南渡帆影·澄迈迈嘉城市广场可行性研究报告.docx
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1、南渡帆影澄迈迈嘉城市广场可行性研究报告建设单位:澄迈迈嘉投资发展有限公司2015年6月第一章总论1-1.1 项目背景1-1.2 项目概况5-1.3 项目综合评价与建议-6-第二章项目建设的背景及必要性9-2.1 项目建设背景9-2.2 项目建设的必要性13-第三章房地产市场需求分析15-3.1 我国房地产运行现状15-3.2 海南省房地产市场现状21-3.3 海南省房地产市场未来走势趋势27-3.4 目标人群与目标市场分析30-3.5 目前澄迈房地产市场情况33-3.6 市场营销策略分析36-3.7 海南市场分析结论37-3.8 本项目前景预测38-笫四章项目定位40-4.1 功能定位40-4
2、.2 市场定位40-4.3 定价策略42-4.4 入市姿态及推广时机定位43-4.5 销售方式定位43-4.6 物业服务定位44-第五章项目建设地点和建设条件45-5.1 项目建设地点45-5.2 自然条件45-5.3 工程建设条件47-第六章工程建设方案49-6.1 工程设计理念49-6.2 工程建设方案及内容49-6.3 建筑结构设计51-6.4 给排水工程57-6.5 消防系统62-6.6 电气方案设计67-6.7 弱电系统71-6.8 空调通风工程74-6.9 防雷接地76-第七章项目环境影响及环境保护措施77-7.1 环境质量现状77-7.2 项目施工期及运营期的环境影响77-7.3
3、 项目运营期环保措施82-7.4 环境影响评价结论83-笫八章项目管理与实施进度安排84-8.1 项目管理84-8.2 项目实施进度87-第九章节能分析和节能措施89-9.1 节能设计依据89-9.2 建筑节能的重要性90-9.3 遵循的原则90-9.4 合理利用能源促进可持续发展91-9.5 项目能源消耗种类、数量分析92.9.6 项目节能措施95-9.7 充分利用太阳能102-9.8 项目节能效率、减排量分析105-第十章项目招投标及管理107-10.1 编制依据107-10.2 项目招标108-10.3 投标、开标、评标和中标程序110-10.4 评标组织、评标原则及决标112-10.5
4、 评标委员会的人员组成和资质要求112-10.6 建设管理113-笫十一章项目组织与劳动定员114-11.1 项目组织11411.2 劳动定员114-第十二章投资估算及资金筹措115-12.1 建设投资估算115-12.2 资金筹措118-第十三章财务评价119-13.1 评价的依据和基本数据119-13.2 房产销售收入119-13.3 总成本费用估算120-13.4 财务评价报表(附后)121-13.5 项目财务评价指标121-13.6 财务评价结论123-第十四章社会影响分析124-14.1 项目对社会的影响分析124-14.2 项目适应性分析124-14.3 社会风险分析125-14.
5、4 社会评价127-第十五章结论与建议128-15.1 结论128-15.2 建议129-附图及附件130-附图:130-附件:130-附表:1so南渡帆影澄迈迈嘉城市广场【可行性研究报告】第一章总论1.I项目背景1.1.1 项目名称南渡帆影澄迈迈嘉城市广场1.1.2 项目建设单位澄迈迈嘉投资发展有限公司1.1.3 建设单位概况名称:澄迈迈嘉投资发展有限公司住所:澄迈县金江镇解放东路14号法人代表:刘海萍注册资本:人民币伍仟万元实收资本:人民币伍仟万元公司类型:有限责任公司澄迈迈嘉投资发展有限公司成立于2015年5月,以房地产开发、酒店管理、农业项目开发、高科技产品开发、室内装修工程、水电工程
6、、装饰材料销售为主营业务。公司自成立以来,以追求创新、完美、品质为出发点,致力于为市场提供品质优良、附加值高的精品楼盘,并秉承以优异的产品、可靠的质量、优越的终生效能、周到的服务满足顾客的最高需求,赢得业内普遍赞誉和客户长期信赖。公司秉承“团结、奉献、求实、高效”的企业经营理念,坚持以诚信为本,注重质量、服务社会的品牌意识,注重产品品质与户型设计,以努力创造设计合理、品质优秀、户型适中、功能实用、环境优美、配套完备、房价适当的优秀产品为己任。凭借卓越的操作水平,为客户提供优质的产品,本着“以人为本,提高居住水平”的原则,从市场定位、产品规划设计、营销策略、物业管理、售后服务等各个环节精雕细琢,
7、坚持正确的市场定位,一业为主,多元经营,在激烈的市场竞争中稳步发展,不断为广大居民塑造精品工程。1.1.4 编制依据和范围1、项目编制依据(1)资料1)项目建设单位编制可行性研究报告的委托书;2)国家、部委、省现行的设计规范、标准和定额;3)澄迈县金江镇区控制性详细规划;4)海南省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要;5)市政公用工程设计文件编制深度规定(建质200416号);6)项目建设单位提供的土地证及营业执照;7)建设项目经济评价方法与参数第三版;8)建设项目可行性研究报告编制指南试行本;9)项目承建单位提供的其它相关资料;(2)规范南渡帆影澄迈迈嘉城市广场【可行性研究报告】1)住宅建
8、筑规范(GB50368-2005);2)住宅设计规范(GB500961999)(2003年版);3)民用建筑设计通则(GB50352-2005);4)高层民用建筑设计防火规范(GB50045-95)(2005年版);5)建筑设计防火规范(GB50016-2006);6)城市居住区规划设计规范(GB50180-93)(2002年版);7)海南省居住建筑节能设计标准(JDJOl-2005);8)室外排水设计规范(GB50014-2006)。2、研究工作范围根据可行性研究规范化要求和项目的具体特点,本可行性研究报告的研究范围主要包括:项目建设背景及必要性市场可行性分析项目工程建设可行性分析项目财务经
9、济可行性分析结论和建议1.L5项目提出的理由1、市场需求的需要住房是人类生活不可缺少的组成部分,目前我国城市居民的“衣、食、行”已基本不成问题,只有“住”的问题还处于低档水平,在目前和今后一个较长时期内,住房仍然是我国供不应求的产品。我国取消福利分房后,城市居民的住房主要由房地产业提供。目前需要购买住房的人很多,其中有住房的人要改善住房条件的需求占很大的比例,而且改善居住条件的愿望非常强烈。同时,随着国家城镇化战略的实施,大量进入城市的新居民也需要住房。据调查,海南商品住房的需求主要来自市民改善住房条件、外省市和境外人士购房等方面。2、利用金江镇的特色资源,将资源优势转化为经济优势澄迈县有良好
10、国际文化风貌,有独具特色的长寿之乡,有独特的优质热带资源,这些都是本区域特殊的资源优势,在保护的基础上对其进行适度的开发建设,深入分析研究景观特质,使建设用地能采撷自然之精华,吮吸大地之灵气,从而物尽其用,地尽其宜,优化配置土地,将资源优势转化为经济优势,将促进当地经济社会发展。3、项目规划符合性项目建设符合海南省国民经济和社会发展规划、符合海南省旅游发展规划,项目不仅具有显著的经济效益,同时具有显著的社会效益,项目建设是必要的。4、充分发挥海南建设国际旅游岛的辐射和带动效应,促进区域经济的发展海南建设国际旅游岛是海南社会经济发展具有里程碑意义的重大决策,其社会经济效应、推进区域旅游与发展无疑
11、是巨大的。清醒地认识到海南建设的天时地利和机遇,分析资源的稀缺性,把有限的资源配置好,最大限度的开发岛内外市场,去争取机会,把握这次机会,必将取得理想的丰硕成果。项目的建设顺应了当前海南省房地产的发展趋势,将利用建设海南国际旅游岛的品牌和聚集效应,通过项目的建设和营运,带动项目建设地周边地区社会经济发展。5、项目为企业带来较好的经济效益本项目地位优越,交通方便,项目定位合理,建筑方案新颖,区内配套设施完善,营销策略恰当,为项目的成功创造了有利条件,也必将为企业带来较好的经济效益。1.2项目概况1.2.1项目建设地点及四至项目建设位置位于澄迈县金江镇文化南路与南渡江交叉口东北侧。用地四周均临市政
12、道路,对外交通联系十分便捷且环境宜人,处处充盈椰风海韵的气息,具备建造澄迈县一流的高品质社区的条件。1.2.2 项目建设规模及建设内容建设规模:项目用地面积7704Om2。总建筑面积:295201m2,其中地上建筑面积为250201m2,地下建筑面积:45000m2o建筑密度:40%,容积率325。建设内容:建设高层住宅、商铺、学校、酒店及配套设施。项目主要经济技术指标见表1表一、项且主要经济技术指标名才尔数值合计合计用地面积77040总建筑面积295201其中地上商品房住宅建筑面积61011121011250201安置房住宅面积60000商业店铺75113115113安置房店铺10000集中
13、商业30000小学3000办公酒店11077地下45000容积率3.25建筑密度40%建筑高度90米绿化率30%停车数2500(辆)其中地上400(辆)地下2100(辆)1.2.3 项目总投资及资金筹措项目总投入资金为91423.24万元,建设资金来源全部由业主自筹解决。1.2 .4项目建设期该项目建设期计划为24个月,计划于2015年7月开始前期工作,2017年7月完成竣工验收。1.3项目综合评价与建议1.2.1 综合评价本项目符合当前国家产业政策、符合海南省的投资发展方向及,经济性优越,建设条件充分,开发时机良好,建设规划和工程方案均切实可行。本项目建成后,对澄迈县良好的整体形象开发创造,
14、区域开发品质的提升,基础设施水平的提升、实现澄迈县发展目标具有较大的推动作用,具有良好的社会效益和国民经济效益,项目可行。本项目建设条件成熟,客源市场充足,从财务分析结果看,项目具有良好的经济效益和抗风险能力。1.3 2建议建设单位应抓紧时间立项建设,并做好以下几个方面的工作。1、加强监督检查,确保工程质量。项目实施后,要对项目进度进行定期督察,对出现的问题要求限期整改。为确保建设工程质量,应按照项目管理的“四制”要求聘请质检员,负责整个建设工程的质量并跟踪管理。项目竣工后,组织有关具有资质的技术部门对工程进行竣工验收。2、考虑到本项目所需材料中的水泥、石料和钢筋等建筑材料用量较大,使用时间集
15、中、工期较长和价格易上涨等因素,建议只要资金到位,承办单位应尽早储备上述材料,以期达到降低施工成本的目的。同时:要选择有实力、价格低、质量过硬的施工单位进行土石方及工程施工,以保证工程质量和节省项目投资。3、为了取得较佳经济效益,应认真做好项目品牌的打造工作,特别是要加强与电视、报纸等传媒的广告的宣传力度,将项目作为地区精品推向国内外市场。4、建议承办单位抓紧时间立项、建设。同时,建议项目所在地政府各相关职能部门对本项目给予大力支持与帮助,促成项目早日上马,早 日竣工早见成效。第二章项目建设的背景及必要性2.1 项目建设背景2.1.1 符合国民经济和社会发展总体规划方案中华人民共和国国民经济和
16、社会发展第十二个五年规划纲要第三十五章“提高住房保障水平”指出:坚持政府调控和市场调节相结合,加快完善符合国情的住房体制机制和政策体系,逐步形成总量基本平衡、结构基本合理、房价与消费能力基本适应的住房供需格局,实现广大群众住有所居。进一步落实地方政府责任和问责机制,把保障基本住房、稳定房价和加强市场监管纳入各地经济社会发展的工作目标,由省级人民政府负总责,市、县级人民政府负直接责任。完善土地供应政策,增加住房用地供应总量,优先安排保障性住房用地,有效扩大普通商品住房供给。健全差别化住房信贷、税收政策,合理引导自住和改善性住房需求,有效遏制投机投资性购房。加快制定基本住房保障法,修订完善城市房地
17、产管理法等相关法律法规。完善住房公积金制度,加强管理和扩大覆盖范围。加强市场监管,规范房地产市场秩序。加快住房信息系统建设,完善信息发布制度。海南省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要指出:(1)保持旅游房地产平稳健康发展。积极引导和发展与国际旅游岛发展目标相适应的旅游房地产业,科学规划、合理引导房地产业发展的类型、规模和速度,保持房地产业持续平稳健康发展。(2)旅游房地产。充分利用好滨海、滨河、滨湖等优质土地资源,原则上主要用于度假区、酒店及旅游配套设施的建设。开发高质量、高水平、多层次的旅游商务房地产,满足多样化消费需求。积极发展酒店、度假村等经营性房地产。大力发展商业房地产,打造高品质
18、的绿色低碳社区,逐步形成以澄迈、三亚为两大中心,东西部均衡发展,区域特色各异,互补性强的旅游、商务房地产空间发展格局。(3)规范房地产市场。加强对房地产业发展的宏观调控。强化规划引导,适度供应土地,合理调控房地产的规模、结构、开发时序和空间布局。使房地产业发展与人口规模、资源和环境容量、城镇发展、公共服务体系建设相协调。认真贯彻落实土地、信贷、税收等政策,合理引导住房消费,促进房地产市场规范有序发展。严格房地产准入制度,建立房地产业诚信体系,建立健全土地和商品房市场信息披露机制,加强对房地产开发建设、销售环节的严格规范管理。规范发展房地产中介和物业管理服务业,规范二手房交易和房屋租赁市场。严厉
19、打击圈地不建和违规建房等违法违规行为,遏制房地产投机炒作,促进房地产市场规范健康发展。2.1.2 海南国际旅游岛建设发展的背景2009年12月31日国务院发布了国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见(国发(2009)44号),将建设海南国际旅游岛上升为国家战略,逐步将海南建设成为生态环境优美、文化南渡帆影澄迈迈嘉城市广场【可行性研究报告】魅力独特、社会文明祥和的开放之岛、绿色之岛、文明之岛、和谐之岛。国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见明确了海南国际旅游岛的战略定位:(1)我国旅游业改革创新的试验区。(2)世界一流的海岛休闲度假旅游目的地。充分发挥海南的区位和资源优势,按照国
20、际通行的旅游服务标准,推进旅游要素转型升级,进一步完善旅游基础设施和服务设施,开发特色旅游产品,规范旅游市场秩序,全面提升海南旅游管理和服务水平。(3)全国生态文明建设示范区。坚持生态立省、环境优先,在保护中发展,在发展中保护,推进资源节约型和环境友好型社会建设,探索人与自然和谐相处的文明发展之路,使海南成为全国人民的四季花园。(4)国际经济合作和文化交流的重要平台。(5)南海资源开发和服务基地。(6)国家热带现代农业基地。充分发挥海南热带农业资源优势,大力发展热带现代农业,使海南成为全国冬季菜篮子基地、热带水果基地、南繁育制种基地、渔业出口基地和天然橡胶基地。围绕在建设国际旅游岛背景下保持房
21、地产业平稳健康发展。积极引导和发展与旅游业相适应的房地产业,科学规划房地产业发展的类型、规模和速度,鼓励有实力、有信誉的企业发展富有海南特色、高品质的星级宾馆、度假村等房地产项目。加强产权式度假酒店的开发、建设、销售等环节的规范管理。稳步发展满足避寒、疗养等不同需求的度假居住型房地产。鼓励发展家庭旅馆经营和房屋租赁经营。加强南渡帆影澄迈迈嘉城市广场【可行性研究报告】保障性住房建设,逐步改善城乡居民的住房条件。条件成熟时,在海南开展房地产投资信托基金试点。2.1.3 房地产有政府作为强劲后盾海南作为中国唯一的热带省份,具有绝佳而不可替代的旅游资源,国际旅游岛获批后,海南旅游业将具有更为广阔的发展
22、空间,进而成为海南房地产市场发展的坚实基础。中共澄迈县十一届二次全会更是提出,要加快建设全国最精最美的省会城市,沿海沿江地带成为开发的重点。澄迈县第十一次党代会提出,要按照“中强、西拓、东优、南控”的发展思路,以广阔的视野拓展澄迈的城市发展空间,逐步形成中心带动、轴线辐射、组团式的城市发展格局。按照“绿色城市”的定位目标,澄迈将建设成一个知名的绿色生态城市,拥有一流的生态环境和人居环境的理想第二居住地,具有服务设施最优,经济实力较强的海南省旅游度假休闲城市及最具浪漫和活力的热带雨林旅游度假休闲之都。2.L4“旅游地产”与“第二居所”概念带动澄迈地产明媚的阳光、清新的海风、风景如画的海滨、浪漫温
23、馨的暖冬等等这些海南岛得天独厚的气候环境,为旅游地产的发展提供了沃土。根据海南省旅游发展总体规划纲要,海南省未来20年旅游发展总目标为:建成世界著名、亚洲一流的度假休闲旅游目的地。每年11月份开始,就有大批的老人为了躲避北方的严寒,从北方来到海南岛过冬,这些人被称作“候鸟型”买家。在海南的各大城市中,这些老人最青睐于澄迈,因为澄迈做为一个紧依海口的热带旅游胜地,这里的富含负氧离子的空气、优质温泉、保存完好的富硒红壤等都是吸引外来投资及旅游的重要因素。2.2项目建设的必要性(1)项目的建设是满足当地居民“安居乐业”的理想和追求改革开放以来,特别是近几年来海南省建设国际旅游岛的带动与发展,澄迈县在
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