星河商业城项目定位报告.docx

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1、星河商业城项目定假想告重要提示 项目定位：广安现代休闲商业城 项目主题：以购物休闲为主的现代商城 规划元素：集中式与分散式规划 建筑形式：塔式建筑 产品特性：承载商业原色，重置都市休闲商场式幻变空间结构独立单位与规模产权的有机结合中高档次：硬件一产品质素高、单位结构优先、配套品位高星河商业城（备用名：星河香港城星河女人世界广安华联商厦）广安星河商业城定位报告目录基础数据调查说明第一章基本数据统计情况一、在经营商业项目调查二、再投资商业项目选择第二章项目区位分析一、区位环境分析二、项目地块分析第三章可类比商业地产项目市场调查分析一、项目板块开发调查分析二、已建项目调查分析三、在建项目调查分析第四

2、章目标客户分析一、目标区域二、隐形客户群三、显性客户群四、目标客户定位分析第五章项目定位一、商业形态定位二、商场定位的意义三、商场定位的基本要素四、星河商业城商业主题定位五、项目产品定位六、目标客户定位七、价格定位项目定位考虑的因素1、项目所在地的经济发展状况，项目所在地的商业地产发展水平。2、项目所在地的消费者心理和痂3、规划设计方航4、项目的初步设计规划，目标客户的需求心理和消费特征。5、项目地块价值的挖掘。6、开发商的资源整合:开发商在人力，物力，财力资源上的有效整合利用.7、项目所在地所享有的XX广场优势，在项目中应该得到充分利用8、本设计要点之产品具有市场的“引导性”，因此产品的设计

3、已经拔高于市场；产品以中高档型商城为设计要点的基础。9、在设计中，充分注意项目旁的商业步行街的规划与商业效应10、项目不在繁华商业区，应引起设计定位的重视。基础数据调查说明问卷说明：本次问卷由XX（重庆）房地产管理咨询公司分两阶段进行。一、样本框：广安市广安区（包括城南、城北区域：XX大道附近（28份），老城区（26份），城北（26份）二、抽样方法：随机抽样；三、调查方法：商城面访和进入商铺走访；四、样本量：广安市内80份，有效数66。其中一般投资商调查55个,有效样本44个；商业地产项目专项调查25份，有效样本22份。五、统计方法：运用SPSS统计分析软件进行频数统计，相关分析。第一章基本数

4、据统计情况一、在经营商业项目调查1、经营商铺的面积面积30m2以下30-50m250-80m280-100m2101痛以上人数2227223百分比(%)39.248.23.53.55.62、总投资额(商铺购买价)投资额10万元以下11-20万元21-30万元31-50万元50万元以上人数1011221百分比(%)3741711441%口10万元以下11-20万元口21-30万元口31-50万元50万元以上3、租赁价（元/in?）年租金4000元以下40018000元800110000元IOoOI12000元12000元以上人数5175126百分比（%）123712261312000元以上IlI

5、口年租金I8001-lOooO元I.4000元以下1:051015253035404、经营产品业种食杂TT货建材餐饮超市精品店服装专卖店其他人数4116525327百分比（%）72212949551食杂百货口建材餐饮超市精品店专卖店其他服装5、经营收入状况营业额1000-3000元30015000元50018000元8000以上人数141375百分比(Q363318138000以上50018000元30015000元HI|“营业额ILIoOO3000元0102030406、店员人数人数1人23人46人68人8人以上人数1434512百分比(%)24619247、主要交通工具交通工具一辆小汽车一

6、辆送货车社会车辆摩托车人数13236百分比(%)39.169.718.252.4二、再投资商业项目选择1、新商业形态商业形态连锁店商铺集中式产权式商铺改行人数16321021百分比(%)26.252.416.33.41.7连锁店，商铺集中式产权式商铺改行扇面52、商业投资计划(投资额)投资额10万元以下1120万元2130万元3150万元人数301941百分比(%)563572口10万元以下 11-20万元 21-30万元 31-50万元3、购买（租赁）面积面积30#以下3050m25080m280100m2101II?以上人数1629233百分比（Q30.354.83.75.65.64、承受

7、的租赁价格单价20元/m22130元/m230元/m2以上人数15173百分比（%）42.848.58.75、承受的购买价格单价1500元/m2以下16002000元/m22001-3000元/m23001元/m2以上人数3131318百分比(Q7282837口租赁价格7%28%口1500元/m2以下16002000元/m2口20013000元/m23001元/m2以上6、投资位置位置城北城南开发区商业街视位置而定城中人数17303231百分比(%)30.353.55.43.65.41.87、选择业态业态自主经营连锁经营统一经营商业管理公司人数371439百分比(%)5822515回自主经营连

8、锁经营口统一经营口商业管理公司8、选择业种业种食杂百货餐饮建材超市精品店专卖店其他人数568343625百分比(%)810135751042口食杂I百货口餐饮口建材超市口精品店专卖店口其他9、购买商铺付款方式付款方式一次性分期按揭人数212613百分比（%）354322|口.次性I因分期1口按揭I10、打算购买的商场（店）是标准毛坯房（清水房）装修房人数459百分比（%）831717%清水房，装修房11、如果是集中式商场，选择几层?层数IF2F3F4F人数44173百分比（%）68271514% 14%61%12、主要交通工具交通工具一辆小汽车一辆送货车社会车辆摩托车人数54235百分比（%）

9、14116114第二章项目区位分析一、区位环境分析广安是中国改革开放和社会主义现代化建设邓小平同志的故乡，位于四川省东部，华釜山脉中段，嘉陵江、渠江纵贯南北，幅员面积6344平方米，总人口约450万，是四川省毗邻重庆市最近的一个地级市，四川进入三峡经济区的“东大门”，大三峡旅游区的重要节点，广安城区由城北和城南组成，城北是老城区，而城南是从91年开始作为广安城区的重点开发区。是全市的政治、文化商业中心，是全市经济发展的增长极和广安市发达经济圈的核心区。目前大型的商业地产已近10家进入该区，五年内广安城南将是一个现代化的商业城市。二、项目地块分析星河商业项目占地约6667平方米（10亩），土地已

10、征用。属于高尚商业用地。2.1项目地段属高尚居住区星河商业城项目依傍星河明苑，位于XX广场南侧，北接XX宫，西侧与城市干道连接。地势平坦，具有良好的交通及景观条件，属广安市黄金地段，是高尚居住、旅游、休闲消费的最佳场所，适合开发为高档商业区。2.2与政治性的游览广场紧紧相连星河商业城紧临的XX广场是为了纪念邓小平同志而修建的，由于伟人邓小平的影响，各地来广安XX广场游览观光的游客络绎不绝，每个周末的水幕电影将吸引、汇集大量的市民和游客。因此，XX广场成为观光圣地，势必推动该区商业的发展，吸引更多的投资者和经商者。2.3XX大道为项目提供了交通便利新建的XX大道是广安的迎宾大道，也是景观大道。X

11、X大道经过项目并沟通城南与城北，其中公交车与的土车可交梭穿行。为项目提供了极大的交通便利。2.4地块周边是高尚居住区根据目前广安市房地产市场发展趋势和项目所处的地理位置，星河商业城项目的规划在城南属于中高档型商业用地地块。项目周围有已建和再建的住宅区均为高尚居住区，为项目提供了优质客源。3、项目SWOT分析3.1 项目SWOT分析表优势(三)交通便捷。紧邻XX大道，未来区域发展有良好的预期；,新兴高尚居住区，规划合理；自然环境好。规模较大的XX广场、XX宫、向阳大市场和图书馆为本项目平添了更多更轻松的商业机会。劣势(W)目前区域配套不完善，区域环境较差，人气不旺，购物休闲商业氛围差。,目前市民

12、对该区的中高档休闲商业尚未有明确认识。,板块的景观配套、商业配套发展需要较长时间。项目具有一定的商业规模优势；项目专业化、高品质、高档次开发；项目旁有一新兴商业步行街，为项目增添了规模商业机会。,休闲商业价格空间受限。机会(0)高尚居住区，房地产市场发展潜力较大；商业地产有更大的空间；该区本项目可作为广安城南的标志性高档商业区来开发；此区域缺乏高档次、品质优的商业产品供应；只要宣传和现场销售得力的情况下，可以创造高单价；目前区域处于高档商业地产的启蒙期，供应量较小。威胁(T)面临的商业楼盘竞争力较大，对项目有一定的影响。面临的竞争商业楼盘规模大。商业投资者看好的好地段较多的目前还是城北。市区投

13、资商对城南商业板块的环境没有足够的认识。3.2 STVoT分析的优劣运用：3.3 .1发挥优势，利用机会廓在区域配套、环境不断完善的基础上，借助其优越的地理位和媒体的宣传炒作，提升其商业区的认同度，美誉度。司结合本项目定位和考虑规避市场竞争的基础上，产品设置注意倾向市场需求空档司充分利用XX广场的知名度来吸引市内外的客户，增强客户购买信心副借助城南市场良好的潜力，诉求城南未来的发展和升值潜力副开发时间宜早不宜迟（明年为邓小平同志诞辰一百周年），先消化前期积累的中高档客户，同时在本区确立楼盘品牌地位的情况下，向本区以外的区域延展吸引客户群体，逐步确立独特、鲜明的市场形象。副强调区域开发，经商条件

14、的成熟的优势以及项目自身产品、形象、突出项目在竞争中的优势地位。3.4 项目最大价值挖掘富核心竞争力分析核心竞争力是企业及项目在地产市场竞争中的核心优势。核心竞争力能够作为主导商业地产项目对外推广的亮点，而在表述商业楼盘整体品质方面，核心竞争力可以联合其他竞争点互为补充，经整合后使自身的形象更加丰满。运用核心竞争力为主导，辅以其他竞争力的支撑，在推广中有利于迅速提高市场认知度。司竞争力对比项目分析项目分析对比产品设计调查显示，四川广安商业投资者追捧具有良好商业购物环境的商业地产产品，而市面供应的大部分产品仍以传统的商业地产（商铺）为主。本项目在尊重主流投资者对产品需求的基础上，设计出新颖又实用

15、的商业地产产品。以建筑与商业特色作为商业地产产品的重要特色，希冀引起市场关注。主核心竞争力环境景观该板块规划中，XX广场与商业步行街是区域的亮点，应成为项目开发的主要商业环境要素。次核心竞争力广安电力集团品牌四川广安电力集团为国有企业，在广安有较高的品牌知名度，项目开发给投资者提供信心保障。次核心竞争力休闲观景商业顶层的观景休闲台在四川广安有相当的新颖性，绝不是人云亦云的简单模仿，其对休闲购物者有较大的吸引力。e该地块具有较大的景观资源，可谓“大景观套小景观:次核心竞争力规模本项目具有较大的开发价值，可以营造很好的商业环境，齐全的社区配套，同时体现开发商实力，增强客户购买信心。次核心竞争力副品

16、牌价值项目品牌由企业品牌和产品品牌两部分组成。“广安电力集团”的企业品牌已经成为一种实力的表现，产品的品牌只能依靠高水准的规划设计、高水平的楼宇设计、可靠的施工质量、优美的社区环境、完善的配套服务设施、优质的物业管理来构筑。副时机价值充分利用广安城南板块的规模开发契机，顺势推出本项目，使其成为广安城南区的一颗明珠，乃至成为四川广安市商业地产的一个经典典范。副商业背景价值联合商业步行街，在社区内构建集中式商业与综合门店商业设施，借助商业步行街的散客资源为本项目所用。打造为“星河商业中心”，更体现商业文化的背景超前作用。解环境价值运用环境优势尽可能的突出休闲商业主题，将“休闲、购物”的主题概念融入

17、商业环境和自然环境之中。金交通价值利用已有交通优势，开通专线巴士，将项目与市区直线的距离缩小,将小区融入市区。副地形价值本项目地块为不规则四边型。用“现代购物家园”的建筑规划设计理念和环境园林设计，因地制宜的追求商业建筑风格，体现人与自然共生的商业购物系统，达到“现代购物家园”的目标。副产品价值从规划、建筑形式、商业、住宅、配套等全面提升产品价值。结论：本项目的核心竞争力是商业地产项目规划、产品品质和休闲景观三方面的综合，即本项目的地段、体量、商业目标、建筑风格、休闲配套等品质，加上特有异域商业文化及环境氛围，将是有别于对手的明显特征。第三章可类比商业地产项目市场调查分析。调查数量：商家共13

18、家。城南7家，城北6家。经营模式：A、商场统一经营管理4家，占总数的23.5%B、自主经营（门面）13家，占总数的76.5%。价格范围：A、均价在30005000元/优的8家，占61.5%B、均价在500010000元/箱的4家，占30.8%C、均价在100oO元/Hi?以上的1家，占7.7%。商业位置：A、位于一类商业用地的约占46%B、位于二类商业用地的约占31%C、位于三类商业用地的约占23%通过对广安商业的初步了解和现场考察，广安商业的整体形象较为模糊，大多为个性不够鲜明的“老旧商业从外表既体现不了川渝商业文化的底蕴，又承载不了现代商业文明的鲜明元素。从店面的设计与布局，显得比较杂乱；

19、比如第一次到商场的顾客进入一层，看见的是首饰或化妆品，那么顾客不是去买首饰或化妆品，而是去买别的商品，按照消费者对商场布局的一般认识和规律能不能知道是经销何种商品的？这说明商场的布局是和整体形象联系在一起的，不科学的分割与规划，既会影响商场的整体形象，也会使商场在竞争中处于劣势。当年的郑州“亚细亚商场”正是在形象方面作足了功夫，才使“中原之行那里去，郑州亚细亚”风靡全国，才使一个民营企业击败了当时郑州最大的“国字号”百货企业。因此，我们须进一步对项目板块做出分析。一、项目板块开发调查分析1、项目板块开发调查分析：1. IXX宫商业项目解地理位置：XX宫位于XX广场南侧，西侧为建安路，东临市政片

20、区道路盘山而下的冲沟谷，南邻星河明苑，地势平坦，各方位景观良好，交通方便。副项目性质：商住解商业面积：27000m2副总价特点：17.5-30万元司项目定位：高档休闲购物商场/超市、娱乐、百货、酒店副规划地块功能及优势：属于一、二类商业用地，无公摊面积，XX宫是广安的商业地产的旗舰，规模宏大，建面达2万余方，他以前瞻性的总体规划、巧妙独特的设计，依托XX广场其优越的区条件，将是全市的集商业、餐饮、娱乐综合性大型多功能的休闲购物区。1.2 望江台花园商住项目：副地理位置：该商住区位于广安市城南城北交汇处，东临渠江，南接图书馆和XX广场院，是广安少有的黄金宝地。副项目性质：商住解商业面积：约100

21、OOm2副门面数量：约150个（面积27-80m2）副总价特点：12-37万元（单价2600-3800元/m2）解规划地块功能及优势：属于一、二类商业用地，望江台花园门面单独分隔，自主经营。该商住区位于城南城北交汇处，紧临XX广场和图书馆，并附带大型的农贸市场：向阳大市场。交通方便，沿街的门面可满足人们的日常购物、休闲娱乐的需求，区位环境好，土地增值的潜力大。1.3 立新景苑商住项目用地理位置：位于XX大道，XX广场西侧。过街希望小学，近临世纪大饭店，是理想的居家福地，经商的黄金口岸。副商业面积：2448m2廓门面面积：56-80m2（18个）副价格特点：总价30-50万元均价4900元/m2

22、副规划地块功能及优势：属于一、二类商业用地。立新景苑地处XX大道，XX广场西侧,交通方便，是广安目前唯一的19层电梯公寓（15层已定为中国银行办公楼）。建筑风格简洁明快，外观色彩清爽典雅，具有个性化、现代感。1.4正元星辰时代广场副地理位置：位于广安市经济技术开发区（城南）洪州大道，兴安街，广宁路之间，是城南政治文化商业中心。即将打通南北通道，交通便利。廓地块面积：44420m2副商业面积：13360m2廓门面面积：33.78-69.02m2IiI价格特点：总价6.9-48.6万元副功能定位：1F门面小商品及服装；2F超市；3-7F住宅副规划地块功能及优势：属于二类商业用地。建筑密度33.5%

23、,绿化率为31%。位于城南政治文化商业中心，即将打通南北通道，集花园住宅与商业风情步行街于一体，坐享城南城北20万人次的消费群体，自然带来滚滚的人流和商机。商业步行街聚宝盆式的空间规划设计，宽敞的连廊，流畅的顾客行走路线。现已有知名品牌主力店入驻。如：商业银行、电信、超市、正元大酒店、正元精品火锅等。1.5浦东商业广场副地理位置：项目位于广安城北老百货公司位置。正面临滨河广场和渠江河，背面临大东街，下通往城北汽车站，上是新南门。地理位置优越，改造前是商业中心，临广安市主要交通要道，老城区单行线必经之地,所有公交路线（16路），进城车辆必经本项目。建成后的滨江大道将成为贯穿广安的主要通道，与本项

24、目正面2000余平方米的东门广场相邻。廓地块面积：约15亩廓建筑面积：3.4万平米解商业面积：2.72万平米副项目定位：产权式商铺/摩尔购物天堂、不夜城、休闲娱乐大型商业中心副总价特点：3-200万元，3T00万居多司规划地块功能及优势属于一、二类商业用地。广安老城区黄金口岸，老百货公司寸土寸金地段。显示地段与口岸的真实价值，大型的纯投资性商业物业，实现广安地区缺乏大型高档购物休闲场所”零”的突破。人流量大，交通方便。1.6奥林.财富世界副地理位置：项目位于广安渠江北路、建设路延伸处。滨江路、广安区体育场通往奎阁大桥的围合处，集广安老城的商气、人气于一体。具有较强的商业和投资氛围。副商业面积：

25、约20000m2副项目定位：高档的成熟商业廓门面面积：16-80f副功能特点：TF上海假日百货，IF服装百货，2F服装皮具卖场解价格特点：6000元/m2,均价9500元/Hf副规划地块功能及优势属于一、二类商业用地。广安老城区北大门，以老广安汽车站和广安区体育场为核心改造而成，属传统的商业黄金口岸，周边配套设施较齐全，紧邻滨江大道、人气足、是由政府支持开发的商业中心。结论：板块中，较大的竞争对手是XX宫和浦东商业广场、财富.奥林世界等项目,而且几个项目都在修建之中,都将于2004年5月或年底交房。从目前来看，本项目启动较晚，因此，本项目的定位要有创意性和创新意识，充分挖掘商业地产的精髓和谙熟

26、商业地产的密码，才能立与不败之地，创造新价值。二、已建项目调查分析1、供应市场特点：30-60平方米的独立门面是市场供应的主力,从市场调研的数据可看出：3060平方米的独立门面占供应量的70%左右，而集中式商铺不足30%o2、价格特点:现在售供应项目售价在180010000元/nV不等,4000元11f以下的在售项目占供应总量50%左右，4000元/Hf占20%左右，600010000元/球占13%左右，IOoOO元/Hf以上的占17%左右。三、在建项目调查分析1、主要需求市场特征分析：将在2004年推出的商业地产项目众多，供应量大，城南明年亮相项目达7个，城北达5个，总规模（含住宅）约100

27、万平方米。2、项目的定位特征副新项目定位的趋势，较多的是商住项目，比较典型的商住项目约占68%以上，其他约为30%；司商住项目中，产权式商铺与独立门面较多，占到90%以上。用在商业经营中，混业经营与综合商场居多，达到70%,休闲新型的商业地产式项目较少，约占30%；副在经营模式上，以独立购买、自主经营为主，投资商铺，统一经营管理较少，租赁经营一般。结论：在广安，传统商业经营方式依然是商业的主流，新型的商业地产模式尚处于幼稚期，亟需改变和拓展，人们的购物环境还不够超前。大多数投资者习惯于购独立商铺。但，由于投资性商铺的出现，不少投资者已经从传统商业投资惯例中嗅到了新的商机。如浦东商业广场的出现，

28、必将带动广安商业地产新的发展。广安区典型商业（铺）调查一览表序号项目名称开发商位置总建面（m2）商业面积（m2）均价阮/m2）租赁价（元/m2）付款方式（租赁）主要单位结构（划分）租售率（%）Ol浦东商业广场广安浦东地产公司老城老百货公司3400027161490022按年付大开间/3m2产权式商铺5002XX宫广安东阳地产公司XX广场南侧270002200二层门面20按年付门面租赁式商场7103奥林.财富世界四川得益集团城北商业集中区50521200007500门面25按年付大开间/门面/租赁式商场2004立新景苑广安立新公司XX广场西侧300002448490020按年付独立门面9005凯

29、达商业广场广安凯达地产公司城北商业中心1000033501250025按年付产权式商铺8006正元星辰.时代广场广安世纪房地产公司洪州大道兴安街4442013360430020按年付大开间/门面5807望江台花园广安三合房地产公司城南城北接合部13.6万10000330020按年付独立门面5008世贸购物广场广安世纪房地产公司金安大道万盛街3214310000330010按年付独立门面/产权式商场/租赁式商场5009洪州大市场广安锦城房地产公司城南城北交界处7000010000500020按年付大开间/门面6810车站大市场四川得益集团城乡交界处占地120亩40000780020按年付大开间/

30、门面40第四章目标客户分析通过研究人员对个案周边区域客源构成地毯式调研，通过对广安区及XX大道沿线周边的商业现状、购房意愿等多项指标的综合细分；同时调查人员经过在成都、重庆以及外商中招商意向的洽谈，从中提炼出星河商业城的客源：一、目标区域1.广安区，广安周边地区；2 .重庆、成都投资客商；3 .重庆、成都、国内及外商经营零售商。二、隐形客户群1 .国内其他城市商业投资商；2 .区县经商户投资者；3 .其他行业转行投资商。三、显性客户群1 .广安区商业投资者；2 .广安区商铺及转行商业投资者；3 .重庆、成都投资客商；4 .重庆、成都、国内及外商经营零售商。四、目标客户定位分析1.身份：第一类是

31、已经进入商铺经营的投资者；第二类是周边区县投资商铺或欲投资商铺的投资者；第三类是重庆及成都规模商场经营者。2 .原行业：小综合商店、建材店、食杂店、商业拆迁户、饮食店;3 .性质：私营企业、个人等；4 .规模：年（经营）收入在10-20万元以上。5 .支付能力：首付35万元，月供1500元以上；6 .购买模式：50%以下按揭；7 .车辆状况：目前2040%拥有率；8 .客源构成：广安区商业投资者为主，重庆、成都及其他区域为次；9,购买动机：投资为主（80%）,自己经营为辅（20%）；第五章项目定位多少年来中国的商业经营模式几乎没有变化，一直是用一种传统的一成不变的模式在经营，九六年国外先进的商

32、业经营模式抢滩中国市场后，国人才惊醒，原来商业模式是可以变化的。诚然，国外最大的零售商山姆公司、家乐福、沃尔玛等等不可否认是最为优秀的。山姆，沃尔玛，家乐福等国外的超级百货商场。他们之以所做的优秀，不是卖其它商家没有的商品或不赚钱，而是采用了一整套科学的、严密的管理模式和经营手段以及非常合理的业态定位。因此，这几家外企先后在中国都运作的非常成功，它的成功代表了一种新的经营模式的确立。这种新的模式也是对传统旧的老模式的一种挑战，相继在全国各大城市出现了外企的一些分店，这更是对国企商业的一种威胁。中国目前的商业界是有必要进行整改和重新进行业态的调整和采用新的管理模式。当然，这种整改不是全盘照搬成功

33、企业的模式，而必须用成功企业先进模式和管理方法同星河商业城实际相结合走一条具有特色的整改途径。在老百货传统模式下沉静了几十年，国外零售业进驻中国给中国商业带来了一个新课题，现代商业应该在社会发展快速的今天怎么样做才能赢得更多的利润和消费者。因而，商场业态建立的好坏直接影响商场的运作和发展。业态,Marketanalysis是指一个商场在经营过程中如何确立自己的发展方向、和根据本地的实际情况所做的经营调整，包括如：当前国际零售业的经营模式、国内最好的本土商业经营模式、发展中的城市商业经营的模式、本企业内的人员素质、自身的硬软件的条件、周边商业发展的新动向等等，我们将依据这些来分析定位我们的业态。

34、国家内贸部在零售业态分类规范意见中，将中国零售业商店分类确定为8类:百货店、超级市场、大型综合超市、便利店、仓储式商场、专业店、专卖店、购物中心。依据这些新的国际国内商品经营模式，结合四川广安本地的实际购物消费习惯，星河商业城的经营模式应定位在这样一个业态下：以服务中低档次的消费群加上会员制主题购物商城以及特色个性化服务，深信这样的定位是比较实际和切实可行的。在顾客心目中有一定地位的商场，不光是有一个好决策者，和华丽的商场装修，最重要的是有物美价廉的好商品和一个好的经营策略。客流量的多少会直接影响商场的利润。因此，商品结构的优选是首当其冲的问题。必须经营高流转的商品，以商养商，滚动发展，每月每

35、件商品的动销率应平均在75%85%。良好的企业形象包装，企划、宣传、促销、企业形象包装是商业竞争的必要手段。会员会对现有商场形成一大批固定的消费群体，同时，优秀的商品结构和良好的购物环境以及人性化的优质服务，会给商场吸引来更多的非会员消费，这将极大的增加我们的营业额和利润，这样滚动发展下去，会员带动非会员来购物，非会员又带动非会员来消费，像滚雪球一样，消费群体会在一年中翻天覆地的大变化（这里当然少不了宣传和促销等强有力的支持）。一、商业形态定位结合广安区的商业投资与国内商业地产经营调查，确立项目的基本定位：新型商业地产（集中式卖场）1、门面投资分析按星河商业地块的现状，可绕建安路与步行街建设门

36、面（按二层计）约5000平米,均价2800元11则门面总收入为1400万元。按利润1000元/肝计，利润为500万元。但商业形象受到极大损害，且有一定的风险。2、集中式卖场（商业地产式）按星河商业地块的现状,可建集中式商业卖场（按2.5层计）约8500平米，均价2000元/肝,则门面总收入为1700万元。按利润700元/疔计，利润为595万元。商业形象得到极大提升。风险较小。因此，我们主张按商业地产式的模式建设星河商业城。二、商场定位的意义一个商业项目要在经营上取得成功，无疑需要牵涉到诸多方面的工作，归纳以来，至少有以下几个方面:阶段内容目标开业前1 .前期的市场调查和分析2 .项目策划和招商

37、推广：1）商场定位2）形象包装3）商场布局设计4）目标商户组合5）租金或分成比例之拟定一*6）招商推广策略制定和实施吸引目标商户进场，实现零空置率，提高租金水平或分成比例。开yL旺场，取得持续经营效益，塑造企业品牌。商品定价体系库存/配送体系管业后理品类/品牌/商户组服务管理促销策略品质管理形象推广策略信息系统和硬件设施管理（如果采用招租的经营方式，则部分内容无需涉及）以上各项工作一环紧扣一环，如果在某个环节有所偏差，便会在不同程度上影响后序工作的进行。商场定位是商业项目策划的开始，统筹着后序诸多方面的工作，可以说，商场定位是一个商业项目运作的灵魂。对商场进行定位，可以在经营上满足多方面的需要

38、，其中最为重要的一点是满足市场竞争的需要。深圳零售市场在经历了改革开放初期的商品短缺阶段之后，早已进入合理利润的经营阶段，激烈的市场竞争使任何一家商场都难以在不同档次、不同类别的商品经营上均保持竞争优势，于是，近几年来，深圳零售市场出现不断细分的趋势，零售商场日趋专业化。在这种竞争环境中，一个商业项目要在经营上取得成功,必须根据自身的特点和竞争优势，选择市场定位，集中力量针对某一特定的目标市场开展经营活动，以求扬长避短，避免在自己的弱势市场上与强有力的竞争对手全面竞争，使手中资源得以集中，并发挥最大经济益。三、商场定位的基本要素1、目标市场定位1.1目标区域定位，主要是对周边商圈区域范围的分析

39、。所谓商圈范围,简单讲就是商场吸引顾客的空间范围。1.2目标消费群定位。在商圈范围确定之后，便可对整个辐射商圈的消费者进行市场细分，并确定目标消费群。如果从消费特征来划分，可以有以下群体：法更*t倘/品牌/曲位注重质品/品种注耄便科日曳低价:低E商品消费於中档陶品消费於1.1. 品消费.I2、功能定位商场的基本功能无疑是提供商品的零售服务，但随着人们消费水平的提高，单纯的购物服务已难以满足顾客的需要，利用双休日和节假日进行休闲、娱乐型购物消费已成为一种趋势，因此，不少商场在主营零售业的基础上，往往有必要引入餐饮、娱乐及其他服务行业以方便顾客，带旺商场。通常可供选择的功能如下：功能内容餐饮中西快

40、餐、中餐、西餐、冷饮、咖啡店、小吃店、酒吧、茶艺馆、特色店（如日韩料理店、美国丹迪当等）娱乐小型影视厅、卡拉0K、歌舞厅、游戏机、保龄球休闲书店、音乐城、文化廊、水族馆服务美容美发、桑拿、洗衣店、摄影冲印、健身修理家电维修批发批零兼营商务商务服务中心3、经营特色定位3.1一个商场要在经营上取得成功，并非一定要走特色化经营路线。大众化的经营定位与特色化的经营定位本身并无孰优孰劣之分，而要视乎商场所处的经营环境来定。如果商场所处的商圈内拥有足够数量的稳定消费群，而且周边没有过于强大的竞争对手，那么，采用大众化的经营定位，往往可以取得较为稳定的收益，经营风险相对小很多。不过，纵观目前深圳、重庆、成都

41、商业市场，这样的区域性商业空白点已不多见,绝大部分的区域已是商家林立，竞争激烈。尤其是96年以来，国际大型零售企业大举进军深圳，扩张势头一直有增无减，而本地一些大型零售企业亦纷纷居安思危，奋起直追，一方面修养内功，增强实力，另一方面也加快新开分店的步伐。一时间，深圳的零售市场被这些商业大鳄瓜分得七零八落，越来越多的商场，尤其是新建商场，将不得不面临这样的选择：要么与一些经验丰富、实力强大、客户基础广阔的商业企业合作，以某种形式共同经营；要么走特色化经营路线，另觅一番天地。3.2商场特色化定位可以体现在许多方面，但有两个方面往往是最主要的，一是商品特色，可以体现在品类选择、档次高低等，二是服务特

42、色。4、经营方式定位目前深圳和重庆、成都各商场所采用的经营方式主要有以下几种：1、自营：1）购销：商场自行进货，自行销售，自担经营风险。2）保底抽佣：商场将场内一定面积的铺位或专柜交由实际用家经营，商场按该铺位或专柜销售额的一定比例定期抽取佣金，同时双方约定最低销售保底额，当销售额低于该保底额时，商场仍按保底额的一定比例抽取佣金。3）纯分成，商场将场内一定面积的铺位或专柜交由实际用家经营，商场按该铺位或专柜销售额的一定比例定期抽取佣金，双方不约定最低销售保底额，共同经营，共当风险。2、招租：商场将场内一定面积的铺位或专柜出租与实际用家，商场获租金收益，铺位或专柜的实际用家负责经营，获取经营收益，承当经营风险。此外，还可委托管理公司进行经营管理。商业经营管理能力不同的企业对经营方式的选择应有所不同，如下表:经营方式适用情况自营企业具有商场经营管理能力自营为主，招租为辅企业具有商场经营管理能力，但为扩大规模，充实服务功能，以招租形式引入一些核心经营业务以外的商户作为补充。自营为辅，招租为主企业缺乏商场经营管理能力或营运资金不足。全部招租企业无商场经营管理能力。委托管理公司经营管理企业无商场经营管理能力。5、业态定位目前，深圳市的商业类型主要有以下几种:1.1 综合性百货商场，如友谊城百货、国际商场、天安商场、国贸商场、岁宝