大型城市综合体开发规范.ppt
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1、大型城市综合体开发全程解密,模块一:城市商业中心(特大型城市综合体)的优势 土地成本 政策支持力度 规模竞争和协同效应 招商优势模块二:城市商业中心的规划定位要素 城市商业中心形成方式 城市商业中心的形态(百货、家具、数码)交通的重要性 市场调查的目的和要点 模块三:城市商业中心的商业组合 形态研究:购物中心、百货、家居建材、数码城、酒店、办公楼模块四:各个组成部分的招商和运营要点 高星级酒店 专业市场 购物中心的规划设计模块五:招商实例 沈阳龙之梦亚太中心商业规划和招商 沈阳龙之梦购物中心商业规划和招商,模块一:城市商业中心(特大型城市综合体)的优势,土地成本 规模大、门槛高、竞争少 商业和
2、住宅价格差 就业和税收对政府的吸引力政策支持力度 新高度、新名片、新形象、新客厅 周边带动作用明显,关注度高,规模竞争 体量是竞争决定性因素之一 1、在培育阶段的不景气,排斥新竞争者进入同区域 2、培育完成后,新竞争者没有进入机会,协同效应 1、酒店提高档次,促进销售和租赁 2、停车场、广场、便利店、银行、酒店设施充分发挥使用率 3、办公人群成为购物、餐饮、酒店设施提供庞大而稳定的高消费客源 4、办公和商业带来酒店客源。,招商优势 1、对商家有震撼力和吸引力 2、谈判回旋余地大,城市商业中心形成方式 1、长期、自然形成 王府井、南京路 2、政府统一规划、协同推进 上海的徐家汇、五角场 3、形成
3、过程中,业态逐步丰富起来,通过市场的方式,不断地将承租能力低的业态挤出。购物中心、百货、数码城、电器卖场、建材家居、专业市场、超市 4、一次性建设,强力推进是有可能的 统一规划、统一建设、统一招商、统一管理,模块二:城市商业中心的规划定位要素,交通的重要性 选址、选址、选址 交通是最主要的、决定性的因素。综合各种交通方式,创造易达性和必达性。交通的形式 道路、机场、铁路、地铁、公交 出租、自驾、自行车、步行,案例1、美洲Mall,立体停车库,旅游车、酒店车泊位,房市金碟,位 置:上海市中山公园交 通:地铁2、3和4号线 8条公交线始终点站 11条公交过境线功能组合:交通换乘、购物、休闲、娱乐、
4、商务、酒店等多种功能于一体总建筑面积:20万平方米流 线:环型流线中 庭:三个椭圆形中庭走廊长度:总长4.2公里,案例2、上海中山公园龙之梦购物中心,房市金碟,房市金碟,1条地铁2条轻轨11条过境公交线8条始终点公交线,房市金碟,12条始终点公交线,过境线24条,案例3、沈阳市中街商业区,房市金碟,18条始终点公交线,过境线18条,案例4、沈阳市太原街、沈阳站区域,房市金碟,13条始终点公交线,过境线21条,案例5、沈阳市五爱商业区,房市金碟,93,814,548,814,572区,572,548,93,大桥六线,931,855,836,830,申闵专线,大桥六线区,320,855,920,9
5、23,926,303,申闵专线,205,50,43,42,02,320,44,50,824,徐闵线,72,303,326,326,572,712,820,957,984,985,游十号线,东坪专线,申川专线,徐闵专线,机场三号线,02,43,93,303,326,806,824,927,957,984,985,东坪专线,机场三号线,游十号线,732,122,44,927,572,326,15,72,315,572区,864,236,43,205,824,920,931,712,820,830,926,946,957,徐闵线,龙吴线,隧夜1号线,起始站点8条过境线路40条,572区,15区,83
6、6,770,122,案例6、上海市徐家汇,836,732,房市金碟,案例7、上海市人民广场,3条地铁起始站点13条过境线路31条,房市金碟,龙之梦,沈阳市人民政府,地铁一号线,一环线,东西快速高架干道,地铁十号线,津桥路,市府大道,案例8、沈阳龙之梦亚太中心,三条城市交通主干道,两条地铁 三座车站,项目周边交通条件,一期公寓总面积约9.2万m3人/套 x 1184套=3552人次,一期总占地17万m一期总建筑面积140万m,一期酒店总面积约8.8万m2人/套 x 1178套=2356人次,人流量日均峰值26万人次,一期商业总面积约90万m营业员按20 m/人=4.5万人次购物中心30万m 10
7、万人次家居中心25万m 1.5万人次数码城 10万m 4.5万人次百货商场10万m 3万人次商业总人数 23.5万人次,一期办公总面积约20万m 按10 m/人=2万人次,公交枢纽,商业人流测算,一层平面图,公交入口,公交出口,公交出口,公交出口,公交站台,公交站台,公交枢纽平面图,公交车入口,公交车出口,公交车出口,公交车出口,进站为14米宽四车道,公交枢纽平面图,长途客运枢纽,龙之梦亚太中心,公交枢纽,地铁出口,各种交通方式和商业的组合关系,交通干道,龙之梦购物中心入口及中庭,蓝中庭,红中庭,龙之梦购物中心,公交枢纽,地铁出入口,公交、地铁和商业组合关系,房市金碟,公交枢纽,地下换乘通道,
8、公交地面换乘,公交地铁换乘,购物中心一层,时尚百货一层,地铁,地下一层,地下一层,地下一层,通过地下通道,公交枢纽、地铁和购物中心立体连通,地下一、二层,房市金碟,中街地区11条公交线项目周边10条公交线,房市金碟,116,131,207,150,222,248,287,296,118,211,225,215,266,134,286,228,276,298,156,237,257,中街地区11条公交线项目周边10条公交线引入公交枢纽,房市金碟,116,131,207,150,222,248,287,296,118,211,225,215,266,134,286,228,276,298,156,
9、237,257,21条始终点线16条过境线运营网络图,房市金碟,公交枢纽、地铁和购物中心立体连通,三条城市交通主干道 一环线通行能力最强的滂江街段 沈阳唯一的一条市内高架快速干道 津桥路北顺城路-市府大路,公共交通配置汇总,沈阳首个交通换乘枢纽 40条公交线路的公交枢纽 长途客运枢纽,56条公交线路 现有16条过境市内公交线路 中街地区11条线路延伸 项目周边10条线路的始发站迁移 新增市内公交线路19条,两条地铁 三座车站 地铁一号线滂江街站位于基地东北角 规划地铁十号线在基地东侧设两座车站,建设公交枢纽能推进城市公交一体化,引导城市交通良性发展,构建现代化交通体系。,2、通过建设公交枢纽可
10、以实现地铁,公交的紧密衔接,系统性地发挥城市公共交通的综合运能,提高客运效率。,4、大型商业中心与公共交通枢纽相互依存,削峰平谷,为城市交通开辟新的模式,有效地改善区域道路交通环境。,3、建设现代化的室内公交枢纽有利于提升城市公共客运交通的服务水平,改善乘车环境,改变城市人的出行方式。,地点:北中街257,287,118,296终点站,地点:白塔路384、385、386路终点站停车场,116,150,207终点站,中街周边现有公交线路环境状况,房市金碟,211,222路终点站停车场,房市金碟,公交线路站务室现状,房市金碟,沈阳北站公交枢纽,原中街公交换乘中心东移的设想,中街周边118路调整示意
11、图,第 2 条 始发线 118路,房市金碟,原中街公交换乘中心东移的设想,中街周边131路调整示意图,第 3 条 始发线 131路,原中街公交换乘中心东移的设想,中街周边150路调整示意图,第 4 条 始发线 150路,房市金碟,地下车行道,停车场:8000个车位车行道:宽12-18米层 高:7.3米转 盘:2个出入口:5个,转 盘,出入口,项目内部交通,模块三:城市商业中心的商业组合,城市商业中心项目实例 沈阳龙之梦亚太中心,一期145万平方米商业 上海智富名品城,160万平方米商业 海口现代美居城,145万平方米商业,房市金碟,用地面积 55.75公顷容积率 6覆盖率 70%总建筑面积 4
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