购房一手攻略详细流程解析.docx

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1、购置一手房详细流程攻略流程：审查f签约一付款f按揭贷款f收房f产权一退房f装修1、审查，购房日勺必要准备(I)审查房地产开发企业的开发资质房地产开发企业的资质，是有关的行业主管部门根据开发企业的综合实力认定的，资质越高，阐明其开发能力越强，承担风险及责任的能力就越强。假如某一种开发企业没有开发资质或者资质很低，则有也许会由于后续资金局限性和组织设计施工日勺经验欠缺等，出现延期交房甚至楼盘烂尾等问题。(2)审查房地产开发企业的J经营范围假如开发商的营业执照上没有销售楼房的经营范围，那么开发商的销售行为就是违法经营，购房者与其签订日勺售房协议有也许是无效协议，购房者日勺预期权益就一直处在不确定状态

2、。因此在购置房屋时，一定要看房地产开发商的营业执照与否有容许销售楼房的经营权。(3)审查五证五证和两书是合法售房的证明文献。购房者应规定房地产开发商和销售商出示五证和两书五证是指：国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程动工证、商品房预售许可证。五证中最重要的是国有土地使用证和商品房预售许可证。国有土地使用证。国有土地使用证是单位和个人使用国有土地的法律凭证。建设用地规划许可证和建设工程规划许可证。建设用地规划许可证和建设工程规划许可证是建设单位用地和建设工程的法律凭证,没有这两证的用地单位属非法用地，其工程建筑也是违章建筑，不能领取房地产权属证件。建设工程动工证。建设

3、工程动工证是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的重要根据之一。没有动工证的建设项目均属违章建筑，不受法律保护。商品房预售许可证。商品房预售许可证的主管机关是市房屋土地管理局，证书由市房地局统一印制、办理登记审批和核发证书。此外，假如是现房买卖，则开发商不必办理(4)所述预售许可证。不过根据建设部商品房销售管理措施第八条日勺规定，房地产开发企业应当在商品房现售之前，将房地产开发项目手册以及符合商品房现售条件的有关证明文献报送房地产开发主管部门立案。一般状况下，开发商立案后，房地产开发主管部门会发给立案回执或类似的证明文献，以证明其进行的商品房现售是合法的。因此购房者购置现房时，应规

4、定开发商出示(1)(2)(3)中所述日勺四种文献和商品房现售立案回执。二书是开发商在竣工验收合格后告知买房人收房时提供的两份法律文献，即住宅质量保证书和住宅使用阐明书。(4)审查所要购置日勺房屋与否已被抵押开发商为筹集建设资金，一般会将已经获得的土地使用权抵押给银行以获得贷款，这种抵押是国家政策容许和鼓励的。不过假如在商品房开始预售时开发商没有办理解押，就会使购房者承担很大的风险。这种状况下，假如开发商预售商品房所收上来的钱没有用于及时偿还银行的贷款，而用于其他风险投资，致使其无法偿还银行的到期债权，那么银行的抵押权属于担保物权，购房者的预期房产权利属于债权，根据有关法律，担保物权优于债权受偿

5、，银行0权利优先于购房者的权利。因此在购房前一定要弄清所购房屋和其依附的土地使用权的抵押状况。根据我国担保法第四十五条规定，抵押登记部门登记的资料，应当容许查阅、抄录或者复印。买房人可以根据此条法律到房地产登记部门规定理解自己但愿购置的房产的抵押状况。(5)谨防广告及宣传的诱惑和误导购房者从开发商那里理解楼盘状况,听到的往往都是对此项目的溢美之词。广告、楼书、沙盘、样板间在协议的缔结过程中属于要约引诱，一般不具有法律上的效力。虽然最高院的司法解释第三条规定了出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及有关设施所作的阐明和允诺详细确定，并对商品房买卖协议的I签订以及房屋价格确实定有重大影响日勺可以视为协

6、议条款。不过真要把广告内容视为协议条款也并非易事，这里有两个必须成立的条件，一是开发规划范围内的，二是对协议签订以及房屋价格确实定有重大影响的，而真正打起官司来这两个条件是很难认定的。开发商很轻易规避这些条款，使购房者的权益受到危害。针对这种状况，首先提议您全面理解开发商的广告宣传，不属于开发商所可以处理的问题，例如对周围的学校、银行等设施的承诺，您最佳不要完全相信；另首先还是提议您根据所购楼盘的实际状况向专业律师征询。2、签约，谨慎而稳妥的一笔（1）慎签认购协议开发商与购房者签订房屋认购协议书的重要原因在于，房屋一旦被购房者选中，开发商就必须向购房者预留该房屋，并就该房屋与购房者签订商品房买

7、卖协议，假如购房者不与开发商签订商品房买卖协议，那么预留的作法就会给开发商的销售导致影响甚至是损失。同步这也是开发商的一种促销手段，以认购协议的I签订给购房者一定的压力，督促其尽快签订商品房买卖协议，使买卖成交。不少购房者在签订房屋认购协议书后，对所选房屋不满意，或者不能就商品房买卖协议日勺某些条款与开发商到达一致意见，便规定开发商退还其交付日勺定金或订金。那么，购房者的规定有无法律根据呢？定金和订金有什么区别？商品房销售管理措施第二十二条规定，当事人未能签订商品房买卖协议日勺，开发商应当向买受人返还所收费用。但这里所指的费用，是指具有预付款性质的“订金”而非作为签订协议担保性质Br定金”。并

8、且，具有预付款性质的”订金“，只要当事人是在合法、自愿的基础上约定不予退还的，都应依法从其约定。根据协议法和担保法有关规定，定金的J数额不能超过协议标的总额的百分之二十；债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回；给付定金的一方不履行约定的债务的，无权规定返还定金，收受定金的!一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。最高人民法院有关审理商品房买卖协议纠纷案件适使用方法律若干问题日勺解释第四条规定：”出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为签订商品房买卖协议担保的，假如因当事人一方原因未能签订商品房买卖协议，应当按照法律有关定金的规定处理；因不可归责于当事人双方B事由，导致商品房买

9、卖协议未能签订的，出卖人应当将定金返还买受人。因此在“定金”或“约定不予退还费用”的状况下，购房者很也许处在被动的地位，要么接受开发商的不平等条款，要么拒绝与开发商签订商品房买卖协议而承受定金或订金的损失。因此，提醒购房者慎签房屋认购协议书，注意协议书采用的是“定金”方式还是“订金”方式，有无”另有约定”。(2)填写协议文本空白处的注意事项商品房买卖协议共列出了24条，其中有许多空白和选项需要双方当事人选择和填写。为了最大程度地保护购房人自己的合法权益，在选择和填写有关内容时一定要认真审慎地看待。第一、协议开始时双方当事人项。有关“出卖人”和“买受人”的所有资料都要完整填写，不可有空项。假如出

10、卖方有“委托代理机构“或买受人有“委托代理人”，除要认真填写有关内容外，还要有合法有效的授权委托书，假如是父母（或其他监护人）代理未成年子女（人）签订商品房买卖协议时，必须具有经公证的代理买受人是该未成年人监护人的证明文献。第二、协议第一、二两二条中的所有填空均应填写。填写的内容要与审查的土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划和施工许可证、商品房预售许可证等对应文献的内容、时间、文号相一致。第三、协议第三、四、五条在审查和填写时需要注意的是要结合所买房屋的实际状况弄清建筑面积、套内建筑面积、使用面积的概念和互相关系，详细理解有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成与否合理合法，分摊的比例关

11、系是怎样的I。对协议约定的面积一定要心中有数，对收房时也许发生的面积上的变化要预先有防备，并在协议中予以明确约定。第四、协议第八、九条是有关商品房交付问题。这里需要注意0是，一般状况下交付期限应以建筑工程竣工验收立案表的获得为准。遇有特殊状况需告知买受人的,一般应在尽量短日勺时间内告知。按逾期交房的时间分别处理的时限一般以60日划分。确定违约金的比例要合适，假如定得太低，就也许影响其约束力。其他条款波及违约金的，也应考虑这方面问题。第五、第十四条，出卖人有关基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺中，除明确水、电、暖于入住时正常开通外，其他如燃气、宽带网等，如有也许也应作出明确约定。第六、第十七条

12、中有关商品房所在楼宇的屋面和外墙面使用权问题，根据物权法规定，其使用权和收益权应归物业的全体业主所有，不经业主同意，出卖人无权使用。在协议的选项的填写时，除以上提到的事项外，尚有不少需要注意日勺问题。为稳妥起见，购房者最佳还是请有经验的专业律师为自己把关。（3）协议附件不能忽视商品房买卖协议除主协议外，还包括四个附件，即房屋平面图、公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成阐明、装修设备原则和协议补充协议。附件一般附在买卖协议时最终，轻易被购房者所忽视，而被不法开发商所运用。实际上，由于主协议只能采使用方法定的统一文本，因此协议的附件就显得尤为重要。有如下几点必须提醒购房者注意：第一、房屋平面图应标明

13、每一种房间详细的尺寸以及墙体的宽度，还应标明阳台的大小、空调机位等详细的设备位置。假如上述内容不明确，则房屋平面图主线起不到精确指示的作用，对开发商来说也没有明确的约束。第二、无论是房屋平面图，还是公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成阐明和装修设备原则，都应当使用精确日勺数字和详细日勺描述来表达其内容，而不应当使用概念化的词语。像“高级”名牌”精装修”此类词语就不应当在附件中出现，而应明确，”高级”详细是什么原则、”名牌“究竟是什么牌子、“精装修”要到达什么装修效果。第三、根据民事法律的”意思自治”原则，商品房买受人完全可以不受格式条款日勺限制，与开发商进行协商，行使协议的修改和补充权，在主协议

14、之外，签定补充协议，以明确某些模糊概念，修正主协议中的不合理条款。3、付款，明明白白地交钱（1）购房款房价款为每平方米（建筑面积）售价乘以建筑面积，或者每平方米（套内建筑面积）售价乘以套内建筑面积。协议统一文本日勺第六条付款方式及期限,这一条只给出了购房者三种简朴的选择，即：一次性付款、分期付款和其他方式。选择一次性付款也许会得到开发商一定幅度的折扣，但购房者必须以足够的资金做后盾，这对资金尚不宽裕的购房者会有一定难度，并且这种付款方式风险也比较大。尤其是期房项目，当您把所有积蓄都交给开发商时，可以说积极权已经不在您手里了，假如未来房屋质量出了问题或出现延期交房日勺状况，那您就相称被动了。相对

15、来说，分期付款对购房者比较有利。尤其对于期房项目，购房者可以按工程进度分几次向开发商支付房款，直至商品房验收合格后再支付尾款，这样对买卖双方都比较公平。(2)住宅税费(以重庆市为例)第一、在交易过程中要缴纳如下税费：契税:根据渝财农税(2023)52号，凡2008年11月7日起签订房屋买卖协议的，对个人购置套内面积144平方米及如下一般住房，契税按购房款的1%征收，超过144平方米的契税按购房款的3%征收。印花税：买卖双方各缴纳房价款的0.05%。大修基金：高层按购房款的3%、多层按购房款的2%收取，虽然有新的法律规定但重庆市以不符合实际操作为由至今实行的此前的计费措施。第二、在办理产权过程中

16、要缴纳如下税费转移登记费：80元；房屋所有权证工本费：每证收费10元；贴花税：每件5元。初装费:在商品房交付使用时，某些购房者常常会碰至初装费的问题，例如，购房款早已交清，但在交房时，开发商却列出了5000多元B天然气初装费的缴费清单，这笔节外生枝的费用，究竟应当由谁来承担呢？因此，除非购房协议已经明确约定了某项初装费由购房者承担，否则购房者在入住后不承担任何形式的初装费。提议购房者最佳在购房协议中明确：出卖人在交付房屋时不得就协议约定应提供日勺设施向买受人收取任何协议约定以外日勺费用。防止交房时发生不必要的争执。律师费、保险费以按揭方式购房，除承担银行的利息外，还必须支付银行的律师费、保险费

17、等费用。购房者聘任专业房地产律师代理购房的，还需向律师缴纳一定的律师费。此外，开发商方面的律师也许也会回答您的某些征询，不过他不是维护购房者利益的，而是维护开发商利益的，因此购房者不仅不必向他付费，并且对他所说的话要做全面分析和理解。4、按揭贷款（1）按揭的含义九十年代初，伴随房地产业的兴起，按揭一词逐渐被人们所理解。按揭一词从香港传入，是英语Mortgage”的粤语音译。有些购房者认为按揭就是指按揭贷款或抵押贷款，实际上按揭是一种法律关系，属于英美平衡法体系，并不存在于我国现行的法律体系中，因此对一般购房者来说，理解起来有一定难度。我们目前所使用的按揭，一般指个人购置商品房抵押贷款。按揭作为

18、担保的法律关系为：在项目时期房预售协议中，买方支付一部分楼价款给卖方，其他房价款买方通过金融机构贷款支付给卖方。在房产证办理完毕之前，由卖方通过协议将买方对期房的期权让与给金融机构作为获得金融机构贷款的担保。待房产证办理完毕之后，卖方解除担保，买方将依协议获得期房时期权让与给银行作为偿还贷款0担保。买方还清所有贷款本金及利息后能优先获得赔偿。可将期权赎回，获得房产证。假如买方在贷款期限内违约，或不能偿还贷款，银行有权处分按揭楼宇并能优先获得赔偿。为鼓励购房者购置所建房屋，开发商祈求银行提供房地产抵押贷款，开发商要与银行签订按揭贷款合作协议书，银行、开发商与购房者应签订按揭贷款协议和担保书。（2

19、）按揭日勺条件各银行一般都规定按揭贷款的对象应是具有完全民事行为能力的自然人，同步具有如下条件：具有城镇常住户口或有效居留身份；有稳定的I职业和收入，信用良好，有按期还贷款本息B能力；不享有购房补助日勺，不低于购置住房所有价款的20%作为购房的首期付款；享有购房补助的，以个人承担部分的20%作为购房首期付款；有银行承认的资产作为抵押或质押，或有足够代偿能力的单位或个人作为偿还贷款本息、并承担连带责任的保证人；具有购房协议或协议，所购住房价格基本符合银行或银行委托日勺房地产估价机构的评估价值。在申请按揭贷款时，申请人应出具多种文献，重要包括：身份证件（居民身份证、户口簿或其他有效居留证件）；贷款

20、人承认部门出具的借款人经济收入或偿债能力证明；符合规定的购置住房协议意向书、协议或其他同意文献；抵押物或质押物的清单、权属证明以及有处分权人同意抵押、质押证明和抵押物估价证明;保证人同意提供担保日勺书面文献和保证人资信证明；以储蓄存款作为自筹资金的，需提供银行存款凭证；以公积金作为自筹资金的,需提供住房公积金管理部门同意动用公积金存款的证明。（3）按揭的风险按揭制度对三方均有风险。不过对购房者来说风险最大，这首先是由于购房者的弱势群体地位，另首先也由于购房者法律专业知识局限性。购房者在按揭中日勺风险重要体现为：开发商获得银行划给的购房者的贷款后，有也许挪作它用，或卷款潜逃；开发商初次涉足房地产

21、，缺乏经验，由于经营不善或其他原因，有也许导致楼盘烂尾，无限期迟延交房；房产商开发程序有也许违法，因而不能获得房屋产权证；有也许开发商在建工程偷工减料，导致房屋质量不合格；有也许开发商没有销售许可证或产权证提前搞内部认购，导致协议无效；开发商将土地或房产抵押，购房者事先无法懂得，懂得后也无法控制，一旦解除不了抵押，或抵押物被拍卖、执行，购房者都无法实现其对房屋的多种权利；银行有也许违约，不能按期放贷，导致买方与卖方的协议违约，双方解除协议。由于按揭制度法律关系相对来说比较复杂，因此律师的介入可保证当事各方的利益不被对方或第三方侵害。开发商和银行早已经有各自的法律顾问,以保证他们各自的利益，在这

22、种状况下，购房者在购置商品房和申请按揭贷款时，聘任专业房地产律师就显得尤为重要。商品房买卖协议确认无效，当事人可祈求解除”按揭贷款在商品房买卖协议被确认无效或者被撤销、解除时，当事人可以祈求解除按揭贷款。这是最高人民法院有关审理商品房买卖协议纠纷案件适使用方法律若干问题的解释作出的规定。5、收房，不仅仅是拿钥匙收房纠纷多多（1）收房纠纷的重要事由有：延期交房；房屋质量问题；小区基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺不能兑现；承诺的规划与事实不一致。（2）验收材料很重要过去，有关收房日时认定，有两种截然不一样的判例。一般认为，开发商在交房时,应出示建筑工程竣工验收立案表、实测面积数据、住宅质量保证

23、书和住宅使用阐明书的原件，没有出示以上四个文献或者只出示了复印件的，购房者有权拒绝收房。由于不动产房屋买卖双方应办理对应的单证交接手续，不能以交付房屋钥匙为生效要件。因此，应以开发商向购房者出示有关文献原件之日作为实际收房日。协议约定的收房日到实际收房日之间的时间应算作开发商的违约期，购房者可以根据协议向开发商索赔。但也有个别判例认为，应把购房者收取钥匙的时间作为收房日，这样认为的理由是：交付商品房钥匙是开发商的主给付义务，交付有关的文献是开发商的从给付义务，从给付义务的延迟，并不影响主给付义务的履行。这种做法已经得到有关司法解释的肯定，六月一日起开始实行的最高人民法院有关审理商品房买卖协议纠

24、纷案件适使用方法律若干问题的解释第十一条明确规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。因此交钥匙就算交付使用。收房时的隐患往往是签约时埋下的。因此提议购房者签定一份对自己有利的协议，以防止收房时产生纠纷。此外，对于已经产生的收房纠纷，提议购房者与房地产专业律师商讨，根据自己的实际状况，研究对应的对策，以最大程度的维护您的合法权益。6、产权证，作为房屋主人的凭证(1)获得产权的重要性房屋所有权证是国家依法保护房屋所有权的唯一合法凭证。获得合法所有权的房屋所有人，可依法对自己的房屋行驶占有、使用、收益、处分日勺权利，其权利人在房地产方面的权利，如房屋所有权、土地使用权、房地产租赁和抵押权、公民合

25、法的继承权等，都受到国家法律的保护，任何组织及个人不得侵犯。房屋可以买卖、租赁、赠与、互换、分拆、继承、抵押，碰到建设搬迁时可以得到赔偿。都市房屋登记管理措施规定：国家实行房屋所有权登记发证制度。申请人应当按照国家规定到房屋所在地的人民政府房地产行政主管部门申请房屋登记，领取房屋权属证书及时申请办理房屋产权证是商品房购置者对自己合法权益的维护。商品房所有权的获得是以房屋产权证的最终登记完毕为准，即拿到了产权证，购房者才真正成为房屋的所有人。（2）开发商有义务协助办理产权证建设部商品房销售管理措施规定房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实行测绘，测绘成果报房地产行

26、政主管部门审核后用于房屋权属登记。房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供日勺办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。开发商在购房者办理产权登记过程中的重要义务是：向房地产行政主管部门提供办理房屋权属登记的资料，协助购置人办理土地使用权证及房产证的J登记手续。今年六月一日起开始实行的最高人民法院有关审理商品房买卖协议纠纷案件适使用方法律若干问题的解释第十八条规定，由于房地产开发企业的原因，购置商品房在规定期限内拿不到房产证，买房户可向人民法院申请赔偿损失，卖房人应当承担违约责任。7

27、、退房退房的含义：我们常说的退房在法律上应当包括三种状况：协议被宣布无效、协议被撤销和协议被解除。导致协议无效的状况是协议的各方面要件存在严重违法；导致协议可撤销的状况是协议签订过程当中存在欺诈、显示公平、重大误解等状况；协议被解除的状况是出现约定可以解除协议的事由或者出现使协议目的无法实现的事由。提醒：在出现开发商迟延交付房屋的状况下，买房人提出解除协议要在法律规定的时间内提出，提议在买房人在发现问题后尽快找律师征询有关法律问题，以最有效的方式维护自己的权益。可以退房的几种状况：买卖过程中的某些不规范操作和开发商在资金、工程进度等方面的问题，导致买卖协议无法正常根据约定履行，并最终导致购房者

28、退房的事情时有发生。如下状况购房者有权利退房：延迟交房三个月以上；开发商证照不全，这种状况协议自始无效；开发商任意变化协议约定B设计；无法获得贷款；开发商日勺原因导致无法办理产权证；房屋面积实际误差超过3%；开发商不能出示竣工立案表，或者房屋质量不合格，导致协议目的不能实现；签约后开发商把标区I房屋另售他人或私自抵押。8、装修，小心误入质量陷阱有关精装修（1）何谓”精装修房”精装修房一般有两种：第一种是开发商供应材料并组织装修企业做精装修，最终交到购房者手上的是成品房。第二种是菜单式，为了满足个性化的需要，购房者在菜单内挑选，开发商集体采购并施工。有日勺项目开发商售房时同购房者签订协议约定是毛

29、坯房，让购房者在收房时跟开发商选好的装修企业签精装修协议，这样的项目不是楼市中的精装修房。（2）买精装房要签好同及附件购房者在买精装修房时应注意下列几点：一是精装修房的价格中包括装修费用。精装修是房屋日勺构成部分而不是独立存在的，签约时应注意到房屋价款的构成不是简朴的一般房屋的价钱和精装修B费用相加。二是单独标明装修原则。商品房买卖协议中的附件三，是对装饰、装修原则的约定，提议购房者从装修WJ设计、布局、施工工艺及所有装修项目名称、建材品牌、价格原则及对应日勺档次、颜色、规格等予以详细明确的约定。有样板间的，约定实际交付的商品房应当与样板房一致，且商品房交付使用之日起一种月内，或验收合格前不得

30、拆除样板间。三是验收。验收原则、验收主体以及验收程序等，应在协议中约定。验收质量原则可直接约定按照高级装饰工程验收原则来进行。四是项目变更。协议中要有装修项目变更时约定，阐明装修改动可以签订工程变更单以明确改动的项目和时间。五是违约责任。在商品房买卖协议第十三条中，对违反协议附件三的处理措施有两种方式：一种是“出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价”；一种是双方自行约定。假如选签第一种，那一定要在附件三中明确约定价格原则。假如选择双方约定，除对装饰装修及设备价值的约定要详尽外，一定要明确详细的违约责任。（3）精装房与质量保证书购房者应规定开发商在房屋质量保证书中承诺，除房屋自身质量以外,室内装修工程最

31、低保修期为两年，有防水规定的厨房、卫生间和外墙面的防渗漏为五年。保修期自交房验收合格之日起计算。（4）不要误入“送全套精装修”的陷阱有的开发商在广告或楼书中称售房送全套精装修，以此作为促销手段。对此，假如购房者认为这是开发商白送的，对其没有任何规定，就也许吃亏上当。律师认为：这种精装修虽名谓“送”，但其成本其实已经打进了房价，因此对这种商品房的规定，应与精装修房一视同仁，购房者同样要对装饰、装修原则的进行约定；验收质量原则、验收主体以及验收程序等，也应在购房协议中约定；对达不到装饰、装修原则包括环境保护原则的，同样要约定违约责任。(5)精装修房施工要点建设部住宅产业化增进中心商品住宅装修一次到

32、位实行细则和商品住宅装修一次到位材料、部品技术要点，从装修一次到位的全过程实行引导，且对装修材料选择与质量检查提出了规定。重要内容是：装修设计应在主体动工之前进行；材料和部品B选用要遵照对应模数原则；装修单位减少现场施工作业量；住宅装修由开发单位委托具有对应资质条件的建筑装饰施工单位施工。住宅装修应积极推行工业化施工措施，鼓励使用装修部品功能;装修的多样化表目前不一样”菜单”的差异上;装修好的房子要符合多种环境保护规定；装修好的房子必须到达入住即可使用的原则；防火设计要放在装修设计的首要位置；阳台荷载最小，不适宜扩大原有功能；装修设计要妥善室内热环境；改善室内声环境，减少固体传声；尽量采用自然

33、光，改善室内光环境；充足运用穿堂风改善室内空气质量；每栋楼日勺总电源线路要有漏电保护功能。怎样验收精装修房(1)提议首先把验收的目光放在隐蔽工程上检查厨房卫生的上下水管道。看排水管道排水与否顺畅，上水管与否存在渗漏现象，可以把洗菜池、面盆、浴缸放满水，然后排出去，检查一下排水速度。对马桶的下水检查则需反复多次地进行排水试验，看看排水效果。检查配电线路。打开所有的灯具开关，看灯具与否都亮。假如条件容许还应当用万用表检查插座与否有电，用机检查线路与否有信号，用天线检查工具检查电视天线的信号。检查木工制品以及油漆工制品。这一步比较复杂，简朴地说，应当检查木制品与否就形，接缝处开裂现象与否严重，五金件

34、安装与否端正牢固，油漆与否存在流淌现象，墙壁涂料与否出现大范围开裂现象，这些基本上可以靠我们的眼睛去观测。检查墙地砖的空鼓问题。检查厨房卫生间以及其他部位的墙地砖日勺空鼓，用一种小橡皮槌随意地敲敲瓷砖、地砖就可以了，假如空鼓率超过3%,阐明存在质量问题(空鼓率是指Ioe)块瓷砖地砖当中存在多少空鼓的，它的空鼓率就是多少)。检查细节。对某些边边角角的地方做仔细检查，如卫生间门口与否有挡水条，窗子与否会存在雨水流入，开关插座面板与否存在划痕，浴室五金安装位置与否合理等等。(2)检查建材的品牌与协议与否相符提议业主在验收施工项目的工程质量时还应当检查建材的品牌，与否有与协议约定的品牌不符的问题。(3

35、)空气质量可以评估民用建筑工程室内环境污染控制规范自2002年7月1日开始实行，凡新动工的民用建筑工程，竣工后必须由建设单位组织对室内环境进行验收,并委托有关部门考核承认的检测机构，对建筑工程室内环境进行检测，检测不合格的，不得竣工验收。该规范日勺出台，为室内空气质量提供了指导原则。核工业北京地质研究院是国家环境保护局首批同意的室内环境检测资质试点单位，能承担室内空气环境检测项目。：朝阳区小关东里10号院核工业北京地质研究院。（4）装修材料环境保护指标检测机构2002年1月1日，国家质检总局和国标化管理委员会公布了室内装饰装修材料有害物质限量10项国家强制性原则。从2002年7月1日起，市场上

36、停止销售不符合该国标的建材产品。消费者对建材环境保护与否达标有疑义，可以委托下列机构进行检测：附：室内装饰装修材料有关检测机构1 .人造板及其制品。检测机构：国家人造板质检中心。检测项目：甲醛。2 .溶剂型木器涂料。检测机构：国家涂料质检中心。检测项目：VOC苯甲苯和二甲苯总和；TDl及色漆中另含的可溶性金属。3 .内墙涂料。检测机构：建材工业环境监测中心。检测项目：VOC；游离甲醛；可溶性金属。4,胶粘剂。检测机构：化工胶粘剂质检中心。检测项目：游离甲醛、苯、甲苯和二甲苯总和VOC、TDI（溶剂型）；游离甲醛、苯、甲苯和二甲苯总和、VOC（水基型）。5 .木家俱。检测机构：国家家俱质检中心。

37、检测项目：甲醛释放量：可溶性金属。6 .壁纸。检测机构：国家纸张质检中心。检测项目：金属氯乙烯单体：甲醛7PVC卷材地板。检测机构：国家塑料制品质检中心。检测项目：氯乙烯单体；挥发物限量；可溶性金属。8,地毯、地毯衬垫及地毯胶粘剂。检测机构：国家地毯质检中心。检测项目：TVoC甲醛苯乙烯4-本基环乙烯（毯）；TVoC甲醛氯乙烯单体TVoC甲醛（胶粘剂）；2-乙基乙醇（衬垫）。9,具有放射性核素的建筑材料。检测机构：国家建材放射性质检中心。检测项目：镭-232社-232钾-40放射性比活度。住宅装修有规定（1）住宅装修出台新规定目前，由装修而引起的纠纷越来越多，由装修而发生0业主和物管企业发生冲

38、突的事件也屡有发生。为了处理这些问题，建设部颁发了住宅室内装饰装修管理措施，并于2002年5月1日起开始实行。该措施对装修企业申请程序、报批材料以及装修企业应具有的资质、装修企业和物业管理企业双方的权利和义务等都做了明确规定。（2）装修企业应与物业管理企业签订协议在新政策中规定，装修企业在住宅室内装饰装修工程动工前，应当向物业管理单位申报登记，并提供对应材料。同步，物业管理单位应半将住宅室内装饰装修工程的严禁行为和注意事项告知装饰装修单位。然后由双方共同签订住宅室内装饰装修管理服务协议，并在该协议中对装修的实行内容、实行期限、施工时间、管理服务费用等进行明确。（3）装修企业必须获得对应日勺资质

39、新政策规定，假如是装修人委托企业承接其装饰装修工程的，应当选择具有对应资历质等级的装饰装修企业。双方应当签订住宅室内装饰装修书面协议，明确双方的权利和义务。承拉住宅室内装饰装修工程的装饰装修企业，必须经建设行政主管部门资质审查，获得对应的建筑业企业资质证书，并在其资质等级许可的范围内承揽工程。并且，严禁使用国家明令淘汰的建筑装饰装修材料和设备。装饰装修工程竣工后，空气质量应当符合国家有关原则。（4）装修企业不得随意拆改供暖设施在进行装修时，假如没有经原设计单位或者具有对应资质等级的设计单位提出设计方案，不能变动建筑主体和承重构造：不能将没有防水规定日勺房间或者阳台改为卫生间，厨房间；不能私自扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体；不能损坏房屋原有节能设施，减少节能效果;严禁其他影响建筑构造和使用安全的行为。（5）室内装修工程最低保修期为两年在正常使用条件下，住宅室内装饰装修工程的最低保修期限为两年，有防水规定的厨房、卫生间和外墙面的防渗漏为五年。保修期自住宅室内装饰装修工程竣工验收合格之日起计算。文献还明确规定，由于住宅室内装饰装修活动导致相邻住宅0管道堵塞、渗漏水、停水停电、物品毁坏等，装修人应当负责修复和赔偿；属于装饰装修企业责任0,装修人可以向装饰装修企业追偿。