某项目工程管理手册(DOC75页).docx
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1、某项目工程管理手册(DoC75页).o目的通过对岗位职责的明确,实施物业工程管理,保障设备、设施正常运行,为用户制造安全、文明、舒适、方便的居住环境。2.0适用范围黄金海岸花园小区物业服务中心工程部。3. 0工程部工作职责4. 1工程部的职责、范围4.1.1 负责制定本部门的岗位职责管理制度及各项业务的服务质量标准。4.1.2 负责维修记录单的监督检查、并做好标识管理工作。4.1.3 负责物业设备保护、保养管理工作。1.1.1 1.4负责小区日常设备、系统检验与物业验收。3.1.5 负责做好检验、测量设备的管理工作。3.1.6 负责小区强弱电系统的运行管理,设备保护保养与检修故障。3.1.7
2、负责小区电梯系统的运行管理,保护保养与检修故障。3.1.8 负责小区给排水管道系统的管理,设备维修保养与检修故障。3.1.9 负责联系处理小区土建结构方面符合居住要求。3.1.10 负责小区各系统设备的完善改造,设备更新与小项增改工程施工。3.1.11 确保工程所有设备的正常运转,维修保养好小区的硬件系统。3.2工程部主管岗位职责【直接上级】:项目经理【直接下级】:各专业【工作范围】:在项目经理的领导下负责小区的房屋及供配电、给排水系统等生活设备设施的运行、检修、保护、保养设备设及管理工作反馈,安排综合维修专业正常工作保证小区的正常运营。3.2.1 熟悉小区所有房屋、设备设施的自然状况,组织有
3、关人员参加小区的验收及接管工作。3.2.2 负责小区供配电、给排水系统及其他有关设备设施的运行、检修、维护、保养及工作反馈。3.2.3 编制本专业年度检修、保养计划,并组织实施做好记录。3.2.4完善本专业基础管理工作,建立健全各项管理制度与图纸资料档案。3.2.5配合客户二次装修,做好质量把关及装修资料的收集整理归档工作。1.2.6 组织参与客户报修的处理,重大问题现场组织处理并做好工作日志。1.2.7 做好30管设备设施的状态巡查发现问题及时安排处理,重大问题及时反馈,并做好工作日志。1.2.8 检查下属员工的岗位纪律、工作态度、工作现场、机房卫生、考勤制度等。检查督促本部门员工切实履行各
4、工作岗位职责,遵守各项规章制度的安全操作规程的情况。3. 2.9巡检制度的执行情况,发现不良现象及时纠正,严格考核。4. 2.10严格操纵维修材料备件工具的消耗及出库去向,降低维修运行成本。3.2.11负责专业新岗位员工的培训与专业培训验证工作安排,提高本专业员工素养。熟悉员工技术与思想动态,解决工作难题与生活困难。3.2.12负责组织调度现场抢险工作。3.2.13负责与其它班组或者部门的协调合作。3.2.14完成领导交办的其它工作3.3水电技工岗位职责【直接上级】:工程主管【工作范围】:在工程主管的领导下负责小区的给排水设备设施与配电室及电气设备设施的运行、检修、保护、保养及修改完善等工作,
5、按照设备运行管理制度作好设备运行工作,服从事故抢修工作安排。3.3.1熟悉掌握小区的供配电方式、线路走向;负责小区所有照明线路力线。熟悉小区给排水管网、阀门。3.3.2负责所管理小区低压配电设备的维修保养并认真填写维保记录。3.3.3负责配电间及有关电气设备的运行值班,做好设备、设施的维修保养工作。3.3.5熟悉供电及其它电器设备、设施技术情况,掌握有关设备的操作程序,按计划做好小区电力操纵设备及小区照明检修与应急处理措施。3.3.6定期、定时按各项规程与规章制度巡视设备房与设备的运行情况,并做好运行记录。3.3.7严格遵守安全操作规程,防止安全事故的发生。3.3.8负责配电间的安全管理工作,
6、禁止非工作人员进入,禁止各类违反管理规定的行为,做好防火、防水、防鼠的工作。3.3.9发生突发情况时,值班人员不能离开岗位,要及时采取应急措施,保证设备、设施的正常完好。3.3.10负责巡视楼层、楼外供电照明。3.3.11认真做好有关的设备运行、交接班记录与工作巡查记录。负责每月户表抄报工作。3.3.12路与灯具的日常管理与维修工作,处理客户报修。3.3.13熟练掌握小区机房电气操纵设备,按计划负责做好发电机组、变配电设备及各机房内电机、电气设备的保护保养工作O3.3.14完成小区内大型接待活动与节日活动特需的照明布置、接线及设备安装与拆收工作。3.3.15根据维修巡检计划完成线路设备的巡检工
7、作,并认真填写巡视记录,对发现的问题或者隐患及时向主管汇报。3.3.16做好线路防火工作,严格检查线路负荷、绝缘,发现不正常状态务必找出原因加以纠正。3.3.17根据工作安排在配电室运行值班管理工作中,严格遵守输配电各项制度与制度及安全操作规程,检查各类设备开关,线路与仪表的正常运行,认真填写值班记录与工作报表,按制度手续做好交接班工作;认真做好配电室安全防火事故工作,保管好高压电路检修工具。3.3.18熟悉并掌握停电时的应急发电方法,设备技术性能与倒闸操作方法;确保小区供电的连续性与可靠性。3.3.19认真填写小区用电量日报表与月报表;定期巡视高、低压电器设备,密切监视中央信号屏的工况,正确
8、抄录仪表显示数据。3.3.20认真作好设备、机房及工作现场的卫生清洁工作。3.3.21严格执行材料、备件及工具领用管理制度,节约费用降低消耗。3.3.22严格遵守劳动纪律,执行考勤制度、礼仪规范,搞好工作协作。3.3.23完成领导交办的其它工作。3.4装修技工岗位职责【直接上级】:工程主管【工作范围】:在主管的带领下,确保整幢小区公共部位之装修、天花板、墙壁、门锁、家具、门窗、墙纸及粉刷等完好无损。3.4.1负责住宅门窗、玻璃、五金配件的日常维修与更换。3.4.2负责小区吊顶板面、龙骨及检查口的日常维修与更换。3.4.3负责小区内外墙面及柱面、地面破旧的维修。3.4.4负责小区屋面防水的日常维
9、修。3.4.5负责小区修补其他专业维修造成的土建破旧。3.4.6按上级指示完成小区的天花、墙壁、门锁、门窗、粉刷之常规保养。3.4.7及时完成客户报修工单3.4.8严格执行材料、备件及工具领用管理制度,节约费用降低消耗。3.4.9严格遵守劳动纪律,执行考勤制度、礼仪规范,搞好工作协作。3.5弱电技工岗位职责【直接上级】:工程主管【工作范围】:负责小区监控、可视对讲、广播电视、消防、电梯等弱电系统的线路、接口、设备设施的日常维修保养、管理监测、运行调整记录工作,处理客户报修。3.5.1严格遵守公司各项管理制度及行业制度,认真落实弱电主管工程师布置各项工作任务,并按工作要求按时按质按量认真完成。3
10、.5.2务必熟悉掌握小区监控、可视对讲、广播电视、消防、电梯等弱电系统的分布结构线路、接口、设备设施规格、型号、名称、性能、安装地点位置、启用时间、运行状态、维修保养情况、出厂日期等。按要求做好日常维修保养、管理监测、运行调整记录、档案工作。3.5.3弱电维修人员要熟知小区监控、可视对讲、广播电视、消防、电梯等系统的工作原理,掌握设备性能、调整、操作规程及维修保养程序,及时处理好客户报修。3.5.4要定期或者不定期对本专业设备进行巡视检查,做好维修检测工作,随时掌握设备性能与运行状况,发现问题及时解决或者采取有效的操纵措施,作好记录并及时向上级汇报。3.5.5保证工作环境达到要求,妥善保管好配
11、发的工具、设备备用零件,做好设备防火、防潮、防静电工作,保障设备正常运行。3.5.6认真作好设备、机房及工作现场的卫生清洁工作O3.5.7严格执行材料、备件及工具领用管理制度,节约费用降低消耗。3.5.8完成上级领导交办的其它各项工作。工程岗位服务程序及要求(一)强电方面1、低压开关故障维修工作程序工作要求打开配电柜防止配电柜门反弹发生触电事故准备工具改、内六角扳手、克丝钳、尖嘴钳准备更换的开关检查开关的通电状态停电并验电使用试电笔验电拆除连线使用工具时注意安全拆除开关、安装开关、安装连线使用改时注意螺丝的丝扣不应损坏、安装牢固、导线连接无虚点检查接线质量连接牢固送电试送一次使用测温仪检查开关
12、连接处有无发热现象开关连接处的温度不应超60使用钳形电流表测量电流值电流值不因超开关容量的90%记录维修的时间,工作内容、维修人检查主管检查工作的质量2.电机的检查工作程序工作要求检查环境环境无杂物、通风良好检查电机所带机械设备机械设备完好检查轴承不缺油、无异响检查温升,使用测量仪B级电机:统组、定子铁心85度、滚动轴承:65度检查电流,使用钳形电流表不应超额定电流检查电压,使用万用表400V正5V负IOV声音与气味无异味与异响风扇排风良好记录检查的时间,工作的内容,检查人检查主管检查的工作质量3.环型灯具的维修工作程序工作要求断电并根据环型灯安装的高度,选择梯子断开开关确保安全并选用铝合金或
13、者木质人字体,梯子务必牢固可靠,使用安全、准备材料与工具材料与工具务必符合使用要求:环型灯管与启辉器底座、灯脚、镇流器、电容、导线、克丝钳、尖嘴钳、电工刀、试电笔拆除环型灯具面罩将螺丝拆下,拆除灯罩面拆除环型灯管向下轻拉灯管取下重新配线按照灯具连接图配线,连接紧固更换环型灯管灯管连接可靠更换启辉器与启辉器底座启辉器与启辉器底座固定牢固更换灯脚灯脚的卡头务必插接牢固更换镇流器、紧固连接导线镇流器固定牢固、导线连接紧固检查工作质量并送电发光正常清理施工现场记录检查的时间,工作内容、检查人检查主管检查工作的质量4.配电室电气设备运行状态记录工作程序工作要求第一路电源电流变配电室值班人员每天巡视变第二
14、路电源电流配电室设备运行情况,每天1次,第一路电源电压从高压开关柜-低压开关柜-变第二路电源电压压器室,检查内容要紧有;两路变压器高压测电流高压电源指示是否正常。(IOeV变压器低压测电流正负7%)变压器运行情况、运行变压器温度温度是否正常(100度下列正常)有功功率低压侧主、分路负荷情况是否正常(不应超负荷)电容补偿装置运行指标是否正常,各配电室内照明应完好正常,室内外的维修通道是否保持畅通,如发现特殊应查明原因、及时处理并做好记录,处理不了时及时向主管汇报,在负荷高峰与特殊天气时,应对配电装置与电器增加巡视,处于高峰负荷时,应检查电气设备是否过负荷无功功率功率因数记录检查的时间,工作的内容
15、、检查人检查主管检查工作的质量5.日光灯具费维修工作程序工作要求断电并根据日光灯安装的高度,选择梯子断开开关确保安全并选用铝合金或者木质人字体梯子务必牢固可靠,使用安全准备材料与工具材料与工具务必符合使用要求:日光灯管、启辉器与启辉器底座、灯脚、镇流器、电容、导线、改锥、克丝钳、电工刀、试电笔拆除日光灯面罩将卡子向下打开,拆除日光灯面罩拆除日光灯管转动日光灯管取下拆除日光灯底座将固定日光灯底板的螺丝取下,拆除日光灯底板更换日光灯管日光灯管连接可靠更换启辉器与启辉器底座启辉器与启辉器底座固定牢固更换灯脚、镇流器与电容灯脚的卡头务必卡到位。镇流器固定牢固、电容连接紧固重新配线按照灯具连接图配线,连
16、接紧固检查工作质量并送电日光灯发光正常后清理施工现场记录检查的时间,工作内容、检查人检查主管检查工作的质量6.运行中低压开关的巡检工作程序工作要求打开配电柜梅防止配电柜门反弹发生触电事故目测低压开关的外观及连接导线有无变色现象目测时要认真,保持安全距离0.1米听声音,有无特殊声响正常运行的开关无声响检查开关外观有无烧蚀现象开关内部连接故障,会发生烧蚀现象,检查时注意安全距离使用测温仪检查开关连接处有无发热现象开关连接处的温度不应超60使用钳型电流表测量电流值电流值不因超开关容量的90%使用电压表测量电压值符合使用要求关闭配电柜门锁紧保障安全记录检查的时间,工作内容、检查人检查主管检查工作的质量
17、7.维修卷门帘电控箱1.准备工具2.通知有关人员3.竖立维修标志牌4.断掉主电源保证维修人员人身安全5.检查按钮操纵线路线路无接地短路,按钮操纵上升下降停止灵敏有效6.检查电控板接触器、空开、变压器无特殊声音,接触器触点接触牢固,无尘土,无疵点7.送上主电源8.调整行程开关卷帘门上升、下降行程灵敏有效9.手动动作试验手动上升,下降停止有效10.恢复远程操纵及返回信号线路IL远程操纵检测远程及联动操纵卷帘门下降,并有返回信号12.撤掉维修标志牌13.填写工作记录8.维修卷帘门传动部分工作程序工作要求1.准备工具2.通知有关人员3.竖立维修标志牌4.将卷帘门放到底5.断开主电源保证维修人员人身安全
18、6.检查减速器齿轮齿轮咬合紧固,齿轮无损坏7.检查齿轮传动链条链条长短适合,无损坏,同时润滑8.检查传动轴保证90度水平,轴身无损坏9.恢复主电源10.手动动作试验11.撤掉维修指示牌12.填写工作日志9.污水泵的运行保护工作程序工作要求电机绝缘性的检查绝缘性能不能低于2H0,如低于2H0重新做绝缘水泵体进口叶轮与油封的问隙不能超过2厘米,如超过应更换耐磨油封累计工作100OH检查密封状况密封良好累计工作3000H检查轴承的润滑脂润滑脂更换安装密封1,将静密封环装平装实,不能有松动现象2.将动密封安上,也要装平,放上紧锁片水泵运行状况运行正常无特殊噪音1O.循环水泵启动的操作工作程序工作要求启
19、动前状态将循环水泵进水口阀门保持开启,出水口阀门保持关闭启动过程中启动循环水泵后慢慢启动出水口阀门启动后的检查观察循环水泵进出水压力表压差,循环水泵运转应无特殊噪音,循环水泵电流正常11.循环水泵检修的内容工作程序工作要求轴承检查在运行期间一个月加一次润滑油密封圈检查封闭圈应无渗水、漏水现象底座及地脚螺栓检查底座与地脚螺栓应连接牢固压力表检查压力表压力指示正常循环泵运转时电机轴承的检运转时无特殊噪音查联轴器检查水泵与电机联轴连接可靠循环泵体及电机的清洁循环泵体及电机应无浮尘循环泵盘车检查在非运转期间每2个月盘车一次做记录做好定期维保记录12.生活水箱清洗消毒工作程序工作要求防水清理生活水箱排水
20、之后,将其内壁污垢,附着杂物全部清除,反复刷洗内壁,冲洗后排掉消毒用配好的5%次氯酸钠溶液对内壁进行杀菌消毒一遍,用清水冲洗后排掉冲洗用高压清洗机对内壁各个部位进行喷淋清洗,直到排出的水清亮透明检验清洗之后取水样化验,由防疫站发放水质检验许可证记录备案做年度水箱清洗记录备案13.混合式水龙头安装工作程序工作要求材料的准备L混合式水龙头(外观完好、质量合格)2.生料带与软管连接高压水管两根工具的准备相应的工具(扳手、螺丝刀、安装水龙头的专用工具)固定水龙头用专用扳手紧固水龙头的固定螺丝软管连接的安装用扳手将软管连接在水龙头进水一侧,另一端与阀门出口处连接。第二根用同样的方法打开进水阀门1、关闭水
21、龙头扳平2、软管连接应无漏水现象,阀门无漏水现象水龙头的调试1、将水量调整正常2、将水源调整正常14.混合式水龙头水嘴堵塞的清理工作程序工作要求检查堵塞检查水龙头出水量的大小,堵的程度工具准备活板子或者专用扳手拆卸水嘴活扳手夹住水嘴向外拧5-6螺扣即可拆除清理水嘴过滤网L用水反冲水嘴过滤网或者用压缩空气反吹水嘴过滤网即可2.水龙头打开出清水即可安装水嘴活扳手夹住水嘴向里拧紧(注意密封圈)打开水龙头试水量通水试验,确定水流畅通,水量正常,无漏水现象15.离心式水泵不出水的原因及排除操作工作程序工作要求电源无电用万用表测量电源,恢复供电充水不足检查停泵重新充水水泵方向检查反转,调换相序吸水口检查吸
22、水口被堵塞清理吸水口杂物叶轮检查叶轮坏,更换叶轮16.疏通机的使用工作程序工作要求首先外观检查,正常后在接上电源检查疏通机能正常运转与反方向转动正常正确使用疏通机平头、抱头方向向前用软轴从疏通机后轴穿过,续如地漏。开启电源,按下压把,缓慢送软轴,向前疏通。通时,遇见弯头要多次反复进行,方可进入。疏通完后,要用反转收回软轴,不能强行拽出疏通机平头或者抱头要安装牢固,方向向前收拾工具,清理现场地面清理干净18.恭桶底部漏水的处理工作程序I工作要求工作程序工作要求17.污水泵常见的故障及处理工作程序工作要求污水泵不出水检查电源情况。假如电源没有接好要请电工,查找原因恢复供电水泵运转方向不对,调整接线
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