财富广场项目营销策划报告.docx

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1、第一部分市场定位3一、项目自身分析31、项目情况32、项目SWOT分析42.1 说明42.2 SWOT矩阵5二、项目定位61 整体市场定位62、各功能初步定位73、写字楼定位8第二部分产品建议12一、建筑外观设计121、外立面建筑风格122、外立面材料及颜色133、主入口设计14二、室外环境设计151、室外环境营造152、室外环境设计技术16三、内部平面设计161、首层设计建议162、标准层设计建议19四、剖面设计201、层高建议202、窗立面设计建议213、办公室吊顶设计建议22五、内部装修建议221、大堂222、电梯厅253、公共走道264、写字间内部27六、特色建议281、空中花园282

2、、穹幕会所293、绿化办公建筑设计304、节能设计305、噪声控制建议316、标志设计建议31七、智能化建议321、智能化设计原则322、智能化系统内容建议323、智能化系统硬件配备建议34八、能源（煤焦）信息中心371、政策环境372、政府公关383、初步规划38第三部分商业营销建议39一、租售方案比较分析391、整体出售392、只租不售393、先租后售404、售后回租或售予指定经营行业的商户41二、商业租售方案确定42第四部分写字楼营销策划45一、营销个性分析45二、营销价值体系透视46三、销售推广策略501、销售必备条件502、开售时机选择603、销售阶段划分及原因60四、宣传推广策略6

3、31、宣传推广原则632、宣传推广主题633、宣传诉求重点644、各推广阶段工作安排655、媒介计划746、推广费用预算79第五部分合作建议81一、合作模式及报价81二、其它建议82第一部分市场定位一、项目自身分析1、项目情况序号项目内容1名称财富广场项目（含商业、写字楼、酒店、公寓）；2开发商山西XX房地产开发有限公司3地理位置财富广场位于南内环街南侧，西临体育西路。4用地性质综合用地5规划限高100米6地块情况财富广场总占地面积31亩，建设总规模约17.5万平方米。其中写字楼面积约8.9万平方米，公寓约4.1万平方米，酒店面积约4.5万平方米。项目整体分三期开发建设。7周边情况项目北临南内

4、环街；南至规划路，东临40米的规划路，西临体育西路。有多路公交线路通过，距太原火车站5公里，距飞机场不足10公里，交通便利。周边金融、文化、体育、娱乐、医疗等配套设施齐全。2、项目SWOT分析2.1 说明SWOT分析法能够较客观而准确地分析和研究一个项目现实情况，是市场竞争分析的常用方法。所谓SWoT分析法，也被称为态势分析法，是运用系统分析的思想,把各种因素相互匹配起来加以分析,从中得出一系列相应的结论(对策)。运用这种方法，有利于市场竞争参与者对所处市场环境进行全面、系统、准确的分析，借此制订相应的市场对策，提高市场竞争力。SWOT分析法，包括四个方面因素，即内部优势因素(Strength

5、s)、劣势因素(Weaknesses)和外部市场环境中的机会因素(Opportunities)威胁因素(ThreatS)四个方面。就一个房地产项目而言，所谓内部优势因素(Strengths),是该项目与竞争对手相比在某些方面所具有的对方不可模仿的独特能力，是在哪些方面比竞争对手做得更好；内部劣势因素(Weaknesses),是该项目与竞争对手相比在某些方面的缺点和不足；外部市场环境中的机会因素(OPPOrtUnities),是指外部市场环境变化趋势中对该项目产品营销起积极的正向作用的方面，若能把握和利用机会因素可以增强项目竞争优势；外部环境中的威胁因素(Threats),是指外部环境变化趋势中

6、对该项目的产品营销不利的、消极的方面，若不能回避或恰当地处理这些威胁因素会损伤该项目在市场竞争中的优势。因此，我们找出本案客观存在的主要内部优势因素(Strengths).劣势因素(Weaknesses),以及外部市场环境中的机会因素(Opportunities)威胁因素(Threats),运用SWOT分析法，提出相应的市场对策，其目的是为了能够提出更具有针对性的物业市场定位，以及相对适合于此市场定位的产品营销方法、手段。2.2 SWOT矩阵Strength优势分析Weakness劣势分析SL交通便利，最大换乘距离不超过300米52 .地理位置优越，周边配套设施齐备53 .项目规模宏大，内部配

7、套齐备54 .项目为大型综合项目，各种功能可相互促进；55 .开发商品牌出众、实力雄厚56 .具有良好的政府背景资源Wl.目前周边尚未形成成熟的高端商务氛围W2.建设周期长，不确定因素增加W3.项目东、南侧路况有待改善Opportunity机会分析Threat威胁分析OL南内环商圈开始形成02.区域内产品结构不完善，存在高端产品的市场空白点03.宏观经济形势发展良好（）4.省内能源经济强盛，民间资本积聚量大Tl.太原高端写字楼市场销售压力较大T2.区域市场形象较差T3.未来区域市场竞争激烈T4.受到北部其它商圈的客户分流影响T5.目前对写字楼的金融支持不足二、项目定位1、整体市场定位市场定位是

8、勾画企业的形象和所提供的产品、价值的行为，它需要向客户说明本企业的产品与现有竞争者和潜在的竞争者的产品有什么区别。市场定位的基础在于对本产品与竞争产品的深入分析和对客户需求的准确判断，并由此提出或确定： 本产品是什么，给谁用的基本内容； 本产品与竞争产品的不同之处，这种不同之处应当对消费者具有巨大的吸引力，是其它竞争者所无法模仿的； 本产品在消费者心理中与众不同的感觉，地位。并由此赋予本产品以竞争对手不具备竞争优势，为产品赢得特定而稳定的客户，帮助产品在市场中占据一个有利的地位。基于以上分析及前期的充分沟通，项目整体市场定位为：财富核心领地市场定位阐释：财富山西能源经济为主的经济结构决定了财富

9、的聚集，太原作为山西省会城市，将是财富积聚的中心与重心，本案将成为能源经济、财富聚集的象征地及服务地。核心本案独特的地理位置优势和未来发展趋势使本案所在区域成为山西一太原的核心区域，随着本案的兴起并呼应国贸、世贸等项目，核心商务区正在形成并将很快成熟。令领地领地特指“专属”，为能源经济下的财富积聚者的专属领地，不仅可以加强相应目标客群的凝聚力，并可最大限度的吸引游离客群及服务客群，为本项目积聚最大的客群基数。财富广场是一个积聚写字楼、公寓、酒店、商场等多种功能为一体的大型综合项目，各项目功能之间存在较大的互动，本窠各业态之间相互联动所产生的促进作用是积极的。因此，考虑项目定位首先需考虑财富广场

10、的整体形象定位，充分展示本项目作为集公寓、写字楼、酒店、商业等业态于一体的大型综合建筑的形象，使本项目在整体形象上占据市场高度。各形态的具体定位则需既能与财富广场的整体形象保持一致，又可与其它业态互动共生，交相辉映，充分展现本案的独特个性和竞争力。同时，在项目写字楼推广前期，建议首先突出项目整体形象和前景，突出写字楼、公寓、酒店、商场等多种功能的相互促进，展现开发商的开发宏图和决心,增强市场和客户的信心，打造项目整体的高端形象。因此我们下一步对各种功能进行初步定位，在此基础上进行写字楼部分的详细定位和策划。2、各功能初步定位2.1 公寓市场定位：商住升级版+国际商旅酒店模式高档财富配套公寓产品

11、定位:个性化、新现代主义商住公寓、酒店式公寓分区一体化高档物业2.2 酒店财富会所、星级酒店2.3 商业财智山西新财富商业第一站3、写字楼定位3.1市场定位财富领地高档甲级能源办公中心阐释：令财富领地结合项目整体定位及其它功能定位，写字楼部分作为最能体现、代表财富的建筑，将是财富领地的最好诠释者。令高档甲级本案所在区域存在高档甲级写字楼的市场空白点，加之地理位置及交通便利的优势，使本案拥有定位于高档甲级写字楼的条件，从而区隔于区域内其他中低档办公物业。能源写字楼部分将突出不仅可为山西财富精英一能源经济阶层的代表和象征，更将为此阶层人士提供服务和便利，为他们的进一步发展提供动力；项目将建设能源（

12、煤焦为主）交易信息中心，入驻财富广场，掀起财富新篇章。能源信息化新现代主义高档甲级写字楼诠释：令能源信息化本建筑作为能源经济阶层的代表和象征，并将为其提供信息化的交易中心服务，因此在建筑中引入能源交易信息中心概念，并在产品各方面的设计中与之接轨，使本项目成为能源信息化商务区。新现代主义涵盖了三个方面：一方面在建筑外立面采用具有超级现代感的新现代主义风格；另一方面建议本项目园林设计、室内装修风格采用极具现代感的新技术风格;第三方面，智能化采用时代尖端产品，用以强调本项目超前的时代感。本项目产品方面站在时代的前沿才能赢得目标客户的青睐。令高档甲级写字楼本项目将成为本地区的地标型建筑，其档次是带动整

13、个建筑群档次的决定性因素，故建议本项目的办公档次为高档甲级写字楼。3.3目标客群定位目标市场是指产品决定进入的具有共同需要或共同特征的购买者集合，它是某类产品的最终客户群体。针对本案而言即为购买或租用本物业的客户对象。根据我司对市场的理解，太原中高端写字楼的主要客群来源为能源、金融等行业企业，加之本案的定位，本案目标客群将聚焦为：中大型能源经济（煤焦为主）私营企业；大型能源经济（煤焦为主）国有企业及机构（设办事处）；能源经济（煤焦为主）相关服务商；投资客群；鉴于整个太原写字楼市场大部分物业均是以售为主，再考虑到差异化的市场需求、2006年后激烈的市场竞争以及本案的市场定位，建议本案采取散售与整

14、售相结合，具体讲即低楼层写字楼寻求大客户购买，即以整售为主（单层以上）,售价报价6000元/平米，为给后期谈判预留一定的空间，初期报价可稍高，成交价以5800元/平米左右为佳；高楼层写字楼以散售为主，报价6200元/平米，项目整体均价6000元/平米以上。在整体价格策略上，针对本案自身状况及当前市场情况，建议开盘初期以平价入市，保持一个与物.业品质相适应的价格，以体现物业的高档形象。但在开盘初期，对知名大企业或在行业内极具影响力的企业可做适当让步，以一个具有诱惑力的售价来吸引其入住本案，通过这些高品质客户的入住来引起同质客户的关注，进而吸引其入住本案。同时，通过高品质的客户来保持本案在市场中的

15、高档形象，最后达到带动整个南内环商圈发展、提升其在市场地位的目的。销售价格是目标客户选定一个物业时最为敏感的因素之一。即使项目定价已较为合理，但仍会有无法满足部分客户要求的情况出现，究其原因主要有以下两点：客户无法分辨本案与竞争项目在品质上的差别；令追求“侃价”成功后心理上的一种成就感；针对上述问题，可以运用与创造一些可行的措施，来降低客户对价格的敏感度，刺激他们的投资欲望，从而使其尽快成交。建议采取以下措施降低这部分客群对价格的敏感度：A专业化培训对现场的物业顾问即租售业务人员进行系统化、科学化、专业化的培训，以提高其个人业务水平，做到对项目各方面知识最大程度上的掌握，在客户提出疑问时可以给

16、予最合理的解释。B加大项目品质方面的宣传推广力度在项目推广工作中着力于交通状况、区域环境、物业品质以及配套设施等方面的宣传，体现出本案与周边竞争对手的区别，进而通过整个财富广场建筑群的品质吸引客户的注意力。第二部分产品建议产品的设计应满足市场中潜在消费者的需求，以产品能够满足客户消费欲望为最终目的。根据本案的市场定位，结合本案所在区位、目标市场潜在客户群的需求特征以及目前区域写字楼市场中竞争物业的产品特征等相关因素，提供以下有关本物业产品设计的具体建议，供贵司在经营决策中作以参考。一、建筑外观设计建筑外观对于一个写字楼项目的形象确立起着较为重要的作用，本写字楼作为大型公共建筑，不仅将成为整个城

17、市或某个区域的标志性建筑，也将是城市景观的重要组成部分。建筑物需通过自身所具有的魅力如雕塑感、醒目的色彩、独特的风格等而令人注目，为项目自身赢得声誉。此外，人们在认识事物过程中，往往会有“先入为主”的印象，故一幢物业的外观设计所给人的第一次直观感受是非常重要的。建筑外观优劣主要体现在其外立面所选用的材质上。一般情况下，规模较大的项目其外立面所选用的材质的档次则较高。外观设计将在很大程度上影响客户对该物业品质方面的信心，并最终在一定程度上影响物业的成交。1、外立面建筑风格本案在建筑外观设计上应考虑与本区域整体风格相融合，并应在一定程度上创造自身的特色及个性。此外，根据本案市场定位于本区域内高档写

18、字楼，故在外观设计上建议风格为：独柠个性的新现代主义风格8090年代，一股复兴经典主义、复兴包豪斯传统的运动初露端倪，即“新包豪斯运动主义”或者“新现代主义”。使用现代主义的方式设计，建筑减少装饰，功能主义，表现宏伟、宽敞、强烈的现代感和独特的细节处理。这个风格目前在西方日益受到重视，从发展的趋势来看，新现代主义有可能在21世纪形成潮流，成为当代建筑中的一个比较稳健的流派存在和发展。新现代主义风格办公外立面示意2、外立面材料及颜色结合本案市场及形象风格定位，敝司建议本案建筑外观材质可选用优质外挂花岗岩石材，配以铝扣板结合双层真空玻璃，使之具有较强视觉冲击力效果，以突显项目的现代、时尚风格。值得

19、一提的是，敝司建议本案的外观设计在强调整体效果的同时，加强细部的线条处理，如纵向与横向外墙线条的设计（线条绝对不能够影响采光与景观）、与外窗的配合，从而丰富人们的视觉感受，产生强烈的立体感。在色彩方面，实现整体统一，墙面主体可采用白色、淡灰色、银灰色调为主;玻璃采用无色或银灰色；底座可采用深灰色或黑色；体现了楼宇的国际化和现代感。3、主入口设计现代写字楼的入口大厅给用户和客人以第一印象，一定程度上代表了整个建筑物的档次。因此，需要在设计中给予重视。最后，建筑的主要入口是整个外观设计画龙点睛的部分，敝司强调本案的入口应建成具有吸引力的一个亮点。写字楼入口效果示意二、室外环境设计1、室外环境营造空

20、间的利用效果：精心设计休息空间、道路附属设施、内庭院、光庭、中厅、室内绿化、下沉式花坛、阶梯等，营造丰富的空间感受。借用水的效果：利用水池、瀑布、水雾、喷水及涌泉创造动感空间。植树效果：通过庭院绿化、屋顶绿化、门廊绿化，形成活力十足的绿化环境效果。艺术效果：设置有意义并且艺术感很强的雕刻、纪念碑，营造人文环境。照明效果：写字楼环境中的灯光照明是极其重要的，园区内路面照明、植树照明、楼体外立面的照明，均能充分显示楼宇的档次。广场 喷 泉广 场 玻 璃 房写字楼广场座椅写字楼广场雕塑2、室外环境设计技术人工地面的绿化是室外环境设计中具有代表性的技术之一。在地下是停车场的上面植树绿化，或者在屋顶花园

21、、建筑内中庭等部分进行植树绿化时，就必须创造适合植物生长的必要条件，这是一整套的技术，如铺设人工土壤及给排水设备。此技术并不单是外部环境的营造，也是将绿色引入建筑物的内部的好方法，此技术需专业公司参与。三、内部平面设计1、首层设计建议A首层入口大厅设计建议首层入口大厅是重要的交通枢纽，需解决好与各部门的关系：与办公室、会议室、商店、餐厅、多功能厅、车库、防灾中心、服务人员入口都有直接联系，需要进行人流组织设计。首层大厦的室内外空间渗透现代高层写字楼的首层（包括裙房首层）是与室外空间设计联系最密切的一层。当采用框架结构时，柱间开口较大，内外空间的界限可以交错：外部空间向内渗透与内部空间向外延伸，

22、以相互作用造成时间与空间的连续，创造室内外交融的意境。特别是首层大厅可采用大玻璃窗或玻璃幕墙，营造开敞、现代感的办公空间。写字楼大门通透大厅效果大厅空间的动态导向与限定动态导向即在运动的过渡空间中，对前进方向作提示、强调。主要办公人流方向从入口到电梯厅应予强调。动态导向可采用暗示手法：线条醒目的地面、吊顶招唤人们向前；台阶、栏板暗示楼梯向上。也可考虑利用各种标志牌明示方向的导向手段。休息的人群空间限定在对运动人流予以动态导向的同时，对休息的人群则需空间的限定。空间限定指隔而不断，又围又透，即在大空间中限定更小的特定活动区域空间的建筑处理。在比较大的多功能的入口大厅中常常需要用不同手法进行空间限

23、定，以防大厅空空荡荡，任人来去，成为茫然空间。中庭建议设置中庭，有挑高空间，会产生丰富的空间感、气势宏伟，充分利用此空间，可营造意想不到的效果。B人流、车流线路建议首层人流线路大体包括：办公人员流线，大楼管理人员流线，来访者流线,外来开会、进餐、购货人员的流线。总平面车流包括：上班人车流，外来者车流，货车及垃圾车流线，消防车环路（紧急情况下消防车需通达各处），还有自行车线路。在设计总平面及首层平面时应该做出这些流线图，反复推敲，选出最佳流线组织。办公人员的车辆从室外坡道下到地下车库（地下车库内直通首层的楼、电梯，如办公人员自行驾驶汽车可入库后直接上楼）；来访者和外来人员车辆停放在地面临时停车位

24、；后勤用车（包括各种货物、食品运输、垃圾运送等）一律走写字楼背侧,在总平面内部车场回车； 办公人员和来访者从写字楼大厅正门或旁门进入大堂及电梯厅； 外来人员进大厅正门到首层商店、展厅、银行、餐厅不干扰其它楼层的办公人员； 后勤及服务人员入口；其中需注意车流及人流，最好与办公人员、来访者及外来人员分开。2、标准层设计建议办公标准层通常包括办公空间和公共走道、楼梯、电梯间及前室、卫生间、开水间。由于交通枢纽和必要的公共服务房间往往形成一个或几个核心，所以通常将它们称为标准层的核心部。此外还有空调机房和各种管线竖井，也是标准层必不可缺的。A标准层面积、朝向、进深现设计方案采用双核心筒结构，标准层面积

25、、朝向及进深均已布置完毕。B卫生间卫生间应有前室，设洗手盆、镜子，还应设有与洗手盆组合的长台、红外线烘手器、触滴式肥皂液盒等。在布局上不能一眼看到厕所内部。如能确保通风排气，可不用需开启的门，而采用迷路式入口。C开水间建议考虑一个方便的位置里面设开水器，洗茶杯及消毒的水池，吊柜、上下水、过滤茶根的器具、倒烟灰的容器及地漏等。开水间面积不应小于6人匕D走道双面布置房间的走道净宽度不小于L6M；考虑防火和无障碍设计的最低标准，敝司建议本案公共走道宽度尽量能够做到L8M,简洁的走廊设计可以提高大楼的有效使用率。E楼梯标准层的楼梯一般同时就是消防楼梯。每层楼梯总宽度应按其通过人数每100人不小于IM计

26、算。写字楼楼梯的最小宽度（净）不应小于L2M。四、剖面设计1、层高建议A标准层与特殊层办公室空间的标准层，作为均等的空间，要有统一的外观设计，并且还要设定相同的楼层高度。因为大楼楼层是由标准层的重叠而构成的，它对整个大楼的结构、外墙面积和设备管道的长度等都有一定的影响，因此，它也会给大楼整体的经济性带来很大的影响。特殊层是标准层以外的楼层，它能容纳标准层的层高中所不能容纳的要素，一般多设计在最高层或最下层。首层的店铺、展厅和银行等的楼层也要高于其他标准楼层。最上层尽管和标准层有着相同高的顶棚，但是，因为它有各种设备管道的迂回及屋顶的坡度等因素，很多情况下，也要将它设计的比标准层稍高一些。B确定

27、净高要考虑因素 办公室平面尺寸与室内感觉； 自然光采光要求，窗口大小要求； 空调方式； 排烟方式； 照明方式； 消防喷洒方式；C确定吊顶内部高度要考虑因素 结构楼板及梁所占的高度； 空调主干管的高度及位置：空调主干管的高度要包括保温层的厚度，而且要考虑主风道与其他风道或排烟管道在吊顶内交叉点如何处理。对于带走道的平面布局，可将主风道置于走道上面的吊顶内部空间，走道吊顶可降低至2.4M高。 消防喷淋管的设置：消防喷淋干管可以穿梁，在梁上预留套管。 电缆桥架高度及位置：写字楼中电缆很多，往往需要设电缆桥架，电缆桥架的位置需避开风道、灯槽等。 照明灯具深入吊顶的高度：采用成行的内嵌式灯具，通过灯下的

28、隔片散光，使照度趋于均匀。灯具也占有一部分吊顶内高度，而且有可能与风道相重叠。吊顶构造高度：这部分高度也不容忽视，它包括吊顶龙骨高度，吊顶本身有时还具有基层和表层，而所谓净高是指楼板面至吊顶表层表面的高度。除以上所述之外，还应考虑采取何种方式对吊顶内部进行检修，还要考虑施工误差，在吊顶内部高度设计中留有5CM左右的余量。不能忽略吊顶内部设计，吊顶内部管道纵横交错，需要做周密的综合管道设计，否则难免会在施工中形成难题。D层高建议内容按国际、国内经验，综合考虑以上因素，高层写字楼的吊顶下净高应不低于2.6Mo建议本案标准层吊顶下净高在2.6-2.7M首层层高45米以上，建议大堂设置不小于两层的挑空

29、设计。2、窗立面设计建议窗及窗周围尺寸：在建筑设计方面需考虑外立面和使用上对窗的大小、形状的要求；室内眺望视野需要的天然采光；窗口部位的维护管理和保证安全的要求及节能。高层写字楼进深较大，要最大限度地争取自然采光，窗的宽度建议是开满外柱之间或在外柱之外做成水平联窗；窗的上口建议与室内吊顶做平，窗下口高度在距地50CM80CMo3、办公室吊顶设计建议吊顶一一作为空间的顶界面一一最能反映空间的形状及关系，它的透视感也十分强烈。现代写字楼对照明、空调、消防等均有较高要求，因此吊顶设计比较复杂。A吊顶上设施照明灯具：多数采用暗装、半暗装，往往成行布置。空调风口等设施：包括各种形式的送风口、回风口，顶装

30、式风机盘管等。消防设施：烟感报警器；消防水喷淋器；紧急照明灯（顶式）；紧急广播喇叭；机械排烟口（顶式）；防烟分区垂壁B吊顶内部检修口在满足各专业功能要求前提下，尽量将吊顶上的各种设施排列整齐、美观，建立秩序，克服零乱，同时考虑吊顶材料的分块模数，并且尽量在可能增设隔断墙的部位留出空隙，以备增设新的隔断。五、内部装修建议1、大堂A市场项目状况在市场中发现，大堂地面、墙面装修选用的材料基本上都是大理石、花岗岩,然后对顶棚做一下吊顶。在大堂方面衡量项目档次主要看其设计：如大堂占用项目多大的面积、颜色配比、装饰物的摆放、是否有接待区、布局如何等。多数项目的大堂面积和挑空高度是随着样本项目的档次和建成时

31、间而增长的，这也表明一个趋势，大堂作为写字楼的门面，受到越来越多的重视。B本案大堂装修建议写字楼内部的装修档次，特别是诸如大堂等公共区域的装修将使得物业的品质及形象在建筑物内部得以进一步确立。因而在楼宇内部空间的设计与装饰装修过程中，需要注重其与建筑外观的结合，使物业内部与外观形象成为一个具有延续性的有机整体。挑空带有跑马廊的大堂与横向低矮的跑马廊相结合,从竖向与横向的对比中，获得更加丰富的空间节奏。我司认为作为目前写字楼市场中的项目没有大堂或大堂不具备一定的规模与装修、装饰档次，将会损坏项目的整体形象，使入住本大厦的客户感到自己的身份有所降低，从而会对今后项目的出租与出售造成一定程度不良的影

32、响。我司认为根据本案的产品定位，本案需具有面积适中、优雅现代、具有丰富空间感和亲和力的首层大堂设计,最好有2层以上的挑高，建议采用与外立面相配合的“新现代主义”风格，配以人性化、生态化的植物、水景、装饰，再配合柔和的灯光,设置高雅的休息空间，营造丰富有现代感的宽敞、通透的视觉感觉的大堂空间。大堂装修采用浅色或干净的对比色，大理石或花岗岩装饰地面，天花则根据设计的不同而变化。建议除装修出相应的档次外，大堂内亚光的墙面、采光天棚的桁架和现代风格的灯饰更增加了建筑的时代感。特别建议其大堂以绿化环保为主题，运用各种光线、色彩、材料的质感以及绿植、水面等手段，来丰富空间气氛，使其室内空间的效果生机勃勃、

33、妙趣横生。大堂内的树植、池塘、金鱼、灯饰等等装饰使具有采光天棚的大堂更加富有魅力，使人流连忘返。生 态 大 堂生态大堂2、电梯厅A市场项目状况在市场项目中，电梯间的装修一般介于大堂与公共通道的装修档次之间，多装修为石材或地砖地面和墙面以及吊顶，并配以相应的灯饰，以提高照明亮度。B本案电梯厅装修建议电梯厅作为大堂的延伸，其装修标准应与大堂相呼应，同样也代表了产品的档次。建议本案电梯前室的设计装修与大堂保持一致风格，地面、墙面和电梯门套用大理石或花岗岩铺装。同时，可在电梯前室的吊顶上做些文章，设计有一定特色的灯饰，以凸显大厦的档次。还应该考虑以下问题：首层电梯厅装修标准往往高于其他层，常常采用与大

34、堂配套的装修材料,如磨光花岗石墙面、镜面不锈钢电梯门套等。电梯门套及电梯厅墙面应采用经久耐用而装饰性强的材料。如采用镜面金属材料、整面金属护墙板。吊顶与灯具配合，使光线柔和而明亮。采用带凹槽的吊顶，将灯具隐蔽起来，利用反光效果使电梯厅明亮而避免眩光现象。我司建议本案电梯厅的设计装修应具备较高档次，地面和墙面用大理石或花岗岩铺装，天花上装饰有一定特色的灯饰。3、公共走道A市场项目状况公共通道装修材料一览地面墙面顶棚材料大理石地毯地砖花岗岩白墙壁纸石膏板乳胶漆吊顶比例25%45%20%10%47%35%6%12%100%在公共通道装修方面，装修标准比大堂的装修水平稍低一点，地面多数采用地砖、地毯和

35、大理石，少数项目是花岗岩；墙面装修白墙和壁纸占主导，只有少数项目采用石膏板和涂料。B本案公共走道装修建议就公共走道的装修标准而言，针对本案之市场定位，我司建议本案公共走道地面铺设地毯、吊顶、墙面刷乳胶漆。公共走道装修公共走道装修4、写字间内部A市场项目状况写字间装修材料一览位置材料比例地面木地板5%地毯38%水泥地57%墙面白墙67%漆17%墙纸16%吊顶吊顶95%无装修5%关于写字间的装修，一般客户的要求不是很高，它们多数喜欢自己装修，以此来表现公司独特的办公个性。从上表可以明显看出：写字间三大部分的装修主要选用的材料为水泥地面、白墙墙面、做了简单的吊顶，从市场当中了解到2002年以后兴建的

36、项目中这种趋势越发明显。为了提高项目的档次，以前的开发商没有过多考虑这个因素，有的项目地面选用地毯及地板作为装修材料。B本案写字间装修建议写字间内部无需提供过多的装修，客户将根据自身需要进行装修，故大厦只需达到石膏板吊顶、墙面刷白、水泥（地毯）地面的装修标准即可。地面做到网络地板。做出吊顶，吊顶上的灯具、风口、排烟口、消防喷淋口、报警器、广播器等全部做好。其余留给二次装修设计施工。办公室室内装修六、特色建设建议本项目办公楼园林景观向空间上发展，并采取多项特色设计，在有限的大面积上尽量增加自己的特色与卖点。1、空中花园我司建议在办公楼部分楼宇顶层建设空中花园，层高可达4.5米，全玻璃通透开敞，屋

37、顶采用桁架及玻璃钢顶等结构，种植各种珍奇花草、热带植物设置小型水景，给住户提供现代、优美、高品味的环境。2、穹幕会所我司建议在办公楼部分顶层建设全透天穹幕会所，采用桁架及透明玻璃钢顶等结构，与空中花园相邻，依花傍水，美不胜收。建议本会所可由每一商务电梯进入，形成共享，并为各公司之间提供交流的场所。其中设置诸多娱乐设施如台球、飞标、桥牌等高雅项目，并设置高雅沙龙多功能厅。在这里可以远眺、可以观星，享受极品阳光，享受极品环境。顶 层 会 议 休 息 厅 一3、绿化办公建筑设计绿色的办公建筑设计，顾名思义，不可能缺少现实中的“绿色”，将植被绿化系统引入办公建筑，不仅仅出于节能的考虑，更是在追求一种努

38、力与自然保持接近的生活。绿色植物的引入可以起到某种调节器的作用，这是一种积极主动的“绿色手段”。已有的研究表明：夏季建筑内一定面积的绿化，通过蒸发作用可以使建筑室内温度低于一般建筑，并且使空气相对湿度增加10%-20%绿化系统能够通过白天的光合作用，释放大量氧气并吸收空气中的二氧化碳，同时能清除甲醛、苯和空气中的细菌等有害物质，从而提高办公环境的空气质量。除此之外，绿色植物的介入还有助于帮助员工在紧张的状态下得到适当的放松。建议本案在设计中，绿化引入室内成为一个重要特色。绿色中庭的草坪、树木等植被在促进室内空气清洁新鲜，改善空气湿度条件（太原的空气往往比较干燥，尤其是在冬季里），降低室内温度（

39、夏季）等等方面都将起到有效的作用。4、节能设计降低空调负荷的技术：窗户最容易受热负荷的影响，它不仅对设备的运转费用，而且对设备系统也产生影响。在对窗户的设计当中，如何节能，可以说是在当今的写字楼的设计中一个非常重要的课题。A通过建筑降低负荷设计热反射玻璃，双层中空玻璃，采用断桥技术的窗材料，隔热百叶窗，铝合金百叶窗及外装百叶窗等。B通过窗户周围的换气降低负荷为了达到更好的效果，也有将以上两种方法组合在一起，采用“通气窗”等方法。C自然通风在以往的办公建筑设计中，往往采用全封闭的外围护体系。由于对能源问题缺乏足够的重视，使建筑师在塑造舒适稳定的工作环境时，往往把变化不定的环境因素排除在外，而完全

40、依赖于空调系统。任何窗户的开启都是多余的，新鲜空气的进入与室内空气的排除，只有依靠复杂的管道系统，风机耗能在整个办公建筑的能耗中占据了重要的比重。事实上，如果设计理由通过与自然界充分的合作而不是对立，在过渡季节主要依靠自然通风满足工作环境的需求，不但可以节省大量的空调能耗，还能塑造一个较之以往更加健康的工作环境。在自然通风的办公建筑中，病态建筑综合症的发生率是相当低的，同时这种作法最大的好处是能够节省大量的设备能耗并改善办公环境的温度舒适条件。因此，自然通风成为办公建筑设计中重要的绿色手段之一。在设计过程中，建议对于利用自然风对办公室进行换气的做法，以及办公室的自然通风状况，进行充分的研究与调

41、整，使本案的各层办公室在过渡季节完全可以依靠自然通风维持室内的舒适条件。5、噪声控制建议办公室内工作条件的质量在很大程度上决定于噪声干扰的影响。吊顶采用吸音性能较强的材料，如矿棉吸音板，或石音板做底层，面层贴吸音板；地面可铺设地毯（多采用便于更换的方块地毯）使多余的反射声减小到最低限度。在平面布局时使易产生高峰噪声的因素尽可能远离办公房间，同时做好办公室与机房之间的隔声。不仅要做好机房本身的隔声，更要注意风道穿出机房的洞口处理，要切实堵塞严密，这一点是施工中最易忽视的问题。6、标志设计建议标志是在公共场所中引导方向、明确使用性质的一套独立的系统。这个系统的设计质量对建筑环境的质量与效率起着重要

42、作用。现代写字楼强调办公效率，因此对于各部门及重要交通枢纽给予明确、醒目的标志是非常必要的。现代写字楼，特别是出租写字楼公共活动部分都应有设计师参与的精心设计的标志，使外来人员进入大楼后能一目了然地找到楼梯厅、电梯厅、会议厅、多功能厅、餐厅以及自己主要访问的办公部门。来访者不需要到处询问，不仅节约时间而且心情愉快，给人以高效率工作的时代感。标志图形化：随着我国对外交流的扩大，标志设计正在向国际标准化发展。标志图形化就是不用语言而用简单明了的示意图做标志。七、智能化建议1、智能化设计原则我司建议本案智能化系统工程的设计遵循一般的工程设计原则，以适用为主，选用先进的、成熟的产品。在智能化系统设计中

43、，尤其应考虑系统的开放性和可扩展性，设计要考虑要未来的发展，做好预埋件和管线路的预留，便于以后各个智能子系统的互联和扩展。从适用和管理的目标出发，大厦内的各个子系统应具有相关性和信息共享的可能性，各子系统有序地综合起来满足预想的智能效果。建立物业管理平台。大厦内的楼宇自控系统、消防系统、安保系统及日常工程维护、费用统计等，均纳入物业管理平台。该平台服务网站方便各物业部门的查询、沟通、资源共享。建立综合布线平台。该平台为计算机网络、通信提供传输的物理通道。在此基础上建立高速的InternCt平台，以数字程控交换机系统为基础的大厦内外通信交换平台。最终，智能化系统设计根据使用和管理的需求，实现一体

44、化集成的目标。重要一点，本项目智能化设计需与设计的能源（煤焦）交易中心相连，各房间设置交易中心的终端设备，真正使客户得到便利。2、智能化系统内容建议建议本案智能化应达到5A标准，其具体内容主要包括：（BAS）楼宇管理自动化系统a）楼宇设备监控系统供热、通风和空气调节系统给排水及中水系统照明设备系统电梯监控系统b)停车场管理系统C)广播音响系统(紧急广播疏散)(SAS)保安自动化系统闭路电视监控系统保安巡更系统出入口管理系统防盗报警系统(FAS)消防自动化系统消防报警系统喷淋灭火系统通风排烟系统(OAS)办公自动化系统共享信息系统办公与文件处理流程自动化管理系统物业管理辅助系统电子邮件系统设备共

45、享系统(CAS)信息自动化系统a)网络通讯系统内部综合布线系统外部通讯接口72芯光纤接入ISDN宽带接入DDN节点ATM节点FR节点El数字中继线b）电视通讯系统有线电视接收系统卫星电视系统C）无线通讯系统无线寻呼对讲系统移动通讯信号增强卫星通讯系统d）程控电话用户交换系统固定电话系统通讯声讯服务系统3、智能化系统硬件配备建议硬件配套设施是衡量一个写字楼项目档次和实用性的重要硬性指标，硬件配套设施的设计和选用是否合理、适用，在很大程度上影响着客户的购买行为，进而影响到投资者的投资回报以及收回投资的时间。根据对本案的市场定位，我司建议本案采用世界知名品牌的高档设备设施，从而提升项目在本区域的市场

46、形象，迎合目标客户群的实际需要。我们通常所说的楼宇硬件配套设施包括电梯、空调、供电、消防、保安等。3.1 电梯本案区域市场中高档电梯配置的项目较少。而电梯配置对于写字楼的档次和品质有着重要的影响，决定着大厦内人流交通的速度，特别是在上、下班和午饭时间人流出入的高峰期，如出现拥堵现象，将使客户对物业品质产生怀疑。因此,建议本案可适当提高电梯配置档次，采用合资品牌，以突出与其他竞争项目的优势，提高市场竞争力。采用进口日本三菱或美国OTlS,速度在2.5米/秒，其产品质量较好，售后服务细致周到，并要求电梯公司设计好群控。3.2 空调系统变风量(VariableAirVolume)系统是：当房间热湿负荷低于设计值时，保持送风参数不变而通过减少送风量的办法来保持室内温度不变。这不仅节约了提高送风温度所需的热量