《纳税实务》教案第29课处理房产税、契税和土地增值税税务（四）.docx

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1、课题处理房产税、契税和土地增值税税务(四)课时2课时（90min）教学目标知识技能目标：(1)掌握土地增值税应纳税额的计算方法。(2)掌握如何进行土地增值税的会计核算。(3)掌握如何填写土地增值税的纳税申报。素质目标：树立依法纳税、自觉纳税、诚信纳税的意识。教学重难点教学重点：土地增值税应纳税额的计算、会计核算和申报教学睚点：正确计算土地增值税应纳税额教学方法案例分析法、问答法、讨论法、讲授法教学用具电脑、投影仪、多媒体课件、教材教学过程主要教学内容及步骤考勤【教师】使用APP进行签到【学生】班干部报请假人员及原因案例导入【教师】多媒体展示“宏伟房地产开发股份有限公司”的基本情况，然后要求学生

2、完成以下任务：(1)请计算公司应缴纳的土地增值税税额，并进行相关会计核算。(2)2022年12月13日，公司对土地增值税进行纳税申报，请填写相关纳税申报表。【学生】观看、思考、讨论.计算核票填写传授新知【教师】通过学生的计算、核算和填写结果，以及遇到的问题，引入要讲的知识，讲解计算、核算和申报土地增值税的相关知识一、计算土地增值税(一)计税依据【教师】讲解土地增值税应纳税额的计税依据土地增值税以纳税人转让房地产所取得的增值额为计税依据。增值额即纳税人转让房地产所取得的收入减去准予扣除项目金额后的余额,计算公式如下：增值额=转让房地产所取得的收入-准予扣除项目金额1.转让房地产所取得的收入转让房

3、地产所取得的收入包括转让房地产所取得的全部价款及有关经济收益，具体包括货币收入、实物收入和其他收入.【课堂互动】【教师】提出问题转让房地产取得的收入包含增值税收入吗？【学生】思考、回答问题【教师】总结学生的回答转让房地产取得的收入为不含增值税收入.【学生】聆听、理解、记录2.准予扣除项目1 ）取得土地使用权所支付的金额取得土地使用权所支付的金额是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳 的有关费用。【多媒体教学】【教师】组织学生扫码观看” 土地增值税计税依据的具体规定“视频（详见教材），加深学生对 所学知识的理解【学生】观看、思考、理解2）房地产开发脚房地产开发成本是指纳税人

4、在房地产开发项目中实际发生的成本，包括土地征用及拆迁未M尝费、前 期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。3）房地产开发费用房地产开发费用是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用。允许扣除的房地产 开发费用，不是按实际发生的费用进行扣除，而是根据财务费用中利息支出的不同情况分别处理。（1 ）财务费用中的利息支出能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的,允许据实扣除, 但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用按取得土地使用权所支 付的金额与房地产开发成本之和的5%以内计算扣除。允许扣除的房地产开发费用的计算公式如下

5、：允许扣除的 利扃+（取得土地使用权9枇=KtJ卡）4/以内=利息+ uugA力K +房地产开发成本x5 4以内房地产开发费用I所支付的金额）（2 ）财务费用中的利息支出若不能按转让房地产项目计算分傩或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和的10%以内计算扣除。允许扣除的房地产开发费用的计算公式如下：允许扣除的房地产开发费用取得使用权所支付的金额+房开发成本l%以内【知识拓展】【教师】讲解扣除的具体比例相关知识上述计算扣除的具体比例由各省、自治区、直辖市人民政府规定。【学生】聆听、理解、记录4）旧房及建筑物的评估价格旧房及建筑物的评估价格是指在转

6、让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。5）与转让房地产有关的税金与转让房地产有关的税金是指在转让房地产时缴纳的城市维护建设税、印花税等。因转让房地产缴纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。在转让房地产时涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目；不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。6）加计扣除从事房地产开发的纳税人，可按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和的2()%加计扣除。【课堂互动】【教师】提出问题纳税人有什么情形的，按照房地产评估价格计算缴纳土地增值税？【

7、学生】思考、回答问题【教师】总结学生的回答纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算缴纳土地增值税：隐瞒、虚报房地产成交价格的；提供扣除项目金额不实的；转让房地产的成交价周氐于房地产评估价格，又无正当理由的。【学生】聆听、理解、记录(二)应纳税额的计算*【教师】讲解土地增值税应纳税额的计算在实际工作中，土地增值税应纳税额可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算。(1)增值额未超过扣除项目金额50%的,计算公式如下：应纳税额=增值额x30%(2)增值额超过扣除项目金额50%,未超过100%的，计算公式如下：应纳税额=增值额x40%-扣除项目金额x5%(3)增值额

8、超过扣除项目金额100%,未超过200%的,计算公式如下：应纳税额=增值额x50%T口除项目金额X15%(4)增值额超过扣除项目金额200%的，计算公式如下：应纳税额=熠值额x60%-Kl除项目金额x35%【教师】通过讲解例题，帮助学生掌握土地增值税应纳税额的计算方法【例9-6大发公司将一栋自用办公楼出售，取得含增值税收入8OOO万元，缴纳的与转让房地产有关的税金及附加共计80万元。经当地税务机关确认，办公楼的重置成本价为7O(X)万元，新旧程度为六成新。已知大发公司为取得土地使用权支付地价款1000万元。假设不考虑其他因素,请计算大发公司应缴纳的土地增值税税额.【解析】(1)计算房地产转让收

9、入。应缴纳的增值税税额=80000000(1+9%)9%=6605504.59元不含增值税转让收入=80000000-6605504.59=73394495.41元(2)计算准予扣除项目金额。与转让房地产有关的税金=800000元评估价格=7000000060%=42OOOOOo元取得土地使用权所支付的金额=IOoOOOoo元扣除项目金额=8(X)Oo(H42(XX)(XXHK)O(X)000=52800(XX)元(3)计算应缴纳的土地增值税税额。增值额=73394495.41-52800000=20594495.41元增值额与扣除项目金额之比=20594495.41528(X)O(X)100

10、%=39%应缴纳的土地增值税税额=20594495.4130%=6178348.62元【学生】聆听、思考、理解、掌握二、核算土地增值税(一)会计科目设置【教师】讲解土地增值税会计科目的设置企业在进行土地增值税会计核算时，应设置应交税费一应交土地增值税科目。该科目贷方反映企业本期应缴纳的土地增值税税额，借方反映企业实际缴纳的土地增值税税额，期末贷方余额反映企业应缴而未缴的土地增值税税额。(二)会计核算【教师】讲解如何核算土地增值税1 .房地产开发企业销售商品房的会计核算房地产开发企业取得房地产转让收入时，借记银行存款科目，贷记主营业务收入”等科目；按规定计提土地增值税时，借记税金及附加科目，贷记

11、应交税费一应交土地增值税科目；实际缴纳土地增值税时，借记应交税费一应交土地增值税科目，贷记银行存款科目。2 .企业转让旧房的会计核算企业取得转让房地产收入时，借记银行存款科目，贷记固定资产清理科目；按规定计提土地增值税时，借记固定资产清理科目，贷记应交税费一应交土地增值税科目；实际缴纳土地增值税时，借记”应交税费一应交土地增值税科目，贷记银行存款科目。【教师】通过讲解例题，帮助学生掌握土地增值税的核算方法【例9-7大地企业将一处旧房转让给甲企业，取得转让收入550万元(不含增值税)，并缴纳相关税金30万元。已知当地税务机关确认的房屋评估价格为420万元.假设不考虑其他因素，请计算大地企业应缴纳

12、的土地增值税税额并进行相关会计核算。【解析】增值额=550-30-420=100万元增值额与扣除项目金额之比=IO0(30+420)100%=22.22%应缴纳的土地增值税税额=IOO3O%=3O万元(1)取得转让收入。借：银行存款5500000贷：固定资产清理5500000(2)计提土地增值税。借：固定资产清理300000贷：应交税费一应交土地增值税300000(3)缴纳土地增值税。借：应交税费一应交土地增值税300000贷：银行存款300000【学生】聆听、思考、理解、掌握三、申报土地增值税（一）征收管理*【教师】讲解土地增值税纳税义务发生时间、纳税地点和纳税期限1 .纳税义务发生时间土地

13、增值税的纳税义务发生时间为房地产转让合同签订的当日。2 .纳税地点纳税人应向房地产所在地的主管税务机关办理纳税申报。房地产所在地是指房地产的坐落地。纳税人转让坐落在两个或两个以上地区的房地产，应按房地产所在地分别申报纳税。3 .纳税期限纳税人应当自房地产转让合同签订之日起7日内办理纳税申报,并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。【知识拓展】* 【教师】讲解纳税人申报土地增值税相关知识纳税人因经常发生房地产转让而难以在每次转让后申报纳税的，经税务机关审核同意后，可以定期进行纳税申报，具体期限由税务机关根据情况确定.纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入,由于涉及成本确定或其他因素，而无

14、法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。* 【学生】聆听、理解、记录（二）纳税申报【教师】讲解土地增值的纳税申报土地增值税的纳税人应按照税法的有关规定及时办理纳税申报，并如实填写土地增值税税源明细表与财产和行为税纳税申报表（见表74）。【多媒体教学】* 【教师】组织学生扫码观看”土地增值税税源明细表及填写说明“视频（详见教材），帮助学生了解“土地增值税税源明细表”的填写方法* 【学生】现看、思考、理解【学生】聆听、思考、理解、记录课堂实践【教师】回顾任务导入的问题，组织学生以小组为单

15、位，计算宏伟房地产开发股份有限公司应缴纳的土地增值税税额，并进行相关会计核算和申报【学生】回顾、思考、小组讨论、进彳打算、核算和申报，由小组代表上台发表计算、核算和申报结艮【教师】公布正确答案，并讲解计算、核算和申报步骤【步骤U计算应缴纳的土地增值税税额。取得土地使用权所支付的金额=9324万元房地产开发成本=6OOO万元房地产开发费用=600+(9324+6000)5%=1366.2万元与转让房地产有关的税金=467.5万元加计扣除=(9324+6000)20%=3064.8万元扣除项目金额=9324+6000+1366.2+467.5+3064.8=20222.5万元增值额=36000-2

16、0222.5=15777.5万元增值额与扣除项目金额之比=15777.520222.5100%=78.02%应缴纳的土地增值税税额=15777.540%-20222.55%=5299.8乃万元【步骤2】进行相关会计核算。(1)计提土地增值税。借：税金及附加52998750贷：应交税费一应交土地增值税52998750(2)缴纳土地增值税。借：应交税费应交土地增值税52998750贷：银行存款52998750【步骤3对土地增值税进行纳税申报。填写土地增值税税源明细表与财产和行为税纳税申报表。【学生】聆听、思考、理解、记录课堂小结【教师】教师总结本节课的要点计算土地增值税核算土地增值税申报土地增值税【学生】总结回顾知识点作业布置【教师】布置课后作业【学生】完成课后任务教学反思