XX集团销售部管理手册范文.docx

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1、北京万科企业有限公司销售部星园相关项目手册2000年3月版说明1、相关项目手册是为规范销售说辞、统一对外口径、利用销控、加强客户引导、促进销售、规范销售管理管控、提高专业化水平制定，所有销售人员务必严格执行；2、按照不同时期的销售对策，此相关项目手册会做出调整，请及时对照、更新；3、鉴于目前星园在市场定位、营销推广方面的待定因素，故3月版部分说辞对策等按照以前解释，待确定后，会及时更新。一、发展商简介-4-5-6-1、万科集团简介2、北京万科3、北京万科物业一、北京万科星园相关项目简介1、北京万科星园“商品房销售许可证”复印件2、万科星园命1名原因3、区位、交通与环境附地理位置图、公交线路图、

2、交通潜力分析-8-4、市政-9-配套5、规划-10-设计6、分期开发相-11-关计划7、竞12-24成 交 客 户8、25-27928-29三、星园一期介绍1 、30-312、户32-333、万 科-34-4、楼35-365、规型星 园盘楼-37-有关价格执行的审批文件 可售楼盘价格表6、客 户 购 -38-7、交房划设计特设计-特经济技术指面积盘价格房折扣规标点点标 表 表定准-39-8、附户型图：楼型立面图、楼型剖面图、户型平面图（标注尺寸、使用面积及建筑面积）四、入住、产权办理相关文件及费用41-431、个人购房办理产权证所需提交资料2、单位购房办理产权证所需提交资料3、办理房产证所需缴

3、纳费用4、入住流程5、办理入住需提交资料6、办理入住需缴纳费用7、办理装修手续及费用五、相关部门往来文件（设计变更、培训）-44-六、附：北京市内销商品房预售契约、预定书、补充协议、“两书一证”一、发展商简介1 .万科集团简介万科集团万科集团全称为一万科企业XX,是中国大陆首批参照国际惯例公开招股上市的公司，也是国内较早从事商品住宅开发的企业之一。公司于1988年介入房地产领域，自1992年开始，明确房地产为公司核心业务，并进行跨地域房地产经营。在此期间，选择了深圳、北京、上海、天津、沈阳、青岛等区域经济中心进行中高档城市居民住宅的规模开发，相继推出了以“城市花园”命名的精品住宅系列。秉承“以

4、人为本”的开发理念，经过十年的探索与悉心经营，万科地产以其注重“家”与“园”相结合的整体规划、亲情般的物业管理管控和超前的建筑设计风格，在同行中脱颖而出，成为国内著名的房地产开发企业。“万科城市花园”业已成为享誉全国的住宅品牌。万科集团地产相关项目深圳：天景花园、威登别墅、荔景大厦、景田城市花园深圳城市花园一桂苑、福景花园、万科彩园、金景苑万科俊园、万科温馨家园、万科四季花城北京：北京万科城市花园、北京万科星园上海：上海万科城市花园、上海万科广场、优诗美地天津：天津万科城市花园、天津万科都市花园天津万科中心、天津世贸广场、天津万科新城沈阳：沈阳万科城市花园、紫金苑大连：大连万科邮电大厦鞍山：鞍

5、山东源大厦成都：成都万兴苑北海：北海万科城市花园2 .北京万科北京万科企业有限公司是万科集团属下企业，现有北京万科城市花园、星园两个相关项目在建开发。北京万科城市花园位于京城东北郊，首都国际机场附近的高级住宅开发地段。是北京万科在京城投资开发的首个房地产相关项目，规划用地约27万平方米，总建筑面积28万平方米。纵眼望去，小区一片红砖墙、坡屋顶的低层小楼，一派欧式建筑风貌，与周围清新自然的田园气息相呼应，别具韵味，深受客户喜爱。目前，城市花园已建成7个小区，销售率超过98%,已入住1200余户；在建中的百合园、云枫阁销售率也已超过%o星园是北京万科在京开发的第二个相关项目，占地11.2万平方米，

6、总建筑面积约30万平方米。小区位于亚运村正北2公里，处在亚北森林公园与亚运村商务圈的交界地带，交通便捷、环境优雅、配套齐全。小区目前处于规划设计调整阶段，预计于2000年6月中旬重新开盘，拟建成具有强烈现代都市风格的周尚社区。1997年开始，北京被万科集团确定为跨地域投资的重点地区。北京万科企业有限公司以“精品意识、长期观念、先锋精神”为宗旨，不断提高投资开发水平，不仅为北京房地产市场提供一种高品质的产品，更以该产品为载体提供一种全新的生活方式，以此为基础，谋求公司长远、稳定的发展。3,北京万科物业北京万科城市花园由北京万科物业管理管控公司荣誉管理管控，于1997年获得“北京市优秀物业管理管控

7、小区”称号，于1998年获评“全国物业管理管控优秀小区工万科集团是国内最早涉足物业管理管控领域的企业集团之一。万科的物业管理管控经过近十年的探索，以其规范化、专业化、人性化的服务水准在同行中脱颖而出，不断取得骄人的成绩。1996年10月，深圳万科物业管理管控公司在国内率先通过IS09002第三方国际认证。1996年12月，又在国内首次物业管理管控投标中一举中标。截止1998年底，万科在全国各地开发的房地产相关项目中已有13个被建设部评为“全国物业管理管控优秀（示范）小区工北京万科物业管理管控公司自1995年成立以来,借助集团物业管理管控优势，不断追求规范化、专业化，凭借良好的服务态度和完善的服

8、务保障体系，在北京地区形成了突出优势，在同行和客户中树立了良好的口碑。公司现有各类专业服务人员200余人，本着“至诚服务、温暖万家”的宗旨，为住户提供房屋维护、安全保障、环境治理、商业娱乐配套等全方位的服务，并致力于社区文化的建设，推广现代居住理念和生活方式。1999年年底，北京万科物业公司成功接管建设部的物业管理管控，接管3个月来，万科的物业管理管控受到建设部上下的一致好评。在内部管理管控上，公司全面导入IS09002质量管理管控体系，从细部着手，全面改进，对员工进行国际水准、规范化的培训和管理管控，力争培养出一支高素质、高水准的物业管理管控队伍，为客户创造更高品质的生活空间。二、北京万科星

9、园相关项目简介1、附北京万科星园“商品房销售许可证”复印件2、“万科星园”以“星”命名，主要原因如下：诠释之一;当您为枯燥乏味的工作和生活而身心日趋疲惫的时候，您可曾想过，抬头仰望久已遗忘的星空，换一种轻松的心情，感受自然的纯真。所谓“天人合一”，正是这种生活境界的超脱，对生活的终极关怀。当环保已成为世人瞩目的焦点，全社会的共同话题时，这种超脱境界，这种“天人合一”的终极意识更为人们所眷念、所向往。以“星园”命名，让住在这个小区的人都有环保意识、终极意识。此之谓：走近自然，体味人生。诠释之二：天文学是一门充满新奇色彩、无限奥秘、让人永远追求和探索的学科。从这个角度看，关于宇宙、银河、星座的科普

10、知识对于很多人-无论年长年幼、学识多寡，都是有无穷吸引力的。以“星”为名，引发人们对天文的向往，并在生活中融入科普教育与活动，融知识性与趣味性于一体，无疑将使住户的生活更加丰富多彩。诠释之三：“繁星点点，灵感无限延展二提起“星”，总能产生很多梦幻感觉，激发无限遐想。家住“星园”，不禁让人产生一种梦幻的“家园之旅”，既亲切自然，又浪漫温馨。生活永远是梦幻多彩的。3、区位及交通、环境优越的位置北京万科星园地处亚运村国际商务圈内，位于亚运村北部“绿色家园”居住区内，距亚运村正北2.5公里，在紫玉山庄北边约1500米，北苑路以西约200米,紧邻13000亩环境怡人的国家森林公园，位置极为优越。北苑路为

11、双向六车道，属市级干道，道路中间为规划中的轻轨铁路，道路宽阔，路况良好。星园西侧为规划中的城市快速安立路（现为单行线），南面的洼里路已全线开通，规划中的北五环从小区南面500米处经过，交通十分便捷（附位置图）。从亚运村开车向北5分钟，就可以摆脱拥堵的交通，在欢畅的道路上驰骋到达万科星园。便捷的交通星园拥有良好的道路交通系统，北苑路、安立路均有多条途经小区的公交车辆，1可以到达。公共交通358、417临线及小公共汽车（北苑北站）下车即可到达。已于1999年年底动工兴建的北京市第一条轻轨交通13号线和地铁5号线两条交通动脉，又将北京的重心北移了许多，它们均将在星园附近设站，届时，将凭借自身安全、准

12、时、快捷、大运量的特点，使小区居民的出行变得轻松、便利。周边环境万科星园位于京城正北，上风上水、空气清新、水源洁净东北：规划中的中央体育公园正西：40米宽的城市绿化隔离带，绿化带之外是规划中有“北京最大绿肺”称的13000亩国家森林公园，营造出一个无与伦比的自然环境。东边、南边：高尚住宅小区（紫玉山庄、北辰绿色家园）西南：北京国际展览体育中心（待建）附：地理位置图、公交线路图4、市政配套北京万科星园位于城市机能极为优越的亚运村国际大社区，购物、娱乐、餐饮、休闲已自成完善体系。这里的生活消费价格因其面对本地人士为主而显得更加平易近人。作为现代的住宅区，万科星园注重小区整体的协调性、统一性，重视小

13、区的每一个环节，而不是单纯给客户提供一套房，居住、交通、休闲、娱乐无一不得到细致周详的考虑。商业：距家和超市（北京最大的仓储超市）2公里，距北辰购物中心3.5公里，小区的东边特别配套建设了一条龙服务街，相关计划开设美食集中营、好书雅屋、影音天地、美仪沙龙、全天干洗、宠物乐园、迷你酒吧、家艺橱窗等，客户足不出园就可以尽享一切生活便利。文教：北京剧院、炎黄艺术馆、小牛津双语幼儿园、芳草地小学、大社区内有规划的幼儿园和小学，星园内部的中学相关计划与名校北师大二附中合作办学，同时还相关计划与国际名校建立合作，聘请著名的外国教育专家来学校做顾问，引进国际先进教学经验，相信高级上品的教育，一定不会辜负做父

14、母的对孩子的一片苦心。娱乐：中华民族园、奥体中心、康乐宫、高尔夫俱乐部、规划中的体育公园，还有星园自建的会所更会以亲切自然、贴近生活的风格给小区业主带来温馨的感觉。商务：五洲大酒店、阳光广场、国际会议中心、凯迪克大酒店、名人广场邮局：亚运村邮局升值潜力：万科星园地处规划中的北苑边缘集团西部，该边缘集团未来将发展成一个充满现代化的社区，成为北京北部上风上水的中心旺地。又因其紧邻奥运规划用地，地处亚运国际商圈，所以它将成为北京新的投资热点。北京市规划委员会于2000年3月已决定将北四环路南北两侧地区作为北京国际展览体育中心的选址，主中心区规划用地405公顷，能够提供最佳的赛事组织条件、创造良好的生

15、态环境，体现现代化、高科的特点，成为国际化色彩的大型多功能综合社区。5 .规划设计万科星园是万科集团在北京开发的现代都市住宅区。由新加坡著名的雅科本设计管理管控有限公司担任总设计任务，国内一流的北京市建筑设计研究院配合完成设计，从规划到住宅单体设计、设备配置都展现了未来住宅的发展趋势，堪称是中外合作建筑设计的力作。雅科本设计管理管控有限公司简介：星园小区由擅长作高层社区设计的新加坡著名建筑事务所一雅科本公司整体规划设计，其超前的规划设计思想和全新的设计理念，在业界广传美誉，拥有丰富建筑设计经验，在东南亚、港、澳、台开展设计工作，曾担任新加坡公共组屋及私人发展商住宅设计，拥有大量住宅实例，其中深

16、圳东海花园获建设部小康住宅设计奖。北京市建筑设计研究院简介：成立于1949年10月，是一个享有对外经营权的大型综合民用建筑设计、科研单位。本院拥有国家设计大师6名，一级注册建筑师106人，二级注册建筑师138人，每年完成工程750多项，建筑面积350万平方米，在民用设计单位中排名第一位。星园的规划设计借用雅科本公司的经验，并利用自身在设计规划方面的优势，充分考虑北京地区的季节特点、市场特点、客户需求，摒弃了大多数规划单调、呆板、模式化的平面布局，采用灵动流畅的设计手法，将16幢以星座命名的建筑，如璀璨星斗般点缀在绿草如茵的“星河”中，生动自然而不失和谐统一，灵动流畅而富含韵律。总体规划上将小区

17、分为五个组团（每个组团3-4栋），五个组团向心布置，构成星园住宅区的整体结构。组团每栋住宅之间又有区别，住宅高低错落（12、18、26）,标志鲜明，既丰富了生活空间又使客户对自己的生活空间有相当的认同感和归属感。6 .分期开发相关计划星园将按三期来开发一期：2001年9月交付使用，共6幢，计平方米, 平方米, 平方米,套套套二期：2002年月交付使用，共幢，计三期：2003年月交付使用，共幢，计会所：7 .周边及竞争对手分析案名总建筑面积43万平方米在售面积22万平方米平均单价9500元主力面积170M2-200M2主力总价150万元-170万元发展商华远企划销售自销建筑楼层32层规划面积70

18、M2-250M2单价范用8080元-Io(X)O元可售户数576户(共1200户)售出户数290户销售率50%开盘H期1998年9月重 点 竞 争 个 案 分 析交房日期2000年4、IO月联系电话62078017/8四出行条件口回北临北四环，东临中华民族园，西距健翔桥、京昌高速路300米，周边有386、380、387、305、345、407公交车通过区位概念回口位于朝阳区，与亚运村金融商贸区及中关村高科技产业区相望社区规划口团口口高层建筑，15000平方米中心花园，绿化率40%,地下停车、一户一位产品营建口口口欧式外立面设计，迅达电梯，厨房、卫生间精装修、中央空调，户型设计在朝向、采光上存在

19、问题景观缔造l3口15000平米中心花园，各种植物逾30种物业管理管控口回口华远自管，4.5元，保安监控、可视对讲系统小区配套百口游泳池、网球场、酒吧、健身房、桑那、托幼所、超市、餐厅、练功房、高尔夫练习场企划营销口口广告密度较大，现场气氛较好，有样板房，有一定的销售流程品牌形象知口口公司实力较强，在京有多个相关项目，企划中注意营造名度，朝北房屋很难销售客源层面口口外销房，演艺界知名人士、自由职业者、金融界人士口口评比结果无等级，以万科星园为标准(图标居中位置)右边为优。V为竞争个案所处等级。案名慧忠北里总建筑面积110万平方米在售面积11()万平方米平均单价普宅5000元甲级640()元主力

20、面积130M2主力总价70万元-80万元发展商华汇企划销售自销建筑楼层高层塔楼、多层板楼规划面积甲99M240M2一价范围甲6000元-6600元可售户数售出户数销售率开盘日期销售较早交房日期甲现房联系电话64966471出行条件EI位于北辰左路和安立路之间，周边有108、358支、328、417、602公交车通过区位概念回口位于朝阳区，紧邻亚运村金融商贸区，属90年代以来新建的规模较大的小区社区规划口EJ口高层和多层板楼建筑，规模大，小区内档次差别明显，房屋采用兵营式排列产品营建13楼外立面颜色单一，陈旧，奥的斯电梯，甲厨卫精装修，户型设计在朝向、功能分区上存在问题景观缔造EI普通绿化，没有

21、景观物业管理管控回口口华民物管，甲2.5元-3.5元小区配套I3托幼所、超市、餐厅、小酒店、娱乐场所、学校，但档次偏低企划营销回口口广告密度小，接待大厅面积小，无样板房，营销水平较差品牌形象团公司规模开发，国营机制，没有品牌形象客源层面Ef口在北、东、西城附近上班的人群，有部分为政府购房和拆迁户，客源档次差别较大评比结果无等级，以万科星园为标准(图标居中位置)右边为优。V为竞争个案所处等级。案名欧陆经典总建筑面积48万平方米在售面积现房2栋、期房5栋平均单价6250元主力面积134M146M2、171M2主力总价70万元-90万元发展商龙脉房地产重企划销售伟业顾问点建筑楼层高层塔楼、小高层板楼

22、规划面积88M-240M2单价范围5357元-7000元竞可售户数738户（期房）售出户数争销售率个开盘日期1998年10月交房H期1999年8月、2000年6月联系电话64915831案分出行条件回口位于北苑路与慧忠路交汇处，周边有358、417公交车通过析区位概念0位于朝阳区，紧邻亚运村金融商贸圈，但周边环境较舌L,有煤场、临建社区规划EJII高层塔楼和板式小高层建筑，人车分道，地下车库、一户一位产品营建0欧式外立面设计，三菱电梯、毛坯房，现推出的二梯三户，采光、朝向均较好，在市场上有一定吸引力景观缔造欧式园林设计、绿化率超过40%,中心广场、庭院雕塑、小品落泉、物业管理管控中海物管3.5

23、元，有对讲系统小区配套EJ会所、游泳池、健身房、商场、餐超市、托幼所、超市、中小学校、老年活动室、儿童乐园、体育馆、环行散步道，配套较全，但这些硬件大多要在小区全部落成之后才开始，所以前期客户在生活上会有不便之处企划营销由专业的代理公司代理售楼，广告密度较大，接待大厅面积大，无样板房，有一定的销售流程品牌形象口必民营公司，期待借助专业的销售、策划公司加快销售客源层面外企白领、部分私企，有相当部分为二次置.业者评比结果无等级，以万科星园为标准（图标居中位置）右边为优。V为竞争个案所处等级。案名嘉铭园总建筑面积2.4万平方米（一期）在售面积2.4万平方米平均单价5300元主力面积130M?主力总价

24、70万元发展商嘉铭房地产里企划销售自销占建筑楼层一期多层、二期高层规划面积80M2-180M2单价范4930元-5980元兄可售户数240户（一期）争售出户数210户销售率90%小开一Fl期I交房日期1999年9月宏联系电话64971438杀分出行条件EJ北苑路以东300米,周边有358、417公交车通过，但因相关项目不临街，且从小区通往北苑路的道路拥挤狭析窄，给客户平时出行会带来一定困难区位概念0口位于朝阳区，在亚运村金融商贸区边，但周边环境较差，有工厂、暂停工相关项目社区规划口回口口多层建筑，地上停车、一户一位产品营建口回口口毛坯房、独立供暖供热水通过供暖自动交换景观缔造口回口一般绿化，无

25、景观设计物业管理管控口回口口待定小区配套13口口口生活设施配套较缺乏，一期只有超市、餐厅企划营销团口口口广告密度较小，接待大厅面积小，简单，无样板房，品牌形象团口口国营公司，没有太多品牌可言客源层面面口口部分私企、拆迁户，客源在品位和层次上不及万科口口评比结果无等级，以万科星园为标准（图标居中位置）右边为优。V为竞争个案所处等级。案名现代城总建筑面积48万平方米在售面积平均单价9万平方米8800 元主力面积136M2、150M?主力总价150万元-170万元发展商中鸿天企划销售自销建筑楼层28层规划面积73M2-3OOM2单价范围7800元-Io(K)O元可售户数1500户售出户数850户销售

26、率56%开盘日期1998年4月2日交房日期99年年底、明年3、6、年底联系电话65854441/2/3/5/6出行条件EJ口国贸以东800米，紧临东三环和地铁复八线出口周边有多条公交车通过，构成立体交通区位概念回口位于朝阳区国贸商圈内，但周边环境较差，有工厂、临建、交通堵塞、空气污染严重社区规划0il现代高层建筑，中心花园，地下车库，产品营建现代欧式外立面设计、日本富士达电梯、精装修，在装修选材上力争名牌，创造卖点景观缔造回三块足球场大的绿地、空中四合院物业管理管控控、中海物管，3.5元，红外线周边报警系统、闭路监可视对讲系统、三表远程小区配套13紧邻国贸商圈，一期不会有太多小区内配套供客户使

27、用，以后会有健身房、超市、餐饮，但小区配套不会成为本相关项目的卖点企划营销广告密度较大，现场气氛较好，有样板房，装修、布置较有特点，有一定的销售流程品牌形象知民营股份制、投资组合，在京的第一个相关项目，力创名度客源层面在东部上班的外企白领、自由职业者、二次置业者评比结果无等级，以万科星园为标准(图标居中位置)右边为优。V为竞争个案所处等级。案名万泉新新家园总建筑面积22万平方米在售面积6万平方米平均单价8(X)0元主力面积18OM2-22OM2主力总价140万元重发展商万泉花园(投资管理管控组合）企划销售万通鼎安国际物业管理管点建筑楼层6层竞规划面,积140M2-330M2争单价范围7648元

28、-9(XX)元可售户数个售出户数销售率案开盘日期1998年9月交房H期1999年8月分联系电话62633389/90析出行条件口口口口东距人大300米，距西北三环500米，区位概念口口位于海淀区，与中关村高科技产业区相邻社区规划口团口口多层建筑、户户朝阳、地下停车、一户一位、基于INTERNET的社区局域网络，产品营建口口迅达电梯，毛坯房、厨房、卫生间菜单式装修景观缔造口口小区绿化率45%,33000平米集中绿地花园，中心花园广场、水景雕刻广场物业管理管控口回口口自管，4.5元，闭路电视监视系统，智能安防系统小区配套口团口口一期无配套，二期配套有超市企划营销口回口口广告密度较大，但较单一，现场

29、气氛较好，有样板房，有一定的销售流程重 点 竞 争 个 案 分 析品牌形象口面口口投资管理管控组合客源层面以在西边、中关村附近工作的外企、私企和自由职业者为主，从品位和层次来看与万科接近口口口口评比结果无等级，以万科星园为标准（图标居中位置）右边为优。V为竞争个案所处等级。案名华馨公寓总建筑面积43万平方米在售面积22万平方米平均单价7800元主力面积170Nf主力总价130万元发展商华汇企划销售自销建筑楼层6层、14层规划面积38M2-300M2单价范围7000元-8800元可售户数460户售出户数销售率不好开盘口期1999年6月交房期2000年4月联系电话64966471出行条件也位于北辰

30、左路和安立路之间（慧忠北里小区内），周边有108、358支、328、417、602公交车通过区位概念0口位于朝阳区，在亚运村金融商贸区内社区规划13口小高层建筑，15000平方米中心花园，绿化率40%,地下停车、一户一位,华馨公寓属华汇公司开发,所以所处小区档次参差不齐,有公寓、甲宅、普通住房产品营建欧式外立面设计，厨房、卫生间精装修景观缔造I3庭院式布局，绿化率超过40%物业管理管控13华民物管，3.5元，保安监控、可视对讲系统小区配套回成熟生活社区，娱乐、购物、餐饮、文化教育，但档次偏低企划营销EI广告密度今年开始加大，接待大厅面积较小，无样板房，主推配套完善品牌形象13口国营公司，无品牌

31、知名度客源层面销售情况在刚开盘时不好，小户型有部分单身人士看好，随工程形象和广告力度的逐渐加大，营销推广作出调整，近期，销售逐渐看好评比结果无等级，以万科星园为标准（图标居中位置）右边为优。V为竞争个案所处等级。案名和祥园总建筑面积17万平方米在售面积17万平方米平均单价6100元主力面积I02M121M2.MOM2主力总价66万元、78万元、91万元发展商北京华汇房地产开发中心企划销售自销建筑楼层22层规划面积9IM2-140M2单价范闱6100元-7300元可售户数II（X）户售出户数880户销售率80%开盘日期】999年3月份交房日期1999年年底联系电话64809043/44出行条件0

32、位于北辰左路和安立路之间（慧忠北里小区内），周边有108、358支、328、417、602公交车通过区位概念目口位于朝阳区，在亚运村国际商贸圈内社区规划I3属慧忠北里小区内，整体规划简单，没有新意产品营建I3口高层塔楼，塑钢窗，厨卫有装修，三部三菱电梯（一梯10户）户型在采光、朝向上存在问题景观缔造Z简单绿化、无景观物业管理管控回口口华民物业管理管控3.5元小区配套I3与慧中北里共享配套设施企划营销EIil一个月有两到三次广告，销售大厅小且无样板间品牌形象回口口集体所有制，品牌形象不及万科客源层面13在亚运村附近工作的私企，在客户的品位及层次上略低与万科评比结果无等级，以万科星园为标准（图标居

33、中位置）右边为优。V为竞争个案所处等级。案名胜古家园总建筑面积18万平方米在售面积9万平方米平均单价8300元主力面积88M：主力总价73万元发展商北京东方极天公司里企划销售北京胜古房地产公司点建筑楼层22层规划面积88M2-166M：z单价范闱6580元-950()元兄可售户数654套务售出户数392套销售率60%公开盘日期1998年I交房日期1#2#1999年7月交房累3#楼1999年年底联系电话64428663/65/67分出行条件口口团交通便利，四通八达，多达16条公交线路通达社区析区位概念口口0口紧靠北三环，安贞桥东北角北临亚运村，东望和平里商业区，社区规划口回口口三栋现代高层建筑，

34、综合型封闭社区产品营建欧式古典建筑风格，厨卫装修，塑钢窗，全封闭阳台，自建燃气机房，集中供暖，24小时热水，三菱电梯(二梯八户)景观缔造口团口口1.6万平米休闲花园物业管理管控口回口口鼎泰物业管理管控2元小区配套口室内温水游泳池、全空调商业服务中心、文化活动中心、占地1500平方米幼儿园、4650平方米小学、中学距小区仅200米企划营销I3口一个月有两到三次广告,无样板间，营销水平一般品牌形象口团国企，知名度不高客源层面作家、艺术家、科技人才、经营管理管控人员等评比结果无等级，以万科星园为标准（图标居中位置）n右边为优。V为竞争个案所处等级。案名新荣家园总建筑面积8.8万平方米在售面积8.8万

35、平方米平均单价6350元主:力面积13OM2/5OM2主力总价82万元-95万元发展商中国新荣国际投资公司企划销售自销建筑楼层27层规划面积114M2-380M2单价范围5668元-6600元可售户数648套售出户数129套销售率20%开盘日期1999年4月22日交房日期2000年5月童 点 竞 争 个 集 分联系电话64808899出行条件口口口团交通便利，108,328,358,380等多路公交直达。区位概念口口团口位于朝阳区，紧邻亚运村国际商贸圈社区规划口回口口地处慧忠北里小区内，整体设计简单，只有三栋高层，双层地下车库产品营建口0口口高级艺术四防门，高级密闭塑钢窗，西北窗配双层玻璃，提

36、供菜单式装修服务，日立电梯（三梯八户）景观缔造口3口口6000平米超大中庭花园，环绕进口欧式云石喷泉物业管理管控口回口口新荣物业管理管控2.5元小区配套口回口口共享慧中北里配套企划营销口回口口广告密度大,销售现场较大，有样板间，营销水平一般，销售人员精神面貌不佳，但随着迎千禧年活动，销售势头开始好转品牌形象回口口国企，知名度不及万科客源层面口口私企业主、白领等口口评比结果无等级，以万科星园为标准（图标居中位置）右边为优。V为竞争个案所处等级。案名世纪宝鼎总建筑面积5万平方米在售面积5万平方米平均单价7000元主力面积I3OM2-14OM2主力总价91万元-98万元发展商北京九鼎房地产企划销售北

37、京九鼎房地产建筑楼层24层规划面积88.3()M2-237.37M2单价范围6580元-7800元可售户数240套售出户数72套销售率30%开盘日期1999年初交房日期2000年5月联系电话64969990/92/93出行条件团交通便利，62、386、408、409等多路公交汽车通过区位概念因位于朝阳区，地处亚运村金融商贸圈内，紧邻北四环城市绿化带及二十几所文化教育机构，周边生活设施齐全。社区规划0B周边社区成熟便利产品营建错层式楼中楼设计，4.4米的大开间，厨卫精装修，全地下车库，电梯直达景观缔造EIil简单绿化，无景观物业管理管控中海物业管理管控3.5元小区配套EI口与富成花园共用5500

38、平米会所（商店、泳池、茶馆等）企划营销I3一个月有两到三次广告，媒体投放量不大，有样板间品牌形象因国企，无知名度客源层面私企及部分自由职业者评比结果无等级，以万科星园为标准（图标居中位置）右边为优。V为竞争个案所处等级。案名紫竹花园总建筑面积16万平方米在售面积16万平方米平均单价8400元主力面积160M2主力总价130万元发展商北京紫竹花园房地产公司里企划销售自销占建筑楼层21层、14层,规划面积111.71M2-35()M2z.单价范用7218元-900()多元兄可售户数争售出户数销售率个开盘日期交房日期2000年9月联系电话68906659/60/61分出行条件I3口东距西三环紫竹桥咫

39、尺之遥，北与香格里拉大饭店、华奥中心及摩托罗拉隔路相望，南接北京化工大学西圻院。区位概念0口位于海淀区，紧邻中关村高科技园区社区规划口回现代建筑风格产品营建口团高标准精装修，中央可调式供暖系统，户型设计注重舒适性，LG电梯直达两层地下车库景观缔造3口口共享发展商投资兴建的化工大学绿化，小区内无景观设计物业管理管控口13物业管理管控公司待定，3.8元小区配套口专属豪华会所，内设健身室、网球场、桑拿室、儿童乐园等企划营销回口口广告密度较大，但形式单一，有样板间企划中注意制造知名度品牌形象0外资，但知名度不及万科客源层面13外销公寓，客户主要以在西边工作的外企白领、私企、和自由职业者为主评比结果无等

40、级，以万科星园为标准（图标居中位置）右边为优。V为竞争个案所处等级。案名北辰绿色家园（拂林园）在售面积8.6万平方米平均单价5200元主力面积118-70M2主力总价60-80万元发展商北京北辰实业XX企划销售自销建筑楼层9层、14层板式规划面积83M2-160M2单价范围4350元-6000多元可售户数售出户数接近100套销售率开盘Fl期1999年10月交房日期2000年9月1 点 竞 争 个 案 分 f联系电话64979868/64911808出行条件口口口口同万科星园，亚运村以北3公里，北苑路西区位概念口口位于朝阳区，紧邻亚运商贸圈，交通便捷社区规划口团口口9层和14层的板式小高层，建筑

41、立面为新古典主义风格，产品营建回口口毛坯房装修，电热膜供暖，户型设计注重实用性，使用率较高，三菱电梯，景观缔造回口口中西式风格结合，借鉴慕尼黑奥林匹克公园的自然与运动结合的形式，布置水景广场、带状广场，设有儿童乐园，形成森林与动物的主题景观，物业管理管控管口回口口北辰信诚物.业管理管控XX管理管控，智能化物业理小区配套tan家庭网络布线，停车场实行感应式IC卡，企划营销回口口广告密度较大，但形式单一，有样板间企划中注意制造知名度品牌形象口团口口国营股份制公司，客源层面口回口客户主要以在北边工作的私企、自由职业者、部分国企为主，客户层次复杂口口评比结果无等级，以万科星园为标准（图标居中位置）右边为优。V为竞争个案所处等级。8、成交客户基本特征性别构成：男女比例为61：39,业主的性别构成虽然男性多于女性，但