第6章建设工程施工合同管理.ppt
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1、2024/5/9,第6章 建设工程合同管理,2024/5/9,学习本课程的实际作用?,提高收益 保护自已实际工作中的问题,2024/5/9,提高收益,2024/5/9,保护自已 案例1,案例1:李某受单位委派到某国考察,王某听说后委托李某代买一种该国产的名贵药材。李某考察归来后将所买的价值1500元的药送至王某家中。但王某的儿子告诉李某,其父已于不久前去世,这药本来就是给他治病的,现在父亲已去世,药也就不要了,请李某自己处理。李某非常生气,认为不管王某是否活着,这药王家都应该收下。,2024/5/9,保护自已 案例2,案例2.某书画装裱店与著名书法家赵某签订了一份委托书法作品创作合同。双方约定
2、,赵某交付装裱店20副对联作品,装裱店支付赵某5000元报酬。赵某因不慎跌倒致使右臂受伤,不能创作,于是他委托他儿子代为书写了全部对联,以此交付装旅店,装裱店支付了全部报酬。但是不久装裱店感到作品风格与赵某不同,遂请专家鉴定,结果发现属他人作品。,2024/5/9,疑惑1?,某办公楼项目业主在招标文件中规定违约误期罚款为2万/每天,投标单位在投标文件中提出为1万/每天。经过评标后该投标单位中标,业主发出了中标通知书。双方在签订合同时发生了争议。在该施工合同签订时,违约误期罚款到底是多少?,2024/5/9,疑惑2?,某房地产住宅开发施工项目采用固定总价合同,在工程量清单中有电表500个,水表5
3、00个,但没有电表箱和水表箱的数量。施工中开发商要求施工单位按照图纸将水表和电表安装在相应的箱子中,施工单位依据合同文件工程量清单中无箱子的数量,要求增加箱子费用10万元,此10万元费用应由谁承担?,2024/5/9,疑惑3?,关于施工合同的效力:在下列情况下签订的施工合同是否无效?(1)承包人未取得建筑施工企业资质或者超越资质等级的;(2)无资质的实际施工人借用他人资质的;(3)工程必须招标而未招标或者中标无效的;(4)承包人非法转包工程的;(5)承包人违法分包工程的;,2024/5/9,疑惑4?,关于工程质量:某写字楼在完成地下室至地面时,双方发生争议,一方将争议提交仲裁。施工合同被仲裁机
4、构认定为无效合同,但已完工程的质量合格。该已完工程如果以工程定额为标准确定的造价为1200万,双方委托的造价鉴定单位的费用为15万;如果参照合同约定确定的造价为1100万;则该工程应按多少结算工程价款?如果该已完工程的质量为不合格,则承包商应获得多少结算工程价款?,2024/5/9,疑惑5?,关于垫资条款:某施工单位中标后在签订某住宅项目施工合同时,业主提出要求施工单位垫资1500万,利率按照5%计算(假使国家法定基准利率为4.5%),2年后工程竣工时归还本息,最后施工企业迫于无奈,双方达成了协议。该垫资条款是否无效?业主应归还多少利息?,2024/5/9,疑惑6?,关于合同解除:承包商有下列
5、情形之一的,业主是否有权解除合同?(1)明确表示或以行为表明不履行合同主要义务;(2)合同约定的期限内没有完工,且在业主催告的合理期限内仍未完工的;(3)已完工程质量不合格,并拒绝修复的;(4)将承包的工程非法转包、违法分包的;,2024/5/9,合同管理之核心,合同价格,最终价格,合同管理,2024/5/9,几个问题,项目管理的核心是什么?项目控制的核心是什么?目标控制目标值来自?月度报表什么时间报?报给谁?其组成?合同履行过程中出现质量故事责任如何应该由谁来承担?承担多少?合同履行过程中出现争议如何解决?,2024/5/9,第6章 建设工程施工合同管理,第6.1节 建设工程施工合同概述第6
6、.2节 建设工程施工合同的订立第6.3节 施工准备阶段的合同管理第6.4节 施工过程中的合同管理第6.5节 竣工阶段的合同管理,2024/5/9,第6.1节 建设工程施工合同概述,一、建设工程施工合同的概念和特点建设工程施工合同是发包人与承包人就完成具体工程项目的建筑施工、设备安装、设备调试、工程保修等工作内容,确定双方权利和义务的协议。施工合同是建设工程合同的一种,它与其他建设工程合同一样是双务有偿合同,在订立时应遵守自愿、公平、诚实信用等原则。建设工程施工合同是建设工程的主要合同之一,其标的是将设计图纸变为满足功能、质量、进度、投资等发包人投资预期目的的建筑产品。,2024/5/9,第6.
7、1节 建设工程施工合同概述,建设工程施工合同还具有以下特点:(一)合同标的的特殊性施工合同的标的是各类建筑产品,建筑产品是不动产,建造过程中往往受到自然条件、地质水文条件、社会条件、人为条件等因素的影响。这就决定了每个施工合同的标的物不同于工厂批量生产的产品,具有单件性的特点。(二)合同履行期限的长期性在较长的合同期内,双方履行义务往往会受到不可抗力、履行过程中法律法规政策的变化、市场价格的浮动等因素的影响,必然导致合同的内容约定、履行管理都很复杂。(三)合同内容的复杂性虽然施工合同的当事人只有两方,但履行过程中涉及的主体却有许多种,内容的约定还需与其他相关合同相协调,如设计合同、供货合同、本
8、工程的其他施工合同等。,2024/5/9,第6.1节建设工程施工合同概述,二、建设工程施工合同范本简介 鉴于施工合同的内容复杂、涉及面宽,为了避免施工合同的编制者遗漏某些方面的重要条款,或条款约定责任不够公平合理,建设部和国家工商行政管理局于1999年12月24日印发了建设工程施工合同(示范文本)GF19990201(以下简称示范文本)。施工合同文本的条款内容不仅涉及各种情况下双方的合同责任和规范化的履行管理程序,而且涵盖了非正常情况的处理原则,如变更、索赔、不可抗力、合同的被迫终止、争议的解决等方面。示范文本中的条款属于推荐使用,应结合具体工程的特点加以取舍、补充,最终形成责任明确、操作性强
9、的合同。,2024/5/9,第6.1节建设工程施工合同概述,1施工合同范本的组成(1)协议书合同协议书是施工合同的总纲性法律文件,经过双方当事人签字盖章后合同即成立。标准化的协议书格式文字量不大,需要结合承包工程特点填写的约定主要内容包括:工程概况、工程承包范围、合同工期、质量标准、合同价款、合同生效时间,并明确对双方有约束力的合同文件组成。(2)通用条款“通用”的含义是,所列条款的约定不区分具体工程的行业、地域、规模等特点,只要属于建筑安装工程均可适用。通用条件包括:词语定义及合同文件;双方一般权利和义务;施工组织设计和工期;质量与检验;安全施工;合同价款与支付;材料设备供应;工程变更;竣工
10、验收与结算;违约、索赔和争议;其他共11部分、47个条款。通用条款在使用时不作任何改动,原文照搬。,2024/5/9,第6.1节建设工程施工合同概述,(3)专用条款由于具体实施工程项目的工作内容各不相同,施工现场和外部环境条件各异,因此还必须有反映招标工程具体特点和要求的专用条款的约定。合同范本中的“专用条款”部分只为当事人提供了编制具体合同时应包括内容的指南,具体内容由当事人根据发包工程的实际要求细化。(4)附件范本中为使用者提供了“承包人承揽工程项目一览表”、“发包人供应材料设备一览表”和“房屋建筑工程质量保修书”三个标准化附件,如果具体项目的实施为包工包料承包,则可以不使用发包人供应材料
11、设备表,2024/5/9,第6.1节建设工程施工合同概述,三、合同管理涉及的有关各方(一)合同当事人1发包人通用条款规定,发包人指在协议书中约定,具有工程发包主体资格和支付工程价款能力的当事人以及取得该当事人资格的合法继承人。2承包人通用条款规定,承包人指在协议书中约定,被发包人接受具有工程施工承包主体资格的当事人以及取得该当事人资格的合法继承人。从以上两个定义可以看出,施工合同签订后,当事人任何一方均不允许转让合同。因为承包人是发包人通过复杂的招标选中的实施者;发包人则是承包人在投标前出于对其信誉和支付能力的信任才参与竞争取得合同。因此,按照诚实信用原则,订立合同后,任何一方都不能将合同转让
12、给第三者。所谓合法继承人是指因资产重组后,合并或分立后的法人或组织可以作为合同的当事人。,2024/5/9,第6.1节 建设工程施工合同概述,(二)工程师施工合同示范文本定义的工程师包括监理单位委派的总监理工程师或者发包人指定的履行合同的负责人两种情况。1、发包人委托的监理发包人可以委托监理单位,全部或者部分负责合同的履行管理。监理单位委派的总监理工程师在施工合同中称为工程师。总监理工程师是经监理单位法定代表人授权,派驻施工现场监理组织的总负责人,行使监理合同赋予监理单位的权利和义务,全面负责受委托工程的监理工作。,2024/5/9,第6.1节建设工程施工合同概述,2发包人派驻代表对于国家未规
13、定实施强制监理的工程施工,发包人也可以派驻代表自行管理。发包人派驻施工场地履行合同的代表在施工合同中也称工程师。发包人代表是经发包人单位法定代表人授权,派驻施工现场的负责人,其姓名、职务、职责在专用条款内约定,但职责不得与监理单位委派的总监理工程师职责相互交叉。双方职责发生交叉或不明确时,由发包人明确双方职责,并以书面形式通知承包方。3工程师易人施工过程中,如果发包人需要撤换工程师,应至少于易人前7天以书面形式通知承包人。后任继续履行合同文件的约定及前任的权利和义务,不得更改前任作出的书面承诺。,2024/5/9,第6.1节建设工程施工合同概述,四、建设行政主管部门及相关部门对施工合同的监督管
14、理(一)建设行政主管机关对施工合同的监督管理1颁布规章2批准工程项目的建设3对建设活动实施监督(二)质量监督机构对合同履行的监督 1对工程参建各方主体质量行为的监督 2对建设工程的实体质量的监督 3工程竣工验收的监督(三)金融机构对施工合同的管理,2024/5/9,第6.1节 建设工程施工合同概述,五、合同类型=单价合同(1)估计工程量单价合同业主在准备此类合同的招标文件时,委托咨询单位按分部分项工程列出工程量表并填人估算的工程量,承包商投标时在工程量表中填人各项的单价,据之计算出总价作为投标报价之用。但在每月结帐时,以实际完成的工程量结算。在工程全部完成时以竣工图最终结算工程的总价格。有的合
15、同上规定,当某一单项工程的实际工程量比招标文件上的工程量相差一定百分比(一般为15到 30)时,双方可以讨论改变单价,但单价调整的方法和比例最好在订合同时即写明,以免以后发生纠纷。为了减少由于单项工程工程量增减经常引起的争论,FIDIC的方法为 15时再调整。,2024/5/9,第6.1节 建设工程施工合同概述,五、合同类型=单价合同(2)纯单价合同在设计单位还来不及提供施工详图,或虽有施工图但由于某些原因不能比较准确地计算工程量时采用这种合同。招标文件只向投标人给出各分项工程内的工作项目一览表、工程范围及必要的说明,而不提供工程量,承包商只要给出表中各项目的单价即可,将来施工时按实际工程量计
16、算。有时也可由业主一方在招标文件中列出单价,而投标一方提出修正意见,双方磋商后确定最后的承包单价。,2024/5/9,第6.1节 建设工程施工合同概述,五、合同类型=单价合同(3)单价与包干混合式合同以单价合同为基础,但对某些不易计算工程量的分项工程采用包干办法,而对能用某种单位计算工程量的,均要求报单价,按实际完成工程量及合同上的单价结账。很多大型土木工程都采用这种方式。,2024/5/9,第6.1节 建设工程施工合同概述,五、合同类型=单价合同单价合同对业主方的主要优点:可以减少招标准备工作,缩短招标准备时间,能鼓励承包商通过提高工效等手段从成本节约中提高利润,业主只按工程量表的项目开支,
17、可减少意外开支,只需对少量遗漏的项目在执行合同过程中再报价,结算程序比较简单,业主方存在的风险:在于工程的总造价一直到工程结束前都是个未知数,特别是当设计师对工程量的估算偏低,风险就会更大,因而设计师比较正确地估算工程量和减少项目实施中的变更可为业主避免大量的风险。对承包商而言:这种合同避免了总价合同中的许多风险因素,比总价合同风险小,2024/5/9,第6.1节 建设工程施工合同概述,五、合同类型=总价合同(1)固定总价合同承包商的报价以业主方详细的设计图纸及计算为基础,并考虑到一些费用的上升因素,如图纸及工程要求不变动则总价固定,但当施工中图纸或工程质量要求有变更,或工期要求前提,则总价也
18、应改变。适用于:工期较短(一般不超过一年),对工程项目要求十分明确的项目。承包商将承担全部风险,将为许多不可预见的因素付出代价,因而报价一般较高。,2024/5/9,第6.1节 建设工程施工合同概述,五、合同类型=总价合同(2)调价总价合同在报价及订合同时,以招标文件的要求及当时的物价计算总价合同。但在合同条款中双方商定:如果在执行合同中由于通货膨胀引起工料成本增加达到某一限度时,合同总价应相应调整。业方承担因通货膨胀的风险;承包商承担其它风险。这类合同一般用于工期较长(如1年以上)的工程。,2024/5/9,第6.1节 建设工程施工合同概述,五、合同类型=总价合同(3)固定工程量总价合同业主
19、要求标人在投标时按单价合同办法分别填报分项工程单价,从而计算出工程总价,据之签订合同。原定工程项目全部完成后,根据合同总价付款给承包商。如果改变设计或增加新项目,则用合同中已确定的单价来计算新的工程量和调整总价。此类合同适用于工程量变化不大的项目。这种方式对业主有利,因为:一是便于业主审查投标价,特别是不平衡报价;二是在物价上涨情况下,增加新项目时可利用已确定的单价。,2024/5/9,第6.1节 建设工程施工合同概述,五、合同类型=总价合同(4)管理费总价合同业主雇用某一公司的管理专家对发包合同的工程项目进行管理和协调,由业主付给一笔总的管理费用。采用这种合同时要明确具体工作范畴。,2024
20、/5/9,第6.1节 建设工程施工合同概述,五、合同类型=总价合同对于各种总价合同,在投标时投标人必须报出各子项工程价格,在合同执行过程中,对很小的单项工程,在完工后一次支付;对较大的工程则按施工过程分阶段支付或按完成的工程量百分比支付。总价合同的适用范围一般在两类工程中:房屋建筑:此类工程的图纸、规范详细,工程技术不复杂,风险不大,工期不长。对业主来说:时间长,设计时没考虑施工因素,开工易索赔设计建造与交钥匙:此类工程业主可以比较早地将设计与建造总包给承包商,而承包商则承担着更大的责任与风险,报价一般较高。,2024/5/9,第6.1节 建设工程施工合同概述,五、合同类型=成本补偿合同成本补
21、偿合同也称成本加酬金合同,简称CPF合同,即业主向承包商支付实际工程成本中的直接费(一般包括人、材及机械),按事先协议好的某一种方式支付管理费及利润的一种合同方式。范围:对工程内容及其技术经济指标尚未完全确定而又急于上马的工程,旧建筑物维修、翻新的工程,或是施工风险很大的工程可采用这种合同。其缺点:是发包单位对工程总造价不易控制,而承包商在施工中也不注意精打细算,因为是按照一定比例提取管理费及利润,往往成本越高,管理费及利润也越高。成本补偿合同有多种形式,现介绍部分形式如下:,2024/5/9,第6.1节 建设工程施工合同概述,五、合同类型=成本补偿合同(1)成本加固定费用合同根据双方讨论同意
22、的工程规模、估计工期、技术要求、工作性质及复杂性、所涉及的风险等来考虑确定一笔固定数目的报酬金额作为管理费及利润。对人工、材料、机械台班费等直接成本则实报实销。如果设计变更或增加新项目,即直接费用超过原定估算成本的10左右时,固定的报酬费也要增加。在工程总成本一开始估计不准,可能变化较大的情况下,可采用此合同形式,有时可分几个阶段谈判付给固定报酬。这种方式虽不能鼓励承包商关心降低成本,但为了尽快得到酬金,承包商会关心缩短工期。有时也可在固定费用之外根据工程质量、工期和节约成本等因素,给承包商另加奖金,以鼓励承包商积极工作。,2024/5/9,第6.1节 建设工程施工合同概述,五、合同类型=成本
23、补偿合同(2)成本加定比费用合同工程成本中的直接费加一定比例的报酬费,报酬部分的比例在签订合同时由双方确定。这种方式报酬费随成本加大而增加,不利于缩短工期和降低成本,往往在工程初期很难描述工作范围和性质,或工期急迫、无法按常规编制招标文件招标时采用。在国外,除特殊情况外,一般公共项目不采用此方式。,2024/5/9,第6.1节 建设工程施工合同概述,五、合同类型=成本补偿合同(3)成本加奖金合同奖金是根据报价书中成本概算指标制定的。合同中对这个概算指标规定了一个“底点”(约为工程成本概算的6075)和一个“顶点”(约为工程成本概算的110135)。承包商在概算指标的“顶点”之下完成工程则可得到
24、奖金,超过“顶点”则要对超出部分支付罚款。如果成本控制在“底点”之下,则可加大酬金值或酬金百分比。采用这种方式通常规定,当实际成本超过“顶点”对承包商罚款时,最大罚款限额不超过原先议定的最高酬金值。当招标前设计图纸、规范等准备不充分,不能据以确定合同价格,而仅能制定一个概算指标时,可采用这种形式。,2024/5/9,第6.1节 建设工程施工合同概述,五、合同类型=成本补偿合同最高成本总额报价指标成本最低成本总额,(4)成本加保证最大酬金合同,2024/5/9,第6.1节 建设工程施工合同概述,五、合同类型=成本补偿合同(5)最大成本加费用合同简称MCPF合同,是在总价合同基础上加上固定酬金费用
25、的方式,即当设计深度已达到可以报总价的深度,投标人报一个工程成本总价,再报一个固定的酬金(包括各项管理费、风险费和利润)。合同规定:若实际成本超过合同中的工程成本总价,由承包商承担所有的额外费用;若是承包商在实际施工中节约了工程成本,节约的部分由业主和承包商分享(其比例可以是业主75,承包商25;或各50),在订合同时将节约分成比例谈定。,2024/5/9,第6.1节 建设工程施工合同概述,五、合同类型=成本补偿合同(6)工时及材料补偿合同用一个综合的工时费率(包括基本工资、保险、纳税、工具、监督管理、现场及办公室各项开支以及利润等),来计算支付人员费用,材料则以实际支付材料费为准支付费用。这
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