无居民海岛使用价格评估报告格、最低价系数修正、比较因素及说明表.docx

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1、附录A（规范性）无居民海岛使用价格评估报告格式图AJ图A.4明确了无居民海岛使用价格评估报告封面、摘要、正文及附件的内容和格式。XXXX义项目无居民海岛使用价格评估报告（义义省义义市X义岛）评估机构：（承担该项评估的机构名称并加盖公章）评估报告编号：（项目评估报告编号）提交报告日期：（提交评估报告的具体日期）图A.1评估报告封面内容与格式第一部分摘要一、项目名称评估项目名称，与封面文字一致。二、委托评估方委托单位或个人相关信息。三、受托评估方受托机构名称、单位地址、法人代表、联系人等相关信息。四、评估目的委托方的评估需求以及评估结果的使用方向。五、待估无居民海岛无居民海岛的位置、等别、用岛类型

2、、用岛方式、用岛面积、使用年限等基本情况。六、估价期日评估结果对应的具体日期，格式为XXXX年XX月XX日。估价期日可以是现在时点，也可以是过去的时点。七、价格定义评估报告中无居民海岛使用价格的内涵，包括估价期日、现状、规划利用条件、设定的开发程度与用途、使用年限以及是否包含附属设施和建筑物、构筑物等。八、评估方法明确待估出让最低标准以及最低价的计算结果。评估报告采用的评估方法及其对应的评估价格。九、评估结论以人民币表示无居民海岛使用单位面积价格和总价格，无居民海岛使用总价格附大写金额。十、评估人员评估人员签字。十一、评估机构注明评估机构，并加盖公章。图A.2评估报告摘要内容与格式第二部分报告

3、正文一、评估对象概况（一）评估对象和范围海岛名称、地理位置、等别、用岛范围、用岛类型、用岛方式、用岛面积和使用年限等。（二）社会经济概述评估对象所在地区的社会经济发展水平、产业结构、基础设施和公共设施情况等。（）资源环境概况评估对象所在海岛的动植物、淡水、沙滩、岸线景观等资源的数量和分布情况等。评估对象所在海岛的地形地貌、气候条件、海洋水文、海水水质等概况。（四）保护与开发利用现状评估对象所在海岛的保护与开发利用活动、建筑物和设施建设情况等。（五）规划利用情况说明相关规划、开发利用具体方案对待估无居民海岛的规划情况,如评估对象所在海岛的主导功能、用岛区块类型和面积、用岛平面布局、主要建筑物与设

4、施布局等。二、价格影响因素说明结合评估目的、用岛类型和用岛方式等情况，分析无居民海岛使用价格的主要影响因素及其影响程度。三、评估依据国家和所在地区有关法律、法规、行政规章、技术标准、相关规划以及其他基础资料等。四、评估基本原则无居民海岛使用价格评估中应遵循的基本原则。五、评估方法和过程该项评估采用的评估方法及其选择依据。针对不同评估方法说明参数取值依据和标准、计算过程和评估结果。六、评估结论每种评估方法的评估结果、最终评估结果的确定方法，并附评估结果览表。图A.3评估报告正文内容与格式七、需要特别说明事项（一）评估的前提条件和假设条件本次评估结果成立的前提条件和假设条件。（二）评估结果和评估报

5、告的使用1、评估结果和评估报告发生效力的法律依据；2、评估结果和评估报告使用的方向和限制条件；3、评估报告的有效期，自报告提交日起，原则上不应超过1年。（三）需要特别说明的事项1、有关材料来源及未经证实或者无法实地确认的资料和事项；2、评估对象的特殊性、评估中未考虑的因素及采取的特殊处理措施;3、对评估结果和评估工作可能产生影响的事项以及采取的相应措施;4、其他需要特别说明的问题。第三部分附件一、评估委托书二、评估机构资质证明材料三、待估无居民海岛权属及有关背景材料四、待估无居民海岛相关图件（区位示意图、用岛范围图等）五、现场勘察资料六、评估人员证书七、其他图A.4评估报告附件内容与格式附录B

6、（资料性）实地查勘记录表表B.1为实地查勘记录表。表A.1实地查勘记录表无居民海岛名称：查勘人：查勘时间：年月日海岛位置区位：离岸距离：是否连陆：四至东至：南至：西至：北至：自然资源情况面积：地形：岸线资源：沙滩资源：淡水资源：植被情况：珍稀物种：典型生态系统：旅游资源：生态环境情况气象气候：空气质量：土壤环境：地表水水质：周边海域环境：主要污染源：灾害情况：开发利用情况登岛方式：交通设施：道路通水通电通讯建筑物与权属情况：规划限制：备注附录C(资料性)最低价系数修正法修正因素及修正系数表CJ为无居民海岛使用价格评估最低价系数修正法的修正因素及修正系数。表B.1最低价系数修正法修正因素及修正系

7、数修正因素说明修正系数O0.511.52离岸距离(km)无居民海岛距离大陆海岸线的直线距离Ki5050K20202K552K0.5KIWo.5海岛面积(m2)无居民海岛的投影面积K2S050K2500500K250005000C250000K250000自然岸线无居民海岛自然岸线类型、长度等情况无自然岸线有自然岸线，但无砂质岸线有自然岸线，其中砂质岸线不大于120m有自然岸线，其中砂质岸线大于12Om不大于350m有自然岸线，其中砂质岸线大于350m植被覆盖率()无居民海岛各类植被覆盖面积占整个海岛面积的比例K4=O0K4252575珍稀濒危物种无居民海岛的珍稀濒危物种的保护级另h种类和数量无

8、国家级保护动植物有1种国家级保护动植物有2种国家级保护动植物有3种国家级保护动植物有4种以上国家级保护动植物淡水资源无居民海岛的淡水资源质量等级无淡水资源地表水或地下水质量评级为V类地表水或地下水质量评级为IV类地表水或地下水质量评级为In类地表水或地下水质量评级为II类及以上沙滩资源无居民海岛的沙滩资源质量等级无沙滩资源海滩综合质量评级为差海滩综合质量评级为中海滩综合质量评级为良海滩综合质量评级为优自然与人文遗迹无居民海岛自然与人文遗迹的数量和等级无自然与人文遗迹有1种自然与人文遗迹有2种以上自然与人文遗迹，或有1种自然与人文遗迹被列入县级文物保护单位或不可移动文物名录有1种自然与人文遗迹被

9、列入市级文物保护单位或不可移动文物名录有1种自然与人文遗迹被列入省级以上文物保护单位或不可移动文物名录表Cl（续）修正因素说明修正系数O0.511.52典型生态系统无居民海岛及周边海域珊瑚礁、红树林、海草（藻）床、盐沼等典型生态系统的数量和等级无典型生态系统有1种典型生态系统有2种以上典型生态系统，或有1种典型生态系统被列入县级保护区有1种典型生态系统被列入市级保护区有1种典型生态系统被列入省级以上保护区无居民海岛稀缺程度（个）无居民海岛所在县（市、区）的可开发无居民海岛总数K81071072代3232K81313力心2K82用岛方式用岛活动对待估无居民海岛自然岸线、表面积、岛体和植被等的改变

10、程度原生用岛方式有1项用岛方式判定指标达到该岛用岛方式判定指标值有2项用岛方式判定指标达到该岛用岛方式判定指标值有3项用岛方式判定指标达到该岛用岛方式判定指标值有4项用岛方式判定指标达到该岛用岛方式判定指标值一次性造成海岛消失用岛项目一次性导致无居民海岛消失的数量用岛项目造成一个海岛消失的，修正系数取1；用岛项目一次性造成2个及以上海岛消失的，修正系数取2。附录D（资料性）市场比较法的比较因素及说明表表D.1D.2为市场比较法的比较因素和比较因素说明表。表C.1市场比较法的比较因素比较因素比较因子说明适用比较实例自然资源因素空间资源条件面积评估对象或比较实例的投影面积各类用岛、土地岸线资源岸线

11、的类型、长度等情况各类用岛沙滩资源沙滩的数量、长度、面积等情况各类用岛地形坡度、海拔高度等情况各类用岛、土地生态资源条件植被覆盖率植被覆盖面积占总面积的比例各类用岛、土地珍稀濒危物种珍稀濒危物种的保护级别、种类和数量各类用岛、土地淡水资源淡水资源保有量各类用岛、土地典型生态系统海岛及周边海域红树林、海草床等典型生态系统情况各类用岛景观资源旅游资源丰度自然景观、历史遗迹、非物质文化等旅游资源丰度游憩用岛、土地生态环境因素气象气候条件气温年、月平均气温情况游憩用岛、工矿通信用岛、农林牧渔业用岛、土地风速年、月平均风速情况各类用岛、土地降水量年、月平均降水量游憩用岛、农林牧渔用岛、土地湿度年、月平均

12、湿度游憩用岛、农林牧渔用岛、土地生态环境状况环境状况空气、土壤、地表水水质等环境情况游憩用岛、工矿通信用岛、农林牧渔业用岛、土地周边海域环境质量周边海水水质状况游憩用岛、农林牧渔业用岛自然环境灾害自然环境灾害情况灾害频次、强度等情况各类用岛、土地表DJ（续）比较因素比较因子说明适用比较实例社公经济因素区位条件离岸距离与大陆海岸线的距离各类用岛与社会经济活动中心距离与城市中央商务区的距离游憩用岛、交通运输用岛、工矿通信用岛、农林牧渔业用岛、土地交通条件区域交通状况对外交通方式、码头等交通设施数量和等级、公共交通的便捷程度、与沿海主要港口的距离等情况各类用岛、土地区域发展水平地区人口密度无居民海岛

13、所在地区的人口密度游憩用岛、工矿通信用岛、农林牧渔业用岛、土地区域人均GDP无居民海岛所在地区的人均GDP各类用岛、土地基础设施状况供水情况淡水来源、供水时间、供水量等各类用岛、土地供电情况电力来源、供电时间、供电量等各类用岛、土地通讯情况信号类型、信号强度等各类用岛、土地内部道路内部道路建设情况各类用岛、土地规划限制条件规划用途规划对用途的要求和限制各类用岛、土地规划建筑密度规划对建筑密度的要求和限制各类用岛、土地规划容积率规划对容积率的要求和限制各类用岛、土地交易情况一交易行为中的一些特殊情况各类用岛、土地估价期日-评估对象的估价期日或比较实例的交易时间各类用岛、土地使用年期-无居民海岛或

14、土地的使用年期各类用岛、土地表C.2市场比较法比较因素说明表比较因素比较因子评估对象与比较实例评估对象实例一实例二自然资源因素空间资源条件面积岸线资源沙滩资源地形生态资源条件植被覆盖率珍稀濒危物种淡水资源典型生态系统景观资源旅游资源丰度生态环境因素气象气候条件气温风速降水量湿度生态环境状况环境状况周边海域环境质量自然环境灾害自然环境灾害情况社会经济因素区位条件离岸距离与社会经济活动中心距离交通条件区域交通状况区域发展水平地区人口密度区域人均GDP基础设施状况供水情况供电情况通讯情况内部道路规划限制条件规划用途规划建筑密度规划容积率交易情况-估价期日使用年期附录E（资料性）基准价格系数修正法的比

15、较因素及说明表表E.1E.2为基准价格系数修正法的比较因素和比较因素说明表。表D.1基准价格系数修正法的比较因素比较因素说明适用范围估价期日评估对象或基准价格的估价期日各类用岛容积率评估对象或基准价格对应的容积率各类用岛使用年期评估对象或基准价格对应的使用年期各类用岛价格影响因素区位条件与大陆海岸线的距离、与周边社会经济活动中心的距离等各类用岛交通条件对外交通方式、码头等交通设施数量和等级、公共交通的便捷程度等各类用岛资源条件海岛面积、岸线、沙滩、地形、植被覆盖率、珍稀濒危物种、淡水资源、典型生态系统、旅游资源等各类用岛生态环境状况空气、土壤、地表水水质等环境情况各类用岛开发程度通路、通电、通讯、通水等基础开发情况各类用岛表D.2基准价格系数修正法比较因素说明表比较因素评估对象条件基准价格范围无居民海岛的平均条件估价期日容积率使用年期价格影响因素区位条件交通条件资源条件生态环境状况开发程度