XX小城项目产品定位报告.docx

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1、盘龙城皇家小城相关项目产品定位报告武汉易居投资有限公司27.9一、区域竞争市场深化1 .区域竞争性产品分析42 .区域竞争性余量产品分析123 .区域成交客户分析144 .区域潜在相关项目产品分析155 .区域潜在客户分析176 .典型个案分析19二、市场空白点找寻1 .区域产品空白点分析422 .区域客户空白点分析46三、相关项目产品设计思路1 .产品突围原则472 .主力购买群体设定543 .相关项目总体定位584 .产品定位59四、相关项目产品设计建议1 .相关项目规划布局建议602 .相关项目产品模型及数据指标设定643 .相关项目开发节奏建议654 .相关项目产品立面造型建议665

2、.相关项目产品户型建议676 .相关项目景观主题建议747 .相关项目建材设备建议758 .相关项目智能化建议769 .相关项目物业服务建议7910 .相关项目会所营建及功能建议80一、区域竞争市场深化1 .区域竞争性产品分析1.1 区域竞争产品规模对比物业属性物业名称占地面积总建面容积率绿化率建筑形态开盘日期纯别堡F天下21000007200000.3466.4%独栋、联体别墅；2005-12-30恒达盘龙湾666000656610.4940.0%独栋;叠拼;联体别嬖2006-05-01宝安山水龙城126540760000.545.0%独栋;叠拼;联体别望2006-05-01综合性相关项目巢

3、NEST6000801630.5945.0%独栋别嬖、双联别嬖、联排别墅、花园洋房2006-12-30武汉28街122677.22019201.6530.0%小高层;多层;商铺2007-05-31未来海岸534866.674706830.8850.0%多层;别墅；2006-06-28普通住宅盘龙新天地117820959510.8135.0%小高层;多层2006-08-19名流人和天地1332001730001.341.0%多层，小高层2006-09-30歌林花园155041460000340.0%小局层、IW）层2007-7-28百合佳园6493.33146001.835.0%多层2006-9

4、-23江北春天23300480002.0636.0%小高层;多层；2007-1-1冰晶天兴城1620045233.442.535.2%小高层;多层；2007-3-28冰晶江城72160.87142454.891.6838.0%小高层;多层；2005-11-26蓝色星城19633.33362921.8540.0%多层2006-10-27作为生态居住区，区域内土地资源相对丰富，地价同其他区域相比较低，因此所开发相关项目均以大盘为主，占地面积均在千亩以上。盘龙城凭借优美的自然环境和极具潜力的投资优势,吸引了众多房地产开发商的目光。区域首个开发相关项目即定位于“顶级”的别墅相关项目吓天下”，为盘龙城奠

5、定了较高的市场定位和社会形象。随后，宝安山水龙城、恒达盘龙湾、巢NEST等相关项目的开发，使该区域逐渐成为别墅相关项目的聚集地。2002-2004年可称为盘龙城的“别堂时代”。目前市场供应巾，别墅还是占领相当一部分。从以上表中可以看到，目前纯别壁相关项目的开发面积占区域市场中32.8%以上，而综合物业相关项目中也都有大部分开发为别墅。而盘龙城不仅具有高端别墅相关项目，还有很多相关项目是属于针对地段客群的开发相关项目，它们的物业类型绝对多数是小高层、多层结合，此类相关项目占到区域市场供应的38.6%左右。与别墅相关项目加起来，达到总供应量的71.4%,具有绝对的优势。形成一种两极端产品的供应占主

6、导的局面。区域典型楼盘销售周期统计物业属性物业名称开盘日期销售周期（月）已售套数月平均销售套数销售率纯别攀巢NEST（一期）2005-09-2521.326312.380.2%F天下（一期）23-11-08442215.028.2%恒达盘龙湾一期2004-11-1831.71685.374.3%恒达盘龙湾二期26-11-088172.115.6%F-天下（二期）26-12-167.5324.337.6%宝安山水龙城2004-10-2832.31474.662.3%甜84833.6综合相关项目梦里水乡25-ll-1819.7241.250.0%未来海岸24-11-28311565.017.0%武

7、汉28街25-12-1019.630815.747.5%48822.0普通住宅盘龙新天地26-08-1910.536234.549.5%名流人和天地（一期）26-09-30929132.331.5%百合佳园2006-9-239.511311.972.4%江北春天2007-1-1712217.425.0%冰晶天兴城2007-3-283.328185.279.4%冰晶江城25-11-2620.373536.274.2%蓝色星城26-10-278.525029.479.6%2154246.9总计3490302.5此表成交数据来自武汉房地产市场信息网，藏至于8月5日盘龙城住宅市场在总3490套的前提下

8、，按照月销售302.5套/月的去化速度，去化周期为3490/302.5=11.5个月（未包含部分开盘不足一个月的以及未开盘的楼盘），总体来看，销售周期较武汉其它城区较缓慢。按照不同物业类型来看，别墅类销售周期为25.2个月，普通住宅（以多层、小高层为主）的销售周期较快，仅为8.7个月，在开发时，考虑到资金回笼的因素，综合相关项目较为灵活。物业属性物业名称建筑形态建筑风格建筑立面纯别墅F天下独栋、联体别墅；综合国内外各式建筑风格，强调个性立面色调分区统一，在材料和细节上稍有区别恒达盘龙湾独栋;叠拼;联体别以提炼中式建筑符号作为母题，用现代手法和现代材料诠释传统以粉墙黛瓦为主色调，宝安山水龙城独栋

9、;叠拼;联体别堂中国传统风格灰瓦白墙强调其中国传统风格综合性相关项目巢NEST独栋别壁、双联别墅、联排别蟹、花园洋房用材和线条，简洁大方，具有现代感以暖色调为主，体现相关项目的温馨主题未来海岸多层;别墅；地中海风情“红砖”与“灰砖”两种色系结合普通住宅盘龙新天地小高层;多层；充满欧洲滨水休闲小城素雅明快，色调比较单一名流人和天地多层，小高层简约、大方，有一定现代时尚感。外立面以以素雅明快的浅色系为主色调别墅相关项目建筑风格较为鲜明，F天下作为盘龙城标杆相关项目，体现一种“以人为本”的个性设计理念，采取多元化，但各类型风格做到精致。而其它纯别壁相关项目，比如盘龙湾、山水龙城，则将中式传统建筑风格

10、运用极致，不管是建筑立面还是建筑布局结构。而非别墅相关项目则较多采用简洁大方的现代风格，但冷暖色调各有不用。但是相关项目独特的建筑风格容易脱颖而出。1.4区域竞争产品户型对比在售楼盘相关项目的供应户型配比表户型面积套数占比二房60-140m,2191套36.1%三房90-170ml3343套55.0%四房120-200m2542套8.9%主要统计二房至三房的户型配比，各房型的面积范围跨越较大，经济型和舒适型均有，全面照顾各消费阶层三房户型占绝对主力，四房供应最少。其他户型，如五房及以上，也达到4000套以上的供应量，主要是别墅类和花园洋房等构成，别嬖类中独栋、联排、叠拼等均有相当比例，根据地块

11、的属性各有分配。事项共同点个性点智能化/建材在智能化方面都强调了科技、智能的因素，基本的系统都配备有各楼盘都围绕某种建筑风格来打造楼盘外立面和运用建材高档楼盘相关项目的系统较为全面，特别是智能化设施较为全面和高级安装和使用还有距离，普通住宅相关项目中宽带网等运用不多以环保建材作为卖点，比如，武汉28街物业管理管控在物业管理管控方面都注重智能化的运用不同的楼盘和不同的物业形态，其收取的物管费用互不一致,低档为0.3-0.6元/平米/月，该部分以多层住宅为主，高档在1.52.0元/平米/月，该部分以区域档次定位高端的别嬖或综合楼盘为主楼盘配套在配套设施上会所设置上都有相当的投入，完善本案业主的日常

12、消费，多数依靠相关项目本身的商业配套或功能会所泛会所的概念没有被使用车位配比在50%以上各楼盘的配套主要基于晚上城市配套的不足因各楼盘所处地理位置的不同，对配套的要求也互不相同，依据楼盘的档次不同，会所涵盖的合适的内容各有不同1.6区域竞争产品景观营造对比物业名称景观设计特点绿化率F天下最大限度地保留原始地形地貌、水系植被的前提下，将别墅建筑与天然的山坡、溪流、湖泊、森林融合在一起，在盘龙城这片古老文明的肇基地上创造了“山重水复、天人合一”的意境空间。66%恒达盘龙湾师法中国传统江南园林，注重借景和对景，营造平和、宁静的氛围。造园者经过概括与提炼，对自然形象进行再创造，采石堆山，穿插造型独特的

13、四角亭40%宝安山水龙城依山势落成，借景借水，同时独创的民俗风情商业街和5公里的湖滨观景长廊。45%未来海岸首期以湖、人工沙滩、湖堤、亲水公园、建筑、标志物组合成浑然一体、逐次变化的湖湾风情走廊。50%盘龙新天地在园林景观上提出以“盘龙”为题，通过水龙（水系）和旱龙（景观路）的交织形成双龙戏珠景观，但在实际表现上并未能充分体现，景观设计过于小巧，无特色。35%名流,人和天地以丰富多样的绿色植被，贯穿园区的灵动水系，主题多样的休憩空间，筑就别墅级的园林环境41%别墅相关项目中由于区域内各相关项目卖点均以公共资源为主，得益区域环境优势，绿化率较高景观营造主打生态和风水,共同的产品诉求导致区域产品类

14、型较为单一，产品同质化现象严重。2 .区域竞争性余量产品分析物业属性物业名称建筑形态住宅总套数可售套数销售率成交均价纯别S.巢NEST（一期）联体别墅；3286580.2%4580.77F天下（一期）独栋、联体别墅；78456328.2%5067.97恒达盘龙湾一期独栋;叠拼;联体别墅2265874.3%3220.48恒达盘龙湾二期独栋;叠拼;联体别墅1099215.6%4683F天下（二期）独栋别壁；855337.6%6555.97宝安山水龙城独栋;叠拼;联体别爨2368962.3%3831.17合计17689204656.56综合相关项目梦里水乡独栋别墅;酒店式公寓482450.0%306

15、8.11未来海岸多层;别墅；91876217.0%3405.67武汉28街小高层;多层；6482447.5%2529.69合计161481031.16普通住宅盘龙新天地小高层;多层73234049.5%2300.17名流人和天地（一期）多层92337031.5%2354.74百合佳园多层15663272.4%1438.65江北春天小高层;多层4884325.0%1820.29冰晶天兴城小高层;多层35436679.4%2707.92冰晶江城小高层;多层；9907374.2%1804.06蓝色星城多层31425579.6%1678.68金龙四季阳光二期小高层;多层；221642.3%2403.4

16、1合计471820192063.49总计813749此表成交数据来自武汉房地产市场信息网，截至于7月5日在售纯别墅相关项目中,还有920套未售，占到总套数1768的52.03%,还有过半的套数没有销售，而成交套数中平均售价为4656.56元/平米，其中F天下相关项目的价格居首。普通住宅相关项目中综合来看，大多销售过半，仅有今年和去年下半年新开盘的相关项目未售套数较多，而成交平均售价2063.49元/平米，远远低于市区，甚至低于金银湖、汤逊湖等郊区楼盘。3 .区域成交客户分析根据对目前在售相关项目分析，区域内置业客户表现出以下特征相关项目别壁多层客户来源汉口、青山、其他城市汉口、青山职业特征私营

17、业主、高级公务员、企业高层领导、投资客企业中层管理管控人员、技术骨干、Ts金融、艺术行业自由职业者年龄特征40岁以上30-50岁置业目的多次置业、自住、投资多次置业、自住、养老、投资驱动因素环境、升值潜力环境、价格、升值潜力盘龙城不可复制的天然山水资源,和别墅类产品本身的需求,吸引了相当一部分高端消费群体，作为他们城市生活的补充。而另一类低端消费群体，随着城市中心地区房价的不断飙升，总价已经超过他们实际承受价格，于是将目光转移到较偏远的地区。盘龙城的低端住宅每平米均价两千多元,在武汉市房地产市场较为稀缺，而实际距离又比其他郊区距市区要近得多，这两点的结合无疑会受到低端消费群体的追捧。形成了“低

18、端化与塔尖化”的消费共存。青山和汉口是区域内别墅及多层住宅客户重要来源地购置别墅的客户以武汉市私营业主、高级公务员和企业高层领导以及外地投资客户为主购置多层客户多以汉口及青山城区有一定经济的基础的行业技术领头人及中层管理管控人员及工薪阶层4 .区域潜在相关项目产品分析4.1 区域潜在相关项目规模对比物业名称占地面积总建面容积率绿化率建筑形态城开天玺花园526亩4000憎1.135%多层（带电梯）盘龙香槟半岛Iooo亩450000m,0.6750%高层，别堂从潜在的竞争相关项目来看，这些相关项目具有如下特点: 总开发量较大，以多种物业形式存在，主要是以多层为主，小高层为辅，兼以别嬖、连排等； 每

19、个楼盘商业部分主要以社区商业为主； 部分楼盘根据地段、品质、景观等优势，通过优化物业配置来增加产品附加值4.2 区域潜在相关项目开发节奏对比楼盘开发面积均较大，产品类型也呈多元化，所以会根据不同产品和工程进度分期开发。4.3 区域潜在相关项目建筑风格对比中式、地中海式，欧式都有不用程度的运用，这些风格对景观设计和用材极其讲究,盘龙城楼盘运用自己的成本优势和环境优势极力打造。楼盘有的强调统一性，相关项目风格和色调都是一样，而有的强调设计个性，或者分区风格不一，比如综合性相关项目用各不同风格色调和建筑立面来自然分区。部分楼盘基于提高产品品质对外立面进行独特设计，如：城开天玺花园4.4 区域潜在相关

20、项目户型对比各楼盘都兼顾有不同面积的户型,并且主力户型基本上都定位于三室两厅。部分楼盘根据地块特点，户型变化多样，有花园洋房、类别墅产品等4.5 区域潜在相关项目智能化、设备、建材对比在物业管理管控方面智能化设计和环保材料的运用有所提高4.6 区域潜在相关项目景观营造对比因盘龙城特质的生态区，各楼盘在景观绿化方面都着力打造互动效果各诉求点有所变化，别型的人文关怀的诉求得到重视，比如香槟半岛，生态牌也附加上环保、节能等不同科技智能的运用5.区域潜在客户分析相比汉口其他周边区域，如金银湖、后湖等片区，盘龙城性价比的优势日益显现,盘龙城的客户可以从其他区域分流和导入。分析金银湖、后湖片区的客户特点：

21、金银湖、后湖片区的客户职业分布非常广泛，有公务员、经理层、金融机构从业人员、公司职员等，共有特征是具有较为优越的经济收入。从目前情况看，由于金银浦区域极不发达的公共交通系统和畅通的道路交通系统,使得入住客群大部分都拥有私家车，而拥有私家车的客群不外乎几种类型 新兴白领（年龄在25岁35岁之间）； 家庭积累深厚（以医生、教师、公务员、企业管理管控人员为主的三口之家）； 私营业主/企业高层。这三类人群的共有特征是：对生活品质要求较高，同时有着极强的社交需要，强调社区氛围；另一方面，他们的收入来源丰厚且较稳定，已经超越了需求层次中的最初生活需要。所以该区域的客户群不会对价格产生太大抗性，而更为注重品

22、牌、社区氛围、产品附加价值等纯物质价值以外的因素，他们能够接受的总价范围大致在40-60万左右。其次汉口中心城区中二次置业者和房屋拆迁者也是盘龙城潜在客户的重要部分。这类有大部分客户均在汉口其他板块有物业，盘龙城的优势在于：低密度的规划、高绿化率的自然环境、畔湖的绝色美景和有别与市中心楼盘所缺少的大型社区形态等优势。另外随着市中心土地的不断挖掘,越来越多的老城区居民面临着购置新房的问题，中心城区高涨的房价明显不适合这一类购房者，所以他们把目光投向了城郊区域，如盘龙城。盘龙城的价格明显低于中心楼盘许多,撇开暂时的交通问题、商业配套缺乏、居住气氛较差等问题，该区域的楼盘质量、户型设计、小区规划等都

23、优于中心城区的楼盘，非常适宜居住，这也是众多购房者选择该板块的原因。6.典型相关项目个案分析根据对这一区域在售和潜在相关项目的分析，在这一区域,主要有三种类型的相关项目，即纯别嬖类相关项目、普通住宅相关项目和综合性相关项目。下面，将分别就这三种类型的相关项目分别选取几个做详细分析6.1纯别堡类6.1.1F天下基础数据相关项目地址：东西湖盘龙城开发区刘送路18号开发单位：纵横（武汉）盘龙城置业有限公司开盘时间：2003年容积率：0.33占地面积：2100000平方米总建面积：720000平方米总户数：2100户绿化率：66.35%物业费用：1.80元/平方米/月物业公司：榕筑（武汉）物业发展有限

24、公司开发节奏推广名总建筑面积建筑形态开盘日期总套数销售报价F天下（一期）288000独栋；2003-11-087843000-5000元fF-天下（二期）12400Irf独栋2006-12-16314250-8400元/行产品特征建筑风格别壁区内共分五个风情组团，由亚景园、欧景园、奥景园、美景园、地中海风情园，各组团代表不同建筑风格。同时园区围绕“山、水、林、岛”展开主题，依山就势，规划建造了森林别墅、亲水别壁、草原别壁、阳光坡地别墅等个性化别壁建筑户型“以人为本”、不拘于设计，可根据户主要求自行设计或修改。二期现在售面积范围在22870Orrf之间智能化设备建材结构：框架外墙：用花岗石、文化

25、石、拉毛条砖，全天然石材，进口油漆等外墙材料，根据各栋风格而定内墙：厨房、卫生间有隔墙，其余无；水泥砂浆打底拉毛（为业主精装修提供条件）n：豪华全实木进户门，无内门和车库门；窗：塑钢或镀钛铝合金窗，双层中空玻璃厨房：按各栋风格个性选材卫生间：按各栋风格个性选材供电：三相四十安供水：有供气：全部供应天然气采暖：户式中央空调（用户自备）通讯：有线电视，语音，宽带，九大智能化系统均有景观营造最大限度地保留原始地形地貌、水系植被的前提下，将别壁建筑与天然的山坡、溪流、湖泊、森林融合在一起，在盘龙城这片古老文明的肇基地上创造了“山重水复、天人合一”的意境空间。相关配套社区娱乐、休闲、文化设施一应俱全。I

26、oOOo平米的俱乐部会所，设有中高档娱乐及各种健身设施。中餐厅、咖啡厅、酒吧、SPA、KTV、超市、棋牌室、羽毛球场、乒乓球场、台球、健身中心、会议中心；另外设有篮球场、网球场、高尔夫球练杆场等。6.1.2恒达盘龙湾基础数据相关项目地址：东西湖盘龙城开发区，F天下对面开发单位：武汉地产集团恒达公司开盘时间:2004.11.8容积率：0.49占地面积：666000平方米总建筑面积：317000平方米总户数：225户绿化率：40%物业费用：1.50元/平方米/月停车位：车库189个、车位36个景观设计单位：浙江中亚园林景观发展有限公司建筑设计单位：深圳市中外建建筑设计有限公司开发节奏推广名总建筑面

27、积建筑形态开盘日期总套数销售报价恒达盘龙湾竹苑65661叠拼2004-11-182262500-3900元/憎恒达盘龙湾兰苑41000Hf叠拼2006-11-081094300-5500元/杆产品特征建筑风格以提炼中式建筑符号作为母题，以粉墙黛瓦为主色调，以坡屋顶、前院、中庭、后园为整体建筑布局，在传承传统民居文化的同时，充分运用现代手法和现代材料，将传统与现代有机结合。户型户型设计上着力营造大户人家的非凡气度，保证每户拥有最佳通风采光和观景视野，户型合理的功能分区，完全满足财富人士个性需求推广名建筑形态总套数面积恒达盘龙湾竹苑叠拼226184-318Hf恒达盘龙湾兰苑叠拼109195-279

28、m2AN2(-1AN-2(ZAN2l)BNdC 型 |tvo ft* kU Loio WkM 【纯中式双明中BMlaS4B三a.B)5.MWIi*W8力量.-口通口Y4J-Jfl-r智能化设备建材屋面：坡屋顶，英红瓦；平屋面采用泡沫混凝土保温外墙：外墙采用大面弹性外墙涂料，局部采用红狮牌劈开砖,采用德国汉高EPS板保温。内墙：厅、房混合砂浆，厨房、卫生间水泥沙浆刮糙，拉毛；分户墙混合砂浆刮糙，拉毛。；厨房、卫生间有隔墙，其余无隔墙；顶棚：混合砂浆，公共梯间部位乳胶漆；地面：水泥砂浆拉毛，卫生间做防水处理；二期，细石混凝土楼地面，水泥砂浆找平。阳台、露台：铁花栏杆；二期，不锈钢玻璃栏杆楼梯：公用

29、楼梯为铁花栏杆；户内为简易楼梯（便于客户装修）；二期设置钢制楼梯门窗：分户门为防盗门，室内门客户自理，阳台门及外窗采用彩铝，配中空玻璃；车库门为电动门；水：给水系统采用直供水，PPR管材，每户设分表。电：住宅按10平方铜芯电缆接入，一户一表，供电容量12KW/户，电源接至每户分配箱。电视、电话、宽带：预留入户接口燃气：管道入户；配备十大系统：智能化管理管控系统，闭路电视监控系统、可视对讲门禁系统、停车场管理管控系统、电子巡更系统、背景音乐系统、周界防盗报警系统、光纤入户信息化系统、消防保障系统，智能保安设施景观营造师法中国传统江南园林，注重借景和对景，营造平和、宁静的氛围。造园者经过概括与提炼

30、，对自然形象进行再创造,采石堆山，穿插造型独特的四角亭6.1.3宝安山水龙城基本指标相关项目地址：黄陂区盘龙城经济开发区盘龙大道特8号开发商：武汉宝安房地产开发有限公司开盘时间:2004.11.28容积率：0.5占地面积：126540平方米总建面积：76000平方米总户数：213绿化率：45%开发节奏推案日期推案量推案套数推案报价2004-11-2976000f42套3000-3600元/行2006-11-187419ma23套5300-8000元/k2005-01-2976000肝142套3000-3600元/肝累计159419m2207套产品特征建筑风格从江南民居、苏州园林中吸取精髓，又结

31、合湖北民居吊角楼特点，形成了粉墙黛瓦、庭院天井、漏窗小巷和曲径通幽的中式别墅。其中，天井、内廊的布局具有明显的荫凉特点，不仅每间房每天都有充足的光照，有效降低屋内潮湿度，而且在整个别壁内形成了南北向的冷巷，在垂直和水平两个层面上产生收风、集风、导风、借风等多种风流形式，从而实现昼夜清风穿堂入室、东暖夏凉。户型物业类型套数面积配比复式108套200m,22.9%单栋别嬖145套330-500rrf30.8%叠加别加82套220-250Irf17.4%智能化设备建材结构：框架外墙：面砖、涂料混合使用内墙：混合砂浆抹平门窗：装配可视对讲；室内仅留门洞，无门框，无木门；庭院入户门为木门；彩铝双玻窗厨房

32、：水泥砂浆搓毛卫生间：水泥砂浆搓毛供电：一户一表供水：一户一表供气：管道天然气通讯：宽带入户景观营造紧邻1500亩汤仁海，借原生态自然景观营造了私属的山顶公园、海拔数十米的山顶观景台、5公里的湖滨岸线。别壁围湖而筑，依山势落成，借景借水，同时独创的民俗风情商业街和5公里的湖滨观景长廊。6.2普通住宅相关项目6.2.1盘龙新天地基本指标建筑形态：小高层;多层占地面积：177亩（117820平方米）总建筑面积:95951平方容积率：0.81规划户数：730套绿化率：35%开发商：武汉盘龙城置业有限公司楼盘地址：黄陂盘龙城经济开发区露甲山特1号开盘日期：2006-0819物业管理管控：武汉兴城物业有

33、限公司开发节奏相关项目一期总建筑面积约为53694.47平方米，其中住宅面积39674.40平方米，商铺面积5124.9平方米。一期工程是5栋5层的多层、4栋6层的多层以及7栋11层的小高层，总规划户数为414户产品特征建筑风格在建筑设计上，盘龙新天地为纯板楼，一梯2户，底层全部2.1米架空，整个小区比较通透。相关项目整体外立面以以素雅明快的浅色系为主色调，表现了简约、大方的现代风格，有一定现代时尚感。户型户型区间为90肝220肝二十余种户型，所有户型均为南北朝向，4.2-4.5米客厅面宽，入户花园是户型设计的一大亮点，户型方正、设计紧凑。智能化设备建材外墙：高级墙砖及墙漆，设置空调外机位。单

34、元入口：小高层首层电梯前室、大堂处、地面为高级地砖或花岗石贴面，墙面为高级面砖。电梯：选用品牌电梯。信箱：每户设专用信箱。n：进户门为高级防盗门，宅内只留门洞。窗：采用优质彩色铝合金，中空玻璃窗楼地面：现浇钢筋险楼面和险地面收光或拉毛。墙面：水泥砂浆抹面。天棚：水泥砂浆抹面。阳台及露台：钢扶手钢化玻璃栏板厨房：预留排烟及下水接口，地面作防水处理。卫生间：预留下水接口，作防水处理。宽带、电话、有线电视，均至户门口。供气：管道燃气。供电：每户设户内配电箱。景观营造在园林景观上提出以“盘龙”为题，通过水龙（水系）和旱龙（景观路）的交织形成双龙戏珠景观，但在实际表现上并未能充分体现，景观设计过于小巧，

35、无特色。6.2.2名流人和天地（一期）基本指标物业类型：多层，小高层占地面积：133200rrf总建筑面积：17300Oml容积率：L3绿化率：41%规划户数：923户开发商：武汉名流地产有限公司楼盘地址：黄陂区盘龙城经济开发区楚天大道特1号开盘日期：2006-09-30物业管理管控：武汉五星物业管理管控公司开发节奏推案日期推案量推案套数推案报价2006-09-3071258f535套1950-2200元/行产品特征建筑风格传承中国传统建筑的神韵。底层篱笆院落户型户型从90解的二室到180肝以上的复式。名称套数面积配比二房312套94m,34.0%三房228套114mj25.0%四房148套1

36、60m,16.0%复式230套180m225.0%智能化设备建材结构：钢筋混凝土现浇全框架结构外墙：主体铺设高级通体面砖，局部刷涂料内墙：混合沙浆抹平门窗：彩色铝合金窗框或彩色塑钢窗配巾空玻璃。分户门采用乙级钢制防火防盗门。阳台门为彩色铝合金门框或彩色塑钢门配中空玻璃（带隐形纱门）厨房：墙面为水泥沙浆，地面设防水层,设置烟道为集中排烟系统卫生间：墙面为水泥沙浆，地面设防水层,预留给排水接口供电：一户一表供水：供水管采用PPR管，每户设独立水表，水表出户供气：天然气管道通讯：有线、宽带、电话预留用户接口景观营造以自然为蓝本，北临10平方公里的盘龙湖，通过独有的“同心双环水系”，蜿蜒环绕六大组团，

37、把水的灵性融入自然景观中，重新诠释现代人对“水文化”的理解。6.2.3歌林花园基本指标建筑类型：小高层、高层占地面积约232.56亩总建筑面积:460000平方米总户数:约3700户停车位:约1200个开盘时间：27-7-28物业管理管控费：1.10元/平方米月相关项目地址：黄陂区盘龙城经济开发区管委会对面开发商:武汉佳海集团有限公司建筑设计单位:上海同济大学建筑设计研究院开发节奏2007年7月28日开盘,一期推出住宅542套,商业50套。开盘当月销售98套，销售均价2930元/平方米。商业销售41套，均价5470元/平方米产品特征建筑风格建筑类型涵盖IlF小高层，18F及24F高层,形成错落

38、有致、丰富开阔的高层景观视野户型户型面积套数二室一厅88.89f16套二室二厅94.07肝256套三室二厅127.15W254套复式225.44肝16套智能化设备建材结构:框剪外墙:外墙砖及氟碳漆内墙:除厨、卫外内墙无隔断厨房:专用烟道供电:双回路电源供气:管道天然气通讯:电话、宽带、有线电视、门禁系统景观营造以丰富多样的绿色植被，贯穿园区的灵动水系，主题多样的休憩空间，筑就别型级的园林环境6.3综合性相关项目6.3.1MNEST基本指标物业类型：独栋别墅、双联别壁、联排别墅、花园洋房相关项目地址：东西湖盘龙城开发区开发单位：武汉新阳光房地产开发有限公司开盘时间：25.9.25入住时间：26.

39、12.30容积率：0.59占地面积：600000平方米总建面积：250000平方米总户数：339绿化率：45%开发节奏推案日期推案量推案套数推案报价2005-09-2543000肝213套3200-4600元/rf2006-11-0526819m,115套3600-4900元/rf累计69819f328套产品特征建筑风格具有现代风格的简洁，清新、自然、直观、具有强烈美感的形体,强大的功能空间强调和体现大气。户型户型空间独创，使空间的平面功能达到最大化、最强化现已全部申请为专利别墅户型智能化设备建材外墙：外墙保温面上贴天然石材，清水面砖，局部高级涂料门窗：实木门，彩色铝合金中空玻璃门，带沙彩铝中

40、空玻璃厨房：顶棚：水泥胶腻子罩白，墙面：水泥沙浆糙面，地面：水泥沙浆找平，合成高分防水涂抹膜卫生间：顶棚：水泥胶腻子罩白，墙面：水泥沙浆糙面，地面：水泥沙浆找平，合成高分防水涂抹膜供电：户内线管预埋，管内穿铁丝，进户配电箱内没四个空开，电线由电表接到一层配电箱供水：供水主管接至给水点采暖：外墙外保温景观营造依青山眺碧水，就着地势用雅丽飘逸的建筑点缀原生景观。相关配套拥有会所、商业超市、幼儿园、运动广场等配套设施。6.3.2罗纳河谷基本指标该相关项目为整个蔚蓝海岸相关项目的一期总建筑面积：107000Irf容积率：1.12建筑形态：小高层;多层;别嬖规划户数：542户开盘时间：27.4.21物业

41、管理管控费：1.20元/次.月楼盘地址：黄陂区山水领秀盘龙城盘龙大桥旁开发商：武汉卓越房地产开发有限公司开发节奏于2007年4月正式开盘面积从130-280肝的三房、四房、复式以及联排户型共计542套，截至到9月11日，销售套数53套。产品特征建筑风格具有浓郁法兰西小镇风情的大型水滨水生活社区。整体建筑布局考虑到季候风的影响，分布为南低北高。户型名称套数面积配比三房240套130-167m,44.2%四房46套165-172m,8.5%复式256套180-280m247.2%景观营造北面为甲宝山，山体虽不高，但天然植被保护良好，常年郁郁葱葱、绿意盎然，地块南面和西面被汤仁海环绕，西边长港湖自成一色，整个地块背山面水形如伸入水中的“龙爪”形。地块里面高低错落，步移景异。6重泊岸景观：水上阳台、湖岸沙滩、水上凉亭、木栈小道、水岸埠头。二、市场空白点找寻1.区域产品空白点分析先看看这一区域的其他相关项目的基本情况:物业物业名称属性总