整合营销方案.docx

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1、整合营销方案不明于数，欲举大事，犹舟之无楫而欲经于水险也。一一管仲我们认为：策划商不能扮演“医生”角色，更不应该仅仅是“点子大王全程策划的宗旨是：协助房地产商寻找并建立一套规范、科学、周密的项目经营决策“防范失误体系”。市场策划是全程策划的首要环节之一，对项目的成败具有战略意义，对项目经营决策起要紧根据导向作用。房地产界流行的传统经典理论是“地段、地段、还是地段”。但中国房地产市场通过10余年的市场化进展，特别是在e时代的今天，世界已经变小，同一化的趋势使任何房地产商均可进一步跨越地域界限，获取最先进的资讯，并利用先进的手段来争取有限的客户资源，从而在残酷的房地产市场竞争中抢占一席之地。因此传

2、统的地段理论在信息时代的今天已经不能保证房地产项目运作的成功。有一个好的地段（块），仅仅代表房地产有了一个好的开端,要使房地产项目运作成功，还有许多的环节与细部需要操纵与策划。因此，我们认为房地产项目需要一个系统、科学的全程策划过程。我们总结房地产商品有如下几个基本属性：资源稀缺性房地产商品的基础生产条件是土地，而从静态角度而言土地是不可再生的资源。这个特性告诉我们楼盘的个性化应该是其要紧的特征，任何一个房地产商存在克隆某成功楼盘的幻想是不现实的，也是危险的。区域消费性房地产商品消费的地域特性十分明显，而房地产商品的辐射面极其有限。这个特性告诉我们,房地产商品有效消费者的锁定应该是不一致地域产

3、生对应的定位选择与区域客户的锁定（目标客户群）。资金密集性房地产业是高资金投入（包含房地产商、消费者两方）与资金密集性产业。因此精明的房地产商追求的经济目标是回报率而非利润率。同时对大多数购房消费者而言，购买房屋所需资金的积存往往需要数年乃至数十年漫长的资金沉淀或者负债过程。因此，房地产对资金的需求的属性决定了房地产项目不管是投资开发，还是置业投资均需要大量的资金作支撑，是典型的资金密集型产业。高度专业及综合性（综合技术性、思维的系统性）由于房地产企业是由许多具有专业技术与丰富实际操作经验的人才构成的，这一行业具有政策性强、涉及因素众多的特点，因此房地产业具有极强的综合性。该行业所需知识横跨自

4、然科学与社会科学，因此，在房地产项目投资开发的全过程中，需要众多专业人士的紧密协作与合理分工。周期漫长及环节众多性房地产开发从立项、选址、购地、策划、规划、设计、施工、监理、验收、核算、营销、物业管理、权证等环节十分繁杂，周期较长。“艺多不养人”，专业化分工是社会化大生产进展的必定趋势。也就是通常房地产业界人士谈论的“专业问题专业解决”。高回报与高风险并存性众所周知，投资回报与投资风险是一个对立统一体，高回报必定隐藏着高风险。房地产开发的高风险要紧源自其高投入与慢产出的特性，一个规模并不是很大的项目有可能是一个企业毕生之功，一着不慎，满盘皆输的事例比比皆是。使这个对政策、宏观环境等极为敏感的产

5、业存在着诸多意想不到的变数。因此，我们认为：在众多的行业中，房地产业是最需要策划的产业之一。本章结论：“房地产全程策划”就是将项目投资开发过程中的每一个环节都做到精细、全面的策划，因此全程策划是一个科学而系统的工程。其重要作用不是给房地产商什么铁定的承诺或者“灵丹妙药”，而是帮助房地产商建立一套科学、系统、合理、可操作性的项目投资经营决策”防范失误体系”。房地产业的生产有如其它产品生产一样，没有哪家企业能够号称其产品就是绝对能够成功，房地产商也不应该仅仅依靠策划商、代理商有什么万能的“点子”。而是通过双方或者多方的密切合作，找到对项目而言最有效的“防范失误体系”，这才是房地产全程策划真正的核心

6、精要所在。第一章：市场调研及策划的根据&原则一、什么是市场调查二、市场调查及研究(marketSUrVry)的方法与原则三、本项目市场调研、市场策划数据群资料获取来源第二章：邮县投资环境一、郸县核心信息二、郸县基础信息三、郸县总体规划及分区规划资讯第三章、成都房地产市场环境调研一、成都房地产市场的沿革及现状二、近期国家及成都房地产业有关政策法规三、成都土地市场分析四、近年邺县房地产市场整体运行状况五、郸县房地产市场进展分布分析六、郸县房地产市场环境结论综述及其对本项目投资开发启示第四章、项目概况与所在街区功能分析一、区位、所属地、街道调查二、临界状况分析三、周边市政配套调查四、道路交通及生态环

7、境状况分析五、地块现状简况及规划条件描述六、地块及区域原生价值发现与分析七、本项目对应成都类比楼盘调研八、本项目对应区域类比楼盘深度调研第一部分：郸县城区在售楼盘调研第二部分羊西线至高新西区在售楼盘概况第五章、项目前期市场策划结论与综合定位建议一、项目综合定位根据及说明二、项目市场SWoT分析三、项目总体概论定位四、项目目标市场（购房消费者）定位分析五、项目产品定位分析六、项目各物业形态价格定位建议七、项目户型总价对应分布八、项目开发节奏建议九、项目经济效益初步估算十、结论综述第一章：市场调研及策划的根据&原则一切科学与正确的结论及建议，在“信息爆炸”与市场猛烈竞争的今天，都依靠于系统的决策思

8、维方法与必要的科学手段为前提。方法的正确科学与否,很大程度上决定了我们所需决策支撑(结论或者建议)的正确与否。XXXX精要提示：市场调研及策划原则、专题问卷设计、数据群的提取来源、数据群的误差修正。一、什么是市场调查市场调查(MarketlnVeStigatiOn)：系以科学方法(比如抽样设计)搜集市场资料，并运用统计方法，产生市场资讯的一系列过程。二、市场调查及研究(marketSUrVry)的方法与原则市场调研的方法1、房地产市场调研应使用的通常方法询问法；专家访谈法；观察法；试验法；抽样调查法。在具体房地产项目的市场调研中，通常是对上述方法的综合应用。市场策划的具体方法头脑风暴法；德尔斐

9、法；线性规划法；策划树法；系统分析法;综合分析法；逻辑分析法；排除法；逆向思维法。2、市场调研的原则客观性；系统性；有关性；时效性；准确性。3、抽样调查及问卷设计a、抽样调查（SamPlingInvestigation）；b、有效抽样调查三原则：客观、有效、可测量；c、抽样调查可分为二种：随机抽样调查+非随机抽样调查；d、常用的非随机抽样要紧有：任意抽样（便利抽样）；推断抽样；配额抽样。针对本项目的特性,我们拟使用非随机抽样方法中的“推断抽样+配额抽样”,同时结合“个体样本抽样+群体样本抽样”的关联调查及交互式分析方法，其目的就是以较短的时间，获取针对性极强的所需资讯。三、本项目市场调研、市场

10、策划数据群资料获取来源（一）、2007年4月6日2007年4月10日，我公司市调专员对及类比区域房地产供应市场进行针对性调查：30%；（二）、2007年4月6日2007年4月10日，我公司市调专员对类比区域在售楼盘消费群体样本进行数据采集;对类比楼盘售楼部外及重点区域潜在典型消费者进行针对性需求问卷调查：30%；、2007年4月10日2007年4月15日，类比区域高品质楼盘调研：20%；（四）、其它途径调查数据：约10%;、使用了成都市、高新西区、郸县、犀浦、那筒镇等政府部门与统计局、规划局、国土局等有关政府职能部门的权威统计数据与资料：10%。第二章：郸县投资环境房地产项目特有的地域属性，决

11、定了我们对每个调研的房地产项目所处的城市投资环境均要站在全景式与历史感的高度，对其城市区位、城市现状、人文历史、进展规划、社会及经济进展等资讯进行全面深度的系统描述与调研。其目的只有一个：只有对项目所处区域有关历史文化及城市信息充分把握，方能在未来的房地产项目经营决策中得到全景式的感性及理性支撑与时空上的有机联系。XXXX精要提示：郸县城市地位、城市结构、城市功能、城市进展方向、城市特色、城市规模、城市交通、城市进展目标、城市文脉、城市建设及近期进展规划、城市国民经济等。一、郸县核心信息、城市区位及地位：郸县地处川西平原腹心，位成都市西北近郊，与彭州、新都、金牛、温江、都江堰等5个县（市、区）

12、的2。个镇（乡）接壤。属成都上游地区，距市区中心18公里，历史悠久，区位优越，物产丰富，人杰地灵，素以“银郸县”享誉中外。（二）、城市性质:郸县一一成都西部新中心，郸县一一成都市卫星城。、城市结构:WFjAit公德郸县正在突破“单中心圈层式”的城市布局，城市结构将由“圈层式”向“扇叶式”、单一中心向城乡一体化转变。目前郭县下设14个镇：郭筒镇、犀浦镇、红光镇、安靖镇、团结镇、唐昌镇、三道堰、新民场、花园镇、安德镇、唐元镇、德源镇、古城镇、友爱镇。（四）、城市功能定位：近年来，郸县始终坚持以经济建设为中心，调整优化经济结构为主线，先后被列入全国乡村城市化试点县、国家软件产业化基地、国家级出口加工

13、区、国家中药现代化科技产业园、国家生态示范区、全国蔬菜标准化生产示范区、中国盆景之乡等。、城市进展方向：近几年，郸县大力进展旅游业，推出“古蜀新区、都市水乡”主题，围绕打造成都一都江堰一九寨沟黄金旅游线节点，制定县域旅游业进展规划与望丛祠保护开发规划；培养沙西线生态休闲餐饮产业带与沿河田园水乡休闲度假产业带，提升乡村特色旅游档次，打造古蜀文化旅游品牌；大力进展房地产业，突出生态化、人性化特色，与周边区县形成差别竞争，健全房地产市场运作机制，加快拆迁安置房与经济适用房建设，高起点成片区开发生态住宅社区，努力营造房地产业新优势。（六）、城市特色：郸县是全国“农家乐”与“乡村酒店”休闲旅游发源地、全

14、国乡村城市化试点县、中国盆景之乡、国家生态示范区、全国交通现代化试点县、综合经济实力连续7年进入四川省“十强县”。田、城市规模：全县幅员面积437.5平方公里，总人口48万人，城镇居民与流淌人口近24万。非农业人口10万人。近年,郸县人口由于外来人口的增多,还在不停地增加。（八）、城市交通：成灌高速、国道317线、沙西线等高等级快速通道横贯全境，县域内各镇均二级公路相通相联。公路密度210公里/百平方公里，达世界发达地区水平；规划中的成都地铁东西线穿越境内，届时乘地铁10分钟可到达成都。、城市进展目标：围绕全面建设小康社会，主动承接中心城区辐射，全面配套高新西区建设，加速城乡一体化进程，实现工

15、业进展新跨越，培养第三产业新优势，开创现代农业新局面，增强县域综合竞争力，构建富有经济实力、独具城市魅力、充满创新活力的成都西部新中心。预期奋斗目标是：到2007年，地区生产总值突破120亿元，人均GDP达到3000美元，财政收入达到12亿元，城镇居民人均可支配收入达到13000元，农民人均纯收入达到5000元，城市化率达到42%。什）、城市文脉：郸县历史文化遗迹众多，望丛祠、杜鹃城遗址、古城遗址、扬雄墓、子云亭等，被列入国家重点文物管理局主编的中国名胜辞典。此外还有何武墓、何公祠、那筒井、严君平墓、梅花御井、蓝家坡山汉墓等。郸县境内聚集了西南交大、西华大学等15所大学，科教资源富集，人力素养

16、较高。（十一）、城市自然条件：处成都好风好水之地，为国家级生态示范区，位于都江堰一郸县一浣花溪一锦江这条从古至今最优良的人居线上。境内“七河并流二花木久负盛名，现在有近10万亩花卉苗木，是成都市鲜花基地、中国盆景之乡，境内满目清绿，四季花开，生态环境优良。二、郸县基础信息说明:在本章第一部分梳理邮县核心信息的同时也对邮县基础信息进行了较多的涉及，因此在本部分着重对邮县近年的经济进展信息进行整理。郸县是成都西部的经济高地，在四川的经济地位也是举足轻重。经济社会要紧进展目标地区生产总值165亿元第一产业增加值13亿元第二产业增加值95亿元工业增加值80亿元第三产业增加值57亿元人均地区生产总值42

17、00美元地区生产总值年均增幅14.5%第一产业年均增幅5%第二产业年均增幅16%工业增加值年均增幅18%第三产业年均增幅13%一、二、三次产业增加值比重8:57:35单位地区生产总值能源消耗比“十五”期末降低25%城市化率70%固定资产投资增速25%社会消费品零售总额增速14%地方财政收入10亿元地方财政收入年均增幅18%城市居民人均可支配收入增幅9%农民人均纯收入增幅9.5%人口自然增长率3%。以内人均期望寿命77岁年度城镇登记失业率4%以内基本社会保障覆盖率90%应用技术研究与开发资金占县级财政支出的比例1.8%恩格尔系数加权平均值35%新增劳动力平均受教育年限13年城市居民人均住房建筑面

18、积30平方米农村居民人均砖混结构住房面积35平方米工业废水排放达标率99%工业烟尘排放达标率95%工业固体废物综合利用率99%城市生活污水集中处理率90%城区生活垃圾无害化处理率100%全县绿化覆盖率24%全县森林覆盖率20%农村饮用水源水质达标率80%城区空气质量Il1、经济运行走势良好，进展后劲不断增强全县实现地区生产总值51.3亿元，同比（下同）增长15.1%。其中第一产业实现增加值4.8亿元,增长5.8%,第二产业实现增加值30.6亿元,增长19.5%,第三产业实现增加值15.9亿元，增长10.1%；地方财政收入实现2.5亿元，增长20.9%；完成全社会固定资产投资22.2亿元，增长9

19、2.5%。 招商引资成效明显。全县共引进项目175个，协议投资63.6亿元，县外到位费金17.4亿元，市外到位资金4.6亿元;市外工业到位资金1.33亿元;合同利用外资1521万美元,实际利用外资1051万美元，出口创汇3500万美元。 工业经济快速增长。实现全口径工业增加值26.1亿元，增长19.5%,工业对国民经济增长的奉献率达53.5%。规模以上工业企业完成增加值12.05亿元，增长38.0%。 农村经济持续进展。农业产业化龙头企业达到21个，农业专合经济组织进展到149个，带动农户4.1万户。农民人均纯收入达2296元，增加231元。 第三产业增势强劲。积极推进商贸、信息一体化工作，基

20、本建成覆盖全县的信息服务网络，农村放心商店建设工作得到红林市长的充分确信。实现社会消费品零售总额12.3亿元，增长14.5%。房地产业完成投费3.8亿元，增长1.4倍；启动了“乡村生态旅游酒店”评定工作，实现旅游收入1.5亿元，增长7.0%。2、统筹推进“三个集中”，城乡一体化进程加快 推进工业向园区集中。完成征地2100亩，调整1017亩存量用地指标集中用于工业港项目建设。制定并落实“三分一转移”政策，工业港共引进投资上千万项目42个，其中投资上亿元项目7个。目前已签约引进项目9个，续建项目5个，在建项目9个，实际到位资金1.02亿元。 推进土地向规模经营集中。加快蜀都花卉产业园、红东路鲜盆

21、花基地、那县珍稀食用菌基地、唐元镇标准化无公害韭黄基地建设，新引进100O万元以上的农业产业化项目6个，协议投资额达7.5亿元,其中1亿元以上的项目2个;全县土地流转面积达6.5万亩,占全县耕地总面积18%,新增8500余亩，涉及农户2.29万余户，人口6.58万人。土地流转后农户实现亩平收益1191元。 推进农民向城镇集中。规划新居工程（农村新型社区）点位24个，规划面积315万平方米，可安置7.8万农民集中居住。其中，已建成集中安置点2个，面积13.9万平方米，安置农民3840人；在建集中安置点6个，面积56万平方米。3、全力抓好城市建设与管理，城市化进程不断加快统筹做好城乡规划管理。郸县

22、土地利用总体规划详规方案已报国土资源部审批。完成了新城区、高新西区行政商务配套区操纵性详规及望丛古蜀文化园进展规划、沱江河城市段景观规划、城市片区道路竖向与给排水规划等编制工作。加快旧城改造与新区开发建设。加快旧城拆迁工作，拆迁企业21家，公私房屋191户，面积6.9万平方米。完成了东顺街道路建设，沙西线全线贯穿，国道317线郭县段环境综合整治与辅道建设加快推进，启动了高新西区行政商务配套中心与成都望丛古蜀文化园建设，有序推进东南部新城区10公里骨架道路及市政管网建设。城市管理水平明显提高。切实抓好省级卫生县城复查迎检工作，强化城区环境综合整治，全面推行县城区环卫清扫作业市场化。三、郸县总体规

23、划及分区规划资讯根据邮县的进展基础与进展趋势，结合在成都市的定位，逐步形成“一城一区一园三带”的空间进展格局，促进资源的有效整合与合理配置，实现城镇建设与产业协调进展。、郸县总体规划资讯城市进展片区的进展要以居住休闲、行政商务办公、文化、科研教育与商贸等功能为主导，不断完善公共配套设施，增强城市功能，改善城市风貌，提升城市文明程度。旧城区要加大改造整治力度，完善人居、商贸功能，新城区建设要着力配套服务于成都市高新西区的进展。、特色旅游产业带规划特色旅游产业带由古蜀文化旅游产业带与滨河休闲旅游产业带构成。古蜀文化旅游产业带沿郭彭公路与郭花路分布，由以望丛古蜀文化产业园为核心，涵盖古城遗址、鹃城遗

24、址、杨雄墓、平乐寺等古蜀文化遗址与景观。古蜀文化旅游产业带依托我县深厚的古蜀文化，承担文化旅游进展功能；滨河休闲旅游产业带沿沙西线与横山布局，包含三道堰、古城、唐元、唐昌各镇。滨河休闲旅游产业带要依托滨河优美的生态环境与沙西线便利的交通条件，积极进展滨河生态休闲旅游，打造川西水乡生活样板，促进我县北部地区经济的进展、工贸产业聚集带规划工贸产业聚集带以317国道为轴线与依托，以犀浦、红光、安德等工贸产业聚集镇为要紧构成部分。317国道沿线的存量工业要在不扩大现有规模的基础上，充分利用高新技术使产业进展提档升级。、工业集中进展区规划工业集中进展区即“成都现代工业港”与“成都现代工业港中小企业园”。

25、工业集中进展区是全县工业进展的要紧载体与成都国家高新技术产业开发区的配套产业基地。伍）、最新规划热点地铁2号线建设马上启动呈西北至东南走向、穿越CBD的成都地铁线网骨干线2号线建前准备工作已经启动。为了与1号线一期工程错峰施工，地铁2号线将在今年只启动一个站点的建设；待1号线一期工程所有站点主体基本完工后，2号线建设才全面铺开。目前已经确定的地铁2号线一期工程西起成灌客运站，向东延伸，止于经干学院站，到绕城高速公路内侧，设大面洪柳车辆段，线路全长约23公里，拟设20个车站，1个车辆段，2座主变电站。“地铁2号线拟在中心城区内使用地下方式，中心城区外，要紧是指三环路以外区段，将使用高架方式J该段

26、将成为首条被架在“空中”跑的地铁线。邮筒镇要紧承担邺县的行政、居住、商贸、古蜀文化产业及其他现代服务业进展、基础教育与高新西区行政商务配套功能。红光镇要紧承担传统存工贸产业提档升级与职业教育进展功能。犀浦镇要紧承担高等教育与与高新西区与高校配套的居住、商贸流通等功能。第三章、成都房地产市场环境调研精要提示：成都房地产市场的沿革与现状、最新房地产业政策、成都土地市场分析、成都房地产市场整体运行状况、成都房地产市场进展趋势分析一、成都房地产市场的沿革及现状（一）、成都房地产市场沿革成都房地产市场起步于20世纪90年代初期，基本与全国房地产市场同步进展，同样经历了上世纪90年代的泡沫与低谷时期，直到

27、1998年伴随着全国房地产市场开始复苏后，由1999年起得到稳步快速进展。目前，成都房地产市场通过约15年的进展，达到了第二轮进展的顶峰时期，市场已经基本成熟，法规较为规范，竞争已经特殊猛烈，处于“资本为大”的阶段。、成都房地产市场现状1、要紧房地产指标2006年6月一2007年2月成都房地产开发有关指标指标数指同比2005年6月一2006年2月商品房竣工面积（万平米）362.9847.2%#住宅310.0268.1%商品房施工面积（万平米）3600.5831.7%#住宅2915.7738.9%商品房新增供应面积（万平米）533.426.4%#住宅414.2917.2%商品房销售面积（万平米）

28、520.6623%#住宅439.531.1%商品房销售额（亿元）265.8236.2%#住宅203.1951.3商品房均价(元/平方米)48758.5%#住宅453415.4%2、2006年成都房产市场运行分析(1)、2006年房地产开发投资情况2006年1月一11月，成都市房地产开发投斐533.56亿元，同比增长36.4%；其中住宅完成投资366.07亿元，同比增长45.2%。10.50%42.30%国内贷款利用外资自筹资金其它资金(2)、2006年全市商品房供求总量情况2006年，全市供应商品房2351.45万平方米，增长27.0%；全市成交商品房2004.24万平方米，同比增长27.8%

29、。2006年五城区供应商品房1197.82万平方米，增长24.6%,成交商品房1008.80万平方米，增长31.0%,市场总体表现为供求两旺的局面。供应面积 口成交面积分区域供求情况2006年，城西商品住宅供需量均为最大，全年供应住宅304.09万平方米,同比大幅增长37.7%,成交住宅271.56万平方米,同比增长20.7%。口供应面积 口成交面积分环域住宅供销情况口供应面枳口成交面枳2006年二环路以内住宅供应大幅萎缩，市场供需明显向二环以外延伸。从各环域住宅市场所占市场份额来看，一环路以内区域住宅供应仅占总量的3.6%,成交量仅占7.6%；一环至二环路区域住宅供应占总量的9.0%,成交量

30、占12.3%；二环至三环路区域住宅供应占总量的58.9%,成交量占56.2%,三环路以外区域住宅供应与成交占比已分别快速跃升至28.5%、24.0%o二环以外成为住宅市场主力供求区域，区域住宅供应与成交量分别占总体市场的87.4%、80.1%o分套型供销情况2006年，成都市五城区90平方米下列中小套型住宅供应面积为210.72万平方米，占全年五城区新增供应住宅面积的23.2%；全年90平方米下列住宅成交面积为217.28万平方米，占比25.1%；90120平方米住宅供应237.49万平方米，成交243.62万平方米，供应与成交占比分别为26.1%、26.6%o120140平方米住宅供应与需求

31、量最为突出，全年供应量达到349.98万平方米，占比26.8%,成交面积达到217.96万平方米，占比为25.2%。去年，五城区120平方米下列套型住宅供求关系得到了缓解，而120平方米下列套型住宅供求关系趋于供应面积E丝质积合理。分价位供求情况口供口成交面2006年,五城区40005000元/平方米价位供应与成交面积分别达到350.28万平方米、315.40万平方米，供应与成交占比分别为38.6%、36.5%；30004000元/平方米价位住宅供应与成交面积分别为200.55万平方米、317.13万平方米,去年该价位住宅供应量明显萎缩。2006年，5000元/平方米以上的高价位住宅供应250

32、.46万平方米，成交188.35万平方米，相对需求供应量比较充足。(3)、新建商品房购买者地域构成2006年，在成都五城区个人购买商品房中，外地个人在五城区购买的商品房总量为380.62万平方米，占比39.7%；市区个人购买440.54万平方米，占比45.9%；市区郊个人购买138.20万平方米，占比14.4%。成都商品房个人购买者仍以本市人为主。2006年成都市五城区商品房个人购买者地域构成总体住宅办公用房商业用房市区个人440.54388.779.4126.47市郊区个人138.20120.213.7110.73外地个人380.62344.299.0318.682006年成都市五城区住宅个

33、人购买者地域构成外地个人,45. 60%市区个人,40. 30%市郊区个人,14.10%(4)、商品房价格走势情况2006年，成都商品房总体成交均价为3680元/平方米，其中住宅成交均价为3511元/平方米。全年五城区商品房成交均价为4472元/平方米，同比上涨9.5%,其中住宅成交均价为4256元/平方米，同比上涨12.9%,涨幅较2005年回落了3.4个百分点。从7月份至9月份，住宅价格出现了连续3个月小幅下滑，房价上涨过快势头得到明显改善。口商品房均价住宅均价口商品房涨幅住宅涨幅、郊区房地产现状郊县市场总概近郊三大板块一华阳板块、温江板块、龙泉板块，形成三足鼎立之势。随着各郊县交通条件日

34、益改善人气不断提升，空间距离不再是阻碍置业的关键因素时，郊县住宅与主城区的巨大价格落差将是促使消费流淌的重要杠杆，而郊县较大的地块面积与较低的容积率也造成其产品形态日趋多样化，对消费者的置业选择来说是进一步的分流，短期来说以上的现象是进展的大势所趋。从交通条件看，温江、华阳与主城区最具竞争力，而龙泉等地与主城区的心理距离还需要进一步打破才能成为全市性竞争区域。从价格差来看，龙泉等地与主城区最具竞争力，但从利好的因素看，华阳的升值空间更大；温江的价格要紧依靠区域内大盘带动，市场的吸纳能力还有待进一步验证。从产品形态来看，华阳与温江的产品形态最为丰富，可选择余地最大，在各类产品上都有机会分流五城区

35、客户的注意力；龙泉等地虽有一定的特色产品，但区域对此的整体包装与推广尚显不足。（1）第一圈层板块商品房供求情况第一圈层指与成都中心城区周围紧密接壤的五个行政区：双流县、那县、温江区、龙泉驿区与新都区。2006年一圈层区域累计供应商品房844.56万平方米，同比增长35.8%；成交商品房653.58万平方米，同比增长33.9%。其中商品住宅累计供应763.03万平方米，同比增长43.5%,成交659.53万平方米，同比增长43.6%,一圈层区域商品房供应与成交面积占区（市）县供应与成交总量的73.7%、71.7%o在一圈层中，双流商品房供应面积与成交最突出，供应与成交面积分别达到280.39万平

36、方米、257.91万平方米，市场供需两旺。2006年各区（县）商品房供求情况（2）区（市）县商品房价格上涨明显2006年成都市区（县）商品房总体成交均价为2878元/平方米，其中住宅总体成交均价为2811元/平方米，价格增长较为明显。价格涨幅比较明显的要紧是第一圈层板块，去年商品房成交均价超过3000元/平方米，区域为双流、温江与郸县。2006年各区（市）县商品房成交均价对比口商船房口住宅、郸县住房现状与需求根据郸县2006年住房状况调查，至2005年底，全县住房总建筑面积为639.31万平方米，实有住房套数79914套。结合2006年住房状况及需求调查分析结论，按照2010年全县常住人口达到

37、27万，与人均住房使用面积不低于28平方米的规划要求，我们估算出在未来规划期内，郸县住房总需求为550万平方米。其中，根据2005年末郸县不一致收入水平家庭结构比例，规划期内，应建设商品住房390万平方米，建设拆迁安置房120万平方米，经济适用住房38.5万平方米，建设廉租住房1.5万平方米。附表：表1邨县规划期内住房建设区域分布状况表商品住房政策性住房合计区域位置建筑面积套数建筑面积套数建筑面积套数（万平方米）（万套）（万平方米）（万套）（万平方米）（万套）邮筒镇1101.36650.901752.26犀浦镇1261.52570.781832.30红光镇600.74180.25780.99安

38、德镇240.2960.08300.37其它镇700.89140.19841.08合计3904.801602.205507.00表2郸县“十一五”期间住房建设年度计划表单位：万平方米年度商品住房政策性住房住房建设总量新建商品住房拆迁安置住房经济适用住房廉租住房合计住房结构中小套型中低价位其它200672.024.03.51.5101.072.728.3200775.024.06.0105.075.629.4200878.024.08.0110.079.230.8200980.024.010.0114.082.131.9201085.024.011.0120.086.433.6合计390.0120

39、.038.51.5550.0396.0154.0表3郸县“十一五”期间住宅用地年度实施计划表单位：平方公里年度商品住房用地政策性住房用地用地总量合计用地方向中小套型中低价位其它20060.470.130.600.420.1820070.480.140.620.440.1820080.500.140.640.450.1920090.510.150.660.470.1920100.540.140.680.480.20合计2.500.703.202.260.94表4郸县“十一五”期间商品住宅用地年度实施计划表单位：平方公里年度新增用地旧城拆迁改造供地用地总量合计用地方向中小套型中低价位其它20060

40、.230.240.470.280.1920070.240.240.480.290.1920080.260.240.500.300.2020090.270.240.510.300.2120100.30.240.540.330.21合计1.301.202.501.501.00郸县“十一五”期间政策性保障住房用地年度实施计划表单位：平方公里年度拆迁安置房用地经济适用房用地廉租赁房用地20060.100.020.0120070.100.040.0120080.100.040.0120090.100.050.0120100.100.04合计0.500.190.01邮县2006年商品住房规划建设情况一览表

41、序号项目类型建设地址总用地面积（亩）住宅建筑面积（平方米）规划实施时间1商品住房邮筒镇2402760002006年2商品住房犀浦镇2753000002006年3商品住房红光镇105850002006年4商品住房其它镇85590002006年合计705720000邺县近期部分政策性住房规划建设情况一览表序号项目名称建设地址总用地面积（亩）住宅建筑面积（平方米）规划实施时间1解困房邮筒镇东街680002006年2机械厂安置房那筒镇东街43433002007年合计4951300二、近期国家及成都房地产业有关政策法规1、住宅土地使用权70年期满后自动续期70年后住宅建设用地使用权期满，我们的房子怎么办

42、？安居方能乐业。物权法草案规定，“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理J为了切实加强土地调控，制止违法违规用地行为，草案规定：严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。采取划拨方式的，应当遵守法律、行政法规关于土地用途的规定。工业、商业、旅游、娱乐与商品住宅等经营性用地与同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。草案还明确了关于建设用地使用权人的权利：建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用与收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资

43、、赠与或者者抵押，但法律另有规定的除外。2、物权法三大明晰政策将影响成都楼市进展2007年3月16日，物权法终获全国人大通过，从2007年10月1日起,这部被业内人士称之我国确认财产、利用财产与保护财产的基本民事法律，将正式实施。物权法第一百四十九条规定：住宅建设用地使用权期届满的，自动续期。物权法第六章对业主在建筑物区的所有权这样规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要,其归属由当事人通过出售、附赠或者者出租等方式约定。物权法将物管商完全摆到“乙方”位置。其中规定：选聘与解聘物业服务企业由业主共同决定。特别提出下列事项由业主共同决定：制定与修改业主大会议事规则；制

44、定与修改建筑物及其附属设施的管理规约；选举业主委员会或者者更换业主委员会成员；选聘与解聘物业服务企业或者者其他管理人；筹集与使用建筑物及其附属设施的维修资金；改建、重建建筑物及其附属设施；有关共有与共同管理权利的其他重大事项。3、2007年成都房产市场运行应考虑的要紧政策因素影响1、 调整住房供应结构调整住房供应结构应分三个层面来看。一是调整市场结构，积极进展住房二级市场与租赁市场；二是调整住房供应结构，加快廉租住房建设，规范进展经济适用住房；三是调整商品住房结构，重点进展满足当地居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房。2、 提高房地产转让税负3、 从严操纵信贷，提高住房贷款利率4、 加强土地管理5、 规范房地产市场外资准入与管理点评分析：1、 房地产市场规模仍会继续扩大成都市正处于房地产