河口县园地林地草地定级和基准地价成果（草案）.docx

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1、河口县园地林地草地定级和基准地价测算成果（草案）编制时间：二。二四年三月目录一、项目背景1二、工作依据与技术标准2三、技术方法5四、技术路线5五、工作开展情况14六、园地定级14七、林地定级17八、草地定级20九、园地林地草地基准地价测算26一、项目背景为进一步加强自然资源统一管理，2019年4月，中办、国办印发关于统筹推进自然资源资产产权制度改革的指导意见，明确指出“完善自然资源资产分等定级价格评估制度”，新土地管理法第27条也明确要求“县级以上自然资源主管部门会同同级有关部门根据土地调查成果、规划统一用途和国家制订的统一标准，评定土地等级工为满足新形势下自然资源分等定级管理工作需要，完善自

2、然资源资产分等定级价格评估制度，加强价格监测和行业监管，开展园地、林地、草地分等定级，综合分析影响园地、林地、草地质量的自然因素、社会经济因素和区位因素，揭示园地、林地、草地质量级别的县域内部差异，全面摸清园地、林地、草地质量级别分布基本情况，建立政府公示价格体系，显化园地、林地、草地资源资产质量和价值，是科学开展自然资源保护与合理开发利用的前提条件。2022年4月，自然资源部办公厅印发关于做好2022年度自然资源评价评估工作的通知（自然资办发（2022）13号），制订了全国园地、林地、草地分等工作方案，加快推进园地、林地、草地分等定级工作。同年5月，云南省自然资源厅结合自然资源分等定级通则（

3、TD/T1060-2021）等技术规程，编制了关于印发云南省园地、林地、草地分等定级工作实施方案的通知（云自然资利用（2022）368号），全面部署开展我省园地、林地、草地分等工作。按照自然资办发（2022）13号文要求，2022年全国已基本完成园地、林地、草地分等工作。2023年3月，自然资源部办公厅印发关于做好园地林地草地定级和基准地价制定有关工作的通知（自然资办函（2023）399号），要求加快建立健全自然资源分等定级和价格评估体系，各市县自然资源主管部门要于2023年年底前完成园地、林地、草地定级和基准地价制定工作；2024年6月底前，基准地价经省级自然资源主管部门验收后，由市、县人民

4、政府按程序公布。云南省自然资源厅按照自然资办函(2023)399号文件要求，于4月全面部署开展我省园地、林地、草地定级和基准地价制定工作。为保证云南省园地、林地、草地定级和基准地价制定工作顺利推进，按照自然资办发(2022)13号、自然资办函(2023)399号文件的要求，依据云南省园地、林地、草地分等定级工作实施方案和自然资源分等定级通则(TD/T1060-2021)自然资源价格评估通则(TD/T1061-2021)园地分等定级规程(TD/T1071-2022)林地分等定级技术规范(T/CREVA3101-2021)林地分等定级规程(送审稿)草地分等定级技术规范(T/CREVA3102-20

5、21)、草地分等定级规程(送审稿)园地估价规程(送审稿)林地估价技术规范(T/CREVA1101-2021)林地估价规程(送审稿)草地估价技术规范(T/CREVA1102-2021)和草地估价规程(送审稿)等标准规范，结合云南省园地、林地、草地分等定级估价工作开展实际，在县委、县政府的直接领导和有关部门的大力支持配合下，河口县自然资源局与云南金土地房地产评估有限公司共同组成课题组，开展园地、林地、草地定级与基准地价制定工作。二、工作依据与技术标准(一)工作依据1.法律法规依据(1)中华人民共和国土地管理法；(2)中华人民共和国土地管理法实施条例；(3)中华人民共和国民法典；(4)中华人民共和国

6、资产评估法。2.政策依据（1）云南省自然资源厅关于推进和规范自然资源评价评估有关工作的通知（云自然资利用（2019）615号）；（2）自然资源部办公厅关于部署开展2020年度自然资源评价评估工作的通知（自然资办发（2020）23号）；（3）云南省自然资源厅关于加快推进公示地价体系建设的通知（云自然资利用（2020）621号）；（4）自然资源部办公厅关于做好2021年度自然资源评价评估有关工作的通知（自然资发（2021）39号）；（5）自然资源部办公厅关于做好2022年度自然资源评价评估工作的通知（自然资办发（2022）13号）；（6）云南省自然资源厅关于印发云南省园地、林地、草地分等定级工作实

7、施方案的通知（云自然资利用（2022）368号）；（7）云南省自然资源厅关于做好2022年度自然资源评价评估工作的通知（云自然资利用（2022）523号）；（8）自然资源部办公厅关于做好园地林地草地定级和基准地价制定有关工作的通知（自然资办函（2023）399号）；（9）云南省自然厅转发自然资源部办公厅关于做好园地林地草地定级和基准地价制定有关工作的通知（云自然资便笺（2023）969号）o（二）技术标准（1）自然资源分等定级通则（TD/T1060-2021）；（2）自然资源价格评估通则（TD/T1061-2021）；（3）园地分等定级规程（TD/T1071-2022）；（4）园地估价规程（送

8、审稿）；（5）云南省园地定级和基准地价制定技术方案（征求意见稿）；(6)林地分等定级技术规范(T/CREVA3101-2021)；(7)林地分等定级规程(送审稿)；(8)林地估价技术规范(T/CREVA1101-2021)；(9)林地估价规程(送审稿)；(IO)云南省林地定级和基准地价制定技术方案(征求意见稿)；(11)草地分等定级技术规范(T/CREVA3102-2021)；(12)草地分等定级规程(送审稿)；(13)草地估价技术规范(T/CREVA1102-2021)；(14)草地估价规程(送审稿)；(15)云南省草地定级和基准地价制定技术方案(征求意见稿)；(16)农用地定级规程(GB/

9、T28405-2012)；(17)农用地估价规程(GB/T28406-2012)；(18)第三次全国国土调查技术规程(TD/T1055-2019)；(19)天然草地退化、沙化、盐渍化的分级指标(GB19377-2003)；(20)全国草地分等定级技术方案(指引)；(21)全国园、林、草地分等定级技术问答；(22)全国园地、林地、草地分等定级数据汇交指引；(23)全国园地、林地、草地分等定级数据库规范；(24)全国自然资源分等定级一级分区调整方案(云南省)；(25)2022年全国森林、草原、湿地调查监测技术规程；(26)云南省森林样地调查操作细则；(27)全国第二次土壤普查暂行技术规程；(28)

10、第三次全国国土调查耕地资源质量分类技术要求；(29)第三次全国国土调查县级耕地资源质量分类数据库标准;(30)耕地质量调查监测与评价办法；(31)国家林草生态综合监测评价技术规程。三、技术方法(一)定级技术方法本次定级采用因素法。因素法是通过对构成园林草质量的自然因素和社会经济因素进行综合分析，确定因素因子体系及影响权重，计算单元因素总分值，以此为依据客观划分级别的方法。(二)估价技术方法本次基准地价评估的技术方法遵循自然资源价格评估通则(TD/T1061-2021),园地估价规程(送审稿)、林地估价技术规范(T/CREVA1101-2021)林地估价规程(送审稿)、草地估价规程(送审稿)和农

11、用地估价规程(GB/T28406-2012)的技术规范与方法，在定级基础上，根据本地市场状况、基础资料和技术条件，选择样点地价平均法、定级指数模型法、基准地块评估法中的一种方法进行基准地价评估，编制基准地价成果。市场发达、交易样点多的优先选择样点地价平均法、基准地块评估法；交易样点少、分布不均，定级成果完备的可选择定级指数模型法。四、技术路线(一)园地定级技术路线河口县园地定级与基准地价制定工作技术路线为：以自然资源分等定级通则(TD/T1060-2021),农用地定级规程(GB/T28405-2012).园地分等定级规程(TD/T1071-2022)为依据，采取“分县定级、县域内可比”的方式

12、开展园地定级，具体技术流程如下：(1)收集土壤、地形、水文、社会经济、区位等相关资料，进行外业补充调查，并整理、量化;(2)建立园地定级评价指标体系，确定指标权重及评价标准；(3)以2022年度国土变更调查的果园、茶园、其他园地现状园地图斑作为工作底图，确定园地定级单元；(4)定级指标属性赋值打分；(5)计算定级单元分值；(6)初步评定园地级别；(7)验证、调整与确定园地级别；(8)编制园地定级成果。园地定级技术路线如下图所示：图4.1云南省园地定级技术流程图(二)园地估价技术路线以自然资源价格评估通则(TD/T1061-2021),农用地估价规程(GB/T28406-2012)、园地估价规程

13、(送审稿)为依据，以河口县行政区域为单位开展，具体技术流程如下：(1)编制方案、开展培训等准备工作；(2)资料调查、收集与整理；(3)界定园地基准地价内涵；(4)确定基准地价评估基本单位；(5)基准地价评估；(6)基准地价确定；(7)建立基准地价修正体系；(8)基准地价成果编制与整理；(9)成果验收、公布及备案。园地基准地价制定技术路线如下图所示：(三)林地定级技术路线河口县林地定级与基准地价制定工作技术路线为：以自然资源分等定级通则(TD/T1060-2021)、农用地定级规程(GB/T28405-2012)、林地分等定级技术规范(T/CREVA3101-2021)林地分等定级规程(送审稿)

14、为依据，采取“分县定级、县域内可比”的方式开展林地定级，具体技术流程如下：(1)收集地形、土壤、社会经济、区位、生态等相关资料，进行外业补充调查，并整理、量化；(2)以2022年度国土变更调查现状林地图斑作为工作底图，确定并划分定级单元；(3)建立林地定级修正/评价指标体系，确定修正/评价指标权重及评价标准；(4)定级指标属性赋值打分；(5)计算定级单元分值、进行单元分值的校验与确定；(6)初步评定林地级别；(7)验证、调整与确定林地级别；(8)编制林地定级成果。林地定级技术路线如下图所示：图4.3云南省林地定级技术流程图（四）林地估价技术路线以自然资源价格评估通则（TD/T1061-2021

15、）、农用地估价规程（GB/T28406-2012）、林地估价技术规范（T/CREVA以河口县行1101-2021)、林地估价规程(送审稿)为依据,政区域为单位开展，具体技术流程如下：(1)编制方案、开展培训等准备工作；(2)资料调查、收集与整理；(3)界定林地基准地价内涵；(4)基准地价评估；(5)基准地价确定；(6)编制基准地价修正系数表；(7)基准地价成果编制与整理；(8)成果验收、公布及备案。林地基准地价制定技术路线如下图所示：图4.4林地基准地价制定技术流程图(五)草地定级技术路线河口县草地定级与基准地价制定工作技术路线为：以自然资源分等定级通则(TD/T1060-2021)草地分等定

16、级技术规范(T/CREVA3102-2021)草地分等定级规程(送审稿)为依据，采取“分县定级、县域内可比”的方式开展草地定级，具体技术流程如下：(1)收集自然、牧草生产、生态和社会经济等相关资料，进行外业补充调查，并整理、量化；(2)建立草地定级评价指标体系，确定指标权重及评价标准；(3)以2022年度国土变更调查现状草地图斑作为工作底图，确定草地定级单元；(4)定级指标属性赋值打分；(5)计算定级单元分值，进行单元分值的校验与确定；(6)初步评定草地级别；(7)验证、调整与确定草地级别；(8)编制草地定级成果。草地定级技术路线如下图所示：图4.5云南省草地定级技术流程图(六)草地估价技术路

17、线以自然资源价格评估通则(TD/T106F2021),农用地估价规程(GB/T28406-2012)、草地估价技术规范(T/CREVA1102-2021)和草地估价规程(送审稿)为依据，以河口县行政区域为单位开展，具体技术流程如下：(1)编制方案、开展培训等准备工作；(2)资料调查、收集与整理；(3)界定草地基准地价内涵；(4)基准地价评估；(5)基准地价确定；(6)编制基准地价修正系数表；(7)基准地价成果编制与整理；(8)成果验收、公布及备案。草地基准地价制定技术路线如下图所示:估价工作准备编制实施方案编制技术方案开展培训p市场交易样点资料草地定级成果I_资料调查、收集与整理-投入产出样点

18、资料J 界定草地基准地价内涵选择基准地价评估方法定级指数模型法建立地价测算模型基准地块评估法评估基准地块价格确定基准地价图4.6草地基准地价制定技术流程图五、工作开展情况1 .以河口县2022年度国土变更调查数据的园地现状图斑、林地图斑（叠加林草生态综合监测数据，将国土变更调查林地图斑细分为小班，并以小班为定级单元）、草地现状图斑作为定级单元，形成园地、林地、草地定级和基准地价制定工作底图；2 .开展资料收集整理，结合专家论证，确定河口县园地、林地、草地定级因素指标体系、指标权重、指标等级划分及分值标准；3 .以定级单元为基础，进行资料分析量化处理；4 .开展园地、林地、草地定级评价工作，划分

19、园地、林地、草地级别；5 .基于园地、林地、草地定级成果，评估确定基准地价；6 .建立园地、林地、草地定级和基准地价数据库，编制河口县园地、林地、草地定级和基准地价成果。六、园地定级（一）定级资料的收集园地定级基础资料的调查与收集由县自然资源局统一协调，在相关部门联络员的配合下，由外业调查组成员采用上门填表、填图与召开座谈会等方式组织实施。项目技术负责人首先对园地定级调查技术人员集中培训，明确园地定级因素因子调查的目的、任务、内容、技巧、质量等，确保园地定级基础资料的完整性、准确性和现势性。具体资料如下。（1）国土变更调查资料河口县2022年度国土变更调查数据，包括数据库、坡度图、遥感影像及相

20、关数据表。（2）土壤条件资料河口县第二次土壤普查成果、耕地资源质量分类成果、耕地资源质量分类年度更新与监测样点数据、林草生态综合监测成果和土壤志、土壤图等。（3）地形资料河口县现势性较强的DEM、坡度图、坡向图等资料。（4）农业统计资料云南省20182022年社会经济统计年鉴、河口县社会经济和农村统计年鉴、分乡镇农业统计年报、分村（社区）农业综合统计报表、园地作物资料。（5）水文水利资料河口县地下水位数据集、报告和统计资料，主要河流及水域、农业灌溉和排水概述及分布图、水利设施图、水利志或者水利设施资料。（6）国土空间规划资料云南省城镇体系规划（2015-2030年）、云南省国土空间规划（202

21、1-2035年）等国土空间规划资料。（7）交通资料河口县主要交通设施点数据、交通设施规模和流量资料、道路交通状况及路网分布图。（8）其他资料河口县年鉴、土地资源和农业区划、农产品认证、区片综合地价成果、地上附着物和青苗补偿标准等资料。（二）定级资料的整理对收集到的数据资料进行初步分析整理、归类，充分利用现有资料，按如下要求整理：（I）按图件资料、基础资料、要素资料进行整理并统一编码、分类（按照工作习惯，以有序、可查为原则自行制定编码规则）；（2）对不能满足定级工作要求的资料做好记录，以便进行外业补充调查；（3）对数据进行整理，按照定级的工作需要，利用拓扑检查收集的各项指标要素是否出现重叠、交叉

22、和几何错误等，避免对最终结果的影响和干扰，并进行异常数据的检查；（4）对现有资料数据妥善保管，在定级工作完成后汇编成册，存入档案。（三）定级资料外业补充调查基础资料收集不齐全或者现有资料准确性不高时开展外业补充调查。1.调查范围与内容（1）调查范围外业补充调查范围是基础资料收集不齐全或者现有资料准确性不高区域，通过与熟悉当地自然条件、社会经济、区位情况的当地专业技术人员、村干部和农民了解土壤、地形、水文、管理、种植、区位等因素对园地综合质量状况的影响。（2）调查内容根据园地定级因素指标设置情况和精度要求，收集从已有资料中无法直接获取的指标或不能满足园地定级需求的指标，补充调查和检验园地定级计算

23、所需资料。外业补充调查内容主要有土壤、地形、水文、管理、种植、区位等情况。2 .调查方案与要求在园地定级工作范围内，根据工作需要可开展外业补充调查，完善数据。调查对象为园地定级因素。补充调查的路线要穿越所有需要补充资料的定级区域。在选定的路线上，依据实际情况进行调查样点设置，在因素特征变异明显的地带可加密布点。调查中，可实地观测或会同当地专业技术人员对调查的园地质量状况进行定性描述，作为定级结果检验的依据。按照调查实地情况填写样地的园地定级指标等信息。表6.1河口县园地定级因素因子权重值计算结果表因素权重因子权重因子综合权重定级指标权重指标综合权重自然因素0.3490.60.2094有效土层厚

24、度0.30070.063MPH值0.10930.0229士培有机质含量0.40070.0839土壤质地0.18930.0396地形0.40.1396坡度0.60.0838坡向0.40.0558社会经济因素0.3338管理0.450.1502水源保证率0.3890.0584林网化程度0.16380.0246连片程度0.44720.0672劳作便利0.550.1836劳作距离0.27310.0501田间路网0.22720.0417田块平整度0.32720.0601田块大小0.17250.0317区位因素0.3172区位10.3172中心城市影响度0.3890.1234对外交通便利度0.37220.

25、1181道路通达度0.23880.0757七、林地定级（一）定级资料的收集林地定级基础资料的调查与收集由县自然资源局统一协调，在相关部门联络员的配合下，由外业调查组成员采用上门填表、填图与召开座谈会等方式组织实施。项目技术负责人首先对林地定级调查技术人员集中培训，明确林地定级因素因子调查的目的、任务、内容、技巧、质量等，确保林地定级基础资料的完整性、准确性和现势性。具体资料如下。(1)国土变更调查资料河口县2022年度国土变更调查数据，包括数据库、遥感影像资料。(2)林业资料林草部门公益林专项管理范围，2022年林草生态综合监测成果,2021年森林资源管理一张图，林业二类调查、森林资源连续清查

26、固定样地调查。3 3)土壤资料第二次土壤普查成果。(4)地形资料河口县现势性较强的DEM、坡向图等资料。(5)交通资料河口县主要交通设施点数据、路网分布图、林产品相关交通、仓储设施分布资料。(6)其他资料林地经营管理资料，实地调查成果。(二)定级资料的整理对收集到的数据进行初步分析整理、归类，利用现有资料，按如下要求整理：(1)按图件资料、基础资料、要素资料进行整理并统一编码、分类(按照工作习惯，以有序、可查为原则自行制定编码规则)；(2)对不能满足定级工作要求的资料做好记录，以便进行外业补充调查；(3)对现有资料数据妥善保管，在定级工作完成后汇编成册，存入档案;(4)对数据进行整理，按照定级

27、的工作需要，利用拓扑检查收集的各项指标要素是否出现重叠、交叉和几何错误等，避免对最终结果的影响和干扰，以及异常数据的检查。(三)外业补充调查基础资料收集不齐全或者现有资料准确性不高时开展外业补充调查。1.调查范围与内容(1)调查范围外业补充调查范围是基础资料收集不齐全或者现有资料准确性不高区域，通过与熟悉当地自然条件、社会经济、区位情况的当地专业技术人员、村干部和农民了解土壤、地形、管理、种植、区位等因素对林地综合质量状况的影响。(2)调查内容根据林地定级因素指标设置情况和精度要求，收集从已有资料中无法直接获取的指标或不能满足林地定级需求的指标，补充调查和检验林地定级计算所需资料。外业补充调查

28、内容主要有土壤、地形、管理、种植、区位等情况，以及林地基本情况。2 .调查方案与要求在林地定级工作范围内，根据工作需要可开展外业补充调查，完善数据。调查对象为林定级因素。补充调查的路线要穿越所有需要补充资料的定级区域。在选定的路线上，依据实际情况进行调查样点设置，在因素特征变异明显的地带可加密布点。调查中，可实地观测或会同当地专业技术人员对调查的林地质量状况进行定性描述，作为定级结果检验的依据。按照调查实地情况填写样地的林地定级指标等信息。表7.1河口县林地定级因素因子权重值计算结果表因素权重因子权重因子综合权重定级指标权重指标综合权重自然因素0.55地形0.450.2475坡度0.27060

29、.067坡向0.36850.0912坡位0.36090.0893土壤0.550.3025土层厚度0.40.121腐殖质厚度0.60.1815社会经济因素0.45运输条件10.45可及度0.50.225集材距离0.50.225八、草地定级（一）定级资料的收集草地定级基础资料的调查与收集由县自然资源局统一协调，在相关部门联络员的配合下，由外业调查组成员采用上门填表、填图与召开座谈会等方式组织实施。项目技术负责人首先对草地定级调查技术人员集中培训，明确草地定级因素因子调查的目的、任务、内容、技巧、质量等，确保草地定级基础资料的完整性、准确性和现势性。具体资料如下。（1）国土变更调查资料2022年度国

30、土变更调查数据，包括数据库、水源地数据、道路数据、遥感影像图及相关数据表。（2）气候资料云南省气候精细化推演数据，包括年均气温和年均降水量的数据。3 3）土壤条件资料第二次土壤普查成果、耕地资源质量分类成果、耕地资源质量分类年度更新与监测样点数据、林草生态综合监测成果和土壤志、土壤图等。（4）地形资料现势性较强的DEM、坡向图等资料。（5）林草资料林草综合监测数据、草原资源与生态监测资料、草原调查样点数据、中国草业统计（年度资料）、全国荒漠化和沙化调查成果、天然草地退化、沙化、盐渍化分级成果等。（6）水利资料主要河流及水域概述及分布图、水利设施图、水利志或者水利设施资料。（7）交通资料主要道路

31、交通状况及路网分布图。（8）统计资料各类统计年鉴、城市（镇）建设统计年报等资料。（二）定级资料的整理对收集到的数据进行初步分析整理、归类，利用现有资料，按如下要求整理：（1）按图件资料、基础资料、要素资料进行整理并统一编码、分类（按照工作习惯，以有序、可查为原则自行制定编码规则）；（2）对不能满足定级工作要求的资料做好记录，以便进行外业补充调查；（3）对数据进行整理，按照定级的工作需要，利用拓扑检查收集的各项指标要素是否出现重叠、交叉和几何错误等，避免对最终结果的影响和干扰，并进行异常数据的检查。（4）对现有资料数据妥善保管，在定级工作完成后汇编成册，存入档案。（三）外业补充调查基础资料收集不

32、齐全或者现有资料准确性不高时开展外业补充调查。1.调查范围与内容(1)调查范围外业补充调查范围是基础资料收集不齐全或者现有资料准确性不高区域，通过与熟悉当地自然条件、社会经济、区位情况的当地专业技术人员、村干部和农民了解气候、土壤、地形、产草量、水源状况、交通状况等因素对草地综合质量状况的影响。(2)调查内容根据草地定级因素指标设置情况和精度要求，收集从已有资料中无法直接获取的指标或不能满足草地定级需求的指标，补充调查和检验草地定级计算所需资料。外业补充调查内容主要有气候、土壤、地形、产草量、水源状况、交通状况等情况。2.调查方案与要求在草地定级工作范围内，根据工作需要可开展外业补充调查，完善

33、数据。调查对象为草地定级因素。补充调查的路线要穿越所有需要补充资料的定级区域。在选定的路线上，依据实际情况进行调查样点设置，在因素特征变异明显的地带可加密布点。调查中，可实地观测或会同当地专业技术人员对调查的草地质量状况进行定性描述，作为定级结果检验的依据。表8.1河口县草地定级因素因子权重值计算结果表因素权重因子权重评价指标(其他草地)权重指标综合权重自然因素0.439土壤0.8土层厚度0.24380.0856土壤有机质0.4290.1507土壤质地0.32720.1149地形0.2坡度10.0878牧草生产因素0.2938产草量0.6产草量10.1763因素权重因子权重评价指标（其他草地）

34、权重指标综合权重水源状况0.4距水源地距离10.1175社会经济因素0.2672交通状况1道路通达度10.2672河口县果园（茶园）定级级别分布图N果园（茶园）级别级Iltfi1:220,OOO河口县林地定级级别分布图N林地级别IaIltt1:220,000九、园地林地草地基准地价测算(一)估价基本原则根据自然资源价格评估通则(TD/T1061-2021),农用地估价规程(GB/T28406-2012)、林地估价技术规范(T/CREVA1101-2021).草地估价技术规范(T/CREVA1102-2021)以及园地估价规程(送审稿)林地估价规程(送审稿)草地估价规程(送审稿)有关规定，园地林

35、地草地估价主要遵循的原则包括替代原则、合理有效利用原则、预期收益原则、供需原则、贡献原则、变动原则和主导价值原则。1 .替代原则自然资源价格评估应以相邻或类似区域的功能相同或相近、条件和内涵相似的自然资源价格为依据，估价结果不得明显偏离具有替代性质的自然资源客观价格。根据市场运行规律，在同一市场中，当商品、服务的效用相同或大致相似时，价格最低者吸引最大需求，即当有两个以上互有替代性的商品或服务同时存在时，其价格是经过相互影响与比较之后决定的。园地林地草地同样遵循替代规律，如某宗土地的价格受其他具有相同使用价值的地块价格所牵制，换言之，具有相同使用价值、有替代可能的地块之间存在影响和竞争关系，从

36、而促使其价格趋于一致。2 .合理有效利用原则自然资源价格评估应以待估对象在一定的社会经济条件下，最为合理有效的利用方式为前提。判断自然资源最为合理有效的利用方式通常以是否符合其自身利用条件、法律法规政策规定、规划限制及生态保护要求、市场需求等为依据。合理有效利用原则也称最高最佳利用原则、最有效利用原则等，其本质都是对拟评估价格所基于的具体利用（包括经营）方式的确定。合理有效利用原则更加突出了自然资源利用中的综合、适度考量，体现避免单纯追求短期或局部的经济最佳效益而破坏自然资源整体效益的理念。自然资源的用途具有多宜性，不同的利用方式能满足人类的不同需求，提供不同的效用或服务，进而为权利人带来不同

37、收益。权利人期望从其所占有使用的自然资源上获取更多收益，并以能满足这一目的为前提确定或设计自然资源的具体利用方式。物尽其用不仅为了满足人的需求，也是对稀缺资源合理配置的基础，因此，自然资源估价应以待估对象的效用综合最佳为前提。遵循合理有效利用原则是明确价格内涵的前提，只有在此前提下,待估对象价格的内涵和外延才得以清晰界定，从而使评估结果具有明确的意义。3 .预期收益原则自然资源价格评估应以待估对象在正常利用条件下的未来客观有效的预期收益为依据。商品的价格是由该商品未来能够给使用者或权利人带来的总效用、总收益决定的。自然资源也是如此，它的价格同样取决于预期获得的收益。价格评估过程中虽然依据的是业

38、已发生的市场信号，但其本质仍是以既有的信息来推断未来。在估价原理中，效用和收益是价值的本源，没有预期收益的商品即失去了效用，也就失去了价值。可以说，在估价的逻辑中，预期收益首先决定了待估对象价值的存在基础，市场供需进一步决定了其价值在市场上转化为价格的实现程度。对预期收益的估算必须是客观合理的。它要求估价人员对价格和收益的形成与影响因素认真分析，并对其变动趋势作出客观合理的预测。过程中，一般需排除脱离现实的使用或因投机及违法使用所获得的非客观性收益，这就要求估价人员必须了解过去的收益状况，并对市场现状、发展趋势、政治经济形势及政策法律规定可能产生的影响进行细致分析与预测，判断待估对象现在以至未

39、来能给权利人带来的利润总和，形成收益价格。预期收益原则是运用收益法评估自然资源价格的基本出发点，不论是用于出租或自用的自然资源，均可通过市场交易信息或投入产出分析等测算其收益水平，并使用恰当的贴现参数将其汇总贴现到估价时点。4 .供需原则在具备市场环境的情况下，自然资源价格评估应以市场供需决定资源价格为依据，并充分考虑供需的特殊性和市场的地域性。供需原则是经济学中关于供求关系影响商品价格原理的概括，在完全竞争的市场中，假定其他条件不变，则商品的价格取决于供给与需求的相互作用，具体数值与供需曲线相交的均衡点相对应。需求超过供给，价格随之提高；反之，价格随之下降。其成立的条件：一是供给者与需求者各

40、为同质的商品而进行竞争；二是同质的商品随价格变动而自由调节其供给数量。对于自然资源来说，理论上市场价格同样由供需关系决定，但其在自然和人文等方面具有的特殊性，自然资源的市场往往不具备自由竞争市场的必要条件，甚至对某些自然资源来说，有偿使用制度及市场规则尚在建设和培育之中，加之生态效用的公共品特征与外部性问题本就难以在常规市场上体现，因此在自然资源价格评估中，基于供需原则的分析更需特别注意结合资源自身市场环境的特殊性。自然资源总量和位置的固定性决定了其自然供给的固定性。自然资源的经济供给虽然具有弹性，但弹性大小也与具体资源的特性密切相关。对一般商品而言，缓解供需矛盾可以通过扩大供给或约束需求两条

41、路径解决，而自然资源的供给量有限，竞争主要在需求侧进行,其价格的独占倾向性较强。5 .贡献原则自然资源的总收益是由资源客体及其他投入要素共同作用的结果，价格评估时应充分考虑各要素对总收益的实际贡献水平，客观确定资源价格。衡量某一客体各个构成部分的价值，可以依据各构成部分分别对该客体整体价值或收益的贡献大小判断，也可根据当缺少某一构成要素时整体价值下降的程度反向剥离出其价值。自然资源评估中的贡献原则就是指导在估价过程中如何把握这种部分与整体的关系，并据此评估作为要素或载体融入总体之中的自然资源的价值。对于土地资源，当土地与地上定着物、附着物结合共同形成资产的整体价值时，可以通过分析土地部分对整体

42、收益的贡献比例，进而从资产的整体价值中剥离测算出土地的价值。就土地部分的贡献而言,地价是在生产经营活动之前优先支付的，故土地的贡献具有优先性和特殊性。贡献原则是经济学中部分收益递增递减原理的应用，也是收益还原法和剩余法估价的基础。6 .变动原则自然资源的价格是由各种处于不断变化之中的价格影响因素相互作用形成的，评估中应把握价格影响因素及价格变动规律。一般商品的价格会伴随着构成或影响价格的因素变化而发生变动。自然资源价格也有同样情形，其价格的形成和影响因素经常处于变动之中，这些因素在相互作用及其组合的变动过程中最终导致价值自身的变化，或通过影响市场供求关系形成价格调整。在自然资源估价时，需要关注

43、的变动因素至少包括自然环境、社会经济、法律政策等方面，或按一般因素、区域因素及个别因素的视角归类。把握和分析价格影响因素的变化趋势，有助于正确判断待估对象所处市场和预期收益能力的变化，揭示潜在风险，从而根据估价目的，为委托方提供专业的咨询策划、价值评估服务。变动原则在估价中的应用包括两方面含义：一是分析待估价对象从过去到现在变动的基础，分析引起价格变动的因素及因素之间、因素与价格之间的互动机理，预测价格的走势；二是估价结果对应于过去、现在或将来的某一具体时点或时段，自然资源价格的影响因素、市场特征等在时间维度上应与之一致，当需要将不同试点的价格或因素修正到待估价格时点时，应把握其在定性与定量方

44、面的变动规律。7 .主导价值原则评估自然资源生态价值时，应以生态系统服务价值为主导，针对不同自然资源类型合理设置服务功能指标，以此为基础评估自然资源生态系统服务价值。多属性、多功能和多效用的特征使得自然资源普遍具有多重价值。有些价值之间具有权衡关系，即不能同时实现；也有些价值之间存在协同或并行关系。在开展自然资源估价时，应首先确定其主导价值。自然资源价格评估遵循主导价值原则主要体现在：一方面自然资源的多重价值之间，特别是各类生态服务价值之间往往存在重叠交叉的部分，当现行研究深度和实践技术尚不能在定量层面对其边界进行合理区分的情况下，往往会虚增评估结果，从而使估值失去实际应用意义。另一方面，不同

45、自然资源的主导价值并不相同，有些价值对于某种资源来说是微不足道的。此外，评估目的和评估结果的应用方向也是判断自然资源哪部分价值应当纳入计价的重要依据。（二）基准地价评估方法和技术路线1.基准地价评估方法河口县园地、林地、草地基准地价评估的技术方法遵循园地估价规程（送审稿）、林地估价规程（送审稿）、草地估价规程（送审稿）、农用地估价规程（GB/T28406-2012）、云南省园地定级和基准地价制定技术方案（征求意见稿）云南省林地定级和基准地价制定技术方案（征求意见稿）云南省草地定级和基准地价制定技术方案（征求意见稿）等技术规范与方法，在定级成果基础上，根据河口县市场状况、基础资料和技术条件，采用样点平均法进行基准地价评估，编制基准地价成果。8 .基准地价评估技术路线通过收集整理定级资料、投入产出等地价样点资料并开展外业补充调查，界定基准地价内涵，确定样点净收益和土地还原率，采用收益还原法计算样点地价，并建立基准地价修正体系，编制园地、林地、草地基准地价修正系数表和指标说明表。（三）地价内涵用地类型园地林地草地基准日