商业地产项目前期定位规划.ppt
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1、2024/5/7,1,商业地产项目前期定位、规划,2024/5/7,2,十二:商业地产项目商铺分割规划的原则十三:大型商业地产策划的原则十四:商业地产规划设计的原则,2024/5/7,3,十二:商业地产项目商铺分割规划的原则一、商业地产商铺分割细节 二、业态定位决定分割标准三、铺位分割的三要素:通道、开间和进深四、分割要合符业态的整体定位要求。五、商铺分割销售与经营的矛盾六、商铺分割销售与返租期的问题七、平面设计分割:八、商铺分割的原则 九、目前商铺分割存在的缺点和问题 十、商铺分割总结,2024/5/7,4,十三:大型商业地产策划的原则一、招商策划的含义 二、商业地产策划思路三、大型商业地产
2、全程推广策划运营四、遵循商业量化原则 五、满足需求而非创造需求 六、体现实施的可行性 七、奠定高质量招商的基础 八、确保持续稳定经营的实现 九、保证投资回报的安全性 十、加大融资的可能性,2024/5/7,5,十四:商业地产规划设计的原则一、先策划后设计策划引导设计二、注重各单位空间的个性三、人性化设计尺度四、因地制宜入乡随俗五、强调内部空间的可视性六、强调交通组织的引导性七、广场的利用八、善于利用各种手段辅助手段营造整体效果九、商业地产规划设计中也要考虑选址原则十、商业空间装饰方案设计十一、商业外环境设计十二、二次商业装饰设计十三、商业管理模式设计十四、品牌规划及招商策略设计,2024/5/
3、7,6,十二:商业地产项目商铺分割规划的原则,2024/5/7,7,一、商业地产商铺分割细节,2024/5/7,8,业种、使用面积、技术需求、其他要求,特色餐饮一般需求1000平方米以上,上下水电力天然气排烟排风隔油池新风广告位营业时间较长充足停车场,咖啡馆80-200平方米上下水电力广告店铺外环境优雅的庭院可以将座位搬出去增加气氛和吸引人流,西餐厅300平方米以上,酒吧约200平方米以上(24小时营业),美容美发150平方米以上(冷热水,电力),美体500平方米以上(营业晚上10点,最好提供停车位),洗衣店50-100平方米(水电,房屋分割要进深),餐饮,服务配套行业,2024/5/7,9,
4、商铺的分割要根据行业需求的面积和配套设施来决定,便利店150-500平方米(小储藏室,24小时营业),药店100-200(24小时营业),花店10-30平方米(上下水),银行500-1000平方米、电力独立、出入口前厅营业面积100平方米、以上租买均可租赁要签10年以上,彩扩店60平方米,化妆品、黄金珠宝、钟表、皮具、箱包、饰品均需100平方米以上,服装、床上用品、休闲装、流行服饰、内衣均需100平方米以上,服务配套行业,展厅精品店,2024/5/7,10,商业地产营销已经进入了系统化的运营时代,一个项目的运作包含了定位、规划设计、招商、销售、经营管理等多个环节,每个环节都是环环相扣紧密联系的
5、整体,任何一个环节的失误都会影响到整个项目的运作。专注细节,做好每个环节,最终才能保证项目运作的成功。,2024/5/7,11,在商业地产的规划设计环节,铺位的分割对项目的销售、招商及后期的经营影响深远,需平衡每个要素。,2024/5/7,12,二、业态定位决定分割标准没有规矩,不成方圆,商铺分割不能盲目的进行,在着手进行铺位分割前,首先要确定铺位分割的标准,而铺位分割标准的确定主要取决于项目的业态定位。专业市场有专业市场的分割标准,零售市场有零售市场的分割标准。,2024/5/7,13,在零售的分割标准中街铺有街铺的分割标准内铺又有内铺的分割标准对于零售主题商城的分割甚至还分为铺位和柜台的区
6、别等。标准不同,铺位分割的方法和方式差别很大,不能一概而论。,2024/5/7,14,在以经营为导向的商铺营销时代铺位分割也已经不是一味划小铺划蚂蚁铺的时代,铺位分割固然要考虑到销售的压力但这并不意味一味的划小,要寻求销售和经营的平衡点,做到兼顾销售、招商与经营,2024/5/7,15,三、铺位分割的三要素:通道、开间和进深在明确了铺位分割标准的基础上,具体进行铺位分割时,还要确定铺位分割的三要素,即通道、开间和进深。而这三要素的确定,又是以铺位分割标准为基础的,当我们确定了铺位分割的标准,那么铺位分割的三要素也就水到渠成了。,这里需要注意的是,通道要考虑主通道和次通道的区别开间和进深需要注意
7、二者之间的合理比例譬如,开间和进深的比例不宜超过,以保证每间铺位的适用性。,2024/5/7,16,不少商业项目在进行铺位分割时,为了销售利益最大化,不注意商铺的开间与进深的比例,分割出开间狭窄而进深狭长的商铺,这样的商铺很难适合业态经营,最后导致商铺无法出租使用。,2024/5/7,17,铺位分割要考虑柱网结构与死角铺位的处理进行铺位分割并不是确定了铺位分割的标准和三要素,铺位分割就能顺利完成。在铺位分割的具体实施过程中,还要考虑建筑柱网结构的问题,要合理处理柱网与铺位分割之间的矛盾。,譬如柱子不能在铺位中间,不能影响商铺的使用;柱子不能影响铺位的展示面等,还要注意铺位分割后的卖场人流导向和
8、环通问题。,2024/5/7,18,死角铺位的处理也需注重,任何一个卖场在进行铺位分割的过程中都或多或少的遇到此类问题。根据经验,对于铺位分割的死角我们可以通过在保证整体实用率不至太低的前提下适当的划分休闲区,以增加死角区域对人流吸引力的码砝,从而在一定程度上解决铺位死角。,2024/5/7,19,铺位分割看似是一个很简单的问题但当我们以经营为导向来进行划分时才会发现要对一个数万平方米的卖场进行合理的铺位分割并非一件易事,须照顾销售、招商、经营等各方面。专注于细节,扎实的做好每一个基础性工作强调细节的执行力,才是项目成功运作的法门。,2024/5/7,20,四、分割要合符业态的整体定位要求。分
9、割要合符业态种类对经营场地的具体要求。休闲娱乐类主要有书吧、茶饮、健身、电玩、网吧、台球俱乐部、影院、洗浴、馆咖啡、棋牌室、酒吧等等。,2024/5/7,21,一是有足够的面积,根据文化主管部门的要求,每台电脑占地面积应不少于2.5平方米;,二是营业场所的消防要求:营业场所每层都必须设置消防通道、(消防安全梯出口)安全出口、消防防火门消防通道应保持畅通消防防火门应距离主进门5M以上消防门宽度应不小于1.4M高度应不少于2.1M。,以网吧为例:,2024/5/7,22,以健身房为例:一个普通的健身房有品100150平方米的规模即可,这样的一个健身房需要选择以下器械:一台迷你型大举重器、一台举重床
10、、一台多功能跑步机、一台单功能跑步机、一台12人站综合训练器、两台健步器、两台按摩器、两台划船器、一台滑雪器、一台腹肌板、一副哑铃架,另加一些小器械。这样一个健身房可同时有大约30人进行锻炼。,2024/5/7,23,再次要考虑业态种类的地区差异。以茶饮为例:广东茶饮店有10-20平方米就足够了而在成都我没见过小于150平方米的茶楼。,2024/5/7,24,五、商铺分割销售与经营的矛盾说到商场的经营定位,每个人都可以谈很多的见解与看法,不少商业专家或者所谓操作经验丰富的人士,代表发展商来拷问商业经营定位问题,当他们侃侃而谈的时候,我总是很用心的去聆听与学习,但一旦我告诉他们这几万平方米的商铺
11、要销售给上千个小业主时,他们中的大部分人就有些不知所措了。,2024/5/7,25,如果不考虑商铺分割销售的问题,任何一个商场的经营定位都是多向的,从经营品种上来说服装鞋包、家电数码、化妆品珠宝或者是家居建材、餐饮娱乐等等,从经营模式上来说可以是独立经营、独立收银的的专卖店,也可以是开放式统一经营的大卖场,从业态模式上来说从传统的百货、超市到主题商场、购物中心都可以选择,从商品档次定位上高档、中高档或者是中档、中低档也都有市场;,2024/5/7,26,但是当我们一旦考虑到销售商铺的问题时,可以选择的定位方向就迅速缩小了,开放式的、统一收银的不能搞了、高档的甚至中高档的也很困难了,反正涉及到统
12、一经营的、统一收银、大面积、大卖场的都难以成为商场合适的定位选择了,因为产权分散了,无法统一了。,2024/5/7,27,六、商铺分割销售与返租期的问题商铺返租销售已经是时下最流行的商铺销售策略了,返租销售的优点的确是明显的,一来降低了投资门槛,扩大了投资客户群体,二来通过返租形式,发展商或者经营管理公司至少可以拿到商场25年的短期或者10年、20年的长期统一经营权。,2024/5/7,28,但是在实际的操作过程当中返租期的长短一直是一个令人困扰的问题。返租期短,发展商包袱小,但投资者觉得风险大,3、5年后,商场到底经营怎么样,大家都没有底。,2024/5/7,29,七、平面设计分割:平面设计
13、的内容是确定商业形态,确定承租户单元的布局和面积大小,为所有承租户提供一个互利互惠的机会,最大限度为每个承租户带来穿行人流,提供最多的购物机会。柱距与单元面宽有直接关系:大商店面宽,。柱子不宜落在店面线上。,2024/5/7,30,2024/5/7,31,根据经验进深一般在米比较合适。如果开间方向的柱距是米(9,12,15,18,21,24)那么进深可以是26,36,46。,2024/5/7,32,9米柱距是商业地产开发比较常用的选择,对于面积分割以及降低施工成功有益。,2024/5/7,33,八、商铺分割的原则 商业场所的商铺如何分割,对其今后的销售和经营能否成功有着非常重要的影响。为了达到
14、商铺分割的有效、合理,必须遵循一定的原则进行。,2024/5/7,34,1、主题的原则 商铺的分割,必须遵循主题的原则。即结合商铺推广的主题功能来进行分割。不同性质的商业种类,对分割有不同的要求,这是前提。因此商业项目的商业主题定位是必须考虑的内容。,2024/5/7,35,如果项目某个楼层业态规划,将来的定位是以服装、音像业为主,则那些进深与开间之比大于的商铺销售不会有太大困难,因为经营服装、音像业不需要太宽的门面,而商铺的后部又可以用来存货。可是如果项目将来的主要商业定位是以餐饮、零售业为主,则几乎可以肯定目前存在的那些进深与开间之比的商铺将会因为餐饮、零售业主考虑到不适合自己将来经营或者
15、出租而拒绝购买,因为这些种类的商业要求必须有较宽的门面,而很深的进深对它们几乎没有什么用处。商铺的分割必须结合功能主题来进行。,2024/5/7,36,2、人性化的原则 商铺的分割,必须遵循人性化的原则。也就是说,分割出的商铺,要符合业主经营、使用的要求。分割出的道路,要符合消费者的购物习惯、购物心理和走路习惯。,2024/5/7,37,这句话包含两层意思,1、所有人性化所要求的人流通路设计必须要有;,2、所有不符合人性化所要求的人流通路设计必须去除。,2024/5/7,38,商业场所内部的步行系统设计是用以调节和分配人流量的重要和有效手段。,如果按人性化所要求的人流通路没有,必然会影响部分商
16、铺的人流量,给销售和经营带来困难。而如果不符合人性化所要求的人流通路的存在,又会造成面积上的极大浪费,因为通路的唯一作用就是用来走路,不会产生经济上的效益。,2024/5/7,39,3、科学利用的原则,商铺的分割,必须遵循科学利用的原则。即在满足消防要求的前提下,尽可能的充分利用有效空间面积,所有可有可无的空余面积都应该利用起来作为商铺,尽量减少和压缩辅助功能区的面积。这是提高使用率,降低公摊比例的唯一有效途径。辅助功能区,是指在商业场所中那些必须具备,而又不能用来当作商铺销售创造利润的面积。例如楼梯、道路、厕所休闲空地、设备间、绿化、停车场都属于辅助功能区范围。,2024/5/7,40,九、
17、目前商铺分割存在的缺点和问题 单纯从营销的角度出发考虑,目前部分商业项目的分割不尽合理,这是造成部分商业项目公摊比例过高(有的高达 50%)的直接原因。不合理的地方主要表现在以下几个方面:,2024/5/7,41,1、商铺分割 从设计可以看出有许多商业项目分割不规则,而且进深与开间之比大于 4:1,这会给将来销售和使用带来很多麻烦。由于商业经营对场地形状结构的要求较高,不合理的分割肯定会对一部分买家造成排斥。,2024/5/7,42,2、辅助功能区 辅助功能区太多,白白浪费了许多可销售面积。主要是楼梯太多、厕所太多、空闲场地太多。三多不除,公摊不减。,2024/5/7,43,楼梯:从设计上可以
18、看到,目前许多商业项目在一、二层设计了过多的公共楼梯,按照一般的人流量估算,如果不考虑消防因素,根本用不上过多的楼梯。过多的楼梯不仅增加了相应的通道面积,而且增加了建安成本,也不利于今后的管理,实在是没有必要。建议在消防标准范围内相应设置即可。,2024/5/7,44,厕所:目前一些商业项目在面积内,分布了十几个厕所!而在深圳沃尔玛2 万平方米的商业面积,一共也只在一楼设有 1 个公共厕所,世界 500 强企业的精打细算,确实值得我们参照和学习。对此,我们建议设计上按照正常的标准每层保留一个公共厕所即可,这样不仅节约了面积、建安费,还省下了一大笔的卫生设备购买、将来维护费用,实实在在是一举多得
19、。,2024/5/7,45,空闲场地:目前的一些商业项目由于设计不合理,存在过多的空闲场地,浪费了使用面积。,2024/5/7,46,3、通道分割 许多商业项目的通道和道路分割不尽合理,有的用不上,要用的没有。一方面过道没有针对人流的导向进行设计,设计了大量过道、楼梯和回廊,有的也许今后很少能利用,浪费了空间。另一方面过道设计不规则,拐角、分叉太多,不符合人的行走习惯,对空间也造成浪费。,2024/5/7,47,按照商场经营的规则,就怕消费者不来,来了就要你多走路,否则我的生意怎么好得起来?深圳等沿海城市吸取国外经验,一般将出入口分别设置在商场的两侧而非正中间,在满足人流量需要的前提下,针对消
20、费者的行走习惯,对道路尽可能的进行压缩,为的就是有效提高使用面积,延长消费者在商场内的滞留时间,带旺商铺。,2024/5/7,48,十、商铺分割总结:1、近深与开间的比例要协调2、主通道与次通道的规划,在主要通道尽可能看到更多的商铺3、人流导向4、死角的处理5、尽可能的把使用率提高,卫生间、通道的宽度、公共休闲地带等的规划6、购物者的消费习惯、消费者心理、人流走向习惯7、柱网的处理,柱子尽可能不要放在铺位中间,8、不影响消防合格的要求9、按照业态划分,服装、音响店需要的开间小、近深长。餐饮开间适当大点,近深也长10、分割的形状尽量方正、不要异形,2024/5/7,49,十三:大型商业地产策划的
21、原则,2024/5/7,50,一、招商策划的含义 招商策划是运用招商人员的知识和智慧,筹划一系列的活动去吸引外来资金项目落户的活动。,2024/5/7,51,1、招商策划有多种多样的形式如项日招商会,在本地区举办投资环境介绍会;与大公司建立较为稳定的沟通渠道;聘请招商顾问,2024/5/7,52,2、招商策划要有准确的目标定位 招商策划要有明确的目标和要求,才能保证招商策划收到预期的效果。否则,策划就成了花架子,只能做表面文章,流于形式。,3、招商策划要有战略高度,综观全局,立足长远 任何一次招商筹划活动,不能把眼光局限于一时一地或孤立的一家企业、一个项目。,4、策划要有战略高度,要通揽招商形
22、势,综观招商大局策划活动的结束,同时又蕴藏着下次策划活动的开始,使招商策划连续不断,影响深远。,2024/5/7,53,5、招商策划过程中,要了解商户的投资动问和要求在此基础上来确定自己的招商战略系统地制定出自己的中长期和近期招商计划,保持招商策略的长期性和一致性,避免招商过程中的短期行为和急功近利的现象。,2024/5/7,54,6、招商策划要知己知彼,把握优势 必须具备两个最根本要素,(1)你的必须拥有自己的优势,这种优势对商户要有吸引力;,(2)你要了解商户的需求,并告诉商户我们能满足他的需求。,在看到自己优势的同时,我们也要知道自已的不足,并且尽力地去弥补和克服这些不足。只有在正确地认
23、清自己、了解自己的基础上,在招商过程中才能做到胸有成竹,信心十足。,2024/5/7,55,7、招商策划要突破成规,另辟蹊径 招商人员,在招商策划时要突破成规,另辟蹊径。要注意求新求实,体现自己的特色,招商策划的突破口可以选择招商形式、招商政策、招商手段、招商内容和双方的合作方式等各个方面。,2024/5/7,56,9、招商策划处在第一阶段是整个招商过程的开头,所以,招商策划往往要提前进行,适度超前。太仓促无法保证作出周密而系统的策划;如果策划工作质量不高,招商会的效果也就难以保证。,8、招商策划要把握时机,适度超前 一个完整的招商过程往往包括以下几个阶段招商策划信息的收集双方接触洽谈签约。,
24、2024/5/7,57,二、商业地产策划思路,2024/5/7,58,1、商业地产面广商业地产操作所涉及的工作相当广泛,从前期市场调研、商业规划及建筑规划等,到后期招商、销售及商业运营管理,每项工作都需专业化的惊人投入。,2024/5/7,59,2、商业地产商圈调查,正确的做法应该是先把市场调查清楚,这个地方需要什么商业?需要什么业态?业态如何分配?有多大的营业额?区域消费能力如何?根据这些基础信息开发商规划合理的商业地产。先后经过:商业调研、商业策划设计、建筑规划设计、营销策划、广告策划等5个步骤,顺序合理、按部就班地操作。,2024/5/7,60,3、商业地产策划原则,商业地产在策划的过程
25、中,也应时刻注意商业优先的原则。商业地产区别于住宅地产,它更多地是一种制造赚钱工具的过程因此在营销过程中,必须始终思考:如何合理有效地将赚钱工具推销出去,使所有从事商业的人了解该赚钱工具的经济价值。,2024/5/7,61,4、地产与商业的对接非常重要,过去往往是先地产后商业,开发商盖房子的时候没有想以后商业怎么搞,把房子盖起来后才开始招商,把商铺打散卖给小业主。可是卖给小业主以后,租给谁?谁来经营?这个地方适不适合搞商业?适合搞什么业态的商业?一些开发商很盲目,没有统筹考虑。,2024/5/7,62,5、了解市场、掌握信息做商业地产策划和做生意相同,都必须充分了解市场、掌握最新信息,并对竞争
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