旧城改造项目可行性研究报告.docx

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1、旧城改造项目可行性研究报告：:鬻七可行性研究报告（代项目建议书）蒂格式的：字体：（中文）楷体一GB2312）长沙金智工程咨询有限公司二QVQ年八月二O一二年五月编制人员名单项目负责人：李国海高级工程师/：带格式的：行距：固定值4；而编制人员：李蜀夫高级工程师陈代侣注册咨询师朱丽注册造价师张曙祥高级工程师龙文彬工程师戴艳梅助理经济师丁宁助理工程师校对人员：李湘宇/）格式的：字体：小四一、项目概况I二、建设单位基本情况2三、研究根据及范围53四、要紧技术经济指标X4五、研究结论与建议IlS笫二章项目背景与建设的必要性138一、项口背目138二、建设的必要性1912笫三章市场分析26共、投资环境分析

2、264二、土地市场与价格分析29笫四章场址建设条件1、场址现状1二、自然条件2三、社会经济条件4四、交通条件106力:、公共设施条件LH六、施工条件128第五章建设内容及建设规模139笫六章拆迁方案1511一、拆迁目标与原则1511二、拆迁情况1612三、拆迁申诉程序17笫七章工程技术方案2117一、总平面布置2147二、拆迁平整土地24油三、道路工程2534三、给排水3127四、供配电及弱电3228五、燃气工程36六、绿化工程37七、消防39笫八章环境保护41*笫九章节能4339笫十章项目招投标及实施进度计划80处一、招投标804二、实施进度计划8044笫十一章投资估算与资金筹措8743、投

3、资估算87分二、资金筹措9046第十二章财务评价62、销售收入及销售税金估兑62二、总成本费用估算63三、财务效益分析63四、不确定性分析64代、经济评价结论65笫十三章社会评价70一、项目时社会的影响分析7()二、项目与社会的互适性分析71三、项目对公平的膨响72四、社会风险分析73五、结论73第十四章风险分析74一、项目风险因素识别74二、风险评估7576+ 一格式的：行曲：固定值28磅三、降低风险的要紧措施第一章总论附件1、宁乡县城市建设投资开发有限公司企业法人营业执照2、变且招标基本情况表3、项目区域位置图第一章总论一、项目背景概况1、项目名称宁乡县城仁福片区城中村改造及安置房建设项目

4、宁乡县城4三福片喇叭口旧城区城中村改造及安置房建设项目2、项目建设单位宁乡县城市建设投资开发有限公司公司注册地址：宁乡县玉潭镇宁乡大道168号公司法定代表人：贺立权3、建设地点项目用地位于宁乡县历经铺乡新宝塔村、金南社区；涉水河以东,玉潭东路以北，属宁乡县城整体规划的一部分。4、建设规模与目标本项目规划总用地面积约为32.729公顷（折合490.94亩），扣除城市道路广场建设用地40.2亩后，项目可出让土地面积为450.74亩。本项目要紧建设内容为：项目旧城改造面积490.94亩，拆迁旧城房屋建筑面积99867.0一,涉及476户、人数1665人；土地平整，道路工程及其水、电、通讯、管线等市政

5、配套基础设施的建设。本项盘活土地资产，以地带格式的：字体：（默认）仿宋一GB2312,1号，非加 粗,（国标）Ties New Rosan带格式的：用式限题2第一章际题2Hoading 2 IIiddenHeading 2 CCBSheading 2h212.缩进：1- 行缩进：0字符，段落间距段前：3磅，段后：3磅 ,行距：单倍行距带格式的：字体：（蚊认）仿宋GB23I2,退,非加 粗，（国际）TiBeS New Roaan目建成后，可出让用地性质为居三2、项目建设单位基本情况箝况宁乡县城市淀设投资开发有限公司工司成立以来，坚持经营城市的进展思路,养路、路房结合，多渠道筹措城市建设资金，努力

6、破解征拆、安置等制约瓶颈，形成了规划先导机制、滚动开发机制与联动开发机制，直接投入城市建设资金42.8亿元，完成了26个重大项目工程，启动了新城区、“一江两岸三洲”与金洲湖三个片区开发建设与济丰坝大桥、G319绕城线、S208连接线、沿江路、滨江大道、玉潭公园、文体中心等多个重大项目工程建设。根据县委、县政府给予的使命，公司深刻、持续地进行着投融资体制改革，将投资、融资、建设融为一体,建立了直接面向市场的投融资机制。几年来，公司与银信部门关系不断密切，合作力度不断加大，综合实力跃居全省县级城投前列，国开行省分行将公司称之为“湖南省县级城投典范”。公司成立以来，成功创建湖南省模范职工之家、湖南省

7、文明卫生单位、长沙市诚信建设示范单位、长沙市花园式单位、长沙市经济百强企业、房地产开发金牌企业、奥斯卡房地产开发金牌企业、改革开放30周年影响宁乡经济进展十大杰出企业，湖南省银行业联合会授予公司“守信用企业”等荣誉称号。在县委县政府组织的各项考核中，公司各项工作均名列前茅。带格式的：字体：（中文）用体，三号带格式的：样式标题2第一章标题2Heading 2 HiddenHeading 2 CCBSheadine 2h2L2.缩进： 行缩进：0字符，段落间距位前：3磅，段后：3磅 ,行距：单倍行距带格式的：字体：（中文）黑体，三号常格式的：字体：（默认）宋体，（中文）宋体，小三 加租带格式的：缩

8、进：首行缩进：2字符带格式的：字体：（默认）宋体,（中文）宋体,小三 加粕带格式的：字体：（默认）宋体，（中文）宋体，小二 加粗常格式的：字体：（跋认）宋体，（中文）宋体，小三 加租带格式的：字体：（默认）宋体.（中文）宋体，小三 加加带格式的：字体：（默认）宋体，（中文）宋体，小二 加粗常格式的：字体：（默认）宋体，（中文）宋体，小三 加租带格式的：字体：（默认）宋体，（中文）宋体，小二 加粗带格式的：字体：（默认）宋体，（中文）宋体，小.三 加力I带格式的：字体：（跋认）宋体，（中文）宋体，小三 加租宁乡县总体规划（20002020）；宁乡县国民经济社会进展“丰十二五“规划;宁乡县城仁福片

9、区城中村改造规划图:目前，公司总资产达73亿元，存量土地13000多亩，已进展成为以政府垄断性资源经营为主，融基础设施建设、房地产开发等多种三、研究根据及范围是经宁乡县委、县政府批准成立，代表政府经营管理城市建设资金有城建资产的国有独资有限责任公司U公司于,2000件/,8月上8日正式挂牌成立,-目前注册资金已达人民币2名元,字乡城建投是城建项目的融、投资主体与垄断开发经营国有土地V（4）（5）城市道路交通规划设计规范（GBJ50220-95）；中华人民共与国物权法但湘政发200913号湖南省人民政府关于实施成品油税费改革完善交通体制加快交通进展的意见K-长沙市人民政府令103号长沙市征地补偿

10、实施办法（8三）长沙市人民政府令104号长沙市人民政府关于调整长沙市城市房屋拆迁补偿有关标准的决定幽蝌长拆发200902号关于加强长沙市重点工程与棚户区改造项目拆迁工作的通知（9）中华人民共与国物权法（11）三国家进展计划委员会委托中国国际工程咨询公司组织编写的投资项目可行性研究指南（试用版）；dW国家发改委、建设部2006年7月联合颁发的建设项目经济评价方法与参数（第三版）；三三其他有关专业设计规范;04）（三）建设单位提供的其他各项基础资料。sectl. 2.3, sectl, 2.31, sectl, 2. 311, sectl. 2. 312, se带格式的：缩进：首行缩进：2字符ct

11、 L 2. 32, sectl. 2.33, sl3,二级打 %.第:层条,首行缩进：2字符第二层条，首行缩进：2字符常格式的：字体：（中文）仿宋一GB2312,四号，（国 际）宋体带格式的：字体：（中文）仿宋GB23I2,四号，（国 际）宋体带格式的：标题 3, 1. 1. 1 Heading 3, 3. Sheading, 3rd IeveL BOD 0, Bold Head, CT 113 Head 3, Heading 3 - OldJIeading 3l9 IS02f L3. Level 11, LeVel 3Head, PIM 3, bh, cb. h3t heading 3,13

12、, love 13, rop3,2、研究范围本报告根据国家有关部门法令、政策、规程、规范，对项目建设的必要性、建设规模、建设内外部条件、项目总体规划方案及公用工程、环境保护、投资估算及资金筹措与经济效益、社会效益等进行研究。四、要紧技术经济指标XJjH式的：工体：（中文）仿宋一GB2312,四号口根据项目的具体规划及经济分析情况，其要紧技术经济指标详见7,:带格式的缩进：首行缩进：2字符J-格式的：字体：（中文）仿宋GB2312,四号表1T。/；带格式的匚字体：（中文）仿宋一GB2312,四号f二-:带格式的字体：（中文）仿宋一GB2312,四号j序号指标名冰单位指标备注y、带格式的：行距：固

13、定值12磅1规划总用地ha432.729折合3er4490.94Q-J带格式表格j错格式的：行距：固定值12跨带格式的：行距：固定值12确帝格式的：行距：固定值12磅1.1商住用地ha2322.533.38430.049折合工阳访螫幽京、1.2道路广场及安置房用地haL1692.022.68折合17.5130.-40.2亩-2折-榭户-W建柒面书也迁旧城房房建筑面枳m81389.0M70瞅499867.0巾希耳B9：(JuP.:raElfl.12%4门面足筑面祺ffli,16783.437932：带格式的：行距：周定位12磅住宅爱筑面祺f64605.60391驻4IWISrtHu-Ui,.l1

14、1JLu(12崂3拆迁户数户119363476口1665人;带格式的：行距：固定位12磅）4道路总长m1585;带格式的：行距：固定值12磅4.15土石方H11r426325WfBftWIJLi.同足Ut12唠6ffl*1386048610.带格式的：行距：固定值12磅二1濡五而：行距：固定值12磅）7安置户数A128100热也在附行斯周克的ID硅8ffl-4d648PfOJt11IJll,1J/EUL】乙叨-：带格式的：行距：固定位12磅-：带格式的：行距：周定值12礁4.29给水管道mI58558S1.3W?雨水管道m551585/彳带格式的：行距：冏定位12磅4.444污水管道m5H&1

15、585/：带格式的：行距：周定位12磅）带格式表格j5平整土地直450.74Z彳芾格式的：行距：固定值12磅6120建设期年232(”5电彳常格式的：行距：固定色12喻69.1建设期22012.7-2014.6J/)帝格式的：行题：固定值12磅j，:带格式的：行距：固定值12磅:希格式的：行距：固定值12磅69.2经菅期年12011.7-2015.6J/)7iW总投资万元227.5U232.605620546205j/1带格式的：行题：固定值12磅）310.I工程费用况乳Q1OO川5；柘格式的：行距：固定值12磅，带柘式的：行距：固定值12磅，带格式的：行距：固定值12磅4在地折迁费用1803

16、6.311298,11316536%l10.3工程建设L他费348.70%:带格式的：行距：固定值12磅,；带格式的：行距：固定位12端3lO.，12:用J；4IWyJ114.60JL:带格式的：字体：（中文）仿宋GB231213I0；5建设期贷款864.00j带格式的：行距：固定色12砾）带格式的：非加宽加/紧缩量44rAy-”U，DQiV)17匚八O八二J222J.UYJL/JA7KZAUJZK_Z，：带格式的：字体颜色：白动设置，非加.宽量.紧缩易带格式的：非加宽垃/萦缩中：蒂格式的：字体：（中文）仿宋一GB2312彳带格式的：非加宽量/紧缩量j4L白曾奉金1T-AQQ-I-二A二QJU

17、y)A二JJJJIUuDDJVZXVZJDt/Ml2银行俗盍“、JJX，“、1500030000年利率计5A6%JW8用紧经济指万元PNLM介。标总收入r，1i/带格式的：字体颜色：自动设次，非加宽6/紧缩房j一：带格式的：非加宽m/紫缩纸）8J,6.销售收入土万元田I冷A8.244“总成本总喊万元.带格式的：行题：固定值12磅【带格式的：字体：（中文）仿末GB2312）本赞目78.34.营业税金及X带格式的：行距：固定值12磅带格式的：字体：（中文）仿朱一GB2312）附加科告各#万元3281.f带格式的：行距：固定位12确8.444,利润总额错774?债备付率八TLUUZ1.U1IV1WI

18、、；帝格式的：尸体：（中乂）VjAGB2312：带格式的：行距：周定位12磅）8.50,项目投皆财一一一:带格式的：字体：（中文）仿宋GB2312）务内资收益里贷款偿还期9.39/7.095薪前上税后台建设期飞工；带格式的：字体：（中文）仿末GB2312!3带格式的:字体：（中文）仿宋GB2312!8.6项目投资回收期（含建设期）2.87/2.90税前/税后Y带格式的：字体：（中文）仿宋一GB2312）;带格式的：行距：固定位12磅五、研究结论与建议.研究结论，（1）项目建设符合国家产业政策与进展方向与宁乡县进展的整 体规划，不仅将盘活现有的土地资源，而且将带动城市建设，完善城 市功能。对宁乡

19、县经济进展及社会进展将起到积极的促进作用。（2）本项目不可能对当地的环境、水体造成有害污染，而且对该常格式的：字体：（默认）宋体，（中文）宋体，小三, 加租带格式的：字体：（默认）宋体，（中文）宋体，小三, 加粗带格式的：字体：（默认）宋体，（中文）宋体，小。加利带格式的：标Sfi 3,1. 1. 1 Heading 3, 3, Sheading, 3rd level, BOD O1Bold Head, CT, 113, Head 3,Heading 3 - old, Heading 31, IS02, L3, Level 1 - 1,Level 3 Head, PIM 3, bh, cb,

20、h3, heading 3,13, level_3, prop3, sectl. 2.3, sectl, 2.31, sectl, 2.311, sectl. 2. 312, Se ctl.2. 32, sectl. 2.33, s13,二级节名,第二层条， 缩进：首行缩进：2字符【二层条，缩进：首行缩进：2字符带格式的：字体：（国际）宋体常格式的：字体：（中文）仿宋一GB23 四号，（国带格式的：。体：（中文）仿宋一GB2312,四% （国 际）宋体带格式的：字体：（中文）仿宋GB2312,四号.（国 际）末休帝格式的：字体：（中文）仿末GB2312,四号，（国 际）宋袜带格式的：字体：（中

21、文）仿宋GB23I2,四号,（国 际）宋体带格式的：弄体：（中文）仿宋一GB2312,四号，（国 际）宋体带格式的：字体：（中文）仿宋一GB2312,四号，（国 际）宋体带格式的：。体：（中文）仿宋GB2312,四号，（国 际）宋体常格式的：字体：（中文）仿宋GB2312,四号，（国 际）宋体带格式的：标题 3,1. I. 1 Heading 3, 3. Sheading, 3rd level,BOD 0, Bold Head,CT,H3, Head 3, Heading 3 - old,Heading 31rIS02,L3,Level 1 - 1,Level 3 Head, PIM 3, b

22、h, cb1 h3, heading 3,13, level_3, prop3, sectl. 2.3, sectl. 2.31, SeCtL 2. 311, SeCt 1.2. 312, Se ct 1.2.32, sect 1. 2.33, s13,二级节名,第二层条， 首行缩进：2字符第二层条，首行缩进：2字符带格式的：字体：（中文）仿宋一GB2312,四号，（国 除）宋体区域范围内的破旧房屋进行拆迁，将大大改善该区域范围内的城市基础设施条件，有利于该区域范围内的环境治理与城市环境的改善。（3）本项目所在地位于老城区中心，规划用地面积为32.729ha,折合490.94亩。其建设条件如场

23、地、给排水、供电、通讯等已完全具备，可尽快开展工作。.（4）.经测算，本项目总投资46205万元，所得税后项目投资财务内部收益率709白、项目投资回收期90,年，投资利润率14；7强。财务指标反映本项目具有一定的盈利与承债能力。，2,、建议带格式的：字体：宋体,小二=,加粗（1）由于本项目建设内容要紧是对该区域用地进行拆迁与道路建设，其要紧目的是为宁乡县旧城改造制造良好的条件，从而改善该区域范围内的城市基础设施条件与人民生活条件，为宁乡县的进展制造良好的城市环境，因而建议由宁乡县政府主导运作、组织各有关部门通力协作，对项目的运作应给予尽可能多的优惠政策，以确保项目顺利实施。(2)建设单位在按照

24、“统一规划、分期开发、滚动进展”的原则下，做好规划与协调工作，充分做好拆迁安置工作，以确保本项目真正为老百姓服务，为建设社会主义与谐社会服务，便于项目财务效益的实现。(3)建筑工程中不可见的因素很多，工期、原材料的供应等都会影响到项目总体目标的实践。因此在工程施工过程中，要加强施工管理，实行工程监理制。还应推行投招标、工程包干等一系列措施，落实资金供应计划，抓好人、财、物、供、产、销一条龙管理，以确保项目经营目标的顺利实现。第二章项目背景与建设的必要性一、项目背景/：带格式的：字体：（中文）仿宋一 GB2312,四号、长沙市位于中南地区区域中心位置，作为湖南的省会与国务院批7格式的：缩进：首行

25、缩进：2字符常与丰富的历史遗存沿京广线向内陆腹地扩展，两大经济圈人才与资源的双向流淌都必经长沙，加之国家“中部崛起”与“西部大开发”战略实施，长沙已成/：桶葭曲：字体：（中文）仿宋一GB2312,号为中西部交流的核心。，/一/：带格式的.字体：（中文）仿宋一GB2312,一号2007年12月，“长株潭城市群”经国家发改委关于批准武汉Zf格式的：字体：（中文）仿宋一GB2312,四号4*格式的字体：（中文）仿宋GB2312,四号城市圈与长株潭城市群为全国资源节约型与环境友好型社会建设综合配套改革试验区的通知批准成为“全国资源节约型与环境友好型社会（简称“两型社会”）建设综合配套改革试验区”，以推

26、动区域协帚格式的：工体：（中文）仿宋GB23I2,四号带格式的：7体：（中文）仿宋CB2312,四号带格式的，字体：（中文）仿宋GB2312.四号 带格式的：字体：（中文）仿宋GB23四E沙市的经济、社会进展带来前所未有的机遇。调进展方针与“中部崛起”战略，推动东、中、西部协调进展，为长“长株潭一体化”的核心是经济一体化。经济一体化将形成带动全省城乡商品经济进展的多功能综合经济中心。三市组合在一起能够在本区域与全省形成工业中心、贸易中心、交通中心、金融中心、信息中心、科技中心等多功能的综合经济中心，成为本区与全省振兴经济的基地，新技术、新产品的开发推广中心，带动本区与全省经济腾飞的“龙头”）长

27、株潭一体化”的另一个重要方面是生活的一体化。生活一体化的直接效应是三地体系内的异地置业、消费、工作、娱乐、休闲等生活行为的日渐频繁。长沙作为一体化的中心必将对其周边城市居民产生较大的吸引力。根据长沙市“十二五”规划的设想，在“十/一格式的：字体：（中文）仿宋一GB2312.丽二五”期间的，年内，长沙市将依托颇具特色的休闲娱乐业基础，充：带格式的:字体：（中文）仿宋一GB2312.四号分挖掘长沙灿烂的历史文化资源，加快文化事业与文化产业进展步伐，促进历史文化与现代文化的完美结合，凸显城市文化个性魅力,以文化为灵魂，引领与提升城市的建设进展。，格式的：字体：（中文）仿宋GB2312,四号随着我国住

28、房制度改革的不断深化，城市住宅建设持续快速f带格式的：字体：（中文）仿礼GB2312,四号展，住房市场化程度逐步提高，居民住房条件总体上有了较大改善。带格式的：工体：（中文）仿宋GB23I2, 吧 带格式的：了体：（中文）仿宋GB23叵 错格式的：工体：（中文）仿宋GB2312, 叵 带格式的：目生，中文）仿宋GB2312,四E 带格式的：字体：（中文）仿宋一GB23I2, ITE，格式的：字体：（中文）仿宋一GB2312,四号 带格式的：?体：（中文）仿末GB2312,四号 带格式的：2体：（中文）仇味GB2312. I叫号 带格式的 7体：（中文）仿宋GB23四号 带格式的：字体：1中七伪

29、束GB230四号 带格式的：丁伟：I中幻小A LBmu，,: 带格式的：了体：（中文）仿宋GB2312, PqE 带格式的：了体：（中文）仿宋GB2312.四E 带格式的：工体：（中文）仿宋GB2312,四号但部分城市低收入家庭住房仍比较困难，特别是很多旧城房屋年久失修、配套设施陈旧且不完善、环境脏乱差等问题突出，居住条件相对简陋；旧城居住人口中，老年人口多、下岗职工多，多为城市低收入群体。为推进旧城改造，使更多的城市居民特别是低收入家庭共享改革进展成果，提高居住环境水平，党中央、国务院明确要求要加快集中成片旧城改造，使困难住户的住房条件得到妥善解决。为认真贯彻中央关于加强与改善宏观调控的决策

30、与部署，长沙市从？009.年起启动了大规模旧城改造工作，当年完成旧城拆迁？00,万平方米，2010年完成.200万平方米，,2011.年完成,330.万平方米。2011年以来全市共立项.86J、，改造完成个，风万多户,25,万旧城居民搬入了新居。,2012,年长沙全市完成旧城拆迁,330,万平方米；新增（筹集）廉租住房gooo,套；维修或者拆除重建农村危房？000,户。通过旧城改造摸底数据显示，全市二环线以内仍有,4.2,万栋，员万多户、,18,万多人生活在成片旧城内，面积达到了34.万平方米。与此同时，全市近.50,万外来务工人员的住房条件普遍较差，数以万计的新就业人员面临着无力购房的现实困

31、难。.带格式的：字体：（中文）仿LGB2312,四号 带格式的：7体：彷味金m1上四，； 带格式的：不体：t中幻仿宋GB2312.四彳 带格式的：不体：1中文）仿宋GB2312.四彳 带格式的：字体：（中:。仿宋GB2312.四7 带格式的：芋体：（中文）仿宋GB2312, I丽 带格式的：体：（中文）仿宋GB2312,四； 借格犬的：字体：（中文）仿宋一 GB2312,四号 带格式的：了体：；E H晨LlmIw； 带格式的：字陈：（中文）仿宋GB2312,四号 常格式的：彳体；（中文）仿宋GB2312,四号 格式的:体：（中文）仿宋GB2312,四号 型格式的：7体；（中文）仿宋GB2312

32、,四号 丽我的丁；，F，、G；L |中, 带格式的：7体：HD小木叫， 带格式的：字体：7 U小B二”2 IW； 带格式的：字体：（中文）仿宋_GB2312,四营 带格式的：字体：（中文）仿宋一GB2312,四百 带格式的：字体：（中文）仿宋一GB2312,四彳 带格式的：字体：1中幻仿宋GB2312. |中7 带格式的：字体：（中文）仿宋GB2312,近 带格式的：字体：（中文）仿宋GB2312, I丽 帝格式的：芋体：（中文）仿宋GB2312, I丽1 用格式的：Z体：（中文）仿宋一GB2312,四号 常格式的：心：，：口、 格式的：7体：（中文）仿宋GB2312,四号 格式的：体：（中文

33、）仿宋GB23I2,四号) ) J J随着我国住房制度改革的不断深化，城市住宅速设持续快速进展，住房市场化程度逐步提高，居民住房条件总体上有了校大改善“但部分城市低收入家庭住房仍比较困难，特别是很多棚户区城中村房屋年久失修y配套设施隙旧且不完善、环境脏、乱、差等问题突出，居住条件相对简-TA中村居住人口中，老年人口多，下岗职工多，多为城市低收入群体。为推进棚户区城中村改造，使更多的城市居民特别是低收入家庭共享改革进展成果,提高居住环境水平，党中央、国务院明确要求要加快集中成片棚户区域里会改造,史（戈，便困难住户的住房条件得到妥善解决62005年8月，曾培炎副总理在大连主持会议，专题研究棚户区改

34、造问题62007年国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见（国发200724号）提出要加快集中减井棚户-区及城中村改造-广加快使困难隹户-的住房得到妥善解决6这充分表达了党中央、国务院对棚户区改造工作的高度关注，对解决棚户区困难居民住房问题的深切关怀b各地H定要充分祺职加快棚户区城中村改造关于仝面落实科学进展观、构建社会主义与谐社会、切实解决民生问题的重大意义62011年，宁乡实现县域生产总值6379462万元，增长15.8%；财政总收入331000万元，增长57.8%；城镇居民人均可支配收入21093元，增长12.9%,农民人均纯收入11539元，增长18.8%。据介绍,“十二五”时期

35、，宁乡的要紧目标是：县域生产总值年均增长15%以上，达到850亿元，力争突破100O亿元；财政总收入年均增长28%以上，达到85亿元，力争突破100亿元；城镇居民人均可支配收入年均增长12%以上，农民人均纯收入年均增长16%以上。县域进展呈现要紧指标高位增长、重点领域竞相发力、社会大局樵固与谐的良好态势。本项目位于宁乡县历经铺乡新宝塔村、金南社区；涉水河以东,玉潭东路以北，属宁乡县城整体规划的一部分。存乡县域经济实力强劲，有“湖南四小龙”之称，2008年.仝县生产总值1络41亿元,比上年增长16.0%6,按常住人口计算，仝县人均生产总值22659元，比上年增长15.6%6工业增加值占GDP的比

36、重由上年的44.2%上升到48.7%：全县城镇化率37.8%；农业总产值83.04亿元,比上年增桧石8-工业总产值420.43必天L增长“44A知-注会消费品.零售总额84.58亿元，比上年增长22.8%：全县财政总收入14.03亿元,彳带格式的：字体（中文）仿宋一GB2312,四号彳带格式的：字体（中文）伪宋一GB2312,四号f带格式的：缩进首行缩进：2字符，无孤行控制带格式的：字体（中文）仿宋一GB2312,四号、:带格式的：字体（中文）仿宋一GB2312,四号、带格式的：工体（中文）仿宋一GB2312,四号i常格式的：字体（中文）仿宋一GB2312,四号f带格式的：字标（中文）仿宋GB

37、2312,四号f常格式的：字体（中文）仿宋GB2312,四号i常格式的：字体（中文）仿宋GB2312,四号帝格式的：字体（中文）仿末GB2312,四号带格式的：）体（中文）仿宋一GB2312,四号带格式的：字体（中文）仿朱一GB2312,四号（带格式的：字体（中文）仿宋一GB2312,四号彳带格式的：字体（中文）仿宋一GB2312,四号j带格式的：字体（中文）仿宋一GB2312,四号带格式的：？体（中文）仿宋一GB2312,四号（带格式的：字体（中文）仿宋一GB2312,四号!带格式的：字体（中文）仿宋一GB2312,四号1带格式的：字体仲文）仿宋一GB2312,四号i带格式的：7体（中文）仿

38、宋一GB2312,四号!常格式的：字体（中文）仿宋GB2312,四号常格式的：.体（中文）仿末GB2312,四号带格式的：字体（中文）仿宋GB2312,四号常格式的：字体（中文）仿宋GB2312,四号!带格式的：字：体（中文）仿宋一GB2312,四号!带格式的：字体（中文）仿宋一GB2312,四号带格式的：字体（中文）仿宋一GB2312,四号带格式的：字体（中文）仿宋一GB2312,四号带格式的：？体（中文）仿宋一GB2312.四号带格式的：字体（中文）仿宋一GB2312,四号（带格式的：？体（中文）仿宋一GB2312,四号1带格式的：字体（中文）仿宋一GB2312,四号:带格式的：字体（中文

39、）仿宋一GB2312,四号（帝格式的：字体（中文）仿宋一GB2312,四号（带格式的：）体（中文）仿宋GB2312,四号,带格式的：字体际）TieesNewR（中文）仿宋GB2312,四号，（国Offlan,非加宽量/紧缩Ut带格式的：字体拼得和语法（中文）仿宋一GB2312,四号,检查三洲、三湖”区域开发建设工作的推进,蛆仁福片区呈现出了良好的区位优势与自然优势，沿江大道、滴水风光带、鳍鱼洲开发及金洲湖的开发建设将使该地区具有特殊的区位优势与资源优势，目前，该地区日益成为“一江、两岸、三洲、三湖”区域重要构成部分。但由于当时规划的局限性，目前该区路灯、垃圾站厕、园林绿化、小区道路等基础设施建

40、设不配套，且经常出现下水道堵塞、化粪池暴膨与大雨过后小区被淹的现象；居民住宅因长年失修，不一致程度地出现了房屋渗漏、墙体开拆、砖石及混凝土分化、老化等安全隐患，加之部分居民私自改变房屋结构，更大大降低了居民区的安全系数；油烟污染、占道经营、噪声污染与消防隐患严重，区内生活环境质量较差。与此同时，区内人口成份复杂，治安状况堪忧。诸多问题的存在，使该区居民生活环境与生活质量受到严重影响，居住安全受到严重威胁。为解决以上问题，宁乡县人民政府决定由宁乡县城市建设投资开发有限公司对宁乡县仁福喇叭区域片国1,城史拄实施整治改造建设，并给予政策上的重点支持。宁乡县仁福喇叭片F城旧城村改造项目，遵循“政府引导

41、、居民自愿、市场运作、政策扶持”的原则。县城投公司将采取整体规划、分步实施的建设模式，将原居民以货币安置方式原址安置，以土地作为筹措征拆与建设资金的渠道，从而完全使该区域棚户区域户城中村舌三告别脏、乱、差的居住环境。二、建设的必要性1、全面建设小康社会的客观需要曾培炎副总理在全国城市住房工作会议讲话中指出：“到2020年，我们要全面建成小康社会。而人民群众的小康生活全面不全面，关键在于住房需求能否得到合理满足”。受诸多历史因素的影响，放前与上世纪五、六十年代陆绫形成的棚户区由于城市不断扩张而形成X旧城区城中共,历史包袱重、改造难度大，不下大力气解决好Ia柳m区域生拄居民的居住问题，人民群众的小

42、康生活就是有缺陷的，也是不全面的。“十三二五”时期是全面建设小康社会的关键时期，也是解决城市低收入家庭住房问题的重要机遇期。按照.若干意见2、改善居民住房条件，构建与谐社会的需要老城区城中村旧城改造涉及面广、政策性强，做好考城区城中将旧城改造工作,加快城市改造步伐，改善城市形象，使居住在但老生柱的居民居住水平与居住环境得到明显改善，是落实科学进展观，构建社会主义与谐社会的重要举措；对改善城市低收入居民的居住与生活条件，保护社会稳固，具有十分重要的意义。2007年11月28日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署“促进资源型城市可持续进展工作”时，再次强调“着力解决困难群众生活问题,

43、完保J度与社翎酬圾z宝闻且1.械缺T办雉体等历史遗留问题二地块属于县城旧城区棚户区摭中右,道路拥挤，交通十分不便。很多房屋为低矮平房，结构简单、年久失修，存在安全隐患。且房屋拥挤不堪，随处可见垃圾堆放，卫生环境状况差；同时医疗教育等基础配套设施不完善。项一BTMJR面房屋建筑一湿*16783：43998677936.8W,拆迂城套房面积64605.6039121.3肝d3、改变城市面貌，城市核心区环境治理、提升城市品位的需要本项目用地位于宁乡县里老城区中心。项目区域内涉及拆迁户较多，破旧、低矮的建筑物密集，基础设施相对比较落后，区域城市功能紊乱无章，杂、乱、脏现象严重，严重影响了城市环境与居民的居住环境。宁乡县政府计划通过对该区域内的整体开发，来实现涉水河一带的环境整治工程u木项目将与当地的.城市建设紧密结合起来，在总体景观设计上与沿河风光带统一考虑，将城市环境美化、,通风、体闲娱乐融为一体6项目的建设将从根本上解决区域环境问题3改善该区域的居住环境6本项目的建设是完善宁乡县城景观轴线的城市节点、提升宁乡县城品位、树立新形象的需要。宁乡属于古老的、经济比较薄弱的农业大县。但是，近年来随着“兴工强县”主战略的强力推进，加加、圣得西、忘不了、楚天科技等13个中国名牌、中国驰名商标、国家免检产品桂冠的斩获，青岛啤酒、兆山水泥、宏全食品、三一重工等全国知名品牌企业的驻足，宁乡已成为工