房地产估价蒲健明.ppt
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1、,房地产估价,第1章 房地产和房地产估价,1.1 房地产的概念,1.1.1 房地产的整体概念,1.1.2 土地的概念,1.1.3 建筑物的概念,1.1.1 房地产的整体概念,房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物,包括物质实体和依托于物质实体上的权益。物质实体是权益的载体,而最终体现房地产价值的是其权益。房地产是一种商品。房地产有三种存在形态,单纯的土地,单纯的建筑物,房地(土地和建筑物结合形式),1.1.2 土地的概念,土地是指地球的表面及其上下的一定空间。土地的开发利用受到三大制约:土地使用制度,土地权利设置,相邻关系。对一块土地的基本认识:(1)坐落位置;(2)面积大小;(3)形状;(4
2、)四至;(5)土地权利状况;(6)利用现状;(7规划设计条件;(8)生熟程度;(9)地质、水文和气象条件;(10)其他。,1.1.3 建筑物的概念,建筑物属于人工建筑而成的东西,包括房屋和构筑物。房屋是指能够遮风避雨并供人居住、工作、娱乐、储藏物品、纪念或进行其他活动的空间场所,一般由基础、墙、门、窗、柱、梁和屋顶等主要构件组成。构筑物是指建筑物中除了房屋以外的东西,人们一般不直接在内进行生产和生活活动。对建筑物的基本认识:(1)坐落位置;(2)面积大小;(3)建筑层数和高度;(4)用途;(5)建筑结构;(6)建筑装修;(7附属设备;(8)建成年月、维修保养情况及完损程度;(9)外观;(10)
3、平面格局;(11)产权状况;(12)其它。,房地产,土地,建筑物,实物,权益,区位,地上空间,地 面,地下空间,房屋,构筑物,图1-1 房地产概念的图示,其他土地定着物,土地,建筑物,房地,结构,设备,装饰装修,实体,质量,功能,1.2 房地产的特性,1.2.1 土地的特性,1.2.2 房地产的特性,1.2.1 土地的特性,(1)土地的自然特性承载力/肥力/位置固定性/不可移动性/数量固定性/耐久性/个别性(2)土地的人文特性用途的多样性社会经济位置的可变性合并及分割的可能性,1.2.2 房地产的特性,不可移动独一无二寿命长久供给有限价值量大流动性差用途多样相互影响易受限制保值增值,1.3 房
4、地产的类型,1.3.1 按用途划分的类型,1.3.2 按开发程度划分的类型,1.3.3 按是否产生收益划分的类型,1.3.4 按经营使用方式划分的类型,1.3.1 按用途划分的类型,可以分为居住房地产和非居住房地产两大类。具体可细分为下列10类:居住房地产商业房地产办公房地产旅馆房地产餐饮房地产娱乐房地产工业和仓储房地产农业房地产特殊用途房地产综合房地产,1.3.2 按开发程度划分的类型,生地毛地净地熟地在建工程现房,1.3.3 按是否产生收益划分的类型,分为收益性房地产和非收益性房地产两大类。区分的关键是看房地产在本质上是否具有直接产生经济收益的能力。,1.3.4 按经营使用方式划分的类型,
5、销售的房地产出租的房地产营业的房地产自用的房地产,1.4 房地产估价的概念,1.4.1 房地产估价的称呼,1.4.2 房地产估价的定义,1.4.3 关键术语,1.4.4 正确认识房地产估价的核心,1.4.1 房地产估价的称呼,美国:real estate appraisal英国:property valuation日本和韩国:不动产鉴定台湾:不动产估价香港:物业估价或物业估值关于房地产评估,1.4.2 房地产估价的定义,专业房地产估价人员根据特定的估价目的,遵循公认的估价原则,按照严谨的估价程序,运用科学的估价方法,在对影响估价对象价值的因素进行综合分析的基础上,对估价对象在估价时点的价值进行
6、测算和判定的活动。,1.4.3 关键术语,(1)专业房地产估价人员(2)估价目的(3)估价原则(4)估价程序(5)估价方法(6)估价对象(7)影响估价对象价值的因素(8)估价时点(9)价值的测算和判定,(1)专业房地产估价人员,经房地产估价人员执业资格考试合格,由有关主管部门审定注册,取得职业资格证书后专门从事房地产估价的人员,目前有注册房地产估价师和房地产估价员两种。,(2)估价目的,估价结果的期望用途。,(3)估价原则,人们在房地产估价的反复实践和理论探索中,在认识房地产价格形成和运动客观规律的基础上,总结出的一些简明扼要地进行房地产估价所依据的法则或标准。,(4)估价程序,一个房地产估价
7、项目运作全过程的各项具体工作,按照其相互联系排列出的先后进行次序。,(5)估价方法,评估房地产价格的具有理论依据的逻辑思路和技术路线。一方面来自于人们的实践总结,另一方面来自于理论探索。,(6)估价对象,一个具体估价项目中需要估价的房地产。,(7)影响估价对象价值的因素,房地产价格水平及其变动,是由众多房地产价格影响因素对房地产价格综合作用的结果。能够对房地产价格水平及其变动产生影响的因素就是房地产价格影响因素。,(8)估价时点,估价结果对应的日期。,(9)价值的测算和判定,房地产估价对房地产价值的测算和判定,是建立在估价人员对估价对象房地产所在房地产市场的运行规律的掌握,以及对相关经济、法律
8、、社会、自然因素的变化对估价对象房地产价值影响的判断上的。,1.4.4 正确认识房地产估价的核心,房地产估价是科学、艺术和经验三者的结合房地产估价不是对房地产价格的主观给定,而是把房地产的客观合理价格或价值通过估价活动正确地反映出来房地产估价是对市场上房地产价格的实现过程的模拟,1.5 房地产估价的必要性,1.5.1 专业估价存在的前提,1.5.2 不完全市场,1.5.3 对房地产估价的需求表现,1.5.1 专业估价存在的前提,一种资产只有同时具有独一无二和价值量大两个特性,才真正需要专业估价。,1.5.2 不完全市场,完全市场:同质商品买卖者人数众多有进出市场的自由买卖双方都掌握当前价格的完
9、全信息就成交总额而言,每桩买卖的标的额是无关紧要的买卖双方无串通共谋行为消费者要求总效用最大化,销售者要求总利润最大化商品可转让且可发生空间位置的移动如果与上述任何一条不符,该市场在某种程度上就是不完全市场。房地产对1至4条和第8条往往不能符合。,1.5.3 对房地产估价的需求表现,土地使用权出让的需要房地产转让、租赁的需要房地产抵押、典当的需要房地产保险的需要房地产税收的需要房地产征收和征用补偿的需要房地产损害赔偿的需要房地产纠纷调处和有关司法鉴定的需要企业有关经济行为的需要房地产管理的需要其他方面的需要,复习思考题,1、为什么说房地产价值从某种意义上讲是客观存在的?2、为什么说房地产估价是
10、国家的法定制度?3、房地产估价有无国家标准?与非国家标准有何本质区别?4、什么是房地产?房地产有哪三种存在形态?5、房地产的特性有哪些?6、什么是房地产估价?7、为什么说房地产估价是科学与艺术的有机结合?8、专业估价与非专业估价的区别是什么?为什么需要专业估价?,第2章 房地产价格,2.1 房地产价格的概念和形成条件,2.1.1 房地产价格的概念,2.1.2 房地产价格的形成条件,2.1.1 房地产价格的概念,价格是为获得一种商品或服务所必须付出的东西,它通常用货币来表示,虽然不一定要用货币形式来偿付。现象价格是商品价值的货币表现;价值是凝结在商品中的抽象人类劳动。本质房地产价格是和平地获得他
11、人的房地产所必须付出的代价货币额、商品或其他有价物。,2.1.2 房地产价格的形成条件,3个条件:有用性稀缺性有效需求价格实质上是市场经济这种特定的经济制度下对有用且稀缺的物品的一种分配方式。分配方式:武力、礼让、抽签、排队、计划、价格,2.2 房地产价格的特征,2.2.2 地价与一般物品价格的不同,2.2.3 房地产价格的特征,2.2.1 房地产价格与一般物品价格的共同之处,2.2.1 房地产价格与一般物品价格的共同之处,都是价格都有波动,受供求因素的影响都是按质论价,2.2.2 地价与一般物品价格的不同,生产成本不同折旧不同价格差异不同市场性质不同价格形成时间不同供求变化不同,2.2.3
12、房地产价格的特征,房地产价格受区位的影响很大房地产价格实质上是房地产权益的价格房地产价格既有交换代价的价格,又有使用代价的租金房地产价格是在长期考虑下形成的房地产价格通常是个别形成,容易受交易者的个别因素的影响,2.3 房地产的供求与价格,2.3.1 房地产需求,2.3.2 房地产供给,2.3.3 房地产均衡价格,2.3.4 房地产供求弹性,2.3.5 房地产供求与价格之间关系的特殊性,房地产市场的波动,房地产价格水平及其变动,从经济学上来讲,是由房地产的供给和需求这两种相反的力量共同作用的结果,2.3.1 房地产需求,房地产需求是指消费者在某一特定的时间内,在每一价格水平下,对某种房地产所愿
13、意且能够购买的数量。决定房地产需求量的因素:该种房地产的价格水平消费者的收入水平消费者的偏好相关物品的价格水平消费者对未来的预期房地产的需求曲线:表示房地产的需求量与其价格之间的关系非价格因素也会使得整个需求曲线产生位移,2.3.2 房地产供给,房地产供给是指开发商和拥有者在某一特定的时间内,在每一价格水平下,对某种房地产所愿意且能够提供出售的数量。供给量=存量-拆毁量-转换为其他种类房地产量+其他种类房地产转换为该种房地产量+新开发量决定房地产供给量的因素:该种房地产的价格水平该种房地产的开发成本该种房地产的开发技术水平开发商对未来的预期开发资源的数量变化房地产的供给曲线:表示房地产的供给量
14、与其价格之间的关系非价格因素也会使得整个供给曲线产生位移,2.3.3 房地产均衡价格,房地产均衡价格是房地产的市场需求曲线与市场供给曲线相交时的价格,也就是房地产的市场需求量与市场供给量相等时的价格。均衡是市场价格运行的必然趋势。房地产的价格与其需求呈正相关,与其供给负相关。,2.3.4 房地产供求弹性,弹性是对作为因变量的经济变量的相对变化对于作为自变量的经济变量的相对变化的反应程度的一种度量。弹性=因变量经济变量的相对变化/自变量经济变量的相对变化房地产需求弹性:需求的价格弹性、需求的收入弹性、需求的人口弹性、需求的交叉价格弹性和需求的价格预期弹性。房地产供给弹性:供给的价格弹性、供给的要
15、素成本弹性弹性的经济含义:弹性较大,说明一个经济变量对于另一个经济变量的变化是较敏感的;弹性较小,说明一个经济变量对于另一个经济变量的变化是较不敏感的。弹性数值的类型:弹性大于1,富有弹性;弹性小于1,缺乏弹性;弹性等于1,单一弹性;弹性无穷大,完全弹性;弹性趋于零,完全无弹性。,2.3.5 房地产供求与价格之间关系的特殊性,房地产的供求状况分为4种类型:全国房地产总的供求状况本地区房地产总的供求状况全国本类房地产的供求状况本地区本类房地产的供求状况决定某一房地产价格水平高低的供求状况,主要是本地区本类房地产的供求状况,2.4 房地产价值和价格的种类,不同的房地产价值和价格,所起的作用不尽相同
16、,评估时采用的依据和考虑的因素也不尽相同,2.4.1 使用价值和交换价值,使用价值:该种商品能满足人们某种需要的效用。交换价值:该种商品同其他商品相交换的量的关系或比例。没有使用价值则不会有交换价值。房地产估价所评估的是房地产的交换价值。,2.4.2 投资价值和市场价值,投资价值:某个特定的投资者基于个人的需要或意愿,对该房地产所评估出的价值。建立在主观、个人因素基础上市场价值:房地产对于一个典型的投资者(市场上抽象的一般投资者,代表了市场上大多数人的观点)的价值。客观的、非个人的价值同一房地产对于不同的投资者会有不同的投资价值。投资者评估的投资价值大于或等于该房地产的市场价值,是其投资行为能
17、够实现的基本条件。房地产估价所评估的是房地产的市场价值。,2.4.3 原始价值、账面价值和市场价值,原始价值:一项资产在取得时实际发生的成本。简称原值、原价。账面价值:一项资产的原始价值减去已计提折旧后的余额。市场价值:一项资产现时在市场上实际所值的价格。原始价值是始终不变的,账面价值随时间流逝而减少,市场价值随时间而波动。房地产估价所评估的是房地产的市场价值。,2.4.4 成交价格、市场价格、理论价格、公开市场价值、清算价值和评估价值,成交价格:一笔房地产交易中交易双方实际达成交易,买者支付、卖者收取的货币额、商品或其他有价物。是买价和卖价的折衷价格。形成正常成交价格的条件:公开市场;交易对
18、象具备市场性;众多的买卖双方;买卖双方不受任何压力,出于自愿;理性的经济行为;买卖双方具有完全信息;适当的期间完成交易。成交价格还可以按照交易方式的不同来划分。例如土地交易,招标成交价、拍卖成交价、挂牌成交价和协议成交价。市场价格:某种房地产在市场上的一般、平均水平价格,大量成交价格的抽象结果。理论价格:经济学假设的“经济人”的行为和预期是理性的,或真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格。在正常市场或正常经济发展下,市场价格基本上与理论价格相吻合。,2.4.4 成交价格、市场价格、理论价格、公开市场价值、清算价值和评估价值,公开市场价值:估价对象在一系列假设条件下最可能的交易价格。市场价格、
19、市场价值、公开市场价值三者的含义基本相同,一般情况下可以混用。清算价值:要求或限定的销售期短于正常或合理的销售期,卖者是被迫出售、买者是自愿而不是被迫购买下的价格。评估价值:估价人员对房地产价值进行测算和判定的结果。评估价值可以根据所采用的估价方法的不同而有不同的称呼。如比准价格、积算价格、收益价格。评估价值不是事实,但作为交易双方的价格参考依据,往往会成为最终的成交价格。从理论上讲,一个良好的评估价值=正常成交价格=市场价格,2.4.5 市场调节价、政府指导价和政府定价,这是一组与政府对价格管制或干预的程度有关的价格。市场调节价:经营者自主制定,通过市场竞争形成的价格。政府指导价:政府价格主
20、管部门或其他有关部门,按照定价权限和范围规定基准价及其浮动幅度,指导经营者制定的价格。估价结果不得超出政府指导价规定的幅度。政府定价:政府价格主管部门或其他有关部门,按照定价权限和范围制定的价格。估价结果应以政府定价为准。,2.4.6 基准地价、标定地价和房屋重置价格,这是城市房地产管理法提到的三种价格。基准地价:在城镇规划区范围内,对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地,按照商业、居住、工业等用途,分别评估确定的某一估价期日上法定最高年期土地使用权区域平均价格。标定地价:政府根据管理需要,评估的某一宗地在正常土地市场条件下于某一估价期日的土地使用权价格。它是该类土地在该区域的标准指导价
21、格。房屋重置价格:某一基准日期,不同区域、不同用途、不同建筑结构、不同档次或等级的房屋,建造它所需要的一切合理、必要的费用、税金及应获得的利润。,2.4.7 土地价格、建筑物价格和房地价格,这是一组按照房地产的存在形态来划分的价格。土地价格:简称地价,不含建筑物价格在内的价格。根据土地的生熟程度,相应的有生地价格、毛地价格、熟地价格,以及净地价格建筑物价格:不含所占用土地价格在内的价格。房地价格:建筑物连同其占用的土地的价格。等同于一般人们所说的房价。房地价格=土地价格+建筑物价格,2.4.8 总价格、单位价格和楼面地价,这是一组按照房地产价格表示单位划分的价格。总价格:某一宗或某一区域范围内
22、的房地产整体的价格。单位价格:按照单位面积或其他计量单位表示的价格。楼面地价:按地上建筑面积均摊的土地价格。楼面地价=土地总价/总建筑面积=土地单价/容积率楼面地价往往比土地单价更能反映土地价格水平的高低。,2.4.9 所有权价格、使用权价格和其他权益价格,这是一组按照所交易或评估的房地产权益来划分的价格。所有权价格:主要指房屋所有权,涉及国家土地制度,严格意义上不存在土地所有权价格。房地产所有权实际上可以理解为是各项权益的集合。如果所有权上设立了他项权利,那么所有权就变得不完全,价格因此会降低。使用权价格:主要指土地使用权价格。其他权益价格:泛指所有权、使用权以外的各种权益的价格,如租赁权价
23、格、地役权价格、典权价格等。,2.4.10 买卖价格、租赁价格、抵押价值、典价、保险价值和征收价值,买卖价格:房地产权利人通过买卖方式将其房地产转移给他人,由房地产权利人收取或他人支付的货币额、商品或其他有价物。租赁价格:房地产权利人作为出租人将其房地产出租给承租人使用,由出租人收取或承租人支付的货币额、商品或其他有价物。抵押价值:假设债务履行期届满债务人不履行债务,拍卖、变卖抵押房地产最可能所得的价款或者抵押房地产折价的价值扣除优先受偿的款额后的余额。典价:设立典权时,由出典人收取或典权人支付的货币额、商品或其他有价物。保险价值:为确定保险金额提供参考依据而评估的价值。课税价值:为课税的需要
24、,估价人员评估的作为计税依据的价值。征收价值:政府强制取得房地产时应给予的补偿金额。,2.4.11 实际价格和名义价格,实际价格:在成交日期一次付清的价格,或者将不是一次付清的价格折现到成交日期时的价格。名义价格:成交日期讲明,但不是一次付清的价格。,2.4.12 现货价格和期货价格及现房价格和期房价格,现货价格:交易达成后立刻或在短期内进行商品交割的价格。期货价格:交易达成后按约定在未来某个日期进行商品交割的价格。现房价格:房地产的现货价格是指以现状房地产为交易标的的价格。当房地产的建筑物为已建成时,即为现房价格。期房价格:以目前尚未建成而在将来建成的房屋为交易标的的价格。,2.4.13 起
25、价、标价、成交价和均价,这是在房地产销售中出现的一组价格。起价:所销售的商品房的最低价格。标价:即卖方的要价。成交价:买卖双方实际交易价格。均价:所销售商品房的平均价格。,2.4.14 评估价、保留价、起拍价、应价和成交价,这是在房地产拍卖活动中出现的一组价格。评估价:对拟拍卖的房地产的公开市场价值进行测算和判定的结果。保留价:又称拍卖底价,拍卖前确定的拍卖标的可售的最低价格。起拍价:又称开叫价格、起叫价,拍卖师拍卖时首次报出的拍卖标的的价格。应价:竞买人对拍卖师报出的价格的应允,或自己报出的购买价格。成交价:拍卖师以公开表示买定的方式确认后的竞买人的最高应价。,2.4.15 补地价,补地价:
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