庙头商业项目定位报告0630城市进入、产品定位.docx

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1、广州公司庙头商业项目市场报告2021.6时代中国TIMCtCHIRA【区位】【交通】【周边】临港经济带5号线东延上盖旧城新貌，需求激熠项目位处中心商务区东移珠江 新城-金融城-临港经济区经济 带上地铁5号线（直达珠江新城）庙 头站上盖、13号线南海神庙站（ 直达鱼珠）500米周边200万Irf新建设面积，对高端业态商业需求扩张问题导入【内部条件回顾】规划设计要点：1.容积率4.53,建筑密度050%,绿地率235%（以上指标均按可建设用地面积18178平方米计算）。2、计算容积率建筑面积82256平方米，建筑办公面积38386平方米。3、建筑限高：80米，建筑方案应与南海神庙风格相协调，按前低

2、后高的原则进行设计；4、建筑间距规划要求：建筑间距不得低于04H,且15m.0规划设计结论：1.基于以上要求及计容面积最大化的考虑,经比选方案，确定2#、3#塔楼平均层高不得高于4.35米；2、如果按低于4.35m层高设计公寓产品，只能做平层公寓，产品价值低。3、经综合比选，建议1#栋塔楼按4.5m层高LoFT公寓进行设计，2#、3#塔楼按价值更高的准甲级办公楼进行设计。4、按目前方案，可售面积已达81798rw,1#楼高79.1m,2#、3#楼高74.85m,3栋建筑均已紧压建筑规划控制线。时代中国TIMESCHINA公寓市场研判1.1 量价情况1.2 竞争格局1.3 成交结构1.4 案例分

3、析1.5 公寓产品研判Ll量价情况&时代中国TIMttCHINA【黄埔区】公寓市场呈现供需平衡局面，供应23万疔，成交22万m1位居全市成交量第一，2020年成交价格16583元m 供求：成父量占全市的24% 价格：近5年成交价格涨幅为6.4%。2021年第一季度价格上涨明显,主要由于保利鱼珠港及港航中心拉升。 库存：截至2021年5月，库存量11.6万f,去化周期6.4个月2016-2021年Ql黄埔区公寓量价走势504540OC30252015一一.k一五.Bl.1050一一-J匚2016年2017年2018年2019年2020年20万年Qi1545790成交面积（万m）351529432

4、26供求比0.750.981.590.531.040成交均价（元nf）:125291583914716147651658321037供应面积（万Inl）成交面积（万血）供求比25000黄埔区2322165831.0420000番禺区3419212301.8115000南沙区2213166491.61海珠区219330162.3710000花都区081290205000天河区47274690.580荔湾区56323420.97白云区44253900.88增城区184143885.21从化区0399710越秀区00.142816013094206331.38.量价情况AB寸代中国TlMtSCHIN

5、A【旧黄埔板块】供应量18万m1成交量15万疔，位居老黄埔第一位，价格17962元;截至2021年5月，库存量6.3万m去化周期5.1个月价格：近5年成交价格呈下滑趋势，近5年成交价格涨幅为-2%。2019年起成交均价下滑主要由于佳兆业未来城、万科尚城等1字头项目集中供应。2021年第一季度价格上涨明显，主要由于保利鱼珠港及港航中心拉升。2016-2021年Ql老黄埔板块公寓量价走势3000018250001614,、12108642b20000一15000100005000.一Jl02016年2017年2018年2019年2020年W2021年Ql0供应面积（万1051213180成交面积（

6、万M）43316155一一供求比2.291.614.430.831.210成交均价（元/而）201632574324611198641796222194板块供应面积（万Irf）成交面积（万Irf）成交均价（元rf）供求比旧黄埔板块1815179621.22科学城板块32194782.03知识城板块2412071039长岭居板块01124340汇总2322165661.041.2竞争格局项目周边均价1.5-2万m周边大体量小产权公寓项目，超1万套供应，一定程度影响公寓去货。口老黄埔公寓市场售价差异较大，靠近鱼珠项目公寓售价接近3万/M;项目周边售价在1.5-2万nf;项目对标周边项目为主。区内小

7、产权供应拉低市场均价，且供应量大，一定程度影响公寓去货。目均价：1.9万f南百万达广场保利鱼珠港户型:36-142Irf平层均价：3万/过户型：37-68m,均价：0.9-1.9万/出佳兆业未来城户型:55-112m,均价：1.5rf越秀万力星悦茎类别项目名称开发商产品业态面积段成交均价（rf）近一年去化（套/月）I余货（套）全盘余货（万平）去化周期（月）1产权鱼珠港保利发展LOft+平层42-373m323030002港航中心海港明珠实业Ioft52-108m,32880302361.473佳兆业未来城佳兆业Loft+平层55-112m,15140568097.1144越秀万力星书三2越秀I

8、oft48-65m187373741031.1I合计12310868.895Il使用权鱼珠城广州开发区没资实团Lofts平层34-68n单层9000,双层oftl9000250011.86珑南达工荟1万寓万寓匐公万达Ioft30-37m14000-16000580020.3户型:30-37m,均价：1.4-1.6万/1.3成交结构QWlt三成交主力以50-7Orrf为主，占比45%,但50Irf以下及IIOnf以上产品溢价明显 产品供求量价关系：主力成交面积段在50-110ml其中50-70而为市场成交主力； 面积-成交总价特征：50-70m：总价IoO-150万，成交占比24%; 产品启示：

9、市场主力走量产品50-70f,总价控制在150万以内；但50f以下及110M以上产品溢价明显。近1年老黄埔板块面积段供求量价走势数据来源:克尔瑞面积段100万元以下100-150万元150-200万元200-250万元250-300万元30后以下209000030-50m,15834540050-70mt3536219694470-90m,136015181690-110mt03801011118IlOmiCLt00101汇总721139526612338近1年老黄埔板块公寓面积成交总价交叉分析表1.4案例分析一佳兆业未来城商办性质、类住宅设计（可明火），拥大社区配套（花园社区、容积率低.笑I

10、f田里绿化率高、自带泳池及健捻晶需A竞品项目基础信息产品配比2018年12月入市以来，月均去化56套,近一年月均去化70套项目名称佳39未来城开发商销售现状在售占地面积（万m）约32容积率2.6计容建筑面积（万Irf）66总户数2256户，三期开发（一期商铺、二期公寓、三期酒店写字楼）车位数2340个产品类型带精装公寓渠道费用及使用频率6-10万/套合富、好生活、房博士、房域网飕户型推货套数货例推比去化套数成交均价18栋76m,两房一卫43419%1901590183两房一卫27912%2661529694-98m,三JA卫109549%817141979栋（3梯14户）55f（2钥匙）两室两

11、卫643%0/80-88m（3钥匙）三室三卫28812%17315296112irf（3钥匙）三室三卫964%1234282256100%144715140近一年佳4匕业未来城成交情况1973111333a9X23成交客户结构客户来源占比置业目的目的周边拆改村民40%过渡性自住、投资/周边拆改客户群体，回迁房交付前，无住所,主要认可未来城的类住宅性质（带花园社区、带游泳池、可B月火），价格性价比高，1字头，周边住宅4-5万单价。先自住，后续考虑投资.首套刚需自住30%自住、投资/天河首置型客户，沿着5号线、13号线分布，主要认可地段价值，地铁可直达上班通勤地点。首套刚需，且居住环境较高投资客3

12、0%投资/认可项目居住型属性，且黄埔区二手租金较高，后续均幻ISW15289156B1491214684157821401815015BW15094W711480713582136玷1.4案例分析一越秀万力星悦茎双地铁口，创新4865rrf四钥匙产品，及4.55m高舒适度产品项目部本概况开发商越秀地产、万力集团占地面积（万Hf）1.16建筑面积（万m,）6.63公寓总套数794公寓产品50/65mIoft两房两卫/四房两卫48-65小四钥匙公寓层高1栋5m;2/3栋4.5m装修情况带装修项目亮点距13号线南海神庙站约500米，5号线东延段（在建中）约200米；高赠送面积，4钥匙户型，50年产权

13、；稀缺50nr5米层高Ioft.开盘时间2019年n月近一年成交均价（11r）18714近一年月均去化套数37全盘户型配比及去化面积产品套数占比成交套数成交均价48m,四钥匙11414%1081757650-53rn,两房两卫25632%2651973365m!四房两卫/四钥匙42454%38018403合计794100%753187372019-2021年5月销售数据成交客户结构客户来源占比置业目的目的投资客70%投资主要认可项目未来开通地铁口，性价比，周边住宅4-5万售价,公寓1.8万售价，及产品价值，四钥匙，一套户型可获得4份租金；目带租约首套刚需自住30%自住、投资天河首置型客户，沿着

14、5号线、13号线分布，主要认可地段价值，地铁可直达上班通勤地点。以及产品价值，4.5-5m层高,舒适度较好成交均价17838175491715401730817907194901896018933182501871118641194481917219383183941926617082189771.4案例分析一越秀万力星悦茎【户型亮点】四钥匙产品可返租：可代托管，返租5年，每个月4800元，第三年递增5个点5m层高舒适型产品：稀缺5m层高舒适型两房,带独立厨房高赠送：均赠送走道上空面积48nf四钥匙65m?四钥匙50nf两房两卫1.4案例分析一保利鱼珠港鱼珠港临港经济区核心地段,IlO万疔旧改

15、大盘保利鱼珠港项目基本概况开发商保利占地面积（万k）59万行建筑面积（万Irf）110万m1（首期44.5万M）业态写字楼19.5万11公寓17.4万m,商业7.7万而停车位地下:2187个地上：33个开盘时间2017年8月近一年成交均价公寓价格：34913万/M办公价格：29023万/m项目整体规模首期推出：办公：2栋33F-36F超甲写字楼、7栋9-IlF小独栋写字楼公寓：4栋41F平层公寓、1栋26F平层公寓、2栋21F复式U3.811.4案例分析一保利鱼珠港公寓：复式类住宅84-141mt（4.5m层高）+奢享大平层150-370m1（3m层高）入市时间：2019.06I月均去化：18

16、套保利鱼珠港公国开盘以来供求量价50040000SUUU3502683000030025000250inn1C1111IOUVU100001002126813111225000t2017.1022019.062019.072019.082019.092019.12019.112019.122020042020.12021.022021.034400OlO6IOO：0000O成交套数（套）tD2689721I2I6813，1122成交均价（兀m）tD3142732558331053390436250369143711331324360003690734690供应套数（套）成交套数（套）成交均价（

17、元/阴370m*四房楼栋面积户型推货推货去化套n网签均豆式42-48m,两房一卫44036%4403230384m,两房两卫383%Z/112m,三房三卫766%/122n,三房三卫15212%/141f三房三卫766%Z/平层150f2+1室两卫645%/200-234m3+1室三卫28823%Z/370-373m四室三卫968%/合计1230100%44032303公寓客户客户来源占比置业目的目的内部认购50%投资/认可鱼珠港地段发展及对周边产业发展有信心，购买作为资产配置。天河北、珠江新城30%自住、投资/天河首置客群，看中五号线便捷通勤及周边总部经济，未来升值、租值潜力大东圃、鱼珠周边

18、社区居民20%二代分居、自住/认可地段升值，买给子女独立居住，给子女更多私人空间之余方便回家.1.4案例分析一港航中心占据鱼珠港临港经济区内核心地段，五号线鱼珠站地铁上盖数娓来源：CRIC1.4案例分析一港航中心公寓：复式35f-108Irf小户型江景公寓，4.5m层高入市时间：2016.11I近一年月均去化:30套港航中心公寓开盘以来供求量价公寓产品户型配比公寓产品客户分析面积户型套数占比去化套数成交均价客户来源占比置业目的目的30-50m1复式两房22913%19830638投资客70%投资（出租、资产涨值）/广州港集团内部员工、天河区交通牵引客户，珠江新城、金融城、东圃车陂板块沿交通分布

19、；以自住+投资为置业目的。50-70m,复式两房120170%10272886570-90mt复式三房1086%972958790-110ni复式三房两厅两卫1489%13129619过渡型自住30%自住兼投资/金融城、智谷、珠江新城IT互联网企业员工、海归创业精英、中小企业高管，认可交通及板块发展潜力；110-130m,复式三房两厅两卫272%2731713由十1716100%148029363供应套数（套）交套数（优）-成交均价（元/：n）时代中国TIMESCHINA客户总结主要认可地铁通勤直达上班地点的交通通达度，同时认可区域价值用于过渡性自住需求为主，同时也看中未来公寓的租金收益看好板

20、块未来与交通通达度，目前市面上多钥匙的投资收益率公寓市场市场总结/老黄埔公寓市场：近一年成交约15万方，成交量位居黄埔区第T立，库存量6.3万方，去化周期5.1个月，库存情况健康。项目所处板块价格在L5-2万/方。/板块主流成交产品：市场主力走量产品50-70Irf,总价控制在150万以内；但50n以下及110f以上产品溢价明显。公寓产品研判打造投资型公寓，搭配小面积提高产品溢价公寓类型大平层公寓居住型公寓投资型公寓面积段160nlU80-160m,60疔以下（主）60-80m:客户敏感点核心地段、核心景观阳台、明火、园林等居住配套地铁通达度、商业配套等地块匹配情况地处老黄埔工业区无核心景观资

21、源项目体量小，未配置明火、阳台、园林等配套5号线东延线庙头地铁口,直达珠江新城、项目自带商业打造建议X慎选如若打造，最好配置明火及可考虑打造空中花园匹配客户居住需求/办公市场研判21.1办公格局研判1.2量价情况13竞争格局1.4 成交结构1.5 案例分析Ll办公格局研判.时代中国【广州办公市场格局】鱼珠处于核心商务区扩容区域，能级较高，同时黄埔区赢商环境.产业业案般越二至导产业目前陆续引进中，但始终成熟度不足，辐射效能较弱，本案处于鱼珠外延区域，3-5年内办公自用客户主要对标周边小型企业； 核心商务区成形：核心区东移，由珠江新城-琶洲-金融城组成的新T弋核心商务区已基本成型 多中心格局：基于

22、中心之上，部分热点板块由区域政府牵头招商，孵化出如科学城、万博、白云新城、鱼珠等新兴核心区 鱼珠板块：核心区扩容区域第一梯队，结合黄埔工业强区基础，价值处于新兴核心区高位，但产业成熟度不如万博、科学城等产业引进区域本案：位处鱼珠板块外延区域，沿江向东串起旧港口、化工、日化制造、汽车制造等传统工业企业广州商务热点板块分布区域能级区域分布自用客户主流能级自用客户主流类型投资客户传统商务天河北本地大型企地产、商服、区越秀业传媒核心珠江新城500/金融、电商、重资金投入，商务区金融城琶洲国内外知名的大型企业商服、贸易、TMT租值投资鱼珠新兴科学城贸易、科资产升值、核心区万博白云新城中小型企业技类租值回

23、收外围商务核心区外延区周边小型企日化、制造性价比高，区域业业、仓储业长线投资核心区商务热点板块分布Ll办公格局研判4时代中国_周边数字经济、国际商贸等重点产业成型，产业基础扎实，未来规划有文旅相关产业落位，办公R品未亲号在一定升值空间 商业前景：周边远期规划有46万南海神庙文化综合，未来地段具一定辨识度、业态定位高端 产业前景：数字经济、国际商贸领域规划重点产业目前已具规模，同时也存在多家大型外企生产研发基地及其上下游中小企业等传统制造业中关村e谷区）42万产业：建材商贸、。 流仓储、汽车配件钢铁产业园（运雪中）规模：46万H产业：5A景区、文化创意, 旅游商业、海洋科创产业规模：80万疔产业

24、：跨境电商、区块链、智慧 物流（亚马逊/京东/淘宝华南运箭牌新贸易中，,资商贸、生产研发彳黄埔整体产业规划1.整体空间布局：一岸双轴三片一岸：黄埔港与鱼珠片区连片改造，围绕总部经济、高端航运、邮轮旅游等产业布局2、黄埔十四五重点发展产业：新型显示、新能源汽车、集成电路、生物技术产业围绕新一代信息技术、汽车制造、新材料、绿色能源、生物技术、高端装备、健康食品七大支柱产业，着力打造一个三千亿级、两个两千亿级、四个千亿级的1+2+4产业集群临港经济区产业规划1、贸易中心依托黄埔港建设新贸易创新中心、新国际贸易中心2、现代服务业集群重点发展商贸流通、航运服务、临港总部、商务休闲、文化旅游、邮轮经济等现

25、代服务业3、港航服务大力发展船舶交易、航运经纪、航运交易、航运金融等中高端产业4、高端生态旅游依托南海神庙航海文停口海丝文化主题旅游园区1.2量价情况&时代中国_TIMCSCHIRA【黄埔区】办公市场呈现供需两旺局面，供应19万壮，成交30万m1位居全市成交量第一，成交占全市份额四成，价格平稳上涨，2020年成交均价23650元/面 价格：近5年成交价格稳步上涨,近5年成交价格涨幅为8.6% 全市：黄埔区2020年整体成交量居占全市42%,成交量处于全市第一梯队，价格处于第二梯队口库存：截至2021年5月，库存量13.5万m去化周期6个月2016-2021年Ql黄埔区办公量价走势供应面积 （万

26、 Irf）成交面积 （万M）成交均价 （元m）供求比黄埔区1930236500.64番禺区315187300.18花都区108162011.18天河区46340570.67南沙区216208053.47海珠区134357583.59白云区2.30.7242313.06越秀区0.10.7298770.18增城区20.6150423.18荔湾区1.30.2196047.46从化区0000汇总7572230441.051.2量价情况4叫停史国【旧黄埔板块】老黄埔板块办公市场为黄埔区主力去化板块，成交占全市份额38%,去化周期仅4.3个月 供求：近一年老黄埔板块供应量15万m成交量为27万疔，供不应求

27、态势。占全市38%,供求比0.57,价格24955元f; 价格：近5年成交价格稳步上涨，近5年成交价格涨幅为8.3% 全区：黄埔办公市场供求高度集中于旧黄埔板块，量价均处于黄埔第一梯队口库存：截至2021年4月，库存量8.6万而，去化周期4.3个月2016-2021年Ql老黄埔板块办公量价走势30供应面积（万010117150成交面积（万门）2477272r-供求比02.271.4610.570成交均价（元m）1758627547292103442024955277044000035000区域供应面积（万成交面积（万成交均价（元Irf）Irf）m,）供求比3000025000旧黄埔板块1527

28、249550.572000015000知识城板块42112531.64100005000科学城板块011774300长岭居板块0010904013竞争格局板块内一手办公及短期潜在供应集中鱼珠临港经济区，售价在3-3.3万/疔，月均去化速度在12-65套不等。 区域内办公市场，仅2个在售项目，成交冰火两重天。鱼珠港项目一枝独秀，成交总额占黄埔区的65%。 一手办公项目均以甲级写字楼为主。保利鱼珠港户型:161-219Irf超甲级；80-1630山甲级均价：3.1万Arf老黄埔板块办公市场情况一序号类别项目名,称；开发商项目详情产品业态1面积段成交均价（万元/）近一年去化（万M）余货（万Df）舞期

29、w1在售保利鱼珠港屎利发展总建面Iio万in-,分南北区规划.目前主力在售南区写魂甲级写字楼后准层1630方.161-219小超甲级、80-1630m甲级、0.8-1.2万m独栋规划有SLS4东为创意办公，A2原写字楼，136/163-1.74/200/270方甲级3.1独栋5.520.6（月均65套）（开盘以来年平均流速9万方）2广州国际港航中心广州海港实业投资有限公司总建面38万方，三期规划主要为商业醐J目前主力在售二期写字楼甲级写字楼，尿准层1500.TBl2工约100-1500,3-3.31.7（月均12套）（开盘以来年平均流速度1.9万方）约4.6万方7.8年合计约4.6万方3广报云

30、汇广州日报、开发区软建面7.5万方规划1栋写字搂自持2.8万方，可售货量2.8万甲级，标准层1800房.一层4套400-1800m,约2.8万方d一IHgl二L|口T竺憎叼-231.4成交结构成交主力以100-150rrf为主，大面积以350-400m为主 产品供求量价关系：主力成交面积段在100-250mi,其中100-150nr为市场成交主力，供过于求； 面积-成交总价特征：100-150m总价200万以下,成交占比23%;其次为100-150m总价300-400万，成交占比14%;350-400m占比8%;近1年老黄埔板块办公面积-成交总价交叉分析表近一年老黄埔板块各面积段去化情况面积段

31、200万元以下200-300万元300-400万元400-50。万兀500-600万元600-700万元700-800万元800-900万元900-IOoO万元IoOo万元ULt50m以下1OOOOOOOOO50-lm5591OOOOOOO100-150m,28610317050OOOOOO150-200m71142119249OOOO200-250mO9O13364027OOO250-300mOOOOOO1OOO300-350n,OOOOOOOOOO350-400mOOOOOOO191797400-450mOOOOOOOOOO450-OOOOOOOOO37500f500,以上00000020

32、261汇总2991822131826049301919195超甲级产品标掂层平面图20100O.RS SK0Z mz ma Ss S-S -s s0 宣6曷 I.SN Si -a 6 SSIOo耳 Si K8- Zw3超甲级独栋空调VRV空调系统（可 24小时办公）VRV空调系统（可24 小时办公）层数33FIlF标准层面积 （mj）2100 而1200 mt标准层层高4.2-4.5m4.2m标准层实用74%74%独栋产品标准层平面图办公产品客户分析交易类型客户情况行业戮购买动机投资 5%散售 5%鱼珠、东圃周边社区居民、保利业 主个人核心地段资产持有， 租赁投资投资&自用25%大宗交易25%

33、行信投资 购买Al整栋金融业用作总部大楼，其余租赁自用 70%大宗交易 50%拉卡拉、广东管网、安然集团、国 家电投、广建机械、泸州老窖电商、贸易、新能源大型公司地区办公总 部散售 20%珠江新城、天河北企业；黄埔东部 外围企业电商、金融、咨询、 建材行业总部租赁转购买、企 业扩张，总部迁入核 fy供应面积（万哨成交面积（万向）成交均价（元m）*包含创意办公（公寓）网签1.5案例分析一保利鱼珠港QB三1.保利鱼珠港-办公：最后一套清盘，超甲级单套133-212面+独栋单套64-1200m配置vrv2：术漏豪募入市时间：2017.08I月均网签去化：8134Irf保利鱼珠港办公开盘以来供求量价6

34、00003525334460309853594931462280)230268454252882726223双36NDDWCO3431428976CC2712520000001.5案例分析一港航中心.2、港航中心-办公：标准层1500m单套100-1500Irf分割空间，月均销售仅502套入市时间：2020.11I月均去化:502Irf港航中心办公开盘以来供求量价超甲级产品标准层平面圄2018.112020.112020.122021.012021.022021.032021.042021.05供应面积（万11f）4.980000000成交面积（万疔）00.060.010.040.070.050.120.01成交均仇（兀m）024590252642682427941269372989129437超甲级层数30F标准层面积（三）1500m标准层层高4.2m标准层实用率65%办公产品客户分析交易类型客户情况行业类别购买动机投资30%散售30%临港经济圈、中心区创新技术企业老板，高管个人核心地段资产持有，租赁投资自用70%大宗交易20%广州港集团上下游企业航运、贸易企业地区办公总部散售50%周边旧改区域的中小型企业释出物流、航运、建材行业就近选