朱家庄住宅区改造工程项目投资风险管理研究1.docx

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1、朱家庄住宅区改造工程项目投资风险管理研究12012级学生朱家庄住宅区改造工程项目投资风险管理研究学位论文答辩日期：指导教师签字：答辩委员会成员签字：独创声明本人声明所呈交的学位论文是本人在导师指导下进行的研究工作及取得的研究成果。据我所知，除了文中特别加以标注与致谢的地方外，论文中不包含其他人已经发表或者撰写过的研究成果，也不包含未获得中国海洋大学或者其他教育机构的学位或者证书使用过的材料。与我一同工作的同志对本研究所做的任何奉献均已在论文中作了明确的说明并表示谢意。学位论文作者签名：赵长辉签字日期：2016年2月16日学位论文版权使用授权书本学位论文作者完全熟悉学校有关保留、使用学位论文的规

2、定，并同意下列事项：1、学校有权保留并向国家有关部门或者机构送交论文的复印件与磁盘，同意论文被查阅与借阅。2、学校能够将学位论文的全部或者部分内容编入有关数据库进行检索，能够使用影印、缩印或者扫描等复制手段储存、汇编学位论文。同时授权清华大学中国学术期刊（光盘版）电子杂志社用于出版与编入CNKI中国知识资源总库，授权中国科学技术信息研究所将本学位论文收录到中国学位论文全文数据库。（保密的学位论文在解密后适用本授权书）学位论文作者签名：赵长辉导师签字：签字日期：2016年2月16日签字日期： 年 月 日朱家庄住宅区改造工程项目投资风险管理研究摘要2013年2月，国家出台了要求稳固房价的调控政策。

3、在多方调控及金融危机等多方因素的影响下，房地产价格依然呈现不断攀升与暴涨的趋势，这为房地产的开发带来巨大的利润与机遇。但即使在这样的“黄金进展期”同样经历了2008年的“地产萧条期”与2013年下半年至2015年初的“停滞期”。“高空置率”、“高负债率”“鬼城”、“房地产泡沫”、“面粉贵过面包”“以价换量”等名词也同样为房地产行业的急速膨胀敲响了警钟。在这样的高机遇与高风险并存的形势下，房地产行业的转型升级已经成为必定趋势，以往投机性与粗放型的进展模式必定会遭到淘汰。住宅工程具有投资大，周期长，施工技术复杂的特点，与通常工程相比，具有更多的不确定的风险因素，且带来的危害性也越大。因此，在住宅日

4、益增多及风险管理愈加受关注的大背景下，住宅工程的项目风险管理务必得到有效的实行，能够说，住宅工程的风险管理，刻不容缓，势在必行。本文在介绍工程项目管理有关理论的基础上，以朱家庄住宅区改造工程项目为例进行项目风险管理的研究通过分析提出该项目风险管理过程中需耍要紧的问题及准备工作，从不一致角度总结出项目四类风险，包含项目进度风险、质量风险、成本风险与安全风险，并进一步对风险指标进行确定，并通过层次分析法对设置的一级指标与二级指标进行风险评估，提出风险应对措施，希望为该项目更好的完成，与国内有关企业的项目风险管理提供一定根据。关键词：项目风险管理；住宅改造；风险评估Researchontherisk

5、managementofZHUJIAZHUANGresidentiaIrenovationprojectAbstractSincetheeconomiccrisis,agrowingawarenessofrisk,andriskmanagement,andmoreattention.Engineeringconstructionprocess,oftenwillbeaffectedbymanyfactors,affectingthenormalprogress,evenbringcertaineconomicandsecurityissues,mustbecorrectandeffective

6、riskmanagement,toensuretheprojectsmoothly.Residentialprojectwithlargeinvestment,longcycle,thecharacteristicsofthecomplexconstructiontechnology,comparedwiththegeneralengineering,hasamoreuncertainriskfactors,andleadtoharm.Therefore,intheresidentialareincreasingandriskmanagementunderthebackgroundofmore

7、andmoreattention,residentialengineeringprojectriskmanagementmustbeeffectivelyimplemented,itcanbesaidthattheriskmanagementofresidentialproject,itisurgent,isimperative.Thispaperintroducestheprojectmanagementonthebasisofrelevanttheories,withZhuGuzhuangresidentialrenovationprojectasanexampleofprojectris

8、kmanagementresearchbasedontheanalysisputforwardtobethemainproblemintheprocessoftheprojectriskmanagementandpreparation,andsumsupfourtypesofriskfromdifferentangles,includingtheprojectschedulerisk,qualityrisk,cost,riskandsecurityrisks,andfurthertodeterminetheriskindex,andthroughtheanalytichierarchyproc

9、ess(ahp)tosettheprimaryindicatorsandsecondaryindicatorsofriskassessment,riskresponsemeasuresareputforward,hopeforbettertocompletetheproject,aswellastherelevantdomesticenterprisesprovidecertainbasisforprojectriskmanagement.Keywords：projectriskmanagement,homeimprovement,riskassessment0.1.1工程项目风险管理背景00

10、.1.2住宅区工程项目风险管理国内外研究现状10.1.3朱家庄住宅区改造工程项目建设背景错误!未定义书签。0.2研究意义60.3研究的要紧内容61工程项目风险管理理论71.1 工程项目风险概述71.1.1 风险的定义71.1.2 住宅工程项目风险的分类71.1.3 住宅工程项目风险的特征91.2 工程项目风险管理概述101.2.1 工程项目管理与工程项目风险管理的关系101.2.2 住宅工程项目风险管理的特点11123住宅工程项目风险管理的流程121.2.4 住宅工程项目风险管理的基本原则142朱庄住区改XSr工矛3E项目152.1朱家庄住宅区改造工程项目概况153.2朱家庄住宅区改造工程项目

11、设想错误!未定义书签。2.2.1 项目风险管理过程操纵错误!未定义书签。2.2.2 项目建设生态环境问题错误!未定义书签。2.2.3 项目风险管理的可持续性错误!未定义书签。2.3朱家庄住宅区改造工程前期准备情况153朱家庄住宅区改造工程整体风险因素识别163.1 住宅区改造工程项目进度风险因素183.2 住宅区改造工程项目质量风险因素203.3 住宅区改造工程项目成本风险因素错误!未定义书签。3.4 住宅区改造工程项目安全风险因素错误!未定义书签。4朱家庄住宅区改造工程项目风险评估254.1 风险评估的方法介绍2542朱家庄项目的风险评估264.1.1 构建项目风险评估指标体系264.1.2

12、 推断矩阵的建立284.1.3 指标权重的确定294.1.4 模糊隶属度向量的确定334.1.5 模糊综合风险评估结果345朱家庄工程项目风险应计策略分析365.1 风险预防5.2 风险缓解3853Jx(专专395.4 风险自留4155Jx(JU41结论42参考文献4244致谢O引言0.1研究背景0.1.1工程项目风险管理背景19世纪30年代，风险管理在全球范围内得到了迅速进展，法国、德国、日本等国纷纷开始重视风险管理，并建立起全国性与地区性的风险管理协会。而在1983年，美国风险与保险管理协会年会上讨论与通过的101条风险管理准则”更是标志着风险管理的进展步入新的台阶。随后，风险管理扩大到国

13、际交流范围，由环大西洋地区向亚洲太平洋地区进展。2006年，我国国务院国有资产监督管理委员会公布了中央企业全面风险管理指引，对风险管理初始信息、风险评估、风险管理策略、解决方案等方面内容作了全面说明与阐述，这标志着我国企业的全面风险管理进入了新的阶段。2008年的美国金融危机，使全球经济进入低谷，严重地影响了我国对外贸易。给我国的经济带来了较大缺失。国家开始把目光转向国内，出台了“四万亿”计划来刺激经济的增长。如今，住宅产业变得更加重要。由于住宅产业具有产业链长、拉动国内投资与刺激消费、制造多个就业机会等特点。住宅产业的进展能很好地刺激国内经济进展,扭转现状。并很好地配合新形势下我国经济的转型

14、（即由外贸出口向扩大内需、刺激消费转变）。关于住宅开发项目开发期长，投资量大，过程复杂。加上住宅行业对外部政策环境变化非常敏感与住宅市场竞争猛烈的状况。使得住宅项目投资开发者在投资开发过程中面临很多风险。在开发过程中，不管是住宅房地产开发商、施工方、监理，他们的风险管理思想落后，风险管理手段都比较落后。在政府层面，有关预防、监管住宅项目开发风险配套政策也不够完善。因此我国的住宅开发项目的风险管理比较落后。稍有不慎就会使风险成为真正的缺失。致使项目失败、土地抛荒等严重后果，给国民经济与社会带来不利的影响。0.1.2住宅区工程项目风险管理国内外研究现状(1)国外研究现状AlinaOprea在The

15、importanceofinvestmentfeasibilityanalysis中提出房地产建设项目要进行前期论证，通过经济分析、技术测算、风险评估来提升项目管理的综合效益。BrejaSK,BanwetDK,IyerKC在Qualitystrategyfortransformation：acasestudy中把管理风险分成投资风险、可保风险与经营风险三类，应在可行性研究中加以重点考虑。同时，OECD(或者L-M)、WB(或者ST)、UNIDO、UNIDO-IDCAS等方法来测量投资、管理、经营风险，对风险进行量化计算。RichardReed,HaoWu在Understandingproper

16、tycyclesinaresidentialmarket中认为在房地产市场中要按照项目管理原理与方法进行研究，根据市场规律与管理规律，这样才能提升房地产企业在市场经营中的竞争力。ProjectManagementInstitute中提出住宅项目管理要从项目建设的必要性、可行性、项目建设的经济性、综合效益方面研窕，通过市场需求预测、项目建设开发、项目过程管理、项目效益评价几方面具体阐述。国外对房地产建设项目可行性研究十分重视，研究方向与顺序要紧从房地产的区位选址、住宅项目建设条件、市场规律与技术测算方面着手研究。国外的房地产项目管理重视建设体系、建设目标项、全方位交流、过程与结果评价、风险管理与

17、综合价值。MichealBall(2011)系统的研究了欧洲住宅市场，从欧洲住宅市场特点、抵押贷款率、市场投资现状、不一致区域的住宅市场的进展情况入手，说明了欧洲各国的住宅市场正在衰退，但是各个国家的表现不一样的，它的前景仍然是不确定的。Sukulpat,Andrew,Raymond(2010)论述了美国住宅产业的流淌性与住宅贸易的有关因素。并指出了美国住宅市场的过度繁荣是要紧由社会与经济及有升级需求的家庭数量的增多，同时伴随其他因素影响的结果。并指出现阶段美国住宅市场的问题务必通过改革来解决，管理者务必加强对金融业的监管，来避免房地产的动荡。指出投资者应该留意不一致国家的地产制度背景，细节上

18、的把握能使投资者降低投资风险同时提高投资收益。Graeme与James(1996)介绍了美国、澳大利亚、加拿大、英国、新西兰等五国的房地产、股票与债券等进展情况。选取年至年之间的有关数据的基础上，分析了国际房产风险。提出这五个国家之间的房地产关系是相当重要的，而且评价曲线的平滑程度能很好的表征现实中的风险。同时，根据现实情况务必把房地产风险估提高。StePhenA.Ross与Randall(1991)为了研究股票与债券对房地产的影响程度。选取了具有代表性的股票及债券指数。得出了在地产风险中股票与债券的所占比例为之间。在风险管理方面，Rao(1994)认为合理的风险管理，首先通过风险识别、风险评

19、估构成的基本工具。对潜在风险因素分析，并列举与评估这些风险因素所造成的潜在后果，与评估这些后果发生的可能性。然后根据风险识别阶段形成风险评估描述，使决策者能对风险管理现有决策应急方案作出评价并能选择最合适的方案最后阶段是风险调控与监测是风险管理。Uherand与Toakfey(1993)对风险水平如何进行监控，风险发生的善后问题进行了认确实分析研究Raz(2001)等将过程论来描述项目风险管理，认为风险管理就是一个由项目的意向策划开始，经历组织、协调、操纵，由最后完成项目的一个动态过程。ChaPmanC(1997)指出项目风险管理过程应该首先对风险的按其规律进行分类汇总，然后进行评估，得出各类

20、风险的评估值。风险调控然后制定项目风险的动态操纵计划。Fairiey(1994)提出了七阶段的风险管理过程应该是从项目风险识别开始、再进行项目风险评估、然后制定全面的风险管理操纵计划，包含风险的预防、监控风险、风险应计策略等等。Roger(2005)研究认为，为了将缺失降到最低，务必明白怎么样找出风险应对手段。因此，前期的风险分析及风险应对措施的建立很关键。(2)国内研究现状许学强，朱剑如(2008)在现代城市地理学中提出城市住宅建设应该按照城市进展整体规划建设，项目的前期论证符合城市进展方向，按照经济地理学的理论去布局，同时配套设施应与城市资源环境相融合。秦鉴青与张花(2009)指出，项目管

21、理开发建设标准、技术进步、市场预期与风险规避等方面实事求是的进行科学分析与论证。徐进(2010)指出组织设计没有最好，只有最合适。由于组织设计的过程实质上是一个组织改革的过程，它是把企业的任务、流程、权利、责任进行有效组合与协调，并根据市场与客户群体的变化，不断的进行优化与改革，从而达到大幅提高企业运行效率与经济效率的目的。房地产开发公司应根据自身实际与进展实际，采纳以上建议，建立良好的组织，继而实现简化流程、降低成本。陈竹杰(2008)在隆福国际住宅工程项目开发全过程管理研究中提出在房地产行业，房地产开发项目是从项目策划、项目设计管理、施工管理、销售管理与物业管理等过程为一个开发全过程。何平

22、(2011)在西昌XX住宅项目施工过程管理研究提出项目施工过程管理是个全局的、全方位的系统管理，具体运用的管理办法涵盖到WBS分项管理办法、挣值方法，成本与进度集成操纵管理等办法。单兴波(2009)在大型住宅项目全过程管理的几点体会中认为大型住宅项目要注重住宅项目的造价操纵与耐久性设计。刘哲(2010)在高层住宅项目施工质量操纵的方法研究中指出高层住宅项目质量的操纵及影响建筑质量的因素，要使用全面质量管理等手段对高层住宅项目的施工全过程进行研究。刘丙福(2011)在论工程项目全过程管理中提出在工程项目实施阶段，为业主提供招标代理、设计管理、采购管理、施工管理与试运行(竣工验收)、工程项目后评价

23、等服务，根据业主委托对工程项目进行质量、安全、进度、费用、合同、信息等管理与操纵。王军民(2011)在住宅项目投资效益综合评价指标体系的建立中提出了经济效益、社会效益、环境效益三大一级指标，就业、平均分配、投资利润率、速动比率、绿化率等二十四个二级指标。田灵江(2002)对我国的住宅产业的进展及其现状作了全面介绍，从它的起源、特点、以后的进展趋势与所存在的问题都进行了深入研究。并对住宅产业健康进展提出看法。主张以科技来带动住宅行业的持久进展。并制定有效地住宅产业配套制度,逐步建立完善的住宅市场。带动有潜力的企业成为住宅产业的龙头，加速住宅产业现代化。龙奋杰，向肃(2006)通过对吸纳率的分析，

24、合理得对住宅市场进行了评价。得出：在城市住宅市场中经济适用住房市场与商品房市场的的供需均衡状态是相互影响的。但是各个城市的住宅市场的供需状况不一致，每个城市的吸纳率也不一致。地方政府制合本地的经济适用住房政策时，不应该使用统一的吸纳率标准作为根据。而是充分考虑经济适用房的地域分布特点选取合理的指标，建立综合可靠的住宅市场评价模型。并进行综合分析基础上设定与实施适合该地域的经适房政策。向乔玉，刘鹏翱，李佳(2010)研究了住宅市场与城市经济的相互关系，指出住宅市场具有带动有关产业进展、增加社会投资的积极影响。同时也会带来高房价、储蓄效应、挤出效应等消极影响。提出政府应该合理有效对住宅市场进行监管

25、，运用行政手段来制定住宅产业战略分布，使住宅市场带动城市经济的快速进展。郑思齐，师展（2011）简单介绍了我国的财税制度，并提出土地策略使居住用地与住宅的价格上涨。而且“土地财政”依靠性高的城市，土地购置费用相应的较高。针对此现象，运用个城市的数据对“土地财政”价格效应进行实证检验，建立个方程进行广义据估计检验，但是检验效果在统计意义上并不显著，这与两个市场不一致的市场化程度有关。最后提出政府短期内调控房价并不能有效解决房价问题，而务必首先通过改革与创新制度，端正政府在公共财政与土地制度中的动机与行为。蔡健民（2008）针对目前房地产特征及房地产风险管理研究滞后地现状,深入系统地研究了房地产风

26、险管理方法,来加强对房地产风险研究,提高风险管理的能力。要紧对房地产投资项目风险的种管理方法进行全面地介绍、分析。即三维模型，价值链，模糊群体评估方法，系统动力学。与在特定情况下运用哪种方法、这几种方法的结合使用进行了研究。这为后来的学者研究房地产风险全过程管理提供了根据。程传山（2007）根据我国房地产风险管理的现状，认为现阶段很有必要在理论与实践上加强房地产风险管理。认真研究了此建造阶段风险管理流程：风险预测风险评估风险操纵。对每个流程都进行深入认确实研究，与对风险管理的方法进行全面的论述。为了对论文中的理论进行验证，选取案例分析，从定性与定量的不一致角度出发，得出了符合论文理论的结果。孟

27、庆波（2009）在充分熟悉国内外房地产风险管理研究现状及最新理论基础上，深入研究了风险管理中的风险识别阶段，通过德尔菲诺法构建了房地产开发风险二级指标体系，并运用因子分析法对二级指标进行分析，生成了一级指标体系。再结合灰色系统理论构建评价模型。进行实证研究，通过定量与定性分析，得出了可靠的结论，充分证明了指标体系能够运用到评价工作中，评价模型的与可行性与有用性。为评价研究房地产投资风险提供了一整套理论与方法。在住宅项目风险管理方法方面，模糊层次分析法有关理论比较成熟，要紧将其用于指标因素的分析评价、方案的选优等等。近年来，许多学者对模糊层次分析法的优化改进进行了不一致程度的研究。在风险管理方面

28、，模糊层次分析法运用于指标的评价。管学雷（2010）在其论文中熟悉了国内外房地产业进展状况与国内房地产投资大背景。初步分析了房地产投资决策的风险。针对要紧风险建立了评价决策模型，并运用模糊层次分析法进行验算。对投资方案进行评估。结合实例，对模型的有用性进行了检验。说明了模糊层次分析法运用于房地产投资决策中是科学的，它不仅能够在数学理论上解决了投资决策过程的模糊问题，而且也能够将决策者带有主观地模糊性质地经验量化以保证其在结论上是科学的。论文研究说明模糊层次分析法是适合复杂大型房地产投资项目决策选优中的。张金莹（2009）首先分析房地产投资风险特点与归纳总结了几种风险评价方法。将法引入到基于的模

29、糊综合评价法中建立房地产开发投资风险评价模型，有效的降低了风险评价的模糊性，优化了模糊层次综合评价法，并选取实例对模型的有用性与可行性进行了验证。验证结果说明，该模型在预测评估开发风险度方面可信度较高。李东晔，黄好杰，李延喜，高锐（2009）以我国座城市的数据，运用模糊层次分析法评价研究了我国房地产的泡沫程度。并在研究中综合了模糊层次分析法与冥法迭代的思想有效提高模型计算精度。通过研究得出：近几年来城市房地产泡沫程度呈升高趋势，具体城市的房地产泡沫程度跟该城市所处区域、经济进展水平关。赫岩，单峰，魏丹（2009）提出了自己的建筑火灾风险评价思想。首先借鉴物理学中的系统安全工程理论然后选取了建筑

30、火灾风险的内在外在因素作为指标构建评价体系。并利用三角模糊函数建立推断矩阵，最后进行各个因素的单排序与总排序，与最终目标的权重排序。通过实例研究，该模型能够提供能够必要的量化数据支撑建筑火灾风险客观评价关于建立建筑火灾风险防范机制有着积极的作用。通过中外研究文献能够看出，关于房地产开发项目的风险研究还是较多的，要紧有房地产开发项目的各个阶段的风险研究，还有针对项目开发工作中遇到的某一类风险而进行的研究，如项目的融资、成本操纵的风险等。运用的方法也较多，如专家调查法、层次分析法、模糊层次分析法、模糊评价法、系统动力学、模特卡洛分析法等。但是，房地产包含住宅产业、商业地产、工业厂房业等。而不一致类

31、别的项目风险不是完全相同的，处理的方法也可能不一样，房地产项目的风险管理研究在大层面上进行的，更进一步细化分类的项目的风险研究还是是完全不一致的（不一致类别的项目的有关政策、技术要求、市场情况不一样），或者者只是针对某一类项目的某一方面、某一阶段的风险。因此，本论文着重写房地产项目中住宅改造项目的风险管理，并不仅仅针对住宅项目的某一阶段或者某一类的风险，而是对住宅改造项目的整个开发过程中普遍遇到的风险进行研究。对房地产项目进行进一步的细化，对其中的住宅项目的风险管理的研究奉献微薄的一份力量。0.2研究意义（1）本课题研究运用经济学、管理学、统计学、建筑学等方面的理论知识,扩大了这些学科的研究范

32、围与视角，具有一定理论意义。（2）通过对朱家庄住宅小区改造项目风险管理理论与实践的研究，并与其它房地产项目管理进展趋势联系起来，为完善所有房地产项目管理提供了一定的思路。（3）项目风险管理有助于我国有关房地产公司、建设公司把握市场脉搏，锁定目标市场，熟悉市场状况、消费者倾向、市场供需状祝、竞争对手情况，从而预测市场走势，为企业确定经营方向、制定进展战略、获取潜在市场份额提供数据支撑。（4）本项目还可为我国现时期居民住宅小区建设管理提供参考；论证该房地产项目的市场可行性、技术方案可行性与综合效益可行性是否确实切实可行，与房地产项目开发中的风险防范、建设管理问题，为该住宅小区项目的改造及开发提供可

33、靠的根据。0.3研究的要紧内容第一章要紧介绍课题的研究背景与国内外研究现状，为更好的懂得论文打下基础。第二章要紧介绍工程项目管理有关理论，提出工程项目风险管理的特点与流程等内容，为后文的深入分析做好铺垫。第三章进入文章核心部分，在介绍朱家庄住宅区改造工程项目的基础上，通过分析提出该项目风险管理过程中需要要紧的问题及准备工作，并引入第四章与第五章文章最重要部分。第四章要紧进行项目风险的识别，从项目进度风险、质量风险、成本风险与安全风险四个方面提出项目开展过程中的风险指标，为第五章进行风险评估提供根据。第五章通过层次分析法对设置的一级指标与二级指标进行风险评估，得出本项目风险处于中等水平。第六章在

34、第五章风险评估结果的基础上提出风险应对措施,通过风险预防、风险缓解、风险转移、风险自留与风险利用几个方面进行。1工程项目风险管理理论1.1 工程项目风险概述1.1.1 投资风险的定义风险的基本含义是缺失的不确定性。风险管理是对风险进行认识、估计、评价及采取防范与处理措施等一系列过程。风险管理的目的就是要避免或者减少风险缺失。1.1.2 工程项目风险的分类住宅区改造工程项目风险分类与工程项目风险分类相同。为了深入、全面地认识工程项目风险，并有针对性地进行管理,就有必要将住宅工程风险进行分类。分类能够从不一致的角度，根据不一致的标准进行。通过分类人们能够进一步认识住宅区改造工程项目及其具有的特性。

35、工程项目风险的分类方法要紧包含下列几个方面。（I）按照项目风险发生概率分类按照项目风险发生概率分类的方法，能够使人们充分认识住宅区改造工程项目风险发生可能性的大小。通常人们能够将住宅项目风险按照发生概率大小分成三级高中低、五级高、较高、中、较低、低或者多级，以区分不一致的住宅项目风险。某个风险因素在不一致的住宅工程项目中发生的概率是不相同的。（2）按照项目风险后果的严重程度分类按照项目风险后果的严重程度分类的方法，能够使人们充分认识项目风险发生后的严重程度。通常人们能够将住宅工程项目风险按照后果严重程度分成三级高中低、五级高、较高、中、较低、低或者多级，以区分不一致的风险。（3）按项目风险引发

36、的原因分类按项目风险引发的原因分类的方法，能够使人们充分认识造成住宅区改造工程项目风险的原因，以便人们能够有针对性地采取风险管理措施。人们能够将项目风险引发的原因按主观或者客观原因分类，也能够按照组织内外与行为的原因分类，还能够按照政治、技术、经济、运行或者环境等原因进行分类。行为风险是指由于个人或者组织的过失、疏忽、侥幸、恶意等不当行为而造成的财产损毁、人员伤亡的风险。经济风险是指在工程项目管理活动中，由于项目管理不善、市场预测失误、价格波动、供求关系发生变化、通货膨胀、汇率变动等所导致经济缺失的风险。技术风险是指伴随科学技术的进展而来的风险。在工程施工过程中，安排的施工组织，使用的施工方法

37、不合理，或者者新材料、新技术、新工艺的不断创新给工程项目带来的工期、质量与成本缺失。政治风险是指由于政局变化、政权更迭、罢工、战争等引起社会动荡与有关政策法规不稳固而给工程项目带来的财产缺失或者损害与人员伤亡的风险。组织风险是指由于项目有关各方关系不协调与其他不确定因素而引起的风险。工程项目的规模巨大，技术复杂，施工周期长，项目参与各方的项目管理目标与要求不一致决定了有效的项目组织对工程项目的重要性，也决定了工程项目的组织风险。（4）按照项目风险是否可管理分类按照风险可管理的程度，可将住宅区改造工程项目风险划分为可管理风险与不可管理风险。可管理风险是指能够预测，并可采取相应措施加以操纵的风险反

38、之，则为不可管理风险。风险能否管理，取决于风险不确定性是否能够消除与活动主体的管理水平。要消除风险的不确定性，就务必掌握有关的数据、资料与其他信息。随着数据、资料与其他信息的增加与管理水平的提高，有些不可管理风险能够变为可管理风险。（5）按照项目风险关联程度分类按照项目风险关联程度分类，能够使人们充分认识住宅区改造工程项目风险是独立发生的还是关联发生的。通常情况下，关联程度小的项目风险多数是独立发生的，它很少对项目的其他方面造成关联影响。关联程度大的项目风险则会对项目的其他方面造成关联影响，甚至引发一系列的项目风险。这种分类同样有助于人们对住宅区改造工程项目采取针对性的风险评估与管理措施。（6

39、）按工程项目目标实现程度划分根据风险对工程项目目标实现程度的影响来分，住宅区改造工程项目风险能够分为质量风险、成本风险、进度风险、坏境风险与安全风险等。关于一些大型的、复杂的住宅区工程项目，具有特定的工期、成本与质量等方面的各类限制与严格要求，其目标能否实现对项目参与各方有重大影响，在住宅区工程项目进展的各个阶段与项目参与各方将面临目标能否实现的风险。(7)按工程项目风险管理的主体划分根据风险管理的主体来分，可分为业主的风险、承包商的风险与咨询监理的风险、设计单位的风险与其他有关方的风险。很显然，住宅区改造工程项目中不一致项目主体所面临的风险是不一样的，在不一致阶段所面临的风险种类与严重程度是

40、不一样的。业主的风险包含人为风险、经济风险与自然风险。承包商的风险包含决策错误风险、缔约与履约风险与责任风险。咨询监理的风险包含来自业主的风险、来自承包商的风险与职业责任风险。1.1.3 住宅工程项目风险的特征风险的特征是由风险的属性决定的，是风险的本质及其规律的外在表现。正确认识住宅项目投资风险的特征，对企业建立风险管理机制，减少风险缺失，提高投资活动效率都具有重要意义。风险的全面特征可归为如下五点。(1)不确定性房地产投资时一项复杂的系统工程，同时投资的涉及面广。对特定的个体来说，庞大的系统工程会表现出种种的不确定性，即风险是否发生、何时何地发生、如何发生，发生后导致的缺失程度等都是不确定

41、的。(2)客观性房地产风险是不以人的意志为转移的客观存在，这要紧是由于导致风险的不确定性因素是客观存在的，同时这种不确定性是事物进展的特性，因此只能在一定程度改变风险的形成与进展的条件，尽可能降低这些不确定性因素发生的概率，而不能完全消除风险。(3)潜在性潜在性是风险存在的基本形式。风险是一种缺失的可能性，同时这种可能是潜在的，并不是所有导致这种可能的因素都会发生，风险事故的发生是偶然的。因此，随着风险的因素的变化，风险可能有量的增减，也可能面对质的改变，新风险产生时也常带有旧风险的消亡。（4）可测性风险具有不确定性，但这种不确定性能够根据以往发生的类似事件的统计资料，通过分析推断，对某种风险

42、发生的概率及其造成的缺失做出推断，继而对这种不确定性进行预测与衡量。（5）补偿性房地产投资的风险比较高，因此投资者大都要求在收益中对所承担的风险进行补偿，也就是要求风险回报。风险与收益是并存的，风险越高，收益通常越大。假如能正确认识与利用风险，不要消极地预防，、更不要惧怕，有的时候能够将风险当做一种机会，从而获得额外的风险补偿。1.2 工程项目风险管理概述1.2.1 工程项目管理与工程项目风险管理的关系美国项目管理知识体是指南（PMBOK第5版）对项目管理的定义是,项目管理是运用知识、技能、工具与技术来满足相应的项目需求。项目管理是通过相应的应用与整合47个逻辑分组项目管理过程来完成的，这些过

43、程能够被分为5个步骤：启动、规划、实施、监视与操纵与结束（陈伟珂等，2008）o中国项目管理知识体系（CPMBOK2006）指出：“项目管理就是以项目为对象的系统管理方法，通过一个临时性的专门的柔性组织，对项目进行高效率的计划、组织、指导与操纵，以实现项目全过程的动态管理与项目目标的综合调与优化（王高航，2010）。”各类各样的风险伴随着工程项目的整个开发过程，威胁项目的成功与企业的长久进展，作为企业或者项目的管理者务必扎扎实实地做好风险管理工作，明确目标与责任是首要工作。在工程项目中成本、质量、进度的操纵就是风险管理的目标，责任范围的清晰界定、落实到人是风险管理成败的关键。本文要紧阐述的住宅

44、区改造项目，属于建设工程（ConstructionProject）范畴，要紧指为形成特定的生产能力与使用效能，通过投资决策，建设形成满足预期需求的活动。工程项目的类别能够按照投资来源、建设性质、产业领域、功能效益等多种标准进行分类，不一致类别的工程项目，有管理上的共性，但也有针对项目特点的特殊性。工程项目管理是项目管理在工程领域的应用。是工程项目管理者，为实现项目的功能、质量、费用等目标，系统运用现代科学管理理念、管理技术与管理手段，对工程项目的投资建设进行全生命周期的计划、组织、操纵、协调与监督活动（李金海等，2008）o进行工程项目管理，需要根据科学的管理体系，选择适宜的管理方法，规范管理

45、以保证项目的各个阶段顺畅、高效的实现。工程项目风险管理就是人们对工程实施过程中潜在的意外缺失进行辨识、评估、预防与操纵的过程。其理论与实践涉及到自然科学、社会科学、工程技术、系统科学、管理科学、数学、概率论等多种学科，能够说工程项目的风险管理是一种综合性的管理活动（Ben,2002）o工程项目管理风险就是在项目管理活动或者事件中消极的后果发生的潜在可能性，每一个工程项目都必定伴随着一定的风险，工程风险不仅包含在整个建设工程项目施工的全过程中自然灾害与各类意外事故的发生而造成的人身伤亡与财产缺失的不确定性，而且也包含技术性、管理性问题引起的经济缺失的不确定性，只有通过对项目风险的识别，将其定量化

46、，进行分析与评价，选择风险管理措施，以避免大风险发生，或者在风险发生后，使得缺失量降到最小程度，从而实现项目的总体目标，因此风险管理是工程项目管理不可缺少的一个部分。1.2.2 住宅工程项目风险管理的特点（1）具体的工程项目风险具有特殊性。工程项目风险管理尽管有一些通用的方法，如概率分析方法、模拟方法、专家咨询法等。但一经要研究具体项目的风险，则务必与该项目的特点相联系。该住宅区改造工程项目复杂性、系统性、规模、新颖性、工艺的成熟程度。住宅区改造工程项目的类型，项目所在的领域。不一致领域的项目有不一致的风险，有不一致风险的规律性、行业性特点。比如计算机开发项目与建筑工程项目就有截然不一致的风险

47、。住宅区改造工程项目所处的地域，如国度、环境条件。（2）要全面有效地进行工程项目风险管理务必需要大量地占有信息，熟悉情况。要对住宅区改造工程项目系统与系统的环境有十分深入的熟悉，并要进行预测，因此不熟悉情况是不可能进行有效的风险管理的。（3）住宅区改造工程风险管理很大程度依靠于管理者的经验。尽管人们通过全面风险管理，在很大程度上已经将过去凭直觉、凭经验的管理上升到理性的全过程的管理，但风险管理在很大程度上仍依靠于管理者的经验及管理者过去工程的经历，对环境的熟悉程度与对项目本身的熟悉程度。在整个风险管理过程中，人的因素影响很大，如人的认识程度、人的精神、制造力。因此风险管理中要注意专家经验与教训的调查分析，这不仅包含他们对风险范围、规律的认识，而且包含对风险的处理方法、工作程序与思维方式，并在此基础上系统化、信息化、知识化，用于对新项目的决策支持。（4）风险管理在项目管理中是一种高层次的综合性管理工作。它涉及企业管理与项目管理的各个阶段与各个方面，涉及项目管理的各个子系统，因此它务必与住宅区改造工程合同管理、成本管理、工期管理、质量管理联成一体。（5）风险因素不可能被全面消灭。风险管理的目的，并不是消灭风险，在住宅区改造工程项目中大多数风险是不可能由项目管理者消灭或者排除的，而是在于有准备地、理性地进行项目实施，减少风险的缺失。1.2.3 工程项目风险管理的流程房地产企业风