改出新空间绘好同心圆——淮北市城镇老旧小区改造的调研和思考.docx

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1、改出新空陛效洞心润临城够旧小区改造的厩开和1 .我市老旧小区改造工作基本情况住建部提出，“十四五”时期基本完成2000年底前建成城镇小区改造任务。经摸排,我市2000年以前建成老旧小区227个（滩溪县107个、相山区94个、杜集区20个、烈山区6个），2001-2005年建成的老旧小区62个。“十四五”期间，我市计划改造老旧小区289个、投资130398万元。工程全部完成后，2000年前建成的老旧小区将实现应改尽改。（见表1）表1“十三五”“十四五”时期我市老旧小区改造任务对比在具体工作推进中，一是强化统筹领导。成立以市委、市政府主要领导为组长的老旧小区改造（既有住宅加装电梯）领导小组，32家

2、部门为领导小组成员单位。建立市老旧小区改造联席会议制度，协调部门联动配合，加强监督检查。二是制定政策规划。出台淮北市“十四五”城镇老旧小区改造规划和年度工作方案，印发淮北市老旧小区改造资金管理暂行办法淮北市既有住宅加装电梯工作实施方案（试行），建立质量安全监管制度、联合审查制度、改造后项目长效管理机制。三是明确实施主体。根据“上下协作、县区为主”的原则，各县区分别成立老旧小区改造领导机构，增强行业主管部门、镇（街道）合力，共同推动老旧小区改造。2021年，列入年度计划的77个老旧小区全部完成基础性改造，有力改善环境、完善功能、带动投资，为文明城市创建提供有效支撑，群众有了更多获得感。一是改善了

3、人居环境。安装、维修路灯等照明灯具5711套，修建文化休闲广场11处，增加体育健身场地2500后建设公共绿地7800后既有住宅加装电梯安装取得重大突破，建成运行4部，在建待建14部，解决了一大批群众急难愁盼的事情。二是完善了城市功能。增加电动汽车充电桩15处、电动自行车充电桩400个，增设地面普通停车位1200个。电力设施改造工作获领导批示肯定。三是促进了城市管理。2021年全市拆除违法建筑和私搭乱建4440m解决了科委北侧道路等违法建筑侵占消防通道和公共空间现象。2021年国务院第八次大督查时，督查组深入相山区新华巷两侧小区改造工程现场督查，对我市老旧小区改造工作给予充分肯定。四是扩大了有效

4、投入。全年完成计划投资56003万元，其中获上级补助资金18173万元（中央财政补助8487万元、省级财政补助1771万元、国家发改委国家预算资金7915万元）。积极吸引社会资本参与，建成运营新凌云菜市场，彻底解决该地违章建设长期占道经营、消防安全通道不畅突出问题，实现经济效益和社会效益双赢。2 .存在问题和不足（1）统筹协调不够，工程进度不平衡。因项目前期工作衔接不畅，老旧小区改造整体启动较晚，县区进展不平衡、项目施工进度不协调。从县区组织看，开工时间相差3个月，最迟的8月份正式动工。区级层面对接不理想后才由市级层面牵头协调、沟通和对接。从工程项目看,智慧安防项目6月份才部署推动。从工作推进

5、看，因开工较晚，2021年我市老旧小区改造投资完成进度在全省排名靠后，省主管部门催投资、督进度，导致工程前松后紧，开工后一定程度上存在急于求成、赶工期现象。（2）施工组织粗放，现场管理不到位。既有工程点多面广、作业空间有限、监管人员少的客观原因，也有施工单位、监管部门组织实施不科学的主观因素。一是现场管理不精细。经调研，群众反映施工质量问题、大气噪音污染、施工人员态度简单粗暴、损坏居民物品，施工方式、项目管理方式粗放，监理单位作用发挥不充分。休息时间施工产生噪音污染、挖断供水管道导致小区居民饮水中断等。二是施工效率不高。施工作业面拉得过多，时间拖得过长。许多现场用围挡围起来后很久不施工，或者拖

6、拖拉拉，或者挖开后久久不填埋、不恢复，甚至造成居民小区路不畅、水不通，群众出行难、生活不便，很有意见。在违章建筑拆除遇到阻力时，施工作业面得不到及时保障，施工单位不得不临时改变施工计划，哪儿有施工作业面就先在哪施工缺少衔接。三是工程组织计划性不够。在人口密集、空间有限的老旧小区施工，有时还与雨污分流、管线迁改工程等交叉进行，各施工单位彼此分割，各自为战，缺少统筹安排，合理规整，计划性、协调性不够，存在一定无序性。如在进行弱电管线改造时，涉及移动、电信等4家公司，需要多线合一并成一根光缆，但工程施工前未与各通信公司协商一致，且改线工程未提前纳入年度投资计划，责任主体和资金来源不明确，无法迅速实施

7、。（3）群众需求多元，意见达成共识难。完善城市功能，补齐基础设施短板是老旧小区改造的主要任务。但在实施过程中还存在群众意见反馈不及时，部分群众期望值过高,矛盾纠纷协调处理难度大等问题。一是意见收集反馈机制不畅。在484件投诉和问题建议中，涉及群众对改造内容意见不一致的投诉建议23件、业务咨询类115件（请求对居民所在小区进行改造等），占总数的28.5%。居民向社区提出关于老旧小区改造意见建议，社区不能解决的向街道、县区行业监管部门反映，由街道或监管部门向施工单位反馈。部分居民的意见建议不能得到及时反馈。如一些老旧小区建设年代久远，楼梯口高度偏低，经多次改造，路面地基不断抬高，居民进出楼道更显不

8、便，而在施工过程中，这些个性化需求未得到高度重视和切实解决。二是居民参与共建的主体作用发挥不充分。在484件投诉和问题建议中，未按设计图施工（公示改造但未改造）、改造内容与群众意愿不符（未充分征求群众意见或建议增加改造内容）投诉建议39件，占总数的8.1%o比如相山区新华巷两侧小区原计划建设集中充电车棚，补齐公共设施短板，由于“邻避效应”，选择任何一楼栋旁边建设居民都有意见，导致该项目无奈取消，在完善城市功能方面，燃气安装成本为3200元/户，经市老旧小区改造领导小组办公室协调后大幅降至2100元/户，但一些群众仍认为是免费福利，配合度不高。同时少数群众因老旧小区改造受益程度不同，盲目产生攀比

9、心理，认为得不到实惠就是吃亏，干扰正常施工。因改水改路改管网出现的一些正常差异，个别居民邻里之间关系紧张，互不相让，导致“檐下之争”矛盾激化，调处难度较大。“人人参与、人人尽力、人人满意的格局尚未形成。“众口难调”的“热点”不解决，改善民生的亮点地难打造。三是基层治理有待加强。以加装电梯为例，既有住宅家装电梯是适老化改造的一项标志性工程，起决定性作用的是整个单元内的业主。高层住户加装电梯意愿较强，低层住户因顾虑影响采光、产生噪音、侵犯隐私等易存在反对意见。需要单元内各业主协商化解分歧，更离不开社区、业主委员会居中协调，在多方之间寻求利益平衡点和最大公约数。但在实际工作中，社区、业主委员会作用发

10、挥不充分。2021年一居民在加装电梯时因利益诉求未得到解决，上诉至人民法院。（4）资金来源单一，社会力量参与少。老旧住宅小区普遍建设年代较久，基础配套设施老化严重、点多面广，投入改造资金需求量大，缺少成熟商业模式和稳定的资金来源，投资建设和运营难以实现盈利，社会资本参与积极性较低。在2021年老I日小区改造工程中，社会资本参与的只有1例（凌云菜市场改造），吸引社会投资2600万元，仅占总投资的4.6%,与实施方案规定不低于20%的目标差距较大。吸引社会资金参与既是补充资金来源不足的重要渠道，也是促进后期健康运行的重要保障。如何吸引社会资本参与，是亟待破解的问题之一。（5）基础管理薄弱，运维机制

11、不健全。“十四五”期间我市计划改造老旧小区289个，未实行统一物业管理的小区占比92%,普遍存在配套设施不全、环境卫生较差、服务管理缺失等问题。在484件投诉和问题建议中，反映建后管养类的问题（设施损坏、路灯不亮、施工善后问题）59件，占总数的12.2%o2021年全市改造的77个老旧小区中，均无物业管理公司参与管理，仍由社区物业管理委员会提供基本保洁服务，服务功能单一，也不持续。另外，一些工程项目完成后，使用率也不高，造成闲置浪费。超出运维期后，后续管理缺少统一规划。（6）遗留问题较多、公共空间拓展难。淮北市老旧小区改造“十四五”规划风险评估报告指出，老旧小区内违法建设是影响改造成效的关键因

12、素，建议从规划层面予以指导。部分老旧小区违章建筑拆除不掉，影响道路修缮施工，公共空间无法释放，公共设施补短板工作无法开展。在484件投诉和问题建议中，市民投诉涉及私搭乱建类问题（存在消防隐患。请求拆除违章建筑或反映拆违不力）47件，占总数的9.7%。另外，调研发现，部分老旧小区改造创意不够、亮点不多。如结合原有空间及自身特点，打造特色文化街巷少；修建“一老一小”特色文化活动广场少；结合党建文化进小区活动需进一步加强。3 .对策建议（1）加强统筹协调，推动工程早开工。充分发挥市老旧小区改造联席会议制度作用，完善政府统筹、条块协作、齐抓共管的工作机制，加强过程管控、监督检查、跟踪指导，完善工作规则

13、、责任清单等。加强市及县区改造联席会议联动，明确街道、社区在老旧小区改造中职责分工，健全动员居民参与改造机制，发动居民参与改造方案制定、配合施工、矛盾化解、违章建筑拆除等。针对2021年工程实施中存在的衔接不畅、进展不平衡问题,总结经验教训I,变被动为主动，将行业主管部门和所在县（区）镇（街）作为共同实施主体，进一步优化审批程序，并联推进前期征求意见、初步方案设计、招标等工作，推动早开工。与2021年相比，今年老旧小区改造在一季度已全部开工，8月份大头落地，有望打一个“翻身仗，（2）紧密结合实际，优化改造施工计划。一是动态调整老旧小区改造时序。细化梳理淮北市老旧小区改造“十四五”规划（2021

14、-2025年）项目库，结合前期调研、居民意见收集情况，增强工作弹性，对群众改造意愿强烈、参与积极性高的小区，及时纳入改造计划，优先组织实施，变“要我改”为“我要改”学习借鉴宁波老旧小区改造经验，对改造项目进行竞争比选，择优纳入年度计划；已经成立业主委员会，就改造后的物业管理模式、缴纳必要的物业服务费用等达成一致意见的，优先纳入改造计划。二是优化工程施工顺序。加强老旧小区改造与雨污分流、管线迁改工程衔接，强化与电力、通信、供水、供气等管线单位联系，形成统筹施工方案，避免反复施工、给群众生活带来不便，防止边建边拆、拆了又建、重复建设，变相增加工程成本，产生新的浪费。如在既有住宅加装电梯时,与道路施

15、工结合，可以减少开沟挖槽费用，减少业主资金支出。（3）严格质量管控，科学组织施工。一是压实参建各方质量主体责任。按照“谁建设、谁负责”原则，落实设计、施工、监理等项目改造各方主体责任，以及单位负责人、项目负责人和有关专业技术人员终身责任。建立涵盖建设情况、投资概况、施工单位、监督电话等内容的公示告知制度，接受群众监督。二是强化行业指导服务。住建部门负责，组织施工单位认真开展安徽省城镇老旧小区改造技术导则（2021修订版）学习和培训，寓管理于服务，明确工作标准和技术要求。加强施工过程监管，确保施工流程安全规范;加强施工场所巡查管理，防范不文明施工行为。开展文明工地评选活动，促进施工单位主动加强管

16、理、文明施工，最大限度减少因工程施工对群众正常生活的影响。（4）拓展资金来源，吸引社会力量参与。准确把握政府和市场的关系，本着“谁投资、谁受益”的原则，多渠道拓宽老旧小区改造资金来源。建议：出台淮北市引导社会资本参与城镇老旧小区改造扶持政策，一方面给予一定财政补贴，在低息贷款、税费减免等方面给予优惠；一方面，鼓励社会资本挖掘运营社区服务等改造项目收益点，通过物业办公用房、便民超市运营、电梯代建租赁等商业模式运作，平衡改造成本，稳定资金投入，实现经济有效益、发展可持续。（5）创新改造方式,培育一批示范典型。一是组团连片改造，拓展公共空间。打破传统的一个小区、零散楼栋改造模式，将有共同改造需求的独

17、栋、零星、分散楼房和老旧小区归并整合，拆除围墙等障碍物，以绣花功夫推动“微改造”“微治理”避免重复投入、低效投入。摸清片区各类设施和公共活动空间短板以及可盘活利用的闲置房屋、空闲用地等存量资源，推动完整居住社区建设，因地制宜布局停车泊位、文体设施、充电桩等功能设施，打造便民生活圈。二是遵循城市规律，塑造特色小区。根据基础类、完善类、提升类三种类型，优化老旧小区改造方案,挖掘城市文化底蕴和遗存遗址,打造具有相风汉韵、时代特色的小区品牌。结合绿色社区创建、老旧小区适老化改造，坚持“一小区一方案”为居民提供个性化优质改造。如利用闲置物业引进社会资本，打造社区老年食堂。（6）强化建后管养，形成长效机制

18、。老旧小区改造“三分建、七分管”，只有“建管并重”，建立长期维护和运营管理机制，改造效果才会持续。一是加强物业导入。学习浙江奉化老旧小区引入物业管理方面“两年导入扶持计划”经验，通过导入期政府补助、居民“先尝后买”、小区公共收益补充物业费等方式，吸引物业服务企业进驻小区，实现专业化管理，提供标准化服务。建议：修订完善淮北市老旧小区整治改造建后管养实施办法（淮老旧改办（2019）7号），增加物业入驻扶持政策。二是政府及时“补位”。缺少盈利点、收入不稳定、模式不成熟是社会资本参与热情不高，物业公司介入不积极的主要原因。建议：对没有物业公司进驻的老旧小区，选择1-2个试点，以社区物业管理委员会为基础

19、，与物业公司联合成立社区运营企业,统筹租金、停车费、物业费等综合收入使用，各级财政按比例给予一定补贴，形成良性循环。试点成熟后，及时总结，逐步推广。做到一定规模时，可以考虑成立社区运营集团公司，培育更有竞争力的市场主体。三是巩固改造成果。加强拆除违章力度，存量逐步销号，杜绝新增违章建筑。（7）深化基层治理，凝聚各方力量。一是建机制。坚持党建引领，居委会、物业、居民、城市综合执法共同参与，实现决策共谋、发展共建、建设共管、效果共评、成果共享，画出体现群众意愿的最大同心圆。二是搭平台。建立群众投诉建议接待点，聘请民代表为改造监督员，完善“群众一社区（行业监管部门）一施工单位”的反馈互动机制。加强信

20、息公开，随时听取居民代表意见，主动接受全面监督、全程监督。三是重引导。加强政策宣传、法律宣传，总结正反两方面典型，吸取教训，宣传成果，以为民惠民的实际成效取信于民。引导群众树立“花钱买服务”意识，改善居住环境，提升生活品质。把基层社会治理嵌入老旧小区改造全过程，发挥德治、法治、自治作用，用好大数据手段，加强倾向性、苗头性问题研判，总结规律，主动甄别，分类处置，掌握主动，把尊重历史与依法依规处理结合起来，妥善解决好群众有得有感的每一个热点和难点问题，切实把老旧小区改造办成既能提形象又能扩投资的发展大事，办成群众既放心又安心的民生实事。结语：工作中也存在不少问题和不足，“好事”没有“办实办好”没有“叫好”的现象依然存在。通过这些现象，认真梳理了近年来涉及老旧小区改造的近500件投诉、问题和建议，以社情民意“晴雨表”找解决问题“指南针”，从群众感受、行业管理、基层治理的不同角度，总结成绩经验，分析存在问题，提出工作建议。