浅析房地产行业成本核算.docx
《浅析房地产行业成本核算.docx》由会员分享,可在线阅读,更多相关《浅析房地产行业成本核算.docx(7页珍藏版)》请在课桌文档上搜索。
1、浅相房地?t?亍业成本核算摘要:房地产行业一直是我国极为重要的经济支柱性产业,随着房地产市场的快速发展,该行业的成本核算问题越来越受到开发企业的重视。合理的成本核算不仅有助于企业的长期发展,为企业决策带来影响,且也为购房者提供了更加公正和合理的价格。房地产开发企业的成本核算具有规模较大、链条较长、核算过程比较复杂的特点,加强成本核算在企业的财务管理中具有极其重要的作用,是企业管理层做出正确决策的依据。本文主要论述房地产行业成本核算的对象、内容,分析了成本核算过程中存在的问题,提出解决问题的建议,望能为长期稳定的发展房地产行业带来参考。关键词:房地产开发企业;成本核算;核算周期房地产行业不同于别
2、的行业,具有投资额大、投资回收期长、投资风险高的特点。成本控制已演变成房地产企业在经营过程中需关注的必要点。优化成本核算制度,建立健全的房地产企业成本核算程序、优化产品结构、改善经营模板,确定成本对象,做好房地产行业成本核算工作,更能提升房地产行业的盈利能力。一、房地产行业成本核算概述房地产行业的成本核算方式不同于生产型企业,具体自身的特殊性,是指房地产企业在经营中发生的各项开发支出,按照一定的核算对象进行分配和归集,在此基础上计算房地产企业开发过程中发生的成本类别及核算过程。房地产行业的成本有直接成本和间接成本,直接成本如与开发产品有直接相关的相关费用,如发生的开发产品没有直接关系,那么在成
3、本列支时进行间接费用,比如工程人员工资、办公费等。土地开发成本和配套设施建设成本与产品有着直接关系,需按房地产企业开发的产品对象分摊到不同的产品成本核算进行计算。成本作为会计核算的重要组成部分,需明确成本核算的对象,进行准确、规范的成本核算,促进企业经营的决策、经营者制定企业发展目标,进一步提升市场竞争力。二、房地产行业成本核算对象房地产行业成本的核算对象是指核算房地产开发成本,实行不同类别的项目分别确定成本核算对象。房地产开发成本核算对象是指在房地产开发产品、建造过程中的各项耗费而确定的费用承担项目,归集和分配不同项目对象,即以什么项目为对象进行不同的归集。合理确定成本核算对象,是正确核算成
4、本的重要条件。如果成本核算对象划分过于粗广,就不能够清晰的反映独立开发项目的实际成本,影响成本的准确性。确定成本核算对象需结合房产企业实际开发的产品对象进行划分,根据开发的项目地点不同、规模大小、周期长短、功能设计及结构类型等不同因素进行考虑。如企业同时开发在同区不同地点的项目,那么在成本核算时需分开不同的项目进行划分;再比如企业开发的产品有住宅高层、多层住宅、联排别墅及单体别S,那么就需要按结构类型进行划分。三、房地产行业在成本核算过程中存在的问题(一)成本核算不规范房地产行业在成本核算方面不如传统工业企业健全、规范,主要体现在分配核算对算不明确,尤其是对间接成本的分摊上存在混淆不清。有的企
5、业为了简单起见,开发不同时期的项目却不分期,而以整个项目为核算对象,等项目完工才进行成本核算。在核算中没有严格按照成本分配的原则,导致成本分配不清晰,出现成本分配混乱现象,无法精确的计算出不同类型的产品的成本。(二)成本归集对象难以确定房地产开发行业不同于其他行业,房地产行业所建造出的产品具体特殊性,在进行成本核算时,成本对象需在没在开工前就要进行合理的确定。有些大型的房地产企业进行大规模开发时,其成本核算对象相对也具有复杂性,比如从产品结构类型角度进行划分,分为住宅高层、多层住宅、聊排别攀及单体别墅。房地产企业在确定成本核算对象时,又容易受到当地政策、市场在实际的工作中,核算对象会经常出现不
6、按规定执行,划分过度的简单,无法准确的反映开发项目的成本,不利于成本的核算与分析。(三)成本费用分配和归集随意性根据企业会计准则房地产行业在进行成本核算,需要将成本在直接成本及间接成本之间进行区分,然而有的企业认为直接成本包括土地成本、前期费用、建筑安装工程费等,有的企业认为基础设施建设费、公共配套设施费等属于间接费用,致使其成本的分配和对象归集没有形成一套较为明确的划分标准。每家公司的划分、归集和分配标准又不大相同,会计处理随意性较强。(四)账簿设置不合理房地产行业现大多数执行企业会计准则,准则适用于国内所有企业,在成本核算中没有针对房地产行业做详细的规定。房地产企业的产品业态和开发节奏不同
7、,既有成片开发、又有分期开发,产品的形态多种多样,有高层住宅、多层住宅、公寓楼、别暨及商超等,这些在会计准则中并没有明确开发成本核算的方法及设置。在房地产企业日常的运营管理中,由于会计人员的业务能力与专业知识较低,存在会计科目设置笼统、不合理、思路滞后,出现有的企业会计科目设置过于简单,有的又过于详细。降低了成本核算的整体效率与工作质量,导致在结转成本时无法准备核算产品的准确价值。(五)成本核算人员业务水平参差不齐房地产行业的财务人员专业知识相对其他行业的要求更高,要求房地产行业的财务成本核算人员要了解企业开发产品的建造过程、销售方式、商品房达到确认收入的特殊条件、相关税务政策、行业特殊的税种
8、,比如土地增值税等等。大多数成本核算人员从书本学的会计是传统工业会计,按照传统工业会计的模式进行核算,不清楚房地产行业的专业知识和成本核算模式,只是知悉房地产企业的核算方式,根据以往的工作经验,盲目地进行成本核算和分配对象,导致核算出来的数据不合理,无法真实的反映项目实际的盈利,给企业带来重大的严重的负面影响。(六)难以明确成本核算周期房地产行业开发的项目工程周期比较长,短则一年,长达几年期都有,由于施工技术、涉及工程的种类比较多,给房地产企业带来的经济压力比较大。如有的开发项目规模大,结构复杂、装修档次高;有的项目在开发过程中,会出现规划变更、设计变更及其他不确定的因素等等,致使项目的周期需
9、要几个年度才能完成,给成本核算带来一定的困难,同时也增加了成本核算的难度。大多数企业在工程竣工和验收以后,不能及时进行竣工决算,加上小区的园林绿化或者基础设施等配套设施会出现拖延的现象,最终影响到开发项目的核算周期。成本核算的周期难以明确,不利于房地产企业进行结转收入和费用的合理分配,企业无法及时的计算出项目的经营利润,也不利于房地产企业利润的准确结算。(七)重视工程决算,忽视项目利润结算房地产企业工程验收竣工后进行竣工决算的目的是交付工程,企业与施工方对工程发生的应付、应收款项进行最后的清算,双方办理决算方可交付工程,办理权属登记。一般都重视工程决算,而对于项目决算的重视程度却不高。由于工程
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 浅析 房地产行业 成本核算
链接地址:https://www.desk33.com/p-1246631.html