收入差距对价租脱钩影响的区域异质性研究.docx

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1、收入差距对你g脱钩影响的区域异质性研究引言：城市住房价格过高，大大提升了无房青年人和新市民生活成本，不利于人力资源的市场化配置和共同富裕目标实现。我国一些经济发展水平较高城市，往往在房价大幅高企同时，居民收入差距也呈逐渐扩大趋势，居民收入差距对房价水平的影响关系及程度值得研究。居民收入差距，可反映收入分配是否公平，一般用基尼系数测度，基尼系数越大,收入差距越大。国家统计局数据显示,我国基尼系数近年呈小幅上升态势，由2015年0.462升至2018年0.468。社会财富逐渐向高收入群体聚集，2019年税前收入前10%的人群收入所占比重就已达到41.43%,表明我国城镇居民地区间收入差距长期存在，

2、且近几年有扩大趋势。通常，不同经济发展水平城市间房价大不相同，城市内部房价和租金差异也各不相同。一般来说，租金仅反映居住效用，即居住属性，是住房市场中居民实际居住意愿的货币化反映，而房价则同时反映居住和资产效用。因此，城市房价相对实际居住效用的高企程度，应从相对租金水平的偏离程度即脱钩程度来衡量,例如可参考房价租金比指标。学界在房价与收入差距间关系方面已有研究，有研究从住房市场角度出发，发现收入差距加大会推高房价，却一定程度抑制租金上涨，使房价和租金的变动趋势出现差异，产生房价租金背离现象1。当前，我国一些经济发展水平较高城市收入差距愈发扩大，房价租金比偏高，住房价格与本身的居住效用出现脱钩现

3、象，背离“房住不炒”目标，但与之相应的居民收入差距对城市价租脱钩影响的相关研究尚比较缺乏。针对现有研究不足，本文采用2009-2018年26个大中城市住房购租市场和基尼系数面板数据，实证分析城镇居民收入水平及差距对房价租金脱钩的影响程度、以及区域异质性。进而，通过缩小收入差距、提升租房偏好，达成减缓价租脱钩程度、促进房价合理平稳的目标。1.模型构建及变量选择住房是中国家庭必要的物质基础，是家庭消费支出的重要的组成部分2。但根据凯恩斯消费理论，人们的收入越高，储蓄能力相应越强，消费倾向越弱3。高收入人群收入增加，储蓄比重上升，储蓄转为投资，住房以其优越的投资属性脱颖而出，人们购房意愿不断增强，导

4、致房价高企。反之，房价的上涨，使消费者对房价存在上涨预期，进一步加强人们购房意愿。理论上，房价上涨会推动租金上涨，但一般的租房行为是为了满足住房消费的需求，房租会受到消费者收入的制约，低收入群体的收入水平决定了租金的上涨水平有限。同时，高收入群体投资需求的增加带来了更多的空置住房，住房租赁市场的房源供给增加也会抑制租金的上涨。居民的住房租买决策不单纯是追求经济利益最大化的决策结果，不能简单从成本收益的角度来分析4。住房购买和租赁的效用差异不容忽视。因为购房除了提供居住，还能使购房者获得未来升值与租金收益和基本公共服务需求等便利与优势。这些差异形成了重买轻租的大众心理。由上述推理可提出假设：(1

5、)在购房者收入水平大于等于租房者收入水平的前提下，购房者和租赁者收入差距越大，房价租金比越高；(2)在其他因素不变的条件下，当消费者对房价存在上涨预期时，住房投资需求的增加导致房价走势与租金走势逐渐偏离，房价租金比扩大；(3)在其他因素不变的条件下，住房购买和租赁二者的效用差异越大，消费者的购房偏好越强，推动房价租金比上涨。根据假设，构建计量模型如下:其中，下标i和t分别表示城市和时间，InHPRit表示i城市t年的房价租金比，GlNM表示i城市t年的基尼系数，Eit表示房价上涨预期，HCPit表示消费者购房偏好，Xit表示控制变量组。控制变量包括人口密度、人均可支配收入、利率水平、建筑成本，

6、锁为误差项。选用2009-2018年26个大中城市面板数据，并对房价租金比(HPR)、人口密度(PDenS)城镇居民人均可支配收入(PCDl)和商品住宅建筑成本(COSt)数据进行取对数处理。对各变量采用LLC与IPS方法进行单位根检验，结果显示各变量序列均通过了平稳性检验，满足进行面板模型估计的要求，可以带入模型进行回归。2.实证分析2.1 总体分析采用2009-2018年我国26个大中城市的面板数据，运用固定效应模型，同时考虑城镇居民收入差距(GlNI)、房价上涨预期(E)和消费者购房偏好(HCP)对房价租金比的对数(Inhpr)进行回归，估计居民收入差距对房价租金比的影响。如表1所示，拟

7、合优度R-Sq值与F统计值均通过检验。表1回归估计结果结果显示，城镇居民收入差距、房价上涨预期和消费者购房偏好均对房价租金比有正向推动作用，即促进了价租脱钩，其中房价上涨预期对价租脱钩的影响更显著。2.2城市分组分析按照人均GDP水平将26个大中城市分为高中低三类城市组样本，探究不同经济发展水平城市下，居民收入差距对价租脱钩的影响有何差异。如表2所示。表2按照人均GDP的城市分组对上述三个城市子样本分别进行固定效应模型回归估计，回归结果如表3所zjO表3分组回归估计结果由结果可知，经济发展水平相对较高的城市，居民收入差距每扩大1%,房价租金比上升40.4%,房价上涨预期和消费者购房偏好、人均可

8、支配收入均对价租脱钩有正向推动作用。经济发展水平中等的城市，居民收入差距和人口密度的对数对价租脱钩的影响不显著。前两期房价增长率的平均值每增加1%,房价租金比将上涨48.6%,在所有变量中，房价上涨预期对价租脱钩的影响程度最大。经济发展水平相对较低的城市，消费者购房偏好对房价租金比的回归系数不显著。人均可支配收入每增长1%,房价租金比上涨0.436%,居民人均可支配收入水平的增长促进了价租脱钩。2 .3实证结论通过以上分析，可得出结论：第一，居民收入差距扩大、房价上涨预期高和消费者购房偏好提升，均促进价租脱钩趋势。第二，收入差距与消费者购房偏好对价租脱钩的影响存在区域差异性。其中，居民收入差距

9、的影响在经济发展水平较高与较低的城市更明显，而在经济发展水平中等的城市不显著。消费者购房偏好的影响在经济发展水平较高与中等的城市更明显，但在经济发展水平较低的城市不显著。第三，居民人均可支配收入和利率水平对价租脱钩的影响十分显著。居民人均可支配收入增长显著推动了价租脱钩，而利率水平对价租脱钩呈显著负向影响。3 .政策建议根据实证结果，为实现城市房价平稳发展的目标，政策建议如下：3.1 加大对居民财富分配的调节力度，缩小居民收入差距自由福利国家美国、保守的合作主义福利国家德国和社会民主福利国家瑞典,三种不同类型的福利国家5,在缓解收入差距，对居民财富进行再分配时均采取了社会保障、税收和反贫困等方

10、面的措施6-9。在社会保障方面，我国社会保障制度应扩大覆盖面、提升保障力度，尤其加强对农村基本生活与医疗的关注，提高低收入人群生活水平；在税收方面，个税可采取多级超额累进税率，提高起征点，考虑征收遗产税、馈赠税、暴利税等，并完善信用监管制度，既平衡居民收入差距，又预防偷税漏税；在反贫困方面，地区之间要加强合作，产业转移、资源互补、政策加强，发达地区带动贫困地区发展，实现共同富裕目标10。3.2 大力提升租房权益，平衡住房购租效用，提升居民“租房偏好”提升租房权益，政府要实现租购同权，满足社会医疗、教育等服务需要，使社会福利脱离住房产权,缩小住房购租效用差异。同时,大力培育住房租赁市场，推广先进城市经验，探索住房保障多元化方式，建立健全适合我国国情的、规范化、透明化的住房租赁体系。3.3 因城施策建立购房管制和投资引导政策，减弱收入差距扩大对价租脱钩的推动作用，实现房价平稳坚持政策导向和市场引导并重的方针。对于房价上涨过快的热点城市，在坚持“房住不炒”的政策之外，更应拓展优质投资渠道，例如可推动公募RErrS（不动产投资信托基金）这类长期优质资产的发展，引导高收入群体投资多元化，降低因购房资金过分集中催生的房价高企趋势，优化社会资金的配置和流通，从而达到调控房价的目的；对于库存压力较大的城市，适当放松调控力度，同时完善当地的公共基础设施和教育医疗资源等，释放当地购房需求。