某工程建设运营研究资源经营.docx

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1、某工程建设运营研究资源经营目录第一部分概论第二部分研究内容1 .城市经营理论研究1.1 资源及城市资源系统的构成1.2 城市经营的基本概念1.3 城市经营的功能体系1.4 城市经营的原则1.5 城市经营的方式与城市经营的基本原则2 .武汉市城市资源及经营现状1 .1武汉市土地资源及经营现状2 .2武汉市公用房产资源及经营现状3 .3武汉市交通设施资源及经营现状4 .4武汉市水资源及水务设施经营现状2. 5武汉市其它建设资源及经营现状3.计策及建议3.1 防范土地储备制度实施法律风险与经营风险的计策及建议3.2 武汉市公用房产资源经营计策及建议3. 3武汉市交通设施资源经营计策及建议3. 4武汉

2、市水资源及水务设施经营计策及建议3. 5武汉市其它建设资源经营计策及建议3.6实施建设项目环境综合评价审批制度的建议第三部分附录：国内外城市经营经验及案例1. 土地及公用房产资源经营2交通设施资源经营3其它建设资源经营第一部分概论2002年5月，武汉市人民政府决策咨询委员会与华中科技大学签定武汉市城市经营研究咨询合同。合同签定后，双方成立了项目研究课题组来开展研究工作。本次研究成果就是基于上述合同要求完成的。“城市经营”作为一种理念，宗旨是按照市场经济规律，通过市场化运作，综合运用城市土地资本，地域空间与其它经济要素，盘活城市资源，并通过高效的城市管理，从整体上运作城市经济，改善城市环境，实现

3、资源配置在容量结构与秩序上的最大化与最优化，促进城市经济，社会与环境的持续快速健康进展。武汉市作为一个特大城市，是华中地区政治、经济、文化中心，其城市经营活动应是一项复杂的系统工程，从这种认识出发，课题组综合运用现代系统工程、城市规划、环境工程、交通工程及工程管理理论，充分论证了武汉市城市资源系统结构，结合武汉目前实际，课题组认为：城市建设资源经营应是当前武汉市城市经营工程的主体，而土地资源、公用房产资源、交通设施资源经营活动则是当前城市经营活动的中心。课题组通过大量的调查，力图摸清武汉市城市建设资源及经营现状，在此基础上，课题组系统分析了当前武汉市城市建设资源经营存在的要紧问题：在土地经营上

4、缺乏科学的总、量操纵手段；对土地储备制度实施的法律风险与经营风险缺乏完善的防范机制；城市公用房产资源利用效率低下；城市交通资源经营利用不充分；水资源过度开发、低效利用、污染严重等等针对上述问题，课题组反复研讨，利用现代城市建设与管理理论，提出了相应的解决计策及建议包含：研究开发土地科学经营决策支持工具，实现提高土地经营效益，并保持房地产市场持续、稳固进展；完善土地经营管理组织与法规政策建设，防止经营行为游离于法律体系之外；推进市政交通设施资源经营产业化，保持城市交通投资增长；加快城市水务经营模式改革等。特别是针对一些当前有较大影响面的问题，提出了一系列专题建议：实施建设项目环境综合评价审批制度

5、，即在规划管理制度上，要加入规划实施事先影响综合评审环节，使规划管理不拘泥于规定如何利用土地才可获得许可。更要杜绝建设项目可能对邻近地区产生的负作用，同时让市场来决定该地块作何种用处最合适；推进城市地下空间综合利用，为武汉市的城市进展提供一次新机会；加快“城中村”改造，制定具有前瞻性习惯城市化的要求的土地政策与制度安排，解决严重损害武汉城市形象，土地资源极度浪费问题；推进历史文化街区的保护与投资，防止一些零散的、毫无眼光的旧城改造活动正逐步侵蚀着历史文化街区的脉络等等。本研究成果报告是课题构成员努力钻研、认真工作完成的，尽管如此，研究报告难免有疏漏之处。受资金、时间等诸多条件限制，一些问题也未

6、作更深入分析，如：土地科学经营决策支持问题；建设项目环境综合评价审批制度问题；地下空间综合利用问题；城市快速、便利、高效交通组织问题；水资源保护与综合利用问题等等。课题组认为，这些问题对武汉市城市经营效益影响很大。课题组希望再获支持，继续本课题的研究。本课题在研究过程中，得到了市有关部门的大力支持，在此深表感谢！武汉市城市经营研究城市建设资源经营专题课题组2002年12第二部分研究内容1 .城市经营理论研究1.1 资源及城市资源系统的构成1.2 城市经营的基本概念13城市经营的功能体系1.4 城市经营的原则1.5 城市经营的方式与城市经营的基本原则1 .城市经营理论研究1.1 资源及城市资源系

7、统的构成1.1.1 资源的含义及其分类所谓资源，是一切可作为生产资料与生活资料的实物或者要素。其分类按不一致的要求与目的有不一致的划分。如按属性分，有自然资源、经济资源与社会资源：按利用程度分，有一次资源、二次资源等:按投入与否分，有天然资源与人为资源：按形态分，有实体资源与无形资源:按重要性划分，有要紧资源、辅助资源与配套资源。1.1.2 城市资源的系统构成所谓城市资源，就是指城市地域范围内所拥有的各类各样的资源。按其属性，它也可分为城市自然资源、城市经济资源与城市社会资源。城市自然资源（1）城市土地资源：指可供城市利用的土地，包含已利用的与尚未利用的两部分，它为城市建设及生产、生活提供空间

8、与场所。城市土地资源的状况及其利用程度，反映了一个城市物质财富的状况与经济进展的水平。（2）城市水资源：它是城市居民赖以生存的必要生活资料与生产资料。如何合理开发与充分利用城市水资源，已成为城市经营的重要课题。城市水资源要紧由城市地表水与地下水两部分构成。（3）城市生物资源：是城市赖以生存与进展的基础，它又分为城市植物资源与动物资源。其中，城市植物资源是指一切对城市有益的植物的总与，它具有保持水土、调节气候的重要作用，特别是城市森林植被的恒温恒湿作用与涵养水源作用具有稳固城市生态环境的特殊作用。（4）城市气候资源：充分认识城市气候资源及其利用的限制因子，关于趋利避害、发挥气候优势、实现城市经营

9、具有重要意义。城市气候资源要紧有光能、热量、降水等。城市经济资源（1）城市工业经济资源：指一定时期城市工业生产力的基本要素在实物形态与价值形态上的总称。正确认识城市工业经济资源状况，关于充分挖掘城市工业潜力、提高工业经济效益、实现城市经营具有重要意义。城市要紧工业部门有能源工业（煤炭、石油、电力）、冶金工业、机械工业、化学工业、电子工业、建材工业、纺织工业、轻工业等。（2）城市交通运输与邮电经济资源：它是进展城市经济的先行部门，是为各行各业服务的基础部门。其中，交通运输包含铁路、公路、水运、航空，邮电包含邮政与电信。（3）城市建筑业经济资源，它是从事固定资产生产利再生产的一个重要物质生产部门，

10、是进展城市经济的重要支柱。合理利用与开发城市建筑业经济资源、提高城市建筑业的经济效益，是城市经营中的一项重要任务，城市建筑业经济资源要紧包含施工企业、勘察与设计部门。（4）城市商业与外贸经济资源：包含城市批发与零售业、对外贸易等。（5）城市建设资源：城市建设状况的好坏，直接影响到为城市生产、生活服务的质量。城市建设水平也反映了城市居民生活的需求与消费水平。城市建设资源要紧包含城市建设用地、城市房产、给排水、城市路桥与公交、燃气、路灯照明、电力电信、园林绿化、环境卫生等等。（6）城市旅游资源：随着旅游形式的不断多样化，城市旅游资源所包含的内容也日益丰富。概括地说，凡能为旅游者提供观光游览、度假疗

11、养、探险猎奇、考察研究、娱乐游憩，与带来知识乐趣的客体，均可包含在内。城市旅游资源大致可分为城市自然风景资源与人文景观资源及旅游商品资源三大类，但也有许多兼属前两类而难以绝然分开。城市旅游资源区别于其它自然资源的一个要紧的特点，就是前者在合理使用与妥善保护的前提下，可供反复、永久地使用，并可人为地开拓出来。具体而言，城市自然风景资源包含水光山色、奇峰峻岭、奇洞异窟、泉水喷涌、佳木名卉、珍禽异兽等：城市人文景观资源则包含革命文物、历史古迹、现代工程、民族风情等；城市旅游商品资源也是城市旅游资源的一个构成内容，它包含地方工艺美术制品及地方土特产品等。城市社会资源（1）城市人力资源：是指城市总人口中

12、具有劳动生产能力的那部分人口，人们通常将劳动适龄人口称作劳动力资源。它是城市资源的重要构成部分，对城市经营具有重要意义。（2）城市智力资源：包含科研机构、科技人员、政府、院校、广播电视、文化教育等。（3）城市其它社会资源：如卫生保健、体育事业等。城市建设资源的构成城市建设资源是与城市建设投入有关的实体与要素。考虑到其经营的可操作性，我们认为可用于城市经营的城市建设资源要紧包含下列内容：1).城市地产资源包含未出让的国有土地、未充分利用的土地、已出让的国有土地、近三年未进行投入的空地或者“烂尾”项目等。2),城市房产资源要紧包含国有闲置、未有使用、未正当使用的房产。3) .城市交通资源要紧指有财

13、政投入的可用于经营的路桥、停车场、车站、码头、空港等对内、对外交通设施。4) .城市水务设施资源要紧指城市给排水设施等。5) .城市市容及环卫设施资源指垃圾转运、处理设施，广告牌、霓虹灯等市容设施。6),城市风景园林资源包含城市公园、绿地、广场、湖泊水道、滩地、人文景点、革命遗址等。7),城市建设有关机构指市、区所属城市建设行业有关公司。1.2 城市经营的基本概念1.2.1 城市经营的概念。城市经营就是不断开发创新有效的产品与服务，为城市制造新价值。这些产品与服务可分两类：一类是企业等非政府组织不愿而且不能提供而只能由城市政府提供的公共产品与服务，这些公共产品与服务的作用是提供良好的投资环境、

14、居住工作环境与开发城市特殊产业如会展业；另一类是经营性组织提供的商品与服务。城市通过两种方式为城市制造新价值：一是通过不断地发明创新产品与服务，二是在现有产品与劳务的基础上寻求更好的生产与服务方式。1.2.2 城市经营的主体。城市经营的主体是以市长为代表的市政府。它包含了市政府的构成部门既职能部门与职能部门委托的企业。1.2.3 城市经营的目标。城市经营的目标除了讲究经济效益外，还要考虑社会效益与环境效益，增加市民的福利，实现城市的整体增值。城市经营的具体目标是提供尽可能充分的公共产品与服务。1.2.4 城市经营的客体。城市经营的客体是公共产品与公共服务。公共产品与公共服务有别于市场产品与服务

15、，通常不以盈利为目的，不能靠市场机制来组合生产要素而得到，基本属于“市场外部。要紧靠政府投资或者以某种特殊政策来吸引社会投资。城市的能源供应（电力、煤气）、自来水供应、污水处理系统、通讯系统与部分城市交通服务，政府制定政策可由社会投资经营，但像义务教育、城市道路、公共娱乐场所与设施、微利公共住房、社会福利等要紧由政府经营，其直接目的是产出社会效益与环境效益。1.3 城市经营的功能体系1.3.1 城市载体功能。城市载体功能由城市土地与房产来承担。在这里，城市土地是指通过开发的熟地。城市要紧通过土地与房产来承载城市生产、生活、交通与游憩等活动及其相应设施。1.3.2 城市生存功能。城市生存功能由城

16、市供水、供电与城市能源系统承担。这些生存系统又被称之城市的生命线。它们一旦出现故障，就会影响城市正常的生产、生活；它们的质量与容量也决定了城市生产、生活的质量与容量。1.3.3 城市流通功能。城市交通功能城市道路、桥梁、港口、空港、地铁等来承担。城市交通效率的高低从一定意义上讲决定了城市生产、生活的效率的高低。1.3.4 城市新陈代谢功能。城市新陈代谢功能要紧由城市垃圾处理系统与污水处理系统来完成。随着经济进展与社会进步，城市产生的垃圾与污水的数量越来越大，种类越来越多，而人民对生存环境的要求越来越高，这就要求城市要有越来越强大的新陈代谢功能。1.3.5 城市的美化功能。城市美化功能要紧通过园

17、林、景区、绿地、广场、游乐园、广告等来承担。1.4 城市经营的原则1.4.1 城市经营通常原则：人本主义原则。城市的主体是人，人不但是城市的设计者与建造者，而且是城市的消费者，城市经营的直接服务对象。城市经营的根本目的是为民造福，由于只有经营城市才能谋求城市的蓬勃进展与行政的高效率，从而提高社会福利。因此，城市经营就得围绕人、围绕着人的需求展开。要关注住、行问题，营造良好的居住环境、工作环境，满足人们的生理需求、安全感需求、社交沟通的需求、关心与尊重的需求、追求美的需求与自我实现等多层次需求。城市处于不一致进展阶段时，城市居民的需求不一样。在工业化早期,城市居民的最大需求是在城市找到一份工作，

18、满足生存需要，往往只有简陋的居住环境、工作环境。在工业化中期，由于收入提高，城市市民对工作环境、居住环境的要求逐步提高，居住出现郊区化(SubIlrbaniZatiOn)现象，而到后工业社会，市民不仅讲求居住环境、工作环境的舒适性，且讲求城市环境的多样性、个性化，兴起新城市主义(NeWurbanism)o因此，在不一致的阶段，经营城市就要营造不一致的环境来满足市民的要求。社会主义国家城市更应比资本主义国家城市更注重为民造福。但是也应看到，有的城市尽管也讲“以人为本)但不从城市居民的实际需要与根本利益出发，而热衷于本届政府的“政绩”，或者是不惜巨资大搞“纪念碑”建设，或者是乱上污染扰民的工业项目

19、，或者是大搞为少数人服务的豪华设施，这是与人本原则根本对立的。在城市经营中要真正贯彻“以人为本”的方针，就需要扎扎实实地深入实际、深入群众做调查研究，倾听群众呼声，多为群众解决生活中的实际困难。也只有为市民多办实事，多解决生活中的一些最基本的困难，城市经营才能得到市民的支持与参与，城市经营才能成功。可持续进展原则。环境问题是城市问题的主题。由于城市环境是高度人工化的环境，受到人类活动的强烈影响，自然调节能力弱，要紧靠人工活动进行调节，而人类活动具有太多的不确定因素；而且影响城市环境的因素众多，各因素间具有很强的联动性，一个因素的变动会引起其他因素的连锁反应，因此城市环境的结构与功能表现出相当的

20、脆弱性。城市环境的脆弱性，要紧表现在城市的环境问题种类繁多，而且日益严重。与乡村地区相比，城市是人类生产与生活活动集中之地，污染源众多，污染物数量大，污染现象严重。特别是大气污染，是城市要紧的环境特征之一。务必改善城市环境，解决公害、居住环境恶化等问题。中国作为城市化后进国家，应汲取发达国家在城市化过程中的教训，避免重蹈发达国家城市化初期的覆辙，走出一条经济进展与环境建设并行前进的可持续进展道路。制造新价值原则。上世纪以来，人们的生活质量有了显著、持续的提高，在很大程度上，这应归功于城市与企业对其产品的不断改进与它们制造新产品与提供服务的能力。在现代社会，充满活力的城市与企业的战略基础却完全建

21、立在新产品与新技术的不断革新的价值创新思路上。由于它们制造了新产品，开发了新市场，社会给予它们丰厚的回报。整体利益原则。城市除了土地、矿产（要紧在工矿城市）外，还有珍贵的人文景观资源、优美自然景观资源与稀缺的高素养人力资源。城市有工厂、办公楼、道路、桥梁、汽车、资金、债券等有形资产，有城市品牌、城市形象等城市无形资产，还有人力、观念、团体精神、激情、价值观、知识等软资产。城市还是第二、第三产业等高级产业的集聚中心。城市经营就是设法使这些城市资源、资产、产业整合集成一个有机整体，便其达到最佳状态，获取最大整体效益。而不仅仅是追求经营某种单一资源、某种单一资产、某类单个产业获取最大效益。只有按照整

22、体原则经营，城市才会整体增值。因此在城市经营中，要坚持局部服从整体的原则，从城市的大局与整体利益出发，不图一时一事的功利，始终把城市的整体利益放在首位。阶段性原则。总结发达国家城市化的道路与城市经营的经睑，能够发现城市经营有明显的阶段性。在城市发育的不一致阶段，城市经营的理念、方法、内容、重点不一样。根据城市经营的要素、资源、市场与影响范围，大致可将城市经营分为两个阶段。城市发育的集聚阶段。通常在工业化与城市化初期(Initialsstage),商品经济不太发达，自然经济占据主导地位。城市进展要紧靠政治或者市场自发的力量，进展速度比较缓慢。经营城市要紧靠规模等级、区位优势等吸纳腹地的劳动力、资

23、金、技术与商品，集聚财富。城市之间几乎没有竞争。到了城市化的加速阶段(ACCeIerationstage),工业兴起，运输进步，贸易频繁，服务业增加，城市成为第二、第三产业活动的中心，城市化程度由25%上升到50%、60%x70%,人口、财富、技术加速集中城市，城市之间出现竞争。城市经营要紧靠实行优惠政策，营造良好投资环境，吸纳跨区域间生产要素，培养产业与市场，进展市场主体，使城市增加新价值。城市资本要紧靠社会资本集中而增加，城市价值要紧以线性增加为主。城市经营具有明显的自觉性。城市进展的成熟阶段。也就是工业化晚期与后工业社会早期，城市产业发达，经济实力雄厚，城市经营要紧是充分利用其各项资源进

24、行功能开发，力求在全国与全球扩张影响。经营城市要紧靠城市自身强大的资金实力、先进的科技手段、高效率的行政管理、完善发达的基础设施与优良的生态环境在全国或者全球寻求新的资源与市场，增加城市新价值。城市资本要紧靠自身资本集聚扩张而增加，城市价值要紧以指数增长为主。城市经营具有鲜明的主观能动性。城市之间要紧是竞争与合作关系。1.4.2 城市经营特殊原则：个性化原则。城市最明显的特点是个性化，这是由于城市存在与进展的内外原因决定的。城市所在地域的自然资源、自然环境、气候特点、风土人情、历史沿革的特殊性与所逢遇的进展机遇是形成城市个性化的外在因素，城市本身的社会经济状况、科学技术水平、组织管理能力、理想

25、与追求是塑造城市个性的内在动因。现代社会是知识化社会、学习性社会，是一个突出个性特点、充分展示个性特点的社会,因此，现代城市也应是知识化城市、学习性城市，展示个性特点的城市。特色与个性鲜明的城市对资金、人才、技术等生产要素与游客具有极大的吸引力。个性化的城市经营就是充分发挥城市潜力、利用自身优势，充分开发自身资源。真正做到个性化经营，就要从实际出发，忌照搬照抄别人经验与做法，不断地用新技术手段与经营理念创新开发新产品与服务。品牌化原则。城市经营就像企业经营、产品经营一样，不仅讲质量，还讲究品牌。20世纪初美国掀起来一场旨在宣扬美国的财富与文明的城市美化运动，促进了城市的品牌化。在理论界有专门研

26、究城市形象品牌比较透彻的专著，如凯文林奇的都市意象。城市越富裕，越讲形象，越讲品牌;城市形象、品牌越好，对人力、资本吸引力越大。在非摩擦经济时代的经营理念申，品牌化战略极为重要。品牌就是品质与实力的象征。英特尔公司的“IntelInSide”广告与微软公司的企业形象广告是品牌战的极好例子。创立品牌的目的是使该品牌深入人心，从而让顾客在选购商品时无须多加考虑。城市的品牌、形象不仅指城市的城市规划布局、城市建筑，还包含城市市民的精神面貌，城市政府的办事效率。城市品牌是巨大的无形资产，不仅蕴含了巨大的有形资产，而且蕴含了大量的知识、智慧等软资产。知名度高的城市品牌说明其处于进展过程中的优化状态，经济

27、社会环境综合效益最好，对资金、人才、技术等生产要素与游客具有极大的吸引力。现在各个城市注意到了城市品牌在进展经济中的重要性，纷纷聘请专家学者对制造城市品牌出谋划策，不惜重金大搞城市形象工程建设，大力提高城市市民素养，转变城市政府作风，对城市软硬环境进行创新，打造城市品牌。1.5 城市经营方式与城市经营的基本条件1.5.1 城市经营方式。按经营主体分：中国城市基础设施投资、建设与管理要紧采取由城市政府部门（通常是城市建委），运用城市财政进行投资建设并直接管理，而且要紧采取行政管理手段。有的城市对某些基础设施在建成后交给企业或者事业单位进行管理或者经营，发生投资建设主体与经营管理主体的转移与分离；

28、有的城市实现基础设施管理部门与经营者的分离，强化管理部门的政府职能，并以宏观管理为主。按经营对象分:产品开发经营;使用权经营1.5.2 城市经营的基本条件有：社会主义市场经济的体制环境;统一开发与竞争有序的市场体系（包含商品市场与生产要素市场）；产权明晰化；资产价值化；自主经营、自发盈亏、自我约束、自我进展的市场竞争主体;精简、高效、统一的政府与健全规范法制环境。市场经济的进展，产品与服务的有偿使用，产权独立存在，产品与服务的有限而需求量的扩大。2.武汉市城市资源及经营现状1. 1武汉市土地资源及经营现状2. 2武汉市公用房产资源及经营现状3. 3武汉市交通设施资源及经营现状4. 4武汉市水资

29、源及水务设施经营现状5. 5武汉市其它建设资源及经营现状2.武汉市城市资源及经营现2.1 武汉市土地资源及经营现状2.1.1 武汉市土地资源现状2.1.1.1 城市规划区内土地资源状况2000年武汉市城市建设用地规模为281.2平方公里。根据武汉市城市总体规划，武汉市将利用江、河、湖、山等自然条件分隔，建设江北、江南两个核心区，在核心区周围布局10个中心区片，在主城区边缘布局10个综合组团。江北核心区（汉口旧城）规划范围为东至大智路、兰陵路，南至长江、汉水，西至武胜路，北至京汉大道，面积6.35平方公里。江南核心区（武昌）规划范围为东至武青三干道，南至中山路，西至长江，北至规划的过江隧道，面积

30、3.50平方公里。武汉三镇规划用地结构分布为：汉口地区包含江北核心区，二七、三阳、新华、宝丰4个中心区片，古田、常青、后湖3个综合组团，总用地118.27平方公里。要紧承担金融贸易、商业服务与市级行政中心等职能。汉阳地区包含晴川片与十升、四新、沌口三个综合组团及墨水湖、龙阳湖风景区，总用地88.55平方公里，重点进展汽车工业、港口与旅游等职能。武昌地区包含江南核心区，首义、晒湖、中南、徐东、杨园5个中心片区，青山、关山、白沙、南湖4个综合组团与东湖、南湖风景区，总用地205.25平方公里，重点进展金融贸易、省级行政中心、教育科研、钢铁、机电、高科技产业及旅游等职能2.1.1.2 武汉市土地资源

31、利用评价从武汉城市建设状况能够看到武汉市旧城改造的任务是相当繁重的，相关于郊区土地利用相对滞后。对一个城市来说城市空间一旦形成便具有相对稳固性，关键所在已不是不断制造新的城市空间，而是更好的利用已有城市空间，从另一角度看，城市的进展经历着产生、进展、衰退。再进展.的螺旋式上升过程，旧城改造与新区拓展应相辅相成贯穿于城市进展的各个阶段。各类产业开发区土地利用已成规模，开发区建设使用的是多层多点式开发区设置方式。省、市、各区均设有自己所属的开发区。它们包含:研口经济技术开发区、江汉经济技术开发区、黄浦科技园、万隆工业园、葛店经济技术开发区、东湖高新技术开发区、庙山开发区、沌口经济技术开发区、东西湖

32、台商投资区等。产业开发区的布局要追求一种汇聚效应，马上有限的财力、物力、智力资源聚集起来，形成某种特殊的区域性点优势。省、市、区多层级设置开发区，会导致基础建设投资分散，引资力量分散，外来投资布局分散，管理操纵分散。其结果会出现各点建设条件的保证能力下降的局面。产业开发区设置应以少而精为特点。重视发挥开发区固有汇聚效应与投资规模效应。城市传统职能活动自中心城区向外转移是大城市进展的规律，武汉的传统制造业、居住与部分服务业向开发区与城郊区转移是一种客观要求，与此同时，一些高层次的服务业在中心城区的整合也是武汉市建设中心大城市的需要。利用城区调整使用的存量土地进展CBD或者在市区进展商贸型开发区（

33、以房地产、商贸与服务业为主体产业），应成为政府关注的重点之一。2.1.2 武汉市土地储备、交易中心经营现状土地储存中心经营现状调查（2002年10月）规模投资（计划投入）额成交额挂牌或者招标拍卖次数已出售土地2482.23亩58596.21万元136409.28万元拍卖2次挂牌8次招标3次已储备地块3200亩120000万元计划储备地块11857亩561740万元2.1.3武汉市土地资源经营存在的要紧问题。2.1.3.1在土地经营上缺乏科学的总量操纵。从城市资产看，土地资源是最应得到保护与珍惜的，随着城市的不断进展，城市建设可用空间越来越小，土地供给曲线将接近零界。政府应操纵好土地资源的交易。

34、但从现实情况看，由于缺乏必要的支持信息与科学手段，土地出让计划缺乏整体性安排，存在土地批租过量现象,土地成交方式以挂牌方式占主体，在某种程度上也映射了此种现象。这一方面影响了城市可持续进展的基础，影响城市土地效益的最大化，另一方面，又由于超过市场容量与承载能力，造成盲目圈地，或者出现房地产有价无市、空置率高涨的局面，土地资源的应有价值不能及时转为社会共同享有的财富。形成城市土地资源显性浪费或者隐性浪费。2.1.3.2土地出让计划安排实施与市场脱节，与城市规划建设进展脱节。谋求土地效益的最大化，持续化，最优化是城市土地经营的目标，它要求土地出让安排与实施务必与市场及城市建设相习惯：土地出让计划安

35、排包含：(1)出让目标地的选择确定及收购、整理。(2)土地出让时间安排。(3)出让基价的评估与确定。(4)出让形式的选择与确定。由于缺乏必要的理论研究与技术支撑体系研究，当前武汉市土地出让计划安排，在习惯政策导向，调控土地及房地产市场，保持政府土地收益稳固与优化方面显得不足。表现为：(1)目标地的收购、出让尚未完习惯城市规划设计与实施，如轨道交通建设所带来的能够预见的土地增值，没能完全操纵在国有收益之中。(2)尚未形成良好的出让节奏，出让安排计划性、可控性不够好。(3)出让基价的确定，缺乏土地利用外部效果评价基础，缺乏对房地产及土地价格变化趋势的有效掌握基础。(4)尚未形成一套出让形式选择与确

36、定指标体系。归纳起来问题就是:土地出让计划安排缺乏与城市规划及实施的良好协调与衔接，缺乏对市场的有效分析基础。最核心的问题就是：缺乏有效的手段对城市土地增值规律进行分析与把握。2.1.3.3城市土地利用的优化组合工作缺乏系统性。有效的经营土地财富，首先需要对土地利用进行优化组合。城市土地的优化组合至少包含三个方面：(1)城市产业的选址与功能分区要在综合权衡经济效益、环境效益、社会效益的基础上确定一个项目的合适位置。要研究产业分布的合理密度，要科学地、动态地研究产业之间的毗邻关系与功能分区。(2)城市用地的置换与结构调整要研究土地置换的结构调整效益评价方法，也就是要建立城市用地效益评价系统，从而

37、科学地指导土地置换与结构调整工作。（3）城市交通网络的优化组合要系统研究城市交通网络结构问题，要在城市增长研究的基础上，综合研究城市规划、土地利用规划、土地开发强度与城市交通网络的相互影响规律。以指导进行城市交通网络的优化组合。2. 1.3.4土地营运体系尚不完善土地营运体系的问题包含：（1）营运主体的形成与与其它政府部门的关系问题。（2）一级市场、一级市场协调进展问题。（3）营运管理法规体系问题。（4）负债运营的规模问题。2 .1.3.5对土地储备制度实施的法律风险与经营风险缺乏完善的防范机制尽管全国有超过1000个市、县与武汉一样在实施土地储备制度，但事实上这种制度面临着其存在与发挥作用是

38、否具有法律根据的问题。土地储备制度在现行房地产管理法及土地管理法中都找不到根据。一项制度长期在法律体系之外运行，无疑具有法律风险，可能会出问题。在另一方面，土地储备运作涉及多家金融机构，动辄数以亿计的贷款，同时考虑到房地产市场的复杂性，应当有完善措施，保障土地储备中心具有足够的操作能力，而从实践看，这种措施是缺乏的。还存在的另一个重要问题是把城市土地全部集中到一个中心机构，若没有完善的监督机制，则可能出现更大的不公平或者不当行为。3 .2武汉市公用房产资源及经营现状3.1.1 武汉市公用房产资源类型公用房产是指为满足社会公众的生活、教育、科研、休闲、娱乐、保健、医疗要求与社会机构的公务、商务要

39、求的建筑物或者场所。武汉市公用房产资源类型包含：历史文化价值的街区、直管公房、体育场馆、博物馆、行政办公用房、展览馆、城市广场等。武汉市公用房产资源状况历史文化街区：汉口沿江街区、武昌辛亥建筑群等直管公房：大量的里份、胡同及新建住宅区等体育场馆：武汉体育中心、洪山体育馆等博物馆：武汉博物馆等行政办公楼：行政办公建筑主题公园建筑：黄鹤楼公园等展览馆会展中心及各类专题展览馆等图书馆及其它武汉图书馆等及其它3.1.2 武汉市公用房产资源经营机制分析城市公用房产具有功能使用上的多样性、分布的广泛性与管理的复杂性，它与人们的工作、社会生活与社会机构的正常运行息息有关。城市公用房产是城市系统的重要构成，它

40、反映着城市的面貌，是城市物质文明与精神文明的象征。城市公用房产资源经营的状况，直接影响着城市环境的吸引力与城市资产的整体价值。2. 2.2.1武汉市现行公用房产利用分析武汉市公用房产的利用基本上呈现如下面貌：（1）是缺乏毗邻关系研究，在项目选址方面，缺乏整体考虑，影响了整体效益的发挥。（2）是利用效率低。这特别表现在公共行政办公楼方面，市、区直属行政办公楼，呈现出零散分布状态，即浪费资源，又影响办公效率,也加大社会成本；另一方面，如图书馆、博物馆之类缺乏持续投入，或者配套投入，影响基本功能发挥。（3）是许多功能价值尚未挖掘这要紧表现在历史街区的利用上，缺乏对武汉市深厚历史文化资源的挖掘与利用。

41、历史街区的改造利用停留在美化环境局面，缺少历史文化内涵。（4）是追求“靓点”面子工程，缺乏整体系统设计，对城市环境条件的实质性改善意义不大。2.2.2.2武汉市公用房产投资建设（或者更新改造）机制分析长期以来，武汉市绝大多数公用房产的建设与改造采取的是：计委立项、财政拨款、银行融资甚至企业垫资、政府主管、建委牵头组织建设施工，房产部门（或者另设行政机构）保护管理的机制。建设手段单一，计划色彩浓重，直接造成投资来源不足，设施功能不全，使用价值下降，城市公用房产自我进展良性循环的潜能得不到发挥：具体表现是：（1）公用房产被视为完全福利品使用。忽视某些公用房产的经济与社会效益的双重表达及具有的潜在增

42、值能力。如体育中心、主题公园等项目，都具有巨大的潜在增值能力。（2）公用房产建设改造经营主体单一。政府部门包揽一切，包含建设、经营维持、维修养护等，直接形成决策不科学、资金来源单一、运作缺乏市场基础。建设资金投入后,供应链即行断裂，即只投入不产出，维持费用不足，公用房产建设增长乏力。（3）公用房产建设改造，沿袭计划经济思路，程序繁琐、滞后，极易导致工程费用超标、预算失控、挪用工程款现象。（4）公用房产投资改造资金分属多个不一致的政府部门运作，但政府部门无经营职能，公用房产移交后，其管理多为非市场行为或者社会化行为，无法形成统一的经营机制，极易导致国有资产的流失。（5）公用房产的建设改造，要紧依

43、靠政府拨款，大部分公用房产的改造、建设投资来源于财政预算投资及银行贷款等，基本上没有其它融资方式，目前仅有一个例外，就是武汉国际会展中心采取的是吸取社会资金入股万式，而伴随着我国城市的高速进展，财政资金有限，远不能满足公用房产建设的需要，难以习惯现代化的建设步伐。在这里需要特别指出的是:正是由于长期以来公用房产建设与改造基本拒绝社会资金的注入，故缺乏相应机制系统建设，才导致了今天武汉国际会展中心在引入社会资金后，其经营定位至今仍不确定，多次发生对城市市民利益造成伤害的事件，（如伪劣产品展销、中心公共广场圈地承包经营三三）O2. 3城市交通设施资源2.1. 1城市交通设施及其产品与产业城市交通设

44、施实体与城市交通设施的产品与产业是不一致的范畴。但通常情况下，凡提到城市交通设施，人们往往泛指城市交通设施自身、交通设施产品与交通设施产业。在计划经济时代，既缺乏这些区别的制度基础，也没有区别的必要。但是在市场经济条件下，特别是在研究城市交通设施资源的经营时，假如不在概念上加以界定，那么对交通设施产业化的一系列问题就难以取得共识，更谈不上寻求一条科学可行的城市交通设施资源的经营之路。2.3. 1.1设施通常而言，城市交通设施是指承担城市交通运输的物质部分，它要紧包含城市中为满足居民生成生活而产生交通需求所需要的建筑物或者构筑物，与相应的机构。因此，城市交通设施资源的设施构成是指:城市道路，城市

45、桥梁，城市停车场（库）、公交线路等。2.4. 1.2产品交通设施产品分直接服务产品与产出的产品。直接服务产品是指交通设施实体本身的功能，由于实体不仅是劳动产品，而且能够直接满足人的需要。城市道路是满足人们行走的需要，城市停车设施是为人们停放车辆服务的；而产出的产品是指基于城市交通设施，并投入原料、劳动力而开展的经济活动所生产与提供的物质产品或者服务产品。在这里城市交通设施是一种生产手段，以它为基础再加上其它生产要素就能生产某种产品，或者提供某种服务。比如公交公司使用城市道路，配各一定数量的大型客车，加上司机与售票员,就能从事公共交通服务。值得注意的是，我们不能够将生产设施与提供产品等同，不能把

46、交通设施与交通设施产品完全等同起来，或者混为一谈。在我们研究城市交通设施资源经营时，要对交通设施产品的性质作具体分析。2.5. 1.3产业城市交通设施产业是指将交通设施作为经营对象来经营，如修建桥梁、停车设施之后，把它作为经营对象，以收取过桥费、停车费作为其收入，从而形成产业或者产业中的行业。2.3.2城市交通设施与其它基础设施的差异城市交通系统与通常的城市基础设施毕竟有什么不一致，英国学者JM.汤姆逊在城市布局与交通规划这本书中精辟的揭示了城市交通与其它城市基础设施的区别。他说：有两个特点使城市交通设施不一致于其他城市基础设施；“（1）城市交通不只是为城市服务，同时也是城市的一部分。交通设施

47、常占市中心地面面积的3040%,约占郊区面积的20%o大城市的居民平均每天约有一个小时左右花在路途交通上。城市要紧是由建筑物与交通构成的；（2）交通是为人们各类活动服务的，交通是为建筑物与建筑物之间的活动服务的。各类市政服务设施的收费与服务质量常常是相一致的，但交通设施的收费与服务质量在全城各处就不一样。城市交通设施把构成城市生活的各类活动连接起来，因此这些活动务必依靠交通设施。城市的结构，城市的大小及其扩展，城市生活的方式及特点全都是由城市交通系统的性质与服务质量来决定的。因而，城市交通部门跟供水，供电等部门不一致，它面临为人们提供多类型的交通方式等，而这种提供将影响城市的布局。交通与城市布

48、局之间的相互影响又使确定交通功能这一任务大大复杂化。洛杉矶的生活方式是由它的高速路决定的，正象伦敦的生活方式是由它的十九世纪的铁路所决定的一样。纽约曼哈顿摩天大厦林立，这是由于纽约的地铁促成的，正象波士顿四周的现代工业地带是它高速环路的产物一样。城市交通系统作为城市基础设施，它同样与其他设施一样具有低价格，面向城市社会服务的公用性。作为其产品形式人公里、吨公里，生产过程完成人与物由甲地到乙地的位移，使它又具有大运输系统的运输性。其公共性决定了它在进展的过程申，政府务必有更强有力调控手段，统一管理。其运输性决定它应作为国家统一交通体系中的一部份，纳入统一规划，并需要引导建设。它应区别于其他城市基础设施。此外，城市交通相关于其它运输系统，又是一个复杂的、相对独立、完整的运输子系统。这包含，私人与公共交通方式（私人小汽车、自行车、摩托车、社会车辆、公共电汽车、轨道交通等），各类基础设施（停车、换乘设施、道路、轨道、轮渡设施等）。随着城市轨道交通、小汽车交通的进展,高新技术