房地产-万达集团城市商业综合体研究报告.docx

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1、第一章城市/商业/建筑综合体基本概念合体）城市综合体在城市化过程中起着营造城市新的商务、商业中心区，打造城市新地标，创造城市活力之源的商业综合体和居住街区，创造充满活力和积聚人气的市民文化活动广场；同时，在避免城市中心空洞化，减少城市通勤交通压力，打造城市24小时不夜城等方面起着重要作用。城市综合体一般由高星级酒店、高档写字楼、酒店式公寓（或SOHO）.大型综合购物中心（SHOPPlNGMALL）、独立商铺及街区、市民广场及大型高尚居住社区等组成（大型城市综合体一般包括五星级酒店、购物中心和写字楼、公寓型住宅，它是城市集约化发展的必然要求，能够满足办公、购物和白领人士居住要求。大型城市综合体适

2、合经济发达的大都会和经济发达城市，在功能选择上要根据城市经济特点有所侧重，一般酒店功能和购物中心功能是基本组合或者写字楼和购物中心功能进行基本组合。）一、城市/商业/建筑综合体定义一一多种功能空间有机组合；“与城市交通协调；,各不同功能空间依存、价值互补；一个位置上的一组建筑。二、城市/商业/建筑综合体定义二将城市中商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱等城市生活空间的三项以上功能进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互裨益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的综合体。三、城市/商业/建筑综合体定义三城市综合体是指城市中的居住、商务办公、购物、文化、娱乐、游憩等各种城

3、市物业功能复合，互为作用、互为价值链的空间、文化意识形态高度集中的街区群体。城市综合体不同于城市中心密集的建筑群体，他具备完整的城市街区的特质，是建筑群体向城市空间巨型化、城市价值复合化、城市功能集约化的结果，同时，城市综合体通过街区的关系，与外部空间有机结合，交通系统有效联系，延展城市的空间价值。体量大、兼容“商业、住宅、酒店、写字楼、会展、餐饮、娱乐”多种功能于一体的复合型形态的建筑群体。这种建筑群体在不同的功能空间之间建立一种相互依存、价值互补的依存关系，并与城市景观和交通相协调，从而形成一个功能复合、高效、复杂而统一的综合体。，城市CBD快速发展；“城市规模扩大和城市化程度提高；相邻建

4、筑综合体集群形态出现；，城市建筑群功能集约化更高，规模更大;“交通网络提升，联系更紧密。城市人口日总膨寐土地资源日益稀缺城市快速发累个人生活成本加大经济运行效率降低富品质的生活需求缺乏景观和活力中心区各算矛突出商业综合体美国纽约洛克菲勒中心是上世纪最早出现的釐衡台体， 它的开发从1930年一直到今天，是当今世界上理模最为庞 大的私人所有的商业、娱乐中心。随着城市的发展.商业综合体应运而生.它是 多个使用功能不同的建筑空间组合而成的建筑 群.其合理性在于节约用地 缩短交通距离 提 高工作效率、发挥投资效益等.第三章城市/商业/建筑综合体的发展史一、建筑综合体的历史起源古希腊的阿索斯广场最早的体现

5、城市功能混合的例子可上溯到古希腊城市的市俗中心一一阿索斯广场（ASSOS）,这个广场平面为梯形，在较宽的一底边建有神庙，两侧有大尺度、高两层的敞廊可以做商业活动之用。有的敞廊墙面饰以壁画或铭文，记录战争胜利、帝皇的授赏、城市法律条文或哲学家的格言。人们从各地聚集在这里，一边进行买卖一边还可以谈论各地发生或将要发生的事情，举行诗歌朗诵、演说活动等。古罗马的公共浴场在当时也是规模极为宏大的建筑综合体。著名的卡拉卡拉浴场和戴克利提乌姆浴场都是将诸如运动场、图书馆、音乐厅、演讲厅、交谊室、商场等组织在浴场里形成一个多用途的建筑群。二、现代建筑综合体的雏形马赛公寓这种综合体在空间上一个重要的引人注目的发

6、展是公寓街区水平向的汇集形成一个长长的、连续的，两边有人行道的，带玻璃顶的商业街。这种商业街与城市道路网格编织在一起，并很好地与现存建筑结合，使那些既窄又深的街道得到了综合的利用。马赛公寓是勒?柯布西耶在1946年为马赛市郊区设计的一座可容纳337户，共1600人的综合性建筑。该建筑的地面层是按“底层独立柱”原则而设计的敞开式开放空间，上面有17层，主要是居住用途。大部分户型采用跃层的布局，每三层设一条公共通道，节约了交通面积。马赛公寓的7、8层的商店和公用设施，在屋顶上设有幼儿园和游戏场。这座大楼在解决三百多户人家的住房的同时，还满足了他们日常生活的基本需要。勒柯布西耶把这种带有服务设施的居

7、住大楼称为“居住单位”。虽然，马赛公寓与城市环境的关系还缺乏在人的社会方面的联系，没能充分地发挥综合体的城市环境方面的潜力，是孤独的、自我完善的综合体，但是，它却建立了现代建筑综合体的设计理念，有着里程碑的意义。三、现代建筑综合体的发展1、建筑综合体的停滞1933年8月国际现代建筑协会针对城市环境质量不断恶化的状况讨论通过了雅典宪章，宪章将城市划分定义为居住、工作、游憩和交通四大功能，并强调功能间的独立性。这一思想对世界各国四、五十年代的城市发展产生了重大影响，功能分区的原则使城市和建筑向单一化发展，这种功能间的单一化不但没有创造出城市空间的新秩序，反而在很大程度上造成了城市整体的混乱，几乎给

8、城市交通带来了灾难。二次大战后，西方发达国家的城市出现了两种相反的趋势。一方面，工业化和商业的迅速发展，相应的城市化速度也日益加快，许多发达国家城市化水平平均达60%以上。城市化使城市人口已达到了失控的程度并产生了一系列严重的城市问题，如城市住房紧张、交通拥挤、环境恶化、犯罪率上升。农民大量地拥入城市，市中心区聚集了大量的低收入者，使有的地方变成了贫民窟。另一方面，中产阶级由于无法忍受如此恶劣的城市生活条件，再加上小汽车的发展而使人口向城市郊区疏散，形成了郊区化趋向。旧城中心区由于缺乏社会的经济的支持力量，而日趋衰退。这一趋向使得郊区购物中心有了非常迅速的发展，这些购物中心大多选择在高速公路附

9、近，以一组综合体或建筑群为主，把一系列零售商店、超级市场组织在内，而周围是大面积的停车场。可以说郊区购物中心为现代建筑综合体的建设提供了许多成功的经验。第一银行中心大厦(BankOneCenter)2、建筑综合体的复兴七十年代的石油危机在西方国家的社会、政治、经济、文化、心理等各方面所引发的矛盾与冲突促发了人们对城市历史文化价值的思考。通过重新评价城市空间和环境艺术对人的影响，重新认识人在城市空间塑造中的地位、价值和所能起到的支配作用，从而发现旧城中心区仍有高效率、综合化，并能保持和发展城市历史文化的优势。在这种思潮的影响下，欧美相继出现了多元化城市回归的潮流，其主要形式有小规模的购物中心，早

10、期历史建筑的改造利用和集合多功能的建筑综合体等。3、建筑综合体的盛行城市第三产业随着制造业生产率的提高及电子、生物、信息、新材料、新能源等高技术的发展也取得了突飞猛进的进展。目前各大工业国家中，第三产业的劳动力已占全部劳动力的一半以上，市中心大量集中的第三产业人口为建筑综合体提供了持久的支持力。日本东京阳光城和城市公司中心大厦技术的进步也提高了整个社会的劳动生产率，从根本上将人们从长时间繁重的劳动中解放出来，现代人由此获得了较过去高23倍的闲暇时间。因此，人们的生活观念发生了很大的变化，游憩空间及内容丰富多彩，它包括求知型的图书馆、业余学校，娱乐型的影剧院、音乐厅、体育场，服务型的商场、餐馆、

11、美容室，休闲型的公园、画廊等。娱乐形式的多样化与游憩空间的结合就构成了丰富的城市生活，它为综合体在城市中心的建设提出了客观要求。城市功能的互补性使综合体在经营上有明显的优越性，各项功能在不同的时间段运行，为城市生活提供全天24小时服务，这种保持市中心繁荣与活力的要求也成为建筑综合体开发的催化因素。美国许多城市中心建设的重要经验是：将中产阶级重新吸引到市中心来，给衰落的市中心注入新的生命。城市的开发建设也已发展到了综合开发的高级阶段，所谓综合开发，就是根据社会经济发展目标和城市总体规划要求，在城市或局部进行统一规划、合理布局、统一建设、协调开发、统筹经营，以求得良好的经济效益、社会效益、环境效益

12、的城市建设方式，它注重建设全过程的互相配合、协同发展。所以城市综合开发使建筑综合体的实现成为可能。第一银行广场大厦(FirstBankPlace)随着城市的商贸活动不断恢复和加强，人们逐渐认识到商务功能是城市的生命力之所在。只有当城市的商品流通、服务、信息集散等功能在城市某一区域聚集并达到一定规模，形成与城市其它地段不同的特征时，中心商业区（CBD）才能形成。4、当前建筑综合体的发展契机建筑综合体在当今世界范围内的蓬勃发展正是因为它满足了城市在经济、社会、环境三方面对建筑的新要求。当代城市发展的特点，是信息革命的冲击与全方位的城市化进程，并由此产生了促进建筑综合体发展的历史契机：土地紧缺城市化

13、的进程直接导致城市人口激增，城市土地严重紧缺。社会与经济需求的变化信息社会要求城市中心承担集中的经济、信息、服务等中心功能，为区域内的活动提供高度综合、高效率、大容量的服务。个性要求的高涨由于人们日益依赖机器大工业生产，社会的过度秩序化使人们开始追求丰富多彩的个性生活。发达、城市功能相 对集中的区域，拥 有与外界联系紧密的城市主要交通网）高楼林立的景象，城市的标志;人口密度大，昼夜人口、工作日与周林口，曦不同而形成互补鲸腑统_, S单体建筑相互影响不瞰系;与外部空间整体环境统一、协调实现完整的工作、生 活配套运营体系，各 功能之间联系紧密， 互为补充，缺一不可第四章城市/商业/建筑综合体特征国

14、务院发展研究中心等机构，对2003年以来的建成或在建的100个新建筑综合体研究显示：65%的建筑综合体具有酒店、办公、公寓、商业四大基本功能。高可达性高密度、集约性8整体统一性功能复合性7土地使用均衡性6空间的连线性Jl内外部关系完整性2,强大的对外辐射型升值价值一、商业综合体的外部特征商业综合体以功能协同、空间紧凑、抗风险能力强为特点，表现出极大的生命力和充沛的发展潜能。因其规模宏大、功能齐全，城市商业综合体常被称为“城中之。二、商业综合体的内在特征大空间尺度通道树型交通体系现代城市景观设计室内外空间较大，一方面与城市规模相匹配，另一方面则与建筑功能的多样相匹配，成为多功能的聚集焦点。将内部

15、交通和公共空间贯穿起来，同时又与城市交通系统有机联系，组成一套完善的“通道树型”体系。通过标志物、小品、街道家具、植栽、铺装、照明等手段形成丰富的景观与宜人的环境。是高科技和高智能的集合。其先进的设施充分反映出，科学技术的进步是这种建筑形式产生的重要因素。三、建筑综合体基本特征美国世界贸易中心1 .室内外空间特征空间尺度大城市建筑综合体是与城市规模相匹配，与现代化城市干道相联系的，因此室外空间尺度巨大。由于建筑规模和尺度的扩张，建筑的室内空间也相对较大，一方面与室外的巨形空间和尺度协调，另一方面则与功能的多样相匹配，成为多功能的聚集焦点。一丰富的空间形式城市建筑综合体统一规划设计，利用平台、天

16、桥等形成空间的流通和差异，创造比团块式建筑更丰富的空间。2 .交通系统的形态特征通过地下层、地下夹层、天桥层的有机规划，将建筑群体的地下或地上的交通和公共空间贯穿起来，同时又与城市街道、地铁、停车场、市内交通等设施以及建筑内部的交通系统有机联系，组成一套完善的“通道树型(AeCeSSTree)体系。这种交通系统形态打破了传统街道单一层面的概念，形成丰富多变的街道空间。3 .景观与环境特征应用现代城市设计、环境与行为理论进行景观与环境设计是城市建筑综合体的重要特征。通过标志物、小品、街道家具、植栽、铺装、照明等手段形成丰富的景观与宜人的环境。4 .设施特征建筑综合体既有大众化的一面，同时又是高科

17、技、高智能的集合。其先进的设施充分反映出科学技术的进步是这种建筑形式产生的重要因素。室内交通以垂直高速电梯、步行电梯、自动扶梯、露明电梯为主；通讯由电话、电报、电传、电视、传真联网电脑等组成；安全系统通过电视系统、监听系统、紧急呼叫系统、传呼系统的设置和分区得以保证。5 .全天服务周期设计每种功能有其特定的运行时间范围，建筑综合体将不同时间段的功能组织在一起，使其保持24小时的繁荣，提高了综合体的使用效益。建筑综合体内各功能在时间上的衔接，使其各部分的活动组织有序，而且各部分的使用也能相互补充。尤其在市中心地区，建筑综合体将居住、娱乐活动注入其中，使那些在非工作时间“死去”了的地区的功能得到完

18、善，恢复了城市的繁荣，促进了城市的发展。6 .协调互补设计城市是一个有机体，在其内部存在着各个部分彼此错综复杂的相依性，具体的表现就是城市生活的多功能交叠。建筑综合体为城市生活功能提供了一个交合的空间。居住、办公、购物、饮食以及消遣娱乐等城市生活的各要素以一种新的空间秩序出现在这个交合空间中，并互相促进。商业零售的设置为办公人员提供了方便，使办公人员节省了时间，提高了办事效率；而办公人员的经常性消费又为零售增加了赢利；办公为旅店带来了客源，旅店的设置为办公的来访者提供了下塌地，提高了办公的效率；旅店为商业零售增加了赢利，商业零售的发达又为旅店带来了客源。第五章城市/商业/建筑综合体分类一、基本

19、分类商业综合体是出于城市土地资源的高度集约需要而产生的，因此根据其在城市的核心区域和未来的核心区域的具体的位置大致可以分为四类：新开发区的中心商贸区、城市副中心CBD和交通枢纽。二、新开发区中的商业综合体【案例：苏州新天翔商业广场】1、区位项目位于普州工业园区中央育弟区首席.三t领中央公园.芬州工业园区，占地_面积7阡方公里,50多家全球500强企业在园区落户，己形成电子信息、精军机械、生物医药、精化工三等新兴产业霹，物流会展,料技金融、酒店服务等第三产业正不断推没懵园区的高；速发展.2、建设规模新天翔商业广场是一座集22层甲级智能化写字楼、大型SHoPPlNGMALL、精装钳晶公寓，和2层地

20、下停车场为一体的现代化商业中心。技术指标：占地面积19354m2商铺53527m2地下超市4700m2总建筑面积125801m2写字楼35400m2地下车库37977m2容积率6.5酒店式公寓37401m2停车位817个3、定位思路市政交通分析区位条件分析区域人口竞争业态分析I嘴定项目辑射区域区域产业I区域欠缺业态/规植及配比相关政第分忻区域公1第一步第二步第三步4、项目定位园区大型购物中心苏州工业园区，规划居住人口将达60万的新兴城区，但从前的商业配套的相对滞后，给居民带来极大的不便。园区虽不缺乏社区性质的商场、娱乐中心，但根本无法满足现代市民日益增长的物质和精神消费需求。商贸中心却依然稀缺

21、。外资企业的白领、投资创业的成功人士还缺乏一个常规性的理想去处。高档商务办公园区在金融科技、物流会展、酒店服务等第三产业的快速发展，不仅跨国公司需要高档办公楼，中国本土公司对高档办公楼也有越来越多的需求。园区2007年上半年经济指标：指标累计(亿元)同比(%)地区生产总值399.6421.3第二产业290.6619.1第三产业108.0528.1产业结构形成了电子信息、生物医药、新材料等为核心的新兴支柱产业，其占全区经济总量的比重已经达到了75%o这些高科技产业相对于传统制造业来说对于商务办公的需求较大。一酒店式公寓“酒店式的服务，公寓式的管理”。选择酒店式公寓最大的特点就是自由方便，而且价格

22、相对较低，随时可以得到酒店式的各种服务，如洗衣服、更换被单等。世界500强企业中有66家已经在园区落户，大批外资企业的涌入，带来了大量的外方工作人员。对于这一群体来说，低价位高品质的酒店式公寓是一个比较好的选择。园区内的酒店:区域酒店公寓三星酒店四星酒店五星酒店湖东中央区域0111湖西中央区域0111现代大道沿线1334机场路沿线1431园区内的三星、四星、五星酒店都已经占据较大规模，而酒店式公寓相对来说供应很少，适时推出酒店式公寓可以弥补市场上的这一欠缺。结论写字楼随事园区内商新产业和 寐多曼的兴起，号字楼的东如大国区以H业为主，对于 办公胃东总有黑国区内大置外宾的入驻， 外方人员爆多，酒序

23、公寓为 其提供了临时居住之所国区内类似业慈几乎没有国区内统三大型购物中心，难以满足白领的生禽需求，项目弥补了不足项目位于园区中心商务区，区位条件好三、核心商务区的商业综合体【案例：北京UN中心】酒店式公寓+大型购物广场+5A级智能化写字楼。酒店式公寓，760套，40-90平方米，国际化精装标准。高定位、低总价,面向CBD白领阶层。核心区位图 CCTVOD贸中心广 m OKBELH LI2DI Y5，；，怆-d*华货中心, U?KEI 住 UMXAtl HMKt 入 SMStB4” tKb技术指标占地面积4.3万in?商业6.8万m之35%总建筑面积19.7万4写字楼2.2万nf11%容积率3.

24、3酒店公寓6.4万nf32%层数21F地下停车1.2万H12%【案例：北京华业国际中心】华业国际中心位于北京东四环红领巾桥西北，地处CBD的东区，周边有多个核心商圈。酒店公寓+LOFT办公+5A写字楼+商业广场：东座为5A级写字楼，800-1600平米整层办公空间；一西座为五星级酒店式公寓，共277套，40-130平米精装商务公寓，主力户型40-90平米。技术指标占地面积1.5万一商业1.5万M19%总建筑面积8.0万H写字楼3.3万招41%容积率5.3酒店公寓2.4万疗30%层数17F地下停车0.8万in?10%四、城市副中心的商业综合体社会高速发展，人口密度增加、交通瓶颈制约、土地日渐稀缺

25、和价值高涨，将使城市区域的功能逐渐细分，并在与城市中心重要交通干线相连的地区发展起城市副中心。如上海的浦东新区、深圳的南山区。【案例：财富国际广场】X所在区位规划面积约3.11平方公里，分为南部、中部和北部，计划开发总量为309.2万平方米。功能定位：以下沉式广场为中心，以知识创新区公共活动为特色，融商业、金融、办公、文化、体育、高科技研发及居住为一体的综合型市级公共活动中心。，南部一市级商业中心，以五角场环岛为中心，呈“一圈五线的星状布局，以商业、办公服务业和宾馆业为主。“中部知识创新区中央社区，由知识创新区公共活动中心、生活工作区和科技园区三部分组成北部知识创新基地，与新江湾城相接，基地包

26、括技术研发试验室、商务会所和投资中心等，依托大学集中的智力因素，形成具有特色的都市产业区。到2010年，仅五角场的商业面积将达到75万平方米。杨浦区及周边常住人口近300万人，确保了庞大的消费群体，并将直接影响和辐射杨浦区、虹口区、闸北区、宝山区等区域。财富国际广场地处上海市五角场城市副中心繁华商业地段，占地3.5487万平方米，总建筑面积约18万平方米。五角场城市副中心的标志性楼宇经济项目，也是杨浦区售价最贵的写字楼之一，并有望成为杨浦区首个“税收上亿元项目”。财富国际广场填补了杨浦区缺乏高档写字楼的空白，同时也顺应了五角场地区未来对写字楼市场的需求。财富国际广场作为一个拥有顶尖配置的商务航

27、母，从小户型公寓式办公到独栋式空中别墅办公，可满足企业发展各阶段的不同需求。1）、项目背景分析用地苔校支标项目出t复旦.网烧，聒红等十余府名校制 属所的优越人才聚廉或应，形成了知识生 o业企业的聚拢渡江阚蛇噬物满区训有15.5公星的黄浦江岸蝮，为全市 各区之吉在几零后一定会英石大力改造， 全百开发原夫的上海军用帆场售旗改成大贵湾档盟 住区，印重左的斩江港岐,五角场IiriB由此 直格茨存有力的民tf人彝支律9BI22年初，五角场的规划定位祥正犬硝立 为城市副中心，或为运虹桥商闽和融客 唏减Iil后上海界打蝴SI三极新高的海唳学乏芯篝arR万达商业广场 甫点又一城等般+万平方米 的巨大商业5日，

28、佰同五角端的空中巨防 %.使存个五角场将飒钗IaE跳三缴，& 盘道比保常汇扬丽区经济班始遢理愦,日内有冷m字穆 较为“至，尤其*少“芝地标性E2）、客户定位：由于存在区域价格优势，客户以创业者、中小企业、区域性客户为主。3）、项目定位高端商务综合体，五角场商圈的标杆型商务产品。高档写字楼+商业街+配套酒店公寓用助T东东匍F 社国、京上蒲 中心”等事目中 枸高播住宅公 寓业态商圈目前目前 对于酒店公寓 需求量不大育档写字楼生有办公 面积提送.是中小企奈在后明配以少里侧套型产品商业匕式侬闺步行尚.增蟆合体的馀闺M乐MS算合配套原升办公楼播 次.B?XM 金所及充足地 下停车挥4）、产品形态区域内，

29、还有区域外很多江浙地区的实力型企业，都对“财富国际广场”这一高端物业产生了浓厚兴趣。超前的配备，良好的生态环境，还有豪华的建筑外立面等成为他们对财富国际广场不同的兴趣点。停机坪生初公环保节能高档配套设计了直升机专用停机坪，井中谓了专用4000平方米的中央园林景现成为整个商务区私家绿肺巨资引进环保节能绮色冰蓄冷中央空调系统.IoOlyh停车位、多国语言同声匐泽会议中也指纹及虹膜门禁系妩5）、分期啜目分期.财富国际广场是集荀业、办公、休闲于一体的综合体项目，共分为两期,一期包括26F漕店式办公楼、25F公寓式办公楼、4F合办公楼,二期为欧式休闲商业街.其中包括独幢副堂式办公楼。分懈策略杨浦区经济发

30、熊目前相对落后， 五角场商圉刚兴起，市场尚无法 支撑大量的高档写字横，因此在 一期针对周女知识杨浦.的地域优 势，推出小面积办公空间。二期随著市场的成熟推出少量技 大面积的创新产品别立式办公楼层数KlR （7Fm？）礴一期智尊贩25F3.1小面哄办公为主号电m务空 同的公目或办公候生金座26F4.8酒店式办公检4F2.7京商业、办公、泛会所为f的 媒台办公犊*r*2F34IOoo个地下车长A3F4.0欧式两立体用步f曲上方是专为 R建生总部的设Ki设计健设的 独修制壁S公餐一_一期智尊银座”7智真银座以小面积办公为主，面就从6整层Iooo多平方米，全框架结构,为各葭不同发展阶段企业营造弹性商务

31、空间，皆有超大阳台、团卫到户等独特的理想商务环境。推出立即成为市场最为关注的热点，各大主流媒体、浙商会、政府以及众多具有艮好发展潜力的中小型企业主纷纷将目光聚焦在智尊银座上，先进理念一起JftA定义50Oxygen（重气）生态办公，尽情蕈用62万平方米黄兴绿地造就的私婢吧OECePJrk（花园办公）30%绿化，妁4平方米中央绿地,情夔屋顶花园鼻明Open（开放而自由）555米层高空间开阔，交通便捷，业季丰富,服务周到Own（独立私家专著服务）享受专著直升机及高端物业蹙务超星级礼遇OPPortUrHty（发展前景）五角场城市副中心俵济滕飞，享受多重政策优惠五、按照建筑物内部功能的主次分类按照建筑

32、物内部功能的主次，综合体可分为下面几类:办公一贸易综合体；X酒店综合体；一商业一娱乐综合体；,交通综合体；A居住综合体；会议一展览综合体；超级复合综合体。六、城市/商业/建筑综合体分类的进一步说明建筑综合体，是由城市的酒店、商业零售、办公、居住、展览、餐饮、文娱、等功能组成，并由它们构成一个具有多功能的城市缩微体。北京的嘉里中心、国贸中心等都属于这类大型建筑综合体。这些建筑功能齐全，规模宏大，在一定范围内能实现自给自足，形成“城中城”的经营方式，能使建筑产生良好的经济效益。建筑综合体，在共生、互利的前提下，实现多功能的综合，使建筑具有物质构成上的强大优势，从而当城市生活需求发生变化时能进行自我

33、调整。各种功能互为补充，整幢建筑可以在一定范围内实现自给自足，形成“城中城”的经营方式；各种功能互相配合，提供对方发展的潜力，反过来促进自身的增长，例如商业、办公、酒店与会议中心相结合，集中不同的商业行为，彼此增加潜在顾客，并提供多门类，多层次的服务，从而使建筑获得良好的经济效益。1、交通枢纽型城市综合体世界质量最佳的城市综合体一六本木新城大阪难波城大阪难波城写字楼、购物中心、空中花园、高速铁路火车站完美结合。马来西亚双子星由于很多的大城市市区已经没有能够找出占地5万平方米以上的地块，因此很多城市综合体最大的选址可能是在城郊结合部。福冈是九州第一城市，从机场坐市营地铁5分钟就可到达博多运河城，

34、这是个建筑色彩鲜艳、运河水穿流期间的大型城市综合体，除了应有尽有的购物，13个电影厅的复合影剧院几乎每天都有日本顶级演出上演，使其极具人气，美食更是汇集了九州乃至全国的各式拉面，深受外国人喜欢（从运河城走路5分钟，便可以来到博多老铺房故乡馆，这是古时作为商业城市一度繁华的川端冷泉地区，进入老街逛逛老铺，著名的博多织锦和历史悠久的手工艺品都汇集在这里，光看看也是十分享受）。第六章城市/商业/建筑综合体发展的模式综合体发展的四种模式JComplex=hotel+office+shopping+apartmentj模式2以写字楼为核心功能的发展模式Complex=office（主）+apartmen

35、t（次）+肾;Ping摸搬以酒店为侬功能的发展掇式OfficeComplex=hotel（i）+apartment（次）+Shopping勒以触傩心功能的糠尉EOfficeComplex=Shopping（主）+HotelShopping案例（香港太古广场）模式1：各项功能均衡发展.位于香港及九龙（荃湾）两条地铁线的交汇点.太古广场总占地三十二万平方吠，包括四明大楼及一个购物中心，共提供近五百万平方吠的楼面，包括有甲级写字楼、酒店式公寓、三间五星级酒店、购物商场和会议中心等。太古广场案例（香港太古广场）香港太古广场太古广场定位为：香港最顶级的综合体物业甲级写字楼顶级购物中心十五星级酒店+顶级公

36、寓.顶级购物中心：.国际品牌专卖店为主、主力核心店为国际品牌百货店：除百货店外.全部采用室内街：优越的共享空间。.五星级酒店部分.港丽酒店、港岛香格里拉酒店、万豪酒店.顶级公宜部分2栋共约400套单位案例（香港太古广场）关键驱动因素一香港太古广场商业一太古广场为中环地区的时尚品牌与活力中心口太古购物广场汇集国际名潦口会议展览中心使Tri-Me成为香港时尚发布场金钟电影院引领港岛娱乐文化口高档餐饮品牌店以及融入商场各角落的咖啡休闲吧。酒店一通过国际五星级酒店及国际品牌商场建构综合体价值标杆口多家五星级商务酒店+高级酒店式公泓使Tri-Me成为夜间中环的活力中心口各功能空间相互连通/延展了共享空间

37、口统一管理与相互服务达成r最大化的资源共享酒店式公寓一星级物管+多产品组合口提供24小时房间餐饮服芬/洗衣服/中央冷气调节口可使用港丽酒店的游泳池/健体中心及商务中心海景口套房面枳定位56平米/110平米/245平米口高以单位面海景的酒店式公寓适当加大公寓面枳（315平米）案例（广州中信广场模式2：以写字楼为核心功能.位于广州南北向的城市新中轴线上/南向天河体育中心及珠江新城区/北靠广州火车东站、港穗直通火车站及地铁2号战总站案例（广州中信广场关键驱动因素广州中信广场写字楼口利用超高层写字楼树立顶级形象，迅速成为区域的标志和领袖口写字楼所需大堂的昭示性/各部分功能独立，各有出入口，互不干扰口利

38、用超高层写字楼的顶级形象，扩大第高楼知名度IT业和专业服务业的兴起，在区域形成产业族群公寓口实用率约80%口6部进口“三菱”客用升降机口公寓的单元面积由113237平米不等/适合不同人士的需求口单元内提供全套名优家私和家电，厨房内的用品一应俱全例（上海商城）模式3：以酒店为核心功能.上海商城位于南京西 路，是成熟的商务、酒 店区域。总建筑面积 18.5万平方米。由一个 五星级酒店、拥仃472 间豪华公寓、国际水准 的办公大楼、25000平 方米世界知名品牌的购 物商场、以及其它各种 设施组成。捌（上海商城）关键驱动因素上海商城五星级酒店PortmanRitz-Carlton口酒店拥仃564间客

39、房，位于主楼14到45层口酒店内有上海最大的、酸高档国际化健康中心，并与公国共享豪华公用口共472间妾华服务式公寓口公道只租不卖，租金较办公楼略高口面枳从47到267平方米，以中大面积为主写字楼+商场口酒店：公寓：写字楼：商业约为45%：30%：15%：10%国际水准的办公大楼25000平方米世界知名品牌的购物商场案例（上海商城）关键驱动因素上海商城案例（深圳华润中心）模式4：以商业为核心功能.深圳罗湖金融商业中 心区/深南大道沿线/紧 邻深圳地铁一号线深圳 大剧院站（地卜商业与 地铁相通）。华润中心一超大规模以商业为核心功能的综合体物业关键驱动因素外因：处在CBD区边缘，以五星级酒店、顶级商

40、场及高档娱乐中心使综合体在南京西路上形成地标和中心化区域具有较大的发展潜力 区域内已形成酒店经济和会展经济的氛围内因： 定位准确，五星级酒店带动其它功能 酒店及公寓入住客，为国际一线品牌专卖店带来持续的生意 娱乐时尚、高档餐饮及会展功能使其成为活力中心 波特曼酒店及国际一线品牌专卖店汇聚案例（深圳华润中心）华润中心规划与功能比例华润大厦：4.2万平方米的 甲级写字楼高度为139米 1-3U为高档国际时装旗舰 店4层为开放式屋顶花园 528层为写字楼顶层为多功能厅二期规划首期规划北区写字楼+中区购物及娱乐中心总建筑面枳达23万平方米100O个车位万象城：18.8万平方米的购物及娱乐中心零售、餐饮

41、、娱乐休闲、文化、康体超级市场、大型百货商店、时尚零售商店、电影院、真冰溜冰场占地4.1万平方米，总建筑面积达25万平方米,提供约2000个车位一座超五星级商务大酒店一座5A智能化甲级写字楼二:座酒店式服务公寓一个由商业步行街串联而成的特大型室外娱乐休闲广场案例（深圳华润中心）关键驱动因素深圳华润中心关键驱动因素外因： 优越的地理位置，良好的交通可达性； 区域成熟后发展受限/需要新的亮点激发活力 区域内缺乏一个大型商业来统领区域的商业形象内因： 超强的实力与品牌号召力 集购物、娱乐等为一体的体蛉式 项目立意高,与深圳人内心的价值观相符 一流的精英团队四种模式的内外因驱动模式一：酒店、写字楼、商

42、场、公寓等各种功能均衡发展的模式模式二I以写字楼为核心功能的发展模式模式三：以酒店为核心功能的发展模式模式四：以商业为核心功能的发展模式外因优越的地理位.置一一CBD/城市中心便利的交通条件一主干道沿线/地铁口较大的规模一一建筑面积20万m以上客户（产业）支撑一一已形成产业皴群用I入核心客户带来相关簇群/未来商务核心区地理位置一一不远离城市核心区交通可达性主干道沿线客户支持一一商务客户地理位置一一城市核心区交通可达性地铁口/主干道沿城区域功能的被乏，需求旺盛人流及商业气氛内因强制性的视觉冲击一一超高层/建筑群高水准规划设计一一各功能共融不互扰功能化体系一一五星级酒店/甲级写字楼/高档/中高档购

43、物中心/顶级洒店式/服务式公寓开发商强劲的实力和丰常的经脸专业的管理团队一一物业管理/经苜管理强制性的视觉冲击一一超高层/建筑群写字楼大堂昭示性功能化体系写字楼带动其他功能,并定位其他功能的规模与档次配套完善一一商场、公寓定位差异化一一通过提供顶级差异化服务而非直面竞争建立其核心地位.功能化体系一一五星级酒店带动公寓、写字楼，并定位其的规模与档次开发商有足锣的经济实力配套设施一一顶级商场明确定位一一大规模综合/娱乐性/观光性/顶级/独具特色一一建筑形式，业态/服务内和功能化体系一一商业为主导，其他功能为辅流的合作团队规划设i经营管理综合体发展模式小结模式一：酒店、写字楼、商业、公育等各种功能均

44、衡发展的模式CoMPLEX=HOTEL+0FFlCE+SHOPPING+APARTMENT+案例：香港太古广场、北京华贸中心、北京东方广场北京华贸中心各功能规模配比:2：1：2：2（0：H：S：A）模式三：以酒店为核心功能的发展模式模式二，以写字楼为核心功能的发展模式Complex=OFhce（）+APARTMENT（次）+HOTEL&SHOPPING+案例：广州中信广场、深圳信兴广场广州中信广场各功能规模配比:5：2：1：2（O：H：S：A）模式四：以商业为核心功能的发展模式COMPLEX= SHOPPING （主） +HOTEL & OFFICE & APARTMENT + 案例：深圳华润中心、日本福冈 博多运河城深圳华润中心各功能规模配比: 2： 1： 4： 3 （O： H： S： A）