北京市别墅分布规律及其价格构成分析.docx

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1、北京市别整分布规律及其价格构成分析通过对北京市别墅区和别墅市场的调查，分析别墅的区域分布状况，得出北京市的别墅形成了最具竞争的区域格局即“一山”、“两河”、“三线”、“四高”概念，并在此基础上对别墅的分布进行区位解析；着重对北京市别墅开发建筑成本构成及其利润率水平进行剖析，运用成本法和剩余法，分别计算土地出让金、毛地价和熟地价占别墅售价的比例，并与同区域的普通商品房的地价和房价比例及开发商利润率进行比较，揭示别墅开发商的利润空间，及开发商热衷于开发高档商品房的原由。通过研究，得到的结论是：在别墅开发中，土地成本占售价的比例小于开发商利润占售价的比例，而且小于普通商品房开发中土地的价格占普通商品

2、房售价的比例；开发商的投资利润率远远高于目前的其他行业的投资利润率。一、绪论11、概述12、研究背景13、研究目的及意义24、研究思路2二、调查内容、方法及结果41、调查内容42、调查方法43、调查对象44、调查结果4三、北京市别墅区分布规律71、别墅的特征72、别墅分布的影响因素73、别墅分布区域规律84、别墅分布区位解析8四、调查数据分析H1、几个概念112、数据分析方法123、以北京市碧水庄园三期为例剖析别墅地价和房价的比例关系134、北京市别墅地价和房价的比例关系165、数据分析结果20五、结论22一、绪论h概述别墅的英文名称为“villa，是指建于乡间或郊区的独立式、并列式或联排式的

3、舒适住宅；别墅的意大利语名称为“villetta”，即指花园式住宅；日本的“别庄”（Villa的音义词）指在城市郊外建的独立式住宅，没有形式，建筑和自然的关系依景色而变。我国传统意义上的别墅是指在郊区或风景区建造的供休养用的园林住宅。随着人们生存环境的改变和生活节奏的变化，别墅式住宅得到不断发展。古代传统别墅是帝王将相到乡间游玩狩猎的“离宫”，或迁客骚人文人雅士闭门思过、修身养性的“别院”。颐和园、圆明园和苏州园林等都是此类建筑中的典型。由于工业化时代人们生活节奏加快，近代别墅多建于风景秀丽的城市郊区，青岛、上海等城市现存的在原外国人租借地建造的独立式别墅都属郊区别墅。现代别墅明显出现了郊区别

4、墅和景区别墅两种类型的分化，生产方式的变革和先进交通工具的出现，使人们工作在市区而居住在郊区或景区成为可能，北京市多数别墅也已成为业主长期居住的住宅。2、研究背景北京市的别墅的发展最早是在20世纪的90年代初，随着北京市经济的发展，经济形态的变化，房地产高端市场的需求被激发起来，在此后的两三年时间别墅市场的供应量一度上升，出现了名燥一时的玫瑰园、北辰花园别墅、紫玉山庄等当初开发热潮的产品。当时别墅圈地和倒卖土地的现象很严重，有很多项目占了大片的土地但本身没有这样的开发能力，把土地划分为多个小块转手。致使1995年别墅开发的热潮退去，别嬖的总体开发量开始缩减。直到近几年，由于别墅品质的提高，风格

5、的多变，消费群体的增加，别墅开发再次升温，并且使别墅市场的供应量保持在稳定的增长态势上。从别墅的特征我们可以意识到别墅只能有社会的很少一部分人去消费，但是却会占用我们很大一部分的土地资源。对于我们这样一个发展中国家，现在正处于城市化的中级阶段，也是城市高速发展的时期，大量的农村人口向城市涌进，需要解决他们的住房问题；同时城镇化的发展同样需要占用大量的土地，这使我们城市的土地使用非常紧张。也导致房地产市场某种程度的供应不足，但是我们也可以看到我们仍然存在比例比较大的空置率，造成房地产市场的结构失衡。2003年6月23号国务院发出国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知，提出要控制高档商品房建设

6、，各地要根据实际情况，合理确定高档商品住房和普通商品住房的划分标准。对高档、大户型商品住房以及高档写字楼、商业性用房积压较多的地区，要控制此类项目的建设用地供应量，或暂停审批此类项目。也可以适当提高高档商品房等开发项目资本金比例和预售条件。随后国土资源部在关于加强土地供应管理促进房地产市场持续健康发展的通知中提出要优化房地产开发土地供应结构，优先满足普通商品住房建设合理发展的用地需求；严格控制高档商品房的土地供应，凡高档商品住房、写字楼等商业性用房积压较多的地区，要严格限制土地供应量，或暂停供应土地。停止别墅类用地的土地供应。同时目前建设部门及房地产开发商抱怨地价过高，影响了房产价格，很多居民

7、也把房价过高，买不起房归咎于地价过高。在这种大环境下，研究地价到底占房价的多少比例，特别是这种高档商品房，如别墅,非常有必要，也非常有意义。3、研究目的及意义本文通过对北京市别墅地价和房价的分析研窕，得出别墅地价和房价的比例关系及别蟹开发过程中的利润分配问题，提出了一些建议，以期达到以下效果：*消除房价居高不下是由于地价过高的导致的误区；*规范房地产的土地供应市场，调整别墅开发商的利润空间；*从经济上，用看不见的手调节土地供应，更好的实施18号文件，而不是从政治上控制土地供应。尽管土地作为一种特殊的资源，不能像其他商品一样完全市场化，但是土地是一种资源，就存在成为商品的条件，仍然把它放在计划经

8、济下的运用方式，也是不合适的，政府只能对它进行宏观调控。4、研究思路(1)首先，对北京市别墅进行调查。(2)然后，归纳、总结北京市别邕区的分布状况。(3)再次，对北京市别里区进行区位解析。(4)重点剖析别墅地价和房价的比例关系，再结合部分普通商品房，探视别墅开发中的利润分配。（5）得出结论并进行讨论，提出建议。详见图I-Io别墅地价和房价 的比例北京市别墅区区位解 析北京市别墅调查别墅开发商的利 润空间图研究框架二、调查内容、方法及结果h调查内容根据对北京市别墅地价和房价的比例关系的目的，我们集中调查了北京市别墅的以下几点：(1)别墅的基本情况：土地面积、建筑面积、容积率、绿化率；(2)别墅开

9、发的时间周期；(3)北京市别墅开发商取得土地时交纳的出让金，土地开发过程中花费的基础设施配套费、土地开发费或者别墅开发商取得熟地时的熟地价；(4)建筑商在建筑别墅过程中的建造成本；(5)别墅开发完成后的平均售价(每建筑平方米或一栋别墅)。2、调查方法采用网上调查、电话咨询和实地勘察几部分相结合的方法，首先在网上搜查别墅的相关情况，如土地面积、建筑面积、容积率、绿化率、平均售价及售房电话，为电话咨询和实地勘察打基础。在实地勘察过程中主要运用问答式的方式，通过对不同对象进行调查，得到所需要的资料，如出让金，拆迁、补偿费，建造成本等。有些通过实地对比，比较得到所需要的资料。3、调查对象根据北京市别墅

10、区的大体分布来看，北京的别墅区主要分布在北部和东北部，因此从这两个区域抽取11个别塞进行调查。根据调查内容的不同，我们采取调查不同的对象。对于土地出让金、基础设施配套费、土地开发着重调查别墅开发商；别墅的建造成本着重调查别35的建筑商；房价的调查选择开发商和买房人两者进行调查。4、调查结果经过一段时间的调查，得到关于抽取的11个别墅的数据资料见表2T,和一些普通商品房的数据资料见表2-2o表2T别墅的数据资料别墅名称项目区占地面积（平方米）建筑面积（平方米）容积率土地出让金（元/平方米）基础设施配套费（元/平方米）土地开发费建安工程费（元/建筑平方米）平均售价（元/建筑平方米）（元/平方米）建

11、设周期优山美地顺义5100001800000.3547314410542年6个月333320000龙苑别墅顺义200000680000.342751515904年5个月270013700嘉浩国际顺义200000790000.447515410625年5个月313318000名都园顺义130000600000.4643215210624年268215200北京太阳城昌平50000180000.362251518263年9个月218210000北京玫瑰园三期昌平4993001760000.353001409823年3个月228216700碧水庄园三期昌平15334102200000.1531061

12、01802年6个月288316600银湖别墅朝阳30000100000.3365715014162年3个月383325000世纪园朝阳4827711538400.615906106553年214013000圆明园花园海淀7500003150000.4241715314162年2个月218315000天籁别墅怀柔2800068000.241881505901年7个月253312000表2-2普通商品房的数据资料商品房名称土地面积（平方米）建筑面积（平方米）容积率土地熟地价（元/平米）平均售价（元/建筑平方米）西山新村（一期）5228004042680.7713204700吴家场住宅小区16885

13、938545.5695835400樊家村甲2号楼312855061.7624293800林河家园1042002269632.1829403800筑高花园8968152321.7012082050康泉新城1018002209052.1731514000清缘住宅小区西区348201527853.9876424700居易园住宅小区A区1203442784902.1629294000居易园住宅小区B区25840778002.8638074000海淀区五路居住宅小区992282362872.3836916200田村路住宅小区360801309603.6363894500星河城住宅小区4954001124

14、4332.2742874000恒富中街4号院2号楼86014941.7420853650三、北京市别墅区分布规律1、别墅的特征虽然不同时期、不同地域内别墅各具特色，具有明显的时代和地域特征，但是任何别墅都存在着区别与其他住宅的共同特征：(1)建于乡间或郊区，建筑风格别致，建筑材料优良，工艺先进，多为住宅中的精品；(2)配套实施完善、居住舒适，能够最大限度地满足人们的物质需要和精神需要；(3)具有独特的环境特色，设计良好的别墅能够与自然完美融合，成为优美自然景观的一部分；(4)同时别墅一般都是低容积率、高绿化率、超大面积、高价位，不是所有的社会群体都可以消费。2、别墅分布的影响因素影响别墅分布的

15、因素很多，各种因素在不同的条件下对别墅的分布往往产生不同的影响。因此，在分析别塞分布的影响因素时，应从物理因素、交通条件、环境因素、行政因素、社会因素、心理因素等各个角度考虑。(1)物理因素土地地块本身的物理条件影响着别墅是否能建设在此地块上。物理因素包括：地质条件、地形地势条件、宗地的面积。地质条件：地质条件的好坏主要影响到地基对建筑物的承载能力。例如要把别墅建在地基软弱的地段，就要增加一定的基础建筑工程，增加建筑费用，有些即使增加一定的基础建筑工程，也没有办法在此宗地上建设别墅。地形地势条件：地形条件限制建筑条件，不良的地形使建筑物的使用功能受到影响，建筑完成后出售困难。例如在坡地上，斜面

16、向北或向西的地段，因采光通风条件恶劣，不宜建别墅；而在斜面向南或向东南的地段，由于其地势和采光条件好，往往不比平坦地并不逊色。宗地的面积：由于别墅一般要求面积较大，视野宽敞，因此宗地的面积不宜过小。交通条件别墅由于其特定的特征，一般分布在乡间或郊区，这就使得交通条件尤为重要。交通可以缩减区域间的相对距离，减少区域间的差异。因此，宗地附近的道路系统的完善、公共交通工具的多少，以及距离站场的远近都会影响别墅的分布。(3)环境因素别墅的建成本来就体现人们对高质量生活的追求，因此相对于普通商品房，别墅区附近的环境好坏更为重要。例如附近有铁路、机场造成噪音，工业废水的排放造成水资源污染，有垃圾处理场、火

17、葬场、监狱等嫌恶设施，都会影响开发商在此处建别墅的兴趣，也会影响人们买此别墅的兴趣。(4)行政因素国家、地区的政策、规划等都会影响别墅区的分布。譬如规划土地用途、土地使用强度都会影响别墅的开发；附近地区的重大建设计划或规划如新城镇的开发，城区的扩大，新道路、高速公路的开发建设，都会影响别墅区分布的变化趋势。(5)心理因素风水理论影响别墅区的分布。3、别墅分布区域规律北京的别墅建设目前已达到了如火如荼的地步，其主要分布在朝阳、昌平、顺义、海淀和大兴，这五个区域内的别墅占北京总数的60%以上。就北京别墅分布之势，形成了最具竞争的区域格局即“一山”、“两河”、“三线”、“四高”概念。“一山”指西山，

18、从门头沟、八大处、香山直至温泉永丰乡；“两河”指潮白河、温榆河两河周边别墅带；“三线”指立汤、京顺、京通三条线；“四高”则指京昌、京沈、京开、京密四条高速路。其中“三线”和“四高”是传统概念的别墅区域，而“一山”和“两河”因其自然资源相对较好，是北京别墅分布最佳位置。4、别墅分布区位解析北京别墅分布的最大影响因素是自然环境因素与交通因素，自然环境优势与交通优势较为集中的地域分布，造成了京城别墅的区域集中化和热点化。排在首位的当属京城东北部和北部，其次是西部和东部。热点的产生又是和特定的历史条件密不可分的。北京早期高档办公楼的发展集中于东部及燕莎商圈，因此，北京最早期的外销高档别里都建在了这些办

19、公区的延伸线附近，即京城东北部机场路至顺义。东北部的自然环境和人文环境都很优越，温榆河、潮白河两大河流构成了区域内独特的水面环境，东北区域绿化面积大，树木成林，是北京绿化环境最好的地区之一；别墅区北通首都机场，南抵北京东部传统的涉外商务区，距离城区车程只有半小时左右，办公、购物十分方便，地理位置较为优越。顺义区的高绿化率，温榆河畔的水景丛林，加上机场高速和京顺路的商务及交通优势，带动了整个区域经济的发展和配套设施的完善，形成了最早的中央别墅区的概念，也是外国使馆及商务人士最早在北京聚集居住的别墅区，在北京的别墅市场上占有重要的地位。顺义的别墅项目尽管现在看来顺义的开发量不是很大，但是在潮白河畔

20、有大量的别墅用地储存，顺义地区许多项目目前正在前期规划中，再加上2008年北京奥运会水上运动和马术比赛两个奥运场馆将建在顺义，相应的服务配套设施和环境的改善，招商引资的加速等,势必带动该区域新一轮的房地产开发需求。预计这里将是未来几年别墅市场竞争最激烈的地区。在90年代初随着亚运村当时高档住宅区的形成，加上龙脉概念的传播使得京城北部的亚北地区及昌平地区别墅逐渐增多。昌平区的别墅项目发展具有独特的位置优势，京昌高速路在1996年开始通车，成为连接北京与郊县的一条便捷的通道，带动了周边土地开发，同时该地区界于朝阳和海淀这两个北京经济发展最好地区三角带的上端，大量需待开发的土地，优越的地理位置，便捷

21、的交通造就该地区的别墅的开发建设。90年代初名燥一时的玫瑰园就在京昌路边。2000年温榆河畔的一将海外风格的产品引进了北京，让北京的市场感受了域外风情的魅力：王府花园、温泉别墅等项目都在时常上取得了很好的效果。象莱蒙湖别墅、碧水庄园，这些项目更是在别墅市场比较有影响力的产品。西北部区域由于地理区位上与中关村科技园关系密切，随着政府对IT产业和新经济的大力支持，地区经济迅速发展，也造就了一批依靠知识快速积累财富的精英，这部分人群为西北区域内的别墅市场提供了巨大的需求。同时，西北部位于北京“上风上水”，沙河、清河、京密引水渠及上庄水库、十三陵水库等众多河流湖泊位于此区域，使西北部成为开发别墅的天然

22、宝地。同时海淀的文化情结一直是吸引知本阶层的有力武器，加之海淀的山水文化要延到整个海淀的每个项目。但是海淀区域内尽管有这样那样的好处，但是因为涉及了太多文化内涵，所以2001年海淀山水区域别墅刚刚有所露头，就被叫停。要保护的东西很多，别墅在这里的发展暂告一段落。山后地区的开发建设本来会为别塞的再度发展注入一些新鲜的血液。别塞用地的控制及其他政策方面的限制遏止了在该地区别里产品的发展。在北京的南城，房地产的市场发展一直很缓慢，但是偏偏这里的别墅市场一支独秀。大兴的别墅开发量占北京别墅市场开发量的12%,这比大兴在房地产市场的开发总量上的分额高的多。大兴因为地处南城，北京人传统的居住生活习惯，造成

23、该区域房地产开发的缓慢和落后。大兴在房地产市场上并不占有优势。别墅市场的发展也是在第三次（1999年开始）别墅开发热潮中崛起。另一个推动力就是位于大兴区内的北京经济技术开发区的发展。北京经济技术开发区为别墅产品提供了发展的舞台，一栋洋房，金地格林小镇等。大兴区良好的自然环境、丰富的土地资源、优惠的开发政策、新区科学的规划配套等。在北京房地产市场竞争日益激烈的今天，将会逐渐吸引越来越多的开发商进入。四、调查数据分析1几个概念(1)别墅满足了人们恬静悠闲的生活需求，是富有个性的居住物业频率和时间来分，别墅可以分为住宅型和休闲型，住宅型别墅多位于交通方便的城郊别墅区，休闲型别墅多建于山清水秀的风景区

24、。在建筑形式上，别墅可以分为独立式、并联式和联排式别墅。独立式别墅(singlehouse):指房屋四周临空，有明确界限的庭院或花园，由独户居住的别墅形式。并联式别墅(ParaIIeIhouse):有两个独户住宅并联而成，每户的出口各自独立的别墅形式。联排式别墅(townhouse):由多个独户住宅成排或成组拼接，每户有独立的出口和院落的别墅形式。(2)容积率：又称建筑面积密度，是总建筑面积和总用地面积的比值。容积率二总建筑面积总用地面积。(3)毛地：指已经完成规划的土地，一般位于城市边缘，而且已经纳入城市规划。(4)熟地：已经完成开发，可供建筑地上物的土地。(5)地面毛地价：单位土地毛地面积

25、的价格称为地面毛地价。(6)楼面毛地价：单位建筑毛地面积的价格称为楼面毛地价。(7)地面熟地价：单位土地熟地面积的价格称为地面熟地价。(8)楼面熟地价：单位建筑熟地面积的价格称为楼面熟地价。单位地价二土地总价土地总面积二土地总价(建筑总面积容积率)二(土地总价建筑总面积)X容积率二楼面地价X容积率因此：地面毛地价二楼面毛地价X容积率地面熟地价二楼面毛地价X容积率2、数据分析方法(1)成本法成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据再加上一定的利润、利息和应交纳的税金来确定土地价格的估价方法。成本逼近法的基本思路是把对土地的所有投资，包括土地取得费和基础设施开发费两大部分，作为“基本成

26、本”，根据经济学的等量资金应获取等量收益的投资原理，加上“基本成本”这一投资所应产生的利润和利息，加上开发经营过程中的有关税费，从而求取土地价格。公式为：土地价格二土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益成本逼近法是从土地开发商的角度测算土地的价格，是投资者衡量投资效益、进行土地开发可行性分析等的一种重要方法。在此处我们从房地产开发商的角度测算土地价格，故运用北京市土地熟地价的计算规定，在此处简单称为“成本法二北京市土地熟地价的计算规定为：北京市熟地价二土地出让金+基础设施配套费+土地开发费二土地毛地价+土地开发费注：此处的基础设施配套费相当于成本逼近法里的土地开发费;而土地开发

27、费是征地、拆迁补偿费。(2)剩余法剩余法，又称假设开发法、倒算法和余值法，英文名称是ResidualMethod或HypotheticalDevelopmentMethodo一般来说，当一个开发商要去对一块土地进行投标或向其他业主买入土地时，开发商都会先行计算该块地的最高价格，以方便进行竞投或者和土地所有者讨价还价。根据国内外的经验，剩余法是比较适用这种情况的估价方法，也是一个简单而直接的方法。它的基本概念是，土地是一个剩余价值，便由这个作出发点，在估算开发完成后不动产正常交易价格(开发价值)的基础上，扣除建筑物建造费用和与建筑物建造、买卖有关的专业费、利息、利润、税收等费用后，以价格余额来确

28、定估价对象土地价格的一种估价方法。公式为：土地价格二开发价值一成本费用一销售费用一发展商利润其中：成本费用包括建造成本、不可预见费、专业人士费、贷款利息销售费用包括工商统一税、买卖手续费、代理及广告宣传费在本文中，把开发商利润作为剩余价值，在估算开发完成后不动产正常交易价格(开发价值)的基础上，扣除土地价格、建筑物建造费用和与建筑物建造、买卖有关的专业费、利息、税收等费用后，以价格余额来确定估价对象开发商的一种估价方法。公式为:开发商利润二开发价值一土地价格一成本费用一销售费用其中：成本费用包括建造成本、不可预见费、专业人士费、贷款利息销售费用包括工商统一税、买卖手续费、代理及广告宣传费建造成

29、本的测算采用标准定额法和比较法，一般根据不同的建筑结构和类型有不同的标准。专业费用主要包括建筑设计费、工程师、测量师、估价师、会计师等的勘察、设计、评估等费用，一般按建筑费的一定比例计算。建设期利息按投入资本的数量，根据银行通行的贷款利息率标准，分别计算各期投入资本应计的利息。有关税息，一般在不同时期不同地区其具体项目、标准并不固定和一致，需根据当时当地的有关税费政策，测算从获得土地至出售房地产期间可能发生或实际发生的税费总额。3、以北京市碧水庄园三期为例剖析别里地价和房价的比例关系（1）碧水庄园三期的简要介绍碧水庄园位于北京市昌平区沙河镇，紧邻八达岭高速公路沙河10出口，距北四环健翔桥17公

30、里，10分钟车程。碧水庄园三期占地面积2300亩（1533410平方米），建筑面积22万平方米，规划建设343栋别墅15种户型，容积率0.15,绿化率80%,拥有361亩湖面。本文以独栋别墅为研究对象，因此以碧水庄园三期AI户型为对象，AI户型建筑面积1025.99平方米，分摊用地面积7151.2平方米。（2）用成本法、剩余法对碧水庄园三期的地价、房价、开发商利润进行分析A、宗地开发利用方式的确定该项目建设用地面积1533410平方米，建筑面积220000平方米，容积率为0.15,绿化覆盖率为80%。宗地利用方式为别墅，一栋别爨（Al户型）按建筑面积1025.99平方米,分摊用地面积7151.

31、2平方米。B、项目总开发价值的确定通过对碧水庄园三期别墅的调查，碧水庄园三期别墅的市场预售价均价为16600元/建筑平方米，一栋别墅（AI户型）的建筑面积1025.99平方米，分摊用地面积7151.2平方米。因此其总开发价值为：总开发价值二16600X1025.9910000=1703.14（万元）C、开发项目的总成本估算（八）土地成本根据我们原有的资料及对该地的调查，得出该宗地的地面出让金为310元/平方米。a、出让金地面出让金二310（元/平方米）楼面出让金二地面出让金容积率=3100.15=2067（元/平方米）b、基础设施配套费根据我们已经掌握的材料，并结合我们对该地区基础设施的调查，

32、该宗地的土地面积上的基础设施配套费为93元/平方米，则楼面土地的基础设施配套费为620元/平方米。c、毛地价地面毛地价二地面出让金+地面基础设施配套费=310+93=403（元/平方米）楼面毛地价二楼面出让金+楼面基础设施配套费=2067+620=2687（元/建筑平方米）d、土地开发费根据我们已经掌握的材料，并结合我们对该地区征地拆迁的调查，该宗地的楼面土地开发费约为3667元/平方米，则分摊到土地面积上为550元/平方米。e熟地价地面熟地价二地面毛地价+地面土地开发费=403+550=953（元/平方米）楼面熟地价二楼面毛地价+楼面土地开发费=2687+3667=6354（元/建筑平方米）

33、熟地价二楼面熟地价X建筑面积=63541025.9910000=651.91（万元）3地价利息：取土地熟地价为基数，贷款利息率取5.31%,工期为2.5年，计息期为整个工期，以单利计算，则贷款利息为：651.915.31%2.5=86.54（万元）土地成本二熟地价+地价利息=651.91+86.54=738.45（万元）（B）建安综合成本根据北京市建筑市场行情及政府规定的有关收费标准计算如下：a、建造成本建造成本包括建安费用和红线内市政费用。根据评估人员掌握的目前该地区一般住宅楼的重置成本价格，主体部分房屋建造成本及最新的北京市房地产开发税费收取的有关规定。由此各项成本费用计算结果见表4-1。

34、表4-1建筑成本一览表序号建造成本项目取费标准计算结果（万元）备注1建安费用2883元/平方米2883X1025.9910000=295.79含结构、装修2红线内市政费用288元/平方米288X1025.9910000=29.58按建安费用的10%3合计3271元/平方米325.37因此一栋别墅（Al户型）的建造成本为325.37万元。b、不可预见费按建安费用的10%,则不可预见费为：195.7910%=29.58（万元）c、专业人士费包括勘察、设计、评估等费用，按建造成本的10%,则专业人士费为：325. 3710%=32.54（万元）d、贷款利息建筑费利息：取以上三项合计项为基数，贷款利息

35、率取5.31%,工期为2.5年，计息期为工期的一半，以单利计算，则贷款利息为：（325.37+29.58+32.54）5.31%2.50.5=25.72（万元）开发项目的建筑总成本：326. 37+29.58+32.54+25.72=413.21（万元）（C）销售费用参考国家及北京市有关规定和市场资料，各项费用见表4-2：表4-2销售费用计算细目表序号费用项目计算标准综合费用额（万元）1 工商统一税总价值的5.5%1703.145.5%=93.672 市场推广费总价值的4%1703.144%=68.13合计161.8因此，销售费用为161.8万元。D、发展商利润开发商利润二开发价值一土地价格一

36、成本费用一销售费用=1703.14738.45413.21161.8=389.68（万元）总投资额二熟地价+建安总成本一贷款利息=651.91+413.2125.72=1039.4万元）开发商利润率二开发商利润总投资额=389.681039.4=37.49%开发商利润与总价值的百分比二开发商利润总价值=389.681703.14=22.88%E、地价和房价的比例关系地面地价二楼面地价X容积率地面房价二楼面房价X容积率因此：地面地价/地面房价二楼面地价/楼面房价（八）熟地价和房价的比例熟地价/房价二楼面（地面）熟地价/楼面（地面）房价=635416600=38.28%（B）毛地价和房价的比例毛地

37、价/房价二楼面（地面）毛地价/楼面（地面）房价=268716600=16.19%（C）出让金和房价的比例出让金/房价二楼面（地面）出让金/楼面（地面）房价=206716600=12.45%4、北京市别董地价和房价的比例关系同上面例子的分析方法，分析其他的别墅，得出结果，作图得：图4-E图4-2.图4-3图4-4、图4-5。别里出让金和房价的比例14%12%10%/8%出6%4%2%0%别里名称图4-1别墅出让金和房价的比例图别墅毛地价和房价的比例图4-2别墅毛地价和房价的比例图图4-3别墅熟地价和房价的比例图别墅开发商利润率图4-4别墅开发商利润率图别墅开发商利润与总价值的百分比别里名称图4-

38、5别墅开发商利润与总价值的百分比图为了更清晰的显示别墅价格的构成比例，根据图4T至图4-5,得到表4-3。表4-3别墅价格的构成比例别墅名称别墅出让金和房价的比例别墅毛地价和房价的比例别墅熟地价和房价的比例别墅开发商利润率别墅利润与总价值的百分比优山美地6.70%8.84%23.89%87.86%40.17%龙苑别墅5.91%9.15%21.81%72.92%34.73%嘉浩国际6.69%8.82%23.77%72.29%33.66%名都园6.15%8.32%23.46%78.35%36.49%北京太阳城6.25%10.45%33.39%30.72%19.04%北京玫瑰园三期5.13%7.53

39、%24.32%100.78%42.54%碧水庄园三期12.45%16.19%38.28%37.49%22.88%银湖别里7.88%9.69%26.68%84.13%39.34%世纪园7.44%10.90%23.39%89.21%40.10%圆明园花园6.67%9.10%31.75%68.75%34.94%天籁别墅6.44%11.59%31.83%45.69%27.18%根据普通商品房的熟地价和房价，计算熟地价和房价的比例，得到的比例见图4-6。50%45%40%35%30%25%20%15%10%2图4-6普通商品房地价和房价的比例图5、数据分析结果从图4-1、图4-2、图4-3我们可以看出别

40、墅的土地出让金和房价的比例一般在7%左右，毛地价和房价的比例一般在10%左右，熟地价和房价的比例一般在25%左右，根据这些，我们可以推算，基础设施配套费仅占房价的3%左右，土地开发费（拆迁、补偿费即农民利益）占房价的15%左右。结合图4-5别墅开发商利润与总价值的百分比一般在35%左右，我们不难看出在整个别墅的开发过程中，谁才是真正的受益者。房价居高不下是由于地价过高的导致这样的观点也将不攻自破。把别墅和普通商品房进行比较，从图4-6可以看出普通商品房的熟地价和房价的比例一般在36%左右，而别墅的熟地价和房价的比例一般在25%左右，相差将近11%的差距这也使我们不难理解为什么房地产开发商为什么

41、会热衷于别墅（高档商品房）的开发，而对一般的普通商品房的开发兴趣平平。再从别墅开发商的投资利润率来看，真的会使人大吃一惊，从图4-4可以看出别墅开发商的投资利润率高达75%左右，有的项目的投资利润率竟然高达100%以上，为什么那么多人挤身于房地产业也许可以从这里找到答案。也许会有人用“朝阳”行业来解释这一现象，但是即使是“朝阳”行业，那它的利润率也要有一定的度，不然极有可能受“市场经济”的控制。投资回报率极高导致很大一部分人加入这个行业（有些人甚至对此行业一窍不通），这样的情况必然会导致产品供大于求，也必然会导致一部分人破产。这很符合市场规律，但是对于房地产业这个行业，我们不得不考虑它的特殊性

42、，它不同于一般的商品，土地是有限的，土地是人们的生产、生活资料，同时房屋又是人们居住的场所，可以说房地产业的发展好坏关系到社会的稳定、繁荣。所以对于房地产业政府要进行宏观调控,制约房地产开发的投资利润率。同时别墅（高档商品房）的开发会影响普通商品房，别墅开发的利润会使房地产开发商想尽一切办法在普通商品房的投资开发中获得相同的利润，这就会一定程度的提高普通商品房的价格，降低人们的购买能力。限制别墅（高档商品房）的开发非常有必要。五、结论本文在对北京市别墅分布、开发建设成本及其销售价格进行深入调查的基础上，对北京市别墅的土地价格和别墅价格进行了全面、系统地研究。从研究结果显示：(1)北京市别里开发

43、成本中，土地成本占别墅价格的比例比别3?开发商利润占别塞价格的比例要小得多；(2)别墅开发中土地价格占别墅价格的比例同样也小于普通商品房开发中土地的价格占普通商品房价格的比例；(3)别墅开发商的投资利润率远远高于目前的其他行业的投资利润率。从研究结果看，我们可以确定目前房价过高，人们买不起住房，这并不能把它归结到地价过高的原因上，开发商的利润远远高于土地价格，特别是土地出让金；同时，我们也意识到限制别塞(高档商品房)的开发不仅有现实意义，也将有深远的时代历史意义。笔者运用成本法和剩余法计算出别墅中地价和房价的比例、别塞开发商利润和房价的比例、别墅开发商的投资利润率，分析了别堂开发中的利润分配问

44、题。这在一定程度上澄清了这些年土地部门在房地产业中所受的不白之冤，也为一些政策(如18号文件)的实施提供了有力的依据，具有一定的理论价值和指导意义。针对北京市别塞的现状，提出以下建议：(1)政府土地主管部门加强对别墅开发用地的管理，但是不是一味的政策限制，而是也要适当的运用经济手段，用看不见的手去控制别墅土地的开发利用，从某种程度上说就是提高别塞开发商得到土地所付出的成本，这样也许开发商也就不会全都挤进这个圈子里来；(2)降低别墅(高档商品房)开发和普通商品房之间的差距，我们国家目前正处于城市化的阶段，城市的住房建设是很重要的一块，我们应该鼓励普通商品房的建设；(3)规范土地供应市场，确保土地部分提供给开发商的熟地价就是开发商最终得到土地的价格，防止倒卖现象在房地产开发中的存在。那对谁都没有好处，除了土地倒卖者。