房地产企业成本分摊方法(附案例分析).docx
《房地产企业成本分摊方法(附案例分析).docx》由会员分享,可在线阅读,更多相关《房地产企业成本分摊方法(附案例分析).docx(32页珍藏版)》请在课桌文档上搜索。
1、房地产企业成本分摊方法(附案例分析)(一)建筑面积法什么是建筑面积法?建筑面积法。指按已动工开发成本对象建筑面积占开发用地总建筑面积的比例进行分配。1.一次性开发的才安某一成本对象建筑面积占全部成本对象建筑面积的比例进行分配。2.分期开发的,首先按期内成本对象建筑面积占开发用地计划建筑面积的比例进行分配,然后再按某一成本对象建筑面积占期内成本对象总建筑面积的比例进行分配。为了阐述大家都知道的概念,我通过简单的案例来解读【案例一】老王计划在老家宅基地修建一座两层的门房,建筑面积是200平方米,共花了75000元,请计算每平方米的单位造价是多少元?(小学三年级应用题)对了,你们已经学会抢答!计算过
2、程如下:75000元/200平方米=375元f以上计算过程就是对建筑面积法的核心诠释。是必经步骤。在实际操作中,建筑面积法要学会灵活运用。下面我们就详细解读。【案例二】假设某房地产企业开发成本(依据竣工决算报告做出,记账凭证、流水均符合税法规定N销售面积、单位成本如下图所示:第一步:归集开发成本合计数。首先归集清算对象帐载开发成本会计科目借方累计发生数,即建造项目所有的、合理的、合规的支出。如上图所示,开发成本总额1.15亿元。提示:按照开发成本六个明细列式,详细记载每一明细科目的借方发生数。目的就是一则细化分类,便于后续审核;二则便于稽查应对。第二步:利息单独列示开发成本一开发间接费科目的利
3、息支出单独列示。在计算土地增值税流程中,利息扣除分为两种,一是计算扣除,二是据实扣除。为了便于前期测算和后期清算,有必要单独列示。你懂的!第三步:汇总销售面积该销售面积包括三部分:一是实际销售面积。该面积一定是实际销售的面积,与测绘面积、预售面积不一样的。修建的公配(会所),不属于可售面积,但属于建筑面积。如果企业实际销售了会所(姑且不论是否可以销售、是否违规),则会所属于实际销售面积,要注意概念的区分。二是自用面积。企业出于以下几点原因有可能自用房产:捂盘惜售、滞销姑且自用、规划就是为了自用。自用面积转固定资产的时候,同样是存在成本的,因此,自用面积必须考虑。三是出租面积。企业处于各种考虑,
4、将开发产品作为投资性房地产获取收益,同样考虑该部分的建筑面积。第四步:计算单位成本在计算的时候注意区分,包含利息的单位成本与不包含利息的单位成本。完成以上步骤之后,在进行土地增值税清算的时候就简单了,销售100平方米,扣除100平方米的成本,计算增值额,寻找税率,计算土地增值税税款。建筑面积法是房地产企业成本分摊的最基本的方法,也是最重要的一个方法,其他成本分摊方法均以建筑面积法为基础衍生出来的。如果您认真看完以上内容,恭喜!您已经掌握建筑面积法的精髓!成本分摊作为一个系列,其他分摊方法,我们接着往下看IU(二)预算造价法那么,什么是预算造价法?预算造价法指按期内某一成本对象预算造价占期内全部
5、成本对象预算造价的比例进行分配。预算造价法怎么用?我们通过一个简单的案例进行阐述。*房地产公司滚动开发三幢楼,2011年建造1#楼,预算造价1000万元;2012年建造2#楼,预算造价2000万元;2013年建造3#楼,预算造价3000万元;每幢楼的建设周期都是三年。在2011年初,*地产公司通过商业银行借款600万元,年利率10%,年末付息期限三年,每年利息支出60万元(不考虑其他资金成本因素1请计算1#楼各年利息成本。第一年,可以理解为全部借款资金全部使用在1#楼,该楼归集利息成本60万元。第二年,1#、2#同时建造,为了合理划分两幢楼的利息成本,按照预算造价法来分摊1#楼应归集的利息成本
6、。总预算造价3000万元(1#楼1000万元2#楼2000万元),1#楼占到整个当年建楼盘预算造价的1/3(1000万元/3000万元),因此1#楼分摊利息成本20万元(60万元*1/3X计算公式:1#楼利息成本=1#楼预算造价/(当年建设楼盘预算总造价)当年利息总支出第三年,分析同上,1#楼分摊归集的利息成本应该是10万兀。提小预算造价法分摊利息成本时,注意时间节点。即利息资本化时间的起点和终点,要分段计算,登载明细账。预算造价法还是有好多适用情况:将要支付还没有支付的拆迁补偿费;未建设或者未竣工决算的公配、基础设施等。在房地产开发企业在进行成本分摊时,一定要根据项目情况本身来确定分摊方法,
7、有的可能用一种,也有可能用多种,做好分析,只要对企业有利,我们就要灵活运用。还有几个分摊方法值得学习和掌握,我们逐一分享,我非常希望房地产财务都能掌握,对企业和个人来说,是一笔不小的财富。占地面积法什么是占地面积法?占地面积法是指按已动工开发成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配。1 .一次性开发的,按某一成本对象占地面积占全部成本对象占地总面积的比例进行分配。2 .分期开发的,首先按本期全部成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配,然后再按某一成本对象占地面积占期内全部成本对象占地总面积的比例进行分配。期内全部成本对象应负担的占地面积为期内开发用地占地面积减除应由各期成本对象共
8、同负担的占地面积。占地面积法我们还是通过案例来解读。某房地产企业建设项目土地100OOm2z土地成本10000万)LoA项目基座占地4000m2,商品房可售面积10000m2;B项目基座占地3000m2,商品房可售面积10000m2;绿化面积3000m2o请计算A项目的土地成本。第一步:扣除绿化面积的土地成本。绿化面积属于所有业主可以共同享受的福利,不区分容积率或房屋大小,机会均等享受绿化成果。因此,绿化部分是按照建筑面积法分割土地成本。计算过程:首先计算每平方米的土地单位成本100OO万元/10000m2=l万元/其次计算绿化的土地成本3000m2*l万元f=3000万元最后计算扣除土地绿化
9、成本之后的金额土地总成本-绿化成本=10000万兀-3000万兀=7000万元第二步:剩余面积中,计算A项目的占地成本。首先计算A项目占地比例二A项目占地面积/(A项目占地面积+B项目占地面积)二4000m2(4000m2+3000m2)=4/7其次计算A项目基座占地成本=4/7*7000万元=4000万元第三步:A项目承载的绿化土地成本。A项目承载的绿化土地成本采取建筑面积法计算二绿化土地成本“项目分摊比例=3000万元*A项目可售面积/(A项目可售面积+B项目可售面积)=3000万元*10000m220000m2=1500万元第四步:汇总A项目土地总成本。二A项目基座占地成本+A项目承载的
10、绿化土地成本=4000万兀+1500万兀=5500万元类似的问题,我见到过以下的计算结果(计算原理不再分析)方法1:100OO万元*4/7=5714.28万元方法2:10000m2(10000m2+10000m2)*10000万元=5000万元方法3:10000m2(10000m2+10000m2)7000万元=3500万元方法4:4000m2(4000m2+3000m2)7000万元=4000万元方法5:4000m210000m27000万元=2800万元在房地产开发企业在进行成本分摊时,一定要根据项目情况本身来确定分摊方法,有的可能用一种,也有可能用多种,做好分析,只要对企业有利,我们就要
11、灵活运用。就像我们大家常讲的,没有最好,只有更好!(四)直接成本法什么是直接成本法?沿用国税发200931文件第二十九条的解释:直接成本法,指按期内某一成本对象的直接开发成本占期内全部成本对象直接开发成本的比例进行分配。企业开发、建造的开发产品应按制造成本法进行计算与核算。其中,应计入开发产品成本中的费用属于直接成本和能够分清成本对象的间接成本,直接计入成本对象,共同成本和不能分清负担对象的间接成本,应按受益的原则和配比的原则分配至各成本对象。综上,简单理解为可以直接归属于计税成本对象的,直接归集,不必采取建筑面积法、占地面积法等。比如商住一体的建筑主体中:1.商业外墙砌大理石墙砖(玻璃幕墙)
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 房地产企业 成本 分摊 方法 案例 分析
链接地址:https://www.desk33.com/p-1136654.html