厦门土地市场分析.docx
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1、厦门土地市场分析(2005年元月至2006年八月)市场概况2005年是厦门土地出让最为活跃的一年。1至10月,共推出宗地23宗,总占地面积141.4万平方米,建筑面积181.4万平方米,成交金额33.09亿元,11月6日举办了厦门首次大规模的土地推介会,总共推出13块地,土地总面积超过60万平方米,总建筑面积超过100万平方米。12月8月13宗地块共成交12宗,总成交金额达到28.41亿元。全年成交总土地面积148.7万平方米,总建筑面积302.5万平方米,总成交金额61.5亿元。2006年承接了2005年火爆的土地行情,一月至八月,共成交土地13宗,总占地面积90.22万平方米,建筑面积21
2、0万平方米,成交金额63.23亿元。市场特征厦门近年土地公开出让可以清晰地划分为两大阶段:19982001年的土地市场冷静稳定,有序运行,无论出让规模与出让金额均表现得波澜不惊;20022006则是高速运行阶段,20022004年三年间虽然出让规模并无太大的增长,但成交单价却逐年攀升,到20052006年,不论是成交量还是成交单价,都达到一个历史高峰。从2002年的特房GOl新座地块和明发商业广场地块到2006年源昌2006POl地块,从2004年的建发爱琴海地块到2005年的2005GOl地块、万科2006G06与香山游艇码头地块,几乎每年都会上演几出群雄逐鹿的竞价大戏。竞价现场叫价此起彼伏
3、,竞争场面异常火爆,成交价超底价的比例最高达238.7%,其中2004年在超底价比例前五名中占据3席,可算是争夺最为激烈的一年。今年的土地出让虽然超底价比例不如2004年,但屡创历史新高的楼面地价使得20052006年的土地市场依然火热。2月8日由源昌集团竞得2006Pol地块以7132元/平方米的楼面地价大幅提升该片区的地价水平,国贸拍得的五缘湾片区中的2005G19地块以5468元/平方米的楼面地价,一举刷新厦门住宅楼面地价的记录。2002年前厦门土地公开市场的主力军一直都是以明发集团、鑫新景地房地产为代表的民营房地产企业,从2002年开始,很少参与土地公开市场的国有开发企业也竞相加入战局
4、。2003年与2004年国企与民企基本平分江山,而到了2005年竞投主体发生了极大的变化,全年35宗成交地块中,国企就占据了20宗,自然人占据5宗,而民营企业仅占10宗。而今年到目前为止所拍的13宗地块,国企占了6宗。国企成为了土地竞投市场上的主角。而像山东鲁能、上海劲邦、香港南顺、万科等外地及外资房企的竞买成功,意味着厦门未来房地产开发主体将从原来的本地国企和本地民企双雄争霸演变成本地国企、本地民企、外地及外资房企三足鼎立的局面。厦门以往的土地供应缺乏系统性、计划性,而零五年初开始,厦门市规划局和国土资源与房产管理局就本年度供地计划,以及相关规划指标、出让时间规范、建设时间等方面举行了年度供
5、地计划说明会,赢得社会各界一致的好评。这样的供地计划对各个相关方面都有好处,规划局与国土房产局可根据土地利用总体规划、土地利用年度计划、城市规划和市场供求状况等,编制年度房地产开发土地供应计划,合理确定房地产土地开发供应总量、各类各区房地产开发用地的布局和结构。而对开发商而言可根据供地计划,提早进行拿地的前期准备工作,做好一年的战略安排,从而更加理性地参与土地拍卖。未来,政府可能会从总量和土地供应结构上调控市场,把适合建设高、中、低不同收入阶层消费者购买的房屋的土地比重控制好,从可持续发展、合理使用和供需平衡出发控制土地资源的开发,防止出现房地产市场中各种房屋的开发量失衡。尤其值得一提的是,今
6、年厦门市政府通过严控岛内用地,大面积开放例如翔安、集美、同安等地块,顺利实现了开发重心、资金向新区转移的战略目标。洗牌开始,强者生存随着厦门土地公开市场大盘化趋势明显,土地出让总价水涨船高,2006年13宗成交地中成交总价全都在1亿元以上,其中厦门港务控股以及厦门联发建发所拍的2006G01.2006G04地块更是达到了10亿元以上。2005年35宗成交地块中,有18宗土地成交总价在1亿元以上,其中14宗土地成交总价在2亿元以上,而2004年成交总价超过1亿元的仅有4宗地块。按照目前的趋势,厦门大量的中小型开发企业将面临着在新的一轮竞争到来之前被洗牌出局的困境。一方面政府投放市场的地块规模越来
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