湄潭县农村集体经营性建设用地入市管理暂行办法(送审稿).docx

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1、附件1：湄潭县集体经营性建设用地入市管理暂行办法（征求意见稿）第一章总则第一条为规范集体经营性建设用地入市行为，维护交易秩序，保障土地所有者和使用者的合法权益，推动建立城乡统一的建设用地市场。依据中华人民共和国土地管理法以及中华人民共和国土地管理法实施条例，按照湄潭县深化农村集体经营性建设用地入市试点工作方案，结合实际，制定本办法。第二条本办法所称集体经营性建设用地入市，是指农村集体建设用地中，村庄规划确定为工业、商业等经营性用途的土地，所有权人将土地使用权通过出让、出租等方式交由单位或者个人在一定年限内有偿使用的情形。第三条集体经营性建设用地入市的主体是代表其所有权的农民集体，由农村集体经济

2、组织（即农村股份经济合作社）在镇人民政府（街道办事处）和相关部门的指导下组织实施。第四条集体经营性建设用地入市交易应遵循自愿、公开、公平、诚信原则，在遵义市公共资源交易中心进行。在市交易中心入市交易模块建成前，暂由县自然资源局代行入市交易活动。第五条自然人、法人和其他组织，除法律另有规定外，均可按照本办法的规定有偿取得集体经营性建设用地使用权。第二章入市范围和条件第六条集体经营性建设用地入市，原则上限定在城镇开发边界以外，以村庄规划确定的集中建设用地区为主，法律法规规定明确实施征收的除外。镇人民政府（街道办事处）应当组织各村编制“多规合一”的实用性村庄规划，合理确定集体经营性建设用地布局、规模

3、及用途。第七条集体经营性建设用地入市应当具备以下条件：（一）权属来源合法、四至清楚，已办理土地登记；（二）符合村庄规划、用途管制及土地利用年度计划要求；（三）规划确定为工业、商业等经营性用途；（四）符合产业、生态环境保护等政策、标准要求，具备开发利用的基本条件；（五）由农村股份经济合作社依法集体决策，并报县人民政府核准。第八条集体经营性建设用地入市，应依法依规确定建设用地来源的合法性。因历史原因，无法提供农用地转用审批文件的，应在第三次全国国土调查的基础上，追溯到第二次全国土地调查成果，二调和三调土地利用现状均为建设用地可作为登记建设用地的来源材料。第九条集体经营性建设用地入市，涉及土地使用权

4、调整的，可参照国有土地征收补偿标准落实补偿收回措施，明确土地所有权和使用权归属，由所在农村股份经济合作社申请确权登记，纳入集体经营性建设用地入市空间单元管理。针对农村股份经济合作社使用的集体建设用地，应一并申请土地所有权和集体建设用地使用权登记；对农村股份经济合作社拟通过补偿收回的集体建设用地，可只申请土地所有权登记，并与土地使用权人达成收回协议，明确补偿标准，约定支付方式及支付时限等。第十条集体经营性建设用地入市前，农村股份经济合作社应当向县自然资源局申请规划条件，县自然资源局应当审查是否符合村庄规划，出具集体经营性建设用地规划条件通知书，明确土地性质、容积率、建筑层数、建筑高度等建设控制指

5、标。第十一条集体经营性建设用地入市前，农村股份经济合作社应当向县发改局、环境保护分局申请提出产业准入、生态环境保护等相关要求，作为集体经营性建设用地入市的前置条件。第三章入市方式和路径第十二条集体经营性建设用地入市应优先使用闲置、低效存量农村集体建设用地。在依法取得的农村集体建设用地中，具备开发建设所需基础设施，符合入市条件的前提下，经县人民政府核准，可直接入市。第十三条集体经营性建设用地入市可采用出让、出租等方式。（一）集体经营性建设用地使用权出让，是指农村股份经济合作社将集体经营性建设用地使用权在一定年限内让渡给土地使用者，并由土地使用者向农村股份经济合作社支付土地使用权出让价款的行为。地

6、上有建筑物或构筑物的，应随同转移。（二）集体经营性建设用地使用权出租，是指农村股份经济合作社作为出租人将集体经营性建设用地使用权或随同地上建筑物、其他附着物出租给承租人使用，由承租人向农村股份经济合作社支付土地使用权租金的行为。第十四条集体经营性建设用地使用权出让、出租，双方应当签订书面合同，载明土地界址、面积、用途、规划条件、使用期限、交易价款、交款时间、交地时间和开工竣工期限、产业准入和生态环境保护要求，约定提前收回的条件、补偿方式、土地使用权届满续期和地上建筑物、构筑物等附着物处理方式，以及违约责任和解决争议的方法等，并报县自然资源局备案。第十五条集体经营性建设用地出让、出租，主要用于商

7、业、工业等经营性用途，不得用于商品房开发。出让最高年限参照同类用途的国有建设用地执行，出租年限不得超过20年，法律、行政法规另有规定的除外。鼓励农村集体经济组织结合实际，在不超过土地用途出让、出租最高年限，采取长期租赁、先租后让、弹性年期等供应方式。第四章入市决策和方案编制第十六条提出集体经营性建设用地入市意向后，农村股份经济合作社应征求镇（街）自然资源、林业、村建中心等部门意见，并组织召开股东代表大会讨论入市事项，经三分之二以上股东代表同意后，形成集体经营性建设用地入市决议书。集体经营性建设用地入市决议书应载明以下内容：（一）集体经营性建设用地坐落、面积、登记情况、使用权收回方式及补偿标准等

8、；（二）集体经营性建设用地入市利用方向、产业类型等；（三）入市主体、实施主体、入市方式、委托交易等；（四）入市收益分配方式、比例及集体留存公益金、公积金用途等。集体经营性建设用地入市决议书需经股东签名捺印，并加盖本农村股份经济合作社公章。第十七条入市处置决策通过后，农村股份经济合作社应组织开展前期工作:（一）委托具有资质的测绘机构开展地块测量，出具勘测定界图（大地2000坐标）；（二）涉及土地使用权调整的，与农户协商签订土地使用权有偿退出协议；（三）向县不动产登记事务中心申请土地登记；（四）向县自然资源局申请规划条件，取得集体建设用地规划条件通知书；（五）向相关部门申请产业准入及生态环境保护要

9、求；（六）委托具有资质的评估机构进行地价评估。第十八条农村股份经济合作社根据入市决议书、规划条件、地价评估等，组织编制集体经营性建设用地出让（出租）方案。集体经营性建设用地出让（出租）方案应当载明土地坐落、界址、面积、用途、规划条件、产业准入和生态环境保护要求、使用期限、入市主体、实施主体、交易方式、定价机制、集体收益分配及使用等内容。第五章入市申报和核准第十九条集体经营性建设用地入市，按下列程序申请。（一）入市申请。申请集体经营性建设用地入市，应由本农村股份经济合作社提出，提交下列资料报镇人民政府（街道办事处）。1 .农村股份经济合作社营业执照及法人身份证明；2 .集体经营性建设用地出让（出

10、租）方案；3 .集体经营性建设用地出让（出租）方案呈报表；4 .集体经营性建设用地入市决议书；5 .勘测定界图、不动产权证书或土地登记证明、规划条件通知书、产业准入及生态环境保护要求、土地评估、成本核算等附件资料。（二）入市初审。镇人民政府（街道办事处）召集相关部门讨论集体经营性建设用地出让（出租）方案，经初审符合入市要求的，报县自然资源局审查。（三）入市审查。县自然资源局对集体经营性建设用地出让（出租）方案及相关附件审查，符合入市条件、资料完整的,报县人民政府核准，同时对方案及相关附件存档备案。（四）入市核准。县人民政府审定集体经营性建设用地出让（出租）方案，核准入市或要求作出进一步修改。第

11、六章地价管理和交易规则第二十条县自然资源部门根据经济社会发展、土地市场发育状况，委托具有资质的评估机构开展调查,制定覆盖村级的集体建设用地基准地价体系，明确商业、工业等不同用途的地价标准，并定期开展更新调查。基准地价经县人民政府批准公布后，作为评估集体建设用地入市价格的依据。第二十一条集体经营性建设用地使用权出让（出租），原则上采取招标、拍卖、挂牌三种交易方式，也可采取协议交易方式，交易规则参照国有建设用地使用权出让（出租）的规定。第二十二条招标、拍卖、挂牌出让（出租）集体经营性建设用地使用权，出让（出租）底价或起始价的确定应在当地镇人民政府（街道办事处）指导下，由所在农村股份经济合作社集体决

12、策，出让底价或起始价不得低于评估价。第二十三条招标、拍卖、挂牌出让（出租）集体经营性建设用地使用权，所在农村股份经济合作社应持核准的集体经营性建设用地出让（出租）方案，委托县自然资源局在遵义公共资源交易中心按“授权委托申请一编制出让（出租）文件一发布信息一组织交易一成交确认一鉴证签约”流程实施。第二十四条集体经营性建设用地竞得人应当按集体经营性建设用地使用权出让（出租）合同约定，支付集体经营性建设用地价款，合同约定期限原则上不超出一年。并依法缴纳相关税费后，对集体经营性建设用地使用权及依法利用集体经营性建设用地建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权，依法申请办理土地使用权登记。第二十五条通过

13、出让等方式取得的集体经营性建设用地使用权依法转让、互换、出资、赠与或者抵押的，双方应当签订书面合同，并书面通知土地所有权人，转让需完成开发投资总额的25%以上。转让、互换、出资、赠与、抵押的使用年限为原出让使用年限减去已经使用年限后的剩余年限，按建设用地转让、出租、抵押二级市场的有关规定办理。第七章成本核算和收益分配第二十六条出让（出租）集体经营性建设用地，出让价款（出租租金）由出让人委托县自然资源局代收，纳入县监管账户管理。待受让人缴清价款且出让人完成土地交付后，县监管账户于5个工作日内将出让价款转至出让人账户，对出让人授权代扣调节金的，将余额部分转至出让人账户。出让价款（出租租金）包括土地

14、成本和土地增值收益。第二十七条土地成本由农村股份经济合作社在入市前据实申报，镇人民政府（街道办事处）按以下标准核定：（一）土地取得成本：土地使用权调整补偿费、地上建筑物及附着物补偿标准参照当地国有建设用地征收标准，以签订的协议为依据；失地农民社保资金参照国有征收标准执行。（二）土地开发成本：土地开发费按入市前实际开发投资核定，以签订的工程合同为依据；测绘费、评估费由第三方提供的依据确定；农村股份经济合作社管理费按出让总价的2%计提。第二十八条出让（出租）集体经营性建设用地取得的出让价款（出租租金）扣除土地成本后产生增值收益的，应向地方政府缴纳调节金。调节金按土地用途确定缴纳比例：（一）商服用地

15、：按土地增值收益的50%；（二）工业用地：按土地增值收益的40%；（三）其他用地：按土地增值收益的45%。第二十九条调节金由县财政部门负责收取，县自然资源局会同征收，调节金在县、镇（街道）分配使用，用于乡村振兴建设，其中县财政20%,镇级财政80%。第三十条出让（出租）集体经营性建设用地产生的增值收益扣除调节金后的集体净收益，在农村股份经济合作社和股东之间按下列方式分配：（一）农村股份经济合作社提取不高于净收益的50%作为公益金，用于乡村公共设施、公益事业；（二）股东分配不少于净收益的50%,原则上按股份作公积金统筹，用于壮大发展集体经济。对有条件的村，可选择适当现金分配，具体分配比例和分配形

16、式由本农村股份经济合作社股东代表大会确定。第三十一条通过出让等方式取得的集体经营性建设用地使用权依法转让、出租、互换等，应参照国有建设用地的标准缴纳契税，取得的净收益由转让方享有，农村股份经济合作社不参与分配。第八章使用方式及开发利用第三十二条妥善解决历史遗留问题，针对建设用地来源合法合规，但未取得使用权的不合法用地问题，鼓励除农村集体经济组织以外的单位或个人通过集体经营性建设用地入市方式，有偿取得集体经营性建设用地使用权，保障采矿用地和乡村产业用地需求。第三十三条根据划拨用地目录，结合市场监督管理部门对用地机构的注册登记信息，判定为营利性的教育、医疗卫生等公共管理和公共服务用地的，可依法使用

17、集体经营性建设用地，应以出让、出租供应方式有偿取得。第三十四条集体经营性建设用地使用权后，使用权人应当按出让合同约定期限开发建设，原则上合同约定应在一年内开工，两年内完成投资建设。涉及规划设计方案审核、用地规划许可、工程规划许可、施工许可、竣工规划认可、竣工验收备案等手续参照国有建设用地的规定办理，并将开发利用情况纳入土地市场监测与监管系统。第三十五条集体经营性建设用地出让合同签订后，镇人民政府（街道办事处）与出让人、受让人应签订集体经营性建设用地使用权出让监管协议，明确监管事项，监管人根据法律法规和政策要求，采取书面告知等措施，督促合同双方履行合同约定义务，按要求开发投资建设。第九章监督管理

18、和相关责任第三十六条县人民政府负责统一指导和调度集体经营性建设用地入市工作，并建立工作协调机制、督导机制、评估机制、纠错机制，保障入市工作稳妥有序开展。第三十七条县自然资源局负责集体经营性建设用地入市工作的业务指导，包括入市地块权籍调查、确权登记、规划审查、入市资料审查备案，指导入市合同签订、开发利用及土地市场动态监测监管等。第三十八条县发改、住建、环保、林业、农业农村、财政、税务、综合执法等部门按照各自职责共同做好监督管理和服务指导工作。第三十九条镇人民政府（街道办事处）负责全面指导农村集体经济组织开展入市工作，包括农村集体经济组织按照民主、公开的原则处置、入市方案初审、签订监管协议、督促合

19、同履约,监督集体收益使用等。第四十条农村股份经济合作社负责入市具体工作，包括土地调整、申请登记、决策处置、资料准备、方案编制、入市呈报、合同履约、收益分配及资金管理等。第四十一条农村股份经济合作社所得土地收益的管理和使用，应按本农村股份经济合作社章程提交股东代表大会讨论决定，分配及使用情况纳入村务公开内容，接受村支监三委和财政、监察、审计的监督。第四十二条违反本办法有关规定，农村股份经济合作社未经县人民政府核准自行开展入市或未将入市纳入土地市场监测监管系统备案的，其行为无效。对提供虚假材料或材料不实骗取入市核准的，将依法追究相关责任人的法律责任。第四十三条工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，依法给予行政处分；造成损失的，由责任人员依法赔偿；构成犯罪的，依法追究刑事责任。第十章附则第四十四条集体经营性建设用地使用权入市涉及的有关文档、表格由县自然资源局统一监制，合同以自然资源部下发的范本为准。第四十五条国家、省、市出台新的规定，本办法与新规不符的，按新规定执行。第四十六条本办法由湄潭县自然资源局负责解释。第四十七条本办法自公布之日起施行。