房产租赁合同审查清单.docx
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1、房产租赁合同审查清单宏观合同类型审查点辨析使用租赁合同与用益物权类合同审直点描述L租赁合同与部分用益物权类合同是选择型关系。(1)租赁是取得对他人资产的使用、收益的权利,用益物权是取得对他人所有的不动产或者动产占有使用和收益的权利,功能类似。(2)用益物权类合同的期限可以超过20年,而租赁合同的最长租赁期限不能超过20年。2.考虑交易场景、当事人意愿进行合理选择。(1)租赁合同与居住权合同的选择。如果承租人想要长期租赁,可以考虑选择比租赁关系效力更强的居住权合同。(2)租赁合同与地役权合同的选择。如果两块不动产相邻或相近,一方需要利用另一方不动产的时候,选择地役权合同对需役地一方更有保障。审查
2、点辨析使用关于农村土地使用的几种合同类型审查点描述非本集体经济组织的成员可通过下列三种方式使用到本集体经济组织的土地:1 .如果想承包、经营非基本农用地,应选择农村土地承包经营合同。注意,非本集体经济组织的成员无法取得用于家庭承包的基本农用地的承包经营权。2 .如果不想承包,只想经营,可选择土地经营权流转合同。(1)集体经济组织成员在保有对耕地、林地、草地承包权的情况下,可以流转土地经营权。(2)流转方式包括转包、出租、入股、信托等。(3)这种情况下土地经营权性质是否属于用益物权存在争议,期限是否可以超过20年尚不清楚。合同命名为土地经营权流转合同更为稳妥。(4)流转期限五年以上的土地经营权经
3、登记后可以对抗第三人。3 .如果不想涉及用益物权的设立或流转,可选择土地租赁合同。(1)法律未禁止农村土地对外出租,但不得擅自改变土地用途。(2)租赁期限不得超过20年。审查点注意使用权转让类合同的风险审查点描述1 .如果是因物权转让受到限制,改为使用权转让合同。此时,如果物权转让本身违法、无效,那么使用权转让合同可能被当作事实上的物权转让合同,从而被认定为违法、无效。2 .这类使用权转让合同也有可能被认定实为租赁合同。此时,合同期限不得超过20年。部分法院判决使用权转让合同突破最长租赁期限20年限制是无效的。3 .在产权式商铺交易中,租赁合同与使用权转让合同有选择的空间。(1)产权式商铺交易
4、,是指开发商将开放式卖场先分割出售给投资者,再亲自或委托专业经营公司进行统一管理、统一招商和统一租赁,投资者享有定期收取回报的交易模式。(2)如果商铺能取得房产登记证书,其实质等同于一般的商品房买卖,投资者取得所有权。(3)如果商铺不能取得房产登记证书,仅进行概念分割或者物理分割,那么投资者取得的是虚拟性产权,其实质接近于租赁,只要不违反相关法规,合同本身是有效的,但期限能否超过20年存在不确定性。审查点辨析使用租赁合同与企业承包经营合同审查点描述1 .如果一方仅提供房产、设备设施的使用权,另一方以自己的名义使用、经营,应使用租赁合同。2 .如果一方在提供硬件之外,还提供营业执照、资质、生产经
5、营配套设施等,其实质为承包经营。(1)如果承包经营涉及到资质、营业执照的转让、挂靠,则涉嫌违法。(2)如果承包方以自己的名义经营,则使用承包经营合同或租赁合同区别不大。3.实务中企业租赁经营”模式及表述已经极少使用。审查点审查点描述辨析使用租赁合同与联营.合作经营类合伙合同1 .这类情况应使用租赁合同。如果房东一方只提供房屋使用权,收取固定收益,或者按照使用人所得收益的一定比例收取浮动收益,应使用租赁合同。2 .这类情况应使用联营、合作经营类合伙合同。(1)如果房东一方不只提供房屋使用权,还提供收银系统、品牌宣传等其他资源,并按照使用人所得收益的一定比例收取回报,应使用合伙合同。(2)第三人可
6、能据此主张联营、合作各方应承担连带责任。故应明确约定各方投入、利益分配、风险负担。(3)对提供房屋一方来说,即使实质上是联营、合作模式,定性为租赁关系更为有利。审查点审查点描述辨析使用租赁合同与房产委托管理合同房产委托管理,即甲将房产委托乙管理,乙向甲支付收益,乙自行出租取得收益。实务中,该模式多为专业运营公司所采用。(1)允许承租人转租的房产租赁合同与房产委托管理合同是选择型关系。(2)该模式是否能够突破最长租赁期限20年的限制,尚不确定。(3)合同中运营方支付委托方保底租金的约定是有效的。(4)该模式的风险:运营方收取租户的钱后可能会卷款而逃或是暴雷。此时,租户可以与房东建立了租赁关系,运
7、营方只是房东的受托方为由,向房东主张权利。审查点注意租赁违法建筑的风险审查点描述1.对于出租人而言,要考虑行政处罚的风险。宏观合同主体2 .对于承租人而言,要考虑到合同很有可能中途无法履行(被禁止、被拆除等都有可能)o3 .双方都应考虑到,该租赁合同是违法的、可能无效。(1)租赁合同无效的情况下,仍需按租金支付房屋占有使用费,基本能实现出租目的,因此双审查点审查点描述审查点审查点描述方需在权衡风险与收益的情况下考虑是否进行租赁。(2)任一方都有权随时解除合同,因此双方应明确约定合同提前解除、终止时的租金退还、善后补偿等事宜。注意租赁临时建筑的风险未取得批准的临时建筑、超过批准期限的临时建筑,实
8、质就是违法建筑,租赁合同可能无效。处理应对措施可参考租赁违法建筑的应对措施。注意房屋与租赁用途需求是否相符1 .应核实租赁房屋能否办理工商登记、完成消防验收、开展正常经营等。如果无法达到承租人租赁房屋的目的,一般应建议承租人停止租赁。2 .居住房屋变更为经营性用房时的注意事项。3 1)承租人在签订租赁合同之前应事先考虑能否征得相关业主同意。4 2)考虑在合同中约定:如果无法办理相关手续,承租人有权解除合同且不承担违约责任。另外,关于经营性用房,实务中如果公司租赁办公房屋,还需要考虑该房屋能否用于H商注册。这是因为很多办公房屋不允许工商注册,或者因为已经被注册而无法再注册新公司。审直点注意租赁尚
9、未取得完全产权的经济适用房的风险审查点描述1 .注意合同有被认定为无效的风险。此时双方都不能要求继续履行,出租人是否能要求承租人支付房屋占用费也不太明确。2 .要考虑租赁合同提前结束的风险。口在合同中相应约定,建议出租方采取风险更低的预付租金的模式。审查点注意军队房地产租赁的特殊性审查点描述涉及军队房地产的房产租赁,应注意有关批准程序以及租赁期限的特殊要求。具体参见军队房地产经营管理暂行规定第8条、第10条规定。审直点注意在建工程出租的特殊性审查点描述1 .如果在建工程已经取得建设工程规划许可证,则租赁合同有效。因为尚不能交付,租赁合同可能要做一些特殊安排,包括下列处理方式:第一种方式:先签订
10、预约合同,交纳定金或保证金,条件成熟时再签订正式租赁合同。第二种方式:签订正式租赁合同,要考虑约定:起租时间要与实际交付时间挂钩;逾期交付时可解除租赁合同等,并可以约定承租人提前支付押金和部分租金。2 .在建工程尚未取得建设工程规划许可证的,预租或租赁合同可能认定为无效。(1)无效不能签,需结合风险与收益判断是否签订租赁合同或预约合同。(2)要考虑事先约定此种情形下的退款、责任等。审查点审直点描述注意土地使用权出租的违法风险1 .出租土地使用权时常见的违法情形包括:(1)擅自将集体土地出租用于非农业建设土地管理法第82条等。(2)未按规定进行开发就进行出租,不满足属于房屋建设工程的,完成开发投
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