分析房地产全面预算管理中预算的编制与执行.docx
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1、分析碘产全面预W频柳獭褊制执行引言:我国房地产市场的外部环境近年来发生了重大变化,由于前期房价涨幅过快,波动较大,影响了房地产市场的平稳发展,国家开始加强对房地产市场的干预管控,以避免房地产市场泡沫的持续扩大。而在一段时期的强管控下,房地产市场的供需结构也逐步发生变化,随着住房需求慢慢被市场消化,存量房数量急剧增长,特别是人口持续流出的三四线城市,供大于求已经导致大量房产滞销。由此我国房地产行业经历了由快速增长期进入到政策调控期,再由政策调控期逐渐进入到市场衰退期的转变,面临的经营、竞争环境都有了显著变化。短期来看,虽然国家一定程度放宽了对房地产市场的政策管控,并从民生、金融等方面给予了房地产
2、企业一定政策利好,但房地产市场消费需求仍然没有得到释放增长。外部的严峻形势无疑增加了房地产企业经营压力,对于多数房地产企业而言,当前这个特殊时期要重点加强成本控制。由于房地产市场供需关系己经发生变化,房地产企业的存量房短期内难以变现,企业面临资金运营周转的巨大压力,这时候基于全局角度对企业成本进行科学管理,合理优化成本结构、减少成本支出是房地产企业渡过难关的重要途径。对于房地产企业而言,全面预算管理是实现成本全局管控、节约优化的关键手段。如果房地产企业能够开展并落实好全面预算管理工作,通过前期科学的预算对企业各个阶段成本支出进行预算管控,不仅能够通过全面预算管理去避免项目成本的不必要损耗与浪费
3、,同时通过全面预算管理也能够帮助房地产企业去有效应对建筑材料成本、人工成本增长带来的负担压力,实现房地产企业更为长远的发展。由此可见,全面预算管理现阶段在房地产企业中发挥着重要职能作用,房地产市场目前进入慢增长、规范化、秩序化发展的新阶段,需要房地产企业开展并落实好全面预算管理工作,以此优化成本结构,合理配置项目资金,基于预算指标有序安排各项工作,做好房地产企业的目标化、全局化管理。但房地产企业全面预算管理要想发挥其关键职能,必须确保预算编制、预算执行等各项工作的有效推进,这是房地产企业全面预算管理工作的难点。1 .房地产企业全面预算管理的内容及特点全面预算管理现如今在房地产企业中发挥着至关重
4、要的作用,房地产企业面临着市场需求减少、竞争压力持续加大等严峻形势,更需要通过全面预算管理加强对成本的科学管控与优化配置。1.l房地产企业全面预算管理内容新时期房地产企业为了合理节约成本,深入开展全面预算管理工作。全面预算管理涉及资金、财务、业务三方面内容,具体对房地产企业现金流入流出、财务收支状况、投资融资活动、经营管理成本等内容进行预算编制,通过科学的预算编制为后期项目开发、施工建设、房产销售等活动提供执行管理依据,以此达到节约成本、提升效率的预算管理目标1。1.2房地产企业全面预算管理特点房地产企业开展全面预算管理,能够对经营业务、财务成本、资金管理等各项活动做好提前的规划安排,并基于预
5、算编制内容进行后期管控,以此通过预算管理实现成本节约目标。全面预算管理作为房地产企业重要的管理活动,在优化成本结构、减少成本支出方面发挥着关键作用,并主要呈现以下三方面特点:一是全面性。房地产企业前期的预算编制要想能够合理节约成本,必须全面覆盖企业各项业务活动,包括项目开发、投资融资、资金流动、财务管理等,通过企业内部全范围的内容覆盖,提高预算管理的全面性与准确性。二是全员性。全面预算管理工作的开展需要房地产企业全员配合,包括市场调研人员、工程造价人员、财务管理人员、销售人员等,只有企业全员都树立预算管理意识,才能基于全面预算分解目标在各岗位认真履职、严格执行,通过全面预算管理优化节约企业资金
6、成本。三是全过程。全面预算管理最核心的内容为预算编制与预算执行,两项工作首尾呼应,贯穿于房地产企业整个经营过程,前期通过预算编制确立目标,后期通过执行监督保障预算目标在各项工作中得以推进落实,以此发挥全面预算管理职能作用,实现房地产企业节约成本、提升效益的战略目的。2 .预算编制与执行在房地产全面预算管理中的重要性基于对房地产企业全面预算管理工作内容及特点的分析可知,预算编制、预算执行两项工作贯穿于全面预算管理始终,起着至关重要的作用。2.1 预算编制是前期与基础预算编制是房地产全面预算管理的前提与基础,房地产企业开展全面预算管理的目标是合理减少成本支出,这就需要提前对企业财务、经营等各项活动
7、中的成本支出项有一个全面评估,基于成本支出项设计预算指标,重点加强对经营现金流、投融资活动、施工建设、房产销售等活动进行预算编制,构建形成全面完善的预算管理体系2。由此通过前期科学的预算编制,房地产企业就能够基于预算指标去规划、开展业务活动,通过前期预算对经营活动进行调控、调节,避免经营活动实际成本支出与前期预算出现较大差异,实现预算编制对后期经营活动的指导性调节管控。2. 2预算执行是监督与保障预算编制是全面预算管理工作的起点,但后期全面预算管理是否能够发挥其应有的职能作用,关键需要通过执行监督工作完成对预算指标、成本管控目标的全范围覆盖、保障与管理。预算执行有两方面要点:一是对预算编制内容
8、后期实践的监督落实。通过全过程的执行监督保障预算分解指标在项目开发、投融资管理、施工建设、销售等各个环节得到有效落实,实现前期预算与后期成本投入之间的平衡管理;二是对预算编制内容的调节管控。房地产企业面临的外部环境复杂多变,内部管理也存在一定问题。因此考虑到内外因素对全面预算管理的影响,需要在预算执行阶段通过动态化的监督、管控及时发现问题,一方面根据外部环境变化调整预算指标,科学细化分解,增强预算编制方案执行力;另一方面通过执行监督加强房地产企业各部门之间沟通协作,通过统一协作提升预算管理效率,确保预算目标达成。综上,预算编制与执行在房地产全面预算管理中起着至关重要的作用,预算编制是全面预算管
9、理的起点与基础,预算执行则是全面预算管理的监督与保障,二者首尾呼应、促进统一,才能保障全面预算管理职能作用的真正发挥。3.房地产全面预算管理中预算编制与执行面临的问题分析虽然预算编制、预算执行在房地产全面预算管理中是至关重要的一环,但结合我国房地产企业全面预算管理现状来看,预算编制、执行监督系列工作的开展并不顺利,面临着以下四方面问题:3.1 预算编制方法相对单一预算编制是企业全面预算管理的前提与基础,预算编制的科学性与合理性直接关系着全面预算管理成功与否,因而对于房地产企业而言,应结合业务开展实际情况选择科学合理的预算编制方法,以此提高预算编制的灵活性与准确性。但目前我国多数房地产企业选择的
10、都是固定预算编制方法,相对单一,并没有结合房地产企业投融资、项目开发、项目建设等活动去进行弹性预算编制,导致企业预算编制缺乏合理性,无法在后期为房地产企业业务开展提供客观准确的预算依据。而且固定预算与零基预算都刚性预算,过于看重基础数据,忽视了房地产企业实际经营过程中面临的变化,影响了预算编制的准确性。3. 2预算执行与监督不到位全面预算管理工作的开展,既需要科学的预算编制作为基础,也需要后期严格的执行监督才能保障预算成功率。但对于多数房地产企业而言,其近几年才更加关注成本控制与管理,才开始成立独立的预算管理部门,且全面预算管理工作的重心放在预算编制上,并没有对后期预算执行与监督投入过多人力、
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