房地产上市公司盈利能力分析研究——以万达商业为例财务管理专业.docx

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1、房地产上市公司盈利能力分析-以万达公司为例内容摘要随着经济近几年的变化，在多方面要素的带动下，房地产价值出现急速上升、连年上涨的趋势，房地产行业的蓬勃发展，有利于国民经济的稳健发展，但是在一定程度上，房价的疾速上升约束了居民居住权力的完成。在日常生活中，人们通常只重视企业目前的收益和利润，反而遗忘了企业的长久营运能力和发展潜力。但实际上，企业的盈利能力并非仅仅以目前所取得的利益来权衡。企业的当前利益状况只能阐释在某一经营阶段内企业的盈利能力水平。所以，就企业盈利能力水平的剖析需要综合各个目标的要素来解释。本篇论文将针对上市公司盈利能力开始全面综合的剖析，因此可以知道一家企业的营运管理中有许多问

2、题的存在，从而开始采取一系列的方法来解决这个问题，来提高企业的自身收益水平。关键i司：国民经济房价上涨企业盈利房地产RealestatelistedcompanyprofltabilityanalysisAbstractAsthechangeofeconomyinrecentyears,invariouselements,therealestatevaluehaveshotup,yearsofrisingtrend,thevigorousdevelopmentoftherealestateindustry,isconducivetothehealthydevelopmentofnational

3、economy,buttoacertainextent,housepricesrosesharplyconstraintheresidentslivingpower.Indailylife,peopleusuallyfocusonthecurrentprofitsandprofitsoftheenterprise,buttheyforgetthelong-termoperatingabilityanddevelopmentpotentialoftheenterprise.Butinpractice,theprofitabilityofcompaniesisnotjustamatterofwha

4、tiscurrentlybeingdone.Thecurrentinterestsoftheenterprisecanonlybeexplainedbytheprofitabilityoftheenterpriseinthebusinessstage.Therefore,theanalysisofthelevelofprofitabilityoftheenterpriseneedstobeexplainedbytheelementsofeachobjective.Thispaperwillfocusonprofitabilityoflistedcompaniesbegantocomprehen

5、siveanalysis,soyoucanknowtherearemanyproblemsintheoperationmanagementinabusiness,whichbegantotakeaseriesofmethodstosolvethisproblem,toimprovethelevelofcompanyearnings.Keywords：NationaleconomicpricesrisingCorporateearningsrealestate目录弓I言3一、以万达商业为例进行盈利能力分析3（一）公司基本状况简介31 .股权结构32 .物业组合33 .业务板块3表4-1细分业务收

6、入分布单位：亿元人民币4（二）公司盈利能力分析41 .毛利率52 .净利润率53 .净资产收益率54 .总资产收益率5错误!未定义书签。图4-4总资产收益率分析错误!未定义书签。二、解读房地产上市公司的盈利能力5（一）盈利能力的概念及测量指标61 .概念62 .测量盈利能力的主要指标6（二）上市公司盈利结构分析6（三）上市公司盈利质量分析71.盈利的获利性72 .盈利的收现性73 .盈利的持续性7三、上市公司盈利能力存在的问题和建议8（一）上市公司盈利出现的问题81 .资本结构不合理82 .负债构成不合理83 .土地成本极低、毛利依然恶化8（二）对上市公司提高盈利能力的建议81.扩大融资渠道8

7、2 .调整企业的发展观念83 .探索新型的激励方式94 .增强企业核心竞争力95 .完善独立董事制度96 .努力建立良好的形象，树立品牌9四、结论9引言房地产作为我国占有很大比重的主导产业，根据我国统计局统计得出的数据可以看出，房地产行业在固定资产投资这一项主要是长期占有很大的比例，单单2014年的时候房地产就已经对GDP贡献了贡献率将近12%左右。不单单是这样，就连钢铁、水泥、彩电等数个行业也都会随着房地产这一硕大的产业所影响，在当前这一阶段来看，房地产行业的健稳发展给宏观经济带来了非一般的意义。最主要的方面还是体现在新型城镇化策略的提出和一步步的实施，对房地产行业的主导地位在多年里都不可能

8、会造成本质上的变动。一、以万达商业为例进行盈利能力分析（一）公司基本状况简介1 .股权结构根据自建面积估算，万达属于我国第一大的商业房地产开发、业主和运营者，与其同时也是我国拥有最大华丽酒店企业的龙头。到2017年6月30日，大连万达地产股权中剩余2%股权由王思聪所占有，而林宁则占有3.72%的股权。由此可见，王健林家族对大连万达集团本质上还是百分之百的控股，对万达地产的权利比例持有62.72%。2 .物业组合万达商业在全国范围内分布较广，覆盖了全国29个省的112个城市。在这些项目中，共拥有修建面积达到93百万平米，是组成企业资产的重要的部分，细分为5个：运用管治中的投资物业；己竣工商业酒店

9、；己竣工并等到发行的物业；开发中的物业；将要开发的项目。3 .业务板块业务主要分为三种：销售物业；租赁管理物业；经营酒店。由下表可知，万达商业经营业务中，销售物业是最为主要的，由此可知万达地产事实上还是一个以销售为主的房地产企业，目前对于我国房地产与金融体系两者的结合下，以销售为主用来填补经营现金流量的情况是近期时间内没有方法发生变化的。对比我们国家别得同等级别的房地产企业来说，以居民住宅为主要业务的房地产中万达已经算是重型资产企业。表4-1细分业务收入分布单位：亿元人民币201120122013平均占比物业销售455.05505.73749.8187%物业租赁管理37.6958.4384.8

10、39.2%酒店经营14.525.7632.153.7%其他0.480.990.950.1%总计507.72590.91867.74100%（二）公司盈利能力分析一家企业的获利能力分析可以从多个指标去分析，针对万达商业的盈利能力本文选择从毛利率、净利润率、净资产收益率和总资产收益率这四项指标（以下简称四项）来进行简单的分析。以下这个表，是通过万达2009年到2017年的四项财务指标数据进行表格汇总来得出历史平均水平和行业平均水平这两项数值，用来与四项进行对比，来分析企业的行业属于上升还是下降。表4-2万达历史财务指标单位：%H期毛利率净利润率净资产收益率总资产收益率201739.8912.281

11、1.954.52201631.8512.9011.915.33201530.0511.3010.446.60201430.8511.919.066.92201330.4711.667.306.00201232.4510.6919.4511.28201131.719.7818.1610.52201030.737.9512.876.93200928.729.9515.958.49历史平均31.8610.9413.017.40行业平均12.635.5913.128.021 .毛利率该指标指的是毛利占销售收入的比例。对于企业来说，获得足够的毛利是实现利润扩增的基础。在其他条件不变的情况下，毛利额越大其

12、毛利率也就会越高，企业也会获得更多的利润。对此，本文节选了万达商业2009年到2017年的毛利率指标来进行分析，可以的得出：万达2017年的毛利率比历史平均水平还要高，其可以由此看出万达的业务竞争力正在处于上升的趋势；2017年的毛利率高于行业平均水平。由此可以证明业务竞争力处于上升趋势。也就印证了毛利率越高企业也会获得更多利润这句话。2 .净利润率该指标是企业测量盈利能力的一项重要指标之一。对此，本文节选了万达商业2009年到2017年的净利润率指标来进行分析，可以的得出：万达2017年净利润率高于历史平均水平，说明本公司盈利能力正处于高涨趋势；2017年净利润率高于行业平均水平，说明本公司

13、盈利能力处于行业高涨趋势。3 .净资产收益率该指标是净利润与平均股东权益的百分比，该指标反映股东权益的获利水平。指标越高，说明投资带来的收益越高。对此，本文节选了万达商业2009年到2017年的净资产收益率指标来进行分析，可以得出：2017年净资产收益率低于历史平均水平，说明万达商业运用资产的能力有所减弱；2017净资产收益率低于行业平均水平，说明本公司运用资产的能力处于行业下游。4 .总资产收益率该指标是分析公司盈利能力时其中一个非常有用的指标，是另一个用来权衡企业收益能力的指标，除此之外，还能够体现一家企业总体运营管理水平的高低。对此，本文节选了万达商业2009年到2017年的总资产收益率

14、指标来进行分析，可以的得出：2017年总资产收益率低于历史平均水平，说明本公司运用资产的能力减弱；2017年总资产收益率高于行业平均水平，说明本公司运用资产的能力开始增强。二、解读房地产上市公司的盈利能力（一）盈利能力的概念及测量指标1 .概念盈利能力是指企业运用自身的各项资产、人力在不同的服务范围中、在确保的时间内所能得到多少利润的一种能力；是反映的企业经济效益。既能反映生产、销售以及其他活动的经济效益，也能体现经营管理的结果，是融合了企业的治理能力、创新能力、危险把控和运营等能力后的具体表现。2 .测量盈利能力的主要指标根据公司季报和年报中所公布的财务数据，我们可以看到常用的指标包括资产收

15、益率、每股收益、每股净资产等指标。但这些指标只能在一定层次上来权衡一家公司的盈利能力，所以可能难免会少不了片面之处，但其实起到关键作用能够反映到盈利能力水平的指标有：（1）资本金利润率指公司所得税后的利润多少与注册资本多少的比率，主要是揭露公司的所有者注册资本所获得利润数量的水平。一般来说，这个指标愈高愈好。（2）营业收入利税率指净利润和所缴纳税金的总额与主营业物收入的比率，该指标既能体现企业销售成果转化为财务成果的程度，又反映企业贡献程度。一般说来，该指标越高越好。（3）成本费用利润率指利润总额与成本费用总额的比率，成本费用水平与企业盈利水平成反比。（一）上市公司盈利结构分析盈利结构是企业获

16、取利益过程中对各种盈利指标的有效整合。通过分析企业的盈利结构，能够清晰地了解到不同的盈利项目对于企业利润的影响，对企业的运营状况等有更深的了解。在盈利结构分析的基础上，企业管理者能够及时地调整经营策略，进而使得企业能够创造更多的利润。根据利润形成的过程，可以知道公司盈利结构可以通过对毛利、核心利润、营业利润、利润总额的分析体现，其四个指标递进的关系如下图：营业收入投资损益I毛利图3T盈利结构分析（三）上市公司盈利质量分析盈利质量实质上是指一家企业所获得盈利的可靠性以及该企业业绩之间的联系。盈利结构质量较好的公司，其相对的收入和利润在某程度上也是需要依靠稳定的来源，也具有较强的核心盈利能力，也能

17、表明企业具有较高的行业竞争地位和实力，也可以更好地去应对经济环境和行业周期所带来的冲击力，为公司的未来前景做好规划打好了良好的根基。盈利质量的特色要素主要有3个：获利性、收现性和持续性。1.盈利的获利性获利性是指企业借用各项经济渠道来获取利润的能力，是企业各项经济活动的总体表现，一家企业经营成功与否都能由获利指标在报表上呈现出来。2 .盈利的收现性收现性是指在企业的现金流量占所获盈利中比重的多少。收现能力程度越好表示将来的不确定性就会低但盈利质量却变高。3 .盈利的持续性持续性是指企业在获得盈利的过程中具备维持良好稳定性，有因此而陆续出现增加的趋势，而不是跌宕起伏。从以上的多种要素含义可以知道

18、，三者相互独立又相互依赖。获利性是收现性、持续性的基础，缺少了收现性、持续性的盈利其获利性也是值得怀疑的。盈利质量特征要素图见下图：图3-2盈利质量特征三、房地产上市公司盈利能力存在的问题和建议（一）上市公司盈利出现的问题上市公司盈利能力提高方面所存在的几点问题，主要表示在：1 .资本结构不合理我国上市公司中，通过发行债券来筹资的客户占比偏低。最重要的原因是：公司通常都有不给予股东股利分配的事情发生，间接使股票筹资成本变低，加上普通股东对公司不分配股利的行为不能容忍，因此才会使得上市公司更倾向于由发行股票的方式来募集资金。2 .负债构成不合理与发达国家对比，我国负债率是偏高，主要原因也是由于负

19、债的构成也存在很多的不规范的地方，流动负债比较大，这也是致使上市公司在短期内偿还债务方面有很大的压力。这些原因都会约束公司生产经营进一步的发展。3 .土地成本极低、毛利依然恶化通过细致的剖析可以得出一个结论，土地成本低并没有反射到企业过去的毛利率上，但经营现金流还是逐年转恶，紧随着毛利也在一直下跌，物业的认购率也在不断处于低迷的趋势。由此可以得知，土地成本之所以低的原因是修建费用、人工费用、营运费用和财务成本的不断增加。（二）对上市公司提高盈利能力的建议1.扩大融资渠道由于国家的宏观调控，使得资金约束了房地产行业的发展，当房地产行业运行正常的时候，融资渠道广泛，经营合理，当有面对竞争的时候，应

20、结合更好的营运模式，如企业在市场上收买、合并同行业的企业，或是与国外房地产进行合作，充沛利用到各自优势，达到双赢效果。4 .调整企业的发展观念目前我国房地产管理模式都属于重开发、轻经营，大部分以开发建设和一次销售为主，而物业经营与管理的所占的比数较小，所以开发项目是影响业绩的决定因素，可是一个项目的时间平均只有3年，这也是为什么经营业绩波动很大的原因。所以转变观念有利于企业稳步的提升经营。5 .探索新型的激励方式可以采取一些企业没有进行过探索新型的激励方式，用来激励员工更加的努力工作，刺激员工的积极性。比如对公司高管采取“年薪+股票期权”的奖励制度。6 .增强企业核心竞争力第一，加强公司内部管

21、理制度，提高生产效率，并不停地提升高新技术和人才技术的程度，降低成本，在价格上占有优势;第二，适当扩大公司业务及生产规模，是公司尽可能达到规模经济效益，并提高产品质量，保持较好的市场信誉度，进一步提高市场占有率。7 .完善独立董事制度在我国，为了确保独立董事可以尽最大地发挥到作用，可以把职能定位为：内部控管人、重大经营决策的监督人。强大独立董事的办事能力，使董事由自我判断的独立性,不受其他人的影响，确保其发挥出自己应有的职能。不仅这样，企业还需要建立有用的业绩考察机制和奖筹制度，完善职工的档案，制定相对应行之有效的法律制度来保障企业的和员工的权益。8 .努力建立良好的形象，树立品牌一个好的企业

22、，品牌的力量起到的作用是至关重要，好的品牌是未来开拓市场和占领市场最有力的核心力量。所以说一个品牌在老百姓心中有好的口碑和知名度，那么对于这个品牌想要在市场中占有头角就比别人有很大的优势。要知道好的品牌是会给企业带来很多人们难以估计的附加价值，企业可以通过策划来制定相对应的策略来建立和提升自己的品牌形象，也可以通过网络媒介和公益活动等行为去提升自己在消费者心目中的形象和口碑，这些都是对一家企业建立良好形象，树立品牌的最佳方法之一。四、结论我国房地产行业自从2000年商品化的开始之后开始快速发展，直到2010年房地产行业已经有100多家上市公司，所以公司不同的则盈利指标往往也会产生不同，所以只能

23、从不同的角度加以诠释。总之，想要去了解盈利能力还必须消耗更多时间和精力从更加全面的角度开展调查和剖析。目前，我国房地产行业的盈利能力会遭受到一定程度上的影响，这就需要从房地产行业及企业的综合财务数据出发，针对盈利能力等展开系统的剖析和改进，才能都更好的制定后续发展战略，促使房地产行业及其企业的盈利能力能正当并且稳定的发展。要知道一家企业盈利能力和经济效益，不仅会给企业员工带来利益，也是人们在选择就业时候的一个相比情况下主要的权衡条件。一家企业如果想要运营的如鱼得水，就必须具备相对其他企业而言较强的盈利能力，就能够给员工提供经济方面的保障，就能够为员工提供相对而言比较稳定的就业地位、较多的外出进

24、修的时机和发展的空间、令人满意的工资薪酬以及一些物质方面的待遇，才能够让员工心甘情愿的为企业卖命。总之，一家企业的营运业绩和管理能力可以用盈利能力这一指标来进行评估，甚至还可以预期到企业未来的发展前景，这一因素是对一家企业起到至关重要的一个原因。所以，企业以及其余相关的利益群体最关心最关注的一个关切点就是盈利能力。参考文献1陈靖超.基于杜邦分析法的房地产企业盈利能力分析一一以保利地产为例J.商业会计，2018(5).2王靖.房地产上市公司盈利能力分析研究一一基于42家房地产上市公司财务数据J,环球市场，2017(4):4-6.李朝.我国房地产上市公司盈利能力分析J.现代交际：学术版，2017(

25、16)：170-171.4李帅.我国房地产上市企业盈利能力分析J.现代经济信息，2018(11):24-25.5杨亚萍.房地产上市公司盈利能力实证分析J.经济研究导刊，2017(25):66-68.6马晓函.上市公司资本结构与盈利能力关系的研究一一以房地产行业为样本J.中国商论，2018,No.752(13):9-11.7陈仕敏.房地产企业财务分析研究一一以保利地产为例J.中国乡镇企业会计,2017(3):75-76.8古晓，荆赞.我国房地产上市公司资本结构影响因素分析J.对外经贸，2017(8):92-93.9张小芳.我国上市房地产公司盈利能力与资本结构的相关性分析J.西部皮革,2017(2):135-135.10邓翠君.房地产公司的财务报表分析一一以万科集团为例J.珠江教育论坛,2016(1):67-71.