房地产专业知识.ppt

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1、房地产专业知识 温故而知新,1.房产：,是指房屋经济形态，在法律上有明确的权属关系，在不同的所有者和使用者之间可以进行出租出售或作其它用途的房屋。,2.地产：,是指土地财产，在法律上有明确的权属关系，地产包含地面及其上下空间，地产与土地的根本区别也就是有无权属关系。,3.房地产：,是房产和地产的总称。是指土地及附着在土地上的人工构筑物和建筑物及其附带的各种权利（所有权、管理权、转让权等）。,4.房地产业：,是以土地和建筑物为经营为对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业。,5.房地产开发：,是指在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求进

2、行基础设施、房屋建筑的活动。,6.土地开发：,是将“生地”开发成可供使用的土地。,7.土地的使用年限是如何确定的？：,凡与省市规划国土签订土地使用权出让合同书的用地，其土地使用年限按国家规定执行。即：居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合用地或者其他用地五十年。另外，加油站、加气站用地为二十年。,8.房子的居住时间是多少，土地使用年限届满后，该怎么办？：,房屋一经购买并取得产权后，即作为业主个人所有的财产，并无居住年限的限制，但对该房屋所占用范围内的土地来说，因为土地除属于集体所有的外，均属于国家所有。业主所取得的为该土地的一定

3、年限的使用权。住宅用地的土地使用时间为70年，自开发商取得该土地使用证书之日起计算。在该土地使用年限届满后，土地将由国家收回。业主可以在继续交纳土地出让金或使用费的前提下，继续使用该土地。,9.合作建房：,是指以一方提供土地使用权，另一方或多方提供资金合作开发房地产的房地产开发形式。,10.土地所有权：,土地所有权是指国家或集体经济组织对国家土地和集体土地依法享有的占有、使用、收益和处分的权能。,11.土地使用权的出让与转让：,指国家以协议、招标、拍卖的方式将土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。转让是指土地使用者通过出售、交换、赠与和继承的方式将土

4、地使用权再转移的行为。,12.土地使用权划拨：,是指政府无偿将土地拨发给使用者使用，一般没有使用期限的限制。以无偿划拨取得的土地使用权，其出让须经政府及土地管理部门同意，交补交出让金后方可进行转让、出租和抵押。,13.什么是地籍？什么是产籍？：,我们通常所指的地籍、产籍、房地产籍是同一概念。它是指土地的自然状况、社会经济状况和法律状况的调查与登记，包括了土地产权的登记和土地分类面积等内容。具体来讲，是对在房地产调查登记过程产生的各种图表、证件等登记资料，经过整理、加工、分类而形成的图、档、卡、册等资料的总称。,14.生地：,指空间地、田地、未开垦地等不具备使用条件的土地。,15.熟地：,指三通

5、一平或七通一平，具备使用条件的土地。,16.宗地：,三通一平：是指地皮在发展基础上的水通、电通、路通、场地平整。七通一平：是指上、下水通、排污通、路通、通讯通、煤气通、电通、热力通、场地平整。,是地籍的最小单元，是指以权属界线组成的封闭地块。,17.宗地图：,是土地使用合同书附图及房地产登记卡附图。它反映一宗地的基本情况。包括：宗地权属界线、界址点位置、宗地内建筑位置与性质、与相邻宗地的关系等。,18.证书附图：,即房地产后面的附图，是房地产证的重要组成部分，主要反映权利人拥有的房地产情况及房地产所在宗地情况。,19.楼花：,一词最早源自香港是指未完工的物业（即在建物业），另一说法即指未正式交

6、付之前的商品房。,20.毛坯房：,房地产商交付屋内只有门框没有门，墙面地面仅做基础处理而未做表面处理的房叫毛坯房。,21.成品房：,是指对墙面、天花、门套、地板实行装修（一般是）：（1）内墙面为普通涂料（2）客厅房间地板为普通瓷砖（3）普通铝合金窗（4）普通胶合板门,22.空置商品房：,空置商品住宅是指房地产开发企业投资建设，并符合出售条件，自竣工验收之日起已超过一年，尚未出售或出租的新建住宅。,23.经济适用房：,经济适用住房是面向中低收入家庭的普通住宅；要体现适用、经济、美观、安全、卫生、便利的原则；布局要符合城市规划的要求；使用功能要满足居民基本生活的需要。,24.安居房分为哪几种？：,

7、安居房包括按规定出售出租给国家机关、事业单位、企业单位职工的准成本房、全成本房、全成本微利房和社会微利房。,25.房屋的所有权：,是指对房屋全面支配的权利。房屋的所有权分为占有权、使用权、收益权和处分权四项权能，这也是房屋所有权的四项基本内容。,26.房屋的占有权：,通常由所有权人来行使，但有时也由别人来行使，这就是使用权与所有权分离的情况。,27.房屋的使用权：,是对房屋的实际利用权利。通过一定法律契约，非房屋所有权人也可获得房屋的使用权。,28.房屋的收益权：,是指房主收取房屋财产所产生的各种收益。,29.房屋的处分权：,是所有权中一项最基本的权能。房屋的处分权由房主行使。有时房屋处分权也

8、受到一定的限制。,30.住宅的“全部产权”：,是指按市场价和成本价购买的房屋，购房者拥有全部产权。经济适用房亦属于全部产权。,31.住宅的“部分产权”：,是指职工按标准价购买的公有住宅。在国家规定的住房面积之内，职工按标准价购房后只拥有部分产权，可以继承和出售，但出售时原产权单位有优先购买权，售房的收入在扣除有关税费后，按个人和单位所占的产权比例分配。,32.建筑物：,是指人工建造而成的房屋和构筑物，如墙体、楼地层、楼梯、门窗基础。,33.构筑物：,是指建筑物中除房屋以外的东西，人们一般直接在内进行生产和生活活动，如烟囱、水井、道路、桥梁等。,34.商品房的结构：,房屋架构可分为砖混结构、砖木

9、结构和钢筋混凝土结构。,35.框剪结构：,即框架+剪力墙结构，一般见于高层建筑。也属于钢混结构。,36.住宅的开间、住宅的进深、住宅的层高、住宅的净高：,商铺的净高：,地板到消防喷淋头的距离。,37.居住小区总用地：,是包括住宅总用地，公共建筑设施总用地，道路、广场用地、庭院、绿化用地的总和。,38.住宅总用地：,指低层、多层、中高层、高层以及住宅用地面积的总和。,39.道路、广场用地：,指小区内主次干道、支道、人行道、绿化带中间宽度大于1.5米的步行道及停车、回车广场和有铺砌地面的场地面积之和。,40.住宅的建筑面积：,亦称建筑展开面积，它是指住宅建筑外墙外围线测定的各层平面面积之和。它是表

10、示一个建筑物规模大小的经济指标。它包括三项，即使用面积、辅助面积和结构面积。,41.结构面积：,是指房屋建筑中外墙，内墙柱等结构构件所占面积的总和。,42.使用面积：,是指建筑物各层平面中直接为生产或生活使用的净面积的总和。,43.使用面积：,指卧室以外的净面积，包括过道、卫生间、厨房、储藏室、阳台等。,44.公用面积：,是指住宅楼内为住户方便出入，正常交通、生活而设置的公共走廊、楼梯、电梯间等所占面积总和，并按栋或单元户数按比率分摊。,45.套内建筑面积：,房屋按套（单元）计算的建筑面积为套（单元）门内范围的建筑面积，包括套（单元）内的使用面积、墙体面积及阳台面积。,46.套内墙体面积：,是

11、套内使用空间周围的维护或承重墙体或其它承重支撑体所占的面积，其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分割以及外墙（包括山墙）等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。套内自由墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。,47.公用建筑面积：,各产权主体共同占有或共同使用权的建筑面积，指各套（单元）以外为各户共同使用，不可分割的建筑面积。,48.哪些公用面积应分摊？：,应分摊的公用建筑面积包括套（单元）门以外的室内外楼梯、内外廊、公共门厅、通道、电梯、配电房、设备层、设备用房、结构转换层、技术层、空调机房、消防控制室、为整栋楼层服务的值班卫室、建筑物内的垃圾以及突出屋面有围护结构的楼梯间、电

12、梯机房、水箱间等。,49.哪些公用面积不能分摊？：,不能分摊的公用面积为底层架空层中作为公共使用的机动车库、非机动车库、公共开放空间、城市公共通道、沿街的骑楼作为公共开放使用的建筑面积、消防避难层；为多栋建筑物使用的配电房；公民防护地下室以及地面车库、地下设备用房等。,50.建筑密度：,即建筑覆盖率，指项目用地范围内所有基底面积之和与规划建设用地之比。,51.人口毛密度：,小区内总居住人数/小区内占地面积（公顷）。,使用面积系数K1（%）=总使用面积（平方米）/总建筑面积（平方米）100%居住面积系数K2（%）=总居住面积（平方米）/总建筑面积（平方米）100%结构面积系数K3（%）=总结构面

13、积（平方米）/总建筑面积（平方米）100%,52.规划形态：,是指这一项目的具体建筑构成，譬如一个项目一共由几栋楼宇组成，每栋楼宇的使用性质是什么，单栋楼宇的地上有几层，地下有几层，每一层的具体用途是什么。,53.单元式住宅：,是指在多层、高层楼房中的一种住宅建筑形式；通常每层楼面只有一个楼梯，住户由楼梯平台直接进入分户门，所以每个楼梯的控制面积又称为一个居住单元。,54.住宅组团：,是一种融合了中式四合院建筑模式的居住结构。,55.面积配比：,指的是各种面积范围的单元在某一楼盘单元总数中各自所占比例的多少。,56.格局配比：,是二房二厅、三房二厅等各种格局的单元在某一楼盘的单元总数中各自所占

14、的比例的多少。,57.商住住宅：,是SOHO（居家办公）住宅观念的一种延伸，它属于住宅，但同时又融入写字楼的诸多硬件设施，尤其是网络功能的发达，使居住者在居住同时又能从事商业活动的住宅形式。,58.别墅：,是指在郊区或风景区建造的供住宿休养用的花园住宅。其中三户或三户以上连体的别墅为连栋别墅（联排别墅），二户连体的别墅为双拼别墅，单楼独栋的则为独栋别墅。,59.联排别墅：,正确的译法应该为城区住宅，是从欧洲舶来的，其原始意义是指在城区房屋。目前是指建于城郊，高绿化率，住宅功能齐全的景观型联排别墅。,60.SHOPPING MALL：,直译为“步行街购物广场”，是目前国际上最流行、经营效果最佳的

15、零售百货模式，它具有四大特征：开放性的公共休闲广场、强烈吸引人气；开放性的对外交通设计，广纳周边人气，相对闭合的内部通道回路，充分利用有效人流，购物与休闲良性互动，形成惊人的商业效应。,61.跃层式商品房：,是指由上、下两层楼盘面、卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其它辅助用房，并采用户内独用的小楼梯连接的房屋通风、采光较好，布局紧凑，功能分明，只是户内楼梯占去一定使用面积，上下两层只有一个出口，发生火灾时，人员不易疏散。,62.复式商品房：,是由香港建筑师创造设计的一种经济型房屋，是在层高的一层楼中增建一个夹层，从而形成上下两层的楼盘房。实际层高要大大低于跃层式住宅。复式住宅下层供起居、餐饮

16、、洗浴用，上层供休息、储藏用，户内设多处入墙式壁柜和楼梯。,63.错层式住宅：,是指楼面高度不一致错开之处有楼梯联系的住宅。,64.契税：,契税是指房屋所有权发生变更时，就当事人所订契约按房价的一定比例向产权承受人征收的一次性税收。它是对房地产权变动征收的一种专门税种。,65.公共维修基金：,公共维修基金是指住宅楼房的公共部位和共用设施、设备的维修养护基金。商品房的公共维修基金由购房人在购房时交纳，比例为购房款的2%。,66.印花税：,印花税是对经济活动和经济交往中书立、领受凭证征收的一种税。它是一种兼有行为性质的凭证税，具有征收面广、税负轻、由纳税人自行购买并粘贴印花税票完成纳税义务等特点。

17、,67.未成年人是否可以作为权利人办理房地产证？：,未成年人可以作为权利人办理房地产证，但办理时须提交其监护关系证明和监护人身份证明，并在房地产证上备注其法定监护人姓名。由于未成年人为没有民事行为能力或限制民事行为能力的人，因此在处分该房地产时必须符合有关法律规定。,68.贷款期如遇利息调整，如何处理？：,根据人民银行的规定，贷款期间如遇国家调整利率，贷款期限在1年以内（含1年）的，实行合同利率，不分段计算；对一年期以上贷款，于下一年1月1日开始，按相应期限档次利率执行新利率。,69.已抵押的房地产能否转让？：,根据中华人民共和国担保法的规定，已抵押的房地产可以转让，但应由抵押人、转让人和受让人三方签订有关的公证书，即签订将原抵押转移给新的受让方的协议；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。,