农村土地综合整治规划.ppt

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1、农村土地综合整治规划,农村土地综合整治 增减挂钩,背景-从土地整理到综合整治,几个概念土地整理：是指在一定区域内，根据土地利用总体规划与土地整理专项规划，对田、水、路、林、村等实行综合整治，调整土地关系，改善土地利用结构和生产生活条件，增加可利用土 地面积和有效耕地面积，提高土地利用率和产出率的活动。土地整理一般可分为两大类，即农地整理与市地整理。根据我国国情，现阶段土地整理的重点在农村地区。土地整治：土地整治系指改变土地利用的不利生态环境条件的综合措施。土地整治是盘存量土地、强化集约用地、适时补充耕地和提升土地产能的重要手段。是对于土地整理、开发、复垦的统称。土地治理：应用工程措施和生物措施

2、改良土地不良性状，提高土地利用率和生产率，以利于集约经营的过程。土地整治类型有水土流失地、盐碱地、沼泽地、风沙地、红黄壤低产地和海涂的整治。土地综合整治：土地综合整治是在一定的区域内，按照土地利用总体规划确定的目标和用途，以土地整理、复垦、开发和城乡建设用地增减挂钩为平台，推动田、水、路、林、村综合整治，改善农村生产、生活条件和生态环境，促进农业规模经营、人口集中居住、产业聚集发展，推进城乡一体化进程的一项系统工程。土地整治、整理进入到了新的发展阶段,背景-从土地整理到综合整治,在不同国家，由于国情和经济、社会发展水平的差异，土地整理的内涵不尽一致。世界上提出土地整理较早的国家或地区，如德国、

3、法国、俄罗斯、加拿大等，将调整土地利用结构和土地关系，实现土地规划目标的实施过程称为土地整理；日本称为土地整治或整备；韩国称为土地调整；台湾地区称为土地重划。我们国家叫法也比较混乱：全国土地开发整理规划（2001-2010年）全国土地整治规划（20112020年）土地整理：农田整理、未利用地开发、建设用地废弃地复垦。主要目标：增加耕地面积土地整治：农田整理、土地开发、土地复垦和城乡建设用地增减挂钩。,背景-从土地整理到综合整治,1997年国务院下发了关于进一步加强土地管理切实保护耕地的通知，要求“积极推进土地整理，搞好土地建设”1999年实施的土地管理法，提出“国家鼓励土地整理”2003年颁布

4、实施了全国土地开发整理规划2004年10月国务院关于深化改革严格土地管理的决定（28号文）提出要鼓励农村建设用地整理，城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩。从2005年开始，国土资源部部署开展城乡建设用地增减挂钩试点工作。2005、2007、2008相继出台了关于规范城乡建设用地增减挂钩试点工作的指导意见、管理办法和规范性的文件，明确要求挂钩试点工作要坚持统筹规划，实行项目区管理，严格控制规模，严格实施监管，维护农民权益等五个方面的要求。,背景-从土地整理到综合整治,上一轮土地开发整理的评价增加了有效耕地面积 20012008年全国建设占用耕地170.40万公顷，同期土地开发整理补充耕地1

5、42.65万公顷，比建设占用耕地多出35.90万公顷。20012008年全国建设占用耕地与灾害损毁耕地之和为196.43万公顷，比建设占用耕地与灾害损毁耕地之和多出9.87万公顷。提高了我国耕地生产能力 2001年至2008年通过土地整理、开发、复垦提高的粮食生产能力总计达2191.48万吨，而同期全国粮食总产量为382166.27万吨，通过土地开发整理复垦提高粮食产量占粮食总产量的0.57%，对保障我国粮食安全发挥了重要作用。改善土地生态环境和农村生产生活条件 2001年全国耕地有效灌溉比率为40.32%，2005年为41.32%，五年间耕地有效灌溉比率提高1.00%；同时改善了中低产田，有

6、效的治理了土地侵蚀、土地盐碱化和土地污染现象。通过对农村散乱、废弃、闲置的建设用地进行整理复垦，改善农村道路、水电等基础设施以及文化站、卫生院等公共服务设施增加了农民收入 通过农村土地整理，引导和促进农民规模和和产业化的经营，进一步提升生产力；通过建设用地节余指标的使用，实现以城带乡，解决了部分资金问题，推动了新农村建设。扩展了城乡建设发展的空间,背景-从土地整理到综合整治,新一轮土地整治的特点农村土地整治要以农用地整理为重点，增加有效耕地面积，提高耕地质量；有条件的地区，对散乱废弃闲置低效的农村建设用地进行整治，规范城乡建设用地增减挂钩的试点，完善农村基础设施和公共服务设施，改善农民的生产生

7、活条件，提高节约集约利用水平；合理适度开发未利用地，保护和改善生态环境。继续坚持以农田整理为重点明确增加了建设用地增减挂钩生态环境整治开始成为整治的内容城乡统筹的综合整治根据中央的要求，对于开展农村土地整治工作，一要积极稳妥推进农村土地整治，二要严格规范城乡建设用地增减挂钩试点。,背景-从土地整理到综合整治,坚持五个原则坚持政府主导，共同推进 坚持以地方政府为主导，相关部门协调联动，农村经营组织和农民自愿并积极参与这样的机制，统筹用好相关资金，形成合力，坚持统筹规划，控制挂钩规模 农村土地整治坚持规划先行，与城乡建设，产业发展，生态建设，新农村建设等规划有机的结合，科学合理的布局生产生活，通过

8、周转指标，控制村庄建设用地整治的规模坚持耕保红线，提高耕地质量 把坚持耕地红线放在首位，依据土地利用总体规划，实施农村土地整治重大工程，加大农地，尤其是基本农田的整治的力度，增加有效耕地面积，提高耕地质量。整治后新增耕地作为基本农田实行永久保护。尊重农民的意愿，确保农民收益和保持农村特色 强调尊重民意，在土地的互换、旧房拆迁、新居建设等方面，必须征得农民集体经济组织和农民的同意，不同意的不得实施。注重保持农村特色，满足农民有利生产、方便生活和享受公共服务均等化的实际需要。坚持量力而行，防止大拆大建 农村土地整治要符合当地经济社会发展的水平，顺应农民改善生产生活条件的愿望和能力，先示范、后推开，

9、禁止违背农民意愿搞大拆大建，更不能强拆强建。,综合整治规划,规划定位土地整治规划是土地利用总体规划的专项规划，是实施总体规划的重要环节土地整治规划要围绕落实土地利用总体规划目标、促进城乡统筹发展和新农村建设的要求，统筹安排土地整理复垦开发和城乡建设用地增减挂钩，对未来土地整治的规模、结构、布局和时序做出战略性决策，并制定规划实施的保障措施。,综合整治规划,指导思想坚持以科学发展观为统领，全面落实党中央国务院关于大力推进土地整治的决策部署，以落实“两个最严格”土地管理制度、促进城乡统筹发展和新农村建设为根本目的，以整体推进田、水、路、林、村综合整治为平台，以优化城乡用地结构、增加有效耕地面积、提

10、高耕地质量和改善生态环境为重点，合理确定土地整治的目标任务，统筹安排土地整治活动，协调好土地整治与耕地保护、产业发展和城乡建设等的关系，为土地整治工作规范有序开展提供科学依据。,综合整治规划,编制原则立足当前形势 以工促农、以城带乡；改造传统农业，发展现代农业；破除城乡二元结构，城乡一体化发展；城乡用地矛盾突出，农村土地整治是实现建设性保护耕地，保障科学发展的有效途径加强规划统筹 确保耕地总量不减少、质量有提高，城乡建设用地总规模不扩大；立足于提高土地利用效率，改善农民生活、增加农用地及有效耕地面积，以实现社会、经济、生态效益的统一。充分利用已有基础 利用已有的后备耕地资源调查和第二次全国土地

11、调查成果，评价土地整治潜力，挖掘已利用土地和废弃土地的潜力，全面提高土地的利用率和产出率。注重规划协调 加强土地整治规划与土地利用规划、产业发展、城乡建设、基础设施布局、生态环境保护等相关规划的协调，确保土地整治目标落实到位。科学民主、公众参与 坚持以人为本、尊重民意，始终把维护农民合法权益放在首位，促进社会的和谐稳定。注重创新和实施 注重借鉴相关规划编制经验，采用先进的方法和技术手段。综合运用经济、社会、法律、行政等多方面的手段，切实提高规划实施的能力和成效。,综合整治规划,规划工作内容分析土地整治面临的形势 在“二调”数据基础上，理清农用地、农村建设用地、土地复垦、土地开发现状。对照经济社

12、会和环境发展要求，分析重大国土整治问题及其成因，明确规划修编需要重点研究解决的问题。确立土地整治目标和政策导向围绕土地整治基本战略，提出规划期内土地整治的主要目标及调控指标。针对补充耕地资源与土地整治资金匹配、重大项目规划布局、城乡建设用地增减挂钩、农村土地整治示范工程规划布局等关键问题，提出规划期内土地整治的基本政策导向。评价区域土地整治潜力调查摸清农用地、未利用地、土地复垦等潜力，分析土地整理复垦开发的空间分布，按照补充耕地数量，提高耕地质量的要求，提出规划期内土地整理复垦开发目标。调查摸清农村建设用地整治潜力，分析农村建设用地集约利用水平的时间和空间变化规律，按照建设资源节约型社会的要求

13、，提出规划期内农村建设用地整治目标。,综合整治规划,规划工作内容确定土地整治重点区域、重大项目根据土地整治潜力评价结果，分区域、分类型确定土地整治重点区域、重大项目，提出重大项目和农村土地整治示范工程的规划布局的原则、依据、目标、实施重大项目的保障措施等。确定补充耕地资源与土地整治资金匹配方案围绕补充耕地目标与土地整治资金调控指标，根据补充耕地资源分布情况、土地整治变化趋势和专题研究成果，开展补充耕地资源与土地整治资金分配方案设计和比选，确定规划期内补充耕地资源与土地整治资金匹配调控方案。城乡建设用地增减挂钩方案分析辖区内建设用地增减挂钩的具体做法、存在问题，深入研究城乡建设用地增减挂钩法制、

14、机制等条件，提出适应城乡统筹发展的城乡建设用地增减挂钩布局、管理措施。分析土地整治投资与效益分类型测算完成规划目标、重大项目等所需要投资。按土地整治资金来源渠道测算土地整治资金供给量。,综合整治规划,规划工作内容制定差异化的区域土地整治政策根据自然、社会、经济条件和人口、资源、环境相互关系的空间差异，在土地利用区域类型基础上，划分土地整治类型区，制定有针对性的土地整治管理和调控政策。分解补充耕地、整治资金、补充建设用地调控指标立足当地资源环境条件和未来人口、经济的空间发展变化趋势，结合差异化的区域土地整治政策，把土地整治调控指标进行分解，落实下整治调控任务。评价规划的环境影响预测、分析和评价土

15、地整治规划方案实施对环境的影响，提出预防或者减轻不良环境影响的对策措施。制定保障规划实施的政策与措施围绕各项规划安排，制定经济、社会、法制、行政方面的保障机制或办法。,综合整治规划,技术关键1：土地整治潜力评价农用地整治潜力调查评价与测算 农用地整治潜力，是指通过综合整治农用地及其间的道路、林网、沟渠、坟地、零星建设用地和未利用地等，提高耕地质量和增加有效耕地面积的潜力。农村建设用地整理潜力调查评价与测算 是指通过利用工程、土地权属流转等措施对现有分散的农村居民点改造、迁村并点、集中居住等，可增加的有效耕地及其他农用地面积。未利用地整治潜力调查评价与测算 在一定的经济、技术和生态环境条件下，未

16、利用土地适宜开发利用为耕地及其他农用地的面积。废弃土地复垦潜力 对在生产建设过程中，因挖损、塌陷、压占和各种污染，以及自然灾害等造成破坏、废弃的土地，采取整治措施，使其恢复利用和经营，可增加的耕地及其他农用地面积。土地整治潜力分析汇总 对农用地整理、农村建设用地整治、未利用地开发和废弃土地复垦潜力分析测算得出的各类潜力类型、等级、面积、分布等成果进行整理汇总，形成潜力汇总表。,综合整治规划,技术关键2：重点区域与重大项目规划布局重点区域土地整治潜力较大，分布相对集中；土地整治基础条件较好；有利于保护和改善区域生态环境；原则是一般不打破行政界限；重大项目规划布局重大项目主要在重点区域内安排。重大

17、项目规划布局应包括重大项目目标、主要建设任务、项目投资、项目效益分析和保障重大项目实施的措施几部分。重大项目选定应符合以下要求：土地整治潜力较大，基础条件好；有较强的示范带动作用；有一定规模；预期投资效益明显；国家规定的其他要求。土地整治规划重点区域、重大项目的具体内容应列表表示，并编绘重点区域、重大项目规划图。,综合整治规划,技术关键3：城乡建设用地增减挂钩方案城乡建设用地增减挂钩区域划定原则有利于节约和集约利用土地，提高土地利用率和产出率符合土地利用总体规划规定的用途，安置建新用地应尽量避让基本农田。综合考虑农村建设用地整治的社会效益、经济效益和环境效益。因地制宜，统筹安排，先易后难，突出

18、重点，分步实施。坚持自愿、合法、有偿原则城乡建设用地增减挂钩方案的内容确定农村建设用地整治模式。工矿企业用地整治主要针对废弃、闲置工矿企业用地进行整治，即拆除原有废弃企业用房及附属设施，然后复垦成耕地，模式相对单一。农村居民点用地复杂，各村自然、社会和经济条件不同，其采用的模式也应不同。确定复垦原有村庄占地的原则。提出新补充建设用地指标流转的方式、方法和管理措施。,综合整治规划,技术关键5：效益评价经济效益评价内容：土地整治的投入与产出分析等。评价方法：经济效益分析评价一般采用静态分析法，也可在此基础上进一步作财务评价和国民经济评价。静态分析评价指标主要测算投入量、预期净产出和投资回收期等。社

19、会效益评价主要内容：从增加耕地扩大农村剩余劳动力就业、增加粮食产能、农田集中连片便于规模经营、改善农业基础条件，推广现代农业技术、降低生产成本、增加农民收入、改造村庄、改善生活环境、实现农村居民点和村镇企业集约用地，促进农村现代化建设，优化土地利用结构，提高土地利用水平等方面对社会效益进行评价。评价方法：可依据评价内容，结合实际，选择适当的评价指标，采用定量与定性分析相结合的方法进行评价。生态环境效益评价主要内容：山区主要选择森林覆盖率（或植被覆盖率），保护水源地、治理土地荒漠化和水土流失面积等指标；平原地区主要选取农田防护林网密度、农田污染改善程度、防洪排涝改善程度、复垦损毁废弃地、保护湿地

20、、改善生态环境所取得的效益等指标；结合土地整治可能产生的其他预期影响，分析对环境产生的综合效益。评价方法：可依据评价内容，结合实际，选择适当的评价指标，采用定量与定性分析相结合的方法进行评价。,综合整治规划,技术关键4：投资估算总投资估算 根据规划目标，按照土地整理、复垦、开发和农村居民点整治的类型分别估算各类投资并加总，即为土地整治总投资规模。重点项目投资估算：重点项目投资可采用土地整理项目估算标准进行。重点工程投资估算：重大工程投资估算可由重点项目和一般项目投资估算结果汇总。筹资分析 在一定筹资环境分析的基础上，明确土地整治所需资金的筹资渠道：新增建设用地土地有偿使用费；耕地开垦费、土地复

21、垦费；耕地中用税、农发基金等；企业、个人投资；农民个人投资；其他投资。,综合整治规划,规划步骤（以县级综合整治规划为例）收集资料综合分析镇村体系规划骨干基础设施调整规划（道路、水利、生态等）土地生态治理分区（生态环境复杂地区）整理潜力测算、评价、分区重点区域选择项目与重点项目确定建设用地增减挂钩项目规划投资估算与效益评价规划实施与保障措施,综合整治规划,综合整治的本质土地综合整治是实现土地利用总体规划、优化土地利用系统状态、提高生产能力的关键过程。土地利用空间格局整治土地质量与适宜性整治土地利用生态环境整治土地利用系统内部生产系统整治。,土地利用面临的新问题,人口高峰值到来的土地利用专家预计，

22、中国未来人口峰值时间可能提前到2025至2030年出现，但总人口约在14.5亿，不会超过16亿。“天花板”理论：人口极限、增长极限土地利用总体规划要提前研究在人口峰值状态下的土地利用结构和“成熟型空间形态”,土地利用面临的新问题,社会转型与土地利用空间转型土地利用空间格局是社会、产业分化、分工、布局的反映我国社会正处于根本性的转型期，土地由农业流向城市、工业，人口由乡村转移向城市。潮流难以抵挡。城乡二元结构向城乡一体化过渡。保护耕地、控制建设用地，过去和现在甚至将来都是规划的重点。但是必须更加重视区域产业、人口的分布。城镇发展的空间形态、规模。,土地利用面临的新问题,城乡一体化的空间整合城乡建

23、设用地整合（挂钩；城乡居民点体系；）建设用地与农业用地的整合（建设用地组团隔离、农业用地污染防护、城乡产业互动）农业用地整合（农业用地功能整合；农业产业化、规模化；生产能力保护与提升）,现状分析,邯郸市产业结构变化（1997-2008）单位：%,曲周县农民收入、农业产值变化,1980-1994年随着产量增加、产值增加，农民收入增加。基本上是线性关系。94年农业产值和农民收入分别是80年25倍和18倍；2000年-2007年产量基本稳定，2007年农业产值和农民收入分别是2000年1.59倍和1.74倍农民收入增加不能仅靠农业生产的增长,现状分析,2002-2007年第一、二、三产业比重对比,现

24、状分析,现状分析,产业发展战略稳定发展第一产业现代农业、适度规模大力发展第二产业工业化加快发展第三产业城镇化不能孤立地看待土地整治，它是城乡一体化思路下，推进城市化、调整产业结构、建设新农村、实现现代农业发展的关键。,镇村体系规划,城乡一体化的城镇村生产方式、生活方式是决定不同等级居民点功能与建设模式的根本因素。市、镇、村建设规划不能是简单的克隆关系。市：三产、二产，人口集聚镇：县（市）域范围内的次级中心，非农产业聚集的产业园区村：传统产业保护以及现代农业园区,现状分析,曲周县人口现状07年总人口42.3万其中农业人口39.3万；人口预测2020年总人口 48万人。按50%的城市化率，城镇人口

25、24万，农业人口24万按60%的城市化率，城镇人口28.8万，农业人口19.2万农业人口转移需要15.3-20.1万农业人口转移成为非农业人口,现状分析,城镇人口预测按50%城市化率，城镇人口24万：按60%城市化率，城镇人口28.8万。人口集聚需求预测中心城市（曲周市）15-20万，4个镇每镇3-5万人，4镇总人口12-20万。未来曲周城镇人口27-40万（低线：立足于县域自身城市化；高线：需要吸引10-15万周边人口；二三产业的集聚发展是关键）,现状分析,城镇建设用地现状城镇建设用地1781.55公顷（城市154.27、建制镇697.67、独立工矿929.61）2007年城市人均占地198

26、.43平米 城镇建设用地需求预测人均150平米，需要40.5060平方公里人均120平米，需要32.40-48.00平方公里；缺口巨大建设用地新增指标6平方公里缺口8.4-36平方公里,各乡镇农村居民点变化情况,现状分析,农村居民点用地现状2007年农村居民点6722.33公顷人均占用为170.8m2。户均4.1人，每户平均用地700.28平米农村居民点整理潜力预测曲周农村建房定额0.25亩/户，腾出土地5122.33公顷考虑农村公共服务设施用地，户均定额达到0.5亩/户，也可腾出土地3520.9公顷基本上可以满足城镇发展的需要,城乡一体化的市、镇、村布局体系,曲周县城乡一体化的居民点布局县城

27、（邯郸东北部次中心城市）镇（河南疃、四疃、安寨、侯村）（二产为主）中心村（75个）(以现代农业生产为特色）,经济分区图,曲周县农村居民点规模现状,规模,新农村的规模确定依据农村公共服务基础设施控制半径人口密度生产方式,河北省县域村庄空间布局规划编制要点,基础设施：交通、供水、排水、供电、通讯、燃气、供热、垃圾处理等重要基础设施社会公共服务设施：教育机构；医疗机构；文体娱乐及社会福利设施；各类社会公共服务设施,规模布局,以小学设置为例一个中心村至少应该设立一所小学六年学制的完全小学，至少要有6个班每班30-40人，小学学生规模180-240人根据河北省人口统计资料分析，7-12岁儿童占总人口数的

28、比重平均约为6%中心村人口规模=小学学生规模/适龄儿童比重中心村人口规模3000-5000人。,控制半径小学服务半径：一般不超过2km农地耕作半径：一般在 1km-3km 卫生室服务半径：步行20分钟左右 综合考虑新农村规模设定在3000-5000人左右。,规模布局,城乡统筹发展的原则（城乡一体化）有利生产、方便生活原则（交通便捷）集约、节约用地原则（整合、挖潜）保护文化、保护生态原则（传承、保护）尊重农民意愿的原则（主体）向公路交通沿线、县城、乡镇和产业聚集地靠近原则（点轴模式）路随田走，宅随路建（以连接耕地的道路系统为基础，将农村住房布局在交通线路两侧）,新村布局与选址原则,村庄布点规划评

29、价方法（以河南疃镇为例）,河南疃镇村庄城市化能力指数及其程度表,河南疃镇村庄搬迁成本综合指数及其程度表,不同类型村庄整合措施,河南疃村庄发展趋势初步判定,河南疃镇新村合并规划图,县域规划迁并村庄情况,342个村,75个村,新村建设用地和周转用地布局规划,根据冀国土资发20107号文件和曲周县城总体规划建设用地规模，新民居建设要坚持节约集约用地原则，新村规划面积原则上控制在人均120平方米以内，具体人均新村规划面积见下表。,新村建设用地布局规划,根据各新村村现状农业人口和人均新村规划建设用地计算出新村建设用地面积。,在村镇规划体系基础上，调整道路、水利、生态水网林网。规划设计、调整农田地块计算各

30、类整理潜力,土地开发潜力汇总表,土地复垦潜力汇总表,标准田块设计,现状图,调查结果,农地整理潜力汇总表,增减挂钩问题,城乡建设用地增减挂钩,概念城乡建设用地增减挂钩是指依据土地利用总体规划，将若干拟整理复垦为耕地的农村建设用地地块（即拆旧地块）和拟用于城镇建设的地块（即建新地块）等面积共同组成建新拆旧项目区，通过建新拆旧和土地整理复垦等措施，在保证项目区内各类土地面积平衡的基础上，最终实现增加耕地有效面积，提高耕地质量，节约集约利用建设用地，城乡用地布局更合理的目标。（国土资发【2008】138号）,城乡建设用地增减挂钩,增减挂钩的操作方法依据土地利用总体规划、农村建设用地整理规划和项目区规划

31、等，对项目区内村庄撤并和用地布局的调整，对利用不合理、不充分和废弃闲置的村庄建设用地进行调整利用，并将建设用地整理增加的耕地面积等量核定为建设占用耕地指标，用于农村居民点和城镇建设。“挂钩”实行先安置再拆迁，先使用规划周转指标再归还。项目区内使用挂钩周转指标的建设用地报批实行项目区内建设用地总量和耕地面积双控制。即项目区内报批建设占用耕地规模不得超过经核定批准使用的挂钩周转指标规模项目区内报批建设用地总规模不得超过农村建设用地减少的总规模“城镇建设用地增加，农村建设用地减少”，“项目区内建设用地总量不增加、耕地面积不减少”,挂钩实施前,建新地块,限制建设区,现状城镇用地及允许建设区,拆旧地块,

32、城镇建设用地挂钩,拆旧地块,拆旧地块,拆旧地块,拆旧地块,拆旧地块,挂钩实施后,拆旧地块,拆旧地块,拆旧地块,拆旧地块,拆旧地块,拆旧地块,现状城镇用地及允许建设区,建新地块,限制建设区,建新地块有偿收益还返,相关概念,1、基本概念拆旧区拆旧区是指依据土地利用总体规划，将若干拟整理复垦为耕地的农村建设用地地块。主要包括农村居民点用地、农村工矿用地、废弃的砖瓦窑场等。重点是农村居民点用地。土地权属主要是集体所有。安置区安置区是指因拆除农村居民点而规划的供原农村居民进行居住的集中安置用地，如新建中心村、聚居点、集中安置小区等。仍然保留集体土地所有权。,城乡建设用地增减挂钩,建新区（两种理解，具体进

33、行定义）“建新区”由城镇建新地块、新建中心村、聚居点、集中安置小区等构成。建新区是指拆旧区面积减去安置区面积后，节余的数量拟用于城镇建设的部分。挂钩项目区城乡建设用地增减挂钩规划的项目区包含三个部分，即拆旧区、安置区和建新区。,城乡建设用地增减挂钩,挂钩周转指标城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩的周转指标，是指国家和省为了控制挂钩规模和周期，批准并下达给有关县（市、区）一定时期内的一定数量的用地规模。周转指标专项用于挂钩项目区内建新地块面积的规模控制，并在规定时间内用拆旧地块复垦出来的农用地面积归还，归还的面积数不得少于下达的周转指标，质量不得低于建新地块占用的土地质量。周转指标只能在项

34、目区内部周转。周转指标优先用于农村居民点和乡村基础设施建设。项目区内使用周转指标的建设用地，要按照国家产业政策和集约利用控制标准依法供地，经营性用地必须按照规定进行国有土地使用权招标拍卖挂牌出让。需要征收集体土地的，应依法办理土地征收手续，依法给予补偿，并妥善安置被征地农民。“总量控制、封闭运行、定期考核、到期归还”,城乡建设用地增减挂钩,2、总体规划中与挂钩相关概念建设用地总规模：所有建设用地的总和，包括城镇工矿建设用地、农村建设用地、交通、水利以及特殊用地等城乡建设用地规模：包括城镇工矿用地和农村建设用地之和。城镇工矿建设用地规模：城市、城镇和工矿用地新增建设用地规模：规划期内净增加的建设

35、用地数量与建设过程中建设周转用地数量。净增规模=规划期末规模-规划基期规模 新增建设用地规模-净增规模=建设周转用地（挂钩指标）土地整理复垦开发指标：通过土地整理复垦开发补充耕地与挂钩整理复垦的耕地数量之和。挂钩指标数量=土地整理复垦开发指标-补充耕地指标,城乡建设用地增减挂钩,3、其他一些相关概念 允许建设区 有条件建设区 指标置换 先建后拆 先拆后建,城乡建设用地增减挂钩规划,土地利用总体规划是统筹城乡土地利用的纲领性文件，对农田保护、城镇村发展、基础设施建设等的规模和布局进行了总体安排，是开展城乡建设用地增减挂钩的主要依据。挂钩专项规划依据土地利用总体规划、城乡建设规划，对城乡建设用地增

36、减挂钩进行具体安排，确定建新拆旧的规模、空间布局和时序，是选取挂钩项目区的依据。项目区实施规划 根据国家下达的挂钩周转指标，在挂钩专项规划确定的拆旧建新区内，选择条件具备的地区开展挂钩试点工作，对项目区的组成、拆旧复耕、建新用地、农民安置、农业生产、资金运作、组织管理等进行具体部署。,城乡挂钩规划编制的一般步骤,提交规划成果,城乡挂钩规划编制,1.资料收集与准备准备工作阶段要在同级人民政府有关规划领导小组领导下，成立城乡挂钩规划小组，负责挂钩规划的具体编制和指标分解下达工作，制定工作计划，包括城乡挂钩规划的指导思想、工作内容、人员配备、工作经费等，编制技术方案，包括规划依据、规划内容与方法、技

37、术路线、成果要求等。,城乡挂钩规划编制,调查研究阶段 a.收集、整理和分析有关自然资料、土地资源、土地利用和社会经济等方面的数据、图件、文件等资料。b.预测今后的土地需求量 c.确定规划目标 d.找出土地利用中存在的主要问题和应采取的方针与对策 主要资料包括：县、乡（镇）土地利用总体规划；上级下达的土地挂钩分解指标和要求；各有关部门涉及的土地利用专项规划资料；县、乡（镇）土地利用现状资料；土地开发整理潜力调查资料；土地评价资料以及当地的自然生态环境、人口和社会经济发展、农业普查等资料等。,城乡挂钩规划编制,2.选定项目区 通过上以步骤，收集到相关的资料和材料，结合当地具体情况和县、乡（镇）的意

38、见和建议，初步选定城乡挂钩规划涉及的项目区。3.项目区土地清查与潜力预测查清各类可供整理复垦开发的土地资源的类型、数量、质量和分布，绘制有关图件、量算面积，进行适宜性评价和整理潜力预测。在城乡挂钩规划具体操作中，主要包括农村建设用地整理潜力分析。农村建设用地包括：农村居民点和独立工矿（农村工矿废弃地）。,城乡挂钩规划编制,基础条件分析 a.自然、经济社会条件 自然条件 社会经济条件 b.土地资源利用状况。土地利用数量、结构及特点；农村建设用地现状及存在问题；农村建设用地整理有利条件及制约因素,城乡挂钩规划编制,农村居民点整理理论潜力 以农村居民点用地现状为基础，以村镇规划标准（GB50188-

39、93）为依据，测算出的居民点用地差额部分作为理论潜力。对总人口预测、城镇人口预测、农村人口预测、城市化等预测计算，按照农村居民点人均用地标准，计算出农村居民点整理理论潜力。农村居民点整理现实潜力农村居民点整理现实潜力是指在现有经济技术条件下，可能实现的潜力。现实潜力对城乡建设用地增减挂钩更有直接意义。农村居民点整理主要是通过村庄迁并、治理“空心村”等方式，优化村庄用地结构和布局，改善居住环境，达到增加耕地及农用地面积的目的。,城乡挂钩规划编制,农村居民点整理潜力分级a.分级方法 采用双因素分级等方法，对农村居民点整理潜力进行分级。双因素分级法是选取增加耕地面积和增加耕地系数两个因素作为分级指标

40、，在无量纲化的基础上，根据专家意见，分别赋予权重，计算综合分值，根据综合分值进行分级。b.潜力分级 将农村居民点整理潜力分成若干级别。绘制潜力分布图。,城乡挂钩规划编制,农村工矿废弃地复垦潜力农村工矿废弃地复垦潜力是指对废弃闲置的独立工矿等采取整治措施，使其恢复利用和经营，可增加的耕地及其他农用地面积。规划期农村工矿废弃地复垦主要以砖瓦窑、道路、油井为主。农村工矿废弃地复垦潜力分级 a.分级方法 采用双因素分级法。同上。b.潜力分级 农村工矿废弃地复垦潜力分为若干级别。绘制潜力分布图。,城乡挂钩规划编制,农村建设用地整理潜力汇总以上农村居民点整理现实潜力和农村工矿废弃地复垦潜力。农村建设用地整

41、理潜力分级 a.分级方法 采用双因素分级法。同上。b.潜力分级 农村建设用地整理潜力分成若干级别。绘制潜力分布图。,城乡挂钩规划编制,4.划定整理区和重点整理区城乡挂钩规划中，划定整理区和重点整理区，以便确定拆旧区和建新区，安排好拆旧区、安置区和建新区等挂钩规模。根据农村建设用地潜力分析，确定整理区类型、规模、位置、整理目标与整理时间等，并注重确定近期重点开发整理区。,城乡挂钩规划编制,挂钩规模的确定 城乡建设用地挂钩规模包括：整理规模（即拆旧规模）、挂钩周转面积、安置面积和城镇建新面积。确定城镇建新面积。根据规划期城镇人口及人均城镇工矿用地，测算规划期城镇建设用地的需求量。新增城镇建设用地需

42、求量中扣除影子规划中的城乡用地净增量即为挂钩的城镇用地需求量。结合农村建设用地整理潜力，确定城镇建新面积。确定整理规模。城镇建新面积除整理增加农用地的系数求取整理规模。确定挂钩周转面积。根据挂钩政策要求，整理规模即相当于挂钩周转面积。确定安置面积。拆旧规模与城镇建新面积之差即为安置面积。,城乡挂钩规划编制,挂钩规模a.城镇建新面积 根据国土资源部下达的指标：人均城镇工矿用地2010年和2020年分别为150平方米/人和146平方米/人。预测2010年和2020年城镇用地规模和新增城镇建设用地需求量。新增城镇建设用地需求扣除下达的城乡建设用地净增量，预测到2010年和2020年全省、市（区、县）

43、挂钩需求量。挂钩规模受农村建设用地整理潜力和挂钩需求量两方面因素控制。整理增加农用地潜力应大于挂钩需求量，潜力满足需求。因此，才能确定到2010年和2020年全省、市（区、县）城镇建新面积。b.整理规模 整理增加的农用地面积不小于城镇建新面积。全省、市（区、县）整理增加农用地系数按一定量计算，确定2010年和2020年农村建设用地整理规模（拆旧规模）。,城乡挂钩规划编制,c.挂钩周转面积按建新拆旧联动及挂钩前后建设用地总量不增加的要求，确定到2010年和2020年挂钩周转面积。d.安置面积拆旧面积减去城镇建新面积，差额为安置面积。确定到2010年和2020年农村建设用地整理安置面积。5.拟定整

44、理方案根据确定的城乡挂钩的整理区域和指标，进行调整落实，提出具体的城乡挂钩规划方案，必要时提供两个以上方案供选择。,城乡挂钩规划编制,6.投入与效益估算 投资分析 挂钩投资包括居民拆迁安置补偿和拆旧区的整理费用。a.拆迁安置补偿费 拆迁安置补偿费具体包括房屋拆迁补偿费、村民安置费和搬迁期间补助费等。b.拆旧区整理费 拆旧区的整理包括土地平整工程、农田水利工程、道路工程、林网工程等。,城乡挂钩规划编制,筹资分析整理资金筹集渠道包括：a.新增建设用地土地有偿使用费 按土地管理法规定，新增建设用地土地有偿使用费专项用于耕地开发。b.耕地开垦费 耕地开垦费标准按近三年来耕地平均产值的9倍计算，计算耕地

45、开垦费。c.土地出让金 依据全国工业用地出让最低价标准，利用工业用地最低出让金的加权平均值，工业用地占城镇建新用地比例按比例计算，计算可收取土地出让金。d.其他筹资 包括企业、集体、个人等渠道筹集的资金。,城乡挂钩规划编制,效益评价 a.经济效益 1）促进农业发展。农村建设用地整理后，农业生产基础条件得到改善，经济效益进一步提高。2）促进二、三产业发展。3）城镇居民收入得到提高。4）经济效益显著。b.社会效益 1）促进城乡统筹发展。通过城乡建设用地增减挂钩，优化城乡用地结构，促进社会主义新农村建设。2）为城镇发展争取空间。在保证城乡建设用地总量不增加前提下，提供城镇发展用地，将进一步促进工业化

46、、城镇化发展。3）创造就业机会。城镇规模扩大，可增加就业岗位，促进社会和谐发展。c.生态效益 1）农民居住环境得到改善。通过农村居民点整理，改善基础设施，改变村庄居住功能混乱的局面，生活质量得到提高。2）抵御自然灾害的能力进一步增强。通过农村工矿废弃地复垦，改善路、渠结构，兴建农田林网，促进自然景观建设，改善田间小气候。,城乡挂钩规划编制,7.方案论证对方案进行可行性论证，主要包括经济效益分析、环境效益分析、社会效益分析等。分析论证结果表明项目方案可行则可以进行运作，进行城乡挂钩规划编制，如果不行则需要对方案进行重新审查修正，直至可行。,城乡挂钩规划编制,8.提交成果规划成果包括规划文本、规划

47、说明、图件、附件。a.文本 1）前言。简述项目区规划的目的、任务、依据和规划期限。2）基本概况。项目区基本情况，包括项目区的人口、户数、面积、自然地理概况、土地利用现状、土地权属情况等。3）农村建设用地整理潜力分析。分析项目区农村建设用地整理条件、潜力和可行性。4）项目区规划方案。确定拆旧区农村建设用地整理的规模、范围、落实拆旧地块，落实农村居民点迁建方案；确定农村建设用地整理标准、总体布局及各项工程规划；确定城镇建新区、安置区建设用地的比例、规模、范围、落实建新地块。5）提出项目区周转指标规模及分年度使用和归还计划。6）制定拆旧安置补偿方案。7）提出项目区农村建设用地整理的总体安排和具体实施

48、时间顺序，项目区农村建设用地整理资金预算，经费落实及筹措途径。8）实施规划的保障措施。,城乡挂钩规划编制,b.规划说明 1）编制规划的简要过程。包括任务来源、组织准备、资料准备、技术路线、编制过程和规划成果等。2）规划编制原则和指导思想。3）规划成果。简述规划应提交成果的内容等。4）规划主要内容的说明。对规划的内容有重点的、具体的进行说明。5）规划的可行性分析和多方案比较。是对规划的全面评估和比较，也是规划说明的主要内容。6）规划的协调情况和不同意见的处理。反映本规划和相关规划的关系，不同意见的协调情况，是本规划顺利实施的重要条件。c.图件 1）现状图。在1：10000或更大比例尺土地利用现状

49、图上标注项目区范围情况。2）规划图。在1：10000或更大比例尺土地利用总体规划图上标注项目区规划情况。3）总体布局图。在1：50000比例尺土地利用现状图上标注县（市、区）项目区总体布局情况。d.附件 1）县（市、区）人民政府批准农村居民点撤并、改造和搬迁安置补偿方案的文件。2）村民、集体经济组织及有关单位同意撤并、改造和搬迁安置补偿的意见。3）土地整理复垦协议。4）居民点以外的其它农村建设用地要附县级人民政府用地批准文件或者权属证明。5）必要的遥感和影像等资料。,挂钩规模的确定,城乡建设用地挂钩规模包括：整理规模（即拆旧规模）、挂钩周转面积、安置面积和城镇建新面积。确定思路确定城镇建新面积

50、。根据规划期城镇人口及人均城镇工矿用地，测算规划期城镇建设用地的需求量。新增城镇建设用地需求量中扣除影子规划中的城乡用地净增量即为挂钩的城镇用地需求量。结合农村建设用地整理潜力，确定城镇建新面积。确定整理规模。城镇建新面积除整理增加农用地的系数求取整理规模。确定挂钩周转面积。根据挂钩政策要求，整理规模即相当于挂钩周转面积。确定安置面积。拆旧规模与城镇建新面积之差即为安置面积。,挂钩规模的确定,挂钩规模城镇建新面积根据国人均城镇工矿用地预测城镇用地规模。计算新增城镇建设用地需求量新增城镇建设用地需求扣除城乡建设用地净增量指标预测挂钩需求量挂钩规模受农村建设用地整理潜力和挂钩需求量两方面因素控制。