大国企业内刊-豪宅的城市力量.docx

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1、豪宅的城市力量中国崛起大国雄心豪宅是一本书，从中阅读城市的气质与雄心，中国升级，城市梦想，豪宅要如何代表城市，持续擦亮中国乃至世界的目光？PARTl:世界豪宅寻访，城市的凝聚力没有任何偶然的力量能将大人物们强制性地聚集在一起，因此世界级豪宅的形成与发展，自有其独特的形成规律和发展轨迹一寻访世界豪宅的过程，既是解析城市凝聚力的过程一其产生的条件可通过以下实例阐明：凝聚力指标一：主掌城市核心价值，世界为之服务纽约中央公园的选址定在第五大道，分布着全世界最高尚的豪宅。其中最著名的就是位于中央公园东部的上东区一UPPerEaStSide.历来被视为富豪与权贵的象征。上东富人区在潜意识中营造着至上至尊的

2、阶层概念。全面接触纽约上东解密富人区三大因素在纽约的五大区中，曼哈顿(Manhatlan)最为出名，它的建筑密度很高，高楼林立，是美国金融和贸易的中心，有人说这里是把人类智慧变为财富的地方。而曼哈顿也是富人钟情的居住区域。沿着世界上富有盛名的中央公园(CentralPark)向北向东，就是纽约有名的上东区(UpperEastSide),这里聚集了金融、投资银行的富豪们。与美国纽约市东北方向这个著名的上东区异曲同工的是，中国北京的东北方向也在开发建设一个“上东区”一一由首创置业开发的阳光上东。如果说以前只是从开发商引入的国外理念中想象纽约上东的繁华与奢靡，现在就站在曼哈顿的街道上感受了。美国当地

3、时间5月1日，北京阳光上东一行16人，应美国纽曼房地产学会、纽约总商会的邀请高调赴美，会见美国纽约等城市的高层房地参人士，并考察在美国投资开发房地产的可行性,这在一定程度上意味着中国房地产开发已经从学习、借鉴欧美房地产开发的经验,进入到与其对话和交流的新阶段。搜狐焦点网作为独家网络媒体，随行进行全程报道，第一时间展现纽约城市风貌、房地产市场发展以及中美房地产行业之间的交流。富人区围着中央公园说到富人区的形成，究竟是规划在先还是市场选择逐渐形成的？刚到纽约，我们就迫不及待地想寻求答案。纽约曼哈顿区长驻中国代表、前纽约市规划局委员局长、美中城市规划建设基金会会长饶及人先生十分肯定地告诉我们，这个区

4、域是逐渐被富人接受而形成的。其中一个重要的因素就是中央公园，在曼哈顿寸土寸金的高楼中，中央公园像一个绿色的宝石镶嵌在其中。中央公园的面积大得惊人一一有843英亩的土地。本来是一片近乎荒野的地方，现是一大片田园式的禁猎区，有茂密的树林，湖泊和草坪，甚至还有农场和牧场，里面还有羊儿在吃草。在这样一个喧嚣繁荣的大都市开辟出这样一个公园，这一创举得到了举世称赞。而且，中央公园保留了原始的地貌，与大都市的繁华形成了鲜明的反差。这也是曼哈顿区唯一的一个超大型绿色公园，因此沿着中央公园和纽约有名的第五大街(FifthAve)便是富人居住的首选，这里也成为纽约公寓价格最高的地方。如果你认为富人选择上东区仅仅是

5、因为“第一是地段，第二是地段，第三还是地段”这个房地产真言的话，未免有些偏颇。富人“扎堆”上东区的理由一向认为美国人或者来自各个国家的移民在选择豪宅时会有前瞻性眼光或者高屋建领的置业秘笈，然而这些住在豪宅、开着豪华汽车的富人们，对生活的要求如普通人一样平实,归结起来，自然和人文环境、文化艺术设施以及社区感觉是吸引他们来上东区的三个因素。这三个富人(其实任何人都看重)最为看重的因素大概能给国内的开发商些许启示吧。美国时间5月2日下午，一个不时洒落下雨滴的下午，考察团来到上东区，与这里的居民做了一个面对面的交流。下午4点多钟，正是这里的小学放学的时间。上东区72街。街区两边是一栋一栋公寓楼，一层的

6、铺面是鲜花店和各具特色的咖啡吧。这里的公寓建筑有些年头了，但看上去建筑立面保护得很好，整洁而韵味十足，连街边供人休憩的木椅也是旧旧的感觉。听说因为美国的历史很短，建筑所有人可以将35年以上历史的建筑申请文化保护。步道上粉色和白色的花开得正艳，大街上车辆不多，不时有大人带着放学得小孩匆匆走过，整个的氛围惬意而宁静。一位接受访问的女士说，她之所以选择上东区是因为孩子上学在这里，这里文化设施极为完善是他们最看重的地方。纽约大部分博物院、艺术学校、百老汇集中在纽约的上城(UpperTown)比如古根汉博物馆(GUggenheilnMuseum),是一家私人博物馆，最早是一位叫做古根汉的人，因为开矿获得

7、了巨大的财富，他收集了很多的世界名画和艺术品，后来已经达到了开家博物馆的规模。5月的这个时候，在古根汉博物馆进行的包括毕加索在内抽象派大师的画展吸引了熙熙攘攘的参观者。一位刚出家门的小伙子很爽快地接受了访问，他说，他住的房子是1920年左右建造的。上东区的学校、医院等设施齐全，交通便利，他尤其喜欢这里安静的社区氛围。他们对社区也很爱护，会自发地做修剪树枝等的工作。所谓“大隐隐于市”，在繁华喧闹的曼哈顿，上东区确实给人一种宁静的感觉，难怪富人们在谈到社区感觉时，安静成为提及率最高的词。而中央公园所带来的优越的自然环境是使富人区逐渐成型并不但抬升房价的因素。一位从下城(Downtown)搬入这里的

8、女士说，已经在这里居住了10年。当初花很多钱买这里的房子，很多朋友都说不值，现在他们都很羡慕她了。富人区的标志之一就是贵，不仅房子价格执纽约牛耳，就连教育等费用都是最贵的。访问者透露说，一个小学生的学费一年就要1万多美元。善于积累财富的犹太人是上东区的“座上宾”。美国当地时间5月2日晚上，美国犹太人协会主席JaCkR。Sen先生在他的上东区的豪宅里宴请了考察团的人士。这个拥有一个7层TOWnhOUSe豪宅的犹太人，可以说是上东区富豪的一个代表，他拥有4架私人飞机，内敛的建筑里是一个艺术品琳琅的家，从画到家具，都是出自名师之手的艺术品，这大概就是纽约特征的富人生活吧凝聚力指标二：站在城市权贵中心

9、，掌控潮流脉动伦敦海德公园所在的伦敦西区，是英国政府所在地，也是繁华的商业区、文化区和贾商巨富的聚居区。在白厅大街一带，是英国首相官邸、外交部、内政部、财政部及海军部所在地，著名的议会大厘座落在白厅大街南端。白金汉宫，即英国女王居住之地。伦敦海德公园一带被人民视为英国的神经中枢，也是英国商业时尚中心的象征。诗意栖居每一个区域、每一个城市都有着独特的历史与文化差异，它们的空间结构、肌理、形态特征都蕴涵着人们在此长期生活的行为方式和文化积淀。城市作为i种高质量的、富有情趣的社会空间，它同时与当地的特殊景观与环境特征相联系而具有本土特色。现代城市发展到今天，它成为社会生活的催化剂，吸引人们去身临其境

10、，去亲自感受发生在其中的公共活动及其所散发的活力与生机。这种活力与生机同时流动和渗透于其中，并日渐丰盈，成为人类赖以栖息共存的精神家园。城市环境不仅是由物质形态要素构成的，更是由人的情感和各种文化因素决定了城市空间的内涵。人们在明确认识城市环境特征和气氛的基础上，与环境建立十分密切的联系，即确定自己的空间归属，这意味着人们在经历和情感上对环境的深度介入，从而在更加深刻的层次上感受到生活和存在的意义。一个良好的城市空间应该具备与城市生活休戚相关的活动内容以及与这种活动内容相符合的空间布局结构和景观特征。它是展现生活的舞台，它的本质之一就是模拟、再现、反映和再认识现实世界。城市的形态与空间组合形式

11、日益灵活和多样，不仅适应了新的、复杂的社会生活要求，也会促使社会生活向更新、更复杂的方向发展。随着城市的不断发展，城市文化和文明开始有了新的确定及倡导，城市空间的构成趋向多元化，丰富的实质构成予人多方面、加乘性的体验，这些都是愉悦感、满足感的重要来源。各式各样的人、事、物、资讯、活动、经验等，交织成多方面的刺激，强化了城市空间吸引人的特质。我们研究城市形式的目的在于发现城市的本性原则，也在于更好地塑造城市。而我们要塑造的对象都是具体的，它需要一个健全的基础形式，还需要一个有形的模型。柏拉图将形式的规律演化为形式个别事物的形式个别事物。那么集约与组团组合的原则可以理解为我们确定的城市形式，而有形

12、的模型就可以理解为个别城市的形式，在这两方面的基础上才能彻底解决个别城市的问题在已经到来的21世纪，富有地域性与民族性的文化形式，将成为新的“国际式文化”，“可持续发展的生态观与“以人为本将成为一切行为的准则。城市空间提升现代城市文化品质的角色定位，更加具有了现实意义，把垂直的历史层面与横向的现实社会条件结合，成为一个有地方特性和时代精神的实质环境。具体到每一座城市，现实的工作是制定城市的图式。具体城市的图式与城市总图近似，但比城市总图更为抽象和概念化，这样可以为个体保留更多的自由。城市图式需要考虑的重点问题是城市的现有格局和地形。地形问题主要涉及城市新发展区和新城，不要让选择的图式类型与地形

13、发生根本的冲突。图式如果与自然地形的模式一致就会带来一连串的正面效应，城市就会自然地做到因地制宜。城市空间是与场所精神和环境体验相联系的,这种精神、体验都来自于具体物质空间环境。为人们的行为活动和场所体验提供的空间环境可以是自然的，也可以是人造的，它们的有机组合形成了物质意义的城市空间系统。能够产生场所精神的物质环境和空间具有一定的形体环境特征：一、中心。即场所及其活动的集结点和认同目标。可以是几何中心，也可以是视觉中心，其作用控制整个空间，影响了整个空间形态。二、边界。如果说中心是空间存在的本质，那么边界则是空间存在的外部条件，是对场所及其活动的围合与限定。进入近代社会以后，科技的迅猛发展、

14、地理空间的拓展和生产方式的革命，将人们从世代依存的封闭环境中解放出来。传统的空间意义上的地域概念被打破。新的生产方式和发展模式倡导社会化、标准化和单一化。以往创造了各地灿烂文化的独特性和个性不再成为必需。正是由于科学技术的发展，信息交流的频繁，当今世界文化有趋同之势，因而，继承和发扬地域文化重新为人所呼唤，保存和营建城市独特的文化魅力，不仅是一种属于历史的、地域的、民间的、文化的自我拯救，也是城市现代化建设中的一个重大挑战。城市空间是变动的价值、意向观念和生活方式的直接表现，也是社会、经济与文化发展到一定阶段的产物与反映。可以说，城市空间是人与文化互相混合、作用的熔炉，在这里，人们会逐渐把生态

15、、经济、文化等因素转化为社会关系、组织和生活秩序，这个精神的组织形式和空间的物质环境相互作用、影响、调节，形成该空间特有的气质。研究城市空间环境文化的内涵，实质上就是挖掘其特色。城市空间环境文化特色的形成，来源于综合的社会文化背景，包括一定区域内的经济发展状况、社会组织结构、历史沿革和自然地理条件等等因素。发扬城市空间环境文化特色，是形成一个具有独特场所感和持久文化生命力的城市空间的基本原则。“城市是最伟大的艺术品，它能够创造出文化。”西萨佩里的确，城市从诞生的第一天起，就担负起了凝聚、整合、加工和辐射文化的功能，它是人类文化的必然产物和集中场所。城市文化的发展是一种动态的过程，贯穿人类繁衍生

16、息的始终，每个城市都能从自身发展的历史中寻找到其独有的人文传统和历史背景，这自然是属于城市文化的时间维度了。在不同文化圈中生长的城市获得了各异的城市面貌、人文历史、精神气质。城市空间的历史文化，是城市物质、社会、经济、政治经年累积、演绎的结果。正是“历史这一概念的复杂性包容过去又面向未来，为城市历史价值的评价带来了强烈的思辩色彩。传统作为内涵，为我们展示了其在传统与现代文化之间游刃有余的生命力。无论是建筑、城市结构还是城市街区，它把“永恒的记忆”、“生活赖以发生的形式类型”这些不变的内涵作为怀恋传统的载体，开拓出展现历史文化的另外一片天空。一个城市空间设计品质的好坏，可依其功能意义及实质形状是

17、否符合社会需求加以判定，重视人性需求的空间才能与人们的社会生活相配合，否则将成为失落空间。在评估空间的品质时，必须考虑的两个因素是：1依据个体的心理与社会需求界定空间的用途及目标，并探讨空间的意义；2某一特定空间与历史、地方传统等地域风格之间的关系。在综合分析这两个因素的基础上，人们才能拥有所需要的、相当稳定的空间以发展自我、发展社会生活及文化凝聚力指标三：收藏城市天然资源，天然地位分界阳光、鲜氧、蓝天、碧水、远山、森林，景色秀丽的香港浅水湾，是港岛最著名的高级住宅区之一，区内遍布豪华住宅，这些依山傍水的建筑，构成了浅水湾独特的景区，令人流连忘返。无论海岸、河岸或湖岸，一个城市美景的天然水景往

18、往与最高尚的社区密不可分，而美景也为建筑带来了极大的升值潜力，使地段变得愈加珍贵。浅水湾是香港最高尚的住宅区之一，同时也是香港最受欢迎及交通最方便最具代表性的泳滩，是游人必到的著名风景区。浅水湾海滩绵长，滩床宽阔，且水清沙幼，波平浪静。滩区设有更衣室及淋浴设施，夏季更有救生员值勤。泳滩旁亦有快餐店、餐厅及超级市场，著名的浅水湾酒店旧址已成为一个商场影湾园，内有高级商店及餐厅。沙滩上建有中国古典色彩的镇海楼公园，内塑有十多米高的天后娘娘及大慈大悲观音神像，旁边还有长寿桥等胜景。附近还有深水湾、中湾及南湾，都是畅泳胜地。浅水湾浪平沙细，滩床宽阔，坡度平缓，海水温暖。夏令时节，是浅水湾最热闹的时候。

19、大批游客蜂拥而至，沙滩上人山人海，各式泳装组成了一幅色彩斑斓的画面。浅水湾东端的林荫下，设置着许多烧烤炉。在充满野趣的氛围之中，搏浪戏水后的游客可以尽情地品尝烧烤的美味。在烧烤区旁边，是富有佛教色彩的镇海楼公园。门前面海般立着两尊巨大塑像“天后圣母”和“观音菩萨”。海边远处建有七色慈航灯塔，气势雄伟，吸引着众多游客在此留影。在沙滩周围有许多酒家、快餐店和超级市场。临海的茶座，则是欣赏红日西沉，涛声拍岸的好地方。浅水湾的秀丽景色，使它成为港岛著名的高级住宅区之一，区内遍布豪华住宅，其中包括香港巨商李嘉诚、包玉刚的豪华私宅。这些依山傍水的建筑，构成了浅水湾独特的景区，令人流连忘返。凝聚力指标四：历

20、史人文精华积淀，珍贵当代巴黎十六区贵为历史文化聚焦之地，这种荣耀早已延续了一个世纪。作为世界地价最昂贵的街道之一，也是巴黎最豪奢的一条林荫大道，以开阔犹如广场般的120米宽度，诠释着16区无可比拟的阶级特权，放眼所及，大道两旁尽是名宅、绿地、大使区，此地是成功者的乐园、繁华与优雅的象征。房子昭示财富与地位置屋体现豪宅文脉的延续在上海法国梧桐掩映的花园洋房中，大宅门里的故事外人不得而知，但房子本身就是一个符号，一个标签，昭示着财富和主人的地位。这些历史故事，今天正在重新上演，有钱置屋也正是豪宅文脉的延续。尽管在如今中国，大众对阶层的分化仍显得态度暧昧，但在上海，如果要问有没有如香港浅水湾、美国纽

21、约的长岛、洛杉矶的比弗利山、巴黎十六区和日本东京湾这样的“富人区”，回答其实是并不怎么暧昧的。事实上，在上海法国梧桐掩映的花园洋房中，大宅门里的故事外人不得而知，但房子本身就是一个符号，一个标签，昭示着财富和主人的地位。这些历史故事，今天正在重新上演,有钱置屋也正是豪宅文脉的延续。有评论家甚至认为，正是“既有中国人本土的城市品格，也有西方文明的特性”构成了上海城市发展的原动力。至于上海“富人住在哪里”的问题现在倒确实一下子难以回答。因为自上个世纪三四十年代起，沪上谈的大多是“上只角”、“下只角”：即以现在的淮海路为中心形成的豪华的西区，以闸北、南市区为中心形成贫穷的东区。这种不同地区之间区位分

22、离现象至今还能看到。不过，随着上海市区土地的深度开发及动迁改造，所谓传统“上下只角”的界限在如今反而模糊起来。尽管“富人区”的话题仍然谨慎而敏感，但商业是赤裸裸的，愈来愈多的地产商正以此为卖点，极大地刺激着城市人的神经，而每一次“阶层定位”的提高，都意味着户型的增大和单价的上升。创新的弹性时光倒退十年甚至三五年前，今天的所谓富人的生活模式与其他人并无二致。世联地产主席陈劲松回忆道：”一直到八十年代初，绝大多数人是在一个平等的、无差异的环境中生活的，城市居住生活完全可以用大院和宿舍来统一概括。记得九三年，深圳海丽大厦公开发售，曾排队七天七夜，队伍中除香港人外都是当时的成功人士一一商人、明星、华侨

23、和投机家，他们都购买二房和三房，几乎没有人提出额外的要求。因为成套就是当时商品房的唯一卖点，也是消费者的唯一要求。”九十年代后期，一部分人确实富裕了，而市场供给的增多，使得短缺变成了过剩，过剩经济实实在在地造就了消费者的差异。这对中国富人的另一代名词一一成功人士而言，换房的过程，就是他们逐步建立自己的一套所谓生活模式的过程。花园、景观、复式、山水，种种供给唤醒了消费的欲望，而这些与普通人的差异的形成其实是在极短时间分化出来的。从这个意义上说，“中国所谓成功人士的生活模式具有明显的供给拉动性、创新弹性模仿性。由于中国的富人目前还远未达到稳定的生活模式阶段，加之模式的模仿性，故发展商的供给中，着急

24、表现概念特别有助于标签效应。这是为什么越贵的房子，概念越多越新的道理。”陈劲松认为。因此，至少在形成上，中国开发商们宣称的“富人区”都带有主动的炒作痕迹。而在上海，从衡山路、华山路的花园洋房，到散布在市区中的一些零星的高级公寓，都不存在一个“社区”的概念。上海的古北应该算是本地第一个成片开发的高档住宅区域。由于邻近虹桥国际机场，对“外”交通方便，港台的一些地产商在90年代初有关土地批租政策出台后建造了第一批外销房。每月动辄四五千美元的租金即使在现在看来也足够富人的标准。但业内人士看来，如果以富人区的标准来衡量，古北在规划上存在先天的劣势。一方面,大多数的高楼地层都开设了店铺，街面的繁荣掩饰不了

25、类同于市中心的嘈杂，而楼与楼之间的道路正演化为城市的主干道，加速了各色的人流，使得人们越来越缺乏距离感。从这个意义上说，古北是变得方便了，却大大缺少了私密性。而后者恰恰是构成“富人区”中关键因素之一。于是上海古北的一些欧美人士首先开始自发性的东移。为什么是欧美人士，而不是港台的富商们想要东移呢。这显然有着其现实基础，在近几年进驻上海张江和金桥地区的世界500强企业中，欧美企业占了绝大多数。随着通用汽车、可口可乐、西门子等跨国企业在中国特别是上海业务的拓展，企业的中高层特别是高层渴望对企业有地理上的贴近性。对外籍人士而言，地段这个公认的房地产首要元素对其影响不大，选择住宅时，居住环境的认同、社区

26、的认同是首要因素。于是，在金桥地区，一个名为Greencity占地面积达37平方公里的碧云国际社区开始形成。碧云社区的核心为金桥股份开发的碧云别皇。碧云别墅在上海的口碑在于一期33套别墅和二期37套别墅，1999年初、2000年中建成投入市场后，年平均出租率高达95机同时，建筑面积在250平方米左右的碧云别墅以每月约10万人民币/套的租金创造本地别皇租赁市场的天价。事实上，碧云社区以租赁物业闻名，碧云别墅、百富利山庄等大名鼎鼎，但恰恰暴露了目前其作为公认“富人区”的不足。一位在香港半山腰“富人区”居住过的业内人士坚持认为，区域内的住宅只有以租赁型逐渐演化为置业居住型，才能具备“富人区”的实质。

27、毕竟，住在一个租的房子里，哪怕再豪华也不易从心底里产生家的感觉。在香港，真正富人区内的豪宅每一户都要上亿的总价，能够购买的人士绝对能够登上当地富豪名人录，买主心态一般是要将这座豪宅当作传家之宝，一代一代传下去。不过，值得关注的是，随着近一年来碧云社区人气集聚，原有的项目如碧云花园、凤凰大厦开始租售并重，同时如世茂、爱建及印尼一些地产商纷纷开建新的居住型项目，住宅样式以豪宅、别堂、公寓并重。以其现有的文化教育社交配套，碧云是否能够成为上海“富人区”仍待观察，但目前称之为“高尚国际社区”是极为恰当的。真正吸引上海人注意力的是某地产商近期力捧的位于上海西余山脚下的“世界级富豪区项目一一上海紫园”。这

28、家公司销售部一位姓潘的经理一再强调，因为有山有水，且装修豪华，上海紫园就是富人区的代名词。这里不去证实其每栋最高1亿多元售价是否属实（实际上只要是商品住宅，都可以去房产交易中心查实数据），就该项目销售方式本身而言，其实不无尴尬之处：首先，根据有关条文，开发商正式销售商品住宅，都须具备预售证，而根据报载，某神秘人士预订一栋一点多亿的豪宅只花了8万元人民币，从其售楼小姐处了解到，这8万元是所谓意向金，在这之后，买主再要支付开发商总价10%的购房款。总之，付款方式的决定权在于开发商。同时，不可回避的是，香港浅水湾、太平山顶的富人区豪宅之所以内外装饰不惜工本，很大程度上因为这些土地都是富豪们私有的，甚

29、至像“石沃道”的富人区，连马路也是私有财产，而国内开发商资质再怎么雄厚，改变不了豪宅土地的最终所有权。更关键的是，综观全球，几乎没有一个富人区是规划的结果，恐怕也没有一个政府或开发商有本事将这些富豪聚扰在一个硬性规定的区域。真正的“富人区”都是随着时间的推移逐渐发展、成熟起来的，其背后可能有市政、环境、人文等多种综合因素。像香港的浅水湾，其实是一座远离市区的小山，因为李嘉诚们纷纷把自己的住处修在僻静的绿树环绕的山坡上，此地便成了香港的富人区，也成了香港的一个旅游景点。而好莱坞明星们聚集的比弗利山庄虽然偏离城市中心,但由于拥有完善的生活配套及包括私人飞机在内豪华、便捷的交通工具，也成为闻名的景点

30、。“某种程度上说，当今建筑业的发展，可以使得某一种建筑风格风靡全球，使得全世界主要城市的新建筑无甚差别，比如香港中环、纽约曼哈顿和上海浦东，但历史人文和自然则完全不能即时克隆。”陈劲松这样评价。世俗的心态在世界各地，富人都是当代社会的顶尖人物，无论是世袭承传的贵族或在时代风云中神话般崛起的新派精英，都具有不可轻视的影响力。他们喜欢被追捧，喜欢排场，又喜欢神秘、不被打扰。有人形容富人的社交：“一张大屏幕再加上一场30分钟的小型记者招待会,恰到好处地满足了富人们的心理，也适当照顾了媒体们的情绪。对于大众而言，正是富人们极为讲究的私密性构成了极大的吸引，这或许带有窥视的成份，但恰恰是城市中富人区独特

31、的人文魅力所在。事实上，在上海，如果你运气好的话，可以在上海虹桥的某个私人会所，听到李宗盛的UnPIUgged（不插电）演出。作为华人演艺界明星，李宗盛和妻子林忆莲在上海的第一处房产古北新区的美丽华公寓，只是后来那里造了延安路高架，他们嫌那里吵，2001年春天悄悄来到了古北另一豪宅名都城。这样的明星已越来越多地入住上海，对此，时常与之接触的娱记们是更有发言权的。“赵薇和胡慧中也在名都城置业，江珊住在紫藤花园，吕良伟的前妻住在罗马花园，上海著名的电视主持人袁鸣也住在古北。著名的画家陈逸飞，住在古北世贸商城对面的一个花园中。”总是有人熟悉内情。这些台前闪耀的名流们构成了富人区中的中坚力量。事实上，

32、在上海这个市民气息浓郁的都市，向来不缺大众传播的渠道。而坊间的故事一旦流传开来，多少会引来旁人羡慕窥探的目光，这才是富人区的最大魅力。在上海坊间流传着一个上海豪宅的极端故事：某台湾当红明星预订了上海浦东的一栋豪宅，由于事务繁忙，等到半年之后来取钥匙时发现,整栋别塞竟然堆满“黄金”。原来这个区位从建成起便被豪宅的装饰队伍以为是空宅,由于地处偏僻，明星的豪宅竟被沦为民工的方便场所。坊间的故事是分不清真伪的，但“富人区”绝不是有一幢两幢超级豪宅就能称得起的，也不是昂贵的房子和地段都能自封为富人区，每个富人区都有自己的标准和气质。它绝非简单的地域分隔，还有许多社会的文化内涵值得细推敲。有到过香港浅水湾

33、富人区的游客感叹，”车绕山而上，过一座豪宅，导游便津津有味地讲述富人们的发家史，情史，甚至仇杀、情杀等秩闻秘事，而我们好像穿行于梁凤仪或是琼瑶的小说之中。几分感伤，几分凄美。故事的主人公或已随风而逝，或已老境不堪，偶有子孙昌盛的，如昔日船王之子董建华今日之显赫，但大多已寂然无声，徒然成为香港人炫耀的谈资。偶有一辆行色神秘的轿车飞快地掠过身旁，导游会不失时机地指着已不见车迹的路口说：通常有追星族在这守候，只要有耐心守上十天半月，总会等到他们心中的星星，幸运的还可以得到一张签名呢！”感性的标签在陈劲松看来，从市场经济开始，中国人都在努力为自己定位。这是一场永无止境的赛跑，目前只是头几圈。社会地位参

34、照系的变化，使得金钱外化的居所、交通工具、衣着、运动方式和饮食场所等成为体现身份的标签。而在这所有的标签中，房子则是最有积极意义的。由于“富人区”天生占有着更多的自然资源和人文资源，也就远非地价和建筑成本所构成的单一价格因素来代表，也就是说富人住宅的市场是一个更富感性的个别形成的市场。在国内和国外都有大批有钱人想住进豪宅里，主要原因还是面子和身份的需要，即住在豪宅里就是有钱的人，因此借此可以提高身价，而这批人也是市场所推出豪宅产品的主要客户。有一个故事：当年尼克松总统有钱了，曾想在亿万身家才能入住的纽约第五大道上买房。结果，因不受同楼住户的欢迎而未能如愿。理由就是这些豪门住客不愿让总统身边前呼

35、后拥的保镖破坏了他们的雅兴。事实上，在美国纽约城内，市中心就有大片大片的富人区。巨富们之所以能不逃离城市,主要是因为他们为数庞大，报载，美国亿万级富翁的前4OO名，有25O多人就往在纽约，他们能够占据大片区域，形成富人聚集的城中之城。而在中国，所谓富人阶级刚刚萌芽,不可能如国外对豪宅有太大追求。即使脱离房地产，从社会人文的角度，沪上文汇楼市报总编姜丕基认为，富人区不应该都是开发商所称清一色的豪宅。不管是富人、穷人都要进行社会交际，而富人只有在与之不同地位的人交往才能体现身价。因此，无论在美国还是港台地区，富人区内既有顶尖的豪宅，亦有漂亮的别墅及公寓房。在香港的浅水湾一带，从山顶往下推，山顶区豪

36、宅的最大业主，是汇丰、九仓、南丰、华润、太古等大集团公司。而位于山腰的豪宅，大多数则为艺人所拥有，像王菲、郭富城的豪宅均在3000万港币以上。而那些网络时代的新贵们，亦住在浅水湾附近豪华的公寓里,或许他们现在还置不起自己的别墅，但在游人看来，陈年别墅与色彩亮丽公寓的对比，清楚表达着富人们不同的致富方式和生活目标。而生疏和隔膜让富翁们在同一座山上不同向，也不同语。这也许正是富人区的独特魅力所在。从这个意义上，无论是上海衡山路、华山路的花园洋房，西郊、虹桥的别墅或者是碧云、滨江等成片开发的规模社区，深居其中的社会名流、企业主，或是资本新贵们不正在以其积累财富的轨迹滋养出“富人区”这个城市感性的标签

37、。世界第一球会与要在一张白纸上绘制出天下所倾的惊世鸿图，关键是要有绝对超前的眼光和宏大磅礴的气魄。超前数十年、领先国际的规划高度和开发理念，正是成就观澜湖这一世界最大高尔夫“王国”的运笔原点，也正是观澜湖国际高尔夫生活社圈开发运营获得巨大成功的核心。而在“把高尔夫传统引入中国，让世界关注开放的中国”的思想指导下，朱树豪博士这鸿篇巨制的一笔从1992年起笔，到今天，划过了12年，让人们惊叹了整整一个年轮！因为它创造的是一个“世界第一”，是一片世界最昂贵运动的“贵族领地”。同时，12年的运笔更蕴藏着极深的地产运营含义：从“牛刀小试”的高尔夫别垂，到“大器己成”的高尔夫大宅，先造环境再造城，观澜湖独

38、特的地产运营之路，把高尔夫的传奇演绎为高尚生活的传奇。惊叹：世界第一球会！12年，是一个完美的时序，观澜湖刚好用了一个年轮的时间，走出了从诞生到荣登世界第一这样一个完美的过程。2004年5月，随着第10个球场一一格诺曼球场的投入使用，观澜湖高尔夫正式荣登“世界第一大球会”。健力士世界纪录组织专程从英国总部派员向观澜湖颁发世界第一的证书。共有包括美国、加拿大、德国、日本、英国、韩国、新加坡等地区的300多家国际和国内媒体跟踪报道观澜湖荣膺健力士世界第一的新闻，美国CNN、CNBC、ESPN、日本电视台等国际著名电视机构，均按照国际重大新闻连续两日进行滚动播出。BLOOMBERG.DPA国际著名通

39、讯社和媒体普遍认为，世界第一出现在中国，充分反映了中国在经济文化生活等方面与国际全面接轨，更吸引了众多国际政要、商界巨子慕名而来。在这个完美的“圆圈”内，观澜湖完整地演绎了高尔夫549年历史的崭新传奇。使自己的名字与诞生于1754年的圣安德鲁斯球场、诞生于1897年拥有8个球场大前世界第一大球会班赫斯球场联系在一起，成为世界级的高尔夫胜地。10个世界锦标级球场，10位天皇巨星联袂设计180洞，不仅成就了世界第一大，而且在世界5万多个球会中，成为唯一汇聚五大洲球场风格的球会，创造了登峰造极的完美体验和心灵震撼。而豪华会所、五星级酒店、乡村俱乐部、大卫利百特高尔夫学院、高尔夫别墅等投资30多亿港币

40、打造的顶级高尔夫环境,时刻在为人们演绎着360度优闲生活。自1992年创立以来，观澜湖还先后引入逾30次国际大赛和国际巨星到访活动，从1995年的素有“高尔夫奥林匹克”之称的第41届高尔夫世界杯总决赛，到2002年的“莱德杯”朝王杯亚日职业高尔夫对抗赛；从20世纪的“球王”杰克尼克劳斯到本世纪的“球王”泰格伍兹，从女球王安尼卡索伦斯坦、世界第一教练大卫利百到曾经排名世界第一长达10年之久的“大白鲨”格诺曼。众多的高尔夫商务文化交流活动，使观澜湖决无仅有的自然绿色资源再增添了无可比拟的社会人文价值。惊叹：中国第一大宅！当人们惊叹于观澜湖的桃源美景和宏大气势时，朱树豪博士把10年前已经规划好的又一

41、计划展现出来：在世界第一球会的球场中央，建造中国的比华利，使喜爱高尔夫文化的国内外人士,在这里追寻到他们的生活梦想。位于观澜湖高尔夫球会内的观澜湖高尔夫大宅项目，全部位于高尔夫“球王”杰克尼克劳斯设计的中国最具国际知名度的世界杯球场中央。面积由438平方米至868平方米，户户独立花园，与青葱的球场相映成辉，尽显豪宅风范。观澜湖高尔夫球会不可复制的品牌、环境和大宅本身展现的建筑艺术、生活品味，使观澜湖高尔夫大宅成为整个中国地产市场无法比拟的豪宅产品。首先，观澜湖高尔夫球会作为世界第一大球会，营造了观澜湖不可复制的自然和人文环境，成为高尔夫大宅所有价值延伸和扩展的基点。其次，观澜湖高尔夫大宅的建筑

42、设计精雕细琢，融合了意大利的古典风格和夏威夷的悠闲气质，形成观澜湖高尔夫大宅独特的经典风格，引领了当代豪宅的建筑美学，同时整个建筑的内部布局高阔方正，营造了生活与享受的最佳空间，代表了一种高尚的生活方式。无论是居家享受，还是商务社交，都可以相得益彰。目前，全世界的顶级物业，不是建在海边，就是建在高尔夫球场。特别是高尔夫创造的绿色环境和人文环境，更代表了高尚生活的荣耀和梦想。在中国，伴随着经济迅速发展，以及在中国的海外投资企业的不断扩充，人们对提升生活品质和环境的要求产生了巨大的飞跃。而观澜湖凭籍10多年时间创造的世界第一大球会的成熟环境和配套设施，在观澜湖创造性地发展和延伸了高尔夫的生活方式，

43、为社会杰出精英创造了完美的生活环境和一个商务社交的私人领地。从“高尔夫球会”到“高尔夫国际社圈”到“高尔夫大宅”，观澜湖轻松实现了“高尔夫运动”和“高尔夫生活”的完美结合。在世界众多球会与地产统规划，协调发展的国际地产发展趋势中，观澜湖的名字再一次在海内外传响美国有比弗利山庄、纽约长岛；法国有巴黎十六区；在中国有观澜湖！PART2:中国豪宅的五大走势及五大心里特征FivetrendsandfivepsychologicaltreatsofChinesemansions走势一：存量开发，由表及里的精工打造从2000年开始，直到2005年，没有一个楼盘从开盘时的4000多元飙升至12000多元，也

44、没有一个楼盘成为全中国发展商的必修课，更没有一个楼盘可以吸引众多国际名流频频造访观摩，只有星河湾，只有它才会以劳斯莱斯级的用心，打造出中国品质地产范作。不难看到，当中国土地开发必然行转向存量开发，要求住宅特别时豪宅放弃以往的圈占式开发,改为精雕细琢，从规划理念、功能分布到建筑设计、细节处理，全面而系统的提升品质，以使每一存土地价值得到充分实现。星河湾的每个细节的高标准投入,成就了豪宅的大价值.星河湾星座,融汇国际高品质用料,将舍得的态度贯彻在建筑的每个细节,无论起眼处还是细微处,均无所不用其极.市价近30万/套的三菱原装中央空调;国内豪宅罕用的交换350m3小时的新风系统;创始于1901年的德

45、国汉斯格雅卫浴;总价超过2万的德国TEKA高档厨房设备;来自澳洲得名贵砂岩;由中空玻璃和镁铝合金组成铸高强度,高隔音性窗户;比普通大门厚40%铸黑胡桃木子母户门;专门定造福1.85*1.85m2得双人超大浴缸;获亚洲设计大奖市场价3万元得TOTO全自动座恻.2005年面世的北京星河湾，是宏宇集团秉承“舍得、用心、创新”的企业理念，凝聚了六年来打造品质地产的经验，在京倾心打造的第一个房地产项目。项目位于朝阳区东四环路朝阳北路四季星河路，距离CBD商圈不到10分钟车程。北京星河湾定位于高档住宅区，用地面积520亩，总建面约60万平米。项目北临得天独厚的1600亩森林公园，东傍2000亩的绿化隔离带

46、。作为品质地产的巅峰之作,北京星河湾突破了北京地产的“半成品时代”，开创了中国地产的全成品时代。北京星河湾项目开盘前投资15亿，以打造现楼美景全成品的开发模式运作四年。所谓全成品，就是消费者在买的时候就完全可以看到的实实在在“现楼美景”。由四个部分组成，即住宅可观、环境可赏、配套可用、服务可享，这四个方面构成消费者购买产品价值的全部。2005年6月，北京星河湾一期（地上）21万平方米产品以全成品面世，社区立体化园林、全体系高品质室内装修，小学、幼儿园、四季会、酒店式公寓、体育馆等同期建成，实现了全成品开盘。北京星河湾项目总体布局北高南低，西低中高，顺应地形、不拘一格，打破南北向排列常见的兵营式

47、呆板布局，保持了建筑的错落之美。在建筑规划、设计上，保持了中西合璧、博采众长的一贯风格，以追求完美的态度，把每一个细节做到极致。没有一根外露的管线，在小区上也看不到任何外露井盖，而且所有的市政管线都是使用品质最好的，甚至，路牙石之间的接缝不是用水泥填补的，而是手工打磨好后直接镶嵌拼装上的，这样的细节处理在北京星河湾比比皆是。为了创造完美的的天际线，不惜更改原来已通过的规划，减少了约5万平米的销售面积。北京星河湾重视环境内外的和谐，因此在红线以外的区域，星河湾投入数千万进行整治：将市政管线改为地下暗铺，铺设沥青道路，种植行道树和花坛，改造青年沟，建设美丽的透花围墙。在园林打造上,更是在原本已领先

48、国内的绿化环境系统上,做出了别具特色的园林：1 .建筑与园林完美结合:注重住宅建筑与绿地的形式、布局的结合，空间上相互渗透，绿化与建筑互为界面,相互围合，使整个景观流畅圆滑，连绵不断，采用平坡结合、乔灌结合、花草结合的手法营造景观，并从实际出发，最大限度压缩组团内部的道路和硬质铺装面积，扩大绿化面积。2 .主动营造园林高差：采用立体平均式园林景观，主动创造场地高差，形成自然的起伏。有效增大绿化面积（斜角边大于直角边）；并且使园林景观产生丰富的层次感，同时便于植被搭配，大小乔木、灌木、地被植物、草坪结合；同时增强了首层住户的私密性。3 .植物搭配，重木轻草：星河湾引进了近百多种7000多棵树，保证秋冬两季1/3落叶，1/3彩叶，1/3保持绿色。园林景观中软绿化较多（水景、植物等），硬绿化较少（广场、铺地等），在植物的选择上采用乔木、灌木、地被植物及草皮相搭配的手法，且树多、花多、草少。草坪的维护浪费大量的水资源，有悖环保原则，且相对于乔、灌木制造氧气的能力至少弱30%o相反，灌木及乔木植物不仅能遮阳、吸热、减噪，四季变化丰富，观赏性、实用性均好。4、园区分布9000吨黄蜡石黄蜡石也称黄石，清代以来我国公认的四大园林名石之一。因其表面呈蜡油状釉彩并呈现各种不同层次的黄色而冠名。最具特色的是富含玛瑙玉质纹，