城市综合体分析.ppt

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1、,城市综合体,城市综合体就是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。城市综合体基本具备了现代城市的全部功能，所以也被称为“城中之城”。城市综合体的英文是HOPSCA（HOTEL、OFFICE、PARK、SHOPPINGMALL、Convention、APARTMENT）举例：深圳万象城,概念,HOPSCA包含商务办公、居住、酒店、商业、休闲娱乐、交通及停车系统等各种城市功能；它具备完整的街区特点，是建筑综合体向城市空间巨型化、城市价值复合化、城市功能集约

2、化发展的结果；同时HOPSCA通过街区作用，实现了与外部城市空间的有机结合，交通系统的有效联系，成为城市功能混合使用中心，延展了城市的空间价值。,hopsca,自20世纪70年代以来，世界范围内的许多城市开始对其城市中心区建设进行深度思考和改造实践。为了避免重蹈过去城市开发功能单一，建筑分散无序的覆辙，很多城市在旧城改造或新城建设的过程中，开始强调中心区功能完整和建筑统一的原则。目前全球最典型的大型城市综合体也分布于资本发达国家的重点城市之中。如纽约洛克菲勒中心、法国拉德方斯中心、新加坡新达城、伦敦码头区金丝雀码头等。,源起,纽约洛克菲勒中心,法国拉德方斯中心,新加坡新达城,伦敦金丝雀码头,拉

3、德芳斯,它在上世纪50年代就开始修建,是世界第一个诞生的城市综合体。目前已建成写字楼247万平方米、其中商务区215万平方米、公园区32万平方米、法国最大的企业一半在这里，共10家；建成住宅区1.56万套，可容纳3.93万人，其中在商务区建设住宅1.01万套，可容纳2.1万人；在公园区建设住宅5588套，可容纳1.83万人；并建成了面积达10.5万平方米的欧洲最大的商业中心；成为欧洲最大的商业中心；成为欧洲最大的公交换乘中心，RER高速地铁、地铁1号线、14号高速公路、2号地铁等在此交汇。建成67公顷的步行系统、集中管理的停车场设有2.6万个停车位，交通设施完善；建成占地25公顷的公园，商务区

4、的1/10用地为绿化用地，种植有400余种植物，建成由60个现代雕塑作品组成的露天博物馆，环境的绿化系统良好。拉德方斯交通系统行人与车流彻底分开，互不干扰，做了大面积的立体三层交通体系，将车流完全放在地下，为新区保留充分的地面空间以及街面的完整性。如此庞大而又繁杂的资源互相补充、互相作用，拉德方斯已具备小型城市的基本功能，它给人们提供了商务、居住、办公等一站式的完备生活，它也一跃成为巴黎的次中心区。,法国拉德方斯,法国拉德方斯,城市综合体在中国作为一种“泊来品”，在中国发展逐渐加快，并升级为新都市综合体，从九十年代开始建成第一批建筑综合体，如北京的国际贸易中心和华贸中心、上海的新天地、深圳的华

5、润中心等。随着中国经济的进一步发展，土地供应的进一步紧张，城市综合体正在快速向二、三线城市发展。如苏州吴江中心、郑州正商城、洛阳泉舜财富中心等。,中国的城市综合体,郑州正商城,洛阳泉舜财富中心,苏州吴江中心,内因：城市综合体市场需求旺盛。人们需要在一个方便、快捷、经济、集多种功能于一体的综合空间里，享受高效率的生活和工作，于是城市综合体便应运而生。外因：优越的地段和区域催生了城市综合体。政府政策性引导,加上开发商雄厚的实力和高素质。,城市综合体出现,HOPSCA的特点,高可达性位于城市交通网络发达，城市功能相对集中的区域。,高密度集约性 建筑高度和密度均很高，形成高楼林立的景象，成为城市的标志

6、。,整体统一性建筑风格统一，建筑群体与外部空间整体环境统一、协调。,功能复合性HOPSCA自身可以实现完整的工作、生活配套运营体系。,土地使用均衡性HOPSCA注重均衡的土地使用方式和最大限度地利用土地资源，避免土地过分集中于某一特定功能。,空间连续性HOPSCA优越的区位性质，其中各功能的建筑体之间均立体形成多层次的联系，形成互补的、流动的、连续的空间体系。,内外部联系完整性立体交通网络和外界交通使内部各不同功能的建筑有机结合;又影响综合体内部不同功能的使用效率和规模。,巨大的社会效应HOPSCA所处的城市位置和庞大的规模，注定其必将成为城市的名片,HOPSCA,特征一：超大空间尺度,城市综

7、合体是与城市规模相匹配，与现代化城市干道相联系的，因此室外空间尺度巨大。由于建筑规模和尺度的扩张，建筑的室内空间也相对较大，一方面与室外的巨形空间和尺度协调，另一方面则与功能的多样相匹配，成为多功能的聚集焦点。,HOPSCA,深圳华润万象城,深圳华润中心万象城位于深圳市罗湖区深圳金融商业核心区域，地处深圳市东西贯通的两条主干道深南大道和滨河大道之间，与地王大厦隔深南大道相望。交通便利，地铁一号线大剧院站有地下通道直接相连，周边共有巴士线路30多条。室内的超大调高也给顾客以很大的享受空间。,特征二：通道树型交通体系,通过地下层、地下夹层、天桥层的有机规划，将建筑群体的地下或地上的交通和公共空间贯

8、穿起来，同时又与城市街道、地铁、停车场、市内交通等设施以及建筑内部的交通系统有机联系，组成一套完善的“通道树型”（Access Tree）体系。这种交通系统形态打破了传统街道单一层面的概念，形成丰富多变的街道空间。,HOPSCA,特征三：现代城市景观设计,应用现代城市设计、环境与行为理论进行景观与环境设计是城市综合体的重要特征。通过标志物、小品、街道家具、植栽、铺装、照明等手段形成丰富的景观与宜人的环境。,HOPSCA,特征四：高科技集成设施,城市综合体既有大众化的一面，同时又是高科技、高智能的集合。其先进的设施充分反映出科学技术的进步是这种建筑形式产生的重要因素。室内交通以垂直高速电梯、步行

9、电梯、自动扶梯、露明电梯为主；通讯由电话、电报、电传、电视、传真联网电脑等组成；安全系统通过电视系统、监听系统、紧急呼叫系统、传呼系统的设置和分区得以保证。,HOPSCA,HOPSCA功能构架,大型城市综合体是经济发展的必然要求,HOPSCA的分类,在城市核心区域为了降低商务成本。有人流和消费基础 项目位于城市中心，是城市经济新增长点,城市副中心城市综合体,城市副中心，是城市经济新增长点。,由于很多的大城市市区已经没有能够找出占地5万平方米以上的地块，因此很多城市综合体最大的选址可能是在城郊结合部。,北京万达广场,上海五角场,上海世茂蝶湖湾,资源共生、聚合增值,城市综合体的每种功能有其特定的运

10、行时间范围，城市综合体将不同时间段的功能组织在一起，使其保持24小时的繁荣，提高了综合体的使用效益。城市综合体内各功能在时间上的衔接，使其各部分的活动组织有序，而且各部分的使用也能相互补充。尤其在市中心地区，城市综合体将居住、娱乐活动注入其中，使那些在非工作时间“死去”了的地区的功能得到完善。主要功能有商务、商业、居住、酒店。,城市综合体的功能,商务,商业,居住,酒店,商务是现代城市的主要功能，操纵着城市大部分资金流和物流方向。一个区域空间能否提供充分、便捷的商务空间，决定着这一区域的城市地位和功能。城市综合体应用高规格空间满足不同企业的商务需求。,商业零售与人们的日常生活最密切，形成城市范围

11、的市场并吸引和支持其他功能。零售更主要的是提供生活性、愉快性和丰富性，以满足人们的多样化选择，并形成热闹繁荣的街区。能够充分满足各类阶层的消费需求。,居住是城市开发的基本成分，是解决市中心居住问题，避免每天上下班长途跋涉造成交通拥挤和能源浪费的有效办法，同时居住为城市街区提供安全的生活空间。城市综合体的开发应为了节省时间和其他各类资源，完成综合体的聚合效应，满足了城市其他阶层人士的居住需求。,酒店是综合体中最赢利的项目，它为综合体提供流动的“居住”人口和活动的人，并提供娱乐设施和夜间服务，24小时的服务使项目保持持久的繁荣并增加其活力。,近几年，城市综合体正成为中国房地产乃至商业地产发展的主流

12、开发模式，从某种意义上讲，未来中国城市开发的竞争也是综合体的开发竞争，并由此构成一个具有多职能、最具竞争力和抗风险的城市缩微体。,hopsca商业模式,开发体量,北京、上海、深圳等一线城市其城市综合体的开发体量较大，均在100万平方米左右，体量大、规模大，基本上是国内、香港等有品牌影响力、有资金实力和开发经验的大型开发企业，其规划和开发的项目能完整的体现城市综合体的含义。功能上涵盖中高端零售、甲级办公楼、国外的高星级酒店、高端服务式公寓、高端住宅。案例：北京华贸中心、上海浦东新鸿基IFC。.杭州、沈阳、无锡等二线城市的综合体，主要面积在50万至80万平方米左右，主要根据各城市目前市场容量和需求

13、所开发，其开发商主要包括本土开发商、香港开发商和中国品牌开发商。功能上涵盖高尚住宅、大体量零售、甲级办公楼等，一般较少会引入星级酒店作为高端商务配套。,HOPSCA商业模式,开发周期,城市综合体包含了所必须的商务办公、商业休闲、酒店餐饮和公寓住宅四大核心功能。其中，商务功能是其标志性功能，作为高投入、多功能、大体量建筑群，一般要求开发商要有能力控制开发节奏。.城市综合体的开发周期长，一般需要35年的开发周期，新城区开发相对快些，例如杭州万象城；而市中心区域开发往往涉及到旧城改造等诸多不利因素，开发周期往往要5年甚至更长，往往采取片区逐步分期开发模式，例如上海新天地（整体开发约15年）。.前期可

14、预留发展空间，分期开发较为保险，应把握开发节奏，注重建设的持续性，在区域条件、市场条件等方面成熟后，商务功能的高档酒店、写字楼、商业街就会呼之欲出。,HOPSCA商业模式,空间布局,在一个城市进行都市综合体开发时，首先要分析研究该城市的各种零售功能、服务、商务、办公功能以及其他各具体功能的经营现状与发展趋势，其次要分析其经营物业场所的选择习惯特点，结合其对辅助配套条件（可达交通方式、停车位、货物运输等）的要求程度，确定综合体中规划的每一种功能的地价区位选择相对位序.在城市综合体开发中，通过地下层、地下夹层、天桥层的有机规划，将建筑群体的地下或地上的交通和公共空间贯穿起来，同时又与城市街道、地铁

15、、停车场、市内交通等设施以及建筑内部的交通系统有机联系，组成一套完善的体系，打破了传统街道单一层面的概念，形成丰富多变的街道空间.为了实现综合体内各个物业综合价值的最大化，可以在规划中结合都市综合体的土地价值梯度分析来研究各个功能空间布局，不同类型的物业依据其商业价值最大化的原则进行空间布局,HOPSCA商业模式,功能协同,城市综合体在不同地域，其物业功能分配的比例也不相同，在CBD、传统购物街区、城市新兴区域，作为城市综合体开发面临的受众群体和需求也大相径庭。但无论如何，要保持城市综合体整体定位的一致性和无偏差性，这就需要城市综合体中各个物业品种其在档次、内容的选择和梳理上要保持定位相对一致

16、。,HOPSCA商业模式,在城市商务CBD集中的地方，一般以写字楼、酒店、服务式公寓的开发为主，零售只作为配套服务功能，主要客群针对高端的商务、企业职员等。,在传统的购物街区，零售所占的比重往往就超过商务类需求，利用商业综合体的整体聚客优势，提升商业的品质，其针对客群面往往较广。,.在城市发展的新兴区域，除一定的商务类需求外，生活类、社区型的商业元素往往较受欢迎，以项目周边3-5公里内的城市消费人群为主。,运营模式,大型综合体开发模式，需要强调整个项目的有序规划和功能互补，为使用者提供完备的商务功能和生活服务，对提升区域或城市价值有着不可或缺的点石成金的作用.对于一个成熟的城市综合体而言，项目

17、开工建设完成后，后期项目的运营模式的选择，将决定项目日后的盈利能力、开发企业的融资结构。由于城市综合体的开发投资回报远远高于纯住宅项目，长期持有的特性更是让开发商长期获利，目前主要有以下两种运营模式：（1）出租持有经营为主深圳华润万象城属于这种盈利模式，华润中心一期的华润大厦、万象城均以出租为主。.一般采用这种模式经营的城市综合体往往位于城市核心区域，拥有较高的商业价值，因此开发商一般会采用长期持有方式经营，以期获得商业物业价值递增。（2）出售部分商业、住宅物业和出租持有经营相互结合。这种模式出售比例一般能够基本收回投资，由于国内上市公司资金实力有限，很多公司采用这种模式。随着越来越多的城市综

18、合体以立体多功能开发为主，未来将融合更多的住宅居住功能元素，而住宅部分销售实现的回款也能在一定程度上解决城市综合体起初大量资金投入所造成的资金紧张。,HOPSCA商业模式,开发模式,HOPSCA商业模式,合资-公共财政补贴模式,独立开发模式,合作链开发模式,独立开发模式：这一模式产生于早期工业化时代，资本主义原始积累产生了大量财富，一些大财团或政府纷纷通过建设都市综合体来彰显自己的实力。最典型的例子：美国纽约的洛克菲勒中心由洛克菲勒财团兴建，法国巴黎德方斯区由法国政府兴建，这种开发模式的特点是投资主体单一（多为财团或政府）、合作机构比较少（主要是建筑承包商、设计公司）、功能也相应比较简单。,合

19、资-公共财政补贴模式：这种模式一般是对旧城商业中心进行改造时，单个开发商力量比较薄弱，因此政府给予优惠政策，包括一系列公共财政补贴、无息贷款等政策，由开发商合资或合作进行开发，达到复兴旧城的目的，如上海新天地的片区改造、北京前门改造。,合作链开发模式：现代城市发展对都市综合体要求越来越高，它是城市功能组合体，是一种典型的房地产形态，而不是广泛意义上的建筑形态。都市综合体强调城市、建筑和市政配套、交通的综合发展，更大程度是将城市环境、建筑空间有机结合，构成一个连续的、协调的空间。合作链模式，一方面能够整合合作双方的资源优势，同时搭建城市综合体开发商业模式的全新平台，例如华润集团和新鸿基集团联合开发的”万象城“品牌。,日本横滨港未来21区,HOPSCA,伦敦码头区金丝雀码头,HOPSCA,