昆明房地产市场研究XX年年报96页.docx

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1、昆明房地产市场研究XX年年报96页序言2第一部分2010年宏观经济运行状况分析3一、2010年中国宏观经济运行状况分析3二、2010年昆明宏观经济运行状况分析7第二部分2010年房地产有关政策分析13一、2010年全国房地产有关政策分析13二、2010年昆明房地产有关政策分析21第三部分2010年昆明房地产市场运行状况分析25一、2010年昆明房地产用地成交情况分析25二、2010年昆明房地产项目审批情况分析30三、城中村整体进展情况31四、2010年昆明二级市场与三级市场交易情况分析37五、住宅市场39六、商业市场41第四部分2011年昆明房地产市场走势预测43一、2011年宏观经济及房地产

2、有关政策走势预测44二、2011年昆明房地产市场走势预测47附表：49附表1：2010年昆明“招拍挂”土地交易汇总表49附表2：2010年建设工程规划许可证审批汇总表61附表3：2010年预售证发放情况表66附表4:2010年开盘当天楼盘销售汇总表70附件：752010年关于中国房地产市场是不平常的一年，对昆明房地产市场更是不平常的一年。站在21世纪的第二个十年的开局之年，也即中国将迎来第十二个五年规划的开局之年，我们回顾与总结2010年昆明房地产市场，是为了更好的的迎接马上到来的2011年。回顾2010年中国房地产市场，可谓是中国房地产市场调控最严厉的一年。这一年国家出台了一系列宏观调整政策

3、，从国务院4月份出台“新国十条”、“9.29”新政，到一线城市的限购令。但是中国房地产市场在经历了上半年短期的观望徘徊后，下半年房价逆市上涨。昆明房价同样在经历上年平稳上涨后，下半年昆明房价快速上涨。田野咨询机构一一土地投资中心将通过对2010年昆明房地产一级市场、二级市场及三级市场的梳理，通过对“十一五”时期昆明房地产进展轨迹的研究，对“十二五”期间中国宏观经济走势及昆明宏观经济走势的研判，结合房地产有关政策，预测2011年昆明房地产市场走势。这就是本报告的核心目的。第一部分2010年宏观经济运行状况分析一、2010年中国宏观经济运行状况分析(一)GDP增长情况2010年全年国内生产总值39

4、7983亿元，比上年增长10.3队增速比上年加快1.l个百分点。分季度看，一季度同比增长11.9乐二季度增长10.3乐三季度增长9.6%,四季度增长9.8%。图LL2003-2010年中国G年增长情况分产业看，第一产业增加值40497亿元，增长4.3%；第二产业增加值186481亿元，增长12.2初第三产业增加值171005亿元，增长9.5机图1.2：三大产业占经济的比重10.2%第产d事,l,业（二）固定资产投资增长情况2010年中国全年全社会固定资产投资278140亿元，比上年增长23.8乐增速比上年回落6.2个百分点，扣除价格因素，实际增长19.5%其中，城镇固定资产投资241415亿元

5、，增长24.5队回落5.9个百分点；农村固定资产投资36725亿元，增长19.7%回落7.6个百分点。在城镇投资中，第一产业投资增长18.2乐第二产业投资增长23.2乐第三产业投资增长25.6吼分地区看，东部地区投资增长22.8乐中部地区增长26.9乐西部地区增长26.2机全年房地产开发投资48267亿元，增长33.2%。图L3：2005年-2010年中国固定资产投资增长情况2010年全年社会消费品零售总额154554亿元，比上年增长18.4%,扣除价格因素，实际增长14.8%。图1.4：2001-2010年中国消费品零售总额增长情况按经营单位所在地分，城镇消费品零售额133689亿元，增长1

6、8.8%；乡村消费品零售额20865亿元，增长16.1%。按消费形态分，餐饮收入17636亿元，增长18.0%；商品零售136918亿元，增长18.5%。其中，限额以上企业（单位）商品零售额58056亿元，增长29.9%。热点消费快速增长。其中，金银珠宝类增长46.0%,家具类增长37.2%,汽车类增长34.8%,家用电器与音像器材类增长27.7%o（四）城镇居民人均可支配收入增长情况2010年全年城镇居民家庭人均总收入21033元，比上年增长IL5%。其中，城镇居民人均可支配收入19109元，增长11.3%,扣除价格因素，实际增长7.8%。在城镇居民家庭人均总收入中，工资性收入增长10.7%

7、,转移性收入增长12.8%,经营净收入增长12.1%,财产性收入增长20.5%o农村居民人均纯收入5919元，增长14.9乐扣除价格因素，实际增长10.9%。其中，工资性收入增长17.9%,家庭经营纯收入增长12.1%,财产性收入增长21.0%,转移性收入增长13.8%o（五）2010年中国房地产市场分析2010年，全国房地产开发企业房屋施工面积40.55亿平方米，比上年增长26.6%；房屋新开工面积16.38亿平方米，增长40.7%；房屋竣工面积7.60亿平方米，增长4.5吼其中，住宅竣工面积6.12亿平方米，增长2.7%。表1.1：2010年房地产开发与销售要紧指标完成情况指标单位绝对数比

8、上年增长投资完成额亿元4826733.20%其中：住宅亿元3403832.90%房屋施工面积亿平方米40.5526.60%房屋新开工面积亿平方米16.3840.70%房屋竣工面积亿平方米7.64.50%其中：住宅亿平方米6.122.70%商品房销售面积亿平方米10.4310.10%本年资金来源亿元7249425.40%其中：国内贷款亿元1254010.30%其中：个人按揭贷款亿元92117.60%本年购置土地面积亿平方米4.128.40%土地购置费亿元999265.90%2010年，全国商品房销售面积10.43亿平方米，比上年增长10.1乐增幅比1-11月提高03个百分点。其中，商品住宅销售面

9、积增长8.0%,办公楼增长21.9%,商业营业用房增长29.9%o2010年，商品房销售额5.25万亿元，比上年增长18.3%,增幅比1-11月提高0.8个百分点。其中，商品住宅销售额增长14.4%,办公楼与商业营业用房分别增长31.2%与46.3%o二、2010年昆明宏观经济运行状况分析（一）GDP从2005年至今昆明市生产总值历史对比能够看出，年均增长比例都保持在12%以上，超过全国平均水平。图1.6：2001-2010年昆明GDP增长情况2010年昆明实现地区生产总值2120.37亿元，比上年增长14.0%。其中一、二、三产业分别实现增加值120.30亿元、960.86亿元与1039.2

10、1亿元，分别比上年增长4.8乐16.7%与12.6%,三次产业结构为5.7:45.3:49.0。图L7:2001-2010年昆明三次产业增长情况1200.0010.0080000600004000028000第一arS8.1060.7765.0473.15773181.55939SIKM8114.0912030加一产业29737317353543742422476755572164120740268245996086乂0.9134398.774470507.505685265854760239.971039.2（二）固定资产投资及房地产投资情况情况固定资产投资方面，全市社会固定资产投资完成21

11、60.88亿元，比上年增长35.0%o其中房地产开发投资完成440.68亿元，增长19.3%,建筑业增加值251.24亿元，增长26.9%。图1.8：2001-2010年昆明固定资产投资增长情况城镇固定资产投资（亿元）一比上年增长在固定资产投资中：城镇固定资产投资2010年为1800亿元，占83.2%。增长率较2009年上涨35%,上涨幅度仍有所回落。图L9:2001-2010年昆明房地产投资增长情况从上图中能够看出：从2004年开发投资达到高位后，2009年开发投资增长率达到42.5%,2010年房地产投资增幅开始回落到历年平均水平，增幅达到19.3%。（三）社会消费品零售总额亿元，比上年增

12、长22.6%,扣除物价因素，实际增长18.3%。城乡市场共同繁荣,城镇与乡村市场零售额分别比上年增长22.9%与17.0%o（四）居民生活水平情况2008年达到最大19.85%后近年有所放缓。图1.12：城镇居民人均可支配收入涨幅与CPI涨幅对比一城镇居民人均可支配收入增幅（）一居民消些价格涨幅（）去年，昆明市物价总水平涨幅较大，居民消费价格（CPI）比上年上涨了4.2%。根据国家统计局此前公布的数据显示：去年全国居民消费价格同比上涨了3.3%,由此看来，去年昆明市的CPl涨幅超过全国水平，涨幅比全国高出0.9个百分点。图1.13：城镇居民人均可支配收入与消费支出情况对比20000150001

13、000050000mKMI.R11f,iPL20%15%10%5%0%-5%-10%-15%人均消费支出N4酣曲）.横匕宏（%）90/Jol/9/09010TOibIUZbou0oo144321b49oooD.W69276149647270257248774687079953.521139613243.53消费增长率（%）DUQaUXU/0OIVTOI,BUQfctXV/0IUCUO5UIf.。，/。15UUWJ0UO11.23%5.25%8.54%320%520%620%8%13.60%1620%2010年昆明市城镇居民人均收入达到18875.65元，比上年增长9.8%。消费支出为13243

14、.5元，增长16.2%。从2008年后居民收入与消费增长率曲线上能够看出，收入增长率呈逐年下滑趋势，而消费增长率逐年上升，这说明居民投资等消费意识开始有所增强。截至2010年年末，昆明市金融机构人民币存款余额为6639.51亿元，比年初增长15.2%；人民币贷款余额6498.57亿元，比年初增长19.2%；全年金融机构现金收入8310.79亿元，比上年增长15.6%o2010年金融机构人民币存贷款余额增长率均有所下滑，存款余额下滑要紧由于投资增长较快，通货膨胀压力等因素影响。化加速的现象。中国城市化率会以每年1.5个百分点的速度加速，昆明也按照每年1.5个百分点加速城市化。第二部分2010年房

15、地产有关政策分析一、2010年全国房地产有关政策分析1、2010年1月7日，国务院办公厅出台了国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康进展的通知（国办发（2010）4号）核心内容：对己利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的家庭（包含借款人、配偶及未成年子女），贷款首付款比例不得低于40%,贷款利率严格按照风险定价，从严操纵商品住房项目单宗土地出让面积。要结合当地实际,合理确定商品住房项目预售许可的最低规模，不得分层、分单元办理预售许可。已取得预售许可的房地产开发企业，要在规定时间内一次性公开全部房源，严格按照申报价格，明码标价对外销售。进一步建立健全新建商品房、存量房交易合同网上备案

16、制度，加大交易资金监管力度。2、2010年3月8日，国土资源部出台了关于加强房地产用地供应与监管有关问题的通知（国土资发（2010）34号）核心内容：确保保障性住房、棚户改造与自住性中小套型商品房建房用地，确保上述用地不低于住房建设用地供应总量的70%。要严格操纵大套型住房建设用地，严禁向别墅供地。土地出让最低价不得低于出让地块所在地级别基准地价的70%,竞买保证金不得低于出让最低价的20%。土地出让成交后，务必在10个工作日内签订出让合同，合同签订后1个月内务必缴纳出让价款50%的首付款，余款要按合同约定及时缴纳，最迟付款时间不得超过一年。3、2010年4月13日，住建部出台了关于进一步加强

17、房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知（建房201053号）核心内容：未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得进行预售,不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或者变相收取定金、预定款等性质的费用，不得参加任何展销活动。取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业要在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照申报价格，明码标价对外销售。房地产开发企业不得将企业自留房屋在房屋所有权初始登记前对外销售，不得采取返本销售、售后包租的方式预售商品住房，不得进行虚假交易。预售许可的最低规模不得小于栋，不得分层、分单元办理预售许可。商品住房预售资金要全部纳入监管

18、账户，由监管机构负责监管，确保预售资金用于商品住房项目工程建设；预售资金可按建设进度进行核拨，但务必留有足够的资金保证建设工程竣工交付。4、2010年4月17日，国务院出台了国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知（国发201010号）核心内容：稳固房价与住房保障工作实行省级人民政府负总责、城市人民政府抓落实的工作责任制。住房城乡建设部、监察部等部门要对省级人民政府的有关工作进行考核，加强监督检查，建立约谈、巡查与问责制度。对稳固房价、推进保障性住房建设工作不力，影响社会进展与稳固的，要追究责任。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭（包含借款人、配偶及未成年子女,下同），贷

19、款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例与贷款利率应大幅度提高，具体由商业银行根据风险管理原则自主确定。暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或者社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。在坚持与完善土地招拍挂制度的同时，探索“综合评标”、“一次竞价”、“双向竞价”等出让方式，抑制居住用地出让价格非理性上涨。保障性住房、棚户区改造与中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%,并优先保证供应。确保完成2010年建设保障性住

20、房300万套、各类棚户区改造住房280万套的工作任务。严禁非房地产主业的国有及国有控股企业参与商业性土地开发与房地产经营业务。对取得预售许可或者者办理现房销售备案的房地产开发项目，要在规定时间内一次性公开全部销售房源，并严格按照申报价格明码标价对外销售。5、2010年4月23日，住建部、民政部与财政部三部委联合出台了关于加强廉租住房管理有关问题的通知核心内容：新建廉租住房坚持集中建设与在经济适用住房、商品住房、棚户区改造项目中配建相结合，以配建为主。严格执行廉租住房单套建筑面积操纵在50平方米以内的规定。6、2010年5月19日，国家税务总局出台了国税总局通知规范土地增值税清算问题核心内容：土

21、地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或者未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。7、2010年5月26日，住建部、人行、银监会联合出台了关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知（建房201083号）核心内容：商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，应根据拟购房家庭（包含借款人、配偶及未成年子女，下同）成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。有下列情形之一的，贷款人应对借款人执行第二套（及以上）差别

22、化住房信贷政策：（一）借款人首次申请利用贷款购买住房，如在拟购房所在地房屋登记信息系统（含预售合同登记备案系统，下同）中其家庭已登记有一套（及以上）成套住房的；（二）借款人已利用贷款购买过一套（及以上）住房，又申请贷款购买住房的；（三）贷款人通过查询征信记录、面测、面谈（必要时居访）等形式的尽责调查，确信借款人家庭已有一套（及以上）住房的。对不能提供1年以上当地纳税证明或者社会保险缴纳证明的非本地居民申请住房贷款的，贷款人按第二套（及以上）的差别化住房信贷政策执行；8、2010年6月100,国务院出台了国务院关于加强地方政府融资平台公司管理有关问题的通知（国发（2010）19号）核心内容：地方

23、各级政府及其所属部门、机构与要紧依靠财政拨款的经费补助事业单位，均不得以财政性收入、行政事业等单位的国有资产，或者其他任何直接、间接形式为融资平台公司融资行为提供担保。9、2010年6月8日，住建部等七部委联合出台了关于加快进展公共租赁住房的指导意见（建保201087号）核心内容：各地要把公共租赁住房建设用地纳入年度土地供应计划，予以重点保障。公共租赁住房建设实行“谁投资、谁所有”，投资者权益可依法转让。10、2010年9月27日，财政部与税务总局联合出台了关于支持公共租赁住房建设与运营有关税收优惠政策的通知（财税201088号）核心内容：对公租房建设期间用地及公租房建成后占地免征城镇土地使用

24、税。在其他住房项目中配套建设公租房，根据政府部门出具的有关材料，可按公租房建筑面积占总建筑面积的比例免征建造、管理公租房涉及的城镇土地使用税。对公租房经营管理单位建造公租房涉及的印花税予以免征。在其他住房项目中配套建设公租房，根据政府部门出具的有关材料，可按公租房建筑面积占总建筑面积的比例免征建造、管理公租房涉及的印花税。对公租房经营管理单位购买住房作为公租房，免征契税、印花税；对公租房租赁双方签订租赁协议涉及的印花税予以免征。11、2010年9月29日，财政部、税务总局与住建部联合出台了关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知（财税201094号）核心内容：对个人购买普通住房，且该

25、住房属于家庭（成员范围包含购房人、配偶与未成年子女，下同）唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及下列普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按现税率征收契税。对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。12、2010年9月29日，人行、银监会出台了关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知（银发（2010）275号）核心内容：各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或者社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50%,贷款利

26、率不低于基准利率1.1倍的规定。各商业银行要加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房。对有土地闲置、改变土地用途与性质、拖延开竣工时间、捂盘惜售等违法违规记录的房地产开发企业，各商业银行停止对其发放新开发项目贷款与贷款展期。13、2010年10月15日-18日十七届五中全会胜利召开。会议通过了中共中央关于制国民经济与社会进展第十二个五年规划的建议加强土地、财税、金融政策调节，加快住房信息系统建设，完善符合国情的住房体制机制与政策体系，合理引导住房需求。强化各级政府职责，加大保障性安居工程建设力度，加快棚户区改造，进展公共租赁住房，增加中低收入居民住房供给。加强市场监管，规范房地产市场秩序，抑制

27、投机需求，促进房地产业平稳健康进展。继续推进费改税，全面改革资源税，开征环境保护税，研究推进房地产税改革。逐步健全地方税体系，给予省级政府适当税政管理权限。14、2010年10月20日，住建部出台了关于调整住房公积金存贷款利率的通知（建金2010169号）核心内容：从2010年10月20日起，上调个人住房公积金贷款利率。五年期下列（含五年）及五年期以上个人住房公积金贷款利率分别上调0.17与0.18个百分点。五年期下列（含五年）从3.33%调整为3.50%,五年期以上从3.87%调整为4.05%。从2010年10月20日起，开展住房公积金支持保障性住房建设项目贷款试点的城市，贷款利率按照五年期

28、以上个人住房公积金贷款利率上浮10%执行，并随个人住房公积金贷款利率变动做相应调整。15、2010年11月2日，住建部、财政部、人行与银监会联合出台了关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知（建金2010179号）核心内容：使用住房公积金个人住房贷款购买首套普通自住房，套型建筑面积在90平方米（含）下列的，贷款首付款比例不得低于20%；套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%。第二套住房公积金个人住房贷款的发放对象，仅限于现有人均住房建筑面积低于当地平均水平的缴存职工家庭，且贷款用途仅限于购买改善居住条件的普通自住房。第二套住房公积金个人住房贷款首付款比例不得低于5

29、0%,贷款利率不得低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的LI倍。停止向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款。16、2010年12月10日-12日，2010年中央经济工作会议举行。会议强调：以科学进展为主题，以加快转变经济进展方式为主线，实施积极的财政政策与稳健的货币政策，增强宏观调控的针对性、灵活性、有效性，加快推进经济结构调整，大力加强自主创新，切实抓好节能减排，不断深化改革开放,着力保障与改善民生，巩固与扩大应对国际金融危机冲击成果，保持经济平稳较快进展，促进社会与谐稳固。2011年经济工作的要紧任务：一是加强与改善宏观调控，保持经济平稳健康运行。要实施稳健的货币

30、政策,按照总体稳健、调节有度、结构优化的要求，把好流淌性这个总闸门，把信贷资金更多投向实体经济特别是“三农”与中小企业，更好服务于保持经济平稳较快进展；进一步完善人民币汇率形成机制，保持人民币汇率在合理均衡水平上的基本稳固。二是完善基本公共服务，创新社会管理机制。要加快推进住房保障体系建设,强化政府责任，调动社会各方面力量，加大保障性安居工程建设力度，加快棚户区与农村危房改造，大力进展公共租赁住房，缓解群众在居住方面遇到的困难，逐步形成符合国情的保障性住房体系与商品房体系。表2.1：历年银行贷款利率调整表调整时间六个月以内（含六个月）六个月至一年（含一年）一至三年（含三年）三至五年（含五年）五

31、年以上1991.04.218.18.6499.549.721993.05.158.829.3610.812.0612.241993.07.11910.9812.2413.8614.041995.01.01910.9812.9614.5814.761995.07.0110.0812.0613.515.1215.31996.05.019.7210.9813.1414.9415.121996.08.239.1810.0810.9811.712.421997.10.237.658.649.369.910.531998.03.257.027.9299.7210.351998.07.016.576.937

32、.117.658.011998.12.076.126.396.667.27.561999.06.105.585.855.946.036.212002.02.215.045.315.495.585.762004.10.295.225.585.765.856.122006.04.285.45.856.036.126.392006.08.195.586.126.36.486.842007.03.185.676.396.576.757.112007.05.195.856.576.756.937.22007.07.216.036.847.027.27.382007.08.226.217.027.27.3

33、87.562007.09.156.487.297.477.657.832007.12.216.577.477.567.747.832008.09.166.217.27.297.567.742008.10.096.126.937.027.297.472008.10.306.036.666.757.027.22008.11.275.045.585.675.946.122008.12.234.865.315.45.765.942010.10.205.15.565.65.966.142010.12.265.355.815.856.226.4从上表能够看出：2010年进入10月份后，央行两次上调银行存贷

34、款利率，一方面是由于国家尽管出台了一系列房地产调控政策，但全国大部分城市房价依然坚挺；另一方面，通货膨胀进一步加剧，为了有效抑制房价过快上涨与通货膨胀,央行在短短两个月上调存贷款利率。表2.2:2006-2010年存款准备金率调整表时间调整前调整后调整幅度（单位：百分点）2010年12月20日（大型金融机构）18.00%18.50%0.5（中小金融机构）14.50%15.00%0.52010年11月29日（大型金融机构）17.50%18.00%0.5（中小金融机构）14.00%14.50%0.52010年11月16日（大型金融机构）17.00%17.50%0.5（中小金融机构）13.50%14

35、.00%0.52010年5月10日（大型金融机构）16.50%17.00%0.5（中小金融机构）13.50%不调整-2010年2月25日（大型金融机构）16.00%16.50%0.5（中小金融机构）13.50%不调整-2010年1月18日（大型金融机构）15.50%16.00%0.5（中小金融机构）13.50%不调整-2008年12月25日（大型金融机构）16.00%15.50%-0.5（中小金融机构）14.00%13.50%-0.52008年12月5日（大型金融机构）17.00%16.00%-1（中小金融机构）16.00%14.00%-22008年10月15日（大型金融机构）17.50%17

36、.00%-0.5（中小金融机构）16.50%16.00%-0.52008年9月25日（大型金融机构）17.50%17.50%-（中小金融机构）17.50%16.50%-12008年6月7日16.50%17.50%12008年5月20日16%16.50%0.52008年4月25日15.50%16%0.52008年3月18日15%15.50%0.52008年1月25日14.50%15%0.52007年12月25日13.50%14.50%12007年11月26日13%13.50%0.52007年10月25日12.50%13%0.52007年9月25日12%12.50%0.52007年8月15日11.

37、50%12%0.52007年6月5日11%11.50%0.52007年5月15日10.50%11%0.52007年4月16010%10.50%0.52007年2月25日9.50%10%0.52007年1月15日9%9.50%0.52006年11月15日8.50%9%0.52006年8月1508%8.50%0.52006年7月5日7.50%8%0.5从上表能够看FL2010年由于受通货膨）长的影响，共上调存款准备金率5次,存款准备金率由2010年1月份的16%上调至2010年12月的18.5%,初步估算,共冻结流淌性资金约8000亿。表2.3：2010年各月货币供应量单位：亿元人民币项目2010

38、.012010.022010.032010.042010.052010.06货币与准货币（M2）625609.29636072.26649947.46656561.22663351.37673921.72货币(Ml)229588.98224286.95229397.93233909.76236497.88240580.00流通中货币(MO)40758.5842865.7939080.5839657.5438652.9738904.85项目2010.072010.082010.092010.102010.112010.12货币与准货币(M2)674051.48687506.92696471.50

39、699776.74710339.03725774.05货币(Ml)240664.07244340.64243821.90253313.17259420.32266621.33流通中货币(MO)39543.1639922.7641854.4141646.2142252.1644628.17从上表能够看出：2010年流通中的货币呈现上半年相对平稳，进入9月份以后，流通中的货币呈持续上涨的趋势，货币流通相对过剩，央行分别10月与12月两次上调存款准备金率，以操纵货币的流淌量。小结：2010年应该是近几年国家对房地产调控最严的一年，从2010年出台的政策能够看出：出台政策的时间节点看，上半年要紧集中在

40、1月份与4月份，一方面是由于2009年中国房价上涨过快，在1月份出台房地产调控政策，一方面能够为全年房地产调控定一个总的基调，通过调节购房者心理预期来调节房价，另一方面，能够为后续制定政策预留一定的空间。下半年要紧集中在9月份，尽管上半年国家出台了一系列房地产调控政策，但是调控效果并不好，针对房地产“金九银十”的传统，国家出台了“9.29”综合调控政策，通过金融、税收等综合性政策，抑制房价过快上涨。二、2010年昆明房地产有关政策分析1、2010年3月2日，出台了昆明市国有建设用地使用权拍卖出让管理暂行办法(昆明市人民政府令第98号)核心内容：商服用地、商品住宅用地一律以拍卖方式公开出让，其他

41、经营性用地应当尽量以拍卖方式出让。禁止其他用途用地与商服用地、商品住宅用地捆绑出让。城中村改造项目用地出让，按政府批准方式执行。竞买保证金应当以现金方式，按照不低于起拍价的30%收取，参加国有建设用地使用权拍卖的竞买人应当达到7人以上(含7人)。竞得人应当于成交之日起10个工作日内与国土资源行政主管部门签订国有建设用地使用权出让合同，并按照合同的约定缴纳土地出让价款。约定分期缴纳的，首次缴纳比例不得低于全部土地出让价款的50%。地出让价款通常应于国有建设用地使用权出让合同签订之日起60日内付清。竞得人在拍卖成交后不当场签订拍卖成交确认书或者不按拍卖成交确认书约定时限与国土资源行政主管部门签订国

42、有建设用地使用权出让合同的，视为违约，竞买保证金不予退还，并重新组织拍卖。竞得人不按国有建设用地使用权出让合同约定支付土地出让价款的，国土资源行政主管部门有权解除合同，竞买保证金不予退还，并重新组织拍卖。2、2010年5月18日，昆明市人民政府办公厅出台了昆明市完善用地中已出让土地缴纳土地使用权出让保证金意见核心内容：土地使用权出让价款保证金缴纳范围。属昆明市完善用地中己出让土地补缴土地使用权出让价款办法中规定，需补缴土地使用权出让价款的土地，即在我市2004年治理整顿土地市场秩序完善用地手续工作中以出让方式取得土地使用权，经市、县（区）清理整顿土地市场秩序领导小组全体会议审批为“按现行城市规

43、划限期建成”与“纳入国有存量用地监管，能够办理后续手续”的商业与住宅用地。土地使用权出让价款保证金缴纳标准。根据昆明市“54321”房地产出让最低价标准，扣除原办理土地手续时土地评估备案价。测算公式为：土地使用权出让价款保证金二出让最低价标准X宗地净用地面积一原办理土地手续时土地评估备案价。3、2010年6月21日，昆明市人民政府办公厅出台了昆明城市绿地系统规划（2010-2020年）实施意见（昆政办文（2010）57号）核心内容：主城、呈贡居住区、单位的绿地指标要求。居住用地绿地率245%,行政办公用地绿地率235%,商业金融用地绿地率230%（宾馆、酒店250%）,文化娱乐用地绿地率240

44、%。没有进行“绿色图章”审批的项目，有关部门不得发放建筑工程施工许可证与房屋预售证，新建、改建、扩建项目与规划同步进行竣工验收，绿地验收合格方可办理、发放房产证。关于2009年2月往常的建设项目没有进行“绿色图章”审批的项目，或者规划设计条件的绿地率低于昆明城镇绿化条例要求的项目，或者规划设计条件中以“绿（旷）地率”作为绿地指标的项目，在竣工验收时，绿化指标不满足昆明城镇绿化条例与规划设计条件绿地率要求的项目能够进行异地补绿。异地补绿办法为：建设方交纳异地补绿代建费，由辖区政府代建。每平方米异地补绿代建费为该项目每平方米土地取得费用与每平方米建筑售出价之与。2009年2月以后审批的项目，由于客观原因达不到绿化指标的，经报请市政府同意后，须交纳三倍异地补绿代建费方可实施异地补绿。4、2010年9月7日，昆明市人民政府关于稳固房价保持房地产市场持续健康进展的实施意见核心内容：明确住房项目竣工时限，保障住房供给。建筑面积在50万平方米下列的，从市规委审议通过之日起一年半封顶断水；建筑面积在50万平方米以上的可分二期建设，市规划局在审批时要明确具体竣工时间。己取得预售许可证的开发项目，务必在规定的时间内一次性公开全部销售房源，按申报价格明码标价对外销售，预售价格发生变动的应当报主管部门审核备案并公示。严厉查处捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价