关于深化农村集体经营性建设用地入市试点工作实施方案.docx

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1、关孑深化农村绕体俘管修建设用地入市弑点XB家施力碌为深入贯彻落实党中央、国务院决策部署，根据中共中央办公厅、国务院办公厅印发关于深化农村集体经营性建设用地入市试点工作的意见，紧密结合自然资源部办公厅关于印发深化农村集体经营性建设用地入市试点工作方案的通知、自然资源部省人民政府关于印发市盘活利用低效用地试点工作方案的通知、中共市委市人民政府关于印发市推进盘活利用低效用地试点工作实施方案的通知和中共县委县人民政府关于印发县推进盘活利用低效用地试点工作实施方案的通知等文件精神，为深化农村集体经营性建设用地入市制度改革，构建城乡统一的建设用地市场，保障集体土地权益者合法权益。结合县实际，制定本实施方案

2、。一、总体要求（一）指导思想以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻党的二十大精神，进一步贯彻落实中央、省、市等文件精神，立足我县基本情况和发展阶段，坚持稳中求进工作总基调，统筹发展和安全，充分评估问题的复杂性，因地制宜、循序渐进，坚持问题导向和底线思维，使市场在资源配置中起决定性作用，更好发挥政府作用，做到监管和服务并重、权利与义务对等，规范市场交易秩序，健全风险防范机制，保证市场运行平稳，切实维护各方合法权益，促进农业现代化与新型工业化、城镇化同步发展，使改革成果惠及广大农民群众。（二）基本原则1.坚持审慎稳妥推进、确保风险可控把握好试点工作节奏，严格条件，规范程序，逐步推开，注

3、重防范应对各类挑战，确保封闭运行，风险可控，维护经济社会稳定。2 .坚持守住底线红线、确保农民利益严守土地公有制性质不改变、耕地红线不突破、农民利益不受损的底线。完善集体土地所有权实现形式，保证农民集体所得收益的长期性和稳定性；实行统一的国土空间用途管制，落实耕地和永久基本农田、生态保护红线、城镇开发边界等空间管制要求；落实农民集体对其土地资产的自主管理权，公平合理分配使用土地增值收益。3 .坚持节约集约用地、确保合理利用按照盘活存量、优化结构、提升效率的原则，深入推进农村集体土地整理，盘活使用空闲、废弃、低效利用的存量集体建设用地，合理布局各用途土地，提高农村建设用地节约集约利用水平，推进基

4、本公共服务均等化。4 .坚持同地同权同责、确保成果共享在符合规划、用途管制和依法取得前提下，推进农村集体经营性建设用地与国有建设用地同等入市、同权同价同责，在城乡统一的建设用地市场中交易，适用相同规则，接受市场监管。坚持以人民为中心的发展思想，充分尊重和保障农民群众权益，激活乡村振兴内生动力，让群众共享改革发展成果。（三）工作目标按照国家、省、市统一部署，构建全县城乡统一的建设用地市场和服务监管制度，建立“同权同价、流转顺畅、收益共享”的农村集体经营性建设用地入市制度，建立兼顾国家、集体和农民个人的入市土地增值收益调节机制，保护农民集体和个人权益、保障市场主体愿用、会用入市土地的权益保护机制。

5、形成可复制、可推广的成果，为推进我县城乡融合发展和乡村振兴提供实践经验。二、主要任务（一）制定农村集体经营性建设用地入市计划组织报送农村集体经营性建设用地拟入市计划（批次），合理安排工作进度，按照国土空间总体规划和土地利用年度计划，制定实施行动计划和年度计划，报县盘活利用低效用地试点工作领导小组办公室审核同意后，报市自然资源和规划局备案。（牵头单位：县自然资源局；责任单位：县发展和改革局、财政局、住房和城乡建设局、农业农村局、生态环境局、各乡镇人民政府；完成时间：2023年6月30日前）（二）开展农村集体经营性建设用地入市基础工作1 .推进乡镇国土空间规划编制工作强化国土空间规划约束和用途管制

6、，兼顾国家、农村集体经济组织和农民利益的规划编制方法，推动农村集体建设用地节约集约利用。各乡镇人民政府按照规定组织编制好乡镇国土空间规划、详细规划和实用性村庄规划。依据规划提出拟入市农村集体经营性建设用地的规划条件，未确定规划条件的地块，不得入市交易。2 .开展入市土地摸底调查以第三次全国国土调查及其年度变更调查成果为基础，进一步摸清集体建设用地底数。依据国土空间规划，结合土地实际用途，对存量集体建设用地中的经营性建设用地予以摸底调查，建立农村集体经营性建设用地动态管理数据库，同步纳入国土空间规划“一张图”实施监督信息系统。3 .加快完成农村集体土地确权登记工作依据自然资源部关于加快完成集体土

7、地所有权确权登记成果更新汇交的通知市人民政府办公室关于印发市加快推进宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证工作实施方案的通知等文件，加快推进农村集体土地确权登记发证工作。4 .编制农村集体建设用地基准地价为建立和完善土地市场经营管理机制，发挥集体建设用地的经济效益，促进土地的合理利用，按用地类型如商服用地、工业用地等，根据自然、社会、经济等综合因素分级编制县集体建设用地基准地价，保障农村集体经营性建设用地顺利入市。（牵头单位：县自然资源局；责任单位：县发展和改革局、财政局、住房和城乡建设局、农业农村局、生态环境局、各乡镇人民政府；完成时间：2023年6月30日前）（三）建立农村集体经营性建设用

8、地入市制度体系1.入市主体农村集体经营性建设用地入市主体是行使农村集体经营性建设用地所有权的集体经济组织。在入市前，土地所属村（乡镇、组）集体应完成农村集体经济组织登记赋码程序。其中，属于村农民集体所有的，由村集体经济组织代表集体行使所有权；分别属于村内两个以上农村集体所有的，由村内各该农村集体经济组织代表集体行使所有权；属于乡镇农民集体所有的，由乡镇集体经济组织代表集体行使所有权。（牵头单位：县农业农村局；责任单位：县自然资源局、各乡镇人民政府；完成时间：2023年6月30日前）2 入市范围对依法完成权属登记、符合规划和用途管制规则的存量集体经营性建设用地，地块现状及基础设施配套符合要求并依

9、法纳入年度建设用地供应计划，方可实施入市。入市土地可用于工业、商业以及保障性租赁住房等项目，但不得用于建设商品住房。（牵头单位：县自然资源局；责任单位：县发展和改革局、财政局、住房和城乡建设局、农业农村局、生态环境局、税务局、各乡镇人民政府；完成时间：2023年6月30日前)3 .入市方式农村集体经营性建设用地入市的方式包括出让、出租和作价出资(入股)。交易方式有招标、拍卖、挂牌。(牵头单位：县自然资源局；责任单位：县发展和改革局、财政局、住房和城乡建设局、农业农村局、生态环境局、税务局、各乡镇人民政府；完成时间：2023年6月30日前)4 .入市年限结合县实际，指导农村集体经济组织参照同类用

10、途的国有建设用地确定入市土地使用年限。(1)住宅用地(保障性租赁住房)70年；(2)工业用地50年；(3)商业、旅游等用地40年；(4)教育、卫生、养老等经营性用途用地50年。(牵头单位：县自然资源局；责任单位：县发展和改革局、财政局、住房和城乡建设局、农业农村局、生态环境局、税务局、各乡镇人民政府；完成时间：2023年6月30日前)5 .入市程序(1)基础工作准备确定拟入市地块红线范围。根据土地所有权人的实际需求，委托有资质的测绘单位来确定拟入市地块的四至界限、面积等信息。申请入市地块规划条件。入市主体根据入市地块范围向县自然资源局提出申请，县自然资源局依据国土空间详细规划向入市主体提供确定

11、的拟入市宗地的规划条件，明确规划指标、土地界址、面积、用途等。开展入市底价评估。入市主体委托县自然资源局聘请有资质的土地评估机构开展地价评估，集体经济组织应当根据土地估价结果和政府产业政策综合确定入市宗地底价，也可参考基准地价等法定公示地价确定拟入市宗地底价。(2)编制入市方案入市主体依据规划条件、产业准入、生态环境保护等要求，编制集体经营性建设用地入市方案，明确拟入市宗地的土地界址、面积、使用期限、土地用途、规划条件、交易方式、入市价格、收益分配等内容。(3)村民集体决议经本集体经济组织三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表同意，并在本集体经济组织所在地公示后，形成入市决议,作为后续申请入

12、市、拟定合同和履约监管协议的依据，并作为受理、审批入市的要件。入市决议应包括：集体经营性建设用地所有权人、地块位置、四至、面积、土地用途等；入市主体、入市实施主体、委托交易主体；入市有偿使用方式、使用年限；入市交易形式；入市交易底价，采用招标、拍卖、挂牌形式的应明确是否设置保留底价；入市价款支付方式；入市收益分配方案；入市双方的权利义务及违约责任，期限届满时集体经营性建设用地使用权及地上建筑物的处理办法等；其他需要集体决策的内容。(4)提出入市申请入市主体在完成勘测定界等前期工作后向所在地乡镇递交入市申请。地块所在乡镇对拟入市地块的使用现状、权属状况、地上附着物状况等进行初审后，出具是否同意入

13、市的初审意见。通过初审后,入市主体在入市交易前不少于10个工作日向县自然资源局提交拟入市宗地的勘测定界成果、土地权属证明、入市方案、入市决议等材料，县人民政府组织发展和改革局、自然资源局、财政局、农业农村局、生态环境局等主管部门对拟入市宗地是否符合国土空间规划和用途管制，是否符合规划条件、产业准入和生态环境保护要求，是否符合收益分配原则等进行核对，并在收到方案后5个工作日内提出修改意见。(5)委托交易入市方案经县人民政府同意后，入市主体应委托县自然资源局在县公共资源交易中心等发布交易公告，纳入现行土地交易平台公开交易。集体经营性建设用地出让、出租、作价出资(入股)参照国有建设用地交易有关规定执

14、行，依法确定集体经营性建设用地土地使用权人。(6)成交公示农村集体经营性建设用地使用权入市交易完成后，由县自然资源局、出让人与竞得人签订成交确认书。交易结果应及时公布,接受社会和群众监督。（7）签订出让合同和监管协议入市宗地成交并经公示完毕后，土地所有权人与土地使用权人应当依照土地管理法、合同法等的规定签订集体经营性建设用地使用权出让（出租、作价出资（入股）合同和集体经营性建设用地使用权出让（出租、作价出资（入股）监管协议，报县自然资源局备案。（8）缴纳相关费用集体经营性建设用地受让人按照合同要求缴纳土地成交价款及相关税费，出让方、出租方、作价出资（入股）方应及时缴纳土地增值收益调节金。（9）

15、办理不动产登记集体经营性建设用地使用权的受让方应当按照约定及时缴清土地价款和相关税费，出让方、出租方、作价出资（入股）方及时缴纳土地增值收益调节金后，可以依法办理不动产登记。（牵头单位：各乡镇人民政府、县自然资源局；责任单位：县发展和改革局、财政局、住房和城乡建设局、农业农村局、生态环境局、税务局、行政服务中心管理委员会；完成时间：2023年6月30日前）6 .健全土地增值收益征收及分配机制综合分析农村集体经营性建设用地用于工业、商业和保障性租赁住房建设等不同用途的土地增值收益情况，按不同比例征收土地增值调节金。同时，指导农村集体经济组织设立农村集体经营性建设用地入市资金专门账户，按规定比例留

16、归集体的土地增值收益，纳入农村集体资产统一管理，及时公开资金使用情况，严格监督管理。农民集体经济组织使用所得的入市收益，应按照县村级事务“小微权力”规范运行流程有关规定，依法履行民主决策程序。（牵头单位：县财政局、农业农村局；责任单位:县自然资源局、税务局、各乡镇人民政府；完成时间：2023年12月31日前）7 .明确农村集体经营性建设用地使用权权能参照同类用途的国有建设用地，建立农村集体经营性建设用地进入土地二级市场的交易规则，明确除法律、行政法规另有规定或者合同双方另有约定外，以出让等方式取得的农村集体经营性建设用地使用权可以转让、互换、出资、赠与或者抵押等。（牵头单位：县自然资源局；责任

17、单位：县发展和改革局、财政局、住房和城乡建设局、农业农村局、生态环境局、税务局、各乡镇人民政府；完成时间：2023年12月31日前）（四）建立农村集体经营性建设用地入市监管制度将入市宗地纳入市搭建的农村集体经营性建设用地入市监管平台，对入市宗地进行监管、备案、汇总、统计、分析，实现全流程、全生命周期的监管，辅助领导决策。农村集体经营性建设用地入市项目参照县建设用地全流程监管实施方案（德政2020）95号）规定执行。（牵头单位：县自然资源局；责任单位：县发展和改革局、财政局、住房和城乡建设局、农业农村局、生态环境局、税务局、各乡镇人民政府；完成时间：2024年12月31日前）（五）构建城乡统一的

18、集体经营性建设用地市场，稳妥推动入市按照建立城乡统一建设用地市场的标准，集体经营性建设用地入市应参照国有建设用地实行同等交易规则，包括城乡统一的土地交易规则、城乡统一的地价体系、城乡统一的土地市场信息监测与发布制度、城乡统一的中介服务体系、城乡统一的建设用地供后监管机制等，推动集体经营性建设用地有序入市，接受市场监管。（牵头单位：县自然资源局；责任单位：县发展和改革局、财政局、住房和城乡建设局、农业农村局、生态环境局、税务局、各乡镇人民政府；完成时间：2024年12月31日前）（六）深化试点方向围绕完善农村集体经营性建设用地入市制度体系，探索农村集体经营性建设用地使用权权能实现形式，结合我县实

19、际，重点深化探索以下试点工作。1.研究入市与成片开发土地征收之间的协同机制按照区域经济调控、产业发展布局、基础设施配套等要求，统筹国有和集体建设用地数量，探索区分城镇开发边界内外，合理安排年度入市和成片开发土地的规模、用途、布局等，探索实现两种用地制度相互补充的政策措施。指导农村集体经济组织按照不低于被征地农民补偿水平的标准，做好入市涉及使用权调整相关农民的补偿等工作。研究制定集体建设用地入市收益与土地征收补偿大体平衡的有效措施。（牵头单位：县自然资源局；责任单位：县发展和改革局、财政局、住房和城乡建设局、农业农村局、生态环境局、税务局、各乡镇人民政府；完成时间：2024年12月31日前）2

20、.探索入市土地用于保障性租赁住房建设结合关于深化农村集体经营性建设用地入市试点工作的意见、国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见（国办发（2021）22号）、省住房和城乡建设厅印发关于加快发展保障性租赁住房的实施意见的通知（闽建住（2022）2号）等文件要求，在一些区位合理、基础设施配套完善的区域，探索利用入市土地建设保障性租赁住房，合理解决符合条件的新市民、青年人等群体的住房困难问题。建设保障性租赁住房应充分考虑职住平衡，综合区位、配套基础设施建设等因素，优先使用城区、靠近产业园区或交通便利区域的土地。在试点期间，入市土地不得用于建设商品住房。用于保障性租赁住房建设的入市土地应一并纳入

21、年度住宅用地供应计划。严格规范入市土地用于保障性租赁住房建设要求,保障性租赁住房以建筑面积不超过70平方米的小户型为主，严禁改变保障性租赁住房性质，保障性租赁住房不得上市销售或变相销售，严禁以保障性租赁住房为名违规经营或骗取优惠政策。（牵头单位：县住房和城乡建设局；责任单位：县发展和改革局、财政局、自然资源局、农业农村局、生态环境局、税务局、各乡镇人民政府；完成时间：2024年12月31日前）3 ,尊重农民入市主体地位尊重农村集体经济组织成员对入市、成片开发土地征收的选择权，充分听取其意见建议和合理诉求。入市主体为具备所有者身份的农民集体和依法完成注册登记代表行使所有权的农村集体经济组织。注重

22、发挥基层党组织的领导核心作用，按照村民自治原则，实现农民集体对农村集体经营性建设用地的自主管理和民主决策。依法拟定入市方案、土地收益分配、资金使用等事项，落实财务公开和信息公示制度，及时公示入市土地成交价格、交易费用、税费缴纳和收益支出等情况，切实保护农村集体经济组织成员的权利。（牵头单位：县自然资源局；责任单位：县发展和改革局、财政局、住房和城乡建设局、农业农村局、生态环境局、税务局、各乡镇人民政府；完成时间：2024年12月31日前）三、实施步骤根据自然资源部试点工作方案的要求，统筹安排各实施阶段时间及步骤，试点时间至2024年底，分三个阶段实施。（一）前期准备阶段（2023年6月前）开展

23、摸底调查，选择在农村集体经营性建设用地存量大、干部改革意识强、群众基础好的乡镇先行开展，同时推进实用性村庄规划编制和集体建设用地基准地价编制工作。编制县深化农村集体经营性建设用地入市试点工作实施方案,并按程序报批下发执行。参照市自然资源和规划局工作协调机制，建立县深化农村集体经营性建设用地入市试点工作协调机制，明确各部门职责,确保试点工作稳妥有序开展。（二）入市实施阶段（2023年6月-2024年12月）在做好入市土地调查摸底、科学编制国土空间规划，完成农村集体经济组织登记、集体土地确权登记以及农村集体建设用地基准地价编制、公布等工作基础上，选择2宗农村集体经营性建设用地开展入市试点工作，总结

24、试点工作经验，逐步全面推开。2023年12月底前，形成年度工作报告，报市级政府。（三）试点总结阶段（2024年10月-2024年12月）认真总结分析工作期间存在的问题，秉持着边试点、边总结、边研究、边提炼的原则，不断完善相关方案和配套政策制度。归纳总结试点成功做法和经验，提炼可复制、推广的政策建议，形成试点总结评估报告。2024年10月底前，要形成全面系统的总结报告，报市级政府。四、保障措施（一）加强组织领导依托县盘活利用低效用地试点工作领导小组，及时建立县深化农村集体经营性建设用地入市试点工作协调机制，统筹县自然资源、发改、财政、生态环境、住建、农业农村等部门力量，立足各自职责，明确任务分工

25、，加强协调配合，协同推进县农村集体经营性建设用地入市试点工作。（二）规范试点实施深化农村集体经营性建设用地入市试点，事关农民切身利益，涉及各方面利益重大调整，必须严格准入条件、规范程序。切实做到试点封闭运行，风险可控，试点中发现的问题及时反映,及时协调工作中出现的各种问题，切实加强保障工作推进。严格落实国土空间规划和用途管制要求，严守耕地和永久基本农田、生态保护红线，推进土地资源节约集约利用。抓住“两项前置条件”，加快完成国土空间规划编制特别是实用性村庄规划，完成集体土地所有权和使用权确权登记；要紧盯“三项负面清单”，不能通过农用地转为新增建设用地入市，不能把宅基地纳入入市范围,符合入市条件的

26、土地不能搞商品住宅开发；要探索“两项重点机制”，兼顾国家、集体和农民个人的入市土地增值收益调节机制,保护农民集体和个人权益，保障市场主体愿用、会用入市土地的权益保护机制。严禁借道农村集体经营性建设用地使用权抵押融资新增隐性债务。（三）强化宣传引导农村集体经营性建设用地入市工作社会关注度、敏感度高，在充分调动集体经济组织和用地企业的积极性、主动性的同时，稳妥做好宣传报道，准确发布集体经营性建设用地入市试点相关政策解读和市场信息，妥善回应社会关切，同时要加强舆情监测,发现问题及时报告，正确引导舆论，提高社会各界的参与感和获得感，促进农村集体经营性建设用地市场的培育和发展。（四）加强沟通反馈及时总结

27、工作进展和成效、工作困难和问题，主动向省自然资源厅、市领导小组办公室汇报我县推进试点工作情况，加强与省自然资源厅相关处室、市自然资源和规划局相关科室对我县试点工作的指导帮助。（五）建立风险防控机制要加强对农村集体经营性建设用地入市的风险防范意识，严格落实入市全过程社会风险评估和应对措施。探索建立财政支持的入市宗地风险保证金制度，防止浪费土地资源，保障农民集体和土地受让人的权益。附件：1.县深化农村集体经营性建设用地入市试点工作协调机制2.协调机制成员名单附件1县深化府村经体总管傥建设为地入市弑电26协调机制为贯彻落实自然资源部关于印发深化农村集体经营性建设用地入市试点工作方案的通知、市深化农村

28、集体经营性建设用地入市试点工作实施方案和县推进盘活利用低效用地试点工作实施方案有关要求，统筹我县稳妥推进农村集体经营性建设用地入市试点工作，加强部门协同，形成工作合力，依托县盘活利用低效用地试点工作领导小组，建立县深化农村集体经营性建设用地入市试点工作协调机制（以下简称“协调机制一、主要职责（一）认真贯彻落实党中央、国务院决策部署，按照县委、县政府工作要求，统筹推进我县农村集体经营性建设用地入市试点工作，加强部门协同，强化信息交流，落实各项试点任务和政策制定；（二）制定具体实施方案和相关配套政策，指导各乡镇推进具体项目实施方案落地，做好具体实施工作和总结评估；（三）研究协调解决深化农村集体经营

29、性建设用地入市试点工作中的重大问题，向县政府请示报告重大情况；（四）加强与省自然资源厅、市自然资源和规划局沟通汇报,了解省、市相关部门工作情况，争取指导支持；（五）完成县委、县政府交办的其他事项。二、成员单位（一）协调机制由县自然资源局牵头，县发展和改革局、财政局、住房和城乡建设局、农业农村局、金融办、生态环境局、税务局、行政服务中心管理委员会、各乡镇人民政府等部门组成。县自然资源局主要领导担任召集人，各部门的分管领导为协调机制成员。协调机制设联络员，由各成员单位有关股室负责人担任。协调机制日常工作由县自然资源局承担。（二）协调机制成员及联络员因工作变动需要调整的，由成员单位相应岗位人员自行递

30、补，不再另行发文。三、工作规则（一）召集人根据实际工作需要不定期召开协调机制会议,可召开全体成员单位会议、成员单位扩大会议、部分成员单位会议或委托召开联络员会议。会议议定事项，以协调机制纪要形式印发实施，重大事项按程序报批。（二）成员单位可根据工作需要及时向召集人提议召开协调机制会议，认真落实协调机制确定的工作任务和议定事项。（三）根据工作需要，组织成员单位开展联合调研，规范实施试点工作。四、成员单位职责县发展和改革局：负责入市项目准入审批工作，建立健全产业准入、重点支持领域等制度，参与相关政策制定等工作。县财政局：负责入市增值收益调节金管理办法研究出台工作，并指导土地增值收益调节金征收及使用

31、管理等工作。县自然资源局：负责指导农村集体经营性建设用地入市工作；建立集体经营性建设用地基准地价体系；依据国土空间规划出具拟入市宗地规划条件；指导入市主体编制入市方案；审查入市条件；组织公开交易；办理不动产登记等工作。县住房和城乡建设局：负责入市项目建设、消防安全审批工作；负责入市项目建筑质量安全监督工作；做好将入市土地用于保障性租赁住房建设等工作。县农业农村局：负责农村集体经济组织内部分配收益管理的指导和监督工作；做好农村集体经济组织登记等工作。县金融办：负责推动各银行机构创新农村集体经营性建设用地贷款业务产品和服务,指导做好入市土地抵押融资等相关工作。生态环境局：负责做好入市地块的生态环境影响评价审核等工作。县税务局：负责征收入市项目各项税费等工作。县行政服务中心管理委员会：负责为农村集体经营性建设用地出让等公共资源交易进场活动提供场所；负责公共资源交易数据管理；建立公共资源交易信用和记录档案，为公共资源交易行业监管、行政监察提供支持等工作。乡镇人民政府：负责做好组织动员工作，按照规定组织编制好乡镇国土空间规划、详细规划和实用性村庄规划；配合编制集体经营性建设用地基准地价体系；负责对农村集体经营性建设用地入市方案初审；监督农村集体经营性建设用地增值收益分配和使用等工作；负责农村集体经营性建设用地批后日常监管工作;积极配合各部门做好相关工作。