建筑装饰施工组织与管理 6 建筑装饰工程承包合同.ppt

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1、建筑装饰施工组织与管理,第六章 建筑装饰工程承包合同第一节 建筑装饰工程合同概述第二节 建筑装饰工程合同内容 第三节 建筑装饰工程合同的谈判与签订 第四节 建筑装饰工程合同的履行第五节 建筑装饰工程施工索赔第六节 建筑装饰工程施工合同,建筑装饰施工组织与管理,第一节 建筑装饰工程合同概述,一、工程合同的基本概念,（一）合同的概念 合同又称为契约。合同有广义、狭义之分。广义合同，泛指发生一定权利、义务的协议；狭义合同，系人们通常所说的合同，是指当事人双方或多方关于建立、变更、终止民事权利和义务的协议。（二）合同的法律特征和效力 1.合同的法律特征 合同是当事人双方的法律行为，它具有以下法律特征:

2、,建筑装饰施工组织与管理,（1）签订合同者必须是法人 凡具有以下条件者才具有法人资格:1）必须具有经国家批准的社会组织；2）必须具有依法归自己所有或经授权属于自己的经营管理的财产；3）能够以自己的名义进行民事活动和参加民事诉讼。（2）合同是合法的法律行为 合法成立的合同具有法律的约束力，不依照法律或当事人协商同意，不得改变。签订的合同是双方当事人按照法律的要求达成的协议，合同的内容和形式不能违背国家的政策、法令、法律规范；如果合同违背了国家的政策、法令、法律规范，也不会得到国家法律的认可，也不是合法的合同，同时还要承担因此而产生的法律责任。,建筑装饰施工组织与管理,（3）合同是双方的法律行为

3、签订合同是双方（或多方）经协商自愿的。所以，合同是双方的法律行为，不是单方的法律行为。其成立必须双方意思表示一致，在先的意思表示为要约，在后的意思表示为承诺。（4）合同双方的地位平等 合同是双方当事人在合同关系中有目的、有意识的经济活动和民事行为，而不是国家机关的政治活动。所以，在签订合同之后，合同的双方都具有平等的地位，都是履行合同者，其之间不存在隶属或上下级的服从关系，任何一方都不得把自己的意志强加于对方。,建筑装饰施工组织与管理,2.合同的法律效力 合同具有以下法律效力：（1）合同成立之后，合同的双方（或多方）当事人必须无条件地、全面履行合同中约定的各项义务。（2）依法订立的合同，除非经

4、双方当事人协商同意，或出现了法律变更原因，可以将合同变更或解除外，任何一方都不得擅自变更或解除合同。（3）合同当事人一方不履行或未能全部履行义务时，则构成违约行为，要依法承担民事责任；另一方当事人有权请求法院强制其履行义务，并有权就不履行或迟延履行合同而造成的损失请求赔偿。,建筑装饰施工组织与管理,二、工程合同的作用,（1）建筑装饰工程承包合同明确了双方责、权、利，使合同双方的计划能得到有机的统一，使计划的落实和实现有所制约和保证，能确保建筑装饰工程按承包合同中预定的目标顺利实施。（2）建筑装饰工程承包合同为有关管理部门和签订合同的双方提供了监督和检查的依据，能根据合同随时掌握工程施工的动态，

5、全面监督检查其工作的落实情况，及时发现问题和解决问题。（3）建筑装饰工程承包合同中明确了工程的工期、质量标准和造价，这样有利于提高施工企业经营管理水平。（4）实行建筑装饰工程承包合同制，有利于充分调动发包商和承包商等各方面的积极性，共同在工程承包合同的相互制约下，有效地共同保证建筑装饰工程项目的完成。,建筑装饰施工组织与管理,三、工程合同的种类,（一）固定总价合同 固定总价合同，是指发包方与承包方按固定不变的工程投标报价进行工程结算，不因工程量、设备、材料价格、工资等变动而调整合同价格的合同。这种方式的特点是：以设计图纸和设计说明为依据，明确承包内容并计算总价，并且一笔包死。在履行合同的过程中

6、，除非发包单位要求变更原来的承包内容，承包发包双方一般不得要求变更原来的总包价。这种承包方式，对承包商来说，有可能获得较高的利润，但也要承担一定的风险。这种承包方式的优点是：建筑装饰工程造价一次包死，简单省事，不在资金上再次扯皮，但是承包商要承担工程量与单价的双重风险，这种方式多用于有把握的工程。,建筑装饰施工组织与管理,（二）计量估价合同 计量估价合同，是以工程量清单和单价表为依据，估算工程项目造价的一种承包方式。工程量清单通常由建设单位委托专业估算师提出，作为招标文件的重要组成部分，由承包商填报单价，并算出工程总造价。在特殊情况下，个别工程项目（如工程量不清）可规定为暂定价，允许按实际情况

7、进行调整。这种方式中的工程量是按施工图纸统一计算出来的，承包商只需计算并填报单价，即可得出工程的总造价；建设单位也只需审核单价是否合理即可。因此，对双方都比较方便，且风险较小。目前，国际上多采用这种方式，我国的施工图预算就属于此种类型。,建筑装饰施工组织与管理,（三）单价合同 1.按分部分项工程承包单价 它由建设单位列出分部分项工程名称、计量单位和估计工程量，由承包商填报单价，双方协商后签订单价合同，将来按实际完成的工程量和商定的单价进行工程结算。这种承包方式，主要适用于没有详细的施工图、工程量难以确定，而又必须开工的紧急工程。2.按最终产品承包单价 这是按建筑装饰工程每完成单位最终产品（如每

8、平方米门窗、每平方米内墙装修等）的单位承包工程的一种方式。这种方式通常用于采用标准设计的工程。,建筑装饰施工组织与管理,（四）成本加酬金合同 成本加酬金合同，是一种按工程实际发生的成本，另加一定额度的酬金（利润）的合同。酬金的额度，一般按工程的规模和施工难易程度确定，酬金的多少，随工程成本的变化而变动。采用这种承包方式时，往往在合同中规定一些快速、优质、低成本的附加条件，以督促承包商很好地执行。这种成本加酬金的合同，可能酬金较少，但承包商不承担风险，比较安全。但其先决条件是发包方与承包方之间有高度的信任和交往，酬金由双方协商确定。以上四种合同，前三者都不能鼓励承包商设法降低成本和缩短工期，对建

9、设单位均不利。所以，一般适用于必须紧急施工的工程。,建筑装饰施工组织与管理,四、建筑装饰工程承包合同的基本特征,（一）建筑装饰工程承包合同的基本特征 建筑装饰工程承包合同是合同双方的工程项目为目的，根据国家规定的基本建设程序和批准的计划与设计标准，确定相互权利、义务关系的协议。该类合同有独特的内容，具有连带义务的特点，属于经济合同的范畴。因此，它除具有一般经济合同法律特征外，还具有以下特征:1.经济法律关系的多元性；2.内容庞杂、条款较多 3.履行合同的周期长；4.履约的连续性和渐进性 5.合同具有多变性；6.合同的风险大,建筑装饰施工组织与管理,第二节 建筑装饰工程承包合同内容,一、建筑装饰

10、工程承包合同的主要条款,1.标的 合同的标的要十分明确。在建筑装饰工程承包合同中，主要应当明确工程项目、工程范围、工程量、施工工期和质量要求等。2.数量和质量 合同数量要明确计量单位，如m、m、m、kg、t等；在质量上，要明确工程的质量等级、所采用的验收标准和验收方法等。,建筑装饰施工组织与管理,3.价款或酬金 价款或酬金是建筑装饰工程承包合同的主要条款之一。在工程承包合同中，要明确货币的名称、支付方式、单价、总价、付款日期、付款比例、结清期限等，特别在国际工程承包合同中更应当引起注意。4.履约的期限、地点和方式 合同履行包括工程开始至工程完成的全过程（有时延长到使用期）、履约地点及结算方式等

11、。,建筑装饰施工组织与管理,5.违约责任 当合同当事人一方违反承包合同或不按承包合同规定的期限完成时，将承担违约责任，受到违约罚款。违约罚款有违约金和赔偿金等。（1）违约金 违约金是合同规定的对违约行为的一种经济制裁方法。违约金的数额，一般由合同当事人在法律规定的范围内双方协商确定，如事后发生争议，可由仲裁机构或法律机关依法裁决或判决。（2）赔偿金 赔偿金是由违约方赔偿对方造成的经济损失，赔偿金的数量要根据直接损失计算，也可根据直接损失加由此引起的其它损失一并计算。如双方发生争执，可由仲裁机构或法律机关依法裁决或判决。,建筑装饰施工组织与管理,1.简要说明 简要说明，是对整个工程承包合同的概括

12、、总说明，文字不要太多，内容不宜与后边过多的重复。2.签订工程施工合同的依据 签订工程施工合同的依据，主要包括:国家现行的方针和政策，上级主管部门批准此工程的有关文件的文号，经批准的建设计划、施工许可证等。3.工程的名称和地点 在施工承包合同中要明确工程的名称、工程的规模、等级及施工地点，为编制施工方案、调整材料价差和计算相应的费用提供依据。,二、建筑装饰工程承包合同的主要内容,建筑装饰施工组织与管理,4.工程造价 工程造价是工程承包合同中最重要的一个数据，应当十分重视，明确写出工程项目的总造价，不仅要有小写数据，而且要有大写数据。5.工程范围和内容 在合同中应按施工图列出工程项目一览表，表中

13、分别注明其工程量、计划投资、开竣工日期、工期及分期使用要求等。6.施工准备工作分工 施工准备工作是保证工程顺利开展的基础，是一项非常重要的工作。施工准备工作不只是施工单位的事情，有很多需要建设单位去完成。因此，应当明确建设单位与施工单位在施工准备工作方面的职责范围、工作项目、完成时间等。,建筑装饰施工组织与管理,7.承包方式 建筑装饰工程的承包方式有多种，常见到的有包工包料承包和包工不包料承包，在合同中应当十分明确，并对施工期间出现的政策性调整处理方法也要写进合同。8.技术资料供应 技术资料是施工的依据和标准，其供应如何将严重影响能否顺利进行。因此，应当明确建设单位（或设计单位）向施工单位供应

14、技术资料的内容、份数、时间、方式及其它有关事项。,建筑装饰施工组织与管理,9.物资供应 物资供应是能否保证工程按时、按质、按量完成的重要工作。采用包工包料承包方式的工程，物资供应的责任主要在施工单位；采用包工不包料承包方式的工程，物资供应的责任主要在建设单位。应当明确物资供应的分工、内容、时间、质量要求、供应方式及管理等。10.工程质量和交工验收 工程质量和交工验收是工程施工的核心。在承包合同中应当明确工程质量的要求、施工规范、检查验收的标准和依据，发生工程质量事故的处理原则和方法，保修条件及保修期限等。,建筑装饰施工组织与管理,11.工程拨款和结算方式 工程价款的拨付和结算，是建设单位和施工

15、单位最容易发生矛盾的焦点。在承包合同中，应明确工程预付款、工程进度款的拨付具体数额和办法，应明确设计变更、材料调价、现场签证等处理方法、延期付款计息方法和工程结算方法等。12.奖罚条款 为提高工程质量、加快施工进度、降低工程成本，在合同双方自愿的前提下，商定奖罚条款，如工期提前或拖后的奖罚、质量达到某一等级的奖励、降低成本的奖励等，并明确奖罚的项目、数额（奖罚率）、支付方式、结算时间等。,建筑装饰施工组织与管理,13.仲裁 仲裁是合同双方发生矛盾不能达成一致意见、依法解决矛盾的法律措施，在工程中是经常发生的。在承包合同中，应当明确可由某国某地方仲裁机构或法律机关进行仲裁或判决。14.合同份数和

16、生效方式 在签订工程承包合同时，应当根据实际需要和法律要求，确定合同正本和副本的份数，并明确合同的生效日期。15.其它条款 除以上十四条外，其它需要在合同中明确的权利、义务和责任等条款。,建筑装饰施工组织与管理,第三节 建筑装饰工程合同的谈判与签订,一、建筑装饰工程的合同谈判,（一）合同谈判的准备工作 合同谈判是相互竞争的场合，涉及内容比较繁杂，随时会发生多种变化，为使谈判取得成功，认真做好各方面的准备工作十分必要。建筑装饰工程合同谈判的准备工作，主要包括以下方面：1.谈判的组织准备 一般要求主谈具有以下四个方面的基本素质：具有较强的业务能力和应变能力；具有较宽的知识面和丰富的工程经验与谈判经

17、验；具有较强的分析判断能力且决策果断；年富力强，思维敏捷、精力充沛。,建筑装饰施工组织与管理,2.谈判的资料准备 谈判前要准备好自己一方谈判使用的各种参考资料，准备提交给对方的文件资料以及计划向对方索取的文件资料清单。资料准备可以起到双重作用。其一是双方在某一具体问题上争执不休时，提供论据、背景资料，可起到事半功倍的作用；其二是防止谈判小组成员在谈判中出现口径不一的情况，以免造成被动。3.谈判前的具体分析 在获得基础材料、背景材料的基础上，即可作一定分析。俗话说“知己知彼，百战不殆”，谈判的重要准备工作就是对己方和对方进行充分分析。,建筑装饰施工组织与管理,（1）对己方的分析（2）对对方的分析

18、（3）对谈判目标的分析4.拟定谈判方案 在上述对己方与对方分析完毕的基础上，可总结出该项目的操作风险、双方的共同利益、双方的利益冲突，以及双方在哪些问题上已取得一致，哪些问题还存在着分歧甚至原则性的分歧等。从而拟定谈判的初步方案，决定谈判的重点，在运用谈判策略和技巧的基础上，获得谈判的胜利。,建筑装饰施工组织与管理,（二）谈判的策略和技巧 常见的谈判策略各技巧主要包括以下方面：1.掌握谈判议程，合理分配各议题的时间。2.高起点战略。3.注意谈判氛围，创造信任感。4.拖延和休会，私下接触，打破僵局。5.避实就虚，声东击西，先苦后甜策略。6.合理分配谈判角色。7.充分利用专家的作用。,建筑装饰施工

19、组织与管理,（三）工程谈判的具体内容 合同谈判的内容包括以下几方面：1.工作内容2.工程价格 价格主要是受工作内容、工期和其他各项义务的制约。在进行工程价格谈判时，一定要注意以下几个方面：是采用固定价格投标，还是同时考虑合同可包括一些引起伸缩性条款来应付货币贬值，物价上涨等变化因素，即遇到货币贬值等因素时合同价格是否可以调整等。有无可能采用成本加酬金合同形式。在合同期内，业主是否能够保证一种商品价格的稳定。,建筑装饰施工组织与管理,3.项目工期 工期是施工合同中的关键条件之一，是影响价格的一项重要因素，同时它是违约预期罚款的唯一依据。工期确定是否合理，直接影响着承包商和业主的经济效益，是否早日

20、投入使用，因此工期确定一定要讲究科学性、可操作性。4.工程变更 工程变更是工程施工过程中经常发生的事情，但工程变更应有一个合适的限额，如果超过这个限额，承包商有权修改工程单价。对于单项工程的大幅度变更，应在工程正式施工前提出，并争取规定限期。超过限期大幅度增加的单项工程，由业主承担材料、工程价格上涨而引起的额外费用；大幅度减少单项工程，业主应当承担已订货而造成的损失。,建筑装饰施工组织与管理,5.工程验收6.违约责任 为了确认在履行合同中的违约责任，做到职责明确、处罚得当，在审查违约责任条款时，应注意以下两个方面：要明确不履行合同的行为。如合同到期未能完工，或施工过程中施工质地不符合要求，或劳

21、务合同中的人员素质不符合要求，或业主不能按期付款等。在对自己一方确定违约责任时，一定同时规定对方的某些行为是自己一方履约的先决条件，否则不应构成违约责任。针对自己关键性的权利，即对方的主要义务，应向对方规定违约责任。如承包商必须按合同规定按期、按质、按量完工，业主必须按规定按时付款等，都要详细规定各自的履约义务和违约责任。规定对方的违约责任就是保证自己享有的权利。,建筑装饰施工组织与管理,（四）谈判中的注意事项 在进行工程合同谈判中，为避免发生谈判的失误，应注意以下事项：（1）谈判应突出重点、抓住实质，不要在枝节问题上争论不休，做到实质性问题不轻易让步，枝节问题上宽宏大量。（2）参加谈判的所有

22、人员，在谈判中要注意口径一致，避免自己不能自圆其说。（3）谈判要讲究策略，主要负责人不宜急于表态，应先让助手作为主谈，以便使主要负责人找出问题症结、留有余地、全面考虑、寻求对策，最终决策。（4）在谈判过程中应当友好相处，对别人要有礼貌，态度要诚恳，当意见有较大差距时，不能产生急躁，不能感情冲动，最终以达到谈判目标为原则。（5）谈判时必须有记录，一般情况下不宜录音，以免造成情绪紧张，影响谈判效果。,建筑装饰施工组织与管理,二、建筑装饰工程的合同签订,（一）合同签订的基本原则 为了保护建筑装饰工程项目合同当事人的合法权益，维护社会正常的经济秩序，保证工程项目的顺利进行，合同双方当事人在签订合同和合

23、同条款确认时，应遵循以下几个原则:1.计划原则 2.合法原则 3.平等互利、协调一致的原则 4.等价有偿原则 5.签订书面合同原则,建筑装饰施工组织与管理,（二）合同签订的基本条件 在签订建筑装饰工程施工合同时，应具备以下基本条件：（1）建筑装饰工程的设计图纸、工程概预算已通过审查，并经有关部门批准。（2）签订建筑装饰工程施工合同的当事人双方，均具有法人资格和有履行合同的能力。（3）施工现场条件已基本具备。如新建建筑的主体已完工，改造工程的土建部分已完成，结构构件强度已满足装饰施工的要求，装饰施工队伍可随时进入施工现场等。,建筑装饰施工组织与管理,（三）合同签订的注意事项 签订工程承包合同是一

24、件履行法律、明确职责、确定任务的大事，不可有半点马虎。因此，在签订建筑装饰承包合同时应注意以下事项：1.必须遵守国家的现行法规2.必须确认合同的真实性和合法性3.明确合同依据的规范标准4.合同条款必须确切具体,建筑装饰施工组织与管理,（四）合同签订后的审查 对签订的建筑装饰工程合同都要进行审查，合同审查的范围主要包括：（1）签订的合同是否有违反法律、法规和合同签订原则的条款。（2）签订合同的双方是否具备相应的资质和履行合同的能力。（3）签订的合同条款是否完备、内容是否准确，有无矛盾之处。（4）工程的工期、质量和合同价款等主要内容，是否符合建设工程施工合同管理办法中的有关规定。,建筑装饰施工组织

25、与管理,第四节 建筑装饰工程合同的履行,一、工程合同履行的原则,（一）全面履行的原则 全面履行的原则是签订合同的双方，都必须按照合同中规定的全部条款履行。这种履行包括：履行的地点、方式、期限、合同的价款、装饰工程的范围、施工质量等，都应当完全按照合同的规定履行。（二）实际履行的原则 实际履行的原则是指签订合同的双方，都必须依据合同规定的标的物履行。由于建筑装饰工程项目具有不可代替性、较强的计划性、施工标准的强制性、工程质量的规范性，这一原则在工程项目施工过程中显得尤为重要。,建筑装饰施工组织与管理,二、合同履行中承包商的准备工作,（一）人员与组织的准备 人员与组织的准备是合同履行准备工作中的核

26、心内容，也是能否全面履行合同和实际履行合同的决定因素。其主要工作内容有：1.项目经理人员的确定 2.项目经理部人员选择 3.施工作业队伍的选择,建筑装饰施工组织与管理,（二）施工前的准备工作 在建筑装饰工程正式开工前，施工企业应当认真、全面地做好施工前的准备工作，这些准备工作主要包括：（1）与建设单位（业主）协商，按照施工合同中所规定的开工日期，使施工作业队伍提前进入施工现场，以便开展工作。（2）与设计单位、建设单位取得联系，尽快领取经过会审的施工图纸及其他有关技术文件，进一步熟悉施工图，以便确定施工方法、施工顺序。（3）根据建筑装饰工程的规模和特点，以及施工作业队伍的实际情况，修建施工现场的

27、生活及生产营地。,建筑装饰施工组织与管理,（4）根据施工合同中的具体条款规定，组织有关人员编制施工进度计划、材料设备采购进场计划、施工人员调配计划、分期付款计划及工程分批交付使用计划等。（5）如果工程规模较大、工期要求较紧、施工工艺复杂，需要有关施工企业承担施工任务的，由总承包商与分包单位签订好有关分包合同。（6）如果在工程承包合同中有保险和保修规定条款者，应在正式开工前办理好有关保险和保修的签订手续。（7）在工程施工过程中，必然需要大量的人力、物力和财力，所以施工企业筹措足够的流动资金，这是确保工程施工顺利进行的保证。（8）工程施工合同中的所有条款，都是在施工中必须遵循的规定和行为的依据，违

28、背合同中的条款规定，很可能违反合同而造成损失。因此，有关人员应当组织全部施工人员很好的学习合同文件，吃透合同中的条款精神，以便正确履行合同。,建筑装饰施工组织与管理,三、施工合同履行中双方的职责,（一）业主的职责（1）指定业主代表，委托监理工程师，并以书面形式通知承包商，如果是国际贷款工程项目则还需要通知贷款方。（2）在建筑装饰工程正式开工前，办理工程开工所需要的各种报建手续。（3）根据装饰工程的规模、特点、工期、质量要求等，负责批准承包商发包部分工程的申请。（4）为保证工程的顺利和按期完成，负责及时提供装饰工程施工图纸，或批准承包商负责装饰工程施工图纸的设计。,建筑装饰施工组织与管理,（5）

29、根据建筑装饰工程承包合同的条款规定，在承包商有关手续和开工准备工作齐备后，及时向承包商拨付预支工程款项。（6）根据在工程施工中所出现的问题，按照实际和需要及时签发工程变更命令，并确定这些变更的单价与总价，以便工程竣工结算。（7）对于在工程施工过程中所发生的疑问，及时答复承包商的信函，并进行技术存档，以便进行工程竣工验收所用。（8）根据建筑装饰工程施工的进展情况，及时组织有关部门和人员进行局部验收及竣工验收。（9）及时批准监理工程师上报的有关报告，主持解决工程合同变更和纠纷处理。,建筑装饰施工组织与管理,（二）监理工程师的职责 监理工程师是独立于业主与承包商之外的第三方，受业主的委托并根据业主的

30、授权范围，代表业主对工程进行监督管理，主要负责工程的进度控制、质量控制和投资控制以及协调工作。其具体职责如下：（1）协助业主评审投标文件，提出决策建议，并协助业主与中标者商签承包合同。（2）按照合同的要求，全面负责对工程的监督、管理和检查，协助现场各承包商的关系。（3）审查承包商的施工组织设计、施工方案和施工进度计划并监督实施，督促承包商按期或提前完成工程，进行进度控制。,建筑装饰施工组织与管理,（4）负责有关装饰图纸的解释、变更和说明，发出图纸变更命令，并解决现场施工所出现的设计问题。（5）监督承包商认真执行合同中的技术规范、施工要求和图纸设计规定，以确保装饰质量能满足合同要求。及时检查装饰

31、工程质量，特别是隐蔽工程，及时签发现场验收合格证书。（6）严格检查材料、半成品、设备的质量和数量。（7）进行投资控制。负责审核承包商提交的每月完成的工程量及相应的月结算财务报表，处理价格调整中的有关问题并签署合同支付款数额，及时报业主审核支付。,建筑装饰施工组织与管理,（8）做好施工日记和质量检查记录，以备检查时用。根据积累的工程资料，整理工程档案。（9）在装饰工程快结束时，核实最终工程量，以便对工程的最终支付，参加工程验收或受业主委托负责组织竣工验收。（10）协助调解业主和承包商之间的各种矛盾，当承包商或业主违约时，按合同条款的规定，处理各类问题。（11）定期向业主提供工程情况汇报，并根据工

32、地发生的实际情况及时向业主呈报工程变更报告，以便业主签发变更命令。,建筑装饰施工组织与管理,（三）承包商的职责和义务 1.承包商的职责 在合同履行中承包商的职责主要包括：（1）制定工程实施计划，呈报监理工程师批准。（2）按照合同要求采购工程所需的材料、设备，按照有关规定提供检测报告或合格证书，并接受监理工程师的检查。（3）进行施工放样及测量，呈报监理工程师批准。（4）制定各种有效的质量保证措施并认真执行，根据监理工程师的指示，改进质量保证措施或进行缺陷修补。,建筑装饰施工组织与管理,（5）制定安全施工、文明施工等措施并认真执行。（6）采取有效措施，确保工程进度。（7）按照合同规定完成有关的工程

33、设计，并呈报监理工程师批准。（8）按照监理工程师指示，对施工的有关工序，填写详细的施工报表，并及时要求监理工程师审核确认。（9）做好施工机械的维护、保养和检修，以保证施工顺利进行。（10）及时进行场地清理、资料整理等工作，完成竣工验收。,建筑装饰施工组织与管理,2.承包商的义务 除了上述的基本要求外，承包商还必须履行如下强制性义务：（1）执行监理工程师的指令。（2）接受工程变更要求。（3）严格执行合同中有关期限的规定（主要指开竣工时间、合同工期等）。（4）承包商必须信守价格义务。,建筑装饰施工组织与管理,第五节 建筑装饰工程施工索赔,一、索赔的基本概念,随着法律意识和合同意识的不断增强，索赔一

34、词已越来越为人们所熟悉。索赔是指在合同实施过程中，合同当事人一方因为对方不履行或者未能正确履行合同义务，以及其他非自身责任的因素而遭受损失时，依据法律、合同规定及惯例，向对方提出要求赔偿的权力。在工程建设中，索赔有广义和狭义之分。广义的索赔包括承包商向业主提出的索赔以及业主向承包商提出的索赔。狭义的索赔特指承包商向业主提出的索赔，而将业主向承包商提出的索赔称为反索赔。,建筑装饰施工组织与管理,二、发生施工索赔的因素,（1）由于业主（包括业主的项目管理者）没能正确地履行合同义务，应当给予的补偿。例如，未及时交付施工现场、提供施工图纸；未及时交付由业主负责的材料和设备；下达了错误的指令，或错误的图

35、纸、招标文件；超出合同中的有关规定，不正确地干预承包商的施工过程等。（2）由于业主（包括业主的代理人）因行使合同规定的权力，而增加了承包商的费用和延长了施工工期，按合同规定应给予的补偿。例如，增加工程量，增加合同内的附加工程；或要求承包商完成合同中未注明的工作；要求承包商做合同中未规定的检查项目，而检查的结果表明承包商的工程（或材料）完全符合合同的要求等。,建筑装饰施工组织与管理,（3）由于某一承包商完不成合同中规定的责任，而造成的连锁反应损失，也应当给予补偿。例如，由于设计单位未及时交付施工图纸，造成了土建、安装、装饰工程的中断或推迟，土建、安装和装饰的承包商可以向业主提出赔偿。（4）工程承

36、包合同存在缺陷。合同缺陷常常表现为合同文件规定不严谨甚至矛盾，合同中的遗漏或错误，包括合同条款中的缺陷，技术规范中的缺陷以及设计图纸的缺陷等。在此情况下，工程师有权作出解答。但如果承包商按此解释执行而造成成本增加或者工期延误，则承包商可以据此提出索赔。,建筑装饰施工组织与管理,（5）监理工程师的指令原因。监理工程师指令通常表现为工程师为了保证合同目标顺利实施，或者为了降低因意外事件对工程所造成的影响，而指令承包商加速施工，进行某项工作，更换某些装饰材料，采取某种措施或者暂停施工等。（6）工程承包合同发生变更。工程承包合同发生变更，常常表现为设计变更、施工方法变更、增减工程量及合同规定的其他变更

37、。对于因业主或者工程师方的原因产生变更而使承包商遭受损失，承包商可以提出索赔要求，以弥补自己所不应承担的损失。,建筑装饰施工组织与管理,（7）法律法规发生变更。法律法规变更通常是直接影响到工程造价的某些法律法规的变更，如税收变化、利率变化以及其他收费标准的提高等。如果因国家法律法规变化而导致承包商施工费用增加，则业主应向承包商补偿该增加的支出。（8）第三方面的影响。通常表现为因与工程有关的其它第三方问题而引起的对本工程的不利影响。如银行付款延误，因运输原因而造成装饰材料未能按时抵达施工现场等。（9）由于施工环境的巨大变化，也会发生施工索赔。例如，战争、动乱、市场物价上涨、法律政策变化、地震、洪

38、涝灾害、反常的气候条件、异常的其他情况等，则按照合同规定应该延长工期，调整相应的合同价格。,建筑装饰施工组织与管理,三、索赔的依据和证据,（一）施工索赔的依据 索赔的依据是进行索赔的理由，工程施工索赔的依据，主要包括装饰工程施工承包合同中的有关条款以及中华人民共和国建筑法、中华人民共和国合同法、建筑装饰法规中的具体规定。承包商在索赔报告中必须明确指出索赔要求是按照合同的哪一条款提出的，或者是依据何种法律的哪一条规定提出的。寻找索赔的理由，主要是通过合同分析和法律法规分析进行。（二）施工索赔的证据 建筑装饰工程施工索赔的依据，一是合同，二是资料，三是法规。每一项施工索赔事项的提出，都必须做到有理

39、、有据、合法。,建筑装饰施工组织与管理,主要包括以下9个方面:（1）招标文件、工程施工合同签字文本及其附件（2）经签证认可的工程图纸、技术规范和实施性计划（3）合同双方的会议纪要和来往信件（4）与建设单位代表的定期谈话资料（5）施工备忘录（6）工程照片或录像（7）工程进度记录 主要包括各种进度表、施工日志和进度日记等。（8）检查与验收报告（9）工资单据和付款单据（10）其他有关资料,建筑装饰施工组织与管理,（四）施工索赔的程序 施工索赔的目的不外乎延长工期或赔偿损失。不论是出于哪一种目的，都应提出比较确切的数额。施工索赔数额的确定，应当遵循以下两个原则:一是要实事求是，发生的什么索赔事项，就提

40、出什么索赔，实际损失多少，就要求赔偿多少；二是要计算准确，这就需要熟练地运用计算方法和计价范围。建筑装饰工程在施工过程中，如果发生了施工索赔事项，一般可按下列步骤进行索赔:1.索赔意向通知；2.提出索赔申请 3.编写索赔报告；4.索赔事件处理,建筑装饰施工组织与管理,五、索赔报告的编写,索赔报告是承包商向业主提出索赔要求的书面文件，由承包商编写。工程施工索赔报告编写的质量，往往是索赔成败的关键。所以，对工程施工索赔报告应当按照其基本要求、编写格式和内容认真进行编写。（一）索赔报告的基本要求 1.索赔事件应真实 2.责任划分应清楚 3.有合同文件支持 4.编写质量要较高,建筑装饰施工组织与管理,

41、（二）索赔报告的格式和内容 1.致业主的信件 2.索赔报告正文 索赔报告的内容一般按照常规进行编写，承包商可以设计统一格式的索赔报告，使得索赔处理比较正规、方便。对于工程单项索赔，通常要写入的内容包括：索赔事件题目、事件陈述、合同依据、事件影响、结论、成本增加、工期拖延、各种证据材料等。对于综合索赔，索赔报告编写比较灵活，其内容主要包括：（1）索赔事件题目 索赔事件题目，实际上就是对索赔事件的高度概况，即简要说明针对什么提出索赔，题目要简单、明确、概括。,建筑装饰施工组织与管理,（2）索赔事件简介（3）申请索赔理由 申请索赔的理由，就是总结上述事件，同时引用合同条款或合同变更及补充协议条款，以

42、证明对方的行为违反合同，或者指出对方的要求超出合同规定，造成干扰事件的发生，有责任对由此造成的损失进行补偿。（4）索赔事件影响 简要说明干扰事件对承包商在施工过程中的不利影响，重点围绕由于出现上述干扰事件而造成的成本增加及工期延误。需要特别强调的是，成本增加及工期延误必须与上述干扰事件之间有直接的因果关系。,建筑装饰施工组织与管理,（5）索赔事件结论 由于上述干扰事件对工程产生的不良影响，从而造成承包商的工期延长和费用增加。通过详细的索赔计算，列出工期延长的时间和费用增加的数额，以及给其他方面带来的影响，提出具体索赔的要求。3.索赔事件附件 索赔事件的附件，也是索赔报告的重要组成部分，有时索赔

43、是否成功，关键在于索赔附件。所谓索赔事件附件，即索赔报告中所列举事实、理由、经过、影响的证明文件，计算索赔的依据、方法的证明文件。,建筑装饰施工组织与管理,第六节 建筑装饰工程施工合同,建筑装饰工程施工合同发包方（甲方）：承包方（乙方）：按照中华人民共和国合同法和建筑安装工程承包合同条例中的规定，结合本工程的具体情况，双方达成如下协议。第一条 工程概况1.1 工程名称：1.2 工程地点：1.3 承包范围：1.4 承包方式：1.5 工程工期：本工程自 年 月 日开工，于 年 月 日竣工。1.6 工程质量：1.7 合同价款（人民币大写）：,建筑装饰施工组织与管理,第二条 甲方工作2.1 开工前 天

44、，向乙方提供经确认的施工图纸或工艺做法说明 份，并向乙方进行现场交底。全部腾空或部分腾空房屋，清除影响工程施工的障碍物。对只能部分腾空的房屋中所滞留的家具、陈设等，应当采取可靠的保护措施。向乙方提供施工中所需要的水、电、气及电讯等设备，并说明使用注意事项。及时办理施工所涉及的各种申请、批件等手续。2.2 指派 为甲方驻施工现场代表，负责合同履行。对工程质量、施工进度进行监督检查，办理验收、变更、登记手续和其他事宜。,建筑装饰施工组织与管理,2.3 委托 监理公司进行工程监理，监理公司任命 为总监理工程师，其职责在监理合同中已有明确规定，并将合同副本交乙方 份。2.4 负责保护好周围建筑物及装修

45、、设备的管线，保证古树名木、绿地花卉等不受损坏，并承担相应的费用。2.5 如果确实需要拆除原建筑物结构及装修、设备管线，负责有关部门办理相应审批手续。2.6 协调有关部门做好现场保卫、消防、垃圾处理等工作，并承担相应费用。,建筑装饰施工组织与管理,第三条 乙方工作3.1 参加甲方组织的施工图纸或施工工艺作法说明的现场交底，拟定施工方案和进度计划，交甲方审定。3.2 指派 为乙方驻施工现场代表，负责合同履行。按施工合同要求组织施工，保质、保量、按期完成施工任务，解决由乙方负责的各项事宜。3.3 严格执行施工规范、安全操作规程、防火安全规定、环境保护规定等。严格按照施工图纸或有关说明进行施工，做好

46、各项质量检查记录，参加工程局部验收和竣工验收，编制工程结算报告。,建筑装饰施工组织与管理,3.4 遵守国家或地方政府及有关部门对施工现场管理的规定，妥善保护好施工现场周围建筑物、设备管线、古树名木等不受损坏。做好施工现场的保卫和垃圾处理等工作，处理好由于施工带来的扰民问题及周围单位（位户）的关系。3.5 施工中未经甲方同意或有关部门的批准，不得随意拆改建筑物原来的结构及各种设备管线。3.6 在工程竣工未移交给甲方之前，负责对施工现场的一切设施和工程成品进行保护。,建筑装饰施工组织与管理,第四条 有关工期的约定4.1 甲方要求比合同约定的工期提前竣工时，应征得乙方同意，并支付乙方因赶工采取的措施

47、费用。4.2 因甲方未按约定规定完成工作，影响工期，工期顺延。4.3 由于乙方的责任，不能按期开工或中途无故停工，影响工期，工期不顺延。4.4 因计划变更或非乙方原因造成的停电、停水、停气及不可抗力因素影响导致停工8小时以上（一周内累计计算），工期相应顺延。,建筑装饰施工组织与管理,第五条 关于工程质量及验收的约定5.1 本工程以施工图纸、作法说明、设计变更和建筑装饰工程质量验收规范（GB 50210-2001）、住宅装饰装修工程施工规范（GB 50327-2001）、建筑工程质量验收统一标准（GB 50300-2001）、建筑地面工程施工质量验收规范（GB 50209-2002）、民用建筑工

48、程室内环境污染控制规范（GB 50235-2001）、建筑内部装修设计防火规范（GB 50222-1995）等国家制订的施工及验收规范为质量评定验收标准。5.2 本工程质量应达到国家质量评定合格标准。甲方要求部分或全部工程项目达到优良标准时，应向乙方支付由此增加的费用。,建筑装饰施工组织与管理,5.3 甲、乙双方应及时办理隐蔽工程和中间工程的检查与验收手续，甲方不按时参加隐蔽工程和中间工程验收，乙方可自行验收，甲方应予承认。若甲方要求复验时，乙方应按照要求办理复验。若复验合格，甲方应承担复验费用，由此造成停工，工期顺延；若复验不合格，其复验及返工费用由乙方承担，但工期也予顺延。5.4 由于甲方

49、提供的材料、设备质量不合格而影响工程质量，其返工费由甲方承担，工期顺延。5.5 工程竣工后，乙方应通知甲方验收，甲方自接到验收通知 日内组织验收，并办理验收、移交手续。如甲方在规定时间内未能组织验收，需及时通知乙方，另定验收日期。但甲方应承认竣工日期，并承担乙方的看管费用和相关费用。,建筑装饰施工组织与管理,第六条 关于工程价款及结算的约定6.1 双方商定本合同价款采用第 种：（1）固安价格。（2）固定价格加%包干风险系数计算。包干风险包括 内容。（3）可调价格：按照国家有关工程计价规定计算造价，并按有关规定进行调整和竣工结算。6.2 自本合同生效后，甲方分 次，按下表约定支付工程款，剩余款竣

50、工结算时一次结清。,建筑装饰施工组织与管理,6.3 工程竣工验收后，乙方提出工程结算并将有关材料送交甲方。甲方自接到上述资料 天内审查完毕，到期未提出异议，视为同意。并在 天内，结清剩余款项。,建筑装饰施工组织与管理,第七条 关于材料供应的约定7.1 本工程甲方负责采购供应的材料、设备（见附表一），应为符合设计要求的合格产品，并根据施工进度按时供应到现场。凡约定由乙方提货的，甲方应将提货手续移交给乙方，由乙方承担运输费用。由甲方供应的材料、设备，如果发生质量问题或规格差异，对工程造成的损失，责任由甲方承担。甲方供应的材料，经乙方验收后，由乙方负责保管，甲方应支付材料价值%的保管费。由于乙方保管