高新区财富大厦建设工程项目的可行性研究报告.docx
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1、高新区财富大厦建设工程工程可行性研究报告第1章工程总论1.1 工程根本情况1.1.1 用地根本情况用地性质为商业金融用地,产权40年。根基数据表序号工程数据单位1建设用地面积3.85公顷2地上总建筑面积146300平方米3地下建筑面积30800平方米4建筑密度26.05%5绿化率35.1%6容积率(1)地上容积率3.8(2)地下容积率1.66停车位1560个1.1.2 运作方式本工程地块走市场招拍挂程序,预计11月底前发布挂牌公告,公告期20天,10天挂牌公告,共计1个月期限。1.1.3工程位置三庆世纪财富中心位于*东部新城与东部产业带的核心地带,高新科技开发区核心园区科贸城内,南依齐鲁软件园
2、,东靠*高新区管委会办公大楼,北临国际会展中心和大型科技文化广场,是高新开发区的中央商务区,政治、经济和文化中心。随着*市政府的“两翼展开,高新先导”的重要战略规划的实施,世纪财富中心所处位置已成为*新生活圈、高新经济圈、会展物流圈三大经济重地的核心。1.1.4工程交通目周边交通条件良好,靠近工业南路,紧邻新宇路、崇华路,周边拥有奥体中路、经十路、世纪大道;绕城高速贯穿南北,济青、京沪、京福等高速公路与之严密相连,到*国际机场仅需15分钟车程,104、220、309国道纵横交织形成四通八达的交通网络,*景观大道经十路,工业南路直通市区。北胡村三庆世纪财艇数据2010Mapabc-假1.1. 5
3、工程周边配套目前周边有高新区管委会、高新区行政审批中心、*国际会展中心、建设银行、中国银行、兴业银行、移动通讯、联通、上岛咖啡、雅悦酒店等较为齐全的配套,并且还将有银座商场(中铁汇展国际)、以及丁豪广场工程商业补充区域配套。 文化教育配套高新区实验学校、山东省警官学院、*电子工程机械学校、*石化经济学校、银座幼儿园、山东大学齐鲁软件学院、山师附小雅居园校区、济钢二区幼儿园; 医疗配套铁十四局医院、山大齐鲁医院高新区医院、历下区第三人民医院、省立医院东院、省军区医院、天辰大街诊所等; 金融配套中国农业银行、中国工商银行高新区支行、建设银行高新支行、*市商业银行高新分理处、中国银行高新支行、建设银
4、行雅居园分理处、润丰农信雅居园分理处等; 商务配套高新区管理委员会、*国际会展中心、净雅大酒店、雅悦酒店等; 其它配套中国移动高新区高新区营业厅、中国联通高新营业厅、中国邮政王舍人支局等。1.1. 6工程现状工程总占地约150亩,规划建筑面积27.7万平方米,由A、B、C、D座和财富大厦(本次对外招拍挂局部)组成。工程一期财富A、B座为商务写字楼,已经有金斯顿集团、山东振鲁会计师事务所、山东神州冠威国际贸易集团等等企业已在此办公,形成了较为成熟的办公气氛。世纪财富中心二期为C、D座,其中C座一层为商业公建,二至八层为大开间的写字间,整层面积200011f左右,可自由分割,九至十二层为小户型写字
5、间。世纪财富中心二期D座一至三层为大型餐饮娱乐中心,正在招商中;四至十层南北向为精装商务公寓,45-150平方米不等;四至十一层东西向为高档商务酒店,北京雅悦酒店于2006年10开场营业,是东部高新区较早的商务酒店。当前工程对外招拍挂局部,即财富大厦用地,根本处于“三通一平”状态,不涉及拆迁问题。1.2可行性研究的目的通过对工程所处片区的开展规划、功能定位分析,及对*全市房地产市场未来开展趋势的把握,并在对工程地块定位、产品类型、销售价格初步定位的根基上,通过财务测算评估等分析,为选择对工程地块的开发模式提供参考依据,并论证工程经济可行性等。1. 3工程建设的必要性房地产业是国民经济的重要组成
6、局部,是国民经济的重要支柱之一。开展房地产经济(尤其住宅经济)对一系列行业的开展均有拉动效应,有利于加快我国产业构造和消费构造的调整,从而促进国民经济安康持续开展。虽然近年来,国家针对局部地区房地产市场过热的现象,从土地和金融两方面加强了对房地产行业领域的宏观调控,并公布了一系列法律法规标准市场秩序。但从国家调控政策的实施来看,国家宏观调控的目的是打击房地产投机,降低金融系统风险,维护正常的市场秩序,安定人民生活,而绝非打击房地产行业开展。宏观调控至今,各项政策均已落到实处,国内上海、杭州、青岛等房价涨幅居前的城市已出现回落,一大批扰乱市场秩序、哄抬市场价格的开发商被清理出局,调控取得了显著的
7、效果。*作为中国经济大省山东省省会,地理位置和交通优势得天独厚,城市经济开展迅速。*的城市建设工作也在与时俱进,在城市规划、建设、管理、招商引资等各方面都取得了较大进展。城市经营者们围绕东西拓展的开展策略,突出大型根基设施、公益性设施、生态环境等强制性规定内容的工程布局与用地落实。加强城市资源的优化和整合,合理进展土地储藏,引入市场化、社会化和竞争机制,盘活存量,优化增量,实现城市综合效益的最大化。*东部开展以来,东部的市政配套、道路交通、工业企业、金融商贸得到了飞速的开展。工程片区作为东部区域的一局部,坐拥高新区核心,紧邻会展中心,周边云集了国家级留学人员创业园、*高新技术创业服务中心、齐鲁
8、软件园、出口加工区等国家级产业园区,片区居住、办公气氛日渐成熟,开展商务、商业地产势在必行,因此本工程的建设存在必要性。1.4工程经济效益的合理性在常规开发模拟下,工程的税前投资利润率达33乐税后投资利润率24.7%。因此,从经济效益角度看工程是可行的。1.5可行性研究结论从宏观视角审视城市开展潜力,工程具有广阔的开展前景;从*“东拓”城市规划导向分析,为工程的开展提供了开展空间;从高新区的良好投资环境,为工程的开发提供直接动力;从*写字楼市场、公寓市场、商业市场和片区可比工程的研究方面分析,本工程可通过精准定位切入市场的需求;从工程地块价值因素条件分析,工程具备了打造可观经济效益的条件;从财
9、务经济测算结果来看,具备工程开发的经济可行性。因此,本次可行性研究论证结果工程可行。第2章*城市环境研究2.1 *城市综述2.1.1 地理布局*位于山东省中西部,是山东省的省会,全省的政治、经济、科技、文化中心和重要的交通枢纽,是国务院公布的历史文化名城,中国首批优秀旅游城市,国家批准的副省级城市和沿海开放城市;跻身于“中国经济综合实力50强”和“中国投资环境40优”城市的行列。*距离北京340公里,距离上海680公,为环渤海经*翼,和黄河中下游的中心城市。*位于京津冀和沪宁杭两大都市圈的中间位置,是山东及华北地区重要的区域中心城市,随着全运会的成功举办和西客站的建设,城市建设日新月异,区域中
10、心城市的地位得到大大加强,*在经济、政治、文化方面的拥有充足的开展空间和强劲的开展动力。在全运会、大*都市圈、京沪高速铁路等诸多利好因素的推动下,*有望在今后3-10年内进入加速开展阶段。2.L2行政人口*现辖历下、历城、槐荫、天桥、市中区、长清区六区和平阴、商河、济阳三县及章丘市,共设54个街道办事处,65个镇,27个乡,487个居民委员会,4658个行政村。总面积8227平方公里,常住总人口607.4万人,暂住人口85.5万。*人口的空间分布逐步向城区外围扩散的趋势明显,人口重心继续向东部和西部移动,历城区和历下区的人口规模快速扩大。预计到2020年常住人口到达840万人,城镇人口到达67
11、0万人,城市化率到达75%。=J产将人。T一人口自悟嘲恨冬城市人口比重呈逐步增加趋势,城市人口的增加,将拉动城市住房需求的增加,从而促进房地产的开发。城市人口的增加使得城市化进程加快,从而促进城市空间的拓展,有利于工程区域的开展。2.1. 3外部交通* *根基设施完善,交通便利,是全国重要的交通枢纽,*国际机场与国内外40多个大中城市相连,与美国、德国、日本、韩国、俄罗斯、香港等地开通了直达的国际航线。*是全省高速公路的枢纽,贯穿京福、京沪、青银等全国高速公路干线,是京沪、胶济铁路的交汇处,京沪高速铁路的重要站点。* *交通便利,*机场开通了通往全国各主要城市的航线,*国际机场是全国著名大型综
12、合机场之一,可以起降大型民航货运班机。2004年改建的机场建筑大大提高了*机场的客货吞吐能力。* *也是铁路运输的重要枢纽。*市为*铁路局驻地,*铁路局线路里程和营业收入在全国路局处于中上水平。*枢纽为*铁路最大的铁路枢纽。*西客站(建设中)位于*西部京福高速公路西侧,为京沪高速铁路5个具有始发和终到能力的车站之一。2.L4城市潜力山东省着力打造的造+6”*都市圈,以*为核心,辐射淄博、泰安、聊城、莱芜、德州、滨州。*都市圈交通兴旺,京沪、京九铁路和京福、京沪高速公路纵贯南北,胶济、济邯铁路和济青、济馆高速公路连通东西,*与其他6个城市都有高速公路连接,再加上密集的国道、省道等交通干线,*都市
13、圈已根本形成“一小时经济圈”。都市圈占山东1/3人口和面积,在华东区占据重要地位。*是这个都市圈的核心和引擎,必将吐纳大量的资源,带来商机。2.2城市经济开展状况2.2.1*国内生产总值2001年2009年*市GDP数据及比照情况年份200120022003200420052006200720082009全市GDP(亿元)1067.212001367.81618.91876.521852554.33017.43351.4增长率12.10%13.20%14.50%15.60%15.60%15.7%15.7%13%12.2%2009年,全市生产总值3351.4亿元,比上年增长12.2玳注2),其中
14、:第一产业增加值187.1亿元,增长5.2%;第二产业增加值1453.6亿元,增长12.1%;第三产业增加值1710.7亿元,增长13.0%o按常住人口计算人均生产总值50376元(折合美元7373美元)(注3),增长IL3机从上表可以看出,*市经济持续快速开展,自2001年以来,*市经济根本上保持了平稳上升的态势,2004-2007连续四年保持在15%以上增长率,2008、2009年虽受到全球经济危机的一定影响,但增长率仍维持在12%以上。根据城市GDP与房地产开展关系模型,*市房地产处于高速开展时期。2010年上半年,*经济保持平稳较快增长。全市上半年生产总值1821.0亿元,同比增长13
15、.7机2010年上半年,从三次产业看:第一产业增加值90.5亿元,增长4.0%;第二产业增加值776.5亿元,增长12.5%;第三产业增加值954.0亿元,增长15.4%0上半年,全市地方财政一般预算收入累计完成135.2亿元,同比增长26.6%;全市地方财政一般预算支出累计完成102.3亿元,同比增长12.6%。2.2.2城镇消费年份200120022003200420052006200720082009城镇居民人均可支配收入(元)8607898211013120051315815340180052080222721人均消费支出(元)71107426839585819227107131238
16、91390414764济南近年人均可支配收人和前费tt支曲受牝图人由5支配住快人口人烟消费K支出I2009年,省城城市居民人均可支配收入比2008年增长了9.2%,到达22721.7元;农民人均纯收入也到达7804.8元,同比增长了8.7%。2009年,在国家一系列拉动内需、刺激消费政策的带动下,省城城市居民人均消费性支出同比增长了6.2队到达14764.3元,并由此带动全市消费品零售总额同比劲增19.3%,到达1617.9亿元,超出预期2.3个百分点。2009年,全市金融机构人民币各项存款余额达6363.3亿元,比年初增长25.0%;全市金融机构人民币贷款余额达5700.9亿元,比年初增长2
17、5.5%。2009年,消费品市场持续繁荣,社会消费品零售总额1617.9亿元,比上年增长19.3%0*作为省会城市和重要区域经济龙头城市,有巨大的消费能力和消费潜力。随着城市经济的开展和城市水平的开展,*的消费水平迅速开展提高。2.2.3第三产业开展情况第三产业的开展程度是一个国家的产业构造从低级向高级转变的重要标志,也是反映一个国家和地区经济开展水平的重要标志之一。2009年,第三产业对经济奉献作用增强。第三产业增加值对经济增长奉献率为52.9%,拉动GDP增长6.4个百分点。现代服务业完成增加值756.1亿元,增长13.1%。金融业开展形势稳定,2009年,金融业完成增加值228.9亿元,
18、增长15.0%o房地产业较快增长;2009年,房地产业增加值140.2亿元,增长17.9%(注8)。商品房销售面积439.8万平方米,增长18.5%;销售额215.8亿元,增长39.1%;旅游业快速开展,2009年,接待国内外游客2841.7万人次,增长22.6%。现代物流业、软件业、会展业开展加快。2009年,年末物流相关产业企业及个体工商户6.28万家,年营业收入1535亿元,增长13.7%。软件业销售收入310亿元,增长33.6%。共举办会展130场,与上年持平;直接营业收入2.O亿元,增长26.4%0根据*“十一五”规划,将以建设区域性金融中心、物流中心和旅游中心城市为目标,加快开展金
19、融、现代物流、旅游、会展等高附加值服务业,增强城市人流、物流、资金流的集聚效应。当前看来,*产业构造日趋合理,第一产业比重逐渐下降,第三产业所占比例越来越大,说明*市的城市功能越来越完善,城市吸引力不断增强。2.2.4经济开展预期*市十一五规划纲要关键指标指标名称2008年2010年指标属性地区生产总值(2008年价,忆元)30003500预期性人均地区生产总值(元,常住人口,2008年价)3160468000预期性非农产业增加值比重()92.965.5预期性非农产业就业比重(%)72.5预期性民营经济占全市经济总量的比例(%)28.260左右预期性*市十一五规划纲要关键指标指标名称2008年
20、2010年指标属性人口自然增长率(0)3.85预期性城镇化率()5665约束性一、二、三产业增加值比例7.1:46.0:46.94.5:50:45.5预期性地方财政收入(亿元)106210预期性(数据来源:*十一五规划纲要)2005年*市开场“十一五”规划时期。根据十一五规划纲要,20052010年,*市地区生产总值将保持年均增13%的增长速度,到达3500亿元,人均地区生产总值将到达68000元/人。从目前的开展状况来看,作为省会和1+6都市圈核心的*,经济开展预期好,居民信心指数高,为房地产市场的稳定增长提供了根本支持。2. 3.城市规划3. 3.1城市空间开展战略随着*都市圈的规划及实施
21、,*在山东省内的影响力日益明显,经济实力不断提高,对周边城市的辐射范围及聚集力正日益加强。到2010年,中心城区建成区面积将到达330平方公里,人口将到达340余万人,“一城两区”东西两翼带状开展的“大*”框架将根本形成。*市新的城市总体规划确定,*市城市空间开展战略为“东拓、西进、南控、北跨、中疏”的城市开展战略“十字”方针和东部产业带、东部新城、泉城特色风貌带及老城、西部新城、西部片区等“五大板块”的城市布局。“十字方针”开展战略确实定为*的城市开展指明了方向,对*的房地产业具有积极的带动作用。工程所在区位于东部高新区核心区域,属于政府未来开展的重点区域。2. 3.2“东拓”方略即向东沿“
22、胶济产业带”形成未来城市的主要产业开展带,是“实现新跨越,建设新泉城”的重大举措之一。该区域西起二环东路,东至东巨野河,南起旅游东路以南一带山体,北至工业南路和济青高速公路,以大辛河为界,由“东部产业带”和“东部新城”两大局部组成。这一地区正处于山东省经济开展主轴一一胶济产业开展轴上,未来将开展成为以产业为主要支撑的城市新区。东部产业带一一泉城现代化新城区沿经十东路向东过大辛河,地势平坦开阔,南部群山连绵。正在展开根基设施建设的东部产业带,涉及历下、历城、高新三区,在目前已初步形成的传统工业区和*高新技术产业开发区两大片区的根基上,将以开展高新技术、出口加工及空港型工业等资金技术密集型产业为主
23、实施规划建设,使之成为全国重要的软件基地、我省的新型工业化基地、技术创新基地和高科技成果产业化基地,成为一条环渤海湾地区的高新技术产业和高附加值制造业走廊。东部新城一省城的新中心*东部新城规划面积128平方公里,自北向南共分为四大功能片区。包括以生态绿化、旅游休闲为主的龙洞风景区;以公共服务、商务办公、商贸金融、会议展览、文化娱乐、体育休闲、生活居住为主的中心区;以高新产业、科技研发、居住生活为主的产业居住综合区;以绿化水景、旅游休闲为主的华山风景区。*东部新城的建成将具有鲜明的个性特色,环境优美宜人,地域文化和国际城市开展趋势完美结合,人工和自然环境交相辉映,可观山、览绿、亲水、知文、感新,
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