房地产和房地产价格.ppt

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1、第一章 房地产和房地产价格,学习要求：了解房地产的定义及实物、权益、区位的概念；熟悉土地和建筑物的内 涵；了解房地产的特性及分类方式；熟悉房地产价格的分类；掌握影响 房地产价格的因素。能力目标：1.利用土地和建筑物包含的内容收集土地和建筑物的交易成交资料；2.能够根据房地产的不同分类采用不同的估价方法进行估价；3.会计算房地产单价、楼面地价及补地价等房地产价格；4.会利用房地产价格的影响因素修正估价结果。,第一讲 房地产的概念,一、房地产的定义 是土地、建筑物及其地上定着物，是实物、权益、区位三种的综合体。1、土地 是地球的表面及其上下一定范围内的空间。,地上空间,地心,地面,地下空间,2、建

2、筑物 是经人工建筑而成的，由建筑材料、建筑配件和设备（例如给排水、卫生、照明等设备）等组成的整体物，包括房屋和构筑物两类。,土地：这是一块无建筑物的空地。,土地：该块土地上虽然有建筑物，但在观念上可能把它单独看待。具体的看待方式有两种：无视建筑物的存在；考虑建筑物存在的影响。,建筑物：建筑物虽然必须建在土地上，但在观念上可把它单独看待。具体的看待方式有两种：无视土地的存在；考虑土地存在的影响。,房地：下有土地，上有建筑物，此时把土地与建筑物也作为一个整体来看待。,（b）,（c）,(d),建筑物和构筑物的区别：房屋 一般由基础、墙、门、窗、柱、梁和屋顶等主要构件组成。构筑物 一般不直接在其内进行

3、生产和生活活动，如烟囱、水塔、道路等。,烟囱,水塔,道路,思考题：请在图中找出房屋和构筑物来？,高压电缆,3、地上定着物 指固定在土地或建筑物上，与土地、建筑物不能分离，或者虽然可 以分离，但是分离后会不经济，或者分离后会破坏土地、建筑物的 完整性、使用价值或功能，或者使土地、建筑物的价值明显受到损 害的物体。例如：种植在地上的树木、花草，埋设在地下的管线、设施，在地上建造的庭院、花园、假山、围墙等。但在地上临时搭建的帐篷、戏台等不属于。4、房地产的实物、权益和区位实物 指在房地产中看得见、摸得着的部分。如：建筑物的外观、结构、设备、装修等,实物,实体,功能,质量,权益 区位,权益,权利,利益

4、,收益,北京某房产,南昌某房产,两处房屋特性都相同，而区位不同的房屋？价钱为何不同？,二、房地产的基本内涵1、土地,土地,坐落,面积,形状,四至,地势,周围环境,利用现状,产权状况,地质和水文状况,基础设施完备程度和土地平整程度,土地使用管制,2、建筑物,建筑物,坐落,面积,层数和高度,结构,设备,装修,公共配套设施完备程度,平面布置,外观,建成年月,维修、保养情况及完损程度,利用现状,产权状况,其他,第二讲 房地产的特性、类型 和房地产价格,一、房地产的特性,房地产的特性,不可移动性,寿命长久性,数量有限性,相互影响性,易受限制性,难以变现性,保值增值性,二、房地产的类型,一、房地产价格的含

5、义和形成条件1、含义:和平地获得他人的房地产所必须付出的代价。2、形成条件,二、房地产价格的分类,1、现有甲、乙、丙三块地，土地单价分别是：甲为1000元平方米，乙为800元 平方米，丙为500元平方米，其容积率分别为6、4、2.如果三块地其他条件完全相同，则明智的买者应购买哪一块地？2、某项目土地总面积为40000平方米，出让取得时规定的建筑容积率为3，土地单价为3550元平方米，现允许容积率增加到3.5，则应补偿多少地价？,课后思考题,第一题：根据 楼面地价=土地单价容积率 甲块地楼面地价=10006=167（元平方米）乙块地楼面地价=800 4=200（元平方米）丙块地楼面地价=500

6、2=250（元平方米）明智的买者应购买乙地块。第二题：楼面地价=35503=1183.3（元平方米）第一种方法：补地价数额=增加建筑面积后的地价-增加建筑面积前的地价=236.66（万元）第二种方法：补地价数额=(增加后的容积率-增加前的容积率）土地面积 楼面地价=400001183.3（3.5-3）=236.66（万元）第三种方法：补地价数额=(增加后的容积率-增加前的容积率）增加前的容积率 土地面积 楼面地价=（3.5-3)340000 1183.3=236.66（万元）,参考答案,第三讲,影响房地产价格的因素,一、一般因素,人口数量,人口素质,家庭人口规模,政治安定状况,社会治安状况,房

7、地产投机,城市花,物价,利率,经济发展,居民收入,房地产制度,房地产价格政策,行政隶属变更,特殊政策,城市规划,税收政策,交通管制,二、区域因素,请同学举例，如果按照物业类型来进行分类，分别有哪些区域因素？,三、自身因素,思考题：.作业题第一章 作业题.doc练习题：.题库练习题第一章 练习题.doc,课后思考与练习,当前房地产市场形势分析,刘青 国家信息中心房地产信息处处长,内容提要,一、2007房地产市场政策回顾二、当前房地产市的主要特征三、今后一段时期的政策取向四、房地产市场的发展趋势,2,一、2007房地产市场政策回顾,1.2007年房地产市场的调控目标 2.实行最严格的土地管理制度

8、优先保障居住用地供应3.明确提出解决低收入家庭的住房问题 4.严格管理外资投资房地产市场 5.提高非首套住房贷款条件，抑制投机性住房需求6.央行连续6次加息,3,2007年3月温总理在10届人大五次会议上指出：1)要建立形成具有中国特点的住房建设和消费模式。2)重点发展面向广大群众的普通商品住房。3)保持房地产投资合理规模，抑制房地产价格过快上涨.4)深入整顿和规范房地产市场秩序，强化房地产市场监管。,4,1.2007年房地产市场的调控目标,一、2007房地产市场政策回顾,一、2007房地产市场政策回顾,2.实行最严格的土地管理制度,优先保障居住用地供应.在温总理在10届人大五次会议上指出：土

9、地问题上，我们绝不能犯不可改正的历史性错误，遗祸子孙后代。一定要守住全国耕地不少于18亿亩这条红线。坚决实行最严格的土地管理制度。,5,一、2007房地产市场政策回顾,6,1)2007年7月7日，监察部、国土资源部联合下发关于进一步开展查处土地违法违规案件专项行动的通知。通知要求，要对2006年10月至2007年6月新增建设用地情况进行清理，集中力量再查处一批典型案件，重点是查处非法批准征占农用地和低价出让国有土地使用权问题，特别是涉及违反土地利用总体规划、侵害农民权益的案件。,一、2007房地产市场政策回顾,7,2)2007年8月8日，监察部、国土资源部、财政部、建设部、审计署联合发布关于开

10、展国有土地使用权出让情况专项清理工作的通知（监发20076号），在全国范围内开展国有土地使用权出让情况专项清理工作。,一、2007房地产市场政策回顾,3)2007年9月8日，国土资源部下发关于加大闲置土地处置力度的通知（国土资电发200736号文）,8,一、2007房地产市场政策回顾,9,4)2007年9月30日，国土资源部发布关于认真贯彻进一步加强土地供应调控的通知（国土资发2007236号），通知明确提出廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地，其年度供应总量不得低于住宅用地供应总量的70。,一、2007房地产市场政策回顾,10,3 明确提出要解决低收入家庭的住房问题

11、 3.1.2007年8月7日，国务院颁布了关于解决城市低收入家庭 住房困难的若干意见（国发200724号）。意见指出，住房问题是重要的民生问题。党中央、国务院高度重视解决城市居民住房问题，始终把改善群众居住条件作为城市住房制度改革和房地产业发展的根本目的，把解决城市（包括县城）低收入家庭住房困难作为维护群众利益的重要工作和住房制度改革的重要内容，作为政府公共服务的一项重要职责。意见提出，要加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系。,一、2007房地产市场政策回顾,11,3.2 2007年11月8日，建设部、国家发展和改革委员会等九部门联合发布廉租住房保障办法

12、。主要内容是：1)廉租住房保障实行货币补贴和实物配租等相结合的方式.2)规定廉租住房的单套建筑面积应在50米2以下。3)明确了廉租住房的资金来源的五个渠道：一是年度财政预算安排的廉租住房保障资金；二是提取贷款风险准备金和管理费用后的住房公积金增值收益余额；三是土地出让净收益中安排的廉租住房保障资金，比例不得低于10%；四是政府的廉租住房租金收入；五是社会捐赠及其他方式筹集的资金。,一、2007房地产市场政策回顾,12,3.3 2007年11月19日，建设部、发展改革委等七部门联合颁布经济适用住房管理办法。1)将经济适用住房的保障范围明确为城市低收入住房困难家庭，其性质也由“政策性商品住房”转变

13、为“政策性住房”。经济适用住房的保障功能更加突出，同时，去掉“商品”二字也为经济适用住房的有限产权提供了法律依据。2)办法规定优惠条件，1）经济适用住房建设用地以行政划拨方式供应，纳入当地年度土地供应计划，2）经济适用住房建设项目免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金。3）房地产开发企业实施的经济适用住房项目利润率按不高于3%核定；市、县人民政府直接组织建设的经济适用住房只能按成本价销售，不得有利润。3）经济适用住房单套的建筑面积控制在60平方米左右.,一、2007房地产市场政策回顾,4.严格管理外资投资房地产市场 4.1.2007年5月23日，商务部、国家外汇管理局联合下发关

14、于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知 4.2.2007年11月17日，国家发改委、商务部联合颁布修订后的外商投资产业指导目录 根据新版目录，我国将继续限制外商投资于高档宾馆、别墅、高档写字楼和国际会展中心的建设、经营，外商投资土地成片开发则必须与内资企业合资、合作；并新增对外商投资房地产二级市场交易及房地产中介或经纪公司的限制。此外，还将“普通住宅地开发建设”从现行目录（2004年修订）的鼓励投资类别中删除。,13,一、2007房地产市场政策回顾,5.提高非首套住房贷款条件，抑制投机性住房需求,“对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以下的，贷款首付款比例(包括本外币贷款

15、，下同)不得低于20%；对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%；对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。“,2007年9月27日，中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合发布关于加强商业性房地产信贷管理的通知(银发2007359号)，通知规定：,14,一、2007房地产市场政策回顾,6.央行连续6次加息,15,二、当前房地产市的主要特征,1.住房投资加快,90平米以下住宅比重上升,经济适用房比重下降.,16,2007年1-12月，全国房地产开发

16、完成投资2.5万亿元，同比增长30.2%，增幅比2006年全年高8.1个百分点。,其中，商品住宅完成投资1.8万亿元，同比增长32.1%，增幅比2006年全年高6.5个百分点。商品住宅投资占房地产开发投资的比重为71.2%，比2006全年高1.0个百分点。,二、当前房地产市的主要特征,1.住房投资加快,90M2以下住宅比重上升,经济适用房比重下降.,在商品住宅投资中，90M2以下住宅完成投资占商品住宅投资的比重不断上升，1-12月该比重达到23.3%，比一季度高7.2个百分点。,经济适用住房投资占商品住宅投资的比重明显下降，由2006年的5.1%下降至2007年1-12月的4.6%，下降了0.

17、5个百分点。,17,2007年1-12月，东部地区房地产开发投资增长26.0%，增幅虽比上年同期高8.6个百分点，但比同期中西部地区分别低9.4和13.5个百分点。,二、当前房地产市的主要特征,2.中西部地区房地产开发投资增长高于东部地区.,18,二、当前房地产市的主要特征,3.土地购置面积增速加快，完成开发面积小幅下降,2007年1-12月，全国房地产开发企业完成土地购置面积4.06亿平方米，同比增长11.0%，增幅比2006年全年加快13.8个百分点（2006年为-2.8%）.,从购置土地面积与完成开发土地面积的对比情况来看，2007年与前两年刚好相反。2005年和2006年，购置土地面积

18、保持负增长，而完成开发土地面积增长较快。2007年购置土地增长较快，完成开发土地面积则为负增长。,19,4.商品房销售面积增长较快,四季度市场观望形势比较明显,二、当前房地产市的主要特征,2007年1-12月，全国商品房销售面积增长23.2%，其中，商品住宅销售面积增长24.7%。,从销售面积与竣工面积的增长速度上看，除1999年与2005年两年外，其余年份商品房销售面积增速均高于竣工面积的增速。2007年1-12月，竣工面积增速与销售面积增速间的差距在继续扩大，销售增速大于竣工增速18.9个百分点。,20,二、当前房地产市的主要特征,4.商品房销售面积增长较快,四季度市场观望形势比较明显,尽

19、管2007年商品房销售增长较快，但自三季度以来，全国部分地区和城市出现了明显的观望形势，全国商品房销售面积增速开始明显回落。特别是在国务院和各部委加快住房保障体系建设力度和央行出台有关第二套房的信贷新政后，市场供求关系出现明显变化，房价上涨的压力减少.,部分城市房地产市场出现“滞涨”或降价促销的现象。,21,5.土地购置费增长迅速，土地价格上涨较快,二、当前房地产市的主要特征,2002年-2006年，全国土地购置费平均年增长率达26.1%。,分地区看，西部地区增长最快，各年度土地购置费增速均高于全国平均水平，平均年增长41.0%.,22,二、当前房地产市的主要特征,5.土地购置费增长迅速，土地

20、价格上涨较快,2000年以来，土地平均购置价格持续上涨，特别是2003年以来，涨幅均达到了两位数。2007年1-10月，土地平均购置价格达到1138.7元，同比增长12.9%。,23,二、当前房地产市的主要特征,6.房价涨幅仍然较高，重点城市房价加速上涨,07年房屋销售价格涨幅较大，特别是5月以后持续高速上涨。,07年12月份，70个大中城市中房屋销售价格为110.5,同比涨幅超过15%的城市有4个，分别是：乌鲁木齐上涨21.3%，北海上涨18.0%，深圳上涨16.4%，北京上涨15%。,24,7.部分城市房地产市场出现趋冷的状况,二、当前房地产市的主要特征,从2007年11月份开始，在多项调

21、控政策的作用下，尤其是对第二套住房贷款调控细则出台以后，深圳、广州、上海、北京等大城市房地产市场出现了较大变化，主要表现在：新建商品住房和二手住房成交量下降；部分房地产中介机构经营困难，开始缩小经营规模；开发商开始使用打折、赠送、奖励等多种促销手段；购房者持观望态度，供需双方出现了僵持状态。从市场运行中最为敏感的价格指标上看，12月份，70个大中城市中有22个城市的房屋销售价格环比出现了下降。这表明，市场中的观望气氛已经开始相互影响，房地产市场开始由偏快走向趋冷。从其余各项统计指标看，四季度增幅均比前三季度有所回落，这表明市场中的不确定性因素在增加。,25,三、今后一段时期的政策取向,1.保持

22、政策的连续稳定性,落实好已出台政策的执行情况,经过近三年的调控，我国对房地产的政策体系已经基本形成，其中，土地管理、规划管理、金融政策、保障制度、税收调节等组成了房地产调控的有机部分。下一步，应在调控重点将放在贯彻落实前一阶段所出台的各项有关政策，发挥出调控政策的效果。,同时，从2007年房地产市场运行情况来看，年底全国房地产市场已经出现了回落的势头。2008年，房地产宏观调控既要防止房地产继续过热发展，也要防止房地产开发增长回落速度过快和回落幅度过大，保持房地产市场健康稳定发展。,26,三、今后一段时期的政策取向,第一，要继续认真贯彻国发200724号文件精神，完善金融、土地、税收等各项政策

23、，逐步提高廉租房、经济适用房等保障性住房的供应量，继续提高“两限房”的投资力度和比重，提高满足中低收入家庭需求的供给水平。,2.继续改善住房供应结构，建立健全住房保障体系,第二，要贯彻落实2006年提出的“90/70”规划要求，保证90平方米及以下住房占到住房总面积的70%以上，保持普通商品房建设的适度规模，优化市场供应结构。,第三，继续完善有关措施，建立健全住房保障体系,27,三、今后一段时期的政策取向,3.严格保护农村土地，确保政策住宅用地，继续清理闲置土地。,第一，实施最严格的土地保护制度，严格保护农村土地。,第二，要根据国发200724号文件的要求，增加中低价位，中小套型商品住房以及廉

24、租住房、经济适用房、两限房的用地供应，调整土地供应结构，适当提高居住用地在土地供应当中的比重。,第三，为促进土地的节约利用，缓解保护耕地与保证建设用地之间的矛盾，继续加大对闲置土地的清理力度，加快已出让土地的开发进度，盘活和充分利用存量土地，切实提高市场住房的供给水平。,28,四、房地产市的发展趋势,1.ARIMA模型的计算结果,29,四、房地产市的发展趋势,2.06年、07年中国房地产信息网对房价预期的调查,30,四、房地产市的发展趋势,3.中国房地产信息网对再次加息后购房意向的调查,31,四、房地产市的发展趋势,2007年，宏观经济继续保持平稳快速增长，全年增长10.6%。2008年，受美

25、国次级贷危机影响，全球经济预计将有所放缓，预计全年GDP增长8%。根据ARIMA模型的计算结果和我们的判断，预计2008年全国房地产市场将出现回落迹象，销售增长明显放缓，全国房屋价格涨幅将出现回落，部分前期涨幅过猛的城市价格将出现下跌。,结 论,32,谢谢大家,当前房地产市场形势分析,刘青 国家信息中心房地产信息处处长,内容提要,一、2007房地产市场政策回顾二、当前房地产市的主要特征三、今后一段时期的政策取向四、房地产市场的发展趋势,2,一、2007房地产市场政策回顾,1.2007年房地产市场的调控目标 2.实行最严格的土地管理制度 优先保障居住用地供应3.明确提出解决低收入家庭的住房问题

26、4.严格管理外资投资房地产市场 5.提高非首套住房贷款条件，抑制投机性住房需求6.央行连续6次加息,3,2007年3月温总理在10届人大五次会议上指出：1)要建立形成具有中国特点的住房建设和消费模式。2)重点发展面向广大群众的普通商品住房。3)保持房地产投资合理规模，抑制房地产价格过快上涨.4)深入整顿和规范房地产市场秩序，强化房地产市场监管。,4,1.2007年房地产市场的调控目标,一、2007房地产市场政策回顾,一、2007房地产市场政策回顾,2.实行最严格的土地管理制度,优先保障居住用地供应.在温总理在10届人大五次会议上指出：土地问题上，我们绝不能犯不可改正的历史性错误，遗祸子孙后代。

27、一定要守住全国耕地不少于18亿亩这条红线。坚决实行最严格的土地管理制度。,5,一、2007房地产市场政策回顾,6,1)2007年7月7日，监察部、国土资源部联合下发关于进一步开展查处土地违法违规案件专项行动的通知。通知要求，要对2006年10月至2007年6月新增建设用地情况进行清理，集中力量再查处一批典型案件，重点是查处非法批准征占农用地和低价出让国有土地使用权问题，特别是涉及违反土地利用总体规划、侵害农民权益的案件。,一、2007房地产市场政策回顾,7,2)2007年8月8日，监察部、国土资源部、财政部、建设部、审计署联合发布关于开展国有土地使用权出让情况专项清理工作的通知（监发20076

28、号），在全国范围内开展国有土地使用权出让情况专项清理工作。,一、2007房地产市场政策回顾,3)2007年9月8日，国土资源部下发关于加大闲置土地处置力度的通知（国土资电发200736号文）,8,一、2007房地产市场政策回顾,9,4)2007年9月30日，国土资源部发布关于认真贯彻进一步加强土地供应调控的通知（国土资发2007236号），通知明确提出廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地，其年度供应总量不得低于住宅用地供应总量的70。,一、2007房地产市场政策回顾,10,3 明确提出要解决低收入家庭的住房问题 3.1.2007年8月7日，国务院颁布了关于解决城市低收

29、入家庭 住房困难的若干意见（国发200724号）。意见指出，住房问题是重要的民生问题。党中央、国务院高度重视解决城市居民住房问题，始终把改善群众居住条件作为城市住房制度改革和房地产业发展的根本目的，把解决城市（包括县城）低收入家庭住房困难作为维护群众利益的重要工作和住房制度改革的重要内容，作为政府公共服务的一项重要职责。意见提出，要加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系。,一、2007房地产市场政策回顾,11,3.2 2007年11月8日，建设部、国家发展和改革委员会等九部门联合发布廉租住房保障办法。主要内容是：1)廉租住房保障实行货币补贴和实物配租等相结

30、合的方式.2)规定廉租住房的单套建筑面积应在50米2以下。3)明确了廉租住房的资金来源的五个渠道：一是年度财政预算安排的廉租住房保障资金；二是提取贷款风险准备金和管理费用后的住房公积金增值收益余额；三是土地出让净收益中安排的廉租住房保障资金，比例不得低于10%；四是政府的廉租住房租金收入；五是社会捐赠及其他方式筹集的资金。,一、2007房地产市场政策回顾,12,3.3 2007年11月19日，建设部、发展改革委等七部门联合颁布经济适用住房管理办法。1)将经济适用住房的保障范围明确为城市低收入住房困难家庭，其性质也由“政策性商品住房”转变为“政策性住房”。经济适用住房的保障功能更加突出，同时，去

31、掉“商品”二字也为经济适用住房的有限产权提供了法律依据。2)办法规定优惠条件，1）经济适用住房建设用地以行政划拨方式供应，纳入当地年度土地供应计划，2）经济适用住房建设项目免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金。3）房地产开发企业实施的经济适用住房项目利润率按不高于3%核定；市、县人民政府直接组织建设的经济适用住房只能按成本价销售，不得有利润。3）经济适用住房单套的建筑面积控制在60平方米左右.,一、2007房地产市场政策回顾,4.严格管理外资投资房地产市场 4.1.2007年5月23日，商务部、国家外汇管理局联合下发关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知 4

32、.2.2007年11月17日，国家发改委、商务部联合颁布修订后的外商投资产业指导目录 根据新版目录，我国将继续限制外商投资于高档宾馆、别墅、高档写字楼和国际会展中心的建设、经营，外商投资土地成片开发则必须与内资企业合资、合作；并新增对外商投资房地产二级市场交易及房地产中介或经纪公司的限制。此外，还将“普通住宅地开发建设”从现行目录（2004年修订）的鼓励投资类别中删除。,13,一、2007房地产市场政策回顾,5.提高非首套住房贷款条件，抑制投机性住房需求,“对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以下的，贷款首付款比例(包括本外币贷款，下同)不得低于20%；对购买首套自住房且套型建筑面积在9

33、0平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%；对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。“,2007年9月27日，中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合发布关于加强商业性房地产信贷管理的通知(银发2007359号)，通知规定：,14,一、2007房地产市场政策回顾,6.央行连续6次加息,15,二、当前房地产市的主要特征,1.住房投资加快,90平米以下住宅比重上升,经济适用房比重下降.,16,2007年1-12月，全国房地产开发完成投资2.5万亿元，同比增长30.2%，增幅比2006年

34、全年高8.1个百分点。,其中，商品住宅完成投资1.8万亿元，同比增长32.1%，增幅比2006年全年高6.5个百分点。商品住宅投资占房地产开发投资的比重为71.2%，比2006全年高1.0个百分点。,二、当前房地产市的主要特征,1.住房投资加快,90M2以下住宅比重上升,经济适用房比重下降.,在商品住宅投资中，90M2以下住宅完成投资占商品住宅投资的比重不断上升，1-12月该比重达到23.3%，比一季度高7.2个百分点。,经济适用住房投资占商品住宅投资的比重明显下降，由2006年的5.1%下降至2007年1-12月的4.6%，下降了0.5个百分点。,17,2007年1-12月，东部地区房地产开

35、发投资增长26.0%，增幅虽比上年同期高8.6个百分点，但比同期中西部地区分别低9.4和13.5个百分点。,二、当前房地产市的主要特征,2.中西部地区房地产开发投资增长高于东部地区.,18,二、当前房地产市的主要特征,3.土地购置面积增速加快，完成开发面积小幅下降,2007年1-12月，全国房地产开发企业完成土地购置面积4.06亿平方米，同比增长11.0%，增幅比2006年全年加快13.8个百分点（2006年为-2.8%）.,从购置土地面积与完成开发土地面积的对比情况来看，2007年与前两年刚好相反。2005年和2006年，购置土地面积保持负增长，而完成开发土地面积增长较快。2007年购置土地

36、增长较快，完成开发土地面积则为负增长。,19,4.商品房销售面积增长较快,四季度市场观望形势比较明显,二、当前房地产市的主要特征,2007年1-12月，全国商品房销售面积增长23.2%，其中，商品住宅销售面积增长24.7%。,从销售面积与竣工面积的增长速度上看，除1999年与2005年两年外，其余年份商品房销售面积增速均高于竣工面积的增速。2007年1-12月，竣工面积增速与销售面积增速间的差距在继续扩大，销售增速大于竣工增速18.9个百分点。,20,二、当前房地产市的主要特征,4.商品房销售面积增长较快,四季度市场观望形势比较明显,尽管2007年商品房销售增长较快，但自三季度以来，全国部分地

37、区和城市出现了明显的观望形势，全国商品房销售面积增速开始明显回落。特别是在国务院和各部委加快住房保障体系建设力度和央行出台有关第二套房的信贷新政后，市场供求关系出现明显变化，房价上涨的压力减少.,部分城市房地产市场出现“滞涨”或降价促销的现象。,21,5.土地购置费增长迅速，土地价格上涨较快,二、当前房地产市的主要特征,2002年-2006年，全国土地购置费平均年增长率达26.1%。,分地区看，西部地区增长最快，各年度土地购置费增速均高于全国平均水平，平均年增长41.0%.,22,二、当前房地产市的主要特征,5.土地购置费增长迅速，土地价格上涨较快,2000年以来，土地平均购置价格持续上涨，特

38、别是2003年以来，涨幅均达到了两位数。2007年1-10月，土地平均购置价格达到1138.7元，同比增长12.9%。,23,二、当前房地产市的主要特征,6.房价涨幅仍然较高，重点城市房价加速上涨,07年房屋销售价格涨幅较大，特别是5月以后持续高速上涨。,07年12月份，70个大中城市中房屋销售价格为110.5,同比涨幅超过15%的城市有4个，分别是：乌鲁木齐上涨21.3%，北海上涨18.0%，深圳上涨16.4%，北京上涨15%。,24,7.部分城市房地产市场出现趋冷的状况,二、当前房地产市的主要特征,从2007年11月份开始，在多项调控政策的作用下，尤其是对第二套住房贷款调控细则出台以后，深

39、圳、广州、上海、北京等大城市房地产市场出现了较大变化，主要表现在：新建商品住房和二手住房成交量下降；部分房地产中介机构经营困难，开始缩小经营规模；开发商开始使用打折、赠送、奖励等多种促销手段；购房者持观望态度，供需双方出现了僵持状态。从市场运行中最为敏感的价格指标上看，12月份，70个大中城市中有22个城市的房屋销售价格环比出现了下降。这表明，市场中的观望气氛已经开始相互影响，房地产市场开始由偏快走向趋冷。从其余各项统计指标看，四季度增幅均比前三季度有所回落，这表明市场中的不确定性因素在增加。,25,三、今后一段时期的政策取向,1.保持政策的连续稳定性,落实好已出台政策的执行情况,经过近三年的

40、调控，我国对房地产的政策体系已经基本形成，其中，土地管理、规划管理、金融政策、保障制度、税收调节等组成了房地产调控的有机部分。下一步，应在调控重点将放在贯彻落实前一阶段所出台的各项有关政策，发挥出调控政策的效果。,同时，从2007年房地产市场运行情况来看，年底全国房地产市场已经出现了回落的势头。2008年，房地产宏观调控既要防止房地产继续过热发展，也要防止房地产开发增长回落速度过快和回落幅度过大，保持房地产市场健康稳定发展。,26,三、今后一段时期的政策取向,第一，要继续认真贯彻国发200724号文件精神，完善金融、土地、税收等各项政策，逐步提高廉租房、经济适用房等保障性住房的供应量，继续提高

41、“两限房”的投资力度和比重，提高满足中低收入家庭需求的供给水平。,2.继续改善住房供应结构，建立健全住房保障体系,第二，要贯彻落实2006年提出的“90/70”规划要求，保证90平方米及以下住房占到住房总面积的70%以上，保持普通商品房建设的适度规模，优化市场供应结构。,第三，继续完善有关措施，建立健全住房保障体系,27,三、今后一段时期的政策取向,3.严格保护农村土地，确保政策住宅用地，继续清理闲置土地。,第一，实施最严格的土地保护制度，严格保护农村土地。,第二，要根据国发200724号文件的要求，增加中低价位，中小套型商品住房以及廉租住房、经济适用房、两限房的用地供应，调整土地供应结构，适

42、当提高居住用地在土地供应当中的比重。,第三，为促进土地的节约利用，缓解保护耕地与保证建设用地之间的矛盾，继续加大对闲置土地的清理力度，加快已出让土地的开发进度，盘活和充分利用存量土地，切实提高市场住房的供给水平。,28,四、房地产市的发展趋势,1.ARIMA模型的计算结果,29,四、房地产市的发展趋势,2.06年、07年中国房地产信息网对房价预期的调查,30,四、房地产市的发展趋势,3.中国房地产信息网对再次加息后购房意向的调查,31,四、房地产市的发展趋势,2007年，宏观经济继续保持平稳快速增长，全年增长10.6%。2008年，受美国次级贷危机影响，全球经济预计将有所放缓，预计全年GDP增长8%。根据ARIMA模型的计算结果和我们的判断，预计2008年全国房地产市场将出现回落迹象，销售增长明显放缓，全国房屋价格涨幅将出现回落，部分前期涨幅过猛的城市价格将出现下跌。,结 论,32,