房地产估价理论与方法(精品) .ppt
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1、房地产估价理论与方法,目 录,第一章 房地产和房地产估价第二章 房地产价格第三章 房地产估价原则第四章 比较法第五章 成本法第六章 收益法第七章 假设开发法 第八章 长期趋势法第九 章 地价评估 第十章 房地产价格的影响因素 分析第十一章 房地产估价程序,第一章 房地产和房地产估价一、引言二、房地产的概念三、房地产的特性四、房地产的类型五、房地产估价的概念六、房地产估价的必要性,房地产的概念,房地产的整体概念:房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物。土地是指地球的表面及其上下 一定范围内的空间。建筑物是指人工建造而成,由建筑材料、建筑构配件和设备等组成的整体物。其他地上定着物是指固定在土地或建
2、筑物上,与土地、建筑物不能分离,或者虽然可以分离,但是分离不经济,或者分离后会破坏土地、建筑物的完整性、使用价值或功能,或者使土地、建筑物的价值明显受到损害的物。,房地产不仅是最基本的生活资料,也是最基本的生产要素。在市场经济中,房地产还是一种商品,是人们投资置业的良好对象。在一国总财富中,房地产往往占大部分,一般为60%70%。,房地产可视为实物、权益和区位三者的结合。房地产的存在形态:土地;建筑物;房地。房地产的其他名称:land:地球的表面及上下垂直空间real estate:land+永久定着在其中、其上、其下的人工改良物real property:real estate+与其有关的各
3、种权益,包括权利、利益和收益。,土地的概念,1、对土地的各种定义:田地、地面;地球上陆地的表层,包括水域在内;土地是自然物、自然力或自然资源。2、房地产估价中的土地定义:横:面积大小、形状、四至;纵:地面、地上空间、地下空间。3、土地利用所受的限制:土地权利、相邻关系、土地使用管制4、对一块土地的基本认识:坐落;面积;形状;四至;地势;周围环境和景观;利用现状;产权状况;地质和水文状况;基础设施完备程度和土地平整程度;土地使用管制;其他。,建筑物的概念,1、建筑物的定义:是指人工建筑而成的东西,包括房屋和构筑物两大类。2、对建筑物的基本认识:坐落;面积;层数和高度;结构;设备;装修;公共配套设
4、施完备程度;平面布置;外观;建成年月;维修、保养及完损程度;利用现状;产权状况;其他。,房地产的特性,1、不可移动性 2、独一无二性3、寿命长久性 4、数量有限性5、用途多样性 6、相互影响性7、易受限制性 8、价值高大性9、难以变现性 10、保值增值性,房地产的类型,按开发程度来划分的类型:1、生地;2、毛地;3、熟地;4、在建工程;5、现房,估价对象(从实物角度看),1、无建筑物的空地2、有建筑物的土地3、地上建筑物4、土地与建筑物的合成体5、在建工程6、未来状态下的房地产7、已经消失的房地产8、现在状态下的房地产与过去状态下的房地产的差异部分9、房地产的局部10、包含有其他资产的房地产或
5、者以房地产价值为主的一个企业整体11、作为企业整体中的一部分的房地产,估价对象(从权益角度看),1、干净的房屋所有权和出让土地使用权的房地产2、干净的房屋所有权和划拨土地使用权的房地产3、干净的房屋所有权和农民集体所有土地的房地产4、部分产权的房地产5、共有的房地产6、有租约限制的房地产7、设有抵押权的房地产8、设有典权的房地产9、设有地役权的房地产10、手续不完备的房地产11、产权不明确或有争议的房地产,估价对象(从权益角度看),12、临时用地或临时建筑的房地产13、违法占地或违章建筑的房地产14、已被法院查封、监管的房地产15、已被确定为拆迁或征用范围内的房地产16、房地产的租赁权,即承租
6、人权益17、房地产的典权(典权人可以将出典的房地产出租、转典于他人,或者将典权转让他人。典权转让的,受让人处于典权人的地位)18、房地产的空间利用权(又有地下空间利用权和地上空间利用权),估价目的,不同的估价目的将影响估价结果。因为估价目的的不同,估价的依据可能不同,估价应采用的价值标准可能不同,估价时点的选取可能不同,估价中应考虑的因素可能不同,甚至估价对象的范围和选取的估价方法也可能不同。(例如有租约限制的房地产评估,如为买卖目的,则要考虑租约租金与市场租金差异的影响,如为城市房屋拆迁目的,则不考虑房屋租赁的影响,应视为无租约限制的房地产来估价。),估价时点,应该是估价时点确定在先,评估价
7、值确定在后;而不是评估价值确定以后,附设在某一估价时点上,拆迁估价目的统一表述为“为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格。”拆迁估价时点一般为房屋拆迁许可证颁发之日。拆迁规模大、分期分段实施的,以当期(段)房屋拆迁实施之日为估价时点。拆迁估价的价值标准为公开市场价值,不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。,拆迁估价人员应当对被拆迁房屋进行实地查勘,做好实地查勘记录,拍摄反映被拆迁房屋外观和内部状况的影像资料。实地查勘记录由实地查勘的估价人员、拆迁人、被拆迁人签字认可。因被拆迁人的原因不能对被拆迁房屋进行实地查勘、拍摄影像资料或者被拆迁人不同意在实地查勘记录上签字的,应当由除拆迁人
8、和估价机构以外的无利害关系的第三人见证,并在估价报告中作出相应说明。,第二章 房地产价格的基础知识,房地产价格的概念与形成条件房地产的供求与价格房地产价格的特征房地产价值和价格的种类,房地产价格的形成条件,房地产的有用性;房地产的稀缺性;房地产的有效需求,影响房地产需求的因素,1、该种房地产的价格水平;2、消费者的收入水平;3、相关房地产的价格水平;4、消费者的偏好;5、消费者对未来的预期,影响房地产供给量的因素,1、该种房地产的价格水平;2、该种房地产的开发成本;3、该种房地产的开发技术水平;4、开发商对未来的预期,房地产的均衡价格,均衡是市场价格运行的必然趋势,也是市场价格运行的正常状态,
9、如果市场价格由于某种因素的影响而脱离了均衡价格,就必然会形成短缺或过剩,导致买方或卖方竞争,产生价格上升或下降的压力和趋势,并最终趋向于均衡价格。,房地产的需求弹性和供给弹性,房地产需求变化的百分比房地产的需求价格弹性=房地产价格变化的百分比 某种房地产需求量变化的百分比房地产的需求收入弹性=消费者收入量变化的百分比 房地产供给量变化的百分比房地产的供给价格弹性=房地产价格变化的百分比,弹性数值的类型,1、弹性数值大于1,富有弹性;2、弹性数值小于1,缺乏弹性;3、弹性数值等于1,单一弹性;4、弹性数值无尽大,完全弹性;5、弹性数值等于零,完全无弹性,房地产供求与价格之间关系的特殊性,1、全国
10、房地产总的供求状况;2、本地区房地产的供求状况;3、全国本类房地产的供求状况;4、本地区本类房地产的供求状况。,地价与一般物价的不同,1、生产成本不同;2、折旧不同;3、价格差异不同;4、市场性质不同;5、形成时间不同;6、供求变化不同,房地产价格的特征,1、房地产价格实质上是房地产权益的价格;2、房地产价格既有交换代价的价格,也有使用代价的租金;3、房地产价格是在长期考虑下形成的;4、房地产价格一般是个别形成,容易受交易者的个别因素的影响。,房地产价值和价格的种类,1、使用价值和交换价值2、投资价值和市场价值3、原始价值、帐面价值和市场价值4、成交价格、市场价格、理论价格、公开市场价值和评估
11、价格5、市场调节价、政府指导价和政府定价6、基准地价、标定地价和房屋重置价格7、土地价格、建筑物价格和房地价格8、总价格、单位价格和楼面地价,房地产价值和价格的种类,9、所有权价格、使用权价格和其他权益的价格10、买卖价格、租赁价格、抵押价值、典价、保险价值、课税价值和征用价值11、实际价格和名义价格12、现货价格和期货价格及现房价格和期房价格13、起价、标价、成交价和均价14、保留价、起拍价、应价和成交价15、拍卖价格、招标价格和协议价格16、补地价,第三章 房地产估价原则,合法原则最高最佳使用原则替代原则估价时点原则公平原则,合法原则,1、在合法产权方面,应以房地产权属证书和有关证件为依据
12、;2、在合法使用方面,应以城市规划、土地用途管制为依据;3、在合法处分方面,应以法律、法规或合同等允许的处分方式为依据;4、在其他方面,如评出的价格必须符合国家的价格政策。,合法原则(合法产权),农民集体所有的土地不能当做国有土地来估价行政划拨的土地不能当做有偿出让的土地来估价违法占地不能当做合法占地来估价临时用地不能当做长久用地来估价违章建筑不能当做合法建筑来估价临时建筑不能当做长久建筑来估价产权有争议的房地产不能当做产权无争议的房地产来估价手续不完备的房地产不能当做手续完备的房地产来估价部分产权的房地产不能当做完全产权的房地产来估价共有的房地产不能当做独有的房地产来估价,最高最佳使用原则,
13、具体内容:最佳用途;最佳规模;最佳集约度筛选程序:1、法律上的许可性;2、技术上的可能性;3、经济上的可行性;4、能否使估价对象的价值最大,最高最佳使用原则估价前提的判断和选择,当估价对象已做了某种使用,估价时应根据最高最佳使用原则对估价前提作出下列之一的判断和选择,并应在估价报告中予以说明:1、保持现状前提;2、转换用途前提;3、装修改造前提;4、重新利用前提;5、上述情形的某种组合。,替代原则,1、如果附近有若干相近效应的房地产存在着价格,则可以依据替代原则,由这些相近效用的房地产的价格推算出估价对象房地产的价格。2、不能孤立地思考估价对象的价格,而要考虑相近效应的房地产价格的牵制。,估价
14、时点原则,估价时点 估价对象状况 房地产市场状况过去 过去 过去 过去 现在 现在 现在 未来未来 未来 未来,估价时点举例说明,1、估价时点为过去的情形,多出现在房地产纠纷案中,特别是对估价结果有争议而引发的复核估价。2、估价时点为现在,估价对象为历史状况下的情形,多出现于房地产损害赔偿案件中。3、估价时点为现在,估价对象为现时状态下的情形,是估价是最常见、最大量的,包括在建工程估价。4、估价时点为现在,估价对象为未来状况下的情形,如房地产的预售或预购价格。5、估价时点为未来的情形,多出现于房地产市场预测,为房地产投资分析提供价值依据的情况中,特别是预估房地产在未来建成后的价值。,在建工程在
15、不同估价时点下的估价,1、估价时点为现在,估价对象为现在状况下的估价,即此在建工程在现在这个样子的价值是多少2、估价时点为现在,估价对象为未来状况下的估价,如该在建工程经过一段时间后将建成,而现在预售或预购它的价值是多少3、估价时点为未来,估价对象为未来状况下的估价,如在建工程经过一段时间后将建成,且在建成时的价值是多少。,公平原则,1、各方当事人均是理性的、精明的。2、估价人员应以各方当事人的角色或心态来考虑价格。3、估价人员要以专家的身份反复、精细地权衡价格。4、估价人员必须公正清廉,不能受任何私心杂念的影响。,第四章 比较法,比较法的基本原理 搜集交易实例选取可比实例 建立价格可比基础交
16、易情况修正 交易日期修正房地产状况修正 求取比准价格,比较法的基本原理,1、比较法的概念和理论依据2、比较法适用的对象:具有交易性的房地产3、比较法适用的条件:在同一供求范围内存在着较多的类似房地产的交易4、在比较法中需要进行交易情况、交易日期、房地产状况的修正,比较法的操作步骤,1、搜集交易实例2、选取可比实例3、建立价格可比基础4、进行交易情况修正5、进行交易日期修正6、进行房地产状况修正7、求取比准价格,交易实例资料收集内容,1、交易双方的基本情况和交易目的;2、交易实例房地产的状况;3、成交价格;4、成交日期;5、付款方式;6、交易情况。,可比实例的选取,1可比实例应与估价对象处在同一
17、地区或是处在同一供求圈内2可比实例的用途应与估价对象的用途相同3可比实例的规模应与估价对象的规模相当4可比实例的档次应与估价对象的档次相当5可比实例的建筑结构应与估价对象的建筑结构相同6可比实例的权利性质应与估价对象的权利性质相同7可比实例的成交日期应与估价时点接近8可比实例的交易类型应与估价目的吻合9可比实例的成交价格应是正常成交价格或能够修正为正常成交价格,建立价格可比基础,1、统一付款方式2、统一采用单价3、统一币种和货币单位4、统一面积内涵5、统一面积单位,交易情况修正,1、有利害关系人之间的交易2、急于出售或急于购买的交易3、交易双方或某一方对市场行情缺乏了解的交易4、交易双方或某一
18、方有特别动机或偏好的交易5、特殊交易方式的交易6、交易税费非正常负担的交易7、相邻房地产的合并交易8、受债权、债务关系影响的交易,买卖双方应负税费下价格的计算,1、卖方实际得到的价格=正常成交价格-应由卖方负担的税费2、买方实际付出的价格=正常成交价格+应由买方负担的税费,某宗房地产交易,买卖双方在合同中写明,买方付给卖方2325元平方米,买卖中涉及的税费均由买方来负担。据悉,该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7,应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5。则该宗房地产交易的正常成交价格为:2325(172500(元平方米),某宗房地产交易,买卖双方在合同中写明,买方付给卖方262
19、5元平方米,买卖中涉及的税费均由卖方来负担。据悉,该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7,应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5。则该宗房地产交易的正常成交价格为:2625(15)2500(元平方米),交易日期调整,房地产市场的状况决定了不同时期房地产的价格水平,评估要求的是估价对象在估价时点的价格,可比实例的交易时期与估价对象房地产的估价日期(估价时点)往往有一定的差异,因此,应将可比实例在其成交日期时的价格调整为在估价时点时的价格,以符合估价时的市场行情,这种调整称交易日期调整。,某个可比实例房地产2002年2月1日的价格为1000美元平方米,该类房地产以人民币为基准的价格变
20、动,平均每月比上月上涨0.2。假设人民币与美元的市场汇率2002年2月1日为1美元8.26元人民币,2002年10月1日为1美元8.29元人民币。对该可比实例进行交易日期修正,修正到2002年10月1日的价格为:10008.26(10.2)88393(人民币元平方米),房地产状况调整,1、区位状况调整:繁华程度、交通便捷程度、环境景观、公共设施完备程度(外)、临路状况、楼层、朝向等。2、权益状况调整:土地使用权年限、城市规划限制条件3、实物状况调整:土地:面积大小、形状、基础设施完备程度(内)、土地平整程度、地势、地质水文状况建筑物:新旧程度、建筑规模、建筑结构、设备、装修、平面布置、工程质量
21、等,直接比较修正与调整公式,估价对象价格=可比实例价格,综合比准价格的求取方法,1、平均数(1)简单算术平均数(2)加权算术平均数2、中位数3、众数4、其他方法,第五章 成本法,成本法的基本原理 房地产价格构成成本法的基本公式 重新建造价格建筑物折旧 现行商品房价格构成现行房屋折旧制度现行房屋完损等级评定标准,成本法(cost approach或Contractors method),又称成本法、逼近法、原价法、承包商法或重置成本法,是求取估价对象房地产在估价时点的重新购建价格(重置价格或重建价格),扣除折旧,以此估算估价对象房地产的客观合理价格或价值的方法,它实际上是以房地产价格构成部分的累
22、加来估算房地产价格的方法。成本法求得的价格叫积算价格。,成本法的理论依据 成本法的理论依据,可以从卖方的角度或买方的角度来考虑。从卖方的角度考虑,成本法的理论依据是生产费用价值论,即卖方愿意接受的最低价格卖价,不能低于他为开发或建造该房地产已花费的代价。从买方的角度考虑,成本法的理论依据是替代原理,即买方愿意支付的最高价格,不能高于他所预计的重新开发建造该房地产所需花费的代价,如果高于该代价,他还不如自己开发建造(或者委托另外的人开发建造)。,成本法的适用对象和条件 一般而言,只要是可以估算出其成本的房地产,都可以采用成本法估价。但成本法一般用于既无收益又很少发生交易的房地产的评估,如住宅、学
23、校、图书馆、医院、政府办公楼、军队营房、公园等公用、公益房地产,以及特殊工业厂房、油库、发电站、码头、油田等有独特设计或只针对个别用户的特殊服务体系而建的房地产的估价。单纯的建筑物的估价基本上也是采用成本法。另外,成本法也适用于市场不完善或狭小市场上无法运用比较法进行估价的房地产。此外,由于成本法应用简便,也广泛应用于一些特殊目的的估价,如在房地产的征税工作中,法庭解决房地产权益纠纷中都经常采用成本法估价。在房地产保险及赔偿中通常也采用成本法估价,因为往往仅是局部损毁,从而必须使其恢复到原有的设计、布置或者完全重置。成本法还经常用于市场比较法和收益还原法的估价结果的验证。,由于成本的增加并不意
24、味着价值一定会增加,故利用成本法估价,其结果不一定能真实地反映房地产的市场价值。因为,房地产价格是由各种因素综合作用的结果,而非简单地取决于花费的成本。对房地产价格的评估,也绝对不是评估一宗空地和独立考虑建筑物后的简单加总,而是对它们相互融合后所能提供的贡献的评价。所以,利用成本法估价,可能造成一定的误差。比如,对于过度开发的房地产,利用成本法评估的价格,往往要在一定程度上超过目前的市场价值。又比如,采用建筑物的重置成本扣除折旧,计算建筑物现值,使成本法的估价结果具有一定的真实性,但房地产市场是不完全性市场,可能由于不完全竞争或信息不完备、不灵敏等,导致真实售价超过这个估价值。所以,成本法是有
25、其局限性的,这也正是成本法不适合普遍地用于一般房地产价格评估,尤其是不宜直接利用成本法评估建筑物价值,再从房地产总价值中扣除建筑物价值估算土地价格的缘故。,要注意如下两个方面:一是要区分实际成本和客观成本。实际成本是某个具体的开发商的实际花费,客观成本是假设开发建设时大多数开发商的正常花费。在估价中应采用客观成本,而不是实际成本。二是要结合市场供求分析来确定评估价值。当市场供大于求时,价值应向下调整,当求大于供时,价值应向上调整。成本法主要适用于比较新的建筑物的估价,不大适用于过于旧的建筑物的估价。成本法估价还要求估价人员有专业知识和丰富的经验,特别是要具有良好的建筑、建筑材料、建筑设备和工程
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