地产室内设计解决方案.ppt

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1、地产室内设计解决方案,地产室内设计的概念 地产室内设计的分类 地产室内设计的前提 设计师的选择、设计管理 施工单位的选择、施工管理 软装公司的选择、后期管理,精装修设计的探讨,概念 分类 前提 设计管理 施工管理 后期管理 精装修,Q:什么是地产室内设计?,为地产发展商服务的室内设计。通过销售厅、样板房等室内设计，向客户展示最佳的居家和使用状态，吸引客户，激发客户的购买欲望.,概念 分类 前提 设计管理 施工管理 后期管理 精装修,Q:为何需要地产室内设计?,概念 分类 前提 设计管理 施工管理 后期管理 精装修,Q:地产室内设计的分类?,概念 分类 前提 设计管理 施工管理 后期管理 精装修

2、,我们的目标：,做合适的设计,做优秀的设计,做适合该地产项目的室内设计,做同类地产项目的优秀室内设计,概念 分类 前提 设计管理 施工管理 后期管理 精装修,样板房设计：,1.设计前期需要营销提详细的设计任务书。,设计任务书常规内容：样板房位置、客户定位、客户需求和分析、风格(选择设计师的参考条件)、成本、时间,2.根据设计任务书各条件选择合适的设计师。,营销部：直接接触客户，熟悉客户需求。,概念 分类 前提 设计管理 施工管理 后期管理 精装修,会所设计：,1.首先明确会所是否为销售所用。,是即作为销售厅使用，相关要点同销售厅设计。否即后期入伙后为业主会所使用，根据物业管理需求配置设备。,2

3、.经营性会所的相关内容。,会所功能常规的基本功能：泳池（更衣室）、羽毛球馆、篮球馆、舞蹈室、乒乓球馆、健身房、图书室客户承诺保证提供给业主所有承诺的项目和功能营利目的需要考虑相关可经营项目社会效益,概念 分类 前提 设计管理 施工管理 后期管理 精装修,销售厅设计：接待客户的第一场所，需满足客户的需求和销售功能。为销售所用。,1.设计前期需要和营销明确销售厅的使用功能。提交设计任务书。,常规功能：门厅接待位、前台、洽谈区、信息展示区、模型区、水吧区、VIP签约区、财务室、办公区、会议室、仓库、卫生间,2.针对销售厅的特殊性和功能性，必须选择对地产销售具有一定熟悉度和敏感度的设计师。,概念 分类

4、 前提 设计管理 施工管理 后期管理 精装修,Q:找优秀的、合适的室内设计师?,明确样板房、会所、销售厅设计的前提后，面临同一重要问题？,概念 分类 前提 设计管理 施工管理 后期管理 精装修,1确定设计师前对设计师本身的综合考虑因素：,水准,声望,收费,服务,擅长风格,档期,概念 分类 前提 设计管理 施工管理 后期管理 精装修,设计师分类：,适合高端别墅类项目，投入较高，效果和品质要求较高,适合周期性较短且投入中等的项目，需要及时的现场配合和赶工能力。或适用于精装修项目，现场配合周期较长,适合中高端产品，投入适当，效果良好,概念 分类 前提 设计管理 施工管理 后期管理 精装修,概念 分类

5、 前提 设计管理 施工管理 后期管理 精装修,设计师简介,了解各类设计师的擅长风格实地考察各类地产项目,境外著名室内设计师,ROBERT BILKEY，BILKEY LLINAS DESIGN 的总裁。BLD成立于美国佛罗里达州，位列美国前十酒店设计公司。BLD精通设计五星级酒店，包括度假会所等规划设计、建筑构思和室内设计。现有多项设计工程在亚洲、欧洲和南美洲等地进行。,概念 分类 前提 设计管理 施工管理 后期管理 精装修,概念 分类 前提 设计管理 施工管理 后期管理 精装修,境外著名室内设计师,港台著名室内设计师,概念 分类 前提 设计管理 施工管理 后期管理 精装修,梁景华，香港十大室

6、内设计师之一,1978年毕业于香港理工设计系。于1994年创立PAL设计事务所有限公司。他设计理念及风格以简约精巧为主,并着意把设计融入东方及西方的不同文化,结合古典及现代的设计元素。,概念 分类 前提 设计管理 施工管理 后期管理 精装修,港台著名室内设计师,国内著名室内设计师,概念 分类 前提 设计管理 施工管理 后期管理 精装修,国内著名室内设计师,概念 分类 前提 设计管理 施工管理 后期管理 精装修,杭州本土著名室内设计师,杭州良品设计，成立于1999年,完成过多个地产项目,积累了丰富的经验。,概念 分类 前提 设计管理 施工管理 后期管理 精装修,概念 分类 前提 设计管理 施工管

7、理 后期管理 精装修,杭州本土著名室内设计师,上海金茂建筑装饰有限公司 杭州分公司，高档酒店、公寓、商务楼的精装饰设计和施工管理,2确定设计师前对地产项目本身的综合考虑因素：,产品定位,产品投入,时间节点,产品品质,客户群,产品风格,对应的户型,与项目整体的匹配度,成本控制,设计费用,施工费用,软装费用,其它费用,时间规划,设计周期,施工周期,地产内部各部门配合,概念 分类 前提 设计管理 施工管理 后期管理 精装修,举例：,500m2别墅项目,开发周期长,投入成本高,面对高端客户,售价高,个性化需求高,可以保证较长的设计周期,设计和施工费用成本提高，有更大的发挥空间,高投入，高回报,需要满足

8、高端客户的高段需求,设计需要有一定的亮点，有助于销售及价值体现,综合考虑,此项目可采用境外和港台设计师,以保证高品质高要求的设计效果。,概念 分类 前提 设计管理 施工管理 后期管理 精装修,150m2公寓项目,快速运作项目,成本有限,面对首改客户,售价中等,居家、展示效果,设计周期尽可能要压缩,保证出图速度和后期配合,设计和施工费用成本有限,设计发挥空间有限,有限的投入作出优秀而实用的效果,需要满足目标客户的需求,有目标有针对的选择合适的设计师,综合考虑,此项目适合采用本土设计师,快而优,需要快速的出图,有效及时的施工配合。,概念 分类 前提 设计管理 施工管理 后期管理 精装修,概念 分类

9、 前提 设计管理 施工管理 后期管理 精装修,Q:找优秀的、合适的施工单位?施工管理、施工节点控制?,设计完成只是50%的工作完成,能否最终按图表现,需要合适的施工单位来实施执行,目前的各类室内施工单位：,适合个性化设计需求,如个性化展示样板房,适合精装修项目的样板房施工及大面积精装修施工,有待发展,如队伍成熟是大面积精装修施工的佳选,概念 分类 前提 设计管理 施工管理 后期管理 精装修,施工周期的控制：,1.正常施工时间控制,销售厅、会所：90天 排屋样板房：6070天别墅样板房：80天 公寓样板房：4050天,2.实际目前施工时间,销售厅、会所：60天 排屋样板房：50天别墅样板房：60

10、70天 公寓样板房：3040天,由于地产商的开发周期有限,必须压缩各环节时间,导致施工周期常大量减少,赶工场面时常出现,施工管理显得更为重要,概念 分类 前提 设计管理 施工管理 后期管理 精装修,施工管理控制：,设计管理部全程管理,本地设计师此处优势明显,可较及时和频繁的到现场及时处理设计问题,服务较便利,与施工单位配合较顺利.,概念 分类 前提 设计管理 施工管理 后期管理 精装修,项目部施工管理,设计部相关配合,施工管理以项目部为主，相关协调工作、工程监控、时间节点控制由项目部统一操作,概念 分类 前提 设计管理 施工管理 后期管理 精装修,概念 分类 前提 设计管理 施工管理 后期管理

11、 精装修,Q:找优秀的、合适的软装单位?,装修施工完成后，软装的布置十分重要，是否能够完整的表现设计师的设计概念？是否可以打动客户有购买冲动，软装设计和布置尤为重要。,软装单位分类：,目前较多采用专业软装公司,概念 分类 前提 设计管理 施工管理 后期管理 精装修,精装修基本程序和个性化样板房、会所、销售厅一致。,精装修设计,更强调客户调查 准确的客户定位,更强调设计前置 减少施工中的反复,更强调产品分析 准确的配置档次,更强调设计细节 准确的设计关注点,概念 分类 前提 设计管理 施工管理 后期管理 精装修,客户定位分析案例:,孩子上幼儿园开始独自睡次卧小床，爷爷奶奶回自己家住，保姆离开；也

12、可能爷爷奶奶或保姆与孩子共睡次卧小床,婴儿断奶，母亲恢复正常上班，于是婴儿及婴儿床搬到父母或保姆房间,怀孕时就请父母或保姆来居住照顾；孩子出生到母乳喂养结束前，孩子睡在主卧室婴儿床，父母或保姆住次卧,夫妻二人居住，爷爷奶奶偶尔留宿,生活状态描述,孩子不再需要依赖爷爷奶奶或者保姆看护,不考虑双胞胎及以上的情况,不考虑双胞胎及以上的情况,夫妇2人,备注,2个成年人+1小孩,3-4个成年人+1小孩,3-4个成年人+1小孩,2,使用人数,孩子上幼儿园到孩子上小学前,从婴儿断奶到幼儿入幼儿园（一般3岁上幼儿园为宜）,从妻子怀孕到婴儿断奶（婴儿断奶时间约为6个月至1年）,新婚,时间,幼儿阶段,婴儿阶段,初

13、为父母,二人世界,阶段,在这几个阶段中，从空间上来看，次卧室的使用变化最大。,举例：,概念 分类 前提 设计管理 施工管理 后期管理 精装修,对于购买婚儿房的客户来说，次卧室至少需要能放下：单人床、衣柜、桌椅、婴儿床,在婴儿出生时,婴儿床在主卧。但随着母亲从返职场,晚上照顾孩子的工作,就只能交由爷爷奶奶或者保姆了。因此婴儿床也出现在了次卧。,概念 分类 前提 设计管理 施工管理 后期管理 精装修,配置档次分析案例:,乳胶漆：ICI 龙头：摩恩 洁具：美标 抽油烟机：方太 热水器：万和 晾衣架：好太太,概念 分类 前提 设计管理 施工管理 后期管理 精装修,设计细节及关注点分析案例:,二人世界,

14、初为父母,婴儿阶段,幼儿阶段,双人床大衣柜 床头柜梳妆台,双人床小衣柜 书桌书柜,台盆龙头，马桶，淋浴龙头及花洒，毛巾架，搁物架，洗面柜,储物柜,沙发组茶几电视柜餐桌椅餐边柜,整体橱柜挂物架,鞋柜杂物柜,晾衣杆,此阶段完整的家具配置如下:,概念 分类 前提 设计管理 施工管理 后期管理 精装修,婴儿床移位,婴儿物品收纳柜移位,书柜移位,书桌移位,此阶段主要进行家具放置位置的变化，各储物空间也相应增加幼儿用品,二人世界,初为父母,婴儿阶段,幼儿阶段,概念 分类 前提 设计管理 施工管理 后期管理 精装修,室内设计前置分析案例:,概念 分类 前提 设计管理 施工管理 后期管理 精装修,为保证中西厨水槽排水，建筑设计时设置了两个管井。占用了厨房台面，空间利用率低。,两处管井合二为一，提高空间利用率。,建筑设计方案：,室内设计调整方案：,