酒店委托管理模式和特许经营模式的差异.docx
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1、酒店委托管理模式和4寺许经营模式的差异引言自20世纪80年代初,位于北京长安街的建国酒店作为中国第一家采用委托管理模式与半岛集团签署管理合同,之后酒店管理行业在国内得到快速发展。但由于酒店业主与酒店管理公司所追求的利益不一,双方的短期目标与长期目标各不相同,导致酒店业主和酒店管理公司之间存在着潜在的利益冲突,越来越多的业主希望在酒店日常管理当中掌握更多的自主权。近年来,洲际集团、万豪集团等国际酒店集团为此纷纷推出旗下酒店品牌的特许经营计划。那么,酒店的特许经营模式与传统的委托管理模式到底存在哪些区别呢?一.和委托管理模式和特许经营模式和委托管理委托管理:传统的委托管理模式下,酒店的所有权和经营
2、权分离,业主拥有酒店的所有权(或者承租权),酒店由业主按照管理公司的品牌标准建设完成后,将酒店委托给管理方负责经营和管理,并向管理方支付基本管理费、奖励管理费、国际营销费等一系列的管理费用。但酒店的经营风险、财务风险与投资风险等由业主方承担。特许经营:与委托管理模式不同,特许经营模式下的酒店品牌方不再直接负责酒店的管理和运营,而由业主根据具体情况组建酒店管理团队并取得相关品牌方的授权,酒店的所有权和经营权都掌握在业主手中而国际酒店品牌方仅提供酒店商标、品牌、管理体系、人力资源培训、营销系统支持服务等。两种酒店管理模式的主要的区别就在于:酒店的管理权掌握在谁手里。二.一文看清两种模式的差别1 .
3、酒店经营控制权对比委托管理和特许经营最主要的区别就是酒店经营的控制权是在业主还是管理方,主要体现在酒店的人、财、物的三大支配权上。人-一酒店管理团队如何组建i委托管理模式中,管理方对于酒店人事的控制权主要集中总经理的委派上。总经理通常由管理方推荐和委派、由业主方批准。实践中也存在管理方推荐的总经理业主迟迟不批准的情况,为了避免业主方拖延批准总经理人选,国际酒店管理公司一般会在委托管理合同中强调推荐总经理人选的数量上限,业主需要在数量上限范围内批准总经理的任命。i特许经营模式中,酒店的总经理由业主方自己来选派,酒店品牌方有权对总经理的人选提供意见,也可以要求业主方的总经理需要接受品牌方的培训,但
4、是最终的任免批准权是由业主方享有的。并且酒店的管理团队,如财务总监、销售负责人均是由业主方确定和组建。财酒店的财权如何分配i委托管理模式下,管理方会在管理合同中向业主要求分配更多的财权,主要体现在:向酒店委派财务总监;要求管理收入账户;强调酒店经营的年度计划(包括年度预算)管理等。酒店的年度经营计划一般由管理方团队编制,提交给业主方批准。批准之后,管理方团队就可以在年度计划预算范围内行事。如果业主就年度计划与管理方有比较大的差异,双方要协商或者寻求专家的解决。i特许经营模式下,酒店的财务管理权则由业主方自行掌控,财务总监由业主委派,账户由业主自行管理,酒店的年度经营计划由业主方团队负责编制,酒
5、店品牌方对年度计划也没有审批权。但酒店品牌方会要求业主向品牌方提供每月的财报以计算相应的品牌特许使用费。物一设备更新维护的决定权i委托管理模式下,管理方作为受托人决定对酒店设备的采购、更新和维护,以确保酒店的硬件品质符合品牌标准要求。而为确保当管理方认为确有必要对设备进行更新、添置时有充足的资金,管理合同会要求酒店开设一个储备基金账户,自开业日起每年提取营业收入的一定比例存入储备基金账户,用于酒店设备的更新、添置等。账户由管理方操作和维持。实践中,业主往往对储备基金账户中沉淀的资金不能使用存在异议。i特许经营模式下,业主方的团队或者其聘请的第三方团队自行管理酒店,包括设备的采买、更新、添置和维
6、护,酒店品牌方为维护酒店的品牌标准会对此进行监督、提出建议,但是决定权由业主方自行掌控。2 .两种模式下的收费项目对比委托管理模式下管理方最重要的收费项目是基本管理费和奖励管理费。特许经营模式下则收取的是品牌加盟费、特许费。其他如前期技术服务费、国际营销费、系统费等两种模式下并无本质不同。两种模式下业主的成本差价,在不同的酒店管理公司可能不大相同。综合来看,特许经营模式下业主需要支付给酒店品牌方的费用相比委托管理模式下酒店支付给酒店管理公司的费用,或减少一半甚至更多。三、酒店合同谈判中业主需注意什么跟国外酒店的所有权多是由房地产基金持有不同,国内的酒店业主主要是国企、开发商,对于大型的房地产开
7、发商来说会组建酒店业务的专业团队负责酒店管理合同或者特许经营合同的谈判和签署,但对于那些仅持有单体酒店或者一两家酒店物业的业主来说,往往没有专业的了解酒店合同的团队进行合同谈判和签订,面对内容繁杂的一系列文件无从下手,从而在合同谈判中陷入被动。一旦进入到合同履行阶段,业主可能会感觉到合同存在诸多条款限制甚至不公平,从而导致双方在合作中出现冲突。为尽量避免合作中的冲突,业主还是应该在合同谈判和签署过程中尽可能的了解合同条款含义、对于合同履行的指引作用,并争取在合同中的权益。无论是酒店管理合同还是特许经营合同,在合同谈判中业主应注意以下几点:1 .涉及到酒店经营控制权(人.财、物)的条款酒店管理权
8、,主要是围绕酒店的人、财、物三方面进行的。所有的与人、财、物管理相关的条款,最终也都会和酒店运营成本有关。因此业主应充分关注合同中涉及到酒店人、财、物支配权的条款,关注合作中双方管理权力的分配。比如总经理人选决定权,财务总监的委派权,营业账户的资金使用权等,还有储备基金账户中资金的使用管理等。2 .限制竞争条款无论是酒店管理合同还是特许经营合同,都会对品牌方在标的酒店周边继续发展同类、同品牌的酒店做出限制,以避免和限制同类竞争。业主应当关注限制竞争条款,包括限制竞争的区域大小以及限制竞争的品牌等。3 .管理考核条款酒店品牌及品牌方相应的服务支持体系,是不是能转化为酒店的收入和利润,对于业主来说
9、是最担心的问题。如果酒店持续营运情况不佳,却要继续支付管理方、品牌方管理费或者许可费,对于业主来说也是支出负担。在委托管理模式下,有的酒店管理集团同意在管理合同中加入利润补偿等条款,当酒店实际的经营毛利低于年度计划预期的经营毛利时,管理方用其管理费收入补充利润差额;连续营业利润不佳,合同赋予业主终止合同的权利。4 .合同的终止和解除条款酒店管理合同、特许经营合同的期限往往5-10年,甚至更长。在履行中难免会出现业主提前终止合同。因此酒店管理公司或者品牌方通常会要求,如果业主提前终止合同,需要支付对方剩余合同期限内全部的管理费或者许可费等作为收入损失赔偿。有些业主在谈判的时候认为该等条款在国内受
10、限于合同法的损失赔偿原则(实际损失),或者认为发生解约的可能性不是很大,轻易放弃了单方解约条款的谈判。但从长远来看,裁判机构在对违约金的裁判思路上趋于尊重意思自治,因此在签订合同时业主还是应该关注有关合同终止及相关责任的条款,比如不可抗力条款、违约条款、提前终止赔偿条款等。酒店管理的4种经营方式+业主投费的经营模式酒店管理公司有以下4种经营方式直接经营式酒店管理公司直接经营并管理自己投资的酒店。租赁经营式酒店管理公司与酒店业主通过签定合约的形式长期租赁,承包其酒店,并作为法人经营酒店。委托管理式酒店管理公司接受酒店业主委托,按照酒店管理公司的统一经营策略、营销方法、服务质量要求、管理模式来管理
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