成都青城湖国际运动新市镇总体策划报告90页王志纲.docx

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1、成都青城湖国际运动新市镇总体策划报告90页王志纲青城湖际运动新市镇总体策划报告噩王志纲工作室2008年7月第一部分态势篇1一、大成都走势1二、聚焦青城湖5三、结论6第二部分定位篇8一、理念创新8二、战略定位8三、形象定位9四、功能定位9五、市场定位10六、产品定位12第三部分构建篇14一、基地现状14二、总体构建14三、中心区16四、北部片区24五、中部片区28六、南部片区31第四部分开发篇33一、开发策略33二、开发分期33附件1：项目技术指标建议36附件2：高尔夫市场分析37附件3：商业地产市场分析47附件4：酒店市场分析58附件5：运动休闲市场分析67附件6：地震效应专题分析（宏观面及房

2、地产）75第一部分态势篇欲策划本案，必先跳出项目，从大成都、中国乃至世界的战略高度重新发现青城湖的价值。一、大成都走势(一)“休闲之都”升级呼唤新名片1、休闲时代到来，休闲成为提升城市竞争力的重要手段A、大众休闲时代已经到来：世界经济进展经验证明，一国人均GDP达800美元，大众旅游萌发；人均GDP达1000美元，观光旅游兴起；人均GDP超3000美元,休闲旅游兴起；人均GDP超5000美元，进入体验旅游阶段。2007年中国人均GDP达到2280美元，已经跨过休闲经济“井喷式”进展的门槛，休闲旅游已逐步成为旅游消费的主流与国内旅游进展的重要方向。B、休闲已成为提升城市竞争力的重要手段：旅游业经

3、历“小旅游”与“大旅游”两大进展阶段，小旅游即景区旅游阶段，纯粹的观光旅游时代。以自然山水风光或者历史人文古迹为唯一吸引物，圈景卖票，博物馆式的经营与消费模式，其特点是自我封闭、观光为主与门票至上，景区独立封闭很少考虑与周边空间或者产业等方面的联系，并缺乏有关消费配套设施，游客停留时间短暂，旅游收入完全依靠于门票收入；大旅游即城市旅游阶段，休闲体验旅游时代。强调以城市或者区域为载体，以休闲为特色，反弹琵琶，增强城市及区域的辐射能力，提升城市能级，十五期间，大成都之“城变”就很好地印证了这一点。2、“休闲之都”进入全新进展阶段“十一五”以来，大成都进入了全新的进展阶段，面向世界的“外向化、高端化

4、”的“休闲之都”成为城市升级的重要方向。从成都的进展进程来看，大体能够归纳为“三个成都”的进展阶段，代表了从“小成都”到“大成都”，从“成都的成都”、“四川的成都”、“西部的成都”到“中国的成都”、“世界的成都”的进展进程。第一个成都即低端的、市民化的、成都人的成都，以老城区为核心，目前已完全被填满；第二个成都即中端的、外向化的，面向四川、面向西部的成都，主城区也已得到充分进展；目前成都正在加速进入第三个成都的进展阶段，外向化、国际化的需求显著。三个成都示意图成都正处于从“中国品牌”向“国际品牌”升级的转型期，亟须能够承载国际化“休闲之都”魅力的平台出现，对接城市进展需求，成为大成都走向中国、

5、对接世界的新名片。3、“青城山一都江堰”将成为“休闲之都”升级的新名片成都“十一五”规划中提出“从观光旅游与市民休闲旅游向更高层次与更广范围升级进展”，“青城山一都江堰、大熊猫、金沙文化”成为成都旅游三大王牌。大熊猫与金沙文化是符号层面的意义，只有青城山一都江堰历史文化底蕴深厚，产业内涵丰富。四川省也已在着力打造“青城山一一都江堰”外向化、高端化、国际化的世界级休闲度假旅游区。与过去古堰区、青城山的传统观光游与初级乡村旅游相比，青城山-都江堰国际休闲度假区是成都旅游外向化、高端化升级的最佳平台，代言四川、代言成都的一张超级王牌。链接：青城山一都江堰拥有绝佳的人居环境，年均气温15.2,森林覆盖

6、率达59.59%,城市绿化覆盖率43%,空气质量与水质常年保持国家一级水平；同时全市人均寿命77.1岁，高出全国平均水平5.7岁，是著名的“长寿之乡”；此外还分布有丰富的生物资源，不但有大熊猫、中药材、森林公园等自然资源，也有悠久历史传统的道教养生资源。青城山一都江堰凭借这些王牌要素，同峨眉山、大九寨一起成为四川省着力打造的三大国际休闲度假旅游区之一。为了承接这一机遇，都江堰已确立了从观光主导向休闲度假主导转变的战略，希望通过12年的努力，使“青城山一都江堰”软硬件打造初步与国际接轨，建成中国最佳休闲度假旅游区，在亚洲地区具有一定的国际竞争力；再通过23年的努力，国际化水平进一步提高，使之成为

7、具有较强国际影响力的休闲度假旅游区。2010年估计游客从2006年的600万人次增长到100o万人次,其中境外游客从2006年的15万人次增长到100万人次。“青城山一都江堰”将成为“休闲之都”国际化、高端化升级的重要名片。链接：都江堰旅游进展措施。整合青城山片区旅游资源，深入挖掘道文化内涵，展示道教养生、健身、长生及音乐、武术等文化精髓，着力打造青城山中国道文化名镇与国家级农业旅游示范点；实施水利文化博览馆等重大项目建设，将古堰片区建成世界水利文化的体验之地、文化遗产与文物古迹的珍藏之地、川派建筑与园林艺术的展示之地；打造紫坪铺水上娱乐休闲度假区，高水平举办清明放水节、消夏夜啤酒节、青城武术

8、节、龙池南国冰雪节等主题旅游、节庆、会展活动，制造国际性名节品牌，彰显名节效应。（二）新特区战略呼唤新抓手1、成都成为“国家级综合配套改革试验区”2007年6月，成都市全国统筹城乡综合配套改革试验区获国务院批准，成为继上海浦东新区、天津滨海新区之后又一国家综合配套改革试验区，意在通过重点中心大城市的示范带动效应推广整个西部地区的城乡统筹进展。“新特区”将进一步推动成都的快速进展，成都经济活力、商业贸易、对外往来将大大增强，“西部之心”的战略地位将进一步强化，并逐步从“西部的成都”成为“中国乃至世界的成都”。2、新特区呼唤新样板“统筹城乡综合配套改革试验区”的要义在于统筹城乡进展，全面建设小康社

9、会，促进社会与谐，为在全国范围内实现全面小康目标提供有益的借鉴与经验。2003年以来成都城乡统筹取得了可喜的成绩，通过“三个集中”等一系列的举措，形成了表达城乡与谐进展的“大成都经济圈”，并培养了“三圣花乡”等具有全国性示范意义的“新农村”样板。成为新特区，成都呼唤新抓手与新平台，探索新模式，成为新特区城乡统筹的新样板。（三）大都江堰时代到来，城市呼唤新客厅都江堰正处于由原先小都江堰向大都江堰的拓展阶段，新的城市总体规划实行强化旧城、重点南移、西优东扩、呈扇形组团式进展的空间进展策略，重点往成都中心城方向向南部的聚源新区进展，其次往东北部蒲阳方向进展，形成中心城、紫坪铺、西区、工业区、新区、青

10、城山六大功能组团。至此都江堰城市形成“青城山与都江堰堰区联动进展、融入大成都都市圈进展”的趋势，大都江堰时代到来，亟需城市名片与城市客厅出现，代言都江堰城市的全面升级。链接：都奖堰六大城市功能组团。生心城组团定位于全市的商业、娱乐、旅游综合服务中心，包含以堰为核心的老城区，通过杨柳河风情街、夜啤酒广场等结合旧城历史文化保护来进展观光旅游；紫坪铺组团作为紫坪铺水库与龙池虹口风景区的景区前旅游服务基地，进展旅游服务与休疗养设施；玉堂组团即城市西区，已有中信集团介入进行大规模综合性开发，定位为集休闲、旅游、度假、居住等功能为一体的城市组团；金凤-蒲阳工业区在城市东北部,以高新制造为主导，配套生活居住

11、；箜源新区是跳出老城区进行建设的新区,拥有城市级的行政、文化、体育、商业、金融设施配套,同时也具有居住、高新技术研发与旅游服务功能青城山旅游度假区以青城山为依托,重点进展旅游服务与居住功能。二、聚焦青城湖（一）青城湖优势1 .区位优势：青城湖地理环境优越，位于都江堰对接大成都的门户区域，“国色天香一青城湖一大观镇一青城山”旅游大通道上，交通便利，距成都30公里约30分钟车程，距温江10公里约10分钟车程，距青城山12.8公里约13分钟车程。2 .资源优势:毗邻都江堰、青城山等世界级文化旅游资源，借“青城山一都江堰”打造国际级休闲度假旅游区之势，有望成为“休闲之都”外向化、高端化升级的名片之一。

12、3,规模优势:青城湖项目占地8000亩，周边辐射与影响人口近百万，这一大量、集中、升值潜力巨大而利用条件较好的土地资源在宏观调控政策日益深化的今天更得特别珍贵。（二）青城湖劣势1 .过路经济：成青线尽管给本案带来了交通上的便利与区域格局上的改观，但作为一条连接成都与青城山的快速通道，很有可能造成“过路经济”的局面，即大量的人流直接进入胄城山度假区而不在胃城湖项目停留。2 .同质竞争：本案周边区域正处于开发高峰期，不管是都江堰自身的聚源新区、青城山、大观镇组团，还是温江的国色天香、金牛的华侨城等都有类似的旅游、度假概念，规模都接近千亩，市场影响力较大，极有可能与本案形成同质化竞争。三、结论青城湖

13、不应该是传统意义上的城镇体系下的新市镇，而应当结合区域、资源特色，构建以特色化进展为核心竞争力的主题化新市镇，与“都江堰、青城山”联动,共同形成一个融入大成都，对接全国乃至世界外向化、高端化休闲需求的超级平台。青城湖应成为休闲之都升级的新名片。青城湖作为青城山-都江堰国际休闲度假区的重要拓展区，完全有条件、有能力进展面向国际化的高端休闲产品，成为成都“休闲之都”全面升级的重要名片。青城湖应成为新特区城乡统筹新抓手。青城湖应与“新特区”挂档，成为实验城乡统筹的综合示范点。青城湖的规模与区位决定了在城镇体系中处于新市镇等级,青城湖的资源优势决定了它不应该是通常意义上的“新市镇”，而应该因地制宜，探

14、索一种以旅游休闲进展统筹城乡的新模式，成为以旅游休闲产业为主的国际化新市镇，成为新特区城乡统筹试验的新抓手与样板田。青城湖应成为大都江堰时代的超级客厅。青城湖项目所在区域在城市总体规划中尚无明确的功能布局，但随着成青线的通车，青城湖将成为“国色天香一一青城湖一一大观镇一一青城山”旅游大通道上的重要节点，有望与都江堰组团、青城山组团共同构成都江堰旅游金三角，成为青一都国际休闲度假区对接成都市区、对接全国与世界的门户区与重要的高端休闲目的地，都江堰融入成都、走向中国乃至世界的城市客厅与桥头堡。成为大都江堰时代城市升级、城市经营与城市营销的超级城市客厅，推动都江堰由成都卫星城市向大成都次级中心城市，

15、由传统旅游城市向生态城市、国际化休闲城市的转型升级。第二部分定位篇V理念创新1、特色主导的新市镇开发理念从青城湖的区位特征及区域特色出发，引入“新市镇”开发理念。即注重产业功能培养、区域中心服务型功能打造及特色化人口的导入。不仅是通常意义上的区域中心性的“新市镇”，同时与“大成都休闲之都”与“青城山一都江堰国际休闲度假区”的区域特色对接，以旅游休闲产业为特色，探索以旅游休闲统筹城乡进展的新模式，着力成为“新特区”的样板田与新示范。2、提升城市价值“大成都休闲之都升级”与“青城山一都江堰国际休闲度假区”的打造为本案提供了契机，“好风凭借力，送我上青天”，青城湖新市镇要主动对接城市及区域需求，高起

16、点、大手笔地打造成都及都江堰的“新名片”与“新客厅”，提升城市价值。二、战略定位“运动主题国际新市镇”令关于柳街镇，肖城湖国际新市镇是区域性的商业中心、综合服务中心；关于都江堰，青城湖国际新市镇是门户，融入大成都都市区的桥头堡与新客厅；都江堰旅游组团金三角中的重要一极，“青城山-都江堰国际休闲度假区”的重要构成部分；关于大成都，青城湖国际新市镇是休闲之都国际化、高端化升级的新名片；综合改革配套试验区战略下特色化城乡统筹方式的重要抓手。令为什么是运动主题？休闲之都升级需要完善功能。随着人们生活水平的提高，运动成为休闲的耍紧方式之一，具有广泛的参与度与多种表现形式，长期以来，成都的休闲运动产品存在

17、结构性的问题,高端运动体育设施如高尔夫的供应严重不足,全市的高尔夫场地较少，而且档次较低，远远落后于昆明等西南城市，本项目应立足自身优势，主动对接休闲之都升级的城市需求；青城湖项目需要差异化进展，养生主题、乡村旅游、湖泊主题、主题公园等已在成都及“都江堰一青城山”区域遍地开会，本项目应因地制宜，打造差异化竞争优势。三、形象定位建议案名：卡施幽小软主诉求：送劭世界，林倒天堂其他建议案名：“青城湖新市镇”/“青城湖新镇”四、功能定位青城湖新市镇将以运动休闲功能为主，集购物娱乐、会议商务、高尚人居等综合型功能于一体。通过做足“运动休闲”特色功能，将青城湖由传统景区或者旅游区的开发思路转变为差异化、特

18、色型新市镇的开发思路；通过做强“运动休闲”功能，聚集人气，提升购物娱乐、会议商务、高尚人居等功能的市场价值。青城湖国际新市镇五、市场定位按照吉城湖国际新市镇不一致类型的功能属性，要紧目标市场能够分为三大类,即休闲运动人群、购物人群、购房人群。休闲运动人群：以成渝及四川高端消费市场为核心，即一级目标市场；成渝特别是成都周边区域大众消费市场为其次，即二级目标市场；西部、全国乃至国际化的机会性消费人群为补充，即三级目标市场。一级市场：高端消费市场，以成都及西部地区人群为核心。成都本地及西部地区的高端化、国际化的企业主、高级主管及政务人群的休闲消费；成都本地及西部地区的企业及政府的高端会议休闲消费市场

19、。二级市场：大众消费市场，以成都及周边区域人群为核心。成都本地及周边区域的家庭休闲消费市场及企业会议、培训、拓展训练等消费市场。三级市场：机会性消费市场，以全国及国际性人群为核心。全国及国际性的与成都频繁发生联系的商务及政务人群。购物人群：以区域性的日常购物市场为主，以休闲度假消费人群为特色，以成都及周边区域的特色消费市场为补充。一级目标市场：常驻型购物人群。柳街镇的区域性商业中心,服务于青城湖新市镇、柳街镇及周边区域的常驻型居民日常购物及餐饮、娱乐等消费。二级目标市场：休闲型购物人群。背城湖新市镇的休闲购物中心,服务于运动休闲度假人群的间歇性购物及餐饮、娱乐等消费。三级目标市场：特色型购物人

20、群。辐射以奥特莱斯特色物业为吸引物的消费市场。令购房人群前期主打： “第二居所”市场：成都及周边区域将青城湖作为第二居所度假型的购房人群，购买的产品要紧为度假型公寓、花园洋房及经济型别SL投资客，看中项目未来升值空间的投资型人群，购买的产品具有多样性特征。 “第三居所”市场：标杆型市场。西部、全国及国际性的高端消费人群，将青城湖作为在成都休闲度假型的居所，对价格不敏感，购买的产品要紧为顶级别墅及中高端别墅等。中后期拓展： “第一居所”市场：以青城湖为核心，半小时交通圈内市场的“第一居所”，即周边毗邻的温江、睥县等区域的地缘性购房人群，特别是震后都江堰老城区的人群往本区域的集聚效应会加强。他们看

21、中项目的价格优势、产品品质及居住环境，将青城湖作为常驻型的第一居所，购买的产晶多为经济型别皇、花园洋房、小高层公寓等。六、产品定位休闲度假产品：高尔夫俱乐部、运动馆、运动公园、拓展训练基地、酒店、度假村、美食公园、酒店式公寓、汽车公园等。购物娱乐型产品：新市镇中心商业（含奥特莱斯、大型超市、百货及商业街等）、邻里中心商业、滨水休闲商业等。公共服务产品：学校、医院、行政服务中心、公园广场、社区管理中心、汽车站等。高尚居住型产品：小独栋、联排、叠加别墅、花园洋房、小高层及高层等。附：地震影响结论：宏观面关于本案有一定影响，但并非根本性的。青城湖国际休闲度假区：本案之前立足于打造都江堰-青城山门户，

22、依托的是大都江堰-青城山的休闲旅游价值。而根据专题的论述，我们有理由亦有信心认为：大都江堰-青城山并未失去其自身核心竞争力，外来旅游者的信心尽管短期内受到较大的打击，然而长远来看机遇远大于威胁。依托于全国之力及有为政府的主导，重建将很有可能使都江堰-青城山片区释放其之前所未能有的能级，我们定位的支撑点并未丧失反而有可能得到增强。特别是国际影响力则进一步加强，品牌知名度通过地震大幅度提高，本案的国际化支撑点将能到较大的加强。运动主题新市镇：一方面,此次地震关于成都的城市规划存在一定影响的可能，基于向西及向北的特性，在此方向打造强势新城及强势新市镇的概率将降低，轻轨方案的不确定性亦会影响到市区人口

23、的导入；另一方面，相关于都江堰而言，打造青城湖新市镇的必要性则反之加强了，相对安全的柳街关于重建安置与人口导出都具有重要意义。因此，综合而言，新市镇的定位仍存在较有力的支撑，只是其人群定位较前应有一定的调整，特别是原本定位的第一居所市场客群，受制于轨道交通的滞后，在近年内较难形成。综上，基于我们对宏观面的推断，此次地震对本案的战略定位并未存在根本性的影响及顺覆，而且依照本案的推出市场节点（约09年底10年初），正是重建潜在利好开始释放的时间,对本案而言是很大的机遇。注：详见地震分析专题。第三部分构建篇一、基地现状本案位于都江堰市柳街镇，区位条件非常优越，距成都市区仅30公里，距温江区10公里，

24、距青城山风景区12.8公里。基地基本呈长方形，成青旅游快速干道东西向在中部贯穿，羊马河南北向穿越整个基地。基地现状除修建成胃快速路取土造成的南、北两湖之外，还在沿羊马河两侧分布部分水塘，其余大部分为农田与苗圃,植被资源较好，其间散布着农村住宅，同时建筑比较简陋，村与村之间通过乡村小路连接，现状基础设施与社会服务设施建设相对滞后。二、总体构建（一）功能结构依托于总体定位，建议打造“一心、两带、三片”的总体空间结构:“一心”:指青城湖新市镇中心，集中重要的公建设施，商业、商务、运动、休闲综合功能；“两带”：指沿成青线的东西向进展轴带与南北向休闲度假进展轴带；“三片”：分别为北部片区（3270亩）与

25、南部片区（2100亩）以高尔夫运动为主，中部片区（2630亩）以商业配套与运动休闲功能为主。（二）用地布局基地分为北、中、南三个片区，北部与南部片区以运动公园为主，中部片区以商业配套与运动休闲功能为主。综合服务用地1050亩，要紧在中心区；运动公园2950亩，分为北、中、南三片；居住用地3000亩，结合运动公园与中心区布置；水体共1000亩，其中湖面900亩。项目面积（亩）占地比例（%）总建面（平米）容积率1、运动公园295037%2、综合服务用地105013%68万13、居住用地300038%242万1.24、水体及其他100013%合计8000100310万0.58三、中心区（一）定位定位

26、为青城湖新市镇的综合服务中心、休闲运动中心、商业商务中心及形象展示中心，联系北、中、南三大功能片区的核心，具有集散功能、运动休闲功能、景观功能、商业功能、服务功能等，是整个新市镇标志性与人气最旺的区域。一方面它是以运动主题新市镇的中心区，围绕休闲度假人群提供特色化服务；另一方面它是大成都郊区新市镇之中心区，为周边地缘型常驻居民提供日常综合性生活配套服务。（一）区位及规模青城湖国际新市镇中心区总体规模约710亩，位于成青快速路与柳沿路之间，通过完善的商业服务与公共设施配套为新市镇提供高标准的休闲、运动、生活坏境。（三）构成中心区从功能上分为商业中心组团、滨水休闲组团、主题运动组团、商住公寓组团四

27、部分。主商”中心关食公IS1 场萧区1、商业中心组团商业中心组团总占地140亩，包含入口广场、零售商业中心、主题商业中心三个部分。项目占地（亩）容积率建面（平米）商业中心组团1400.6600001、零售商业中心201.5200002、主题商业中心601400003、入口广场60/入口广场:占地60亩，是青城湖新市镇的人口与集散中心，通过水景、雕塑、园林景观展现都江堰地域文化特色。/零售商业中心：服务于新市镇的零售商业中心，以各类卖场与综合公用服务功能为主。链接：中心区零售商业福射范图及目标市场分析蛆迷囤L基于温江及都江堰市区的商业地位难以企及，本中心区的辐射圈或者以辐射柳街镇为主，兼顾周边弱

28、势镇域。因此核心辐射圈为6-7万人，次级辐射圈约20万人。由于核心辐射人群为6-7万，建议基本商业面积2-3万平米，同时设置3个微型邻里中心，每个面积2000-3000平米。S指标设JS地域功修定位服务对象客流量%人第本商业面基本I蹴态与配套行业由中髓城市规刈的中小：有工匚X:文蠲瞎、商明富普及本市50万30万平米避百翳居专支化娱东,彼锹旅馆、金融股%、旅游服多急轿，遍区尊*:散i-居聚通聚集父边IE务只底居两公地蹩物徐化娱富督磐及外来25万207510万平米黑嘴能手文化娱家、餐饮rOlIfS建供必要的版务当地居民5752.5万平米Sffi,便孜度、I翻务撬街坊商业o三当地居民0.4万0.06

29、万平米髀凄翦业智|?嘿黑利Iisais薯门求消专鬲实.务胸弱EsF篡暮专业店.专配套服务新城懿爵槌萨奋需晶地食paW25万20万12万平米购物中心、亘份I：饮、文化娱乐IW着:髓*三人流集中地M三*IllS嫄C5万2万平差一li赣附务产电、文化娱乐业-UA业三黑,日常商品责备唐瓢假27508万平米理巾、便利质.窜翻福图举文化黑乐目标市场：辐射层级潜在消费群数量群体特色消费级别核心级区域新导入群体4-5万1、白领、私营业主、公务员中高端高端2、汽车持有率相对高3、拥有较强的消费力次核心级柳街农业人口及周边镇域10-15万收入相对较低，且消费习惯偏于低端低端业杰分析：相应业态偏好分析潜在消费群区域

30、新*人群体睐住K体I购物中心大中型超市小型超市、便利店专业卖场中低端餐饮中高端餐饮文化娱乐其他综合性配套服务根据中心区功能与客户群偏好的分析，本区域必需业态有中型各类卖场，中低端餐饮，综合配套等；可选的业态有中高端餐饮，休闲娱乐等；此外还需要文化中心、体育中心、医院学校等必要的公建设施./主题商业中心：基于奥特莱斯的特性,综合下面的案例分析，且考虑到九龙仓的奥特莱斯已选址双流且城市消费支撑略有不足，建议可在适当考虑使用该直销折扣主题的基础上辅以跟区域相符的运动型主题，且操纵好体量。应引进专业运营战略伙伴，以。UtIetS折扣直销为主题，基于区域特色，一方面以国际二线品牌及国内品牌为主，另一方面

31、，强化运动主题色彩，除去常规的耐克、阿迪、锐步等专卖店外，可考虑如著名高尔夫球会品牌专卖店，甚至能够打造成都最大的高尔夫主题体育用品专卖店。馒接：主题商业案例分析一上海奥特莱斯直销广场占地面积239亩建筑面积11万门店面数量260间要紧品牌国际一、二线品牌、国内知名品牌经营方式90%以二的商铺是扣率经营，扣率通常在16%左右。经营状况自开业以来，日最低销售额超过100万，06年国庆期间日均营业额达到498.72万元。与九龙仓合作，是成功招商的关健因素；区域选址及城市消费力，是成功运营的核心原因。令招商资源分析奥特莱斯广场项目由香港九龙仓负责品牌的招商，九龙仓旗下的俊思集团（与连卡福、美美并列）

32、是国内少数几家国际品牌的东南亚、大中华地区的一级代理商之一。俊思集团不仅将其总代理的品牌中数十个国际一、二线品牌引进奥特莱斯，还引进了大量国内品牌，招商比例高达56%。实践证明，与香港九龙仓集团的合资、合作奠定了上海奥特莱斯广场成功招商的基础。奥特莱斯的产品一个明显的特征是国际一线品牌折扣出售，其他品牌提价出售。同样一件西装外套，在襄阳路的叫价为230元，210元成交，在奥特莱斯叫价280元，且不议价。国内众多品牌在奥特莱斯内开设店面，标价均向一线品牌看齐，借此提升市场对品牌档次的认同。这是无数品牌跟进蜂拥入住奥特莱斯的重要原因之一。 市场认同与客户来源分析客户来源：a、青浦近万憧度假、居住别

33、墅区业主，占10%;b、上海本地其他顾客，占75%。c、江浙一带的顾客，约占15%。除自驾消费外，奥特莱斯已经与上海12家旅行社等签订了协议，旅游项目启动当天来自浙江、江苏、安徽等地的游客多达1600人。市场认同：奥特莱斯的成功已经吸引了大批商户的申请进入，既有国际一、二线品牌，也有大量想进入上海市场、提升品牌的国内企业。 成功因素总结：与九龙仓合作，巧妙抓住上海人追洋心理与消费能力结合点，与休闲旅游结合，交通便利，区域上海高端人群集聚的优势，真品牌、低价格的优势。 九龙仓赢利模式：品牌管理收益一九龙仓旗下的俊思集团是国内少数几家国际品牌的东南亚、大中华地区的一级代理商之一，同时亦拥有诸如GU

34、CCI、VERSACE、艾格娜Aigner、菲拉格SalvatoreFerragamo都慕DaUm、琉园TittOt、BCBG、保罗与鲨鱼PaUI&Shark等品牌的香港或者国内代理权；销售分成收益一根据出资比例，享受项目销售嬴利的分成：土地增殖分成收益：根据出资比例，享受土地增殖带来的利益。2、滨水休闲组团滨水休闲组团总占地205亩，包含美食公园、会议酒店、会所集聚区三个部分。项目占地（亩）容积率建面（平米）滨水休闲组团2050.6800001、美食公园500.5170002、会议酒店350.86200003、会所集聚区1200.540000/美食公园：面向成都高端商务、休闲人士与高端度假游

35、客，依托滨水环境打造的集餐饮、娱乐、购物等于一体的休闲商业区，包含滨水休闲餐厅、酒吧、咖啡厅、茶吧等。以满足商务人士休闲餐饮、休闲娱乐及体验式购物为主，一方面利用滨水优势，另一方面与商业中心组团相连，形成区域购物带。占地50亩，总建筑面积17000平米。产品形态上以绿化、水体等为素材，制造顶级的休闲环境，建筑形态上建议使用低层滨水建筑，注重空间上的开放性及与青城湖的互动性。/会谢置店二要紧面向成都高端商务与政务市场，打造以休闲会议、展示为主题的酒店。酒店档次为五星级，或者者使用五星级标准的特色酒店。酒店功能有住宿、餐饮、运动、会议、商务、休闲度假。建议占地约35亩，形态上采取滨水建筑退台式处理

36、，以取得很好的景观效果。/会所集聚区：使用独栋别墅形式修建的休闲会所群,依托良好的滨水景观为高端商务活动或者高端休闲度假服务。占地120亩，总建筑面积4万平米。3、主题运动组团项目占地面积（亩）容积率建筑面积（平米）主题运动组团851330001、体育馆500.3100002、运动主题酒店350.4310000/体育馆：以服务地域性客户为主的地区性体育中心，兼顾周边地区运动市场需求。由标准篮球场、健身房、室内球类馆、游泳池、儿童活动、配套设施、户外运动场等构成。建议大力吸引运动健身晶牌商家租赁场地经营，按其需求使用订单式开发模式，提高体育馆的使用效率与经济效益。建议占地50亩，总建面100OO

37、/运动主题酒店J使用三星级标准建造的以运动为主题特色的酒店，具有住宿、餐饮、运动、休闲度假等功能。建议占地35亩，总建筑面积10000平米。4、商住公寓组团/商住公寓组团要紧的物业类型有酒店式公寓、度假公寓及少量SOho休闲、LOFT办公。定位为休闲度假客的休闲度假及投资客地产投资等。依托邻近核心区的优势，打造多种档次的产权式酒店公寓。建筑形式上建议大量使用小高层、小户型结构。在运营上，能够使用灵活的销售、运营形式，如售后返租、售后代租。四、北部片区（一）定位面向高端商务与政务人群的休闲、运动、度假与高尚居住板块。（二）区位及规模位于成青快速路以北，总体规模约3270亩。(三)构成包含高尔夫俱

38、乐部、高尔夫物业、国际学校、邻里中心、高尚居住等项目。1、18或者27洞高尔夫俱乐部目标客户要紧面向本地政府官员、企业主、高级企业管理人士会员为主，同时吸引国内高尔夫会员为辅。在球场设计上充分利用青城湖、水岸线、坡地、植被等自然资源制造多层次景观，提高打球的难度与兴趣，形成球场主题特色。2、高尔夫物业/居住组团一：本项目最高端的居住组团，充分利用毗邻高尔夫的景观优势及地块区位上的私密性优势，面向成都、西部乃至全国的高端富贵阶层量身定做的高尔夫别爨组团，表达尊贵、高尚气质。物业类型以高端的小独栋、双拼别墅为主。/居住组团二：充分利用毗邻高尔夫及中心区的双重特征，结合外来休闲度假市场及地缘型市场的

39、差异性需求，针对性的推出结合高尔夫的中高档别墅、经济型别墅产品及与中心区功能结合的花园洋房等中档物业产品，结合地块开发分期，特别注意以价格及产品的差异化优势，通过部分经济型别墅及花园洋房产品实现快速回笼资金，支持后续土地滚动开发的目的。高东夫住区观划示强3、邻里中心结合高尚社区设置一个邻里中心，集商业、服务、文化、娱乐等多种功能于一体，完善与优化商用产业组合，服务于周边社区。配备超市、银行、邮政、餐馆、洗衣房、美容美发、药店、书店、维修店、社区活动中心、净菜场、卫生所等功能。而薮花菽厦4、国际学校要紧面向青城湖新市镇未来的住宅市场、周边地区的住宅市场与都江堰乃至成都的企业家子女市场，以建设小学

40、、中学等为契机，吸引实力雄厚教育投资机构合作投资，与国际国内一流的学校合作办学。逐步实现走市场化的道路，引入有实力的企业商业办学，最终形成从小学到高中的完全的基础教育体系。学校规模设定指标法:按照国标城市居住区规划设计规范GB50180-93中对各类公共服务设施用地千人操纵指标的明确规定为，居住区教育设施的建筑面积是600-1200平米/千人，占地面积是12002400平米/千人。青城湖项目自身居住人口将达到45万，同时作为高端化的优质国际学校，其影响力将辐射至成都、四川乃至全国,外来寄宿学生数量极有可能占到1/3以上，因此国际学校占地在7090亩，建筑面积3万-5万平米。参照法：设置国际学校

41、一方面解决社区教育配套需求,另一方面能树立项目品牌，拉动产品销售，同时也能够作为经营性项目获取较高回报，因此许多大盘特别是广东的大型社区都有国际学校的项目，很多都获得了巨大的成功，碧桂园学校就是极好的参照。参考典型大盘的学校规模配置，结合本案的定位、区位、市场等实际情况，我们认为青城湖国际学校的规模宜取80亩左右。社区名称社区规模配套学校学校规模备注华南碧桂园占地3000亩，总建面175万平米华南碧桂园学校占地2.4万n小学（24班）、幼儿园（12班）顺德碧桂园广东碧桂园学校占地26万m2幼儿园到大学预科共四千名学生与千余人教职工华南新城占地3200亩华师大附属中学番禺学校占地9万in?初中（

42、36班）祈福新村占地7500亩祈福英语实验学校占地12万in2幼儿园（11班）、小学（28班）、初中（4班）、高中（4班）祈福新村学校占地6.9万一幼儿园（15班）、小学（33班）、初中（11班）、高中（5班）南国奥林匹克花园占地1000亩，总建面23万平米北师大南奥实验学校占地20万m2小学（1一5年级）鞋接：广东碧桂园学校广东碧桂园学校位于广东省佛山市顺德区，是私立全寄宿制学校，2005年改制为IB国际学校，现是国际文凭组织（IBO）成员。碧桂园学校是由顺德市碧桂园物业进展有限公司投资创办，校址位于顺德碧桂园社区内，1993年动工修建，1994年9月正式开学。学校占地26万平米，总建筑面积

43、18万平米，是全国规模最大的私立学校之一，总投资2.3亿，超过省一级学校标准。要紧包含行政楼、明日之星广场、生活区、幼儿园、小学部、中学部、200米运动场、400米运动场、16个标准篮球场、6个标准排球场、综合体育馆、游泳馆、少年宫、歌剧院、天文台、地理园、气象园、生物园、IB部、医院、教师宿舍等，所有的教室都配备齐全的多媒体网络，学生房间每间45人，配备有空调、电话与独立洗手间。学校多年来一直维持4千名学生与千余人的教职工，提供从幼儿园到大学预科的全寄宿一体化教育体系。70%的学生来自珠三角，其余部分来自内地、港澳台及海外，其中1/3学生其家长是碧桂园系列楼盘业主。5、高尚居住居住组团一、二

44、分别占地400及500亩，共计900亩，充分利用毗邻高尔夫的景观优势，开发高端的小独栋别墅、联排/叠加别墅与花园洋房等中高档物业。五、中部片区（一）定位结合青城湖的景观打造面向大众市场的运动、休闲娱乐与高尚居住板块。（二）区位及规模位于成青快速路与柳沿路之间，总体规模约1920亩（三）构成包含运动公园、拓展训练、高尚居住区、邻里中心等项目。1、运动公园面向企业与团体培训的专业化户外运动与拓展训练基地；成都最好的青少年校外训练营地；面向大众以运动为特色的休闲公园；将体育健身业、教育培训业与休闲旅游业相复合的综合性体验旅游项目。目标客户：立足成都,辐射西部，集团客户与散客并重，包含学校（生存训练、

45、军训、夏令营、春游、运动会）；企业（拓展训练、会议度假、接待）；政府（大型会议与活动、接待）；家庭（黄金周、节假日）项目构成：林荫跑道、自行车道、网球场、小型足球场、篮球场、门球场、溜冰场、棒球场、射箭场、滑草场、戏水池等体育场所，与团队训练、生存挑战、军训、夏令营、野营运动公园等拓展训练设施。项目要紧包含：陆上项目类（飞跃断桥、背摔、电网、盲阵、空中单杠、空中绳网、空中钢丝绳、带球赛跑等）；水上项目（绳桥、无桨飞渡、水上救生等）。链接：上海青浦东方绿舟。区位：位于青浦淀山湖畔，占地5600亩（不含水面则约为3000亩），距离上海市区45分钟车程，集休闲旅游、体育健身、会务活动、教育培训于一体

46、：内设知识大道区、勇敢智慧区、生存挑战区、科技探索区、水上运动区、生活实践区及拓展运动训练区等八大园区，让广大青少年在活动中体脸成功、体验快乐，是全国首屈一指的青少年校外教育营地；此外还有设施一流的网球场、足球场、蓝球馆、排球馆、游泳馆等，还有大面积的水面，是上海市最大的专业体育及水上运动训练基地。东方绿洲是上海市实施“科教兴市”战略、全面推进素养教育的重要举措，被列为2001年上海市政府重大实事工程，现已成为让学生感受自然，亲身实践的大型素养教育活动基地。2、高尚居住居住组团三、四各占地600亩，共计1200亩，要紧面向中端的地缘型购买人群、城市外溢导入人群及中端的外来休闲度假型购买人群，产品综合经济型别墅、花园洋房、小高层公寓等多种类型。六、南部片区（一）定位与北部片区错