基于因子分析法和聚类分析法的房地产对河南地区经济发展影响分析研究工商管理专业.docx

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1、摘要随着社会经济的迅猛发展，房地产业作为我国经济发展支柱产业型产业，其在发展中带来的经济效益是其他行业所不能比拟的。本文首先阐述了房地产的定义，法律层面将房地产定义为是财产权利，它包括房地产实体和其中经济利益、各种权利。然后进一步分析了可能对房地产经济发展造成影响的因素.如居民家庭消费性支出（元/人），服务业（第三产业）占比，等诸多因素.但在这些因素中并不是所有的因素都是对房地产经济有巨大影响的.进而利用因子分析法分析各个相关因素对房地产经济的影响，解释他们的内在关联程度，分析出与房地产经济相互影响的因素.之后再利用聚类分析法，分析河南省各个地区的房地产经济发展水品，深入对房地产业的认识，找出

2、房地产经济对经济发展的作用，从而更好的利用房地产经济带动城市经济的发展步伐，推动河南地区的经济又好又快发展.关键词：房地产.业；因子分析；聚类分析；经济发展AbstractWiththerapiddevelopmentofthesocialeconomy,therealestateindustry,asthepillarindustry-orientedindustryforChinaseconomicdevelopment,itseconomicbenefitsbroughtaboutbydevelopmentareunmatchedbyotherindustries.In-depthund

3、erstandingoftherealestateindustry,findouttheroleoftherealestateeconomyineconomicdevelopment,soastobetterusetherealestateeconomytodrivethepaceofurbaneconomicdevelopment,andpromoteeconomicdevelopment.ThispapertakesHenanProvinceasanexampletoexploretheroleofrealestateinpromotingHenan,seconomythroughrele

4、vantdata,andfinallyproposescorrespondingsolutionstopromotethedevelopmentofHenanrealestateandeconomy.KeyWordsjReaIestateindustry;economicdevelopment;factoranalysismethod；clusteranalysis1引言12房地产概述22. 1房地长的定义及其地位22.1.1 房地产的定义22.1.2 房地产的地位22. 2房地产的特征43. 3房地产经济53.1.1 房地产经济的现状53.1.2 房地产经济周期的阶段性及其特点63.1.3

5、房地产泡沫7234房地产经济的发展趋势83河南房地产经济在城市经济发展中的作用93.1河南房地产发展的现状和前景93. 2河南房地产业经济对河南城市经济发展作用表现103.1.1 房地产投资与河南城市经济103.1.2 房地产住宅价格与河南城市经济113.1.3 房地产业空间布局与河南城市经济123.3河南房地产经济发展中存在的问题133. 4河南房地产业可持续发展措施134因子分析和聚类分析153.1 因子分析的基本原理154. 2因子分析过程164.2.1指标选取164.2.2KMO和Barelett检验184.2.3计算因子载荷矩阵与特征值以及贡献率194.3结果分析204.4聚类分析的

6、基本原理214. 5聚类分析过程224.1.1 选取指标224.1.2 聚类分析结果及分析245总结26参考文献28致谢错误!未定义书签。房地产业作为我国新的经济增长点和国民经济的支柱产业，将会在新世纪面临前所未有的发展机遇和挑战.一方面，个体消费者已成为我国房地产市场的消费主体，房地产市场供求关系、消费者需求等方面不断发生变化，引起了国内房地产企业之间的竞争加剧，使全行业从“暴利时代”迅速转入“微利时代”，利润水平向价值回归，市场逐渐走向规范；另一方面，中国加入WTO后，海外资金和开发商进入中国房地产业的成本大大下降，将导致海外的开发商抢滩中国房地产市场，从而形成中国房地产市场的全球化竞争格

7、局.海外的开发商运作经验丰富，专业化程度高，管理水平先进，资金实力雄厚,具有强大的市场竞争力.随着我国加入WTO,外国大型房地产企业将大举进军国内市场，将会给国内房地产企业带来前所未有的竞争压力.由于国外企业在资金、技术和管理等方面具有显著优势，势必使开发的商品房质量更好，品质更佳，建设成本更低，房地产市场竞争格局将会发生明显变化.为了要在激烈的市场竞争中取得优势，房地产企业必须要有市场危机意识，强化企业管理，逐步形成企业的核心竞争力，以高科技、高品质、高效益、低消耗、低成本、创品牌的房地产开发，不断开拓市场、占领市场，才能维持企业的生存和发展.深入分析今后房地产发展趋势，探讨一条符合我国实际

8、的房地产发展的良性发展之路，具有重大意义.另外，随着社会经济的迅猛发展势头，经济呈喷薄式快速发展状态，纵观经济发展的活力部分，房地产经济显得尤为受关注.1997年亚洲金融危机爆发，而这源于之前不断上升的房地产增长率，使得房价居于很高的水平，甚至超过本身的实际价值，房价的过度的膨胀导致了严重的后果，高空置率、价格暴跌的本质显露无疑.也就在所有人都预计房产价格会呈持续增长趋势的时候，亚洲金融危机爆发，就在危机后的两年，房地产增长率猛然下降.随着理性回归的过渡，近年来在国民经济不断发展壮大下，国民经济与房地产正相关的发展关系也使得房地产业伴随着快速的发展势头，又给经济发展带来了很大的推动作用和影响.

9、房地产作为城市经济的支柱型产业，给地方带来了不可估量的经济效益，剖析房地产经济的发展效益，正确认识其对经济发展的作用并作用于经济发展建设将有利于经济稳定、健康、持续发展，从而推动城市发展速度、壮大城市规模.2房地产概述2.1 房地长的定义及其地位2.1.1 房地产的定义房地产是指房产和地产的总称，房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益.基于位置的固定性和不可移动性的特点，在经济学上又被称为不动产.房产是指土地上的房屋建筑各类用房，如住宅、办公用地、科教文卫用地等.地产指土地及其上下一定的空间乏味，地下地面各类基础设施.其具有三种存在形态：即土地、建筑物、房

10、地合一.也可以站在法律层面将房地产定义为是财产权利，它包括房地产实体和其中经济利益、各种权利.本文中采用的是财产权利的定义.2.1.2 房地产的地位在国民经济体系中，房地产业处于基础性、先导性、支柱型产业地位.房地产的基础性表现在生产资料和生活资料两方面的性质.一方面，房地产业开发各类生产经营所需要的用地，体现其的生产资料性，另一方面，房地产业开发为人们的物质生活提供了基础性的居住条件.贯穿于社会生产和再生产环节的两种性质使得房地产业具有基础性产业的特征.房地产业具有先导性，在社会生产和再生产、科、教、文、卫等各种社会经济活动中，房地产是其空间条件、物质载体，并且房地产的运行将会直接影响国民经

11、济，以及其中产业和部门.只有房地产开发，各类经济活动才得以开展.支柱性产业特征是由于房地产业产业链长、关联度大、带动性强，从而带动其他产业经济发展和增长，这一新型增长点有利于推动国民经济发展它的发展，支柱产业性显著.综上，只有在客观存在中深入认识和把握房地产业的特征，才能使得房地产的地位实至名归，立于国民经济这个庞大的体系中.从总体上说，房地产业在国民经济体系中处于先导性、基础性、支柱产业的地位.房地产业的上述地位，决定了它在国民经济中，特别是在推动城市建设、促进经济增长和提高居住生活水平等方面发挥着重大的积极作用.从一般意义上说，房地产业与国民经济之间存在着互相制约、互相促进的辨证关系.从国

12、民经济总体的角度考察，房地产业是整个国民经济产业体系中的一个重要构成部分，但又不仅仅是局部与整体的简单关系，而是有着内在的密切联系的相关性.国民经济的总体状况是房地产业得以存在和发展的宏观基础，制约或带动房地产业的发展程度；另外，房地产业又是国民经济的新经济增长点和支柱产业，其发展规模和速度也会制约或促进国民经济增长和产业的协调.如何正确处理两者之间的关系，不仅是房地产业能否健康发展的重要关键，而且也是关系到宏观调控中能否实现国民经济总量平衡和结构平衡的重大问题.房地产业是国民经济的重要组成部分，在一个国家和地区国民经济中，房地产业有着重要的地位和作用.房地产业也是拉动国民经济增长的重要因素.

13、首先，房地产业是社会经济活动的基本物质前提，是国民经济发展的基本保证.房地产是社会一切产业部门不可缺少的物质空间条件，更是构成各个产业部门不可或缺的基本要素.人口素质的提高、社会全面进步、以及城市经济和城市现代化都是以房地产业为基础.这些都显示出房地产业基础产业的地位.其次，房地产业产业链长，关联度大则直接或间接地引导和影响很多相关产业的发展.房地产业的感应度系数和影响力系数在国民经济各产业部门中处于平均水平之上.据一些发达国家统计，房地产业的产值每增加1个百分点，就能使相关产业的产值增加1.5到2个百分点.在我国，每增加1亿元的住宅，其他23个相关产业相应增加投入1.479亿元，被带动的直接

14、相关或间接相关较大的产业有60多个.不仅如此，住宅消费，还能带动诸如钢铁、建材、化工、汽车、交通、家电、装饰、家具和文化市场等生产资料和生活资料消费的相应增长，其比率大约是1:6.房地产业作为新兴的产业，产业链长，关联度大，能直接或间接带动多个上下游产业的发展，对中国的经济发展起着举足轻重的作用，它不仅极大地影响着我国产业结构的调整，而且触及到国民经济的方方面面.以住宅建设为主的房地产业，在拉动经济增长、扩大就业等方面起到了积极的作用.2.2 房地产的特征房地产业的特征具有共性，也具有特殊性.主要表现在以下几个方面：（1）坚实的基础性.作为国民经济中的基础性产业，房地产业具双重属性，体现在房地

15、产业开发提供的必须的生活资料和生产资料.生活资料指为居民房提供必需的居住条件；生产资料至为生产、办公、科、教、文、卫、体等经济活动提供的一系列用地等，这些都是其基础性的体现，并贯穿始终，使得房地产业成为不可或缺的物质载体.（2）显著的先导性.基于社会再生产的良性可循环，房地产的先导性体现在城市基础设施的建设要优先进行房地产开发，这是城市开发的规律，有利于城市建设.充分运用房地产的先导性可以带动相关产业经济的发展，并发挥其支柱产业作用使国民经济持续快速的发展.（3）高度的关联性.房地产在开发涉及生产、消费等诸多环节，其中各种因素决定了其产业链长，关联度高、影响范围广的特点，因此能带动多达50多个

16、产业部门的相关产业、配套和服务设施的发展.（4）永续的持久性.房地产具有支柱产业的性质，使得它在国民经济中的地位和作用具有持久性，此外基于房地产在生产和生活的不可或缺性，使得其具有不可替代的重要地位，这种地位只会随着时间和空间的变化和转移、经济的发展而升高，而不会降低.(5)明显的差异性.由于房地产在时间和空间的不同，从而使得其在市场供应和价格上存在差异，表现为不同地区的房地产支柱性特性不同和房价的巨大差异性.也使得房地产经济的区域性显著2. 3房地产经济2.1.1 房地产经济的现状房地产作为我们国家的支柱产业，也是一项重大的民生工程，我们都清楚的认识到这一点，住房是人民群众生存的重要物质保障

17、,在现有经济的市场作用下，住房演变成一种商品，拉动经济的发展的同时也加重着人民的经济负担.所以，发地产经济的发展存在着利与弊的共存，主要作如下几点分析：(1)房地产的投资现状从0前来看我国房地产经济把房地产作为投资项目的趋势依然呈上升状态，并占据固定资产投资的50%以上.投资者大部分是来自民间资本，另一部分来自国际投资,作为主要来源的民间资本占75%左右.从增长角度来看,2004年至2010年都保持高增长的势头，2011年政府宏观调控政策相继出台，上涨的势头才得以减缓，投资方向也转变为由商业用房投资转向住宅用房投资.(2)房地产的开发现状根据来自房地产协会的不完全统计，我国房地产具有如下两个显

18、著的特点：首先是开工面积多，土地挤压明显减少，但是竣工面积却不多不多.随着国家加大对房地产的调控力度，迫使房地产投资者由囤积土地过渡到使用土地，但为了保障自己的利益，工程进度不够，出现工程延缓现象，导致了竣工缓慢.二是拆迁难度大，土地形式严峻.此外，房地产商的负面新闻不断，使得国家不得不出台相关的政策进行有效干预，规范拆迁行为.即便如此，土地的使用仍然很难有效控制，这其中有政府的利益因素，也有开发商的主观意志，双重因素主导下，规范土地使用的现象才会屡禁不止.（3）房地产的销售状态以2004年至2010年的销售情况来分析，销售量呈不断上涨的态势，其中2008年有过一段回落的现象，但纵观整体来看，

19、仍然呈上涨的趋势，据有关调查，2010年销售面积首次突破10亿m3,全国商品房销售达到1043亿n?,同比上涨10.1%,其中虽然有楼市政策的干预，但商品房开放投资同比增长仍然达33.2之高，2011随着国家宏观干预的力度加大，到2011年同比下降了15%,并且下降趋势持续蔓延.但是销售价格与房地产销售量并因此而下滑，而是仍然处于高位态势，即使因为房地产的无规划建设使得个别地区有回落趋势，可并不具有代表性.随着城镇一体化发展，更多人入住城镇的意愿加强，房地产的刚性需求加大，把房地产作为投资的现象也仍旧火热.所以，我国房地产市场发展空间很大.2.1.2 房地产经济周期的阶段性及其特点（1）发展周

20、期的阶段性具体来看，房地产的发展周期阶段性可分为繁荣阶段、衰退阶段、萧条阶段和复苏与增长阶段四个阶段.第一阶段是繁荣阶段.特征是：交易量急剧上升，房屋供不应求；使得房价升高，房地产商利润剧增；投资增加，房地产业由于过度开发和结构不合理等现象导致房地产市场由荣转衰.第二阶段是衰退阶段.特征是：市场需求下降，交易量减少；房价下跌，房产商利润减少，房产投资减少并趋于平缓；楼盘减少，小型楼盘逐渐退出市场.第三阶段是萧条阶段.特征是：市场需求骤降，交易锐减；供严重过于求，房价下跌甚至低于成本值，产商损失严重；出现投资负增长；达到谷底时，又开始回升.第四阶段是复苏与增长阶段.特征是：需求开始增加，房产交易

21、回升；房价逐渐上升，产商利润增加，投资增多；房产火热至一定程度开始步入繁荣期，进而反复循环.(2)房地产业发展周期性波动的特点基于房地产业在国民经济中的地位自身的特点，其在发展中周期性波动特点也不尽相同与其他经济.这种特点主要是：其一，由于房地产具有先导性和基础性特性，使得房地产业在经济周期中进入高涨阶段要比国民经济提前.体现为市场需求增加，投资商信心上升，市场投资增多.其二，由于第一中存在的特点使得房地产业在经济周期中衰退阶段要提前些.变现为这之前供给过剩，投资减少.其三，经济周期中萧条阶段较长.其四，经济周期中波动性和波幅均很大.其五，区域性特点显著.2.1.3 房地产泡沫(1)房地产泡沫

22、定义所谓泡沫经济，是指一种资产在经济交易活动中价格剧增，甚至远高于本省所具有的价值，这个价格上涨到一个无法被承受的程度时，就仿佛泡沫破灭.进而又按照经济规律，价格下降，直至回复到一个能被接受的合理价格.所以称为泡沫经济.当其发生于房地产市场时也就形成了房地产泡沫经济.(2)房地产泡沫的产生近年来，由于房地产业所带来的巨大经济效益，政府在政策和经济上给予房地产商的一路绿灯和大力扶持，这使得房地产业的发展势头过于强劲，一跃成为国民经济的支柱产业.但这种非理性的发展，泡沫现象不断增加，已经暴露出诸多的社会问题亟待解决.其产生主要有以下原因：其一，需求所致的非理性的房价上涨.巨大人口基数的国情和城镇化

23、不断推进使得人们的需求不断增加，需求过大导致供求不平衡，市场房产拥有量少而需求居高，开发商在利益的驱使下调高房价，非理性的价格上涨带来的是房屋价格超于本省价值造成了房地产泡沫的产生.其二，土地稀缺，房价随地价上涨.在有限的城市用地上，高利润的房地产行业吸引了大量的资金去竞争土地权，行业竞争可见一斑，导致土地价格暴涨，而房产商为了获得更为高额的利润只有不断抬高房价.导致购房者负担加重.其三，金融行业的过渡支持.尤其是以银行业为主的金融行业为最求利润将大量的资金投资房地产，致使当地产市场竞争加大，房产商未获得高额回报计划各式各样的投机行为，并愈演愈烈，为泡沫经济的产生埋下祸根.其四，政府对财政收入

24、的追求.房地产行业的高利润必然会吸引众多的资金,这其中也不乏有来自政府的资金投入，同时还有政策的支持.使得房地产市场的管理混乱，形成了房地产泡沫产生的重要因素.234房地产经济的发展趋势随着国家宏观调控和市场自主调节，房地产业经济向平稳有序方向发展，以下对房地产业未来的发展趋势作如下分析：房地产市场日趋成熟.伴随着房地产业在发展中的各种问题，发展过快过热的经济现象，政府最终也通过宏观政策来对房地产经济进行控制，使其健康持续发展.经济规律的推动和一些不合理的政府政策可能会导致一些新的房地产问题出现，但是也伴随着政府会有更为成熟有效的宏观调控手段，来抑制房地产业的不良发展想象，向突破式、新方向发展

25、.所以未来的房地产业会走向日趋成熟的方向.房地产的泡沫现象将平缓下来.国家运用有形的手对房地产市场进行宏观有效的政策调整和出台相关政策来限制地方政府与房地产商的利益关系，迫使开发商在利益的驱使下另寻投资方向，在导致泡沫经济形成的根源和形成上消除因素，使房地产泡沫现象平缓下来.同时房产商投资方式的转变也将带动其他产业的发展，有利于多种投资方式的形成来活跃市场经济.房价也将居于一个合理的价位，利于购房者减小购房压力.3河南房地产经济在城市经济发展中的作用2.1.4 房地产发展的现状和前景近年来河南国民经济的迅速发展，经济竞争实力的上升，也带动着房地产业的发展.形成了前所未有的经济发展浪潮，房地产市

26、场呈现出一派蓬勃发展状态.现状分析：一方面河南房地产投资近年来逐年增加，投资比例在GDP中的比重不断增加，房地产业的投资额和增长率也保持在一个较为高的水平.另一方面是随着改革与发展的持续、城镇化的推进、城市建设稳步发展、国民收入增加、人民生活水平提高、消费水平的提高等因素的推动下房地产业发展迅速.河南房地产业投资增加、楼盘四起、销售顺畅，尽显房地产的巨大市场活力.具体来说,呈现以下基本走势：房地产投资增长迅速，投资规模大.自2006年以来，受国家政策的影响和有力拉动，河南市房地产业迅速复苏，2017年，全市房地产业开发投资迅速增长，投资规模继续加大.至2018年，河南房地产投资仍然保持在很高的

27、投资水平，也具有增长空间.新项目的开发带动周围房地产开发的施工，使得房地产在开发面积，施工面积上大规模扩展.为河南的投资发展提供有利支撑.随着房地产项目的竣工面积增加，河南房源增多，楼市供应充足，尽管库存“压力山大”，但是并未突破风险值，尚处于合理范围.其次外来人口的不断涌入和高铁时代的到来，将会带动需求的进一步上升.销售面积稳定，房屋空置率呈下降趋势.从河南市房地产市场的需求情况来看，河南市近年来房地产市场仍然会保持着较高的增长态势，特别是房地产的投资，房地产的开发，以及房屋需求的不断上升，标志着在接下来的一段时间内，河南的房地产业将持续稳步发展.发展前景分析：河南市的房地产业目前在国家政策

28、的打压、以及房地产业的巨大竞争双重压力下，但是，从当前的形势来看，河南市房地产业的发展前景还是十分让人看好的，下面就从房地产市场需求、国家的帮扶政策两方面作具体分析.一方面是房地产市场需求.随着河南城市经济的不断发展，各种企业和人才不断进军河南，加之城镇化建设吸引大量的外来投资，外来人口的不断涌入等因素使河南市的人口增加，对住房的需求也相应不断增加.只有建立完善的住房建设体制，才能够维持社会的安定，才能满足河南在未来发展中的需求.另一方面是国家政策的扶助.2012年，国家2号文件出台，将对河南的民生工程提供大力的扶持，这也将为河南房地产的发展带来新的契机，河南的旧城区改造与民生工程建设、产业转

29、移与产业升级、交通条件改善等必将在支持国家民生工程的同时促进其河南房地产业的发展，呈现很好的发展前景.3. 2河南房地产业经济对河南城市经济发展作用表现与城市经济发展相适应的房地产市场的总量、结构和布局均衡才能体现发展关系.只有房地产市场与城市经济协调发展，房地产市场才能更好适应城市经济,保持一定的规模，而城市经济发展也将会有更为合理的产业结构和发展水平.两者相互促进，房地产的稳定、均衡发展能促进城市经济的增长、发展.河南房地产经济对于河南城市经济的作用关系将从总量均衡和布局均衡来进行研究.结构的均衡要通过空间布局的均衡来体现，这样才能达到总体上的均衡.主要从两方面进行分析，一是房地产的投资规

30、模和增长速度；二是房地产价格.深入探讨房地产的区位、空间布局对城市经济发展及房地产市场价格问题的内在机理，将有利于我们更好认识房地产经济对城市经济的作用.3.2.1 房地产投资与河南城市经济作为中部大省的河南，随着近年来经济发展的快速崛起和国家政策的高度重视，大量外来投资不断涌入这座城市，为河南市发展带来前所未有的发展契机.据河南市统计局提供的资料显示，2004年至2009年期间，河南的GDP增长率均大于13%.以固定资产投资为主的河南市经济也保持着快速、平稳的发展势头.其中房地产投资占据着固定资产投资中很重要的部分，从2004年至2008年，河南房地产指标增长，投资总额由2004年的74.5

31、8亿元增加至2008年的170.11亿元，占固定资产投资总额的比例也由25.40%上升至28.30%.此外房地产投资对河南GDP的拉动和在GDP中所占的比重在不断加大，房地产开发投资对GDP增长的贡献率也逐年增加.在之后的几年至今，河南本地与引进的投资更是大力发展促成房地产业快速发展，形成有花果园、中天未来方舟、中天会展城、等22个超过100万平方米的超级大楼盘；更是形成了目前为止全国10大超级楼盘河南占据4个的庞大规模.如此看来，房地产投资形成的房地产业的不断扩张，快速催生河南市的经济发展和扩大着河南城镇的规模.3.2.2 房地产住宅价格与河南城市经济房地产的价格作为房地产业在城市经济最具影

32、响力的因素，发挥着巨大的市场作用.结合河南市来看，2003年河南的商品房售价为1704元/平方米，至2012年销售价格为4577元/平方米，十年间的涨幅为167%.可以看出的是，河南近十年的房价呈持续上升趋势，不过商品房价格与国民收入和居民收入基本保持协调增长.另一方面河南居民2003年人均可支配的收入为7985元，2012年这一数据为16279元，人均可支配收入上涨102%,按房价为4577元/平方米来计算套房价格与每户平均每年可支配收入的倍率为9.4.当倍率高于10时，收入就不足以负担高水平的房价，住房也就不具备健康的发张条件.从河南这十年的房价收入比来看，河南居民购房压力明显加大，但是仍

33、然具备健康发展的条件.进入2009年，河南各区域住宅每户销售均价为息烽县1200元至云岩区，南明区的4800元之间，房地产市场回暖，成交面积已超过486.41万平方米，创下2007年435.11万平方米的最高值.截止至2015年3月，河南房价均价为6182元m2,但河南近几年河南的增房量数据显示，河南房地产业，成交量为200-350万方，在建量和预售量为300-400万方，规划量为350-500万方.可见，近年来虽然伴随着房价的持续上涨，但河南的房地产也还是呈现出健康发展的势头，显现出黄金发展的发展概况，也为河南市城市建设和城市经济发展带来前所未有的空间.未来短期预计，河南房价将会保持在一个理

34、性平稳的阶段，合理的房地产存量也会得到购买，也将持续着房地产价格为城市经济发展带来的促进作用.3.2.3 房地产业空间布局与河南城市经济完整的房地产市场结构包括产品结构和空间布局.不同的区位会使得房地产价格存在不同，形成很大的差异性.然而空间布局和区位选择的均衡，才能形成总量和结构的均衡.因此，房地产业的均衡发展要与城市经济发展相协调.在河南市城市总体规划（2009-2020年）中，提出了河南城市建设的发展目标策略和用地布局规划：以城区为中心，实施“北拓、南延、西连、东扩”的空间发展策略，构建“一城三带、山水林城”的空间布局结构，打造“山中有城、城中有山；城在林中、林在城中；湖水相伴、绿带环抱

35、”的城市特色.围绕规划，河南市市区和市郊分布多个大型楼盘，如：云岩区的保利云山国际，南明区的中天世纪新城等.从目前河南大大小小的房地产楼盘分布来看，河南房地产分布及规划呈辐射或轴向发展模式，符合河南的空间发展战略，这样的空间分布有利于河南中心向城郊扩展规模，发挥城市中心的带动作用，使得城郊发展扩大的同时，带动周边区，县的经济发展，带动河南城镇化进程，建设有利于经济发展的城市基础设施,完善交通道路，带动城市绿化形成等.这些符合河南区域结构的合理地产分布，无疑带动着河南经济发展的方方面面.总的来说，河南房地产业经济对河南城市经济发展的作用概况为这个方面：推动城市经济快速发展；调整城市经济产业结构；

36、维护和美化城市经济发展的良好环境.3.3河南房地产经济发展中存在的问题有发展就会存在一定的弊端和问题，只有正确对待问题所在，并处理好发展与问题的矛盾关系，将会更好的带动经济的健康稳步发展.河南房地产在快速发展的同时也伴随着诸多的问题.他们分别是：其一，房价与消费的矛盾关系伴随着经济发展并进的房价也在不断上涨和波动，经济发展带动GDP的上升，使得人均收入也上升，个人可支配收入达到一个能适应房地产价格的波动范围，但是由于贫富差距的存在，和大部分资金掌握与少部分人手中的社会现象存在，工薪不对称和低水平使得很大一部分人仍然买不起住不起房其二，城市规划建设与房地产开发的矛盾关系，城市规划建设的不断扩大，

37、住房需求增加，房地产市场需开发，利益的驱使使得房地产开发与城市规划建设背道而驰.其三，政府监管与房产方管理的矛盾关系房地产监管机制存在很大的弊端，一方面是政府对于房地产管理机制的不健全，一方面是房地产本身出现的管理的不足.全面透彻的理解并解决这些大方面的问题，有力房地产也健康有序的稳步发展，同时更好地处理城市经济发展中的各种关联问题，这些都势在必行.3. 4河南房地产业可持续发展措施房地产业作为河南城市经济发展的支柱型产业，在未来具有可持续的发展优势，带来的经济价值是不可估量的.规划和引导河南房地产业向健康、平稳、持续方向发展是不可或缺中的重中之重.因而从河南房地产业发展的实际情况出发，结合河

38、南城市经济发展目前和未来的状态，制定河南市房地产业可持续发展战略措施.合理利用城市规划用地，避免资源浪费.房地产开发商应在政府规划的合理位置进行开发项目，并有效使用每一寸土地，使其发挥最大的利用价值和产生最大的经济价值.一方面需要房地产商与政府规划方面积极配合，另一方面是政府的合理规划之下的有力监督和执行.维护城市生态平衡，重视环境保护.房地产发展要重视环境发展、人口增长与资源利用之间的协调关系，开发项目要在注重生态的保护的基础上进行建设，进行生态建设，让生态和开发相结合，才能铸就和谐，优美的生活环境，让生态文化力量得以绽放光彩，并感染周遭建设.完善房地产金融体系，房改政策与市场政策并举.房地

39、产不能以单一的资金来源作为开发发展的条件，要实现多元化必须纳入抵押贷款二级市场.同时国家的廉租房等政策要并肩齐行，只有这样才能在发展房地产业的同时，压制房价让更多人买得起房.科技与制度创新.完善和优化对房地产的税收；注重市场服务领域的创新；房地产业由粗放型向集约型转变；消费者适时转变消费观念，改变梯度和借贷的消费意识.这样才有利于房地产的可持续发展.政府加强的房地产市场的监管力度.一方面健全与房地产相关的法律法规；二是纯洁政府监督管理队伍，防止腐败暗箱操作等行为，坚决把法规落到实处.房地产商应加强相关管理服务业务的水平，提高管理水.4因子分析和聚类分析前面介绍了房地产的定义以及房地产经济发展的

40、现状，本章主要选择因子分析法和聚类分析的方法进行研究分析.首先，利用因子分析的方法合理选择反映房价问题的几个指标，因为指标的选择对深入的探讨是具有决定的意义的.通过因子分析法分析出对房地产经济影响较为深远的几个指标后.再通过聚类分析法分析当前房地产经济的发展趋势的合理性.4.1因子分析的基本原理因子分析法处理的是多变量问题.由于变量较多，增加了分析问题的复杂性.但在实际问题中，变量之间可能存在一定的相关性，因此，多变量中可能存在信息的重叠.人们自然希望通过克服相关性、重叠性，用较少的变量来代替原来较多的变量，而这种代替可以反映原来多个变量的大部分信息，这实际上是一种“降维”的思想.利用这种降维

41、的方法，我们把一些具有错综复杂关系的变量归结为少数几个综合因子的统计分析方法.因子分析的基本目的就是用少数几个因子去描述许多指标或因素之间的联系，即将相关比较密切的几个变量归在同一类中，每一类变量就成为一个因子(之所以称其为因子，是因为它是不可观测的，即不是具体的变量)，以较少的几个因子反映原资料的大部分信息.因子分析法(FaCtOrAnalySiS)就是寻找这些公共因子的模型分析方法，它是在主成分的基础上构筑若干意义较为明确的公因子，以它们为框架分解原变量，以此考察原变量间的联系与区别.因子分析的一般模型为：Xp=与，+与2鸟+3-1其中，E.是公因子，他们之间两两正交.均是公共因子的负载，

42、载荷因子越大，说明第i个变量与第，个因子的关系越强是特殊因子，表示对应变量中不能被公共因子解释的部分.各个特殊因子间及特殊因子与公共因子间相互独立.因子分析法优点：当你面对大量的数据，分别分析各组数据过程很繁琐.然而如果从中筛选几组数据分析，又会使得你的分析结果不够准确.因子分析法就能很好的涵盖原始数据的各个项，同时将分析过程简化为因子项的分析.从而简便.因子分析法缺点：因子分析只能面对综合性的评价.同时对数据的数据量和成分也有要求.需要先进行KOM检测数据是否可以运用因子分析法.4. 2因子分析过程4. 2.1指标选取房地产经济发展水平的具体体现就是房价水平,而与其相关的因素则选取以下几个指

43、标.指标的选取，遵循着体系综合性、指标可得性原则，选取H个指标:X河南各地区房价增长率（）,X2;平均年房地产开发投资额（亿元），X3:服务业（第三产业）占比，（）,X4:人均公共建筑区域面积（平方米），X5:人均公共绿化面积（平方米），x6:居民家庭消费性支出（元/人），x,：地区年平均生产总值（亿元），x8.:年平均房屋在销售面积（万平方米），X9.:居民年人均家庭收入（元/人），X10:在施工房屋建筑面积（万平方米），X11:年平均房屋已销售面积（万平方米）.选取河南省各个市级行政区进行分析.分别为洛阳，南阳，许昌，周口，新乡，商丘，驻马店，信阳，安阳，平顶山，濮阳，三门峡，溪河，鹤壁，

44、济源十五个城市.其中焦作市和开封市由于旅游业较为发达，即第三产业比重相较于其他市过高，所以不参加此次数据统计.郑州市因是省会城市，发展程度与其他市相比过于发达，也不列入统计.具体数据见表4-1.表4-1各城市数据统计表X.2X,X4X5X6X7X8X，）X.oX11洛阳6.96190726.128.3213233367132252341011113南阳-2.03143544.367.5313912741233216721023107许昌-3.80515014.3110.226532058712212341941周口9.03614216.528.367891984772403148946新乡4.

45、82744310.5013.4385618731012215653453商丘6.9355468.3612.004591802931569841241驻马店-2.7616385.347.858331771341863515616信阳8.95424111.437.457631763721562345645安阳2.4556468.556.098561756851657838940平顶山-0.6843509.219.728111698961436536462濮阳2.3699525.4316.3915641652231572321541三门峡9.9892439.447.58456115665115637

46、63121潺河11.0274710.307.80864933581425610616鹤壁13.054497.059.16765647771563439656济源5.239507.288.94322445141145710213资料来源：由中国统计年鉴各城市统计公报数据整理得到.4.2.2KMO和Barelett检验利用SPSS进行数据检验.检验结果KMO取值为0.612,大于0.5的标准,Barelett检验中显著概率为0,说明各变量间相关程度无太大差异.相关矩阵间有公共因子存在，适合做因子分析.4.2.3计算因子载荷矩阵与特征值以及贡献率利用SPSS计算公共因子的特征值和方差贡献率，由大到小

47、排序，输出结果.发现有四个公因子特征值大于1,贡献率分别是36.656%,23.342%,15.368%,14.696%,累计达到90.062%.因此这四个主因子就已经包含了从X到Xu的绝大部分信息.采用方差最大法，对因子载荷矩阵进行正交转换，得到相对理想的因子载荷矩阵.如表4-2表4-2旋转后的因子载荷矩阵Component1234X10.6320.717-0.1220.101X20.2890.923-0.101-0.061X,0.0230.963-0.068-0.126X4-0.082-0.0910.0190.941X50.8990.0060.025-0.356X60.7690.326-0.2030.159X70.8420.2760.203-0