日照市房地产市场知识点梳理汇总.docx

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1、日照市房地产市场第一章、日照市概况1、日照市行政区划日照，因“日出初光先照”而得名，位于山东半岛南翼，东临黄海，与韩国、日本隔海相望。地理位置优越，北上可直达北京南下可直通上海，西进可辐射中原大地，东出可出海直达国际市场。全市总面积5310平方公里，人口280.48万，海岸线100公里，现辖东港区、岚山区、莒县、五莲县及日照经济开发区、山海天旅游度假区。2、日照市交通状况港口：日照港、岚山港是国家一类对外开放港口，2004年两港货物吞吐量达到5100多万吨。与世界重要港口都实现了通航，与韩国平泽港开通了客箱班轮，与韩国釜山港、日本福冈港开通了集装箱航班。公路：南北方向的有同三高速公路（同江至三

2、亚），是直达辽东半岛、山东半岛、长江三角洲和珠江三角洲的快速通道。东西方向的有日东高速公路（日照至东明），与京沪高速公路、京福高速公路相交，与河南、陕西的高速公路相连。通过高速公路，日照至北京有7小时行程、至上海有6小时行程、至郑州有5小时行程。铁路：东西方向的有日西线（日照至西安），复线铁路，与京沪铁路、京九铁路、京广铁路相交；坪岚线（岚山港至坪上站），连接日西铁路；南北方向的有中国沿海铁路大通道，直达上海、杭州等地。日照已开通至北京、济南、郑州的旅客列车。机场：120公里半径之内有青岛流亭国际机场、连云港机场、临沂机场，均有高速公路相连，乘车1小时之内可抵达。3、日照市功能定位日照是山东半

3、岛城市群的重要组成部分，是山东省对外开放的重点城市，是中国东部沿海新兴的港口生态城市，具有区位、港口、生态、资源四大发展优势。规划建设成为能源、原材料工业和制造业基地、出口加工和物流基地、休闲旅游度假基地。成功地获得了2005年欧洲级和2006年470级帆船世界锦标赛承办权。4、日照市城市综合实力近年来日照市城市综合实力逐步增强，国民经济继续保持快速增长，产业结构进一步优化。2004年全市实现生产总值387.78亿元，比上年增长17.2乐其中第一产业增加值62.58亿元,增长7.2%；第二产业增加值191.12亿元,增长24.0%；第三产业增加值134.08亿元，增长13.6%。三次产业构成由

4、上年的18.5：44.6：36.9转变为16.1：49.3：34.6。人均生产总值13875元，比上年增长为.6%。宏观经济景气指数保持较好状态。2004年第四季度反映企业家对宏观经济环境信心与预期的企业家信心指数达到129.46,反映全市企业综合生产经营状况的景气指数达到135.39,显示企业家对当前宏观经济形势较为乐观，企业综合生产经营态势良好。招商引资工作取得新进展。全年招商引资呈现出数量多、投资大、后劲足的特点，共计引进市外投资项目2146个，计划总投资283.5亿元，实际到位资金110.9亿元。其中合同项目252个，开工项目770个。全年正在推进的投资额在亿元以上的重点项目达到63个

5、。5、日照市近年政府重大举措2003之前政府重大举措之一（节选）大力发展第三产业，培育新的经济增长点。要树立大旅游意识，加快旅游业的发展。以创建中国优秀旅游城市为目标，以景区景点开发建设为重点，坚持“吃、住、行、游、购、娱”配套建设社会力量投资旅游业，加快灯塔广场、海洋生物馆、太公乐园及浮来山、五莲山、阿掖山等景区景点建设，增强吸引力。搞好步行商业街、星级宾馆等旅游设施配套，抓好旅游商品、纪念品和特色餐饮的开发，提高旅游客源市场。加大旅游环境整治力度，规范旅游市场秩序，树立海滨旅游城市的良好形象。2003年政府重大举措之一（节选）政府自身建设呈现新气象。我们按照十五届人大一次会议上提出的“建设

6、干事创业政府、一心为民政府、务实高效政府和公正廉洁政府”的要求，始终把干事创业、加快发展作为政府工作的第一要务。坚持开拓创新、团结实干，实现了发展上的高速度、高效率。日钢一期工程当年签约、当年开工、当年投产，创造了大项目建设史上前所未有的“日钢速度”。在与韩国平泽通航工作中，有关部门齐心协力，80天拆除建筑物4000多平方米、新建3000平方米候船大厅、1万多平方米的广场，以超常的节奏完成了各项通关准备工作，创造了令人称道的“通航速度”。在对外招商、园区拓展、市场化运作等经济和社会发展方面，都坚持以创新促创业、以创业促发展，全市上下呈现出锐意进取、生机勃勃的新气象。始终把公开、公平、公正作为政

7、府工作的基本准则。我们以提高政府工作的透明度、扩大人民群众的知情权为目标，大力实施政府工作“阳光工程”。2004年政府重大举措之一（节选）接轨青岛、融入半岛工作取得实质性进展。一是我们与青岛市政府签订了加强交流合作的框架协议，初步形成了两市领导、企业和各界人士互动的局面。日照市有100个部门和单位与青岛对口单位建立了联系，各区县分别与青岛市相关区市结成友好对子，青岛来日照市的回访交流活动达到90批1329人次。二是产业接轨成效明显。全年共从青岛引进项目97个，总投资28.37亿元，已建成投产37个，其中利群集团投资5000万元在日照市建设的利群商厦已建成营业，青啤集团投资1.8亿元对日照公司搬

8、迁扩建正在实施。日照市农产品在青岛的市场份额进一步扩大，成为青岛市重要的菜园子之一。三是日照市许多经济增长指标在半岛8城市中的位次明显前移，其中工业增加值、销售收入增幅居第1位，社会消费品零售总额、进出口总值增幅居第2位，地方财政收入增幅居第3位。日照市接轨青岛、融入半岛的做法被省领导批转有关市参阅。2004年政府重大举措之二（节选）日照的对外形象明显提升。在中央电视台组织的2004中国魅力城市评选活动中，日照市从全国600多个城市中脱颖而出，成为40个入围城市之一，城市风光片在中央电视台多个频道播放，展示了良好的城市形象。中央电视台东方时空明星足球队来日照市举行了大型义赛义演活动，在省内外引

9、起热烈反响。中国电影表演艺术学会经过考察后，确定今年8月在日照市举办中国电影诞辰百年庆典暨第10届金凤凰电影奖颁奖典礼系列活动，国内外近百家新闻媒体进行了宣传报导。先后到济南、郑州、南京等大中城市举行了大规模的旅游和房地产促销活动，赴西安开展了港口旅游人居推介活动，并与西安市政府签订了合作协议。这一系列重大活动，大大地提高了日照的知名度，扩大了对外影响，提升了城市形象。我们可以自豪地说，在全市人民的共同努力下，日照市的建设和发展越来越为世人所瞩目，一个魅力无限、生机勃勃的新日照正在迅速崛起！2005年政府重大举措之一（节选）大力培育特色经济，加快发展服务业。立足日照市得天独厚的港路、区位、生态

10、环境优势，大力培育特色鲜明、竞争力强的地方经济品牌，繁荣发展服务业。一是做大做强港口经济。按照建设两个亿吨大港的目标，加大港口基础设施投入力度，着力抓好矿石码头、集装箱码头、石油码头等28项重点工程，打通日照港东西港区，建设口岸通关中心，提高集疏运能力，年内港口货物吞吐量要突破7000万吨。大力发展临港工业，年内临港工业销售收入要翻一番。积极发展港口物流业，加快推进中石化30万吨级原油码头及输油管线项目，规划建设出口加工区、保税区和专业物流园区，完善港口功能。二是发展壮大旅游经济。以滨海旅游资源开发为龙头，以五莲山、浮来山开发为两翼，构筑山海旅游体系。打造旅游精品项目，提升民俗旅游发展水平。加

11、大旅游促销力度，搞好旅游环境整治，推动旅游业再上新台阶。三是大力发展体育经济。办好世界帆船锦标赛、世界帆板锦标赛两项国际体育赛事和全国翻波板锦标赛等11项国家、省级体育赛事，配套完善世帆赛基地设施，努力打造国际水上运动之都，使水上运动成为日照对外形象的鲜明标志。四是积极发展房地产经济，打响日照房产品牌，吸引更多的外地人来日照购房置业。五是加快发展大学经济。坚持高等教育与科研转化并重，年内新增在校大学生1.5万人，引进科研项目5个。六是改造提升商贸流通业，繁荣城乡市场。特别是按照创特色、上水平和规范管理、便民利民的要求，搞好规划建设，逐步让夜晚亮起来、市场活起来、消费旺起来。同时，积极培育金融保

12、险、信息咨询、中介服务、社区服务等新兴服务业。6、日照市近远景规划市调期调研小组拜访了市规划局,经了解目前日照的城市总体规划正在修编之中,所以未能取得相关详细规划资料,现将政府有关日照市近远景规划相关会议要闻载下供参考;(1)规划要闻：规划要闻一，会议中市政协领导们认为，近年来，市委、市政府实施的建市四大战略符合日照实际，临港工业的南移为城市留出了洁净的空间，但在发展的过程中亟需采取配套的污染治理措施，特别是要建设沿海绿色走廊；提高污水处理质量，提倡利用工业中水回用，以节约水资源，减少排海污水量，保持日照市一级海水的品质。这次城市总体规划修编要与国土规划、循环经济规划、港口规划结合起来，统盘考

13、虑，尽快做出百公里沿海岸线的详细规划，老城区和新市区城中村改造要尽快实施。城市总体规划中要充分考虑城市的功能分区和布局，三个出城口设计要体现日照特色。城市建筑要提高文化品位，蕴含日照特色，不能千篇一律、平铺直叙，要建设几处令人看后难忘的精品工程，如广场、街道、雕塑等，扩大日照的知名度。规划要闻二：日照市市长于建成主持召开市政府第26次市长办公会议。会议听取并讨论了日照市城市总体规划纲要、舒斯贝尔新天地等5家星级酒店设计方案、万平口海曲东路跨港池桥梁设计方氯为适应城市进一步发展的需要，经市政府批潴2003年10月，日照市委托中国城市规划设计研究院编制日照市城市发展战略规划，并在此基础上，着手修编

14、城市总体规划，2004年5月，省建设厅批复同意日照市开展城市总体规划的修编工作。2004年12月完成了城市发展战略规划，最终确定了“双城一区，轴向拓展”带形城市的城市空间发展模式。今年年初，在城市发展战略规划的基础上，着手开展城市总体规划的修编。规划要闻三：于建成说，城市规划对一座城市来说至关重要，城市定位更是城市功能特色的精确表述，日照的城市定位一定要从生态环境、经济发展、社会功能等方面考虑，一定要合理、准确、全面，能够突出港口和海滨生态城市的特色和优势，着力体现生态城、港口城、运动城的内涵。城市建设的用地、交通和人口规划要统筹东西、梳理南北，要充分考虑港口经济发展程度、市区人口发展程度，在

15、不断充实整个日照主城区的同时，也要为城市今后的发展留出足够的空间。要坚持以人为本，正确处理城市发展与土地利用、环境保护、港口规划、工业布局等的关系，把日照打造成一个既适合居住又适合创业的地方。规划要闻四：舒斯贝尔新天地、建国君豪等5家星级酒店的建设将进一步提高日照市的接待能力和水平，目前除舒斯贝尔新天地工程在建外，其他4家还在规划设计中。据了解，这5家星级酒店都将在2007年中国水上运动会之前交付使用。于建成指出，星级酒店的设计既要美观实用，又要与周围环境相协调，要突出特色，不要“一个面孔”o距离2007年中国水上运动会的召开只有不到两年的时间了，要抓紧修订设计方案，争取早日开工，确保按时交付

16、使用。规划要闻五：于建成强调，万平口海曲东路跨港池桥梁地处日照市重要的景观地带，其设计理念要充分考虑景观需求和使用功能，尽量做到“每个角度都是风景”。海曲东路跨港池桥梁建成后，既是一处重要的景观，也是日照市的一条交通要道，工程目前正在规划设计中。（2）已规划已/在建项目展示：M二。占地532万平方求，其中水域面积156万平方米，陆域面积3日照市为承苏2007年全国首届水上运动会的比赛设施.小I巨竽，月5日开工建设，I能够满足2007年全国音南永上运动会赛艇、激流回旋二滑水等8大项114个小项的由的场地，同时也是具有国际水准E溢油休闲景区。、二-世帆赛基地，占地106万平方米，其中陆域面积65万

17、平方米，水域面积41万平方十二.年国际欧洲级、一2006年国际470一级帆船比赛而建设的场地设施。2004年成功承办了全国二一二-专家视察后称该设施为“亚洲第W世界领先I。2004年月份被国家体育总局批准夕7、日照市整体优势（1）区位优势日照市位于山东半岛南翼，东临黄海，与韩国、日本隔海相望。地理位置优越，北上可直达北京南下可直通上海，西进可辐射中原大地，东出可出海直达国际市场。（2）自然资源（旅游）优势大气质量、海水质量、饮用水质量均为国家一级、一类标准；无台风登陆的海岸及无地震的城市；日照是全国优秀旅游城市，2004年被评为中国魅力城市；百公里海岸线上有64公里的金色沙滩，拥有国家级海滨森

18、林公园，列入世界吉尼斯大全的“天下第一银杏树”；佛教名山五莲山，春秋战国时期的莒国故城，亚洲最早的城市“两城遗址”；O日照是北方少有的富水区之一；境内有多种矿产资源，特别是非金属矿产资源量大质优；日照绿茶、蚕茧、水产品、烤烟、花生等农产品享誉海内外，日照绿茶面积和产量分别占山东省的60席和70%,是中国江北最大的茶叶产区；水产品产量居全省第四位，全国最大的水产品批发市场就在日照的岚山。(3)区域交通优势拥有日照港、岚山港两大港口，两个均为国家一类开放口岸的天然良港，现与世界100多个港口通航，日照港是世界十大能源输出港之一，岚山港为中国北方最大的液体化工码头。日照港已开通了日照至韩国平泽的客箱

19、班轮。境内有兖石、坪岚、胶新三条铁路和日竹、同三两条高速公路，120公里半径内有青岛流亭国际机场、连云港机场、临沂机场，均有高速公路与之相连。二、城市重要经济指标1、日照市国民生产总值状况(1)日照市2001年一2004年国民生产总值及人均GDP比较(图表)日照市近年来人均GDPt：匕较单位：元(2)日照市2001年一2004年三产业总值比较(图表)日照市近年来第产业,恰值匕匕车交单yf立：亿元日照市近年来第二产业总值匕匕较单位：亿元日照市近年来第三产业总值L：匕较单位：亿元(3)日照市2004年国民生产总值及三产业总值增长情况2004年日照市社会经济快速发展，全市实现国内生产总值387.78

20、亿元，比上年增长17.2%,远高于全国9.5%的增长速度。其中第一产业增加值62.58亿元，比上年增长7.2%；第二产业增加值191.12亿元，比上年增长了24%；第三产业增加值134.08亿元，比上年增长了13.6%；三次产业构成为16.1：49.3：34.60人均GDP达到13875元，增长16.6)2、日照市国内贸易与对外经济状况(1)国内贸易状况单位：Zf乙元日照市近年来社会消费品零售总、额比较国内贸易市场繁荣活跃，市场体系建设不断发展。全年完成社会消费品零售总额104.50亿元，比上年增长16.6其中城市零售额61.99亿元，增长17.2%；县零售额21.01亿元，增长14.5猊县以

21、下零售额21.50亿元，增长16.8%o在各行业中,批发零售贸易业零售额91.61亿元,增长16.4%；餐饮业零售额8.91亿元，增长24.8初其他行业零售额3.98亿元，增长4.35年末全市商品交易市场242处其中消费品市场234处生产资料市场7处。(2)进出口贸易状况日照市近年来进出口总值匕匕较单位二万美元全市对外经济贸易总体保持了良好的发展势头。全年进出口总值18.43亿美元，比上年增长42.8%,其中，进口7.61亿美元，增长49.1%；出口10.82亿美元增长38.6%扣除中煤日照分公司出口额全市出口总额6.58亿美元，增长57.9%。(3)利用外资状况日照市近年来实际利用夕卜资总额

22、比较单位：万美元全年合同外商投资2.31亿美元，增长105.7%,实际外商投资1.07亿美元,增长104.6%o新批利用外资项目63个，下降6.0%o对外经济合作取得新进展。(4)旅游事业发展状况旅游事业快速发展。全年共接待旅游者586.81万人次，比上年增长48.4虬其中，国内旅游者582.09万人次，增长48.2%；国际旅游者4.72万人次，增长64.0%。在国际旅游者中，外国人46895人次，港澳台同胞283人次。全年旅游总收入26.99亿元，增长56.0%其中国内旅游收入26.27亿元，增长55.5%；旅游创汇901.09万美元，增长79.9乐其中旅游商品创汇占旅游创汇的比重为12%0

23、3、日照市财政收入状况曰照市近年来财政收入情况单位:亿元财政收入稳定增长。全市地方财政收入达到11.23亿元，按可比口径计算比上年增长34.1%；地方财政支出18.41亿元，增长14.4%o全年境内财政总收入65.16亿元，增长40.9%。4、日照市市民平均工资、可支配性收入状况日照市近年来全部职工人均工资比较单位:元120002001 年 2002 年 2003 年 2004年1000080006000400020000从以上图表可以看出从2001年2004年，日照市市民平均工资稳步提升,2004年增长幅度最大达到了11648元2004年统计各单位从业人业分别是国有单位在岗职工平均工资为12

24、047元，集体单位在岗职工平均工资为8819元，其它单位要岗职工平均工资为11413元，均比上年有较大的提升。曰照市近年来城市居民人均可支酉己U攵入比较单位：元城市居民收入继续增长。全年城市居民人均可支配收入9083元，增长15.3%；人均消费支出6545元，增长12.0%。年末每百户城市居民家庭拥有彩电108台，电冰箱89台，洗衣机86台，空调器40台，照相机54架，摩托车66辆，影碟机60台，固定电话99部，移动电话103部，家用电脑27台，互联网用户10户，私人轿车3辆。三、城市各行政分区的概况1、日照市各区域介绍及特点（位置、功能、人口、特色等）日照市域行政区划地图东港区日照市东港区地

25、处山东半岛南翼，东濒黄海，隔海与日本、韩国相望，北依青岛、南与岚山办事处相连，是新兴的港口城市日照市政府所在地和全市政治、经济、文化中心。全区陆域总面积1636.4平方公里，海岸线长80公里，总人口78.OI万。近年来，东港区依托丰富的旅游资源，加快了旅游业发展步伐，万平口海水浴场、山海天海水浴场、太公岛旅游区、桃花岛旅游区、国家海滨森林公园等多处旅游景点及规划建设中的水上运动基地、世帆赛动动基地东港将会日益成为闻名中外的旅游热点地区和国际水上运动名城。东港区作为新亚欧大陆桥东方桥头堡日照市的中心区，拥有国有一类对外开放港口-日照港，具有得天独厚的区位优势。岚山区岚山地处鲁东南，东临黄海，西邻

26、莒南县，北连东港区，南接赣榆县，辖岚山头街道、安东卫街道、碑廓镇、虎山镇、前三岛乡5个乡镇街道，海岸线总长25公里，总面积253平方公里，人口41.43万。沿海沙滩广阔细软，海水洁净无污染，气候温暖湿润，前三岛、阿掖山、海上碑等风景名胜众多，是旅游、度假、疗养的胜地。拥有国有一类对外开放港口-岚山港。五莲县莲县位于山东半岛东南部，是国务院批准的沿海经济开放县，共有12处乡镇，634个行政村,50.92万人口,总面积1500平方公里。东距青岛160公里，南至中国深水良港日照港55公里，北距“风筝都”一一潍坊110公里。历史悠久、旅游资源极为丰富的五莲县，名胜古迹、旅游景点颇多。奇特自然景观随处可

27、见，有光明寺、孙膑书院、齐长城等文化遗产。被宋代大文学家苏轼赞誉为“奇秀不减雁荡”的省级风景名胜区五莲山，28峰118个景点；与五莲山并峙的九仙山，清幽佳绝，新开发的龙潭幽谷、九仙齐长城、九仙山庄等景观引人入胜。山上映山红品种达10余种，成为华东最大的野生杜鹃花资源基地，每年“五一”前后，遍山花开，似铺锦流霞。五莲山、九仙山均被列为省级森林公园。莒县莒县位于山东省东南部，日照市西部，东接东港区、五莲县，西连沂水、沂南两县，南与莒南县毗连，北与诸城市为临。南北最大纵距为75.6公里，东西最大横距37.4公里。总面积1952.4平方公里。距日照市政府驻地71公里，莒县南北狭长，四周环山，山区、丘陵

28、、平原各占三分之一。目前，全县共辖17镇4乡1260个行政村。日东高速公路和胶新铁路贯穿境内，到2004年底，全县总人口110.12万人，其中非农业人口19.1万人，占总人口的17.3%O莒县历史悠久，名胜荟萃。莒国故城是山东省历史文化名城、省重点文物保护单位。县城西浮来山峰秀林幽，千年古刹定林寺、天下银杏第一树、春秋鲁莒会盟处、刘勰校经楼等景点知名天下；县境东南马髻山耸翠叠秀，南宋红袄军、元末红巾军的营垒故址犹存，兼有望海楼、一线天、仙人洞、仙女浴池等景观。此外，齐长城遗址、陵阳河遗址、状元林、博物馆、屋楼岗等地，也为游人向往的好去处。四、城市地产政策法规及职能部门情况1、日照市房地产职能部

29、门概况(分工和关系)(1)部门设置及职责市规划建设委员会管理负责全市房地产业行业管理工作，指导城市房地产开发经营、产权产籍管理、房地产市场管理、物业管理和房屋拆迁、危房鉴定管理工作。指导城镇土地使用权转让、房地产出租、抵押和房屋商品化工作。规范房地产市场；指导推进城镇住宅建设。负责经济实用房的报批和组织实施工作。(2)内部机构设置市规划建设委员会设8个职能科室分别为办公室、人事政工科、计划财务科(挂审计科牌子)、政策法规科、村镇建设科、勘察设计基建科、房地产管理科、城建科(挂城市公用事业管理科牌子)和市规划局。(3)房地产管理科职能负责房地产业行业管理，研究提出相关政策和发展规划；指导城镇土地

30、使用权有偿转让和开发利用工作，规范房地产市场；指导房地产开发经营、房屋商品化、城市房屋拆迁、房产登记发证和物业管理工作；指导和推动城镇住宅建设；综合管理国家公务员和社会低收入者住宅建设工作。2、当地房地产相关政策法规(1)房地产开发企业预售商品房，应当符合下列条件：(日照市房地产开发管理条例第二十三条)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；持有建设工程规划许可证和施工许可证；按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期；已办理预售登记，取得商品房预售许可证明。(2)日照市住房公积金政策(新闻获悉)日照市住房公积金管理委员会将

31、日照市个人住房公积金贷款最高额度提高到10万元，贷款最长期限10年。这是为加强对住房公积金的管理，发挥住房公积金制度的作用，维护住房公积金所有者的合法权益，促进城镇住房建设，提高城镇居民的居住水平出台的新举措。同时，日照市住房公积金管理委员会要求有关部门，在具体工作中，要改进服务，简化手续，充分考虑中低收入家庭的实际承受能力，进一步完善住房公积金贷款具体办法，促进公积金贷款发放。(3)日照市经济适用房政策法规(新闻获悉)山东省日照市宣布停建经济适用房，而改为对低收入家庭购房实行货币直补，以解决他们购房难的问题。改变了传统的经济适用房运作模式后，日照市将省里每年划拨的经济适用房建设用地拿到市场上

32、去拍卖，开发商可以在拍卖到的土地上自行建设商品房，政府则将拍卖所得和政府减免的税费作为补贴资金，按照每户5.2万元的标准，每年动态确定发放的户数，通过公开摇奖的方式发放给符合条件的低收入家庭。五、相关因素对当地房地产市场的影响分析1、国家宏观政策对当地房地产开发及投资市场的影响调息2005年3月170,央行开始调整商业银行自营性个人住房贷款，一是将现行的住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平，实行下限管理；二是对房地产价格上涨过快城市或地区，个人住房贷款最低首付款比例可由现行的20%提高到30%o影响：调节银行利率，提高首付比例，抬高银行门槛，有效抑止部分能力不足的买房者，降低信贷风险，也给购

33、房热降温。控制土地、征收营业税、加大普通住房建设4月27日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，会议提出解决房地产投资规模和价格上升幅度过大的主要措施如下：强化规划调控，改善商品房结构；控制土地供应，严格土地管理；是加强对普通商品住房和经济适用住房价格的调控，保证中低价位、中小户型住房的有效供应；完善城镇廉租住房制度；运用税收等手段调控房地产市场，特别要加大对房地产交易行为的调节力度等。影响：此系列政策一出，必将降低目前房地产项目建设过多、过快的速度，并且对普通、贫困群众的买房、住房提供了保障。细化常务会议所提措施一关于做好稳定住房价格工作的意见4月30日，建设部、发改委、财政部等七部委联

34、合下发关于做好稳定住房价格工作的意见，27日国务院常务会议提出的措施进一步具体细化：改善住房供应结构，以建设中低价位普通商品住房和经济适用住房为主；自2005年6月1日起，开始征收房地产营业税；加强房地产信贷管理，防范金融风险。平稳房价，杜绝乱收费一关于充分发挥职能作用促进“和谐山东”建设的意见5月25日，山东省物价局出台关于充分发挥职能作用促进“和谐山东”建设的意见，针对房价也提出建设性意见：严禁将经济适用住房作为普通商品房销售；严禁超越权限擅自立项，以及擅自扩大收费范围、提高收费标准；坚决杜绝房地产开发企业在住房面积计算分摊中的弄虚作假行为。影响：房地产行业中存在的收费乱、计算乱等弄虚作假

35、的现象将得到治理。征收营业税一关于加强房地产税收管理的通知5月27日，税务总局、财政部、建设部联合下发关于加强房地产税收管理的通知，要求税务、财政和房产管理部门通力合作，信息共享，尤其是落实个人住房营业税的税收政策。影响：对于转让房产过程中营业税的收取，必将有效抑止投机炒房行为，使房价更趋向于平稳合理。经济适用房，廉租房一关于加强房地产市场调控促进房地产业持续健康发展的意见6月1日，山东省人民政府办公厅转发了省建设厅等部门关于加强房地产市场调控促进房地产业持续健康发展的意见，结合山东省的实际情况，指出要加强控制土地分配、在坚持房产市场化的同时采用科学调控保证稳定发展、合理加大中低价位普通商品住

36、房和经济适用住房项目的建设、解决城市最低收入家庭住房的困难完善廉租房制度等等，并提出房价超标暂停公用事业提价。影响：政策向经济适用房、廉租房倾斜，是解决普通群众住房困难的有力措施。经济适用房、廉租房规划，商品房不得违规预售6月7日，山东省出台十项政策措施调控房价，主要为加大规划调控力度、发挥税收调控作用、增加普通商品住房和经济适用房土地供应、培育和发展住房二级市场。尤其值得关注的是：要求确保年内完成开发建设600万平方米经济适用房的任务，鼓励开发企业建设部分用于出租的经济适用房；健全银行风险准备金制度，鼓励其为中低收入的家庭担保；在建商品房未取得预售许可证之前，不得以任何形式进行销售或收取预订

37、款性质的费用，禁止期房转让等等。影响：规划经济适用房，支持银行向中低收入家庭提供房贷，将有力保障中低收入家庭房产消费；商品房不得违规预售，有利于清理房产市场，避免群众的风险投资。适当增加高层住宅比例，加大闲置土地清理一关于加强房地产市场调控促进房地产业持续健康发展的意见6月8日，山东省建设厅、发改委等九部门联合出台关于加强房地产市场调控促进房地产业持续健康发展的意见，要调整优化居住用地布局，适当提高住宅小区建筑容积率，增加高层住宅建设比例；经济适用住房建设要切实落实国家和省有关优惠政策，降低开发建设成本；严格土地转让管理，依法制止“炒买炒卖”土地行为，加大对闲置土地的清理力度。影响：合理调控住

38、宅布局，加大土地清理，有利于抑止炒房、炒地等投机行为的发生。享受优惠政策普通住房标准6月14日，山东省公布享受优惠政策的普通住房标准：住宅小区建筑容积率LO以上、单套建筑面积120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格L2倍以下。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，上浮比例不得超过20%o凡是达到标准的住房建设项目在项目审批、土地供应以及信贷、税收等方面都将享受优惠政策的支持。影响：标准的公布，有力地向普通住宅方向倾斜，有利于适合大众购买的普通商品房项目的开发、建设。第二章、日照市房地产项目调研一、房地产项目宏观状况1、商品房市场现状(1)土地出让情况2004年日照市国有土地

39、出让供地总量222公顷其中新增建设用地222公顷，商业有地40公顷，住宅用地40公顷，工业用地100公顷，其它用地42公顷，(2005年日照市国有土地出让总量未公布)近期国土局挂牌出让宗地明细编号位置面积(M2)规划用途出让年限规划要求2005K-51秦皇岛路以南太原路西37168.96商业/居住40/70容积率1.2绿地侧率235%2005A-62兴海路北侧艳阳路以西2146.2商业40容积率1.3绿地率230%2005A-70黄海一路以南东方小区北侧1253.3居住70容积率1.2绿地率235%2005A-71海滨二路以东新港路南侧2528.5商业/居住40/70建设0.52万平方米商住建

40、筑2005A-5758、59号宗地属于旧城改造土地，地上已建有房产，其详细情况见挂牌出让文件。2005A-66日照北路西侧海曲西路北侧9273.9商业/居住40/70容积率1.8绿地率225%2005A-67日照北路西侧西海路以北1292.0商业40根据现状情况核算2005A-68日照路以东海曲中路南侧1075.1商业40现状土地现状用途2005A-69日照北路东侧5488.9仓储50现状土地现状用途编号保证金起拍价加价幅度付款方式2005K-511500220050成交确认书签订后5个工作日内付1500万元，余额于2006年2月9日前付清。2005A-579-155根据有关规定，竞得人在成交

41、确认书签订后5个工作日内按照成交价款的20%付清土地出让金政府收益后即为付清全部土地出让金。2005A-5891552005A-5994552005A-6240042020成交确认书签订后5个工作日内付清全部成交价款。2005A-70130130102005A-71300300102005A-6610001400拍卖现成交确认书签订后5个工作日内付清全部成交价款。2005A-671001002005A-68160160场宣布2005A-69120120（2）投资与开发情况20012004年曰照市房地产投资总额比较单位：亿元2001年,2002年2003年2004年2004年日照市各区房地产投资

42、总额单位：万元口东港区岚山区口日照开发区口山海天五莲县（莒县丁2001-2004年期间，日照房地产市快速发展，房地产投资总额年年飙升，2001年房地产投资总额为4.41亿元，比上年增长77.8%；2002年房地产投资总额为5.36亿元，比上年增长21.6知2003年是日照房地产投资开发力度最大的一年，投资总额突破10亿元大关，实现投资总额14.16亿元，比上年增长163.9%；2004年日照房地投资更加火热，投资额又翻了一翻，实现投资总额21.23亿元，比上年增长50%o（3）市场供应情况（单位：平方米）分类指标合计住宅经济适用房办公楼商业用房其它房屋施工面积22457151733204705

43、1029076371951111484新开工面积129858398996452992025170456915房屋竣工面积801843636773132002407610154939445（4）市场销售情况（单位：平方米）（单位：元）分类指标合计住宅经济适用房办公楼商业片商品房销售建筑面积657139575402287281917955591销售给个人64664157540228728868155591商品房销售额1442381189984527616517961销售给个人1419271189984527385417961（5）市场空置情况分类指标合计住宅经济适用房办公楼商业用商品房空置面积90

44、217649844600380021433一年至三年75792544234600380017569空置三年以上的60922228003864小结：以上统计情况可以直接反映出2004年日照房地产市场状况，从新开工面积与房屋施工总面积比较就不难看出市场的供给量大，说明市场的需求量在不断的增加；从市场销售来看，销售情况非常好，商品房销售建筑面积与销售给个人的房屋面基本等同，说明市场供求两旺；从市场空置情况来看，市场空置量巨大，主要是因为大部分购房者为外地投资客和旅游度人群，出现这种情况也不足为怪。2、当地知名房地产企业（含外来开发企业）概况日照兴业房地产开发有限公司【简介】日照兴业房地产开发有限公司

45、是日照市房地产业的龙头企业之一，先后荣获了“齐鲁房地产品牌企业50强”、“山东省第五届消费者满意单位”等荣誉称号。2004年，开工面积近30万平方米，签订房屋销售合同4.2亿元，为繁荣日照商业经济、提升项目定位档次，兴业集团先后与山东银座商城和天津家世界公司签订了合作合资协议，落户到了兴业世纪城和兴业国际商城两大项目中。【典型项目】兴业山海天花园、兴业世纪城、兴业国际商城等日照安泰集团【简介】日照安泰集团创建于2000年，下设安泰房地产开发有限公司、都市物业管理有限公司、北京朗润创新科技发展有限公司、博远物资有限公司、金悦宾馆等多家子公司总资产已过亿元。在诸多行业中均取得不凡业绩，特别在房地产

46、行业，开发建设面积达103689.90平方米。【典型项目】荣域世嘉（在售）、水晶花园（在售）、行政审批服务大楼（在售）、阿掖山花园（在售）、招远金泰家园（在售）、新港小区（在售）、曲师大D组团（已售）、安泰嘉苑第三生活区（已售）、安泰园丁苑（已售）、安泰山庄（已售）、星海花园（在售）等；日照舒斯贝尔房地产开发有限公司【简介】日照舒斯贝尔房地产成立于1988年，是澳大利亚舒斯贝尔集团的全资子公司。澳大利亚舒斯贝尔集团主营：房地产开发、游艇建造与经营以及国际贸易。日照舒斯贝尔房地产开发有限公司执行舒斯贝尔在华的房地产业务，在日照经营逾13年，是日照第一家外商独资的房地产开发企业。2004年被评为山东房地产开发企业50强，新天地项目也被评为山东齐鲁名盘50强。【典型项目】舒斯贝尔商业街、舒斯贝尔花园、舒斯贝尔新天地为其打造的产品系列；日照市宏德房地产开发有限公司【简介】日照市宏德房地产开发有限公司成立于2002年，是一家集房地产开发、商品房销售、房地产信息咨询、物业管理、中介服务、酒店管理为一体的综合性股份制企业，公司注册资金2000万元。【典型项目】创富中心、宏德假日、海