新形势下房地产企业融资的困境及出路.docx
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1、三三下房Wtilkal三j困侬出路摘要:从产能过剩和过度开发阶段,到经历疫情期间的发展,房地产业目前已经消除了大部分泡沫并进入新的发展时期,房地产企业的资金来源除了自筹和购买者垫资,贷款成为了房地产业的重要资金来源,如何有效缓解发展中的融资困境,一直是困扰房地产企业的难题。本文介绍了房地产企业的融资方式与融资风险,阐释了房地产企业融资风险管理的现实意义,分析了现阶段房地产企业融资风险管理中存在的主要问题,从优化融资风险管理角度,提出防范目前房地产企业融资风险的对策建议,以期为房地产企业提供借鉴。关键词:房地产企业;融资困境;融资风险房地产企业一直是我国经济发展的重要组成部分,房地产企业的融资问
2、题一直也是房地产企业发展中的争议焦点之一。在目前形势下,企业资金较紧,由于监管账户留存资金占比较大,银行按揭额度不足,资金放款速度不及时等原因,导致企业通常无法按预定计划使用资金。特别是困难企业,即使去年住建部提出“保交楼、保民生、保稳定”的指导原则、央行“十六条”金融政策,以及“2000亿”无息贷款的下放,房地产企业的融资问题依然突出,亟需加以解决。一、房地产企业融资风险管理概述房地产企业的正常经营发展过程中,通常需要正确面对融资、销售和税务等三大重要风险,而融资是房地产企业能否正常运转的前提,由此可见融资在房地产企业的生存中处于首要位置。顾名思义,融资就是企业资金筹措的过程,企业的融资风险
3、有两方面:对于投资人来说,收不回投入的资金或本金,得不到回报或利息,就是最大的风险,即投资人主要关注的是确保资金回流,这种风险考虑是投资人投出或借出资金的最关键因素;而从房地产企业来说,融资最大的风险就是借不到钱,正所谓“巧妇难为无米之炊”,筹不到资金就有可能使项目停滞、烂尾,甚至资不抵债而走破产的道路等等。融资风险直接关系财务风险,因此,管控好融资风险是房地产企业需要深刻认识并稳妥解决的问题,企业从立项开始就要做好融资风险管理工作,而资产负债率的控制、资本金投入比、销售款回流的准确预测、工程款的支付节点合理控制等等,都属于融资风险管理的重要内容。(一)房地产企业的主要融资方式因房地产业近年的
4、迅速发展,房地产企业的融资需求越来越大,但金融政策却越管越严格,而且企业的流动资金贷款绝不允许流向房地产业,一般而言,房地产企业的典型融资方式存在以下几种类型:1 .银行贷款房地产企业的贷款通常有固定资产开发贷款、住房开发贷款、商业用房开发贷款、土地开发贷款等中长期贷款,一般期限为三至五年,其优点是准入相对较易,贷款利率较低,融资速度较快,能在较短时间内取得与项目规模相匹配的贷款额度;缺点是要求企业财务规划能稳定回款,特别是在项目竣工验收前,销售房款如果受住建单位的监管而预留大额保证金的情况下,企业会出现较大的资金瓶颈期,给企业带来较大的财务风险。2 .信托基金融资我国的房地产投资信托严格来说
5、是一种资产证券化模式,更大应用在固定房产的租赁收益投资项目,极少用于房地产开发项目。其特点是稳定回报,低风险且不会增加企业债务负担,更不会让企业丧失控制权和自主经营权。尽管国家监管层去年开始“松绑”,但信托融资依然受到较多条件的限制,其准入企业门槛高、审批流程严格,且受疫情影响,市场未明显回暖,投资者依然比较慎重。3 .股权融资对于非上市企业而言,股权融资方式相对灵活多样,有保底收益率股权融资方式、固定收益率投资、递延率收益风险投资、直接增资扩股投入、项目拆分式股权并购等融资方式,其最大的优点就是能缓解负债率、最大限度降低利息总付和财务风险。而劣势直接危及企业的控制权,且融资成本较高,时间较长
6、,落实较难,对企业财务队伍的专业素质较高,特别是上市进行股权融资的限制性更大,一般企业无法直接实现。当然,除了上述主要融资方式之外,还有商品房售后回租、应收账款保理等其他形式,都能够对房地产企业运营产生积极的影响。(二)房地产企业融资风险的主要危害1 .较为单一的融资渠道会诱导企业信息造假相比而言,房地产企业融资渠道较窄,形式单一,通常小型房地产企业仅能通过银行项目贷款才能实现融资目的,但条件相对苛刻,比如自有资金投入比例、回款返投比例、按销售率还款等条件使企业常处于较被动的地位,在贷款期为了控制分期还款率有时会虚假投入或虚报销售收入,进而给企业带来较大的信用风险。2 .过度融资使企业投资盲目
7、融资能力较强的大型房地产企业或上市企业,在拿土地或立项阶段就能轻松地在资本市场取得较高融资额,使企业处理较高的资本负债率,由于商品房的建设周期较长,从投资到实现收益的过程中,各种市场风险有无限的可能,但对于已经开始建设并经营销售的项目,一旦出现不可逆的情况,有可能会产生恶性循环甚至出现兑付风险,这样会为企业带来畸高的融资成本进而是毁灭性的打击。3 .现金流控制不利导致企业产生经营危机现金流控制是房地产企业融资过程中最重要的组成部分,是产生财务兑付风险的根本原因。实操中,大多数房地产企业高管和财务人员受传统制度的影响或因商品房预售管理制度等经验不足,常常忽视准确预测现金流和合理管理现金流的重要性
8、,认为融资只要资金到位了,项目建设就安全了,殊不知销售进度、销售款回流情况、监管户提款情况关系到整个财务系统的正常运行,经常由于相关的政策法规或地方特殊规定把握不到位,在现金流紧张时没有财务应急机制,导致为了应急通过社会资本融资甚至变相走上高利贷,一旦企业资金周转出现困难或者出现资不抵债的情况,融资风险可想而知。(三)房地产企业加强融资风险管理的现实意义1 .有利于房地产业务进入良性常态化发展模式良性发展模式不仅关系到一个开发商企业,更关系到资本方,两者是房地产企业运行的重要角色。房地产在我国经过几十年的大规模发展之后,目前还处于以房地产开发商自主投资为重点的发展环节,特别是中小型房地产企业,
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