吉林省业主大会和业主委员会指导规则.docx
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1、附件吉林省业主大会和业主委员会指导规则第一章总则第一条为了规范业主大会、业主委员会的活动,维护业主的合法权益,根据中华人民共和国民法典物业管理条例吉林省物业管理条例等法律、法规,制定本规则。第二条本省行政区域内业主大会、业主委员会的成立、选举及其活动,适用本规则。第三条业主大会由物业管理区域内的全体业主组成,代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益,履行相应的义务。第四条业主委员会由业主大会依法选举产生,履行业主大会赋予的职责,执行业主大会决定的事项,接受业主大会和业主的监督。第五条业主大会、业主委员会和物业服务人应当在党建引领、社区治理工作格局下开展物业管理活动。第六条街道
2、办事处、乡镇人民政府负责本行政区域内组织成立首次业主大会会议筹备组,指导和协助业主大会的成立,业主委员会的选举和换届、指导和监督业主大会、业主委员会、物业服务人依法履行职责等工作,并办理相关备案手续。居(村)民委员会应当协助街道办事处、乡镇人民政府做好物业管理相关具体工作,指导和监督业主大会、业主委员会、物业服务人依法履行职责,调解物业管理纠纷。第七条业主大会和业主委员会对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违法建设、侵占通道、拒交物业费、拒交专项维修资金等侵害业主共同权益的行为,有权依照法律法规以及管理规约,要求行为人停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失。业主大会
3、、业主委员会对侵害业主共同权益的行为,可以依法向人民法院提起诉讼。第八条业主大会或者业主委员会的决定,对业主具有约束力。业主大会、业主委员会应当依法履行职责,不得作出与物业管理无关的决定,不得从事与物业管理无关的活动。业主大会、业主委员会作出的决定违反法律法规的,物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府应当责令限期改正或者撤销其决定,并通告全体业主。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。第二章业主大会第九条业主大会根据物业管理区域划分,一个物业管理区域成立一个业主大会。只有一个业主,或者业主人数较少且经全体业主一致同意决定不成立业主大会的,由全体
4、业主共同履行业主大会、业主委员会的职责。第十条房屋的所有权人为业主。业主还包括:(一)尚未登记取得所有权,但是基于买卖、赠与等旨在转移所有权的行为已合法占有建筑物专有部分的单位或者个人;(二)因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等取得建筑物专有部分所有权的单位或者个人;(三)因继承取得建筑物专有部分所有权的个人;(四)因合法建造取得建筑物专有部分所有权的单位或者个人;(五)其他符合法律法规规定的单位或者个人。第H一条业主大会决定下列事项:(一)制定和修改业主大会议事规则;(二)制定和修改管理规约;(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;(四)选聘和解聘物业服务人或者其他管理
5、人;(五)使用专项维修资金;(六)筹集专项维修资金;(七)改建、重建建筑物及其附属设施;(八)改变共有部分用途或者利用共有部分从事经营活动;(九)制定和修改业主委员会工作规则;(十)听取和审查业主委员会工作报告;(十一)决定业主大会和业主委员会工作经费、业主委员会成员工作津贴及标准;(十二)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。未成立业主大会的,前款规定的事项由业主共同决定。第十二条一个物业管理区域内,已交付业主的专有部分面积占比50%以上的,可以成立业主大会。建设单位应当在具备成立业主大会条件之日起三十日内按照街道办事处、乡镇人民政府的要求,及时报送下列筹备首次业主大会会议所需的文件资料:(
6、一)物业管理区域证明;(一)房屋及建筑物面积清册;(三)业主名册;(四)建筑规划总平面图;(五)交付使用共用设施设备的证明;(六)物业服务用房配置证明;(七)其他有关的文件资料。第十三条符合成立业主大会条件的,百分之五以上的业主、专有部分面积占比百分之五以上的业主、居(村)民委员会或者建设单位,可以向物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府提出筹备成立业主大会的书面申请。提议业主应当出示身份证、不动产权属证明或者其他证明业主身份的材料。第十四条街道办事处、乡镇人民政府对提出筹备成立业主大会申请的业主身份和申请进行审核,符合业主大会成立条件的,应当在收到书面申请后六十日内,组织成立首次业主大会会议筹
7、备组。筹备组应当自组成之日起九十日内完成筹备工作,组织召开首次业主大会会议。建设单位和物业服务人应当配合筹备组开展工作。未能成立业主大会的,由街道办事处、乡镇人民政府负责组建物业管理委员会。第十五条首次业主大会会议筹备组成员由业主代表,街道办事处、乡镇人民政府代表,社区党组织、居(村)民委员会代表和建设单位代表组成。筹备组由不少于五人的单数成员组成,其中业主代表人数不低于筹备组总人数的一半。建设单位未派代表参加筹备组的,不影响筹备组的成立。第十六条首次业主大会会议筹备组成员应当符合下列条件:(一)具有完全民事行为能力;(二)本人、配偶及其近亲属未在为本物业管理区域提供服务的物业服务人处任职;(
8、三)无非法收受建设单位、物业服务人或者其他利害关系人提供的利益、报酬或者向其索取利益、报酬的行为;(四)法律、法规规定的其他条件。筹备组组长由街道办事处、乡镇人民政府指派的代表担任。筹备组中的业主代表由街道办事处、乡镇人民政府组织业主推荐后确定。在确定业主代表的同时,可以确定一定数量的候补代表,候补代表人数按照不超过业主人数确定。筹备组中的业主代表可以享有业主委员会成员的选举权和被选举权。筹备组成员每人享有一票表决权,作出的决定必须经全体成员过半数同意。第十七条筹备组应当自成立之日起七日内,将筹备组成员名单和工作职责等在物业管理区域内显著位置进行不少于七日的公示。业主对筹备组成员有异议的,由街
9、道办事处、乡镇人民政府协调解决。筹备组正式工作前,街道办事处、乡镇人民政府应当会同县(市、区)人民政府物业行政主管部门,对筹备组成员进行培训。第十八条首次业主大会会议筹备组履行下列职责:(一)确认并公示业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积;(二)制定召开首次业主大会会议方案,确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容;(三)拟定业主大会议事规则草案和管理规约草案;(四)确定首次业主大会会议表决规则;(五)制定业主委员会成员候选人产生办法,确定业主委员会成员候选人名单;(六)制定业主委员会选举办法;(七)完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。前款内容所涉相关事项,应当在首次业主大会
10、会议召开十五日前,以书面形式在物业管理区域内显著位置进行公示。业主对公示内容有异议的,筹备组应当记录并做出答复。第十九条筹备组组长应当履行以下职责:(一)召集和主持筹备组会议;(二)对筹备组会议的会议记录予以签字确认;(三)签发筹备组公告;(四)在筹备组出具的业主大会成立和业主委员会选举情况的报告上签字;(五)筹备组赋予筹备组组长的其他职责。第二十条筹备组组长不履行职责的,经筹备组三分之二以上成员签字确认,可以向街道办事处、乡镇人民政府书面申请另行指定组长。街道办事处、乡镇人民政府应当对该申请进行核查,根据核查情况最终决定筹备组组长,已经履行的程序有效。第二十一条在筹备组开展筹备工作过程中业主
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