湛江市城市更新（“三旧”改造）管理暂行办法（2024修订稿）.docx

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1、湛江市城市更新（“三旧”改造）管理办法（征求意见稿）第一章总则第一条目的意义为规范城市更新活动，深入贯彻落实广东省旧城镇旧厂房旧村庄改造管理办法（广东省政府令第279号）、广东省人民政府关于深化改革加快推动“三旧”改造促进高质量发展的指导意见（粤府（2019）71号）等文件精神，贯彻新发展理念，深入推进我市城市更新（“三旧”改造）工作，促进城市高质量发展，结合我市实际，制定本管理办法。第二条总体目标盘活存量建设用地，促进节约集约用地，优化城市空间布局，完善城市功能，改善人居环境，传承历史文化，转变城市开发建设方式，提升城市品质和城市发展质量，建设宜居宜业城市、绿色城市、韧性城市、智慧城市、人文

2、城市。第三条基本原则（一）坚持政府引导、市场运作、尊重历史、分类施策、统筹规划、共建共享。（二）优先保障公共服务设施、市政基础设施等用地需求，促进城市高质量发展。（三）鼓励旧城镇、旧村庄成片连片更新改造及“工改工”、“工改M0”（新型产业用地），支持“工改商”、“工改公服”，严控“工改居”。（四）保护城市文化，传承城市文脉，加强对历史文化街区和历史建筑的保护与活化利用。（五）坚持“留改拆”并举，有序开展城市更新（含“三旧”改造）工作。第四条适用范围本管理办法适用于市辖区范围内的城市更新（“三旧”改造）活动，除本办法有明确规定以外，各县（市）城市更新（“三旧”改造）参照执行。第五条基本流程项目改

3、造的基本流程包括前期准备、申报主体确定、年度实施计划制定、项目单元规划编制审批、用地规划条件下达、改造主体确定、改造方案编制审批、用地手续办理、不动产权证办理、工程建设项目审批及竣工验收等。第六条改造面积（一）鼓励成片连片改造。（二）对于改造地块不在历史文化街区范围内，确实不能与周边整合且满足用地规划条件规定的，可以进行城市更新（“三旧”改造）；全面改造为居住用地的，湛江市城区地块面积应不低于100OO平方米、县（市）城区改造地块面积应不低于5000平方米、乡镇改造地块面积应不低于2500平方米，且满足配建足够数量的停车位等配套设施硬性指标要求才能改造。经市人民政府或各县（市）人民政府同意可以

4、单独改造的项目除外。混合用地中居住计算容积率建筑面积占总计容建筑面积比例40%及以下的可按以上面积规定的一半执行。（三）混合改造中，全面改造为居住用地的面积按上述规定执行。微改造和改造为居住用地以外的用地面积不受限制。第二章计划管理第七条申报主体确定（一）单一权利主体的项目，可以由权利主体直接作为申报主体，或委托单一市场主体作为申报主体。（二）多个权利主体的旧城镇、旧厂房项目可共同委托单一主体作为申报主体；旧村庄项目涉及两个及以上村集体经济组织的，由各村集体经济组织联合作为申报主体或共同委托单一主体作为申报主体。（三）政府主导的成片连片改造项目，由市人民政府或县（市、区）人民政府（管委会）指定

5、的政府部门或委托市（区）属国有企业作为申报主体，或通过公开方式确定申报主体。第八条标图入库标图入库应按广东省“三旧”改造标图入库和用地报批工作指引（2021年版）（粤自然资函2021）935号）相关规定执行。一般情况下，拟标图入库的地块应同时符合国土空间总体规划（土地利用总体规划）确定的用途为建设用地、第二次全国土地调查（下称“二调”）和最新的土地利用现状图认定为建设用地、2009年12月31日前已建设，上盖物基底面积占入库地块面积比例达30%以上、不属于已认定的闲置土地，或者虽然认定为闲置土地，但已处置完毕、以宗地为基本单元等条件。此外符合粤自然资函2021）935号文规定特殊情形之一的，也

6、可按规定纳入“三旧”改造标图入库范围。上述规定如果与上级最新政策文件相冲突，则按照上级文件执行。“三旧”改造项目范围内需使用“三旧”改造政策的土地，应由地块原权利人或其委托的市场主体按省标图入库有关规定，向县（市、区）城市更新主管部门申请标图入库。其中，项目主体地块应当在改造方案编制前标图入库；纳入项目范围进行整体利用的“三地”、其他用地、征地留用地,与已入库“三旧”用地进行空间位置互换的其他存量建设用地，使用“三旧”用地复垦产生的规模、指标的非建设用地等，可按规定在改造方案批准后补充标图入库。第九条年度实施计划（一）县（市、区）人民政府（管委会）应加强城市更新（“三旧”改造）项目的计划管理，

7、将改造项目纳入县（市、区）人民政府（管委会）年度实施计划。县（市、区）城市更新主管部门每年对辖区内拟改造的项目进行梳理，制定年度实施计划，明确城市更新（“三旧”改造）项目的建设规模和时序等内容，报本级人民政府批准。（二）申报主体向县（市、区）城市更新主管部门申报项目纳入年度实施计划，提交项目申请书（含单元内的具体项目信息、申报理由与原因、开发用地功能、开发模式、产业发展方向、更新意愿证明材料、土地及地上建筑物权属、单元规划初步方案等材料），由县（市、区）城市更新主管部门审核，报县（市、区）人民政府（管委会）审批纳入年度计划。县（市、区）城市更新主管部门在10个工作日内对批准的年度实施计划进行公

8、告，并报市城市更新主管部门备案。（三）县（市、区）城市更新主管部门可根据城市更新发展需要和项目实施情况，合理调整年度实施计划，报本级人民政府批准。（四）项目纳入年度实施计划满2年，非政府原因或不可抗力导致未完成改造方案批复的，自纳入实施计划期满2年之日起，视为自动退出，且3年内不再受理该项目的“三旧”改造申请；属于政府原因或不可抗力导致未按时批复改造方案的，年度实施计划可申请延期1年。150亩以上的成片连片改造项目，纳入年度实施计划2年内需完成首期改造方案批复；政府主导或政府收回的“三旧”改造项目的年度实施计划不受限制。第三章单元规划第十条规划原则城市更新（“三旧”改造）规划管理体系由城市更新

9、（“三旧”改造）专项规划、单元规划（片区单元规划、项目单元规划）构成，城市更新（“三旧”改造）专项规划以国土空间规划为依据，指导单元规划编制实施。市及各县（市）城市更新主管部门应以国土空间规划为依据，组织编制城市更新（“三旧”改造）专项规划，不得违背国土空间规划的强制性内容。城市更新（“三旧”改造）专项规划报同级人民政府批准后，纳入同级国土空间基础信息平台，形成国土空间规划“一张图”，并将主要内容按照规定程序纳入国土空间详细规划组织实施。城市更新主管部门可以按照国土空间详细规划（控制性详细规划）要求，并根据城市更新（“三旧”改造）需要划定成片连片改造地区（以下称片区单元）或项目城市更新单元（以

10、下称项目单元），按规定组织编制片区单元规划或项目单元规划，对片区范围内的国土空间详细规划（控制性详细规划）进行修改或者调整，并对改造目标、改造模式、公共设施、利益平衡等方面提出具体要求，按照规定报有批准权的机关批准后，作为控制性详细规划实施。一个片区单元可以包括一个或者一个以上的项目。已标图入库的城市更新（“三旧”改造）项目，地块已覆盖国土空间详细规划（控制性详细规划）或已编制单元规划的视为已纳入城市更新（“三旧”改造）专项规划。第十一条开发建设要求改造项目开发强度及建设要求具体按开发强度及建设要求实施细则（附件1）执行。第十二条规划编制（一）片区单元规划的编制。市区城市更新（“三旧”改造）片

11、区单元规划由区城市更新主管部门编制。（二）项目单元规划的编制。项目地块所在片区已编制片区单元规划的，按片区单元规划的要求实施。项目地块所在片区尚未编制片区单元规划的，按以下情形申请编制项目单元规划：1 .控制性详细规划未覆盖的区域或项目所在地块的国士空间详细规划（控制性详细规划）属于2012年1月1日之前批准的，可由区城市更新主管部门直接组织编制城市更新（“三旧”改造）项目单元规划。2 .项目所在地块的国土空间详细规划（控制性详细规划）属于2012年1月1日之后批准的，应按批准的国土空间详细规划（控制性详细规划）要求及现行湛江市城市规划管理技术规定要求执行。为满足城市更新发展要求，确需调整规划

12、用地性质、开发强度及相关规划指标的，须由区人民政府报湛江市人民政府同意后方可编制项目单元规划和实施城市更新（“三旧”改造）。“工改工”“工改M0”项目经区人民政府同意后可编制项目单元规划。单元规划须落实国土空间总体规划管控要求，根据城市更新发展需要，可论证调整商业办公等非强制性内容用地性质，调整为兼容居住的，原则上兼容居住比例不超过40%；为解决历史遗留问题等原因，经论证和市政府批准同意的可调整为居住用地。3 .项目单元规划由区城市更新主管部门组织编制并做好项目单元规划报批工作。编制项目单元规划，必须优先保障公共服务设施和市政基础设施用地，原则上须符合国土空间详细规划（控制性详细规划）要求和达

13、到修建性详细规划的深度；由市政府同意可不达到修建性详细规划深度的除外。4 .征地留用地纳入“三旧”改造，确需调整规划用地性质、开发强度及相关规划指标的，须经市人民政府同意后方可按照“三旧”改造政策编制单元规划和实施城市更新（“三旧”改造）。第十三条利益测算属政府主导的城市更新（“三旧”改造）项目，应进行利益测算。由辖区人民政府委托具有评估资质的评估机构对拟进行城市更新（“三旧”改造）的项目进行利益测算。第十四条规划审批1区城市更新主管部门对项目单元规划审核表内容进行审查后报送市城市更新主管部门，经市城市更新（“三旧”改造）项目单元规划评审会审议通过后，10公顷以下的项目单元规划由市城市更新主管

14、部门审批，经审批的单元规划报市自然资源主管部门备案；10公顷及以上的或政府主导的单元规划由市城市更新主管部门审核后报市人民政府审批。“工改工”项目，单元规划由区人民政府批准。10公顷以下的单元规划有效期为2年,涉及旧村庄改造的有效期为3年;10公顷及以上或政府主导的单元规划有效期为5年。未编制修建性详细规划深度的单元规划，由改造主体报市自然资源局，按照经批准的单元规划及下达的规划条件，办理建设用地规划许可、规划方案审核和后续的建设工程规划许可手续。国土空间详细规划（控制性详细规划）的编制或调整要与经批准的城市更新（“三旧”改造）单元规划做好衔接。城市更新主管部门可以委托第三方机构负责片区（项目

15、）单元规划的技术审查工作。第十五条规划调整单元规划批复后由于政府原因或不可抗力确需调整规划条件，开展单元规划控制性详细规划层面调整的，按以下情形办理：（一）单元规划修编。突破原单元规划住宅建筑面积、进行较大用地布局调整的，经市政府同意，按现行“三旧”改造政策重新开展单元规划编制工作。（二）单元规划局部调整。在符合相关技术规定要求，不突破单元规划住宅建筑面积的前提下，根据需要进行用地布局优化调整，对地块的建筑面积、容积率、绿地面积、公共服务配套设施等规划指标在单元规划内进行综合平衡，对项目建筑密度、建筑高度进行调整。项目用地范围内因政府原因或经政府同意增加的公共服务设施及市政基础设施，项目方与相

16、关职能部门或区政府（管委会）签订监管协议且由项目方出资建设，并无偿移交给政府的，按现行“三旧”改造政策给予建筑面积补偿。公益性用地、工业仓储用地、新型产业用地调整的，按照湛江市控制性详细规划管理实施细则（试行）执行。1.申请环节程序：项目申报主体征得项目土地三分之二及以上权属人同意后，提出项目单元规划调整申请，由原组织编制单位报送原审批单位批准开展单元规划调整。2.审批环节程序：经原审批单位批准同意开展单元规划调整的，按规划审批程序开展。（三）单元规划技术修正。属于以下情形的，可以对单元规划进行技术修正：因地形图、土地权属、建设现状等信息错漏需要更正，以及因道路交通、市政、水利等工程实施需对蓝

17、线（总量不减少）、绿线（总量不减少）等规划控制线或地块边界进行微调的。技术修正程序。单元规划的技术修正由原单元规划组织编制主体组织编制，报原审批机关审批。涉及利害关系人的,应当公示征求意见，公示时间不少于30日。（四）出让地块规划调整。单元规划局部调整涉及已出让用地的，原则不得更改已出让用地规划和建设条件。因非企业原因确需调整的，按单元规划局部调整程序进行。调整后的已出让地块须重新进行地价评估，若评估后的土地价格比原来高，须由土地使用权人全额补缴地价差。第十六条规划延期改造项目因政府原因或不可抗力未能在单元规划批复的有效期内办理建设工程规划许可证，并符合上位规划要求，确需延长有效期的，由区城市

18、更新主管部门在批复有效期结束前一个月向市城市更新主管部门申请，并由原审批机关批准。延长期限原则上为1年，10公顷及以上或政府主导的为2年。第十七条配建管理改造项目在编制单元规划或下达用地规划条件时，须按规划住宅总计容建筑面积（不含保障性住房补偿的计容建筑面积）的5%配建保障性住房，该部分面积不纳入容积率计算。在项目实地配建、异地配建或以货币方式配建保障性住房的，按照配建的保障性住房建筑面积的50%给予居住建筑面积补偿，补偿的建筑面积纳入容积率计算。配建的保障性住房，其配建方案在项目单元规划审批前，须经市住房保障管理部门同意，并与所在项目同步规划设计、同步建设、同步竣工验收并交付使用、同步确权办

19、证。保障性住房须按规定的建设标准建设，并将产权无偿移交市住房保障管理部门。属于以下情形之一的，允许以异地配建或货币认购方式配建保障性住房：L配建新型产业用房的“工改居”项目；2.无法在本项目配建，经市人民政府同意的项目。允许以货币认购方式配建保障性住房的，按照项目经属地政府批准改造方案的时点，并按市住房保障管理部门公布当年度改造项目认购保障性住房房源价格标准，由市住房保障管理部门计核应配套保障性住房的认购款，改造主体凭市住房保障管理部门计核的缴交认购款凭证，直接上缴到市财政部门指定的账户。项目单元规划涉及出资建设独立用地公共服务设施及市政基础设施无偿移交政府的，项目方需在单元规划批复前与相关职

20、能部门签订监管协议。项目单元规划根据要求配建非独立用地公共服务设施及市政基础设施按现行湛江市城市规划管理技术规定要求执行。第四章规划条件第十八条用地规划条件下达申报主体向自然资源主管部门申请下达用地规划条件，应在申请书明确“三旧”改造项目、标图入库面积及范围，并提供相关佐证材料。自然资源主管部门应按照城市更新（“三旧”改造）相关政策规定，将保障性住房、公共服务设施、市政基础设施等配建要求一并纳入用地规划条件。项目在申请编制单元规划和下达用地规划条件前，区自然资源主管部门应完成项目标图入库及复核工作，明确符合标图入库范围及面积（含拟纳入项目范围的“三地”、留用地和其他用地的情况）。第五章改造方案

21、第十九条改造主体确定单一权利主体的旧城镇、旧厂房项目可以以权利主体或委托单一主体作为改造主体；单一权利主体的旧村庄项目可以以村集体经济组织（或村集体经济组织的全资子公司）直接作为改造主体或公开选取合作改造主体。涉及多个权利主体的旧城镇、旧厂房项目可通过以房地产作价入股、签订搬迁补偿协议、联营、收购归宗等方式确定改造主体；旧村庄项目涉及两条及以上村庄改造的，各村集体经济组织可以联合作为股东成立合作公司，也可以公开选取合作改造主体。涉及使用以公有经济成分占主导地位的企业以及行政机关、事业单位或农村集体经济组织的国有建设用地需要转让或合作改造的，必须通过公开方式确定项目改造主体。政府主导的“三旧”改

22、造项目，政府将拆迁及拟改造土地使用权一并公开出让的，公开确定改造主体。第二十条改造方案编制改造方案编制由县（市、区）城市更新主管部门组织，应明确改造地块基本情况、改造意愿及补偿安置情况、改造主体及拟改造情况、需办理的规划及用地手续、资金筹措、开发时序、实施监管等内容。统一规划、分期实施的150亩及以上成片连片改造项目，且每期改造面积不少于50亩的，可按规划要求分期编制改造方案。改造方案须明确每期实施的公益性设施基本建设内容和每期的开、竣工时间，公益性设施应与同期项目、教育设施应与首期项目同步规划，同步建设，同步验收，同步投入使用。第二H一条改造方案审批改造方案由项目用地所在县（市、区）城市更新

23、主管部门审核后，报本级人民政府批准后实施。其中属市区范围内的项目用地改造方案，经批准后须报市自然资源主管部门和市城市更新主管部门备案。改造方案有效期一般为1年，涉及旧村庄改造的有效期为2年。第二十二条改造方案变更、延期改造方案的变更1O已批准的方案，因改造主体发生变更，或用地规划条件改变等属于政府原因，方可按照改造方案的报批程序申请变更。改造方案的延期2O改造项目因政府原因或不可抗力未能在改造方案批复的有效期内办理供地手续，并符合上位规划要求，确需延长有效期的，由项目方在批复有效期结束前一个月按程序向区城市更新主管部门申请，报本级人民政府批准。延长期限原则上为1年。项目未能在改造方案批复的有效

24、期内办理供地手续并缴交土地出让金，且不符合变更或延期要求的，视为自动退出，3年内不再受理该项目的“三旧”改造申请。第二十三条用地审批（一）涉及集体土地完善转用和征收、旧村庄集体建设用地转为国有建设用地、国有土地完善转用、“三地”及其他用地办理转用、征收审批的，按省、市有关规定，由县（市、区）自然资源主管部门组织报批材料，经本级人民政府同意后，报市人民政府根据省人民政府委托权限审批。（二）对于成片改造中不符合国土空间规划的“三地”，在不突破城乡建设用地规模、不减少耕地保有量且不涉及占用基本农田的前提下，可凭“三旧”改造项目确认文件、自然资源主管部门出具的零星土地难以独立开发的函件申请修改规划条件

25、，按照广东省土地利用总体规划修改管理规定（粤国土资规划发2013）23号）有关要求办理（中心城区除外）。（三）农村集体经济组织通过城市更新（“三旧”改造）政策完善相关用地手续后由政府组织实施改造的，在办理报批手续前需经农村集体经济组织同意，并明确具体补偿安置途径。第六章供地方式第二十四条公开方式出让属政府收购储备后供地的，原则上以招拍挂方式出让。属政府统一组织实施的，可在拆迁阶段通过招标的方式引入企业单位承担拆迁工作。在拆迁工作完成后，与土地储备机构签订土地收储补偿协议，土地储备机构按照协议内容给予该企业单位土地收储补偿。也可在确定开发建设条件的前提下，由政府将拆迁及拟改造土地的使用权一并通过

26、招标等公开方式确定土地使用权人。第二十五条协议方式出让“三旧”用地、“三地”和其他用地，除政府收储后按照规定划拨或者公开出让的情形外，可以以协议方式出让给符合条件的改造主体。土地使用年限可以按照改造后的土地用途重新确定。纳入改造项目整体利用的其他用地，改造后只能用于复建安置和公共设施建设。农村集体经济组织通过“三旧”改造政策完善相关用地手续后，采用自行改造或与有关单位合作改造的，可以直接出让给农村集体经济组织或由其成立的全资子公司、农村集体经济组织与公开选择的市场主体成立的合作公司、或者农村集体经济组织与公开选择的合作主体约定作为开发建设单位的一方。涉及划拨土地使用权或改变土地使用条件的，可以

27、将补办出让手续及转让手续、改变土地使用条件合并办理，由受让人补交土地出让价款，签订土地出让合同。属于国有资产或农村集体“三地”的，须经国有资产管理部门批准或农村集体经济组织同意后，可以协议转让。位于“三旧”改造项目范围内的“三地”，土地权利类型为国有建设用地，经所在地区政府（管委会）查实没有土地权利主体的（简称无主“三地”），由区城市更新主管部门向土地储备管理部门申请纳入土地储备库，确权登记后可协议出让给改造主体。政府主导的“三旧”改造项目通过公开方式确定改造主体的，在改造方案批复后可分期供地。第七章土地出让价款计收方式第二十六条公开方式计收（一）项目属政府收购储备后供地的，由市土地储备中心做

28、好出让土地前期工作，包括落实出让地块位置、面积、土地评估、规划条件、环保要求等，并向市自然资源主管部门提出供地申请。市自然资源主管部门集体决策通过出让方案后报市人民政府召开供地会审会议，出让底价由市人民政府确定。土地成交价为土地出让价款。（二）由政府统一组织实施的项目，政府将拆迁及拟改造土地使用权一并公开出让的，由区政府（管委会）做好拆迁及拟改造地块出让前期工作，包括拆迁及拟改造地块位置、面积、土地评估、规划条件、环保要求等，区政府（管委会）集体决策确认评估结果、向市自然资源主管部门提出供地申请。市自然资源主管部门集体决策通过出让方案后报市人民政府召开供地会审会议审议，出让底价由市人民政府确定

29、。土地成交价为土地出让价款。第二十七条协议方式计收项目涉及以协议方式出让土地的，由自然资源主管部门按程序开展地价评估，评估结果经集体会议会审确认后，需在项目所在地人民政府或自然资源主管部门门户网站公示5天，公示结果无异议和出让方案经市人民政府会审通过后，按规定计收土地出让价款。（一）地价评估方法1.改造项目用地为出让土地的，应办理改变土地使用条件手续；改造项目用地为划拨土地的，应办理划拨土地补办出让和改变土地使用条件手续。由自然资源主管部门按规定开展地价评估。2 .旧村庄改造集体建设用地转为国有建设用地，评估新设定规划建设条件下，出让土地使用权正常市场价格与现状使用条件下，集体建设土地使用权价

30、格差价。3 .旧城镇、旧厂房、旧村庄“三旧”改造用地完善手续的，评估新规划建设条件下出让土地使用权正常市场价。4 .“三地”完善征收手续的，评估新规划建设条件下出让土地使用权正常市场价。5,储备国有“无主三地”协议出让的，评估新规划建设条件下出让土地使用权正常市场价。6 .改造地块所在的控制性详细规划或单元规划未提出预留公益性用地要求，或未达到该项目应移交公益性用地要求的，或改造地块面积较小，无法提供有效的公益性用地等情形，可按应移交公益性用地用途统一设定为公共设施用地、容积率Lo进行评估。7 .根据项目所在片区控规和单元规划要求，项目方出资建设独立用地的公共服务设施和市政公用设施，建成后无偿

31、移交政府，以及对历史建筑或其他历史场所等进行实施修缮和整治，且承担其修缮、整治费用及责任的，按规定给予计容建筑面积补偿，补偿的计容建筑面积不收取土地出让价款。（二）土地出让价款计收标准1.旧厂房改造“工改工”项目增加容积率但不延长土地使用年限的，不再补缴土地出让价款。延长土地使用年限的，按规定补缴土地出让价款。“工改M0”项目，土地出让实行弹性年期供应制度，最高年限为50年。由改造主体自行改造的，“工改M0”用地的出让价按出让时点同地段办公用途市场评估楼面地价的20,乘以该地块配套行政办公及生活服务设施计容建筑面积（不含须无偿移交的建筑面积），并按照实际出让年限修正后确定。计价公式为：P=C2

32、0%S（N/50）其中：P为新型产业用地出让价，C为出让时点同地段办公用途市场评估楼面地价，S为该地块配套行政办公及生活服务设施计容建筑面积（不含须无偿移交的建筑面积），50年为工业用地最高出让年限，N为实际出让年限。“工改商”项目，土地出让价款按评估新设定规划建设条件下，出让土地使用权正常市场价格与现状使用条件下，土地使用权价格差价的25%计收。“工改公服”项目，由项目方投资建设并无偿移交给政府的，不收取土地出让价款；不无偿移交政府的，土地出让价款按评估新设定规划建设条件下，出让土地使用权正常市场价格与现状使用条件下，土地使用权价格差价的20%计收。“工改居”项目，在赤坎区、霞山区、经开区（

33、东海岛除外）范围内的，土地出让价款按评估新设定规划建设条件下，出让土地使用权正常市场价格与现状使用条件下，土地使用权价格差价的50%计收；在麻章区、坡头区、经开区东海岛范围内的，土地出让价款按45%计收；县（市）土地出让价款按40%计收。旧厂房涉及划拨土地补办出让、出让土地改变土地使用条件为上述情形以外的，按评估新设定规划建设条件下，出让土地使用权正常市场价格与现状使用条件下，土地使用权价格差价的40%计收。2 旧城镇改造旧城镇改造项目面积150亩及以下的，按评估新设定规划建设条件下，出让土地使用权正常市场价格与现状使用条件下，土地使用权价格差价的15%计收；旧城镇改造项目面积150亩以上部分

34、按10%计收。分期建设的项目以改造方案面积核算计收。3 .旧村庄改造旧村庄改造项目面积150亩及以下的，按评估新设定规划建设条件下，出让土地使用权正常市场价格与现状使用条件下，集体建设土地使用权价格差价的15%计收；旧村庄改造项目面积150亩以上部分按10%计收。分期建设的项目以改造方案面积核算计收。4 .旧厂房“三旧”改造用地完善手续的，按评估市场价的40%计收。5 .“三地”完善征收手续的，按评估市场价的40%计收。6 .属于储备国有“无主三地”协议出让的，按评估市场价的100%计收。7,应移交公益性用地但无法提供足够公益性用地的，不足部分按应移交公益性用地用途统一设定为公共设施用地、容积

35、率1.0进行评估，按评估市场价的100%计收土地出让价款。8,城市更新（“三旧”改造）项目涉及缴交土地出让价款的，土地出让合同应当明确约定土地出让价款的总额、缴付时间和缴付方式，并落实以下有关要求：约定分期缴纳的，首次缴交比例不低于缴交土地出让价款总额的50%,且应在土地出让合同签订后1个月内缴纳完毕，全部土地出让价款缴纳的期限不超过1年。分期支付土地出让价款的，受让方在支付第二期及以后各期出让价款时，应当按照支付第一期土地出让价款当日中国人民银行公布的贷款利率向出让方支付利息。受让方未按照土地出让合同及时足额缴纳土地出让价款的，应当按日加收违约金；出让方催缴后仍不能支付土地出让价款且延期付款

36、超过合同约定交款日期60日的，出让人有权解除合同。未按合同约定足额缴纳土地出让价款和提供有效缴款凭证的，不予核发不动产权属证书或者不动产登记证明，不得按土地出让价款缴纳比例办理土地使用权分期分割登记手续。第八章旧城镇旧村庄成片连片改造第二十八条旧城镇旧村庄整体改造支持旧城镇、旧村庄整体改造。对以全面改造方式实施的旧城镇、旧村庄改造项目，因用地和规划条件限制无法实现盈亏平衡的，可通过异地安置等方式进行统筹平衡。经农村集体经济组织同意，旧村庄改造项目可整合本村权属范围内符合国土空间规划（土地利用总体规划和城乡规划）的其他用地或收购邻近国有建设用地，纳入旧村庄改造项目一并实施改造。纳入的其他用地可参

37、照边角地、夹心地、插花地有关规定进行用地报批，但只能用于复建安置或公益设施建设。第二十九条异地平衡城市更新（“三旧”改造）项目因承担文物、历史风貌街区、历史建筑保护、修缮和活化利用，或者按规划建设学校、道路等城市公共服务设施和市政基础设施的，补偿的容积率可以在原改造地块使用，也允许改造主体将补偿容积率在异地项目实施，或者由改造主体与其他项目协商一致在异地项目实施。由改造主体向市自然资源主管部门提出申请，经市自然资源主管部门核准报市政府批准后，按照等值的原则在异地项目实施，有效期3年。第三十条集体和国有建设用地混合改造支持集体和国有建设用地混合改造。对于纳入城市更新（“三旧”改造）范围、位置相邻

38、的集体建设用地与国有建设用地，可一并打包进入土地市场，通过公开交易或协议方式（涉及国有资产的国有建设用地按有关规定办理）确定使用权人，实行统一规划、统一改造、统一运营，国有建设用地规模不超过75亩且比例不得超过50%o混合改造涉及国有资产的国有建设用地单宗地面积不超过3亩的，经国有资产管理部门批准后可以协议转让。集体建设用地不能用于房地产开发。第三十一条土地置换后连片改造支持土地置换后连片改造。在符合国土空间规划（土地利用总体规划、城乡规划）、权属清晰、双方自愿、价值相当的前提下，允许“三旧”用地之间或“三旧”用地与其他存量建设用地进行空间位置互换。若属国有资产置换的，须按有关规定办理。土地置

39、换应当按照转移登记办理。“三旧”用地与其他存量建设用地进行空间位置互换后，被置换的地块可直接适用“三旧”改造优惠政策，不需再纳入“三旧”改造标图入库范围，原“三旧”用地不再享受“三旧”改造优惠政策。以拆除重建方式实施的城市更新（“三旧”改造）项目，可将标图入库范围内的“三旧”用地先进行复垦，复垦产生的建设用地规模和指标可用于本项目范围内的非建设用地，按规定办理转用手续后一并实施改造，也可有偿转让给本市其他城市更新（“三旧”改造）项目使用。第三十二条土地增值收益分配合理分配土地增值收益。城市更新（“三旧”改造）项目涉及政府征收、收回、收购土地及房屋的，按照法律法规和有关规定给予补偿安置。“工改居

40、”“工改商”类城市更新（“三旧”改造）用地由政府依法收回或征收后（政府可根据实际发展需求进行规划调整），通过招标拍卖挂牌方式出让的，地块规划容积率2.5以下（含）部分，按公开市场成交价的50%补偿；规划容积率2.5以上部分，按公开市场成交价的5%补偿（含原土地价值、拆迁平整成本等）。第九章工业用地改造第三十三条“工改工”原则工业用地控制线内，严禁“工改居”，支持“工改工”O工业用地控制线外，严控“工改居”，鼓励“工改工”“工改MO”“工改商”“工改公服”。要严格控制中心城区内的工业园区用地性质调整，对正常运行中的工业企业，原则上不得安排搬迁，如因城市建设或生态环保需要搬迁的，需提出土地置换方案

41、，报市政府常务会议审定。原址符合“三旧”改造政策规定的鼓励由企业自行改造，按规定缴纳地价款和相关税费。“工改工”项目改造后增加容积率但不延长土地使用年限的，不需补缴土地出让价款。第三十四条“工改工”过渡期纳入城市更新（“三旧”改造）范围，具有合法用地手续的工业用地，改造后用于兴办先进制造业、生产性及高科技服务业、创业创新平台等国家支持的新产业、新业态建设项目的，经市、县（市）政府批准，可享受按原用途使用的5年过渡期政策。5年过渡期满后，经市、县（市）政府批准，可按新用途办理用地手续；若项目无法继续经营，原用地单位可按原用途保留使用土地。项目享受过渡期期间不允许分割转让。第三十五条出让条件设定利

42、用“三旧”改造资源建设生产性及高科技服务业、创业创新平台，在符合国土空间规划（土地利用总体规划和城乡规划）的前提下，允许对“三旧”改造用地进行调整使用，整合多宗土地，统筹开发。项目经市、县（市）有关管理部门认定后可按以下要求办理：政府收购储备“三旧”改造用地后再次供地建设生产性及高科技服务业、创业创新平台的，必须以招标拍卖挂牌方式供地，生产性及高科技服务业、创业创新平台项目的开发及运营准入资格可设定为出让条件，生产性及高科技服务业、创业创新平台用地使用年期在法定土地出让最高年限内确定，实行弹性年期出让。第三十六条分割转让国有建设用地面积15亩、容积率2.O以上的“工改工”高标准厂房和工业大厦项

43、目，其中的工业用房可按幢、层等为基本单元进行分割转让（现售），满足无独立用地需求的中小微制造业企业发展的空间需要，最高分割转让比例为工业用房总计容建筑面积的70%,单层建筑面积最少为300平方米。第三十七条用地指标保障每年省“三旧”改造工作考核奖励的新增建设用地指标优先用于保障因城市建设或生态环保需要工业腾挪安置建设用地等需求。第三十八条配套设施跨宗地设置75亩以上“工改工”项目在整体规划前提下，配套设施（行政办公及生活服务）可跨宗地集中设置、整体核算，与工业用房同步设计、同步报批、同步建设、同步验收。第三十九条简易审批按国土空间详细规划（控制性详细规划）实施的“工改工”项目实行容缺受理、简易

44、审批，标图入库、改造方案等一次受理、合并审批。未有国土空间详细规划（控制性详细规划）覆盖的连片“工改工”可直接编制地块的单元规划。现状工业用地若不符合国土空间详细规划（控制性详细规划），但不涉及国土空间规划（土地利用总体规划、城乡规划）公共服务设施、基础设施、历史文化保护强制性内容调整的，可升级改造建设一类工业用地，并按一类工业用地直接申请用地规划条件，由自然资源主管部门在国土空间详细规划（控制性详细规划）调整中落实该用地性质。第四十条扩容增效在符合规划用地性质和建筑安全要求的前提下，鼓励土地使用者通过厂房加层、厂区改造、内部用地整理等途径提高土地利用率。除安全、消防等特殊规定或行业生产有特殊

45、要求外，按生产需要申请调整容积率、建筑密度、建筑高度、绿地率的，结合规划许可直接办理，不需要进行国土空间详细规划（控制性详细规划）调整。第四十一条区域评估支持“工改工”项目成片连片改造，在符合区域评估报告使用条件下，不再要求单个改造项目进行压覆重要矿产资源、节能、环境影响、地质灾害危险性、地震安全性等相关评估。第四十二条支持“工改MOm（一）“工改M0”产业准入制度融合研发、创意、孵化、设计、检测、无污染生产类创新型产业功能的新型产业用地（MO）拟发展的产业，应符合以下产业领域：新一代信息技术产业、智能装备与机器人产业、生物医药与健康产业、节能与新能源产业、新材料与精细化工产业、生产性服务业、

46、数字经济产业、海洋经济产业、高端装备研发、文化创意类等。“工改M0”产业准入，由区人民政府（管委会）负责认定。（二）“工改M0”规划管理除位于特殊区域内或安全、消防等有特殊要求的项目外，“工改M0”用地容积率为2.5-6.0,建筑密度W50%,绿地率，20%。“工改M0”用地配套行政办公、生活服务和公共服务设施计容建筑面积不大于总计容建筑面积的35虬占地建设的,其用地面积不大于总用地面积的20%,产业用途和公共服务设施计容建筑面积不得低于项目总计容建筑面积的65%o(三)“工改M0”用地管理“工改M0”用地可采取协议方式出让，政府收储后再次供地的除外。“工改M0”可以自行改造和分割转让。“工改

47、M0”的建筑可按幢、层等固定界限为基本单元分割登记、转让，最小单元的建筑面积不低于300平方米，分割登记、转让的比例不超过总计容建筑面积在扣除配套行政办公及生活服务设施计容建筑面积后的49%o分割后的受让主体应当符合新型产业准入条件，自办理不动产权登记之日起5年内不得再次转让；5年后转让的，新的受让主体也应当符合新型产业准入条件。“工改M0用地使用权以宗地为单元进行登记，宗地范围内的建筑物首次登记和分割登记不改变已登记的宗地面积。土地用途登记为工业，并在不动产权证书上标注工业用地分类，市不动产登记部门应在不动产权证书上标注“新型产业用地(MO)项目”等字样。改造主体应当向买受方明示房屋的规划用

48、途、土地出让年限、公共维修基金、物业服务费、水电费以及配套建设指标等情况；改造主体应当向买受方明示要严格按照规划用途经营使用、不得擅自改变用途，并在转让合同中明确约定。第四十三条支持配建新型产业用房70亩及以上满足本条要求的“工改居”项目，可申请配建新型产业用房。配建新型产业用房的项目应由项目方向辖区城市更新主管部门提出申请，经辖区人民政府研究同意，报市城市更新主管部门审核后按程序纳入年度计划，新型产业用房应与所在项目同步规划设计、同步建设、同步竣工验收并无偿移交、同步确权办证。（一）选址要求：新型产业用房、用地的选址均应交通便利，有独立的出入口，易于运营管理，符合相关产业的建设规范，并提供相应的基础及公用设施的保障。（二）配建方式：项目方须按照区域产业发展规划及需求，结合自身实际改造条件，选择兼容配建新型产业用房或独立用地配建产业用房。（三）配建要求：改造项目在编制单元规划或下达用地规划条件时，须按规划住宅总计容建筑面积（不含保障性住房补偿的计容建筑面积）的5%配建新型产业用房，该部分面积不纳入容积率计算。按照配建的新型产业用