房地产市场报告-2023年下半年济南写字楼和零售物业市场报告.docx

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1、济南宏观经济概况地区生产总值（亿元）w岛UlBBB天津S大连沈阳同颤西安社会消费品零售总额（亿元）2022年人口（百万）第三产业增长率来源：当地统计局济南青岛天津大连沈阳西安城镇居民人均可支配收入阮）中国居民可支配收入固口除相关税收和强胜社会保障缴款后的总收入计算C济南青岛天津大连沈阳西安济南青岛天津大连沈阳西安房发蝮增长率现德防-2主要地块成交情况区域竞得方成交时间土地用途土地面积（平方米）总价（百万元）容积率楼面价（元/平方米）地块编号历城区济南镁碳破厂有限公司2023/8/21工业用地（标准地）79,87651.14LOW地上容积率L6W地下容积率W0.5400.152023TDGPLC

2、M0005高新区山东能源集团（济南）国际贸易产业园投资管理有限公司2023/9/27商务金融用地40,948503.342.4地上容积率4.1W地下容积率W2.22998.092023TDGP06C1001历下区济南历下城市发展集团城市更新有限公司2023/12/8商务金融用地10,1732001.2W地上容积率2.8W地下容积率WL37021.392023TDGP02C0061历城区济南城市建设投资集团有限公司2023/12/8商务金融用地49,015392.121.2地上容积率W4.0W地下容积率W2.02000.002023TDGP12C0065历城区山东黄金集团有限公司2023/12/

3、18商务金融用地82,808720.461.2地上容积率W2.6、W地下容积率WL93346.302023TDGP12Y0069天桥区山东三箭房地产开发有限公司2023/12/29商务金融用地13,041158.871.5W地上容积率W3.2W地下容积率WL83806.982023TDGP05C0092来源：戴德梁行研究部存*（平方米）新增供应（平方米）平均租金（元/平方米/月）空置率r，一,净吸纳量（平方米）人民币/平方米/月平均租金水平140济南写字楼市场主要市场指标新增供应净吸纳量一一空置率济南北立交英雄山风景区Q耐南纺城高建英雄山立交桥祟行-6写字楼市场各区域概况五大核心区域总存量1,

4、761,981平方米济南天桥立交核心区域存量（万平方米）平均租金（元/平方米/月）空置率市中心板块49.894.622.5%南城板块15.981.218.0%西城板块21.252.334.5%奥体CBD板块65.7119.231.3%高新板块23.585.911.3%注:“平均租金”指基于速策面积计算的写字楼租金面价（元/平方米月）济南绕城高速腊山60来源：戴德梁t福究部职业学院济南写字楼市场未来供应(2024-2026)平方米1,400,0001,200,0001,000,000800,000600, 000400, 000200, 000O大数据产业基地二期华泉万象天地“泉”平安国际金融中

5、心一“河”绿地山东国际金融中心一“山”瑞泰大厦202420252026高新板块西城板块南城板块奥体CBD板块市中心板块汉峪金谷双子塔中信泰富济南为城”：一一I复早国际金玳中心“湖”；万虹中心济南写字楼市场租赁成交主要租赁交易项目名称商圈租户面积（平方米）绿地齐鲁之门西城板块乔治莫兰迪酒店7,OOO绿地齐鲁之门西城板块某超市冷链加盟公司1,600祥恒广场市中心板块百胜1,200汇金金融中心西城板块某建筑行业公司2,400国际财富中心市中心板块某医疗器械公司600来源：戴德梁彳中开究部展望未来三年，济南甲级写字楼市场预计将迎来约156万平方米的新增供应，优质项目包括奥体CBD板块的“山河湖泉城”等

6、，大量新增供应的入市也将进一步拉升市场空置率。2023年市场活跃度虽有小幅度提升，市场空置率下降，但企业普遍仍延续谨慎的态度并进行严格的成本控制，随着大量写字楼项目入市，楼宇间竞争或更为激烈，业主让利以推动去化的意愿更强。预计未来短期内，市场租金仍将承压下行。11月，济南市印发了济南新旧动能转换起步区关于支持金融产业加快发展的若干政策，提出对金融机构及相关组织租赁或购买办公用房的奖励补贴上浮，未来金融服务行业相关产业有望加速拓展进驻甲级写字楼。梁行-9济南写字楼市场市场总结概况 2023年下半年，奥体CBD板块的央企总部基地写字楼正式投入运营，为济南写字楼市场带来23,OoO平方米的新增供应，

7、全市甲级写字楼存量达到176.2万平方米。 下半年，济南写字楼市场表现较上半年有所好转，净吸纳量为60,294平方米。整体市场空置率较上半年下降2.5个百分点至25.3%,全市平均租金持续承压，较上半年下降3.6%至每月每平方米人民币96.3元。 下半年，市场租赁的主力为金融保险类、住宿餐饮服务类、和建筑工程类企业。如，乔治莫兰迪酒店公寓租赁了绿地齐鲁之门约7,000平方米的面积；某建筑行业公司在汇金金融中心租赁了近2,400平方米的办公面积；百胜餐饮在祥恒广场租赁了约1,200平方米的面积。优质零售市场概况RETAILK)新增供应（平方米）平均租金（元/平方米/月）空置率净吸纳量（平方米）3

8、,922,OOO226,0004769.14%246,640环比同比环比环比同比个个II个人民币/平方米/月1,000800600500400200t29t3M闻A80100网900550420.00420300120A120HOA100租金水平首层租金最1氐报价首层租金最高报价济南零售市场主要市场指标增供应净吸纳-=空率来原：雌貂珊究部济南零点立交桥济南北立交济南动物园全福C佛山风景名胜区济南大（兴隆山校区）BE砧工业北路I舒f面旅游路一/一一港沟校出立交。平庄村/f龙洞白衣山零售市场各区域概况八大核心商圈总存量3,922,Ooo平方米方特东方神画主题公园r核心区域存量（万平方米）平均租金（

9、元/平方米月）空置率西客站商圈49.880-29020.6%声西市场商圈21100-3008.5%大观园商圈21150-5009.3%和谐广场商圈20120-42011.9%1二环南路商圈29.1120-4003.1%泉城路商圈52.2300-9008.0%洪楼商圈43.8140-4206.5%高新会展商圈117.7100-5507.3%注:“平均租金指基于使用面积的首层报价阮/平方米1月）,不包含物业鹘费和推广费等2来源：戴德梁行研究部枢纽O济南零售市场未来供应(2024-2026)平方米600,000500,000400,000300,000200,000100,000O雪山万达广场绿地大

10、馆里来源：戴德梁行究部2024壹合广场龙湖西客站天街万虹中心槐荫万达广场泉城路大观园西市场2025西客站和谐广场高新会展2026瞰楼二环南路其他新增供应（按各区域市场划分）大观园商圈洪楼商圈西市场商圈二环南路西客站商圈其他和谐广场商圈济南零售市场未来供应和租赁成交主要新店开幕平方米900,000项目名称商圈租户业态800,000700,000600,000500,000400,000300,000200,000Mi100,00002017泉城路商圈高新会展商圈贵和购物中心泉城路商圈梵克雅宝时尚零售恒隆广场泉城路商圈聚宝源涮肉时尚餐饮万象城局新会展商圈MichaelKors时尚零售万象城l新会展

11、商圈Balenciaga时尚零售万象城高新会展商圈Salomon时尚零售万象城高新会展商圈Chloe时尚零售来源：戴德梁行研究部展望未来三年，济南将有超过109万平方米的优质零售空间增量，并主要集中在高新会展商圈和西客站商圈，城市有较大的商业潜力待释放。随着各大购物中心和轻资产项目的入市，一方面，市场竞争更加激烈，将会对商铺租金提升和出租率造成较大压力。另一方面，精准定位及去同质化，将成为各项目破局的重要抓手。山东省扩大内需三年行动计划(20232025年)提出着力拓展提升消费需求，全面提振传统消费，打造商旅文体、吃住行娱深度融合的消费场景，推进城市一刻钟便民生活圈建设。鼓励商贸企业和餐饮门店

12、延长营业时间，繁荣发展夜购、夜娱、夜宵等夜间消费服务。这将成为济南城市商业发展的重要推动力。藏梁行T5济南零售市场市场总结Ol 2023年下半年，济南西客站商圈的中建幸福InaI1,泉城路商圈的泉城里XlNeC,高新会展商圈的CCPARK云泉中心、ONE悦荟和其他商圈的蝴蝶广场、龙湖北辰天街相继开业，为市场带来22.6万平方米的优质零售空间，全市零售总存量上升至392.2万平方米。 下半年，济南各商场客流量回升，市场活力逐渐恢复。带动整体市场空置率较上半年下降1.12个百分点至9.14%。市场租金基本保持稳定，平均租金报价微降至每月每平方米人民币476元。 下半年，核心商圈的各优质购物中心凭借优势的客流量、和品牌方旺盛的租赁需求，加速发力首店经济。其中万象城引入多家国际品牌，包括Balenciaga济南首店、SaIOmon山东首店、ChlOe山东首店，贵和购物中心引入梵克雅宝济南首店。