1906.XX温泉酒店雅区项目开发方案 毕业论文.doc

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1、xxx工商管理硕士(MBA)学位论文 工商管理硕士(MBA)学位论文题 目 温泉酒店雅区项目开发方案 作 者 完成日期 培养单位 xxx工商管理学院 指导教师 研究方向 新创业务与项目管理 授予学位日期 年 月 日 105 xxx温泉酒店雅区项目开发方案摘 要xxx温泉酒店雅区项目，是四川xxx旅游有限公司拟在雅安市周公山温泉公园内开发的旅游度假项目。该项目的开发方案按照商业项目策划书编写要求，从实战的角度出发，运用项目策划与评估的基本原理和方法，对xxx温泉酒店的雅区项目进行了规划设计与经济评估。该方案从介绍企业的发展战略和经营现状入手，仔细分析了国内旅游客源市场发展趋势、雅安市旅游发展环境

2、、周公山风景区自然优势、周边竞争对手及消费者的情况，结合企业本身拥有的内外资源，提炼出以休闲养生为核心的项目市场定位。在此基础上，我们更进一步提出“泡温泉不是洗澡而是一种养生文化”为雅区的营销核心，诠释xxx温泉酒店“静泡养心，动泡养筋，禅泡养精，悟泡养神，心泡养生，身泡养命”的温泉休闲养生文化内涵。同时我们规划设计了雅区工程建设方案、市场营销方案、组织与人力资源方案、财务方案，这使本项目更具有可行性和可操作性。本文的研究成果将对xxx温泉酒店雅区项目的决策起到决定性的作用,同时该方案对四川温泉建设的发展和温泉开发商的投资决策具有一定的参考价值，也对温泉酒店企业的经营与管理等方面起到促进作用。

3、关键词：温泉酒店 开发项目 项目策划 The Development Plan for The Elegant Area Project of Tianfu Hot Spring HotelAbstractThis development plan called the Elegant Area Project of Tianfu Hot Spring Hotel is a real one carried out by the Sichuan Tianfu tourism company at the Zhougongshan , Yaan City. On the base of scie

4、nce and objectivity, the Development Plan for The Elegant Area Project of Tianfu Hot Spring Hotel is written according to the requirements of business project document.The paper aims to apply essential principles, measures and other corresponding theories and knowledge of project management to bring

5、 the recreation and tourist resources in the Zhougongshan Hot Spring garden into preliminary and effective conformity with a view of business practice. This plan first introduces the development strategy and operating condition of this enterprise , and then carefully analyses the development tendenc

6、y of domestic traveling, the traveling development environment of Yaan city, the natural superiority of Yaan Zhougongshan hot spring garden , and the situation of the peripheral competitors and the hot spring consumers.Combining the inside resources with the outside resources of the enterprise itsel

7、f, this plan identifies leisureful preserving health as the project positioning,which conforms to the new traveling mode of this generation .Furthermore we design the core of marketing that soaking hot spring is not only bath but a healthy preserving culture to annotate the healthy preserving cultur

8、e of Tianfu Hot Spring Hotel .At the same time we designed the construction plan, marketing plan, organization and human resources plan, financial plan. In this way, this plan will enable the project to have the feasibility and the practicality.The study result of this paper will act as decisive fun

9、ction in the Elegant Area Project of Tianfu Hot Spring Hotel.It also can be reference to the construction development of the Hot Spring garden and the investment decision of Hot Spring Hotel . In addition, it will raise the management level of hot spring hotel developers.Key words: hot spring hotel,

10、 development project, project design目 录前言1第1章 项目方案概要31.1 项目建设背景31.2 产品和市场概述41.3 项目建设方案51.4 公司资源整合51.5 财务评价61.6 风险与对策71.7 行动方案7第2章 项目的提出92.1 项目发起人概况92.1.1 项目发起人简介92.1.2 xxx温泉酒店现有产品与服务92.2 项目的提出102.2.1 公司发展战略与项目的提出102.2.2 公司经营现状与项目的提出112.3 项目的特点与意义122.3.1 项目的特点122.3.2 项目的意义13第3章 项目开发的宏观环境与竞争环境分析143.1

11、项目宏观环境PEST分析143.1.1 政策环境分析143.1.2 经济环境分析143.1.3 文化环境分析153.1.4 技术环境分析163.1.5 宏观环境分析综述173.2 项目竞争分析173.2.1 业内竞争分析173.2.2 替代品分分析243.2.3 供应商分析253.2.4 购买者分析253.2.5 潜在进入者分析263.2.6 项目竞争分析综述26第4章 项目SOWT分析274.1 项目机会分析274.2 项目威胁分析284.3 项目优势分析284.4 项目劣势分析294.5 项目SWOT分析结论29第5章 消费者分析与市场STP分析315.1 消费者分析315.1.1 温泉消

12、费者人口特征分析315.1.2 温泉消费者需求分析335.1.3 温泉消费者行为特征分析355.1.4 消费者养生休闲特点分析375.2 市场STP分析375.2.1 市场细分385.2.2 目标市场395.2.3 市场定位40第6章 项目产品开发规划与运营模式设计426.1 项目产品开发规划426.1.1 温泉养生产品426.1.2 居住养生产品426.1.3 游乐养生产品436.1.4 文化养生产品436.1.5 美食养生产品446.1.6 生理美容养生产品446.1.7 运动养生产品446.2 项目经营模式设计446.2.1 养生休闲俱乐部456.2.2 健康管理模式45第7章 项目市场

13、营销战略与营销策略467.1 市场营销战略467.1.1 营销战略的选择467.1.2 营销战略的制定467.2 营销策略477.2.1 产品策略477.2.2 价格策略477.2.3 促销策略477.2.4 渠道策略48第8章 项目建设规划和工程建设管理498.1 项目建设规划498.1.1 建设选址与建设条件498.1.2 雅区建筑设计的基本理念和景观元素的处理原则508.1.3 雅区建设方案518.2 工程建设管理528.2.1 工程质量管理528.2.2 工程投资管理548.2.3 工程进度管理56第9章 项目环境保护与节能措施589.1 项目环境保护589.1.1 建设项目环境保护依

14、据589.1.2 本项目环境污染的识别599.1.3 项目采用的环保标准599.1.4 污染物的处理方案599.2 项目的节能措施609.2.1 建筑物节能609.2.2 供水节能619.2.3 供热节能619.2.4 供电节能62第10章 经营管理6310.1 组织结构与管理团队6310.1.1 组织结构6310.1.2 管理团队成员及职责简介6410.2 非核心业务外包6610.2.1 酒店非核心业务的界定6610.2.2 酒店非核心业务外包方式6710.2.3 外包业务的协作管理6710.3 人力资源管理6810.3.1 岗位设置及人员编制6810.3.2 薪酬设计6810.3.3 培训

15、与激励机制6910.4 酒店流程优化7010.4.1 客户关系管理流程7010.4.2 前台服务流程7110.4.3 餐饮服务流程7211.4.4 客房服务流程73第11章 项目投融资规划和经济可行性分析7411.1 项目投资估算与资金筹措7411.1.1 项目投资估算7411.1.2 资金筹措计划7511.1.3 投资使用计划7611.2 财务预测7611.2.1 财务评价基础数据选取7611.2.2 公司“无项目”财务预测7711.2.3 公司“有项目”财务预测7811.2.4 公司“增量项目”财务预测7911.3 项目盈利能力分析79第12章 项目不确定性分析和风险分析8112.1 项目

16、不确定性分析8112.1.1 项目盈亏平衡分析8112.1.2 项目敏感性分析8212.2 项目风险分析及其对策8312.2.1 项目市场风险及其对策8412.2.2 项目经营管理风险及其对策8412.2.3 项目的财务风险及其对策8412.2.4 项目设计和建设风险及其对策8512.2.5 其它风险85结束语86参考文献87附 录88前言随着四川旅游业的发展，温泉旅游不但丰富了四川旅游产业的内涵，更蕴涵着极高的商业价值、广阔的市场前景和极佳的投资潜力。而传统的温泉旅游也逐步由原先单一疗养的物化享受，提升到以健康为主题、以养生和休闲为目的的时尚旅游，把温泉的养生功能与休闲度假旅游完美融合，xx

17、x温泉酒店雅区项目就是在这样的一个大背景下提出的。位于四川雅安周公山温泉度假公园内的xxx温泉酒店自开业六年来，经营状况良好，营业收入逐年递增。为了保持xxx温泉酒店在市场上的竞争力，跟上行业发展趋势，四川xxx旅游文化发展有限责任公司将结合xxx温泉酒店大众区的成功之处，规划设计针对高端客户的xxx温泉酒店雅区项目。作为该项目的参与人之一，我主要负责了该项目的开发准备、方案策划、项目的经济性评估和方案撰写工作。在项目前期，我们进行了大量的市场调研、市场论证分析等工作，在此基础上撰写了项目开发方案。值2008年笔者硕士毕业之际，以此论证方案为初稿，按照xxx硕士学位论文要求，对原方案做了更深一

18、步的研究与实证分析，形成了笔者硕士毕业学位论文。该方案的研究目标在于通过分析国内旅游业的发展趋势，为公司发展提供机遇；充分了解雅安旅游资源情况，为公司进一步开发周公山温泉资源提供理论依据；更清晰地了解温泉度假的目标客户、竞争对手，以及充分了解公司本身各个方面的情况，包括公司的资金来源、人力资源配置、企业经营管理、财务状况等等，为本项目的可行性作出正确分析；尽可能分析企业现在存在的问题和实施本项目可能遇到的障碍，并且可以找到解决问题和跨越障碍的办法；向投资者说明本项目的客户价值所在、本项目具有足够的市场规模、本项目可行性和赢利性、推动投资者进行投资决策。该方案的研究范围从地域上讲，研究雅安周公山

19、旅游资源、发展情况以及周边温泉度假区的对比情况。从时间上讲，研究2002年以后成都及雅安旅游业的情况以及对未来的预测。从内容上讲，研究公司的战略目标、组织结构、人力资源、市场营销、财务状况等各个方面的问题，以及所在行业的有关情况，所开发项目的投资、规划设计、经营、管理、财务等内容，力图将项目的可行性和具体的行动方案尽可能详细地体现出来，有利于今后项目的实施。对于涉及到营业要害和商业机密，本方案未作详尽叙述或做了相应的处理。全文共12章。第1章介绍项目背景，概述本方案的主要内容；第2章介绍公司的发展战略和宾馆现状，以及与项目提出的关系；第3章运用PEST分析与五力分析法详细分析了项目的市场环境和

20、竞争现状；第4章通过项目SOWT分析明确了项目的发展战略；第5章通过对温泉消费者的分析，近一步对市场进行了细分，明确了项目的目标市场和市场定位；第6章根据项目的定位设计了项目产品和经营模式；第7章制定项目的营销战略，据此明确了项目的产品、价格、促销和渠道策略；第8章介绍了雅区项目的建设方案和工程建设管理；第9章则就环境保护存在的问题进行罗列并提出处理措施，同时介绍了该改项目所采用的节能措施；第10章介绍了酒店的经营管理；第11章对项目的财务可行性进行分析。第12章分析了项目存在的风险与对策。作为一个MBA实习生，在课堂学习如何策划和撰写创业方案和项目开发方案后，实地参与企业项目的开发策划对我是

21、一种十分有益的训练，特别是由我执笔撰写方案对于训练我的整合思维帮助极大，相信通过这一方案训练我已掌握策划开发方案的一般技能和关键环节。当然，该方案作为匆忙之作，仍有若干不足，当在实施过程中不断修正完善。第1章 项目方案概要1.1 项目建设背景目前我国政治局势稳定，国民经济高速增长，居民收入的前景进一步看好，闲暇时间的增多和消费意识的变化，国内旅游正面临一个前所未有的新的发展时期。物质生活水平的提高和闲暇时间的增多，人们将更加注重自身的健康和精神享受。温泉旅游就是一种休闲养生、解压和治疗身心苦疾的好方式，是一种高级的享受，它己经受到了越来越多人士的青睐，并将会有突破性的大发展。2002年，国际温

22、泉疗养协会(ISPA)行业调查研究显示，温泉旅游业将以每四年翻一番的速度向前发展。温泉度假酒店业作为温泉旅游产业的一个组成部分，具有十分广阔的市场前景和发展空间，这给xxx温泉酒店进一步扩大酒店规模创造了机会。四川xxx旅游文化发展有限责任公司经营的四川xxx温泉酒店位于四川雅安风景秀丽的周公山温泉度假公园内。四川xxx旅游文化发展有限责任公司希望通过对xxx温泉酒店所在地得天独厚的温泉进行保护性的开发建设,以及充分结合周边优美景点,全力打造一个集温泉洗浴、理疗、娱乐、健身、会议、观光为一体的温泉酒店度假中心。xxx温泉酒店的大众区开业六年来，凭借“以人为本，诚信服务，特色经营，管理创新”的经

23、营理念，酒店的经济效益逐年提高（除2003年受非典影响营业收入下降），2005年营业1258万元，2006年营业额1460万元，比2005年增长了16%左右。xxx温泉酒店主营业务收入趋势图如图1.1所示。 02004006008001000120014001600200220032004200520062007营业额图1.1xxx温泉酒店主营业务收入趋势图（单位：万元）为了保持xxx温泉酒店在市场上的竞争力，跟上行业发展趋势，公司将结合xxx温泉酒店大众区的成功之处，规划设计针对高端客户的xxx温泉酒店雅区项目，以此满足不断增长的客流量的需求，提高接待能力，增强市场竞争优势，创造更完美、更能

24、迎合市场需求的中国式温泉度假酒店。1.2 产品和市场概述四川旅游度假产品竞争激烈，温泉类度假产品也进入发展繁荣时期。周公山xxx温泉酒店的业内竞争者主要有成都周边近距离已开发的几处温泉度假区内的星级宾馆。这些温泉度假区的酒店的主要目标市场都是成都和重庆两个大型城市。从xxx温泉酒店雅区的客源市场特征来看，大邑县花水湾樱花温泉宾馆、温江金马鱼凫国都温泉、峨眉山灵秀温泉、绵阳罗浮山启明星温泉酒店和崇州文锦江等是xxx温泉酒店雅区的主要竞争者。通过对四川温泉度假市场和竞争者的分析，我们发现四川现在还没有一个真正意义上的温泉休闲养生度假区。进一步分析了xxx温泉酒店的客源市场，并调查了养生休闲的特点与

25、市场需求，结合这几年xxx温泉酒店营业的实战经验，确定了xxx温泉酒店雅区将依托周公山温泉这一优势资源，从温泉疗疾、休息、运动和益智这四大方面将温泉旅游项目、休闲活动与养生相结合起来，开发温泉酒店产品来满足人们养生休闲的愿望。雅区产品主要包括温泉沐浴养生产品、居住养生产品、游乐养生产品、文化养生产品等，如图1.2所示。 居 住养 生文 化养 生运 动养 生美 食养 生游 乐养 生沐 浴养 生温泉图1.2 xxx温泉酒店雅区产品组合通过xxx温泉酒店雅区项目，xxx温泉酒店注重休闲养生市场，并把它做深做透，从中投入企业有限的资源，获取较大的利润。该项目采取补缺者的营销战略，能一举占领这一巨大市场

26、，成为温泉休闲养生市场的补缺者。雅区项目以“泡温泉不是洗澡而是一种养生文化”为营销核心，诠释xxx温泉酒店“静泡养心，动泡养筋，禅泡养精，悟泡养神，心泡养生，身泡养命”的休闲养生文化，以“天人共浴”的境界为营销总概念。该项目将以xxx温区酒店雅区为养生休闲基地，打造健康管理与会员制俱乐部相结合的休闲旅游开发模式。1.3 项目建设方案拟建的xxx温泉酒店雅区工程，位于xxx温泉酒店大众区左后侧，环境优美，空气新鲜、交通便利、地理位置优越。xxx温泉酒店雅区工程规划占地面积55亩，其土地所有权属地类别为商业用地，xxx温泉酒店现已办理完使用权手续。整个雅区主要分为四个功能区:洗浴娱乐区、客房公寓区

27、、高档别墅区、后山林地休闲区，各功能区与宾馆大众区相互联系又自成一体，其主要建筑指标如表1.1所示。雅区在景观元素的塑造上，围绕“天人共浴”这一中心，在大自然的众多景观元素中，选择水体、山石、植被、硬地以及景观建筑作为景观构成的主要元素，突出以水体景观为主，绿化景观、建筑景观为辅的设计方针，通过水体、植被、建筑三个景观层次的空间过渡与渗透产生丰富多样的景观效果。表 1.1 雅区主要工程规模指标序号项目面积备注1总用地面积36668.5平方米不包括后山租用地2总建筑面积12000平方米2.1高档别墅区4000平方米2.2客房公寓区4500平方米2.3洗浴娱乐区1100平方米2.4网球场1400平

28、方米2.5公辅用地1000平方米3客房数122间包括别墅内客房4绿化率81%不包括后山租用地到2009年，雅区项目建设完成后，xxx温泉酒店雅区将建成日接待300人的规模，并形成与之相匹配的服务能力。1.4 公司资源整合xxx温泉酒店与其竞争对手相比，在地理位置、旅游资源、温泉资源和所在的度假区的整体周边环境资源上都具有相当的优势。xxx温泉酒店所在的周公山温泉公园位于风景秀丽的周公河畔，距雅安市区6公里，距成都市车程1.2小时，是省委、省政府，雅安市委、市政府倾力打造的“大香格里拉”旅游西环线的黄金驿站。拥有“西北第一汤”的周公山温泉资源为xxx温泉酒店提供了可持续发展的基础。xxx温泉酒店

29、经过这六年的发展，已在雅安建立较高的知名度，并与当地许多企事业单位建立长期合作关系，广大消费者对酒店品牌具有较高的认同，对酒店经营者也有很高的评价，因此这能给雅区项目开发的相关者与消费者以信任，有利于酒店雅区项目的开发和经营。并且本项目规划设计理念起点较高，聚集了一大批行家里手，能开发出具有较强吸引力的温泉产品，我们的管理层有下列人员（见表1.2）可保证实现我们的计划,并能高效地进行雅区项目的市场运作。表1.2 xxx温泉酒店管理团队序号职位性别学历/职称工作经历特长1总经理男MBA15年酒店度假业管理善于整合资源协调关系2总经办主任男本科多年行政工作经验善于协调沟通3市场经理女MBA6年旅游

30、业市场工作善长旅游产品营销策划4财务经理女会计师20年财务工作经验熟悉酒店财务管理。5人力经理女本科多年人事工作经验善于协调沟通、激励培训6餐饮部经理男专科多年餐饮业从业经验善于菜品创新管理7客房部经理男本科7年酒店客房管理经验善于协调沟通8洗娱经理男MBA9 年娱乐行业管理经验善于娱乐活动组织9 专家顾问男教授有碧峰峡、天台山等多项旅游项目策划经验具有旅游项目管理丰富经验和相关的专业知识雅区项目的投资与建设规模的大小是由xxx公司整合企业内外资源的能力、行业市场状况以及国家政策环境等多方因素共同作用的结果。从内部因素而言，虽然目前xxx温泉酒店知名度不高、但凭借优势的温泉资源经综合开发，整体

31、资源整合完全可以弥补上述缺陷。资金上的缺口将通过银行抵押贷款和权益资本融资来解决，现已于银行及有关投资人士达成了融资协议。1.5 财务评价本项目总投资4145.08万元万，其中3145.08万元来自于企业自有资金，1000万来自银行抵押贷款。通过xxx酒店“有无项目”数据对比，计算了相应的经济评估指标，如表1.3所示。按全部投资计算所得税后财务净现值NPV 为2582.2万万元，财务净现值大于零，这表明该项目的盈利能力不但超过了设定的财务基准收益率来计算的盈利水平，而且还能获得超额盈利的现值。财务内部收益率IRR所得税后为17.09%，大于该项目的财务基准收益率(10%)和银行的贷款利率（6.

32、5%），因而可以认为该项目的盈利能力能满足要求。静态投资回收期所得税后为6.43年，小于基准投资回收期10年，表明了项目财务上投资回收能力达到要求。表 1.3 雅区项目财务指标项目内部收益率财务净现值静态投资回收期（年）指标（税后）17%2437.12 6.56综合以上数据，可以看到雅区项目经济效益较好，盈利能力较强,是一个具有良好前景的项目。1.6 风险与对策项目受多种主客观因素的影响而产生不确定性及风险问题。通过分析雅区项目的内外环境，识别了项目的风险具体来自四方面：市场风险、项目经营管理、财务风险、设计和建设风险。本文主要结合宾馆产业的特点，探讨了雅区项目在这几个方面可能存在的风险，并对

33、这些可能出现的风险采取如下对策:1公司要密切关注目标顾客的需求结构和变化，深度调研现有成功的温泉旅游产品或服务，征询潜在顾客对我们提供的产品和服务的意见和建议。在此基础上，我们将对目标顾客需求进行提炼，并对相应升级旅游产品或服务进行概念营销和温泉文化营销。为了预防市场风险，必须严格执行建设程序，对雅区项目进行可行性研究，避免盲目上马。2依靠集体智慧做好战略规划与科学决策；提高服务水平，建立科学恰当的考评奖惩制度，充分调动员工的积极性，发挥人的创造性。同时公司可考虑聘请专业的酒店管理人士或专业的酒店管理公司对酒店进行管理。3加强项目筹资风险防范，分析筹资渠道的稳定性并严格遵循合理性、效益性、科学

34、性的筹资原则，充分考虑筹资的有利条件和不利条件，作好筹资成本比较，尽量选择资金成本低的筹资途径，减少筹资风险。4对于项目设计和建设风险，公司司拟聘请专业的酒店管理咨询公司，对酒店的设计及日后的运行管理提供咨询服务；聘请了专业的酒店工程管理人员和运营管理人员对该酒店工程项目的设计进行把关，加强对设计成果的鉴定工作。在项目施工期间，对进度实施动态控制。1.7 行动方案项目建设运营的主要工作，我们将按以下规划逐步完成:1雅区项目的可行性分析该项目已在2006年底开始启动，2007年5月完成对目标市场的市场分析、8月完成项目产品的设计和项目建设方案的初步设计，2007年11月完成项目可行性方案撰写，并

35、据此对项目总体方案重新进行评估。2雅区建设资金的贷款融资该项目已在2006年底开始贷款融资，在2007年12月前资金必须全部落实到位。3雅区项目的工程建设本项目计划在2007年 12 月以前完成前期工作；工程施工计划从2008 年 1月至2008年12月实施，工期12个月。根据本项目的实际情况安排的实施进度如表1.4所示。表1.4 雅区建设实施进度安排序号项目 2008年 2009年123456789101112121土建施工2设备购置安装3竣工运行4雅区服务人员招聘培训服务人员招聘培训将在2008年12月开始，计划在一个月内完成招聘和岗前培训，新员工经培训后将投入到雅区经营工作中。5雅区项目

36、的营业此项目将从2009年1月正式开始营业。第2章 项目的提出xxx温泉酒店雅区项目是四川xxx旅游文化发展有限责任根据公司的发展战略与经营现状而发起的。2.1 项目发起人概况2.1.1 项目发起人简介四川xxx旅游文化发展有限责任公司经营的四川xxx温泉酒店位于四川雅安风景秀丽的周公山温泉度假公园内，距成都仅90分钟车程。雅安周公山温泉于2000年3月被发现，其独具特色的温泉水经专家考证为深藏于地下三万六千年前的国内外罕见的具有很高医疗价值的古温泉水，含极丰富的多种人体所需的矿物质和微量元素，被誉为名副其实的“巴蜀第一汤” 四川xxx旅游文化发展有限责任公司于2001年8月正式成立，注册资本

37、人民币3313万元。公司严格按公司法规范运作，法人治理结构完善。公司于2002年投资修建的xxx温泉酒店，是一个是集餐饮、娱乐休闲、会议、康疗于一体的大型温泉休闲度假中心。该酒店按三星级标准建设，初期总投资 3800 万元，占地 50 余亩，建筑面积1.8万平方米，日接待能力 800 人次。截止到2006年底，公司资产总额3395万元，其中固定资产2666万元，土地使用权640万元(参见附录A 宾馆现状财务报表)。xxx温泉酒店从2002年创建到如今经历了六年的发展历史，这其中有着成长的坎坷和波澜，更有发展中的创造与辉煌。2006年，xxx温泉酒店内外部的环境配套建设基本完成，公司在摸索中前进

38、，进入一个平稳上升的发展期。2007年，公司为了保持xxx温泉酒店在市场上的竞争力，跟上行业发展趋势，通过对宾馆雅区的规划与建设，创造更完美、更能迎合市场需求的中国式温泉度假酒店。2.1.2 xxx温泉酒店现有产品与服务xxx温泉酒店已建的大众区主要针对中档游客，该区由温泉中心、客房区和餐饮娱乐区三大部分组成。1温泉中心xxx温泉采用园林式露天温泉池，分为低温、微温、中温、高温四个浴池，另设有儿童戏水池，每天接待量可达1000余人。其温泉水源自有“巴蜀第一汤”之称的周公山温泉，为3万多年前的古水，具有极强的医疗保健功能。虽然目前xxx温泉池中没有加入其他的成分，但由于温泉中的各种有效成分会在不

39、同的温度下发生不同的作用，人们只要根据自身的体质和喜好选择浸泡不同温度的温泉，就可以达的满意的效果。2客房区客房区由各具特点的四栋两层楼组成，分布在温泉池四周，矗立在青山翠竹之间。酒店设有各类客房156套，房间配有彩电、程控电话、光纤、空调和宽带网，每天可接待住宿客人320人。3会议区会议区位于综合楼三楼，具有大小两个会议室。大会议室可容纳200人同时开会，内配有光纤、电话、空调等，根据会议的种类可以使用投影机、电脑等设备。小会议室位于大会议室右侧，适合于人数2040人的小型会议。4餐饮娱乐区（1）餐厅：位于综合楼一楼，环境优雅、设备齐全，备有山珍野菜、地方特产、营养美食。餐厅设有大厅、小厅和

40、雅间，可同时容纳320人左右用餐。（2）茶楼、棋牌室：位于综合楼二楼。茶厅宽敞而明亮，古朴而典雅，可同时接待100人左右品茶，咖啡厅能接待60人左右。棋牌室宽敞明亮，配备有高级麻将、围棋、象棋等娱乐设施。（3）夜总会：位于综合楼三楼，面积约150M2左右，配有先进的音响设备。（4）露天水吧：位于温泉池边的绿带中心，依山环绕。酒店娱乐设施还有OK厅、网吧、儿童乐园等，同时还有藏族锅庄舞晚会，烤全羊、原始山林登山运动等室外娱乐活动。5康疗中心酒店室内康疗中心拥有先进的医学检测仪器，可以为温泉游客检测身体生理状况，并提供针对性的基于温泉康疗的恢复方案。总结：xxx温泉酒店从开业到现在，每年平均接待6

41、万人次左右的客人，酒店的产品和服务受到普遍的好评，特别是当沐浴温泉的游客无意间治疗好了的多起病例，众多客人对温泉更是赞叹不已。但酒店现有的产品和服务还需进一步改进，温泉产品的特色还不够，目前还不能满足客户高档的个性化度假产品和服务的要求。2.2 项目的提出2.2.1 公司发展战略与项目的提出xxx旅游公司目前制定了未来十年的中长期发展规划，确立了“扩大酒店规模、提高酒店温泉产品档次”的战略目标和“客户细分、成都经济圈聚焦和产品创新”三大发展策略。xxx旅游公司希望通过对xxx温泉酒店所在的地得天独厚的温泉进行保护性的开发建设,以及充分结合周边优美景点,全力打造一个集温泉洗浴、理疗、娱乐、健身、

42、会议、观光为一体的温泉酒店度假中心。2007年是公司确定未来十年发展规划后的第一年。公司将在“扩大酒店规模、提高酒店温泉产品档次”的战略指引下，秉承“滚动开发温泉资源”的战略思想，xxx公司拟启动针对高端客户的xxx温泉酒店的雅区项目。在开发温泉度假物业方面，公司采用循环选择的方法开发邻近的土地。在前期大众区项目获得成功后，公司购买邻近土地，滚动开发公司的雅区项目。公司将结合温泉度假酒店大众区成功之处，规划设计针对高端客户的雅区项目，同时完善大众区的设施，满足不断增长的客流量的需求，提高接待能力，增强市场竞争优势，获得企业的长远持续的发展。雅区项目的投资与建设规模的大小是由公司整合企业内外资源

43、的能力、行业市场状况以及国家政策环境等多方因素共同作用的结果。雅区项目能否顺利启动与成功运营关系到公司整体发展战略的成败，关系到温泉酒店核心竞争力培养，因而对企业的持续发展具有举足轻重的关键作用。 2.2.2 公司经营现状与项目的提出xxx温泉酒店开业六年年来，凭借“以人为本，诚信服务，特色经营，管理创新”的经营理念，酒店的经济效益逐年提高（除2003年受非典影响营业收入下降），2005年营业1258万元，2006年营业额1460万元，比2005年增长了16%左右。酒店2006年的经营现状可参见附录A中的酒店2006年的负债表与利润表。近几年来，随着我国现代化、国际化进程的逐步加快，人民物质生活水平的迅速提高，温泉宾馆业持续、快速、高水平的发展，特别是在在温泉资源丰富的四川，这对xxx温泉酒店形成了巨大的压力和冲击。2006年，xxx温泉酒店内外部的环境配套整合基本完成，酒店大众区的服务设施得到完善，但是目前企业对温泉资源还仅是简单利用，缺乏文化内涵，在产品和服务功能上存在着很多不完善的地方，主要体现在以下三个方面：1客房形式单一，缺少市场需求的温泉养生休闲度假区应具备的公寓式客房和别墅。2温泉形式还比较单一，缺少现有的和潜在高端客户对按摩养生式特色温泉需求，以及对温泉池具有一定隐蔽性私人空间的要求。3康体娱乐设施简单缺乏特色，满足不了现代人崇尚健康与悠闲的